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Archive | 2018年03月04日

ボリュームチェックの後の利回り計算

今、新築RCの土地探しをしているコロビビ。

前回も書きましたが、これまで10件以上の土地についてセルフボリュームチェックをしてきました。

これで土地の形状や道路付けなどから、どんな広さのどんな間取りが何戸入るかを検討していきます。

更に取れる駐車場の数も確定させたら、今度はこれでどれくらいの賃料が取れるのかのリサーチに入ります。

ネットでも調べますが、気を付けないといけないのは、検索する時期によっては、掲載されている賃料は高めの設定になっている場合があるということです。

未だに入居募集をしているということは、適正家賃では無い可能性があるということですね。

でも繁忙期なら、適正価格の物件は次々と申し込みが入っています。

なので家賃がリサーチしやすいです。

更に懇意にしている仲介業者さんにも家賃と入居状況などをお聞きしていきます。

そして知り合いの建築会社から事前にお聞きしていた建築費をもとに、その土地に合わせた建物の大体の建築費を計算し、その他に必要な費用なども加えて総事業費を出していきます。

それで先ほどリサーチした賃料の総額を割れば、大体の利回りが出ると言う訳です。

でもこれはホントに大体の計算なので、地盤によっては杭の費用が余分にかかったり予期せぬ事態に対応する費用などが別途加わったりしていく可能性もあります。

なので、利回り9%前後を目安にして、その後下がったとしても8%台で収まるようなものを検討しています。

しかし、これまで検討した土地は8%前半のものが多く、中には6%台にしかならないものもありました。

どれも土地値がある程度高い中心部のものが多いので、資産価値はあるし融資の相談をしてもいいレベルではあるのですが、飛びついて取り組むほどではありません。

中心部は既に供給過剰なので、ファミリー物件とはいえ、満室に出来るかどうかは確実とまでは言えないからです。

まあ、ほとんどが人気駅徒歩10分以内なので大丈夫とは思いますし、この立地だと売却もそう難しくはないのではと思っています。

そしてフルローン設定でローン返済の計算を行い、返済比率が50~60%程度ならコロビビはゴーサインになります。

(まあ、実際は最低でも5%の自己資金は要求されるでしょうけれどね。)

しかし、すぐに買い付けを入れなかったわけは、別にあるのです。

続きは次回に…。

昨日はひな祭りだったからでしょうか、とても繁華街の人出が多かったです。
ハマグリなんかも特売されていましたねえ。
ああ、もう春なんだなと感じました。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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