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Archive | 2018年03月

みんな建てたい病ですから

実はまあまあのエリアの土地の情報が来ました。

以前問い合わせをしてた仲介業者からの情報で、そこまで安い訳では無いのですが、立地としては申し分ありません。

安くは無いけれど今高騰しているエリアの中では、決して高くは無い価格。

ただ、気になるのは狙っていた学区とはズレてしまうため、そこまでの金額をだして買うべきかどうかを迷ったのです。

狙っていた学区は、ファミリー向け賃貸にとってはもう間違いのないエリアで、もちろんなかなかマンション用の土地は出ないエリアなので、少々高くても利回りさえ出れば即買いのエリアです。

今回の土地はそのすぐそばなのですが、学区が違うのです。

でも駅近だし、中心部にはその人気学区より近いので利便性は抜群の立地になります。

利回りも7%に届きそうですし…。

でも土地チェッカーで確かめてみると、そこまでお得なわけでもないし…。

…で、迷っている部分を先輩大家さんに相談してみました。

するとやはり学区によって住人の考え方の違いは感じるとのことと地盤についての情報を教えて頂きました。

そしてあまり建てることを目的にしない方がよいというアドバイスも頂きました。

う~ん、そうなのですよねえ、ちょっとコロビビは建てることに喜びを感じているので、危ないのですよね~。

利回りも本当はもう少し上を狙った方が安全なのは確かです。

この土地も人気学区ならば安くなくてもゴーサインを出すところなのでしょうが、学区が違う訳なので、まあ没にしてもいいかなと思いました。

よく「買いたい病」に罹っている人の話が出てきますが、コロビビが罹っているのはまさに「建てたい病」

先輩大家さんは、
「我々の周りは、みんな建てたい病にかかっているから、コロビビさんだけじゃないですよ。」
と言ってくださいましたが、もう少し厳しく検討していった方がよさそうですね。

桜の枝を誰かが大量に切っているという事件があちこちで起きているみたいですね。
転売目的ということらしいのですが、ソメイヨシノは高値で取引されるとのこと。
そういえばブドウなんかも収穫直前に盗まれたりする事件もありましたね。
酷い話です。
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やっぱり物件の力があれば気持ちが楽

繁忙期が終わりますが、皆さんの物件は満室になったでしょうか?

たくさんの戸数を抱える大家さんにとってはいくつかの空室があっても、そんなに問題では無いのでしょうが、コロビビみたいな弱小大家にとっては、一室でも空室だと大問題です。

なので、結果的にすぐに入居申し込むを頂いても、退去という言葉を聞くといきなり不安になったものです。

しかし6年も大家業を続けていると、すぐに入居がつくことが分かってきて、随分気が楽になりました。

やっぱり物件は立地が命だというのは変わりませんね。

新築ではなくなり、他にどんどん新築物件が竣工している激戦区のRCも、退去があってもすぐ新築時の家賃で申し込みをいただけていますし、もしかしたら多少の値上げはできるかも…と思うようになりました。

前回お知らせしたアパートの方も退去がゼロでしたし、こうなると気持ちが楽ですね。

不動産投資を始める前は、
「築5年にもなると、入居は厳しくなるのかな。」
なんて不安を持っていたのですが、それも立地によることが分かってきました。

逆に新築であっても立地が悪ければ中々埋まらないことも分かりました。

もちろん家賃さえ下げれば埋まるのでしょうが、新築でいきなりそれはできないので埋まらないのでしょう。

でも最近はフリーレントや敷金・礼金ゼロゼロで募集したり、広告費を積んで埋めようとしたりしているので、結局は利回りは絵にかいた餅になっている物件もあります。

やはり物件の力があるかどうかで、全然違ってくるのですね。

周りはここ数年の売り手市場のうちに売却して、多くのキャピタルゲインを得ている人の話ばかりなので、それを聞くちょっと心が動いてしまいます。

でも同時にファミリーRCの為の土地探しが難しく、建築費も高騰しているままの現状では、売却してしまうと次に立地のいい物件を手に入れることができるかどうか分かりません。

わざわざ競争力のある物件を手放す必要も無いかな…とも思っています。

もちろん手放している人の物件が競争力が無い物件だと言っているわけではなく、みなさん物件をたくさんお持ちで、戦略を考えての売却だということはもちろんです。

ああ、コロビビも5年前にもう少し物件を手に入れていたら…と悔やまれますが、今さらしょうがないですよね。

とりあえず今のところ入居付けがいいので、売却しないで様子をみていきますね。

佐川さんの証人喚問、予想通りとはいえ、丸川さんが際立ちましたね。
佐川さんの弁護士は丸川さんにも以前付いていた人でしたよね。
何だかなあ…という思いが増した証人喚問でした。
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これは安い!でも築浅だし…

ファミリーRCを建てる土地探しをしていると中古物件を見る目も変わってきます。

実は狙っているエリアで土地面積が広いアパートが売りに出ました。

アパートとしてみると利回りは平凡なのですが、土地値を考えると安いのです。

これはいいと思い、詳細を調べてみると、なんと築浅…。

いえ、普通は築浅の方がいい筈なのですが、アパートもかなり築年数から考えても綺麗なのですよね。

実はコロビビの計画でいくと、土地が広い築年数の古いアパートを募集を掛けずに退去するのを待って、全空になったところで解体し、RCの建設に入る…というものなのです。

もちろんその間、固定資産税や管理費などを払い続け、更に不動産取得税などを払って、他の不動産による利益と合算させて税金を抑えようという考えです。

しかし築浅だと今満室なので、この方々が退去するまで時間がかかってしまう可能性があるのです。

となればRCの建設がいつになるのか分かりません。

お金を積んで退去させることも出来ますが、思わぬトラブルになっても困りますし…。

なので、このアパートを購入する計画は無しにしました。

可笑しいですね、築浅だからやめた…なんて。

でも立地の良い築古のアパートが5,6%台の利回りで売れているのは、土地狙いの場合もあるのですね。

そういった目でみると、売りに出されているアパートを見る目も変わってきます。

まだ満開ではない桜もありますが、場所によっては満開の桜もありました。
なので毎年恒例のお花見に行ってきました。
毎年お花見ができる平和な世の中に感謝しないといけませんね。
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利回りが出るRCを建てるなら郊外だけど…

このところ土地探しに苦労している様子をずっとお知らせしています。

そんなに土地が出ないなら、郊外の土地を探せばいいじゃないかという声も聞こえそうですが、若い人ならそれでもいいのですが、コロビビはもうそこまでの高利回りを求めている訳では無いのです。

もちろん、郊外の土地の方が広くて安いし、そうなればスケールメリットも出るので、一部屋辺りの建築費も安くなります。

なのでこれから不動産投資を始めようという人にとっては、土地が出にくい中心部より郊外の方がいいとは思います。

しかし、これまでにも書いているように、コロビビは冒険をするより資産価値の出やすい物件を底堅くもち続けたいという思いを持っています。

となれば、土地値は高くても中心部か人気学区の土地を狙うことになるのです。

でもアパート業者もマンションデベロッパーも土地探しには苦労をしている中で、コロビビがそう簡単に土地が手に入る訳はありません。

なので、いろんな土地を見ていてもなかなか手に入らないのは当たり前です。

今、建築会社経由の交渉の結果待ちになっている非公開の土地も、実際はどうなるのか分かりません。

ホントに根気強く探していくことですね。

広い戸建や店舗の跡地なども対象にしていますが、ホントいいなと思っても、今までお知らせしたように色んな規制にかかって、思うような建物が建たず没になっています。

その土地土地での規制などもあるので、なかなか大変です。

ただ利回りのよさを狙うなら、単身者用にすれば規制がかかっても十分に高利回りが出る土地ではあるのです。

でも以前もお知らせしたように、コロビビが狙っているエリアは、どんどん単身者用マンションが建築されているので、競争が激化しています。

いくら高利回りのRCを建てても、入居率が悪ければ何にもなりませんし、今さらそんな苦労するような物件を多額の融資をひいてまで建設する必要はありません。

なのでもともと利回りが出にくい人気エリアでのファミリー物件に挑戦しているのですが、まあ簡単に土地が手に入る訳ではないですよね。

なので、一年ぐらいかけて気長に探していこうと思っています。

朝起きると庭から鶯の鳴き声が聞こえてきました。
ああ、朝からいい気分です。
これから陽気もよくなるので、気分が上がってきますね。
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道路斜線制限に泣く

商談中ではないと知らされたマンション用地。

実は少し価格が高めで、土地も少し狭いため、各戸一台取りたいところの駐車場が一台分足りません。

駅徒歩圏内なのですが、ファミリー物件と言うこともあるので、やはり戸数分はやはり必要です。

そして最大のネックになったのが、道路斜線制限です。

ここの前面道路は印象ではもっと広いと思い込んでいたのですが、実は6mほどしかありませんでした。

なので、容積率を使い切ろうとすると、4階以上が少し削られてしまいます。

ファミリー物件なので、やはり一部屋70平米以上は欲しいところですが、それが削られてしまう訳です。

もちろん70平米未満の部屋の需要もあるのですが、その分家賃を安く設定することになります。

当然利回りも下がっていくのです。

う~ん、当初の計画(と言っても20分前のセルフボリュームチェックの計画ですが…)からすると、ちょっと魅力が薄れてきました。

そして一番最初に書いた駐車場不足…。

もちろん全ての条件がクリアできる土地なんてほとんどないことは分かっています。

しかしここでコロビビ夫の一言が…

「別に無理に建てなくてもいいんじゃないの?」
ということで、これも没にすることにしました。

他の投資家さんならどうしたでしょうか?

でもやはり建築費も余分にかかりそうですし、まあ没で結果オーライかな?

観れば大体どれくらいのボリュームで建てることができるかは分かるようになっているのですが、ほんの少しの差で部屋の広さが狭くなってしまうのは、一度簡単な図面をひいてみないと確かめることはできません。
部屋や駐車場のレイアウトで違ってくるので、そこを詰めていくのです。
もちろん本職ではないし、地域によってもいろんな制限があるので、そこまでは分かりませんが…。
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えっ?20分差で商談中に?

ネットでよさげな新着物件を見つけたコロビビ。

ざっと利回り計算すると、意外にイケそうです。

そこで早速買い付けを入れようと朝イチで連絡を入れると、まだ買い付けは入っていないとのこと。

そこで、一度電話を置いて、もう少し詳しく検討してみました。

実はここもちょっと駐車場が戸数分取れないというネックがあるのです。

それで何とかうまく駐車場をレイアウトできないかと考える時間が欲しかったのです。

また、他に新着物件はないか、念のために確かめたかったのです。

すると他のネット広告では何とその土地が商談中になっているではありませんか!!

「ええっ?さっき電話してから20分も経って無いのに?」
そう思ってもう一度、担当者に連絡してみました。

するとこういうことだったのです。

ネットに出す前に買い付けを入れていた買主が、指値を入れていて、それを長い間売主が首を縦に振らない状態だというのです。

なのでまさにコロビビが電話をする直前にその買主に、広告を出すことについて了承してもらったという返事でした。

確かにこの価格はこれまでの売買実績から言うとちょっと高いのです。

しかしなかなかこの立地では今後も土地が出ないので、そういった意味で価値があるわけです。

コロビビも本音は
「後少し安ければ、もっと利回りがでるのになあ。」
と思ってはいるのですが、まあ許容範囲…かな?ぐらいの土地ではあるのです。

ということで、担当者によると
「満額であれば、すぐに話を進められます。」
ということでした。

さて、この土地、どうしたのでしょうか。
続きは次回に…。

鼻水がズルズルで苦しいです。
花粉症ではなかったのですがねえ。
寒暖差が激しいときにもこうなることが多いので、そのせいかもしれませんが…。
桜も咲くいい季節になるので、体調を崩さないようにしたいです。
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今度は高度制限に泣く

ここのところ人気学区のファミリーRC物件の土地探しについて書いています。

今回の土地は、まさに人気エリアの100坪近くの土地です。

旗竿地なんかではなく道路付けも日当たりも抜群!

その分土地値は高いですが、人気学区なので家賃が他より1.5~1.8倍取れるエリアなのです。

なので、土地値が高くてもイケそうです。

しかしこの土地南側の道路に長く接している分、北側も当然隣地に長く接しています。

南側に長いということは日当たりや駐車場にとってはメリットが大きいのですが、100坪あっても土地の幅が思ったより取れていません。

それでもイケるかなと思ってボリュームチェックしてみたのですが、容積を使い切ろうとすると高度制限に引っかかり思うような建物が建ちません。

土地値が高いので、駐車場を一階全体に取りたい訳ですが、そうなる高さが必要になってくるのです。

しかしそこに制限が入ってくるので、部屋の広さが削られてしまうのです。

ここは高い家賃が取れるエリア。

なのに他のマンションと比べて部屋が狭いとなると…う~ん、これはまずいです。

もしかしてコロビビの計算の仕方が違っているのかもしれないと思い、念のためこの土地を紹介してくださった会社に問い合わせてみました。

するとやはりコロビビの考えていた通りで、その会社からも高さが必要になるRCよりもガレージ付きの高級戸建賃貸にしてはどうかとの提案がありました。

コロビビもそれも考えたのですが、RCと比べるとガクンと利回りが落ちます。

RCと比べると退去の心配は減るかもしれませんが、万一コンセプトが合わないと悲惨なことになります。

そこまでしてやることも無いかな…ということで、これも没になりました。

土地値がもう少し安ければ、検討してもいいかなと思ったのですがねえ。

RCはCFが積みあがる魅力があるから取り組もうと考えました。
なので、今さら戸建賃貸もどうかなと思った次第です。
その人の不動産投資のステージによっても考え方は変わりますよね。
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狙っているエリアの旗竿地

校外の新築RCは、10年後以降の世帯数の減少不安から、取りやめにしたコロビビ。

もちろん10年でうまく売却できれば、この投資も有りだと思うのですが、10年後に思ったようにいかなかった場合のリカバリーの時間が残されていないことも、取りやめにした理由の一つです。

「数年前には、利回り20%でも売れない郊外物件がゴロゴロしていたことを忘れちゃいけないよ。」
という、先輩大家さんのご意見も頷けますしね。

…で、資産価値の出る中心地か、人気学区のファミリー物件に的を絞っていくことにしました。

しかしこの方法は土地値が高いため、利回りは出にくいです。

しかも建築費も上がるとなれば、更に利回りは低くなってしまいそうです。

もともと利回りを追求するなら単身者用のマンションになりますが、コロビビの住んでいるエリアは人口が増加しているにも関わらずそれを上回るスピードで新築マンションが建ち続けているエリア。

なので、空室率も20~30パーセント以上だったりします。

まあ新築の空室が20~30パーセントという訳では無いのですが、でもそんなマンションも中にはあります。

なので、利回りが6%の物件でも実際の利回りは…やはり厳しいですね。

…で、どうせどちらも利回りが低いのなら、ファミリー物件でもよくね?
ということで、人気学区のファミリー物件にシフトしていきました。

でもどれも土地値が高いか、容積率が低いかだったりして、なかなか思うような土地は見つかりません。

土地値の問題を解決するには、旗竿地を狙うことなのですが、これも旗竿の柄の部分が許容範囲を超えて長かったり、柄の部分を除くと建築可能な土地が60坪にも満たなくなったりします。

短ければ上手にアプローチを造ることも出来るのですがねえ。

ここでも検討した旗竿地は4件。

中には旗竿地と言っても接道が4m以上あるのでイケそうな土地もあったのですが、他の問題で没になりました。

そこまで高い利回りを期待していなくても、その基準にすら達しない土地が多くて、この土地探しまだまだ時間がかかりそうです。

土地探しは皆さん苦労していることと思います。
しかし、こうやって常に探していくことでイザというときの動きが違ってきます。
その為にやっていますし、楽しいことなので苦にはならないですね。
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線路沿いの土地って、どうなの?

新築RC用の土地を探しているときに、必ず出くわすのが線路沿いの土地です。

線路沿いだから安いと言う訳では無いのですが、駅近の広い土地を探しているので、どうしてもそんな土地になってしまうのです。

土地がなかなか出ないご時世なので、それでも仕方が無いのかもしれません。

実は没になった土地の中で、一番現実的な計画だったのがこの線路沿いの土地でした。

駅徒歩1分、十分な広さがあるので駐車場は各戸2台取れそうです。

しかも、南向きの部屋が綺麗に取れます。

しかし唯一のネックが線路沿いだということなのです。

そんな物件にコロビビは住んだことがないので、騒音や振動はどんなものなのかよく分かりません。

先日新築内覧会にお招きいただいた地主さん物件も線路沿いのファミリー物件でしたが、そこまで騒音や振動は感じませんでした。

この方は地主さんなので、土地は選べませんからそこで建てられた訳ですが、本数もそう多くない路線なので、そこまで気にならないと感じました。

しかしコロビビが検討しているこの路線は、はるかに本数が多いです。

駅1分ということで、構内の放送も聞こえてくるかもしれません。

同じ駅1分でも、間に建物があれば音もそこまで聞こえないかもしれませんが、線路沿いということで音も筒抜けです。

都心部の駅のように頻繁に放送がある訳では無いので、気にする必要は無いのかもしれませんが…。

でも、没にしたのは、この土地の周りにはまだ広い土地が残っているということでした。

このエリアはこれから人口が増えていくと思うのですが、近い将来この空いた土地にもっと立派なマンションが建設されることでしょう。

そうなると、わざわざこんな線路沿いのマンションを借りる人が出てくるのかなと思ったのです。

もちろん駅近なので需要はあると思うのですが、家賃の下落も想定しておく必要があります。

しかも地主さんがライバルになった時の厳しさはかなりきついです。

売却となったときは、土地値がさほど高くないことから、キャピタルゲインを得ることができるかどうか…。

このところ話に出ていた人口減少が分かっている郊外のエリアとはまた違って、ベットタウンとして発展する可能性があるエリアなので、大丈夫だとは思うのですが…。

う~ん、ここも土地が広い分、土地値は安くても戸数を多く取るので総事業費は大きくなります。

自己資金も5%で済んだとしてもかなりの金額になります。

つまりこの物件に取り組むと、他の物件を売却しない限り暫く新しい物件に取り組むことが出来なくなるのです。

それが「線路沿い」という心配がある物件となると…。

ここで踏み切ることが出来ませんでした。

この2週間後、この土地は商談中になりました。

やっぱりいいと思う土地はみなさんちゃんと目を付けているのですねえ。

まあ、仕方がありませんね。

森加計問題、全て安倍さんが発端なのに、涼しい顔をしているのが凄いですねえ。
一般企業では信じられないことが起きているのに…ねえ。
これで経済がおかしくなってしまうのは、コロビビも痛いのですが、
おかしいことを見逃してまで経済をもたせてもね、という気がします。
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アパートの退去はゼロ

「新築アパートを購入すると儲かるか」シリーズです。

築5年目となる今年の繁忙期は、俊工時から入居いただいている方が退去されても仕方が無いと覚悟していました。

このことは、以前も書きましたよね。

もう4年住んでくださっている方が半数を占めているのですが、最悪その全部が退去…となる可能性もあったのです。

このアパートは若い方ばかりなので、4年もすれば仕事先や生活が変わってしまうのが普通にあることです。

転勤、昇進、結婚などなど…4年という期間は、若い人にとって様々な出来事が起きるのに十分です。

しかし、奇跡的に退去連絡はゼロ!

まあ、この後4月に退去連絡…なんて最悪の出来事が起きるかもしれませんが、今のところ他の部屋も含めて退去はゼロです。

転勤など不可抗力の場合は仕方がありませんが、少なくとも「住みにくい」とか「家賃が高い」などの理由で退去されることはほとんどありません。

一軒だけ最初に入居してくださった若いご夫婦の方が、
「思ったより隣の音が聞こえる。」
という理由でマンションに転居されました。

これはアパートなので、ある程度仕方が無いことです。

はじめその話を聞いた時には気になって、一度その部屋に滞在して音をチェックしてみました。

でも他の部屋は単身の方ばかりなので、気になるような音漏れはありませんでした。

もちろん人が住んでいる気配はするのですが、皆さんマナーが良い方ばかりなのか、思ったより音はしませんでしたねえ。

それで少し安心しました。

立地もいいからか、入居状況も抜群です。

まあ、それでも新築アパート投資は薄利であることは変わりありません。

5年後も新築プレミアがついた家賃で募集が出来そうだというのも、全てのアパートに言えることではないでしょう。

なのでコロビビのアパートが上手くいっているからと言って、立地の悪い新築アパートを掴んでしまうと厳しいと思います。

コロビビも今年の繁忙期は退去が無さそうなのでひと安心ですが、こうなると来年の繁忙期は覚悟が必要かもしれませんね。

暖かくなったと思ったら、庭は雑草がびっしり!
また雑草との戦いが始まりますねえ。
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容積率が違うじゃん?!

新築RC用の土地探しをしているときに、時々出会うのがこれです。

「表示されている容積率が違う。」というもの。

もちろん、これはネットに出ている物件の話です。

銀行や仲介業者経由で土地の情報を頂くときにはこんなことは無いのですが、ネットではよくある話。

ネットに出ている段階で、もう既に川上物件では無いのですが、時々お宝物件に巡り会うときがあるのでバカに出来ません。

でも、「おっ!これはっ!」と思って問い合わせすると、容積率が間違っていました…という返事が返ってくるのです。

それがすぐに分かるならまだいいのですが、その土地の担当に連絡が繋がって初めて分かるというときもあるのです。

もう、そんなときはガックリです。

セルフですが、既にボリュームチェックを済まし、利回り計算もしていざ買い付けという段階でこう言われるのですから。

今は怪しいなと思った時は、その地域の都市計画を調べるようになりましたが、最初のころはそんなことが何度かありました。

その土地が表示通りの容積率ならば、まさにお宝物件になるところです。

また、ミスとは違うのですが、容積率は間違いなくとも前面道路の関係で制限があるなんてことも時々あります。

まあ、もしかしたらそうかなと思いつつ問い合わせをする訳なのですが、制限がなければまさにお宝物件になりそうな土地です。

ボリュームチェックをした通りの建物が建たないと分かった時は、やっぱりがっかりです。

でも、これはまあ許せるとしても、容積率の表示ミスは、がっかり感が半端ないですよねえ。

ミスした方は、
「表示ミスでしたが、何か問題でも?」
みたいな態度です。

こちらの盛り上がりと相手の態度の落差が大きいのも、
「なんだかな~っ」
と思ってしまう原因かもしれないですね。

はああ…

ボリュームチェックのときに見た夢が一気に醒めてしまう、容積率の表示ミスの話でした。

美味しいアップルパイを見つけました。
でも高~いので、う~ん…と思ってしまいます。
お金に困っている訳では無いので、これくらい何でもない筈なんですが、躊躇してしまいますね。
やはり貧乏性は治らないですねえ。
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買い付け二番手(?)の土地

これはまだコロビビが新築RCの建築のために、郊外の土地も検討していた時の話です。

この土地はそのエリアの中心的な場所にあったのですが、準防火地域だったり地区計画地域だったりするために建築に関していろんな制限がありました。

なので、それに合わせてプランを立て、これがまた新たに判明した建築制限に引っかからないかなどを調べていきました。

これに係った時間は2,3時間。

いろんな規制があっても十分採算が取れるボリュームの建物が建つことが分かったので、翌朝仲介業者さんに連絡を入れました。

すると前日に買い付けが入ったとのこと。

かなり固い筋からの買い付けだったようなので、二番手での買い付けを入れるのはやめました。

もう少し小さな案件だったら買い付けを入れてもいいのですが、土地値は高くなくても郊外なので面積が大きく、建物もかなりのスケールになります。

なので、銀行や建築会社に話を持っていって没になった場合申し訳ないからです。

しかも今は融資を確実に引くには、かなりの自己資金も準備しなければなりません。

あまり馴染みのない土地にそこまでの投資をすることは、やはり躊躇がありました。

そして、近い将来人口減少が分かっている土地に大きな資金をつぎ込むことにも、まだ踏み切れていませんでした。

その地域の行政の資料を調べるたびに、暗い状況が見えてくるのです。

そのせいで競合する物件は建たないでしょうし、立地は抜群なので独り勝ちすることもできるとは思うのです。

しかし、地域の衰退は、一人の大家がどうすることもできません。

短期のキャッシュフローは確かに大きな魅力があります。

しかし…。

揺れる心に決め切れていない中、結果的には、どなたかが先に買い付けを入れてくださっていて良かったです。

この後、やはり利回りは高くても郊外型の新築RCは検討しないことにしたのです。

土地探しと言ってもその地域の将来の状況もしっかり見ていく必要がありますね。
ひとくくりに地方と言っても、言われているほど衰退しないエリアもあります。
最近人気…と言われていても、戸建人気があるだけだったりします。
調べてみるといろんなことが分かりますねえ。
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4月から建築資材が上がる?

新築RCの土地探しをしていることをこのところ書いていますが、10件以上の土地のボリュームチェックをして、まだ一件も買い付けを入れていません。

それは利回りが8%台前半にしかならなかったことが原因です。

(もちろん途中で建設会社経由の川上情報を得たことも大きな理由ですが…)

でも資産価値があるエリアの物件ですから、8%台に乗れば御の字なのです。

今、中心部で建築されている新築RCの利回りのほとんどが6~5%台、中には4%なんてものあるぐらいなのですから。

実は8%台に乗せることが出来た理由は建築費の安さでした。

ある程度のスケールがあれば何とか8%台に乗せることが出来そうなのです。

更に、立地もいいとはいえ、超人気エリアではありません。

中には、間口はまあまあなのですが、旗竿地だったりします。

もちろんそれでも200坪前後あるし間口が広いので、そこの造りを工夫すれば逆に高級感があるアプローチにすることもできます。

でも人気の学区なので、そこまで土地値も安い訳ではない…というギリギリのところで計画をしてみたのでした。

ただ、利回り8%台前半だと、建築費が変わるとたちまち7%台に落ちてしまいます。

実際知り合いの建築会社の話では、4月から鋼材とコンクリートの価格が上がるというのです。

4月までに建築の約束が出来れば、その後に着工しても上がらない価格で押さえることはできるようなのですが、もう間に合いそうもありません。

7%台の利回りでは、不測の事態が起きると6%台になる可能性も出てきます。

…ということで、微妙な土地については買い付けも入れず断念したと言う訳です。

しかしここまでにもいろいろエピソードがありました。

次回はその件についてお話します。

今は川上情報の結果待ちですが、これが上手くいかなかった場合に備え、まだまだ土地探しは続きそうです。
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ボリュームチェックの後の利回り計算

今、新築RCの土地探しをしているコロビビ。

前回も書きましたが、これまで10件以上の土地についてセルフボリュームチェックをしてきました。

これで土地の形状や道路付けなどから、どんな広さのどんな間取りが何戸入るかを検討していきます。

更に取れる駐車場の数も確定させたら、今度はこれでどれくらいの賃料が取れるのかのリサーチに入ります。

ネットでも調べますが、気を付けないといけないのは、検索する時期によっては、掲載されている賃料は高めの設定になっている場合があるということです。

未だに入居募集をしているということは、適正家賃では無い可能性があるということですね。

でも繁忙期なら、適正価格の物件は次々と申し込みが入っています。

なので家賃がリサーチしやすいです。

更に懇意にしている仲介業者さんにも家賃と入居状況などをお聞きしていきます。

そして知り合いの建築会社から事前にお聞きしていた建築費をもとに、その土地に合わせた建物の大体の建築費を計算し、その他に必要な費用なども加えて総事業費を出していきます。

それで先ほどリサーチした賃料の総額を割れば、大体の利回りが出ると言う訳です。

でもこれはホントに大体の計算なので、地盤によっては杭の費用が余分にかかったり予期せぬ事態に対応する費用などが別途加わったりしていく可能性もあります。

なので、利回り9%前後を目安にして、その後下がったとしても8%台で収まるようなものを検討しています。

しかし、これまで検討した土地は8%前半のものが多く、中には6%台にしかならないものもありました。

どれも土地値がある程度高い中心部のものが多いので、資産価値はあるし融資の相談をしてもいいレベルではあるのですが、飛びついて取り組むほどではありません。

中心部は既に供給過剰なので、ファミリー物件とはいえ、満室に出来るかどうかは確実とまでは言えないからです。

まあ、ほとんどが人気駅徒歩10分以内なので大丈夫とは思いますし、この立地だと売却もそう難しくはないのではと思っています。

そしてフルローン設定でローン返済の計算を行い、返済比率が50~60%程度ならコロビビはゴーサインになります。

(まあ、実際は最低でも5%の自己資金は要求されるでしょうけれどね。)

しかし、すぐに買い付けを入れなかったわけは、別にあるのです。

続きは次回に…。

昨日はひな祭りだったからでしょうか、とても繁華街の人出が多かったです。
ハマグリなんかも特売されていましたねえ。
ああ、もう春なんだなと感じました。
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セルフボリュームチェックをしていると…

今、新築RCの土地探しをしているコロビビ

今のところ、知り合いの建築会社経由の川上情報の結果待ちになっています。

実はここに至るまでに、検討した土地は10件以上。

ネットでも見つけた土地については、すぐにグーグルで地形と寸法を調べ、セルフでボリュームチェックをしています。

問い合わせをいちいちしなくても、自分でボリュームチェックをした方が早いからです。

大体どんな建物が建つかは感覚でも分かるのですが、今は土地も建築費も高騰しているので、ギリギリのところで判断することも多くなります。

なので、ボリュームチェックを一応してから、イケるかどうかの判断をしているのです。

もちろん設計士ではないので正確なボリュームチェックではありませんが、どんな広さや間取りの建物が何戸とれるかぐらいは分かります。

また建物のレイアウトによって、どの程度の駐車場が取れるかもファミリー物件では大切な条件ですので、それもかなり正確に考えていきます。

高さ制限なども考えると、最初思ったような建物にならないこともあります。

またその地域によって法令がいろいろあるので、イケそうだと思っていても一戸削られてしまうこともあります。

そうすると収支が狂ってくるので、ギリギリの利回りの時は断念することになります。

ここまで考えるのに一つの土地に対して2~3時間はかかります。

時にはせっかくプランを考えても、土地の問い合わせをしていくとマイナスの情報が後から分かったりして、没にすることもあります。

またリサーチすることはまだまだおります。

続きは次回に…

春の嵐、凄かったですね。
建設途中の物件などはハラハラしますね。
また物件に飛来物が傷つけたりしないかなんて心配してしまいます。
まあ、保険でカバーは出来るのですがね。
心配しすぎでしょうか?
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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