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Archive | 2018年02月

郊外型新築RCを断念した理由

前回は、郊外にファミリー向けのRCを建てる計画があることをお話ししました。

このエリアはコロビビが保有している単身者用RCと比べると、新築を建てれば必ず満室になるという安心感があります。

事実、ここ数年数棟のRCが建設されていますが、無理なく満室になっているのです。

しかしこのエリアの直近の状況は仲介業者さんがおっしゃる通りなのですが、20年後のことを考えると二の足を踏んでしまいます。

今人口が増えているのは、近隣の交通の便が悪いエリアから移り住んできている世帯が多いから。

また、そのエリアに実家がある世帯が、実家の近くに住むためにと選んでいるようです。

なのでまあ、5~10年間は入居は固いと思うのです。

しかし、賃貸経営はそんな短期の事業ではありません。

ローンは30~35年組むのですから、そのエリアの30年後はどうなっているのかを当然考える必要があると思うのです。

その地域の行政の分析では、人口減による地域の衰退を危惧する内容が溢れていました。

案の定、この春のJRのダイヤ改定では、かなりの本数が削減されるとのこと。

地方の悲哀を若干感じますねえ。

もちろんそんなことは最初から分かっていたので、10年ぐらい保有して安くで売却することを想定していました。

10年後は残債が消える程度の価格での売却を、ダメでも積みあがったCF分があるので売れる価格での売却をと思っていたのです。

しかし昨今の銀行の融資状況を考えると、結局売るに売れない状況が来ても不思議ではありません。

まあ、駅2分の立地なので大丈夫かとは思うのです。

近隣の駐車場も10年は建物を建てないようですし…。

しかしもし10年経った時点で建物が建ってしまったら…戸数分の駐車場が無い郊外の物件は売却がやはり厳しくなります。

機械式立体駐車場も金食い虫ですしねえ。

う~ん、これは銀行に持ち込むまでもなく、没にした方がいいのかなと思うようになりました。

イケイケの方はこの条件ならゴーサインなのでしょうけれどね。

コロビビは、そこまで冒険しなくてもいいかなと思いました。

確実に春に近づいている陽気になってきましたねえ。
でも春から建築資材が値上がりします。
出来れば早く土地を押さえて、建築請負の仮契約が出来ればいいのですがねえ。
もう厳しいかな?
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CFが積みあがる魅力

今RCを新築する土地探しをしているのですが、前回も2パターンを考えているということを書きました。

一つは人気学区の高い土地値のエリアに建てて、高い家賃でまあまあの利回りを狙うもの。

もう一つは郊外の駅近の広い土地に、ボリュームの大きいRCを建てて、高い利回りを狙うもの。

今回は後者のパターンです。

駅2分という立地に24戸のファミリー物件が建ちそうなのですが、一階を駐車場にしても7つ駐車場が足りません。

そこがネックになってどうかなあと思っていました。

このエリアは最近人気が出てきて、新築が建つと必ず満室になっています。

仲介業者さんに聞き取りしても、それは太鼓判を押すとまで言っていました。

ただ最低一戸につき一つの駐車場は必須。

すると近隣の空き地が近々駐車場になるということで、そこで7つ借り上げすることが可能だという話になりました。

こうなればこの計画は進める価値がありそうです。

何しろ5年間でも数千万のCFが積みあがる魅力があるのです。

しかし…

やはり断念することにしました。

その理由は、長くなりそうなので次回に…

クレソンが健康にいいということで、早速買ってきました。
水に浸しておくと、育つとか…
やってみてますが、どうでしょう?
以前庭に植えてみた時はダメでした。
さて、どうなるでしょう?
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う~ん、やっぱり商談中に…

先日からファミリー物件のRCの土地探しをしていることを書いてきましたが、無い無いといっても実は時々
「おっ!」
と思う物件が見つかります。

昨日も、
「これ、いけるんじゃね?」
と思って試算していた土地(実際は古家つき)がありました。

コロビビが思っているのと比べると少し狭いのですが、人気駅からは申し分のない距離です。

それなのに今まで探していた物件と比べると安いのです。

「多少狭くてもこの価格ではなかなか出ないよね~。まさか何か瑕疵があるのかも…」
とまで考えたりしたほどです。

もし建物に瑕疵があったとしても、コロビビは解体するわけなので問題はありません。

もしかして心理的瑕疵があったとしても、まあ、その内容次第です。

なんて思っていたら、案の定、次の日ネットを見たら「商談中」になっていました。

「やっぱりねえ。」

これっと思ったら、すぐに問い合わせをしないといけませんね。

…と言っても、コロビビ、実は別の物件の問い合わせをしていて、物件確認に行っていたのです。

ここもまあまあだったのですが、何しろ価格が高く、駅からの少し遠いのです。

ファミリーなのでまあ許容範囲の距離ではあるのですが、その割に価格が高いのです。

それで仲介業者さんにはお断りの電話をしました。

こっちの物確を優先している間に、前述の物件が商談中になってしまったと言う訳です。

実は後者の物件の方が広さが十分だったのです。

なのでこちらの方がいい建物が建ちそうたと考えたのですよねえ。

でもやはり前者を優先させるべきでしたね。

まあ、縁が無かったと諦めないといけませんね。

ちゃんと教訓にして、次の土地さがしを始めますね。

しかしこんな物件高騰な中でも売れているのには驚きますねえ。
高値掴みをしてしまいそうなので、慎重になっているのですが、それではスピードで負けそうです。
う~ん、考えものです。
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区分マンションでも、実需だったら

昨日、新築区分マンション投資の電話セールスの話を書きました。

長くなったので売却については書きませんでしたが、
「30年後は年金代わりに…」
なんてセールストークも無理がありますよねえ。

30年後の家賃は一体いくら取れることやら…。

いえいえ、それまでにどれだけの損失を被っていることでしょう。

更にその時の売却価格って、2~300万円あればいいところでしょうか。

新築投資マンションは買ったその時から価格が下がると言いますが、家賃から出された利回りで売却価格が決まってしまうので、やはり築数年でも数百万下がってしまいます。

例えば昨日のセールスのマンションの例でいえば、2200万円で家賃が7万円と言っていましたから、翌年に売却しようとしたら、利回り4%で売れたとしても2100万円にしかなりません。

これに、仲介手数料や取得した時の登記費用や取得税、固定資産税、一か月一万円の赤字が一年分、修繕積立費や広告料などのマイナスが加わってしまいます。

これが実需だと利回りで売却価格が決まれられる訳では無いので、買ってはいけないとまでは思いません。

実際先日も息子のマンションの査定価格を知らせる電話がかかってきましたが、一時期よりまた200万円上がっていました。

もちろん希少価値のある立地や広さ、間取りであることが条件ですが…。

先日超有名大家さんとお話する機会があった時、同じエリアの投資用マンションを買わずにこの実需向けマンションを買ったことをお話したのですが、その大家さんも買わなかったマンションのことをご存知でした。

「自己資金を出してでも、そっちのマンションを買っていて正解だよ。まだ数年、大丈夫だよ。」
という話でしたし、その通りまた値を戻してきたので一安心しました。

同じ新築マンションですが、ここまでの差が出るとは…。

もちろん投資した金額が違うので同じようには語れませんけれどね。

大杉漣さんが急逝されたので驚きました。
まだまだお若いし、お仕事されていた最中ですよねえ。
コロビビも本当は健康のことだけを考えて生活しないといけないのですけどね。
今、新築に向けて土地を探しているのが楽しいので、やめられません。
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この時期恒例の例の電話が…

この時期になると恒例の
「新築区分マンション、買いませんか?」
という電話がかかってきます。

先日は久々に職場までかかってきました。

以前このようなセールスの電話はダメになったんじゃないかと思っていたのですが、そうではなかったのですかね。

そう、10数年前、しつこい電話セールスが問題になったことがあって、あれから少なくとも職場にはかかってこなくなったので、禁止か何かになったのかと思っていました。

しかしこっちは仕事中なので迷惑です。

でもブログネタになるかと思い、少し話させてみました。

すると口上は30年前から変わっていませんねえ。

「年金代わりになります。」
「確定申告で2~30万円戻ってきます。」
というものでした。

大阪城の近くのワンルームマンションで、2000万~2200万円で家賃は7万円程度。

部屋は25平米前後で、毎月5000円から1万円の手出し。

「ん?、やっぱ、相も変わらず赤字なんだ…新築で赤字っなら、この先どうなるのよ。」
と言いたかったのですが、肝心のことには答えずこっちが分かり切っているようなことを延々しゃべり続けます。

結局
「一棟ものを探してるんで…」
と言って電話を切りました。

もちろん新築ワンルームマンション投資をするつもりは無いのですが、セールストークが全く変わっていないことに驚きました。

しかも5000円の赤字ってとこまで同じなんですね。

そうしないと、
「節税になりますよ。」
というトークが出来ないからなのでしょうか?

どうでもいいのですが、同僚に何室か購入している人がいるんですよねえ。

ホントに税金が戻ってきているのでしょうかね。

凄く赤字になって、戻ってきているのかもしれないですけど、空室になったら目も当てられませんよね。

家賃も資産価値も下がっていって、広告費なんかがかかるなんてもの知らされないまま購入したんじゃないかと思うのですけどね。

一度区分マンション投資をしている人の話を聞いてみたいです…て、多分同僚は話してくれそうもありませんが…。

知り合いの大家さんの新築アパートの間取りがすっごく工夫されています。
内覧会に行きたかったのですが、体調を崩してしまっていけませんでした。
残念!
でも素晴らしい工夫が満載のアパートみたいで、もう満室だそうです。
素晴らしいですね。
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土地探しの目線で見ると

大家仲間の素晴らしい新築RCを見せて頂いてから、「新築やりたい病」が再発しています。

本当は手元資金が貯まってくる2年後ぐらいを想定しているのですが、土地探しはやっていてもいいかな…なんて考えています。

もちろんそうでなくても投資物件のネット検索は趣味なので、ほとんど毎日のようにやってはいるのですが、ファミリー向けRCの土地探しの目線で行うと、ちょっと探し方は違ってきます。

ひとパターンは、狙っている人気エリアにかなり大きなボリュームの2LDKか3LDKを建てるというのもの。

これはどうしても坪単価が高い土地になるので、大規模な建物にしないと利回りも出ませんし、仕様も豪華なものになります。

総事業費も高額になるので、土地も更地だけを探していては見つかりません。

なので解体費用も含めた価格でお屋敷や敷地が広めの空室が目立つ古アパートなどの情報も見ていますが、容積率が高い土地でないと部屋数がとれないですよね。

駐車場も各戸1~2台は必要だし、道路付けが悪いのは困ります…となればなかなか見つかりません。

これが単身者用であれば、坪単価が高くても利回りが出るのですがねえ、ファミリーとなると難しいです。

もうひとパターンは、郊外の商業施設が充実しているエリアの近郊の土地に低層マンションをたてるというもの。

こちらは駐車場が各戸2台が必須で、エレベーターなどの設備は付けずに仕様もまあまあのものになります。

しかしこちらは十分な土地面積が必要となるので、これはこれであまり見つからないのです。

あまり高い価格になると、地主系大家さん物件との家賃の競争に巻き込まれてしまい、勝ち目はありません。

なので、前者は土地価格が高くても収支が合うものがないかという目線で探しますし、後者は安くて広い土地はないかという目線で探しています。

しかしどちらもネットではまず見つかりませんので、地元の不動産会社や知り合いの建設会社に声を掛けています。

どちらにしてもいい土地はみんなが探している訳なので、そうそう簡単に話が来るわけではありませんね。

気長に、しかし動くときにはすぐに動けるようにしておきますね。

羽生選手、凄かったですね。
ミスはあったけど、転ばないようにしたというのがねえ、リベンジですね。
コロビビも利回りが出るRCをリベンジで建てていきたいですねえ。
人気のRCにはなったので、キャピタルゲインは狙えるかもしれませんがね。
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600坪の土地に戸建賃貸を12棟?!

皆さんもよくされていることと思いますが、コロビビも犬の散歩のときに、物件や土地を見て回っています。

また本業で歩き回る時にも、売り物件を見ています。

そうやって目を付けているいくつか気になる物件や土地があるのですが、先日その中の一つがネットにでていました。

それが600坪あるちょっと郊外の土地なのですが、周りには住宅が多く商業施設も徒歩圏内にあります。

病院や文化施設もあり、何より公園がすぐ近くにあるのです。

「子供さんや犬を飼ってらっしゃる方なんかにとっては、この公園は有難いよねえ。」
と思っていたので、その土地が売りに出ていると知り、少し驚きました。

ちょっと造成に費用がかかりそうですが、土地値が思ったより安い(というか、思ったより面積が広い)ので、思わずいくつ戸建賃貸が入るのか、費用はどれくらいになるのか計算してみました。

コロビビは一度戸建賃貸を手掛けたことがあるので、その会社に頼むとしたら、12棟で利回り10%台がでそうです。

少しゆったり目に戸建を配置すれば、10棟で9%台。

これは近隣の新築戸建賃貸の家賃と入居状況を以前リサーチしていたので、かなり固い数字です。

これなら先日お話を頂いていた金融機関の融資額でギリギリイケそうです。

コロビビの場合は、戸建賃貸でも連棟にするのではなく、将来一棟ごとに売却できるような形で造りたいのであまり利回りが出ないのですが、今回は土地の価格が安いので9%出た訳です。

しかし、ここで戸建賃貸に取り組んでしまうと、ファミリー向けのRCの話が来てもそれは諦めなくてはなりません。

需要はあるエリアですが、正直10棟や12棟がすぐ埋まるかどうかは未経験なので、ちょっと不安でもあります。

「でも6割埋まればローンは払えるしなあ…もしかしたら、RCより入居は心配ないかも…」
なんてあれこれ考えて、ここまでが実はネットで見つけてから5分。

「ん?でもなんでこんなにこの土地、安いんだ?ひな壇や斜面があるからと言ってがも、これ、安すぎだろ?」
と我に返ってよく見ると…

あ~っ、やっぱり!!!

そう、市街化調整区域なのでした…(涙)

見慣れていた土地だったし、隣やすぐ近くに住居や建物があったので、つい市街化区域だと思い込んでいたのです。

時々車が駐車されていたし、水道も引かれて家庭菜園も作られていたので、以前から当然家が建てられると思っていたのですよねえ。

たった5分の妄想でしたが、かなり真剣に考えていたので、何だか疲れちゃいました…はああ。

こんな話にお付き合いさせて、申し訳ありませんでした。

このところ物件の内覧をさせて頂いているので、いい土地が出たら抑えておきたいなと日々の検索にも真剣さが増してきました。
しかし先輩大家さんは既に買い付けを入れたとか…流石速いです。
やっぱり違いますねえ。
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タラれば雑記その③

前回までに長期保有に拘らず、物件取得は柔軟に考えることの大切さを書きました。

また最初のうちは資産価値よりCFを重視して、手元資金が厚くなってきてから資産の入れ替えをしていけばよいことを書きました。

三回目の今回は、入居付けについてです。

入居に強い物件でなければ結局は高い利回りも思い描いたCFも絵にかいた餅です。

さて入居がつく物件とは何かというと、立地や設備、コンセプトがあっているかどうかなどによるのですが、建築してから手を加えることが出来るのは家賃設定ぐらいです。

コロビビはかなり近隣の物件をリサーチしているので、適正なギリギリのところで高い家賃設定をしています。

新築アパートなどはして、数部屋をメーカーから提案された家賃より1000円高くして募集しました。

それでもすぐに入居が決まったので、この4年間でおよそ20万円程度多い家賃を手にできました。

その点ではうまくいったと思います。

しかしRCの方ではライバル物件の乱立で焦って、家賃は高いままにしたのですが、礼金をサービスして入居させた部屋があります。

でも、その部屋の入居者はその後も入居時期を巡って要求があり、結局短期で退去してしまいました。

退去の理由は転勤なのですが、退去時の原状回復に関しても要求があったので、コロビビとしては短期で退去して頂いて結局はラッキーでした。

ここでタラればを述べると、「新築の場合は、入居が思うようにいかなくても焦る必要はない。」ということです。

新築プレミアの乗った家賃で募集している訳なので、ターゲットになる人の数は、そう多くはありません。

なのですぐに満室になる訳がないのです。

でも当時は「新築ならば竣工時に満室になって当たり前」なんて思っていたのですよねえ。

それでも返済比率さえ高くなければ待てるので、最近のように敷金・礼金無にするRCが多くても、そこまでして埋める必要は無いのかもしれません。

機会損失という考え方もあるのですが、1~2か月待って敷金・礼金を払える入居者をゲットできるなら、高属性の入居者の方がいいと思います。

実際次の入居募集は敷金・礼金2か月で募集しても反応は多かったです。

そもそも敷金・礼金無でしか入らない新築RCを造った時点で、ちょっと先が思いやられますよね。

まあ、激戦区では仕方が無い面もありますけどね。

タラれば雑記としては、ここ数年の急激な新築の入居状況の変化を掴むことが出来ず焦ってしまいましたが、もう少し心に余裕をもってやればよかったということでした。

これも駆け出し大家だったので、やっちまった失敗ということでしょうね。

雪が降ったかと思うと気温は急上昇…。
体調を崩す筈ですね。
早く春が来て欲しいです。
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タラれば雑記、その②

不動産ブログで失敗談がホントは役に立つのですが、そうたくさんお目にかかれる訳ではありません。

これは失敗談と言うほどではありませんが、「フルローンが簡単に付くまれな時期に、そうすればよかった。」と後悔している部分を書いています。

何かの参考になればと思います。

前回は、「長期保有に拘らず、融資が出ている間に、もっと小さな物件をたくさん手に入れていればよかった。」と言うことを書きました。

皆さんご存知の通り、ここ数年の売り手市場の到来を知っていれば、6年前までに物件を購入して売却益を得ることが可能でした。

コロビビの周りには、もちろんそんなつもりはなく購入した物件を最近売却してかなりのキャッシュフローを手にした方が何人もいらっしゃいます。

もうこんな時期、こないですよねえ。

フルローンが出てましたから、取得経費程度を手出し出来ればこの5年間のキャッシュフローと売却益両方を手に入れることが出来た訳です。

この方々はこれで手元資金が厚くなったので、融資が厳しくなってもまた新しい物件の融資は出ます。

そうして資産の入れ替えをしてけばいいのです。

そうです。

タラれば雑記②の結論!

「最初から資産価値が高い優良物件を狙うのではなく、売却を繰り返して資産の入れ替えをしていけばいい。」
ということです。

資産価値が高い物件はどうしてもCFが出にくいので、なかなか手金が残りません。

そうすると次の物件の購入に進めないという事態になりがちです。

コロビビの場合は、後数年は新しい物件に進む予定はなかったので、この辺りをあまり深く考えていませんでした。

もし拡大していこうと思っている人にとっては、これはかなり痛いです。

属性が高くない人にとっては、物件を手に入れる順番は重要ですね。

ああ、ホントは別のことも書こうと思っていたのに、長くなりましたね。

タラれば雑記、もう少し続きます。

どうぞお付き合いください。

昨日は大家仲間の新築RCの見学会でした。
予想以上の出来に、羨ましくなりました。
コロビビも早く次に進みたくなりましたねえ。
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フルローンがついた稀な時期を振り返って

今は厳しくなった融資の話をアチコチで聞くようになりました。

もちろん資産背景があったり、長年の事業実績を積んでいたりしている方は、まだまだ大丈夫のようですが、少なくともコロビビのような駆け出しの大家に億単位のフルローンを出して頂いたようなことは、もうなくなったようです。

もうしばらくはこんな時期は来ないでしょうから、今コロビビが実際大家業を始めたこの5,6年をタラればで振り返ってみようと思います。

株で言えば、つい最近までの状況とよく似ています。

買えば誰もがそこそこ設けることが出来た時期。

そんな中でいくつかの物件を手に入れられたという点では成功したのかもしれませんが、その中の一つを高値掴みしてしまっているので、本当は成功とは程遠いです。

当時は大家業を始めたばっかりだったので、長期保有を考えていました。

もちろん新築アパートを5年で売却する手法も知っていましたが、結構こだわりを持って物件を選んでいたので、このスペックの物件はなかなか出ないだろうと思うと短期で手放すことは考えられませんでした。

しかし後の売り手市場の到来を知っていたら、そこそこの物件を手に入れておいて売却した方がよかった訳です。

融資は簡単に付いていたのですから…。

いい立地のいい建物…となれば、どうしても価格は高くなるわけなので、今売却しても取得した価格よりは高く売れますが、それほど手残りが出るわけではありません。

…となると、まだまだ物件が高止まりしている中で、今保有しているような物件をまた手に出来るとは限りません。

融資が厳しくなったのなら尚更手放すことはできません。

かくて、この売り手市場で売り抜けた大家さんみたいには手元資金を増やすことはできなかったのです。

もちろんこの振り返りは「タラれば」なので、先のことが読めていれば何も苦労はしません。

誰だって大金持ちになれます。

しかし自分の忘備録として書き留めておくとして、この「タラれば雑記①」は、「売却を考えて、もっと小さな物件を購入しておけばよかった。」と言うことです。

何度かこのブログでも書きましたが、6年前は中古物件を探していくつも物件確認に行っていたのですが、結局踏み出せず一棟も購入しませんでした。

融資も付いていたのですが、それでも自信がなかったのです。

しかしとりあえず購入して、何か問題が起きたらそこで対応していく方法はいくらでもあったと思います。

資金にも余裕があるのですから…。

実際その物件は他の人が購入した後、2年後に数百万上乗せして売却されていました。

その人は短期譲渡税がかかったとはいえ、2年間のCFとキャピタルゲインを手に出来たのです。

新築物件については尚更です。

もう少しハードルを下げて購入してもよかったと思います。

それを5年経った今売却していたら…ああ、まさに「タラれば」ですねえ。

タラれば雑記、もう少し続きます。

水トちゃんを町で見かけました。
スッキリのロケだったようです。
思ったよりほっそりしていたので、別のアナウンサーかなと思ったほどでした。
テレビに映っていないところでも気さくな感じでした。
流石好感度ナンバーワンですね。
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ナナコチャージポイントが半分に…

昨年秋にナナコのクレジットチャージの内容変更があって、詳しいことは忘れたのですが、まあとにかく楽天ポイントが付かなくなってしまいました。

しかしYahoo! JAPANカードのJCBブランドであればクレジットポイントがつくとのこと…。

しかしコロビビはYahoo! JAPANカードはVisaブランドしかもっていなかったので、急いでコロビビ夫名義のJCBブランドのカードを作成しました。

それでこの冬の固定資産税の納税から、これでTポイントをせっせと貯めていたのです。

なのに、なのに、今まで100円で1ポイントだったものが、2月末からは200円で1ポイントになってしまうのだとか…

ガ、ガ、ガ、ガ~ン!!!

つまりこれまでの半分のポイントしか貰えなくなってしまうのです(涙)

まあ、その代わりVisaブランドのカードでも使えるようになるそうですが、それより半分になることの方が影響が大きいです。

カード払いも出来るのですが、これは手数料もかかるのでカードのステージによっては微妙です。

ああ、ポイントを貯める喜びを感じる小市民の、細やかな楽しみを奪うこの「内容変更」

どうにもならないので嘆いても仕方が無いですね。

はああ、がっくりです。

このところ大家仲間の物件竣工や土地取得などが続いています。
みなさん、いろんな手法で着実に前に進んでらっしゃryのでうらやましいですね。
コロビビも2年後ぐらいに新築を手掛けたいなと思ってはいるのですがねえ。
どうなることやら…。
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好きなことを仕事に出来る幸せ

コロビビが新築不動産投資をしているのは、ご存知の通り「物件が好き」だから。

もちろん本業も好きだし、アーリーリタイアをするつもりもありません。

古くは小椋佳が銀行員をしながらシンガーソングライターで活躍していたことを思い出しますが、(か、かなり古い例ですね。)一度しかない人生なので、好きなことをリタイアを待たずに並行してやるということは、今は推奨されるまでになりましたね。

コロビビももっと早くに始めていればよかったと悔やむぐらいですが、それでも不動産投資に関しては勤めているうちに始めることができてよかったです。

もうこれは融資に関しては、勤めているかいないかで全然違いますからね。

最初は個人の属性を生かした融資でも構わないので、そこからちゃんと実績を積んていって、事業を評価して頂ければいいと思います。

不動産事業を進めていくと、自分の力量不足やそれとは関係ないところでうまくいかないことや理不尽なことにも見舞われますが、好きなことだから腐らずに続けられているのかなと思います。

しかも物件好きな人の集まりである大家の会に参加させて頂くことが出来て、かなり世界が広がりました。

大家仲間にもいろんな手法の違いがあります。

私はたまたま今は新築に特化していますが、本当はDIYをして物件を再生させるのが好き。

なので、大家さんの中でもそれを実践してらっしゃる方を大尊敬しています。

中にはDIYの域を超える実力を身に付けてらっしゃる方もいて、もう、驚きです。

この方々も好きなことを仕事にしてらっしゃるので、お話を伺うだけでこちらも幸せな気持ちになります。

もちろん皆さん全てが順風満帆に歩んでこられたわけではないと思います。

でも、やっぱり好きだから、乗り越えて続けてこられたのでしょうね。

そんな方々に囲まれて、日々たくさんのことを学んでいけます。

好きなことだからこれもまた楽しい!

アラ還前にしてこの心境になれるとは思いませんでしたよ。

ありがたいことですね。

日経平均、まあ落ちますよね。
でもこのところ調整も入っていたのでこれくらいの下落だったのかなとも思いますが…。
それよりこれから金利は上がるのでしょうかねえ。
上がる上がると言いながらここまで来て、そろそろでしょうか。
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やっぱり新規参入のアパートメーカは…

以前格安住宅メーカーが、新築アパートを建築して販売していることをご紹介しました。

その時も入居付けが心配なことを書きましたし、ローンを引くのにも苦労する人は厳しい話をしました。

それでも利回りが高いか立地が良ければ購入のテーブルに乗るのですが、それも微妙…。

なので、これは無いな、という結論でした。

さて、そのアパートはほどなく売れたようなのですが、肝心の入居付けはどうかリサーチしてみました。

で、結果は…と言うと…

うん、やっぱり苦戦しているようです。

もともと立地もそんなに良くなかったので、もしかしたら管理会社の力の差ではないのかもしれませんが、どちらにしても厳しいことがよく分かりました。

でも造りはお洒落だし、間取りもよく考えられた中々の出来です。

建物だけ見ると、ここに建築をお願いしてもいいかなと思うレベルでした。

もちろん価格次第ですけれどね。

もっといい立地でこの新規参入のアパートメーカーがアパートを建築して、その入居状況がどうなのかを見てみたい気持ちになりました。

昨日はいろんな大家さんとお話して刺激を受けました。
来週も新築見学会に誘ってもらっているので、また勉強させて頂けます。
5年前は、こんなに大家仲間が広がると思っていませんでした。
有難いことです。
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埋まらない間取り、埋まる間取り

以前「埋まらない間取り」について書いたとき、たくさんの方に訪問していただきました。

その時も書いたのですが、埋まらない理由は間取りだけとは限らないので、確定的なことは書きませんでした。

しかし確かではないにしろ、リサーチしていて気づいたことについては書き留めておこうと思います。

これは前も書いた通り1LDKに限ってのことなのですが、最後まで残っている間取りに多いのは
「リビングにバルコニーが無い」
場合です。

えっ?とみなさん思うかもしれませんが、実はバルコニーはあってもキッチン横にあったりするのです。

なのでリビングには腰高窓しかない場合です。

逆の場合は多いのですが、やはりリビングに掃き出し窓がないと開放感が無くなってしまいます。

どうもこれで実際は部屋が狭く見えてしまうのでしょうね。

また、一棟丸々バルコニーが無い物件もありました。

建築費を安くして利回りを出そうとしたのかもしれません。

そういえば今の若い人は、洗濯物を干すためのバルコニーはいらないのかもしれません。

しかしこの物件も入居付けは苦労していました。

以前も書きましたが、部屋のデザインも仕様も高級でカッコイイし、家賃もRCでありながら近隣のアパートと変わらない金額に下げてありました。

それにも関わらず…です。

もちろん家賃が安かったり築古だったりする物件はこの限りではありません。

反対に、決まりやすいのは広めのリビングや寝室がある間取りなのですが、まあこれは当たり前として、それ以外で目を引いたのは横に長い間取りで、玄関ホールからドアを開けるとすぐにリビングになるものです。

通常のマンションの間取りはキッチンの横を通って奥がリビングになるものが多いので、この間取りの物件は即決まっていました。

しかし、全戸この間取りになるには、土地が東か南に長く幅が狭い場合で、しかもその方角からの採光が確保できる時になります。

幅があれば細長い部屋を造って利回りを上げることになるので、なかなか造られることは有りません。

なのでそういった意味でも、この間取りは希少なのです。

以上の話は新築1LDKの話ですし、キッチン横のバルコニーが絶対にダメだということでもありません。

何かの参考になれば幸いです。

最近新しい方が訪問してくださっているようです。
h様、コメント欄にお返事を書いていますので、よろしくお願いします。
もちろん以前から訪問してくださっている方も、コメント大歓迎です。
相も変わらないことを書き綴っているブログですが、これからもお付き合いください。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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