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Archive | 2018年01月29日

敷金・礼金が取れている新築アパート

さて、新築アパートを手に出来たとしても、経費が掛かるので手残りは思ったよりも少ないという話を続けてきました。

ではコロビビの新築アパートの場合はどうでしょう。

何度も書いていますが、これは最後に売却をして初めて利益や損益が確定するわけですので、売却していない今の状況での話になります。

築5年になるアパートで、ほぼ満室経営が出来ていますが、入退去は当初想定していたより多いです。

この4年間で半分以上の部屋が入れ替わった計算になります。

ずっと4年間住んでくださっている部屋も半分以上あるのですが、同じ部屋で3回入居者の方が入れ替わっていたりするので、平均すると、戸数の半分以上が入退去があった計算です。

これは特定の部屋に何か問題があったと言う訳ではありません。

法人契約が多いため、たまたま一年での転勤が重なった為でした。

でもこれがもし部屋に問題があるようなら、もっと話は深刻になりますね。

まあそうでは無くて、よかったです。

では、昨日までに書いた事例でいくと、すぐに次の入居者がついたとしても、原状回復費等で大家の手出しが出ると、当初の利回りから1%程度下落してしまうという話になりますよね。

前回の例では8部屋中2部屋に入退去があった場合でしたから、半分以上となると更に利回りは下落することになります。

ところが、それは敷金・礼金が取れない物件の話。

幸いコロビビのアパートでは、まだ敷金・礼金を二か月分頂けています。

なので、大家の手出しは無く、利回りの低下もあまり起きていません。

そうなのです。

これも前回書きましたが、入居がつく物件かどうかで、話が違ってくるわけです。

立地や間取り、仕様や築年数など、いろいろ理由はあるとは思いますが、入居付けが強い管理会社さんかどうかも大きいのです。

「そんなこと、分かっているよ。」
と思われているでしょうが、実際の手残りの金額として大きく違ってくると、当初考えていたよりもこれは重要です。

満室になっている物件は多いです。

入居率98%を謳っている会社も多いです。

しかし敷金・礼金が取れているかどうか…ここで大きく違ってくるのです。

でも、安心できている訳ではありません。

まだまだ話は続きます。

確定申告の準備がほぼ終わりました。
後は税理士さんと相談するだけですが、いくつか分からないことがあったので、いろいろ教えて頂くつもりです。
ホントは自分で出来る規模なのですが、売却や相続の際には、相談しないといけないことも出てくるので、今のうちにお願いすることにしたのです。
費用はかかりますが、まあこれも経費で落ちるからいいかな?
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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