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Archive | 2018年01月27日

続・物件を手に出来ても…

前回は、物件を手に出来ても敷金・礼金が取れない場合は、退去があると原状回復費とハウスクリーニング代で家賃の一か月分、そして次の入居者さんを見つけて頂くのに、広告費が一か月分大家が手出しをしないといけないという話を書きました。

これはアウトソーシングをする不動産投資家さんにとっては、普通に起きることです。

酷いエリアでは、広告費を2か月分や3か月分払って入居を決めて頂くというところもあるぐらいです。

ハウスクリーニングも首都圏で1平米1000円は普通のことなので、40平米の部屋ならそれだけで4万円取られても不思議ではありません。

クロスも替えるとなると家賃6~7万円台の物件では、1か月分取られるのまあ、頷けます。

さて、今回も分かりやすいように、物件価格8000万円、8部屋で家賃(共益費含む)6万円、表面利回り7.2%の物件を例にとって考えていきますね。

二部屋退去があると、前述の費用を大家が手出しした場合、利回りは6.9%に落ちるところまで書きました。

しかし経費はもちろんこれだけではありません。

もともと管理会社に管理費として家賃の5%を支払っているので、6.9%だった利回りは、6.54%になってしまいます。

ここから清掃費や共用部の電気代・上下水道の料金を支払っていくのですが、新築アパートメーカーの管理会社などは共益費をそのまま全部取るところもあります。

まあ、ここは共益費を各戸3000円としてそのうち実際は2000円かかるとしましょう。

すると家賃は実質 58000円×8戸×0.95=528万9600円(管理費を除いた金額)になります。

ここから二部屋分の退去にかかる費用を24万円を引きます。

年間家賃504万9600円で利回りを計算すると、6.31%になってしまいます。

これにインターネット無料などの費用が大家持ちになったり、消防点検の費用、固定資産税などを支払っていくと、大家が手に出来るインカムゲインは更に少なくなります。

もちろん減価償却費もあるし、本業との合算で所得税を払ったりするするので、実際の手残りについては人によって違います。

また上記の内容も退去がどれだけあるかは物件で違うので、確定的なことは言えません。

しかしよくある事例で当初の利回りが簡単に1%近く下がってしまうことは分かって頂けたと思います。

だから先輩大家さんが10年前に新築アパートを購入しても、「あんまり儲からなかった。」と言う状況が起きるのは容易に想像できるのです。

それでも売却できたから、損が出なかったのです。

これから購入する初心者大家さんは、その物件がローンの残高より高くで売却が可能かどうかを考えておく必要があります。

また上記のようなことが起きないためには、敷金・礼金が取れる物件なのかどうかも重要になってきます。

物件を手に出来ても、その後のことは誰も保証してくれません。

暫くは物件を手に出来て満足することと思いますが、ローンや経費を支払い、退去が増えてくると思ったように手残りが無いことに気づいてきます。

どれだけのインカムゲインを手に出来るか、出口はどうなるのか、それをしっかり考えないと下手すると売るに売れない状況に陥る場合もありますよねえ。

資産の目減りによる債務超過に陥ると、新規の融資は引けなくなります.

不動産価値の下落の局面はこれからやってきますし、下落しやすいエリアなのかそうではないのかなど、一棟目は「手に出来る。」というだけで選んではいけないうことですね。

ではコロビビの一棟目の新築アパートはどうだったのかを、次回お話します。

コインチェックの仮想通貨の流出、酷いですね。
安全対策を導入していなかっただなんて…。
ビットコイン自体は、これからもどんどん広がっていくとは思うのですがねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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