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Archive | 2018年01月26日

物件は手に出来るけれど、実際は…

銀行が初心者向けに融資を閉めてきた中で、これから物件を手に知る人は利回りが出る物件を持ち込むしかないですよね。

今は新築アパート業者も実は銀行も、融資が通る物件を血眼で探しています。

そんな中まだ一棟も融資を引いていないまあまあの属性の人なら、利回りさえ出る郊外の物件ならば融資は通るので、中心地の利回りの出ない物件を持ち込むよりは融資は通りやすいと思います。

しかし、物件を手にするまでがゴールでは無いというのは、皆さんも分かっていることだと思います。

特に新築の場合は、薄利の投資である訳ですから、最後売却の時にこの投資が成功かどうかが決まります。

今より利回りが高かった6~10年前に新築アパート投資を始めた人が、結果どうだったかと言うと「マイナスにはならなかったけれど、トータルでは100~200万円ぐらいプラスだっただけで終わった。」という話をよく聞きます。

これは築5年で売却した場合なので、その後物件価格が高騰し売り抜けた人は1000万近くの利益を得た人も多いです。

しかしそんな高値市場はこれから始める人にはまず訪れないと考えた方がいいでしょう。

なので、「思ったようには儲からなかった。」という人と同じ状況になる可能性の方が高いのではないかと思います。

その方たちが始められた時は利回りは8~9%でした。

なのにどうしてこんな状況になっていくのでしょう。

それは経費が思った以上にかかるからです。

自分で清掃や原状回復の手配などをするなら別ですが、全てアウトソーシングする場合、管理会社経由で様々な工事を発注することになります。

するとどうしても割高になりますし、とある管理会社では築2年の部屋の原状回復費とハウスクリーニングに家賃一か月分を自動的に差し引くというところもあったようです。

そして広告費…これがバカになりません。 

退去が多くてもすぐ入居がある…一見うまくいっているようですが、新築でも敷金・礼金が取れなくなっている今は原状回復とハウスクリーニングに一か月分、そして広告費一か月分が大家の手出しになってしまうのです。

例えば分かりやすいように、物件価格8000万の物件で考えてみると、8部屋で家賃6万円とすれば、表面利回りは7.2%になります。

しかし一部屋が退去になって、前述のように大家の手出しが12万になると利回りはすぐに7.05%に下がってしまいます。
二部屋になると6.9%です。

今は新築アパートで7%台というのは見なくなってきたので、これが6%台だと更に利回りは落ちていくのです。

入居率100%でも実際はこのように大家の手からは、経費と言う名のお金が出て行ってしまいます。

しかし、出ていくお金はこれだけではありません。

長くなってきたので、続きは次回に…

草津の水蒸気爆発で亡くなった自衛隊員の方は、他の隊員をかばって噴石が当たったのだそうですね。
こんな素晴らしい人が亡くなるなんて…と言葉もありません。
ご冥福をお祈りします。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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