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Archive | 2018年01月

続 敷金・礼金が取れている新築アパート

前回、コロビビのアパートは敷金・礼金が取れているので、当初の利回りからの大きな下落は無くて済んでいるという話をしました。

だから、安心だという話をしているのではないのです。

この春で築5年となるため、次の繁忙期はどうなるのかは分からないのです。

…と言うのも、入居付けが強いと言っていたこの管理会社でも、最近同じエリアに出来た新築物件は敷金・礼金ゼロで募集しているのです。

別の築浅物件も、敷金・礼金ゼロ。

まあ、コロビビのアパートとタイプも間取りも違うし、立地も違うので、もし次の繁忙期に退去があった場合も最初は敷金・礼金を頂く形で募集をかけて貰おうと思っています。

実は敷金・礼金ゼロで募集している物件もある一方で、ちゃんと敷金・礼金1~2か月で入居が決まっている物件もあるからです。

築5年でも敷金・礼金を頂ける物件にするために、経費を使って色んな設備を付けたり家具付きにしたりして、他との差別化が図っていこうかと思っています。

法人契約も多いアパートなので、家具付きの需要もある筈。

法人契約なら敷金・礼金は二か月程度は出せるようになっているので、頂いた礼金一か月分程度の家具を購入するつもりです。

敷金・礼金が取れる物件…と簡単に言いますが、中にはこのように工夫をしている物件もあるということです。

しかし二か月分頂けるかどうか…やってみないと分かりません。

今は清掃費を支払って経費化していますし、前回書いたようにネット無料などの費用等もかかっていることには変わり有りません。

敷金・礼金を頂けないとなれば、築5年なのでクロスの張り替え等の費用も、大家の手出しとなってしまうのです。

これまでは大丈夫でしたが、これからは厳しくなりそうですね。

どんな結果になったかは、またご報告しますね。

かぼちゃの馬車より被害額の少ないコインチェックが大きく報じられているのは、ああ、やっぱりねという感じですね。
不動産投資は特殊な人がやること…というとらえ方が、まだ一般的なのでしょう。
そう思われていた方が、プレーヤーが限られていていいのですけれどね。
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敷金・礼金が取れている新築アパート

さて、新築アパートを手に出来たとしても、経費が掛かるので手残りは思ったよりも少ないという話を続けてきました。

ではコロビビの新築アパートの場合はどうでしょう。

何度も書いていますが、これは最後に売却をして初めて利益や損益が確定するわけですので、売却していない今の状況での話になります。

築5年になるアパートで、ほぼ満室経営が出来ていますが、入退去は当初想定していたより多いです。

この4年間で半分以上の部屋が入れ替わった計算になります。

ずっと4年間住んでくださっている部屋も半分以上あるのですが、同じ部屋で3回入居者の方が入れ替わっていたりするので、平均すると、戸数の半分以上が入退去があった計算です。

これは特定の部屋に何か問題があったと言う訳ではありません。

法人契約が多いため、たまたま一年での転勤が重なった為でした。

でもこれがもし部屋に問題があるようなら、もっと話は深刻になりますね。

まあそうでは無くて、よかったです。

では、昨日までに書いた事例でいくと、すぐに次の入居者がついたとしても、原状回復費等で大家の手出しが出ると、当初の利回りから1%程度下落してしまうという話になりますよね。

前回の例では8部屋中2部屋に入退去があった場合でしたから、半分以上となると更に利回りは下落することになります。

ところが、それは敷金・礼金が取れない物件の話。

幸いコロビビのアパートでは、まだ敷金・礼金を二か月分頂けています。

なので、大家の手出しは無く、利回りの低下もあまり起きていません。

そうなのです。

これも前回書きましたが、入居がつく物件かどうかで、話が違ってくるわけです。

立地や間取り、仕様や築年数など、いろいろ理由はあるとは思いますが、入居付けが強い管理会社さんかどうかも大きいのです。

「そんなこと、分かっているよ。」
と思われているでしょうが、実際の手残りの金額として大きく違ってくると、当初考えていたよりもこれは重要です。

満室になっている物件は多いです。

入居率98%を謳っている会社も多いです。

しかし敷金・礼金が取れているかどうか…ここで大きく違ってくるのです。

でも、安心できている訳ではありません。

まだまだ話は続きます。

確定申告の準備がほぼ終わりました。
後は税理士さんと相談するだけですが、いくつか分からないことがあったので、いろいろ教えて頂くつもりです。
ホントは自分で出来る規模なのですが、売却や相続の際には、相談しないといけないことも出てくるので、今のうちにお願いすることにしたのです。
費用はかかりますが、まあこれも経費で落ちるからいいかな?
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続・物件を手に出来ても…

前回は、物件を手に出来ても敷金・礼金が取れない場合は、退去があると原状回復費とハウスクリーニング代で家賃の一か月分、そして次の入居者さんを見つけて頂くのに、広告費が一か月分大家が手出しをしないといけないという話を書きました。

これはアウトソーシングをする不動産投資家さんにとっては、普通に起きることです。

酷いエリアでは、広告費を2か月分や3か月分払って入居を決めて頂くというところもあるぐらいです。

ハウスクリーニングも首都圏で1平米1000円は普通のことなので、40平米の部屋ならそれだけで4万円取られても不思議ではありません。

クロスも替えるとなると家賃6~7万円台の物件では、1か月分取られるのまあ、頷けます。

さて、今回も分かりやすいように、物件価格8000万円、8部屋で家賃(共益費含む)6万円、表面利回り7.2%の物件を例にとって考えていきますね。

二部屋退去があると、前述の費用を大家が手出しした場合、利回りは6.9%に落ちるところまで書きました。

しかし経費はもちろんこれだけではありません。

もともと管理会社に管理費として家賃の5%を支払っているので、6.9%だった利回りは、6.54%になってしまいます。

ここから清掃費や共用部の電気代・上下水道の料金を支払っていくのですが、新築アパートメーカーの管理会社などは共益費をそのまま全部取るところもあります。

まあ、ここは共益費を各戸3000円としてそのうち実際は2000円かかるとしましょう。

すると家賃は実質 58000円×8戸×0.95=528万9600円(管理費を除いた金額)になります。

ここから二部屋分の退去にかかる費用を24万円を引きます。

年間家賃504万9600円で利回りを計算すると、6.31%になってしまいます。

これにインターネット無料などの費用が大家持ちになったり、消防点検の費用、固定資産税などを支払っていくと、大家が手に出来るインカムゲインは更に少なくなります。

もちろん減価償却費もあるし、本業との合算で所得税を払ったりするするので、実際の手残りについては人によって違います。

また上記の内容も退去がどれだけあるかは物件で違うので、確定的なことは言えません。

しかしよくある事例で当初の利回りが簡単に1%近く下がってしまうことは分かって頂けたと思います。

だから先輩大家さんが10年前に新築アパートを購入しても、「あんまり儲からなかった。」と言う状況が起きるのは容易に想像できるのです。

それでも売却できたから、損が出なかったのです。

これから購入する初心者大家さんは、その物件がローンの残高より高くで売却が可能かどうかを考えておく必要があります。

また上記のようなことが起きないためには、敷金・礼金が取れる物件なのかどうかも重要になってきます。

物件を手に出来ても、その後のことは誰も保証してくれません。

暫くは物件を手に出来て満足することと思いますが、ローンや経費を支払い、退去が増えてくると思ったように手残りが無いことに気づいてきます。

どれだけのインカムゲインを手に出来るか、出口はどうなるのか、それをしっかり考えないと下手すると売るに売れない状況に陥る場合もありますよねえ。

資産の目減りによる債務超過に陥ると、新規の融資は引けなくなります.

不動産価値の下落の局面はこれからやってきますし、下落しやすいエリアなのかそうではないのかなど、一棟目は「手に出来る。」というだけで選んではいけないうことですね。

ではコロビビの一棟目の新築アパートはどうだったのかを、次回お話します。

コインチェックの仮想通貨の流出、酷いですね。
安全対策を導入していなかっただなんて…。
ビットコイン自体は、これからもどんどん広がっていくとは思うのですがねえ。
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物件は手に出来るけれど、実際は…

銀行が初心者向けに融資を閉めてきた中で、これから物件を手に知る人は利回りが出る物件を持ち込むしかないですよね。

今は新築アパート業者も実は銀行も、融資が通る物件を血眼で探しています。

そんな中まだ一棟も融資を引いていないまあまあの属性の人なら、利回りさえ出る郊外の物件ならば融資は通るので、中心地の利回りの出ない物件を持ち込むよりは融資は通りやすいと思います。

しかし、物件を手にするまでがゴールでは無いというのは、皆さんも分かっていることだと思います。

特に新築の場合は、薄利の投資である訳ですから、最後売却の時にこの投資が成功かどうかが決まります。

今より利回りが高かった6~10年前に新築アパート投資を始めた人が、結果どうだったかと言うと「マイナスにはならなかったけれど、トータルでは100~200万円ぐらいプラスだっただけで終わった。」という話をよく聞きます。

これは築5年で売却した場合なので、その後物件価格が高騰し売り抜けた人は1000万近くの利益を得た人も多いです。

しかしそんな高値市場はこれから始める人にはまず訪れないと考えた方がいいでしょう。

なので、「思ったようには儲からなかった。」という人と同じ状況になる可能性の方が高いのではないかと思います。

その方たちが始められた時は利回りは8~9%でした。

なのにどうしてこんな状況になっていくのでしょう。

それは経費が思った以上にかかるからです。

自分で清掃や原状回復の手配などをするなら別ですが、全てアウトソーシングする場合、管理会社経由で様々な工事を発注することになります。

するとどうしても割高になりますし、とある管理会社では築2年の部屋の原状回復費とハウスクリーニングに家賃一か月分を自動的に差し引くというところもあったようです。

そして広告費…これがバカになりません。 

退去が多くてもすぐ入居がある…一見うまくいっているようですが、新築でも敷金・礼金が取れなくなっている今は原状回復とハウスクリーニングに一か月分、そして広告費一か月分が大家の手出しになってしまうのです。

例えば分かりやすいように、物件価格8000万の物件で考えてみると、8部屋で家賃6万円とすれば、表面利回りは7.2%になります。

しかし一部屋が退去になって、前述のように大家の手出しが12万になると利回りはすぐに7.05%に下がってしまいます。
二部屋になると6.9%です。

今は新築アパートで7%台というのは見なくなってきたので、これが6%台だと更に利回りは落ちていくのです。

入居率100%でも実際はこのように大家の手からは、経費と言う名のお金が出て行ってしまいます。

しかし、出ていくお金はこれだけではありません。

長くなってきたので、続きは次回に…

草津の水蒸気爆発で亡くなった自衛隊員の方は、他の隊員をかばって噴石が当たったのだそうですね。
こんな素晴らしい人が亡くなるなんて…と言葉もありません。
ご冥福をお祈りします。
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繁忙期が勝負

今では新築のRCでもすぐに満室にはならないことは何度も書いている通りです。

これは供給過剰の上に、利回りを出すために家賃がどうしても高く設定されているせいです。

但し、築一年未満の物件は、この繁忙期に満室に出来るかどうかで、その物件の力が問われます。

本当はコロビビが保有しているRCのライバルになる物件は、満室になっていただきたいのです。

そうでなければ、敷金・礼金無で募集が始まったり、家賃を下げられたり、はたまたフリーレントが付けられたりして、こちらの物件が空室になった場合モロに影響を受けるからです。

とはいえ、コロビビのRCと同時期に竣工した近隣のマンションは2回の繁忙期を迎えても満室にはなっていません。

その部屋は今、既に敷金・礼金無で募集されています。

もしこちらが3月に退去連絡が来ようものなら悲惨です。

そこから一か月後に退去となれば、入居可能なのは4月になってしまいます。

もちろん3月から募集をかけますが、こちらは内見が出来ない状態で近隣の物件は内見できるとなると、どうしてもそちらが選ばれてしまいます。

今はVR内見なども行われていて、コロビビの部屋もとある仲介業者さんは動画を撮影してネットにあげてくださっていました。

なので、内見できなくても何とかそんな方法で決め手頂くしかないですね。

まだ退去連絡は有りませんが、法人契約の一部屋はもう二年住んで頂いているので可能性があります。

ちょっとドキドキです。

もし退去連絡があった場合、どの程度で入居が決まるか…これでコロビビのRCの実力が分かりますね。

ホントはこの部屋、一番条件がいいので実は家賃を上げて募集をすることを目論んでいるのです。

しかし、それもこれも退去時期と周りの部屋の埋まり具合で決まります。

さてどうなるでしょうか?

連日寒いですねえ。
野菜も高いので、いつもは鍋で寒さをしのいでいるのですが、それもできません。
う~っ、懐も寒いですねえ。
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やっぱり狭小物件はヤバいでしょう?

以前も「狭小1Kは厳しい」という記事を書きましたが、今回のかぼちゃの馬車の件を見ても狭小物件の厳しさが際立っていますね。

もちろんシェアハウスということで問題は深刻化していますが、似ているのがどちらも利回りを高くするために一部屋を狭小にしていること。

そして、そんな物件を近隣に複数棟建てていること。

もちろん立地は滅茶苦茶悪い訳では無いので、つい投資家としては「これ、いけるんじゃね?」と思ってしまうこと。

以前も書きましたが、コロビビも狭小ワンルームの一棟物を勧められた時、その利回りの高さに一瞬「有りかも…」と思ってしまいました。

当時は1LDKの新築を進めていた最中で、利回りがなかなか確保できずにいました。

そんな時に、「狭小1Rでも立地はいいし、新築は少ないため希少価値があるのです。入居は心配いりません。」なんて「専門家」から言われると
「そうかもしれないな…」なんて思ったりしたのです。

でも実際は入居は微妙みたいです。

もちろん家賃を下げればあるのでしょうが、それでは当初の利回りがでませんしね。

かぼちゃの馬車も7平米だとちょっと狭いですよね。

しかし他のシェアハウスでは6平米というのも有ったので、これも滅茶苦茶な感じではないし、就職も斡旋するというところが目新しいかったので、つい信じてしまった人がいたのでしょうね。

でも30年家賃保証というのは、そもそも無理。

ただ数年でそれが破たんというのは、ちょっと酷すぎます。

不動産投資は金額が大きいだけに怖ろしいですねえ。

東京の雪は凄かったですね。
息子も大学から帰宅できず、泊まったそうです。
確かにあんなときは無理に帰宅する方が危ないですよね。
でも昨日はもう溶けたので、被害が拡大せず良かったですねえ。
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持ち続けられる力

今かぼちゃ問題で、悲惨な状況に置かれた不動産投資家の方の話があちらこちらから聞こえてきますね。

もともと投資の世界は胡散臭い話がゴロゴロしていますし、不動産業界は更に詐欺的な手法などを用いて人を騙しにかかる輩もたくさんいます。

情報弱者の初心者がその餌食になってしまう訳ですが、問題はそれでもその後どうリカバリーするかと言うことです。

詐欺ではないにしろ物件を高値掴みしてしまったとか、瑕疵まみれのボロ物件を掴まされたとか、リーマンショック並みの不況に見舞われたとか、色んな状況に置かれた不動産投資家はごまんといる筈です。

でもそれでも本業の収入をつぎ込んだとしても、持ち続けられる力があれば、リカバリーの可能性は残されています。

もちろん損切しても大丈夫な人は、そっちの方が傷は浅い場合もあるので、持ち続けることが一番の方法だと言う訳ではありません。

しかしブラックマンデーの時に数百万のマイナスになったコロビビですが、その後持ち直し結局損はしませんでした。

もちろん数十年塩漬けにしていたのですから、機会損失と言う意味では損をしているのですが、ダメージは最小限に出来ました。

不動産でもそうです。

一件目の自宅は築10年で売却した時には、新築時から2000万円以上安くなってしまったのですが、住み替えた築5年の訳アリ中古物件は、新築時よりも5000万円以上安く手に入れた訳なので、差し引きプラスになったのかもしれません。

不動産の場合は価格の波があるので、不況時に損切するよりはじっと持ち続けて価格が持ち直すのを待った方がいいと感じます。

もちろんこれは資産価値がある場合のことです。

人口が減少していたり人の動きが別のエリアに流れていっているような土地の場合は、もう割り切って損切する方がいいですよね。

こう考えるとやっぱり立地で重要ですねえ。

かぼちゃ問題のシェアハウスも、いくら入居率が30%でも立地が悪くなければ、別のコンセプトを掲げて集客することもできますし、トランクルームへ転用するなどの荒業もできそうです。

とりあえずローンの返済さえできれば何とかなる訳で、いきなり売却して数千万円の負債を抱えるよりいいかなと思います。

コロビビもフルローンで建てましたが、その分手元資金を温存しています。

リスクに備えることもできるし、次の物件に進む可能性も出てきます。

持ち続けられる力があるかどうかで、選択肢が違ってきますね。

シャツの下についているボタン、無くした時の為とおもっていたのですが、違ったのですね。
下着として使われていた時の名残だったとは…。
この年まで生きていて、知らないことはまだまだいっぱいです。
不動産に関することは尚更知らないことだらけですけどね。
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価格下落のお知らせ

文京区のマンションは購入価格から600~900万円査定額が上がっているという話は以前にもしていました。

この査定額は複数の業者のものなので幅がありますが、今後の売却の際の参考にしています。

しかし査定をして頂いたのは1年ほど前の話。

ただ「おうちダイレクト」では、毎月査定額がメールされてきます。

月によってかなり価格の変動はあるのですが、100万円以上価格の変動がある場合は定期のメール以外でもお知らせがあるのです。

すると、なんと先月の査定(推定)価格から230万円も下がっているではありませんか!

今までも価格が低めに出る月はあるのですが、1月と言うのは今までそんなに低くなる月だとの認識はありません。

しかもこんなに低い価格は、おうちダイレクトではは初めてです。

これだと購入価格より500万円高いだけになります。

これまでに支払った固定資産税や売却の手数料や税金などを差し引くと利益は250万円程度にしかなりません。

少なくとも400万円ぐらいにはなるかと思っていたので、がっかりです。

まだ息子が後一年使うので実際の売却は一年後になります。

その時は築年数も6年目になるため、価格はどちらにしても下がるだろうなとは思っていたのですが、この段階で下がってもらうのは厳しいですねえ。

首都圏の中古マンションの動向に何か変化があったのでしょうか?

相変わらず新築マンションの建築価格は高止まりしている筈ですがねえ。

もちろん普通新築区分マンションを買うと、買った瞬間から価格は何割も落ちると言われているので、査定価格が上がっていること自体ラッキーなことなのですがね。

すぐに売れないだけに、これからの市況が気になります。

ビットコインの暴落にかぼちゃ問題に、投資は恐ろしいですね。
でもコロビビもブラックマンデーやリーマンショックを乗り越えてきています。
リカバリーできることを信じて損切したり、じっと我慢したりできることも重要です。
でもそれが出来ない体力のない方は、大変ですね。
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外壁塗装で生まれ変わった物件だけど

コロビビのテリトリーに築30年以上の結構大きなマンションがあります。

6階建のファミリー物件で、50戸以上はあるでしょうか…。

しかしこれまでほとんどメンテナンスがされておらず、ベランダ側からマンションを見ると、あまり行儀がよくなさそうな感じの入居者が多そうです。

しかもファミリー物件なのに、コロビビ保有のRCの1LDKよりも家賃が安いのです。

これはエリアが違うせいもあるのですが、やはり築年数が経っていることが大きいようです。

ただこのマンション、昨年の秋に足場が組まれているのに気が付きました。

大きなマンションだけに、足場代だけでどれくらいするんだろうと考えていました。

…というのも近隣のマンションが時々塗装されるのですが、濃いブラウン系か、逆に薄いベージュ系一色で塗装されることが多いので、費用の割にはあまり見栄えがよくなったものは少ないからです。

多分地主系大家さん物件が多いので、塗装も管理会社任せなのではないかと思います。

このマンションもきっとそんな感じだと思っていたのです。

もともとオフホワイト一色で、見た目は古い官営の団地のようなマンションだったからです。

しかし塗装が済んで見ると、まあびっくり!見違えました。

…と言うのもグレーを効果的に使ってデザイナーズ物件みたいな感じに仕上がっていたのです。

これだと費用をかけただけの効果がありそうです。

しかしもちろんコロビビだったら買いません。

入居している層は変わらないのですから、部屋の中はどうなっているのでしょう。

退去されたら部屋にどれくらい費用がかかるか分からないですねえ。

きっと外観だけの写真と利回りを見て、首都圏の投資家が買ったりするのでしょう。

まあ、所得が低い人は引っ越しもしないので、もしかしたら安定経営は出来るのかもしれませんから、もしかしたらお宝物件なのかもしれませんけどね。

1月の電気代が高かったですね。
寒かったせいと息子が帰省してエアコンをガンガン使っていたせいでしょうか。
太陽光もショボかったので、いつもは支払いは数千円で済むのですが、1月は2万円近くになりました。
う~ん、厳しいなあ。
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売れ残っている間取りのチェック

コロビビ保有のRCは超激戦区なので、今でも新築マンションが次々に竣工しています。

そんな時欠かさずやっているのが、ライバル物件の募集状況と埋まり具合のリサーチです。

間取りだけで人気かそうじゃないかが分かる訳では無いですよね。

立地と家賃などの兼ね合いで入居する人は決めるのですから。

でも今人気のトレンドなんかもつかめますし、家賃の相場感も分かります。

そしてリサーチしていて面白いのは、同じ物件でもどの間取りのどんな家賃帯の部屋が最初に埋まっていくか…ということです。

実はコロビビが思っていたのとは違う結果になることも結構あるのです。

大型のマンションでは間取りが2~3パターンあることが珍しくありません。

土地の形にもよるのでしょうが、コロビビも出来たら数パターンの間取りにしたいと思ってしまいます。

ライフスタイルによっていいなと思う間取りは違ってくるだろうと思うからです。

また他の物件との差別化を図る意味でも、ひとパターンは他と違った間取りにしたい思いもあります。

多分他のオーナーや設計士も色々考えた筈なのです。

けれど面白いように埋まる部屋とそうではない部屋が出てくるのです。

これがコロビビが予想していた通りなのなら、そんなに怖いことは無いのですが、結構予想が外れることがあるのです。

「う~ん、絶対こっちの方がいい間取りだと思うんだけど、どうしてこの間取りばっかり残っちゃうんだろう…」
そんなこともあるのですよねえ。

家賃のせいなのかもしれないし、間取り図だけ見ても分からないような訳があるのかもしれません。

しかし自分の感覚がずれているのかもしれないのです。

1LDKの間取りに関してはかなり研究したつもりでもこうです。

ファミリー物件の間取りは、利回りも考えるとあまり変えようは無いのですが、それでもファミリー物件の間取りはもっと感覚がつかめていません。

まあ、次に新築を手掛けるまでに時間があるので、これからもリサーチを続けて感覚を掴んでいこうと思っています。

野菜が高いですねえ。
仕方なくもやしを使った献立の日が多くなってしまいます。
く~っ、涙ぐましい苦労も、お金が無いからではありません。
何だか高い野菜を買うのがもったいなく感じてしまうからです。
コロビビの貧乏性はここでも炸裂!
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続・所得が増えても…

前回、「所得が増えても考えもの」という題だったので、新しい方がたくさん訪問してくださいました。

もしかして、「所得より、心豊かに生きるには…」とか「こうして所得が増えた!」という内容を期待されていたのかもしれませんね。

期待していた内容とは違っていたかもしれませんが、今日も「所得が増えても…」の続きです。

どうぞ、お付き合いください。

…と言うのも、コロビビは子供のころから「貧乏性」

いくら所得が増えても、子供のころからの癖はなかなか抜けません。

欲しいものを見つけても、
「いやいや、他の店ではもっと安くで売っているかもしれない。」
と考えて、お店を回ったり、
「もう少し待てば、値下げするかもしれない。」
なんて考えて、すぐには買いません。

更に、値段が下がらないものは、金券ショップで金券やカードを買ってからそれで支払ったり、カードで購入してポイントやマイルを貯めたりしています。

それに対し、コロビビ夫の母親は、コロビビとは正反対の人。

欲しいと思ったものは値段も見ずにすぐに買います。

洋服なんかは、コロビビが買うものと一桁違います。

年金暮らしでも、買い物だけが楽しみなので、今でも高級品を平気で買います。

自分のお金で好きなことをしているのですから、コロビビ夫も何も言いませんし、コロビビとは真逆ですがそうやって何十年も生きてきた人に、今さら節約するように言ってもしょうがないなと感じます。

なので、所得が増えてもコロビビは散財することは無く、通帳の残高が増えていくのが楽しみという感じでしょうか。

更に年を重ねていくにつれて、物を減らさないといけない境地に陥っていくので、新しく物を買うときも非常に躊躇してしまいます。

まあ、今は通商の残高が増えれば次の物件を買う手元資金にもなりますし、最終的にはその物件を売却してサービス付き高齢者マンションに入居する資金にしたり、旅行にいったりして、物ではなく体験や自身の介護に備えた環境作りにお金を使えばいいかなと考えています。

今日の「所得が増えても…」の内容は、お金の使い方は所得の額で決まるのではなく、その人の生きてきた環境や考えで決まるんだということでした。

今頃お餅を大量に頂きました。
とても美味しいお持ちなので、とりあえず冷凍して保存しておきますが、このところ体重も増えているので、炭水化物抜きダイエットをしようと思っていた矢先に、出鼻をくじかれた感じです。
ああ、どうしよう…。
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所得が増えても考えもの

そろそろ確定申告の準備をしないといけませんね。

…で、源泉徴収票を手に入れると、
「う~っ、所得が増えている…」

いえいえ、決して嫌味じゃないのです。

ちょっと計算違いで、もう少し所得は低いと思っていたのです。

なのでその所得額でふるさと納税や賃貸物件の経費を考えて昨年動いていました。

しかし思っていた所得より数十万多かった為、もっとふるさと納税はできていました。

しかも所得は増えても税金でがっぽり取られてしまうので、もう少し賃貸物件用に経費で落ちる設備を付けておけば良かったです。

例えば防犯カメラやサイクルポートを付けるとか…。

境界の塀をやり替えるとか、やろうと思えばいろいろありました。

これからはグーグルホームとかも考えていますし、もっと簡単に家具付きの部屋にするとかもやろうと思っていたのです。

でも、今年はまだいいか…なんて考えていたのですよねえ。

これから退去も考えられますし、近隣の新築物件は敷金・礼金無しで募集されている中、まだ礼金を二か月頂いているので、少しでも選んで頂ける部屋にするためには上記の設備は必要でしたねえ。

まあ、今さら悔やんでも仕方が無いので、今年は計画的に経費化出来ることはしていこうと思っています。

やっぱ、きちんと所得や経費を把握しておくことは基本ですね。

寒波で水道管が破裂するなんて、昔はよくありましたよね。
今でも空室になっている物件は、水抜きしていないと大変みたいです。
特に中古物件を保有されている方は、どうされているのでしょう。
保険でやり替えすればいいということかもしれませんけれどね。
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利回り5%台の新築アパートは、やっぱ売れない?

先日「新築アパートの着工件数が6か月連続で減少している。」という記事を書きました。

しかも最近新築されたアパートの利回りは、もうほとんどが6%台になってしまっています。

バンバンコマーシャルをしているので新築アパート投資を考えている人は多いのでしょうが、6%台だとすると立地がいいアパートでなければ結局は手残りは少ないんじゃないかなと思ってしまいます。

そんな中、とあるアパートメーカーが新築して販売しているアパートの利回りはついに5%台になっていました。

一年前に別のアパートメーカーが同じようなスペックで販売した物件と比べるとその価格は1.4倍強の高さです。

立地がいいならまだしも、この同スペックのアパートよりも若干立地も悪いのですよねえ。

流石にこれでは売れていないようです。

…といってもまあそこそこの立地ではあるので、こんなに価格が高くなければ速攻売れるのになあと感じます。

半年以上売れなくても価格を下げないのは、やっぱり建築費が思ったよりかかっているのでしょうかねえ。

もちろんアパートメーカーの利益も載せないといけないので、この価格になっちゃうのでしょうか。

あまり土地も出ないエリアなので、コロビビも価格さえもう少し抑えてくれれば買い付けを入れてもいいのになあと思うのですがねえ。

流石にRCでもない資産価値もそこそこの物件で、利回り5%台は厳しいですね。

年明けから咳がなかなか取れなかったのですが、ようやく元気になりました。
…と思ったらコロビビ夫が同じ症状に…。
うつっちゃったようです。
ホント健康が一番だなあと思いますねえ。
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格安建築会社が造ったアパートは?

このところ着工数が減少している新築アパートですが、それでも破竹の勢いで成長しているアパートメーカーの成功を見たからか、格安建築会社が自社で企画して建てたアパートを見つけました。

もともとアパートメーカーは地元の格安で工事を請け負ってくれる工務店や建築会社に依頼してアパートを建築している訳です。

なのでアパートの間取りや使っている設備などをそういった建築会社はご存知なので、自社で建築して販売しようということになったのだろうと思います。

こうしたケースは多くありませんが、時々見ることはあります。

しかし買う側にとってはどうなんだろうと思いました。

まず、融資に弱い大家では、銀行にルートがあるアパートメーカーでないと厳しいですよね。

なのでそんな人はこの建築会社のアパートは買わないでしょう。

では、融資を自分で引いてこれる人ならどうでしょう。

コロビビも自分で融資は引けるのですが、同じ利回りならばやはりアパートメーカーの物件の方を購入します。

それはもちろん管理や入居付けが強くないと今後の経営が厳しくなるからです。

実際知り合いの大家さんは、自分で見つけた土地にアパートを建てる場合も、老舗アパート業者さんに建築を依頼するとおっしゃっていました。

この方は価格が安いことが一番の理由だとおっしゃっていましたが、こうすることで管理もその会社にお願いすることになるのだそうです。

ただこの大家さんは実力があるので、管理までお願いする必要はなさそうでした。

コロビビも安くで建築出来れば家賃で勝負できるので、管理をお願いしなくても入居付けはできそうです。

つまり建築会社の企画物件を購入するなら、割安か立地がよくないと購入する旨味はないわけで、このアパートは立地も価格もイマイチでしたから、当然スルーです。

でも売れるのかどうかはウォッチしておこうと思います。

このところ新しくブログを訪問していただいた方が何人かいらっしゃいます。
どんなルートから来ていただいたのか分かりませんが、読んで頂けるのは有難いことです。
長く続けていることだけが取り柄の素人大家のブログですが、これからもどうぞよろしくお願いします。
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続・えっ?こんなところが新築ラッシュに!

前回は、コロビビの実家の周辺が急激に便利なエリアに変わってきて、新築賃貸物件や新築店舗の建設ラッシュになっていたことを書きました。

そこで自宅に戻ってネットで家賃を調べてみると、びっくり!

思った以上に高い設定になっていたのです。

以前ファミリー物件として貸していた時の家賃の半額が単身者用1Kの適正家賃としたら、一万円以上も高い設定になっていたのです。

新築だということを考えても、高いです。

…と言うことで、息子が実家を使わなくなれば、そのまま土地として売却するより戸建賃貸を2戸新築して貸した方がいいのでは?と思いつきました。

もちろん解体とちょっとした造成が必要になるのですが、このエリアの融資に強い銀行との取引は既にあるので融資は付きそうです。

造成の費用がちょっと読めないのですが、それでもシミュレーションしてみると、十分イケそうです。

しかももう近隣には簡単に新築物件が建つような空き地や田んぼは無いので、これから新築物件は建つでしょうが、地主物件がバンバン建つという環境ではありません。

なので乱立して家賃が下落するという心配は大きい訳では無いようです。

しかも今建築されているのは単身者用なので、競合するわけではなさそうです。

単身者用が建つのは、ファミリー物件に必要な駐車場のスペースが確保できないからでしょう。

駐車場を4台確保して2戸建てることが出来れば、高い家賃も取れそうです。

もちろんビルドインガレージとなるので、建築費は少し高くなりますが、まあそれは仕方が無いですね。

思わぬ展開になりそうで、妄想が広がるコロビビでした。

毎年7日は七草粥を食べるのですが、この日は忙しくて夜7時ごろに近くのスーパーに行くと既に七草は売り場にありません。
もう売り切れてしまったのでしょうか、それとも既に撤去してしまったのか…。
別のスーパーに行くと、かろうじてレトルトの七草粥が残っていたので購入しました。
でも美味しくなかったですねえ…失敗でした。
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えっ?こんなところが新築ラッシュに!

以前も書きましたが、実家の貸家は今は空き家にしています。

息子が将来使いたいという意向があるためなのですが、それでもそのままにしていると一気に家は荒れてしまいます。

なので、時々手入れに行くようにしています。

中に風を入れて庭の草取りをしたり、庭木の剪定をしたりして、結構大変です。

でも小まめに手入れをしているせいか、空き家とは思えない程度には維持できています。

しかしよく見ると水道管を保護しているパイプ?がところどころ破れています。

一応応急処置をして帰ろうとすると、近隣にアパートが新築されているのを見つけました。

「こんな田舎に新築するなんて、家賃はいくらぐらいなんだろう。」
と考えながら帰路につくと、間もなく今度は結構大きな新築マンションが建設されているではありませんか?!

そういえば近くに中規模のショッピングモールが出来ていたなあ…なんて考えていたら、次々に回転ずし屋や焼き肉店まで開店しているのを発見しました。

そうなのです、この一年で実家の近隣が急激に便利なエリアに変わっているのです。

いつも手入れをして帰宅するのは暗くなってからだったので、建設中の店舗なんかには今まで気づかなかったのです。

こんなところが新築ラッシュだなんて、ホントにびっくりです!

うん?待てよ、一体家賃はいくらぐらい取れてるんだろう…と思って、自宅に戻るとすぐにネットで調べてみました。

すると…!!!

続きは次回に…。

美味しいお餅をすぐに無くなってとりあえずスーパーで購入したその帰り、和菓子屋さんのつきたてのお餅がちょうど売っていたので購入しました。
ここのお餅は年末なかなか手に入らなかったのです。
帰宅してすぐに焼いて食べましたが、う~ん、やっぱり美味しいです。
それだけで幸せな気持ちになりました、単純ですねえ。
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アパート着工6か月連続減って…

12月27日の日経新聞に「アパート着工件数が6か月連続で減少」しているという記事がありましたね。

原因は、銀行の融資姿勢の変化であったり、地価や建設費の高騰で利回りの出ない案件が増え融資が通らなくなっていることだったりと、みなさんもあちらこちらで聞いたような理由です。

なので今さらこの話題を取り上げるまでもないと思うのですが、コロビビはこの記事を見て、
「これって既にアパートを持っているサラリーマン大家にはプラスになの?マイナスなの?」
と分からなくなりました。

もちろん今、規模を拡大しようとしているサラリーマン大家にとってはマイナスです。

着工件数が減っていることが表しているように、銀行が融資を出しにくい状況に確実になっているということだからです。

しかし拡大する必要がない大家にとっては、近隣にバンバン新築アパートが建つことがなくなるという状況は、大歓迎です。

今でも供給過剰だったのですから。

しかし記事ではこれからの家賃下落の心配も書かれていました。

まあ、これは相続案件で建てられた物件についてのことだとは思うのですが、どうなんでしょう?

先日も鋼材の価格が上がっているという記事があったので、今後もしばらくは建築費は下がらないと思っています。

ならば新築物件の家賃設定は高止まりすると思っているのですが…。

しかし鋼材の価格は下がってきたという記事も、その数か月前に出たこともあります。

鋼材の価格は月単位で変動しますし、これに職人さんの工賃やその建築会社の受注状況にもよるので建築費は上がっているのか下がっていくのかは、もう少し長いスパンで見ないとはっきり分かりません。

ただアパートに関しては着工数が6か月連続で減少しているということなので、今以上に建築費が上がっていく状況にはなさそうですね。

こうなると自己資金が出せる人であれば、新築アパートの建設は競争相手が減った分有利になるのかもしれません。

まあどちらにしても、現在は郊外でないと土地も高い状況です。

地主系大家さんとの戦いを避けたいコロビビは、郊外に物件を建てることは考えていないので、やはり暫くはじっと我慢の時期なのでしょうね。

日経平均が700円以上の上げで始まった大発会。
ご祝儀相場とはいえ、3万円台も狙えるという意見も出ていますがどうでしょう?
秋の自民党総裁選まで続くのかな?
でも一波乱ありそうな気もします。
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堅実な規模の拡大の仕方

先日お会いした若い不動産投資家の方は、いきなりRCを数棟新築されていましたが、その方々とは違った投資スタイルをとってらっしゃる方も多いです。

この方々はもう10年近く投資を続けてらっしゃる方で、皆さん最初は土地値の安い地域でアパートを建てられて、それからだんだん土地値が高い中心地にRCやアパートなどを建てていかれています。

これはやはり最初は建物の価格が比率が高いので減価償却が多く取ってキャッシュを貯めていき、それをもとに有利な金利で融資を引き中心地に新しい物件を建てていくというスタイルです。

最初に建てたアパートはこの高値市場で売却しているので、得られたキャピタルゲインで更に自己資金が厚くなり、これからの融資も不安はありません。

前者の若い投資家さんが、数棟で次の融資に苦戦を強いられているのと比較すると、この安全運転の投資スタイルだと拡大には数年かかっていますが、これからも不動産投資は継続可能です。

これに対してコロビビも前者の投資家さんと同じで、いきなり中心地に物件を持ってしまい、更に利回りが低いのでキャッシュはあまり貯まりません。

コロビビは暫くは拡大するつもりはないのでそれでもいいのですが、先輩大家さんたちの投資スタイルを教えて頂く度に
「ああ、投資って戦略的にやらないとダメだなあ…。」
と改めて感じます。

若い投資家さんでも建てたRCが資産価値さえあれば、売却でキャッシュを得られる訳なので、今後の市場次第ではどんな展開が出来るかは分かりません。

もちろん入居が順調であることが大前提ですが…。

RCに拘らず、今は新築アパートにシフトするという手もあるかもしれません。

しかしやはりどんな相場になろうと、どんな融資環境になろうと、王道の投資スタイルでいく人は長期に投資を続けていける訳で、これからの若い人は自分とは正反対の投資スタイルにも目を向ける必要があるのではないかと思いました。

RCをバンバン建てるような華々しい姿につい目がいってしまいますが、地味な、しかし着実にキャッシュや資産価値を増やしていっている先輩大家さんの姿に学ぶことは大きいです。

穏やかな正月を迎えることができたのも、たくさんの方々のお陰だなあと改めて感じます。
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RCを建てても、カツカツでやってます。

前回、フルローンが出たこの数年の間に数棟のRCを建てられた若い投資家さんが何人もいらっしゃるというお話をしましたが、その中にはやはり新築でも満室にならないと言ってらっしゃる方もいました。

お話を伺ってみると、決して立地が悪い訳ではないらしいのです。

それでも5~6部屋埋まらないので、ローンと固定資産税を払ってカツカツだとおっしゃっていました。

コロビビのテリトリーではないので、家賃などをお聞きしてもそれが高いせいなのか、もともと需要が薄いエリアのせいなのかは分からないのですが、この方もまさか新築で満室に出来ないとは思ってらっしゃらなかったことでしょう。

確かに最近新築で満室にできたとしても、敷金・礼金が無・無だったりする物件をいくつも見ます。

そうなると結局広告料や退出による原状回復費がかかる訳なので、当初の利回り通りの利益が得られている訳ではありません。

まあ前回も書きましたが、売却まで保有できるだけの体力さえあれば、何とかなるとは思います。

それでも新築で満室にできない苦悩というのは、コロビビも最初思ったように申し込みを頂けなかったのでよく分かります。

実際は竣工後1か月で満室にはなったので心配することは無かったのですが、あの時は竣工時に満室になるのが当たり前だったので、ちょっとビビりました。

もう今はそんなことは当たり前なので、返済比率さえ高くなければ怖がることはないし、逆に竣工時に満室だということは家賃設定が低すぎたのではないかという考え方もできるようになりました。

でも初心者はそんな余裕を持った考え方はなかなかできませんよねえ。

まあRCをバンバン建てて規模を早期に拡大していくことがいいのかもしれませんが、地道に少しづつ規模を拡大させていく安全運転をしていくこともいいのかなとも思います。

では、次回はそんな堅実な方法をされている方の話を少し…。

明けましておめでとうございます。
2018年はどんな年になるのでしょう。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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