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Archive | 2017年12月

RCを数棟建てられたレアな時期

先日新しい大家さんたちとお話する機会がありました。

その中にはまだお若いのに、ここ数年で数棟のRCを建設された大家さんが何人もいらっしゃいました。

凄いなあと思いながらお話を伺ったのですが、その方々には共通点がいくつかありました。

それは不動産投資に対する情熱や勉強量などはもちろんなのですが、ほとんどが格安建築会社を使い、最初は多少金利が高くても融資が出る銀行を使っているということでした。

まずは融資を引くことが第一なので、若い投資家さんとしてはそれは一つの手段としては有効ですよね。

そして数年後に借り換えをしていくことで、経営を安定させていけばいい訳です。

また格安建築会社を使うことで利回りも出せるので、融資も通りやすくなったということでしょう。

しかし、いくらそんな建築会社を使っても、最近はもう融資は出なくなってきているようです。

土地が安い郊外を狙ったとしても、やはり自己資金を求められるようになると、若い投資家さんはもう手が出なくなってるということでした。

こうなるとやはり自己資金や資産を持っていることが強みになるんだなあと感じました。

それでも満室経営をされているようでしたので、暫くはインカムゲインを重ねるとか、売却してキャピタルゲインを得ることでまた事態は変わっていくのだと思います。それでもこの5年間は、フルローンやオーバーローンで物件が手に入ったレアな時期でした。

これからはそうはいきません。

なので今新築で苦戦している人でも、持ち続けられる体力がある人なら、手に出来なかった人よりは良かったのではないかと思います。

但し、売却するにしても満室に出来なければ、思った価格では買い手が付きません。

家賃を下げて満室にすると、売却時の利回りが落ちてしまうので、まあ付加価値を付けるとか広告費を上積みするとかいろいろ工夫が必要になってくるとは思います。

でも前回書いたように鋼材の価格が上がってくれば、利回りが低くても需要があるエリアならば売却は可能でしょう。

新しくマンションを建てようとしても、価格が高いとか期間がかかるとか入居付けに不安がある…となれば既に完成してもう入居がついている物件の方を好む投資家も多いからです。

まあ、売却を考えるとRCよりも新築アパートをこの数年で手に入れた投資家さんの方が、売り抜けられたのかもしれませんね。

どちらにしてもこの5年は、フルローンで物件を手に入れすぐに売却をしてかなりのキャッシュを得られた投資家さんが何人もいらっしゃいます。

そんな本当にラッキーな時期だったんだなあとつくづく思いますね。

こんな年末にコロビビのブログを読んでくださり有難いです。
でもコロビビも6~7年前の正月休みに、不動産関係のブログを読み漁っていたことを思い出します。
年末年始も変わらず更新しますので、どうぞよろしくお願いします。

 
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銀行は貸したがっている?

先日突然メインバンクからの着信が…。

一体何だろうと思い出てみると、担当が替わったという連絡でした。

新築RCの融資の時のコロビビの担当さんは、もうとっくに替わっていたのですが、替わった後もいろいろ相談に乗って頂いたりしていました。

なので交代した担当さんともう一人知り合いがいる…という感覚でいたのですが、今回また新しい方が担当になるということでご挨拶に来たいということでした。

早速自宅まで来ていただいて、コロビビの保有物件の入居状況や資産についてのご説明することになりました。

でもコロビビは物件が高止まりしているここ数年は新規の物件を購入するつもりはないので、あまり最近の融資状況については聞きませんでした。

でもその担当さんは、しきりに次の物件購入計画を聞き出そうとします。

そりゃあ貸してくれるなら買いたいので、その時は是非融資をお願いしたい旨の話はしておきました。

でも実際検討する物件がないことには、本当に融資してくれるのかは分かりません。

しかもコロビビが手掛けたいRCは、以前も書きましたが建築費が上がってしまっているし、土地も郊外でないと利回りが出ません。

しかし今さら郊外に建てるようなリスキーなことをわざわざする必要もないので、具体的な計画も持っていないのが現状です。

つまり何度も書いたように、暫くは動くつもりは無いのです。

しかし銀行は貸してナンボの世界なので、融資が厳しくなったからこそ逆に融資先を探しているようでした。

最後には銀行が持っている不動産の情報は仲介業者より川上情報なので、よかったらそれをお知らせしたいと話し始めました。

なのでどんな物件を欲しいかを聞きに来たようでした。

そういうことなら…と言うことで、次はファミリー物件を狙っていること。

それは新築でも中古でもいいこと。

狙っているエリアは主に2つあること…などを伝えました。

また、そんな大きな物件や土地が出ない場合は、広めの古い住宅を解体して2戸の新築戸建て賃貸をとりあえず造ることも考えていると伝えておきました。

これだとあまり人気のエリアでなくてもいいので、相続がらみで銀行から情報が出てくることがありそうです。

狙っている人気エリアの土地や物件は、なかなか出てきそうにありませんからね。

その辺りの具体的な話はしましたので、それでも貸してくれそうな話をしていたので、まあ物件が出たら持ち込んでみる価値はありそうですね。

それにしても銀行は、やっぱり貸したいというのが本音なんですねえ。

久しぶりに温泉小旅行に行ってきました。
伊勢海老三昧のちょっと贅沢をしてきました。
お陰でまたまた懐ではなく、下腹が豊かになってしまいました。
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有難い管理会社の対応

以前も書いていましたが、一棟目の新築アパートは管理会社さんのお陰で入居も順調です。

しかもこの管理会社の担当さんは、いつも誠実な対応をしてくださいます。

いつぞやはこの担当者さんの結婚式当日とは知らずに問い合わせの電話をしてしまったことがありました。

電話を取られた時は、きっと
「よりによってこんな時に…」
と思われたはずです。

しかし、それでもそんなことをおくびにも出さず、いつもと変わらぬ対応をしていただきました。

後であの日は結婚式だったと知り、恐縮した次第です。

さて、今回もこちらの都合でちょっと問い合わせをさせて頂いただけだったのに、なんと現地まで来てくださって相談に乗ってくださいました。

しかも建築士さんまで来てくださって、いろいろ教えて頂いたのです。

管理会社の中には電話で済ませようとして、現地まで来ないようなところもあります。

そんな中、こんな風にオーナーの問い合わせに丁寧に対応してくださるというのも、新築アパート会社として凄く大切なことだと感じます。

そういえば同じ会社のアパートのオーナーさんと先日お話する機会があったのですが、その方もこれまで入居に苦労したことはないとおっしゃっていました。

入居率は新築アパートの会社とすれば生命線ではあるのですが、それでもアパートを造りすぎて築年数が経つと入居付けが厳しくなっている会社もあるようなので、この入居率のよさは素晴らしいですね。

これも管理や建築などに関わるたくさんの人たちの地道な活動で作り上げられたものだと思う訳で、これからも大切にしていって頂きたいですね。

夫がクリスマスの飾りを、よりによってクリスマス当日に撤去してしまいました。
夫にとってはクリスマスイブが過ぎると、もうイベントは終わってしまったみたいです。
まあ、いいですけどね。
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続・鋼材の価格上昇に泣く…

前回は、急激な鋼材と職人さんの価格の高騰で、当初の計画通りに建築できないという事態に陥ったところまでのお話でした。

建物の計画も変わり、最初の工務店が新しい見積もりは当初の価格レベルでは出来そうにないという話でしたので、相見積もりを取ることになりました。

新しい計画の見積もりは3社にお願いしたのですが、確かに「ええっ!」と驚く価格でした。

当初お願いしていた工務店さんは、最初の見積もりとあまりに違う金額を出すことが出来ないと思ったのか、一番安い金額を提示してくださいましたが、他の見積もりを突き合わせてみるとかなり無理がある感じでした。

実は3社のうちの一社は壁式RCの見積もりでした。

知り合いが試しに壁式RCの見積もりも出して差額を見てみたら…と言って、取引のある建築会社に依頼してくださったのです。

この時はコロビビはスケールメリットの無い小さな物件なので、利回りは出ないしRCなんて無理…と思っていました。

ところが出てきた見積もりを比較すると、もちろんRCの方が高いのですが、思ったほどの差がなかったのです。

それくらい鉄骨造りの価格が上がってしまっていたのです。

…と言うのも、このころ職人さん不足が深刻になっていて、工期が短くて済む鉄骨造りの人気が高まっていたので無理に新規の工事を受注する必要がなかったことと、下請けの職人の価格が上がっていたため、格安を売りにしていた最初の工務店も建築価格を上げざるを得なかったのでした。

これに対しRCの提案をしていた建築会社は、自社で職人さんを抱えていたので、急激な工賃の値上げは無く、またラーメン構造のRCと比べると工期も短いのでその分価格も抑えられたのです。

大型マンションと比べると、小さな物件なので坪単価は決して安くは無いのですけどね。

知り合いは、鉄骨の価格が落ち着くまで建築を待つという手もあるよというアドバイスもしてくれたのですが、それでも職人さん不足がいつまで続くか分からないし、土地の利息も払い続けることになるので、RCで建築することにしたのです。

RCの方が売却の時に有利ですし、もちろん遮音性が鉄骨造りとは全然違うので、入居付けでも苦労が無いと考えたのです。

出来上がりもRCの方が、満足いくものになりました。

まあ、あのまま鉄骨造りで造っておいて、数年後に売却する…という手もあったかもしれません。

実際この高値相場だと、RCより不利と思われた鉄骨造りが、築浅だとかなりの高値で取引されているからです。

結局はタラればの話なので、どっちが良かったのかは分かりません。

契約だけ早くして、着工は一年後という方法をとった知り合いの大家さんもいます。

鋼材の価格がこれからも高騰するのなら、一年待ったこの大家さんのやり方は正しかったと言えるでしょう。

建築費の高騰での泣き笑い…あちらこちらでもあったことでしょうね。

皆さんは、どんなクリスマスイブを過ごされたでしょうか?
コロビビは宴会続きで疲れて寝てしまいました。
なんてことでしょうね。
あれだけ飾りつけなんかしていたのに…。
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鋼材価格の上昇に泣く…

18日の日経新聞に「鋼材価格が1割から3割上昇」という記事が出ていました。

オリンピックや再開発で需要が増えたことが原因のようですが、以前過剰に生産していた中国が削減してるのも一因のようです。

鋼材の価格の上昇はコロビビも苦い思いをしました。

と言うのもRCの計画は当初は鉄骨造りでした。

土地を探して建築を計画していた平成25年は、少し前に上がっていた鋼材の価格が下がってきた時期だったのです。

なのでボリュームチェックをして建築費の見積もりを出していただきローンの打診をしているときは、まあまあの利回りが出ていたのです。

しかし最初の銀行でまさかの不承認。

…そこから慌てて別の銀行に持ち込んだり、同時に見積もりを出して頂いた後、いくつかの規制とこちらの意向で当初の建物から計画変更している間に鋼材の価格がボンッと上がってしまったのです。

職人さんの不足も加わり、平成25年から一年で建築費が1~2割上がっていったことを経験された方もいらっしゃると思いますが、コロビビはそこにちょうどはまってしまったのでした。

もう少し早かったら安い建築費で契約出来ていたのかもしれませんが、一歩遅かったようです。

…で、ここから結局RCの契約をすることになるのですが、長くなりそうなので続きは次回に…。

飲み会が続いていて、ブログを更新せずに寝てしまいました。
するとポチの数がダダ下がり…。
やっぱり続けないとダメですねえ。
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同じ家賃が取れる場合戸数が多い方がいい?

今まであまり家賃と戸数については考えていなかったのですが、コロビビのRCと同じ月額の家賃が取れている物件を見つけたので比較してみました。

それは超人気エリアから少し離れたところにある木造の新築アパートです。

離れていると言ってもここも人気駅近なので、立地としてはまあまあというところでしょうか。

コロビビのRCより戸数は多いのですが、アパートということと超人気エリアではない…と言うことで同じ1LDKでも当然家賃は安くなります。

…と言うよりコロビビのRCのあるエリアの家賃の方が、異常に高いのかもしれません。

とにかく一か月に得られる家賃としては同じぐらいで、築年数も同じです。

物件価格はコロビビのRCより2割弱安く、戸数はアパートの方が1.5倍多いです。

ごめんなさい、具体的な数字を出した方が分かりやすいとは思うのですが、ご容赦ください。

つまり同じ月額の家賃を、コロビビより2割安い金額で手に出来ているということです。

戸数が多いということで、空室が出た時のリスクもコロビビよりは小さいと言えます。

後はRCと木造と言うことで減価償却やメンテナンスの費用、家賃下落の差などでどちらが有利かと言う話になりそうです。

管理費はRCと言ってもエレベーター無しの物件なので、さほど変わりません。

因みに立地はコロビビの方がいいので資産価値も高いですが、固定資産税はコロビビの方が1.7倍ほど高いです。

さてこの場合、不動産投資としてはどちらを選ぶのでしょうか?

コロビビとしては、
「え~っ、このエリアの木造なのに、RCより2割しか安くないの?」
と物件価格の高さに驚いたのですが、戸数が多いのでその分建築費が高くなるのは当然ですよね。

なので冷静に比較してみると、投資としてはどっちなんだろうと思った訳です。

売却の時RCの方が融資を引くのに有利なので、RCの方がいいのかとも思うのですが、戸数が少ないのでその点が不利かなとも思います。

家賃下落がどの程度かと言うのもカギになりますね。

一般的にはRCの方が下落率は低いのですが、超激戦区でもあるので下落の心配は大きいです。

そこはアパートと同じと思って頂いていいかなと思います。

その前提でいけば、売却時の利回りは同じと言うことになるので、アパートの方が不利になりそうな気もするのですが、修繕費用となるとどっちが高くつくのかもあってイマイチ自信が持てません。

売却時の利回りは同じでも価格はやはり木造の方が2割安いので、手が届く人が多いのも事実ですから…。

同じ利回り、同じ築年数の中古物件の場合、超人気エリアの戸数が少ないRCか、まあまあのエリアの戸数の多い2割安いアパートか…

築10年程度で買うとしたら、あなたはどっちを選びますか?!

来年5月までは株は25000円台に到達すると言っていますが、どうでしょうか。
それくらいなら行きそうな気もしますが、コロビビにとってはもう上がってしまっている気がして買いの気持ちにはなれません。
しかしこれも冷静に見れば、まだ上がるなら本当は買いですよねえ。
多分手元資金が薄いので、慎重にならざるを得ないからなのでしょうね。
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どうしても男性好みの部屋に?

今は結構多くなっていますし、コロビビも親しくして頂いている女性不動産投資家の方はいますが、全体としては割合的にはまだ女性は少ないです。

なので、女性の感性や観点で物件を造るというところでは強みを持っているのだと思うのです。

実際戸建賃貸の間取りを考えるときなどは、家事のしやすさや動線などをかなり考えましたし、フローリングや建具、クロスの色合いなども主婦が好むようなものにしていきました。

結果的には建築会社が提案したものと似たような感じにはなるのですが、話し合いを重ねていってやはり変えていくところが出てきます。

しかし新築RCについては以前も書きましたが、コロビビは設計士さんが提案されたかわいいデザインにことごとくNGを出しました。

何だかチープな感じになってしまうからです。

安い鉄骨造りなら有りだったかもしれませんが、高い建築費を出した割にこのカワイイ感じの出来映えだと高い家賃が取れそうになかったからです。

しかも思い返してみても、コロビビは女性でありながら、実はもあまりカワイイものが得意ではないタイプ。

既に「若い女性の感性」も分からなくなっている年齢になっているので、女性だからと言って分かる訳では無いのデス。

そりゃあ、おじさんよりかはわかるかもしれませんが、まあ50歩100歩ですよね。

アクセントクロスもライバル物件ではカワイイ花柄にしたり、派手なデザインで目を引くものを使う部屋が多い中、家具を選ばないシックなものにしました。

結果スタイリッシュなデザインに徹した新築RCは、圧倒的に男性の入居率が高いです。

でもこれはこれで正解だったかもしれません。

やはり高い家賃が出せる人って、男性の方が多いです。

法人契約もどうしても男性が多いですしね。

とりあえずカワイイものは苦手ですが、主婦目線は持っているので、コロビビはこれからこれを強みにしていくかな?と思っています。

先日は粉雪舞い散る地域へ出張。
何だかクリスマスムードが漂ってきましたねえ。
でも今年はケーキを予約し損ねてしまいました。
ダイエット中なので、まあいいですけど…。
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RCを建てても郊外だと…

コロビビのアパートがある鉄道の沿線上にちょっと郊外なのですが、近隣には有名国立大学もあり大型スーパーなどもある便利なエリアがあります。

鉄道ならコロビビのアパートの最寄り駅から数分違うだけのエリアで、どちらかと言えばこれまでファミリー向けのマンションが多かったのですが、大学が移転してきたこともあって、単身者の需要も出てきたかと思っていました。

しかし実際は大学移転を当て込んでマンションやアパートが乱立し、どれも苦戦を強いられています。

なので大学の最寄り駅から少し離れたこのエリアは、なおさら苦戦を強いられているのかもしれませんが、築6年駅徒歩3分のとあるRCは入居率は7割程度です。

家賃も決して高くはないし、ちょっと狭い1Kですが単身者にはまあ十分な広さです。

実は大学近くのアパートやマンションよりも、バイト先がある飲食店が多いこのエリアの方が入居は付きやすいのではないかとも言われていました。

なので、土地値がまだ安いこのエリアにRCを建てるのは、コロビビも有りだと思っていました。

もちろんこれは6~7年前の話なので、そのころいい土地が出たとしてもコロビビはRCを建てるのは無理だと思っていたので実際動くことは無かったと思います。

しかし大学生でも社会人でもよさそうなエリアで駅3分の立地…それでも空室が3割以上あるとしたら、かなり厳しいですねえ。

コロビビの実力では、3割も空室になるようなら多分ローンや税金、経費などを家賃で賄えなくなって手出しに陥ってしまうかもしれません。

多分建てるとしてもほぼフルローンにしている筈です。

もし返済期間が30年しか取れない場合当然返済比率も高くなってしまうので、こんなに空室になってしまうと、ギリギリですが回らなくなってしまうのです。

これが返済期間を35年取れて、建築費を抑えることができたり、自己資金を入れることが出来たりすれば、また話は別です。

新築なので10年ぐらいはいいのですが、先は厳しいです。

実際今築6年となり大学移転を当て込んで作られたアパートやマンションが一斉に売りに出され、思った価格では売却できていないようです。

これがもう少し資産価値が出るようなエリアだったら空室があっても売却はできるのでしょうね。

でも郊外で空室が多いRCとなると、そう簡単にはいきません。

今、中古物件が高止まりしてしまい、土地からアパートやRCを建てることを計画している人も多いと思いますが、実際戦略的にやらないと全ての物件が上手くいっている訳ではありません。

賃貸物件が乱立している昨今、入居がつく物件はどこが違うのか、融資をどのようにして引いて返済比率をどこまで持っていけるのか…、

考えなければならないことは沢山ありますね。

ダイエットが間に合わず、着ていけるお洒落な服が無くなってきました。
ちょっと買いに行ってきますね。
クリスマスやお正月用に買うのは2年ぶりでしょうか…。
はああ、体ではなく財布が太ってくれればねえ…。
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ゴキブリ問題、その②

コロビビ保有のアパート。

築浅だし入居者も優良な方が多いので問題はなさそうなのですが…。

実はとある夫婦(?)が入居してきたから、ちょっと気になることが出てきました。

夫婦と書きましたが、実際は結婚している訳ではありません。

…てか、契約しているのは女性の方だけで、男性は勝手に同居しています。

この入居者はもともと最初からゴミの分別が出来ていなかったり、ドアの外に傘やスケボーを置いたりするなどしていて、これまでの入居者と比べると、ちょっと要注意の入居者です。

でも、まあその程度なので、強く注意はしていません。

しかし、この夫婦が入居してきてから、ゴキブリの亡骸を敷地で見かけるようになりました。

他の部屋の方は単身者で自炊をしている形跡はあまりなく、ゴミの多さから言ってもこの夫婦の部屋がゴキブリの巣になっているのでは…と疑われるのです。

…といっても単なる疑いだし、今のところ大量発生している訳では無いので、とりあえずこちらでゴキブリ駆除用品を購入し、共用部に置いて置くようにしました。

これも置くことで却って他の入居者に
「え?このアパートにゴキブリが出るの?」
と知らせているようなものなので、ちょっとどうかなあとも思っています。

とりあえず空室が出て入居募集をするようになった場合は、一旦撤収しないとヤバいかなとは思っています。

これが築古のファミリー物件になると、ゴキブリ問題はこんなもんじゃ済まないですよね。

知っている物件のベランダにはゴミが山積みになっている様子が外から見えていて、中ではさぞゴキブリを大量に飼っているだろうなと想像できる部屋もあります。

でもこんな物件でも生活保護世帯の入居が多く、安定経営ができているので、これも有りっちゃ有りです。

そんな場合はゴキブリ問題なんてあっても見ないフリになっちゃうのでしょうね。

ゴキブリ問題…そもそも管理会社にお任せのサラリーマン大家はその存在にも気づかないでしょうし、見ないフリも有りと言うことで、これも人それぞれですねえ。

年末の大掃除ではありませんが、新しい年を気持ちよく迎えて頂くために、共用部の網戸の清掃をしました。
ここは週一の清掃項目には入っていないため、やはり汚れていましたねえ。
清掃する前は、それほど汚れているようには見えなかったのですが、清掃するとすっきりしました。
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ゴキブリ問題、その①

ぺんたさんのブログにもありましたが、入居者によってはとんでもなくゴキブリを増やしてしまう場合があります。

コロビビの場合は新築に特化しているので、まだそんな入居者に遭遇はしていませんが、自分が部屋を借りる時にそんな部屋に行き当たったことがあります。

もう30年も前の話です。

築年数もまあまあのマンションの一部屋を借りることになったのですが、そこは以前高齢の姉妹が住んでいたそうで、仲介業者は
「お部屋は綺麗に使われていますよ。」
ということでした。

内見した時もハウスクリーニングが済んでいたので一見綺麗に見えたのです。

いざ入居してキッチンの扉を開けるとゴキブリの糞がこびり付いています…!

よく見るとキッチンの中には大量のゴキブリの糞が!!!

今考えると高齢になって掃除なんかできなくなった姉妹が住んでいたのかなとも思いますが、見えるところしかハウスクリーニングをしない業者が当たり前だった時代なのかもしれません。

それでもコロビビは仲介業者に文句を言って、自分が退去するときにハウスクリーニング代を取られないように契約書に書き込ませました。

当時はハウスクリーニング代を敷金からかなり引かれて、その他もろもろも引かれるため敷金はほとんどが戻ってこない…なんてことはザラにありました。

このお陰で敷金はまあまあ取り戻すことはできましたが、今の感覚から言うとクロスの張替えや畳の表替えの費用も取られていたので、大家にとってはいい時代だったのですねえ。

さてゴキブリと聞くといつもこの時のキッチンを思い出すコロビビですが、実は最近保有しているアパートでも問題が起きています。

長くなってきたので、続きは次回に…。

温かくなったり雪が降ったり…。
体調を管理するのが難しい時期になりましたね。
それなのにうたた寝して風邪をひいてしまいました…(ノд-。)クスン。
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アパートとRCの入居の違い

あ、これはアパートとRCと言う構造物の違いによる入居の違い…という話ではなく、コロビビが保有している物件の違いです。

以前も書きましたが、アパートは若者に人気の駅近にある物件で、RCは超人気エリアにある物件です。

同じような広さの1LDKですが、もちろんアパートとRCでは内装も設備もグレードはRCの方が上です。

間取りもRCの方が人気です。

ただ偶然ですが、最寄り駅からの距離はほとんど同じで、家賃はRCの方が1.4倍ほど高く取れています。

それで入居についてはどうかと言うことなのですが、安定しているのは実はアパートの方なのです。

これにはコロビビも驚きました。

もちろんアパート業者さんにとっては、入居率の高さが会社運営の生命線です。

だからなのかもしれませんが、とにかく退去があってもすぐに入居者を見つけてくださっています。

しかも一旦入居していただいた方の定着率も高いのです。

これに対し、自分で土地から見つけて建てたRCの方は、地元の中堅仲介業者さんに管理をお願いしているのですが、とにかく定着率は高くありません。

これは中業者さんのせいと言う訳では無く、便利なところにあるちょっと家賃が高めの物件だからというところにその訳があるようです。

つまりその家賃を出せる法人の契約が多いからのようです。

なので法人の動きによって一年での退去が起きますし、入居者がホテル代わりのセカンドハウスとして使っている部屋は一年~一年半での退去となってしまいました。

小さな物件だということもあるのですが、半数の部屋でそんな形の入れ替わりが起きています。

人気のエリアのお陰ですぐに入居は付くのですがね。

でもそのたびに広告料はかかりますし、原状回復の費用も掛かります。

幸いセカンドハウスとしての使用のためハウスクリーニングは楽ですし、築浅なのでクロスの張替えなどの費用もかかっていません。

今は礼金が取れているので、短期の退去のせいで手出しが起きている訳ではありませんが、礼金が取れなくなると厳しいですね。

人気のエリアにRCを作ればアパートよりも安定経営出来るだろうと思っていたのとは少し違いました。

もちろん資産価値は全然違うし、比較する要素もこれだけではないのですが、まあ不動産経営はいろいろだなあと感じます。

RCの方が定着率が高いと思いきや、立地によっても違うので一概には言えませんね。
考えていたことと違うってことは、結構ありますねえ。
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アパートWi-Fi、65%値下げしましたので…

RCのWi-Fi環境を整えたと思いつつ、費用がかかるのでそのままにしていました。

実は竣工間際にもWi-Fi付きの自動販売機の設置なども検討したことがあるのですが、やはりRCでは電波が飛びにくいということで断念したことがあります。

しかし今回アパートの方のセールスでまた電話がかかってきたので、費用の面で以前断念したことをお伝えしました。

すると、なんと依然と比較して65%も価格が下がったということなのだそうです。

まあもちろん見積もりをして頂かないことには、本当に依然と比較してそれだけ下がったかどうかは分かりませんが…。

以前見積もりをして頂いたのは5年ほど前。

あの時は費用も思ったよりかかるということが断念した一番の理由でしたが、もう一つは、ネットについてはこれからどんどん新しい技術が出てくるんじゃないかと思っていたことも理由としてありました。

Wi-Fiもそうですし、価格が下がるというのも予想した通りでした。

費用によっては今度は導入してもいいかなとも考えています.。

しかし、依然として無くても入居がつくならまだ導入しなくてもいいかなとも考えています。

実際今のところは、Wi-Fi環境が無い状態でも競争力があるのです。

兎に角この手の技術は日進月歩。

必要に迫られてからでも遅くは無いのかもしれません。

思ったより寒くないので助かりますねえ。
今のうちに大掃除をしておかないと思い、少しやりました。
年明けまで後3週間。
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閑散期の郊外の入居付けは厳しい

コロビビの物件は人気エリアにあるので入居付けは楽かなと思いきや、新築物件が乱立するため結構大変です。

まあお陰様で差別化出来ているため、今のところは順調です。

しかしフルローンで建てているため少しの空室でも経営は苦しいです。

ただ出せる自己資金を温存しているためキャッシュアウトは避けられるかなと思っています。

では土地値の安い郊外だとどうでしょう?

知り合いが夏に竣工した物件の入居状況を教えて頂いたのですが、うん、やはり厳しいとのことでした。

春の繁忙期が来れば何とか満室に持っていけるでしょうが、郊外はやはり需要が薄いので、繁忙期を外すと入居は難しいようです。

人気エリアであれば繁忙期でなくても人の動きはあるので、物件さえよければ何とかなるのですがね。

ここは立地の違いを感じますね。

地価が高くても人気エリアに建てたアドバンテージを感じます。

まあ、だから大手が郊外に建てる地主系物件は、ほとんどがサブリース契約になっているというのは頷けますね。

しかしサブリースのリスクは近年報道されている通り。

それを理解した上で活用するなら分かりますが、本来入居が強い物件さえ作ればいい訳なので、小規模経営のコロビビはサブリースに係る経費がもったいないと感じてしまいます。

でも空室期間が長くなってしまうようなら仕方が無いのでしょうね。

やはり賃貸経営は入居がついてなんぼなんだなと痛感します。

供給過多の昨今、結構厳しいです。

このところ美味しいものを頂く機会があって、体重増加が凄いです。
う~ん、ボーナスは右から左で全然貯まらないのに、体重だけが貯まります…。
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新築アパート5年目の状況

前回新築不動産投資の利益について書いたので、アパートの状況についても書いておこうと思います。

前回はこのアベノミクス相場のうちに売却するとどうなるかについて書きましたが、もちろん長期保有もアリかなとも思っています。

当初心配していた入居状況が、管理会社さんのおかげで苦労はしていないからです。

次の繁忙期は5年目を迎えるので、新築時から入居いただいている方の大量退去があっても不思議ではありません。

実は半数の方が新築時に入居いただいた方。

この4年の間に、仕事・結婚・健康などの状況の変化があってもおかしくありません。

でもそうなっても次の募集も新築時の家賃で募集できそうです。

近隣の物件をリサーチしたところ、まだまだ優位性が保てているようなのです。

普通は新築時の家賃は新築プレミアが乗っている金額なので、5年目ともなれば下がっていっても不思議ではありません。

また新築物件が乱立しているようなエリアでは5年も待たずに家賃の見直しを迫られることもあるでしょう。

ただ、コロビビのアパートの場合は、新築プレミアが乗っていない家賃でした。

今思えばもう少し高く家賃を設定していてもよかったのかもしれません。

…と言うか2階の部屋は当初設定されていた家賃より1000円高い金額で契約できています。

その家賃でも、築5年であっても十分に募集できそうです。

…と言うことで、5年前に心配していた家賃下落も幸いなさそうです。

これは地価と建築費の高騰のお陰で、新たな新築物件が高い家賃設定でないと利回りがでないことが関係しています。

また同じ家賃の場合新築の方が有利なのですが、利回りを出すために戸数を確保する必要があるせいか部屋が狭くなっているのです。

そうなると設備は古くても部屋が広いコロビビの物件も同等に勝負できるのです。

同じようなことを1~2年前も書いたような気がするのですが、これは年々変わってくるのかなと思っていました。

築年数が経ってきたり、近隣にライバル物件が建つと状況が違ってくるからです。

しかし5年目ではまだ大丈夫なようです。

ただし、募集をしてみないと結果はわかりません。

退去が無いと結果をご報告することはできませんが、もしあったらまたお知らせしますね。

昨日は日経平均、下がりましたね。
来年は中国の景気減速懸念もありますし、今日すぐに買いに入る気にはなれません。
まあ、暫くは上がっていくとは思うのですがね。
株は昔ほど見ていないので、買っていい株もよく分かりません。
やっぱりずっとウォッチしてないといざというとき動けません。
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本来新築不動産投資は薄利なもの?

今、買ってもいいレベルの中古物件が殆ど見当たらない状況で、ここ数年、新築不動産投資にシフトしてきている人は多いです。

コロビビも同じような理由で新築にシフトしたのは5年前です。

でもその時は築10~20年の中古物件でも10%台のものはゴロゴロしていましたら、今思えば買っておくべきでした。

しかし同時に新築アパートが8~9%で出ていたので、建物の瑕疵や入居率などを心配していたコロビビはこちらの方がリスクが少ないと感じたのです。

当時の新築アパートは立地もいいものがあったので、利回りは中古物件より低いものの安心感でこちらを購入しました。

もちろん利回り8%と言っても様々な経費や税金などを差し引いて、最後売却してみた時にどれだけの利益を得られたかでこの投資が成功したかが分かる訳です。

…で、このアベノミクス相場で売却できた人は、利益を手に出来たので成功だったと言えるでしょう。

特に5年以前に手にした物件を売却した人は、多くの利益を得られた筈です。

残念ながらコロビビの場合は一年違いで、この売り手市場のうちに売却することはできていません。

なので、コロビビの新築不動産投資がどの程度の利益を得られたかは、まだ途中経過に過ぎません。

もし今利回り9%で売り出せば、多分即売れることでしょう。

その場合、長期譲渡税がかかるので、トータルの利益は200万程度にしかなりません。

自己資金800万円を投じて、4年で200万とはあまり効率がいい投資とは言えません。

ただ、これが今の市場だと8%でも売れそうなので、そうなればトータルの利益は700万になります。

となれば一年で180万の利益があったとなるのでまあまあかなと考えます。

この売り手市場が後一年続けば、短期譲渡税もかからないので、もっと利益は得られることになります。

これも低金利で融資を引けたことと、4年前と比べ地価が上がったことが理由です。

実際近隣の同程度のアパートは利回り5%台で売り出されていて、流石に売れてはいませんが8%台ならばお得感が出るので、恐らく売れると考えています。

でもこれも立地がいい物件だからですし、売れると思っていても売却時の市況に左右されますね。

全ての新築物件が売却益を得られるという訳では無いでしょうし、市況が変われば売却益が出るのかさえ疑問です。

本来新築不動産投資は薄利なもの。

このアベノミクス相場に乗れた人だけは、多くの利益を手に出来たということだと思います。

でも団信がついているし入居付けに苦労していないなら売る必要も無いですね。
5年目を過ぎて空室が目立つようになれば話は別ですけれどね。
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新築区分も実需ならキャピタルゲインが…

新築区分投資は、まあ、ほとんどの方がやるもんじゃないというご意見だと思います。

実はコロビビの周りにもいくつか購入して「老後の資金に…」なんて考えている人がいます。

でもご多聞に漏れず入居があっても手出しが必要なようで、どうして保有しているのかよく分かりません。

今は築浅なので入居もついているようですが、空室になったらどうなるのでしょうか。

しかも入居が厳しくなってから売却しようとしても、購入価格からかなり下げた価格でなと売却できない筈です。

こんなことは改めて書かなくても皆さんご存知だと思うのですが、実は実需の場合は売却益が得られるのです。

コロビビ保有のマンションのことはこれまでにも書いてきたので、以前から訪問してくださっている方はご存知だと思います。

新築で購入した文京区のマンションは40平米台の1LDK。

同じマンション内には投資用の20平米台の1Kもあるのですが、実需用の部屋は設備が投資用とは違っています。

また広いせいか、築4年にも関わらず購入よ価格より査定額は600~900万円アップしているのです。

もちろんこれも築6年になって修繕積立費が上がってしまうとこの値段では売れないと思われるため、築5年辺りで売却しないといけないかなと思っています。

でもこのマンションであっても賃貸に出して、オーナーチェンジとして売るとなれば、利回りから考えられる売却価格は400~600万円も下がってしまうのです。

なので売却益はほとんどなくなってしまいます。

こんな話はよく聞くのですが、実際自分の物件の査定額でこんなに差が出ると「ホントなんだなあ~。」と改めて感じます。

ただ、「新築区分を買うとその瞬間に価値が下がってしまう。」
という話もよく聞きますが、首都圏に関しては今の市況では当てはまらないようですね。

単にラッキーだったのでしょうが、キャピタルゲインが得られるうちに売却しておこうと思います。

不動産は区分であっても動くお金が大きいので、利益も損失も大きいですね。
市況にも大きく左右されるし、運もあるなあと凄く感じますね。
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100均グッズでクリスマスリースを

いつもこの時期はコロビビ夫と一緒に保有物件にクリスマスの飾りつけをします。

別に空室対策と言った大げさなものではなく、単なるコロビビ夫婦の趣味なだけです。

いつも少しづつオーナメントを変えたりして変化をつけているのですが、今年はフレッシュリースを作ったりして例年と違ったものにしてみました。

その一つが、100均にある素材を使って作ったクリスマスリースです。

これは去年のリースに100均で売っていたポプリをボンドでくっつけただけです。

最初はネットで調べて豪華なリースを作ろうとしたのですが、実際100均に行ってみると、かなりの材料費がかかりそうなのでちょっと断念。

…と言っても1000円もかからないのですが、それでももったいない気がしたケチなコロビビ。

ふと別の棚を見ると葉っぱと小さな松ぼっくりなどが結構入っているポプリを見つけました。

80グラムも入っていてなんと100円!!

とりあえずこれを使ってみようと帰宅して早速作ってみました。

すると、結構いい感じです。

もともとのリースにゴールドの松ぼっくりや木の実はついていたので、それを生かしながら葉っぱや小さな松ぼっくりを貼っていきます。

するとボリュームも満足のリースが出来上がりました。

結局かかった費用は100円のみ。

時間もほんの20分ほどでした。

何だか楽しくなって、
「これ、売り物になるんじゃないの?」
なんて思えるほどの出来映えに大満足!

もちろんもともとあったリースを再利用しているので100円で済んだのですが、リースからその他の材料をそろえたとしても500円程度で作れそうです。

うん、これなら毎年違ったリースを手作りしてもいいぐらいの費用です。

これに味をしめて、正月飾りも100均の材料で作ろうかなと思っちゃいました。

今日もケチな話ですみません。
でもこんな感じでチマチマやるのが性に合ってるようです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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