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Archive | 2017年11月

明暗が分かれる新築RC

同じようなことは前にも書いたのですが、その時より状況が厳しくなっているので忘備録として書き記しておきますね。

コロビビ保有のRCがあるエリアでは、今でもバンバンマンションが建ち続けているので、常にリサーチしているのですが、繁忙期ではないこの時期に竣工したマンションは、もはや満室になることは必ずと言っていいほどありません。

冬を越して繁忙期を迎えてようやく満室に持っていくというのが通例となっています。

しかし10月に竣工したマンションは、まだ半分どころか4割しか入居がありません。

コロビビも内覧できないうちは、申し込みを頂くことが出来なくて焦りましたが、このマンション内覧できる状態でこの入居率です。

しかしそのマンションより少し離れたところに3月竣工予定のマンションには、今次々に申し込みが入っています。

その違いは何なのかと比較してみると、部屋の広さみたいです。

もともと両方のマンションは微妙な立地にあるのですが、人気のないマンションの方は30平米未満の1LDK。

もう一方は40平米台の1LDKです。

もちろん家賃は1LDKの方が高いのですが、こちらの方が需要があったということのようです。

一時期1LDKが増えたことと、1LDKでは利回りが出ないことで20平米台のなんちゃって1LDKが造られるようになったのですが、今度は20平米台の低価格帯の部屋が飽和状態になり立地が微妙なこのマンションが苦戦しているということなのでしょう。

1LDKの方は40平米台のものはまだそう多くは無いので、その点で30平米台の1LDKと比較して差別化が出来たのでしょうね。

内覧が出来ない状態でこのように申し込みが入るということなので、3月の竣工時に満室に持っていくことは容易にできるでしょうが、20平米台の方は厳しいでしょうね。

こんなマンションが、「敷金・礼金、無・無」にしてくると、こっちまでトバッチリがきそうです。

幸いコロビビのRCとは少し離れているので影響は無いかなと思うのですがね。

たまたまほとんど同じ場所にあるマンションだったので、明暗が分かれてしまったことが顕著に見えてしまいました。

部屋を広くすると不動産取得税の分はお得になりますが、利回りは当然低くなります。

これが売却時に足かせになっては元も子もありません。

しかし入居がつかなければそもそもCFも得られず高くでも売却できない訳で…う~ん、なかなか考えさせられます。

東レの子会社の不正問題。
これで株価が落ちるかと心配したのですが、大丈夫だったのでほっとしています。
う~ん、やっぱ一度利益を確定させておいた方がいいのかな?
損切も利益確定の売りもなかなか苦手です。
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これって、おとり広告と関係ないよね?

先日賃貸募集に関わっておとり広告を使ったとして、40社以上の業者が処分されたというニュースが出ていました。

 消費者庁が定めている、不動産の「おとり広告」の定義は
「取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない」こと、
「取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない」こと、
「取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない」ことの3つ。

今回は首都圏不動産公正取引協議会が、この「おとり広告」を問題視したということのようです。

従来も厳重警告と違約金を科していたのですが、2017年1月からは、違反した事業者に対して不動産情報のポータルサイトへの広告掲載の停止処分も行うようにしているので、事業者としてもかなりのダメージになるのではないかと思われます。

…で、気になったのは、コロビビのRCのことです。

今まで気にしていなかったのですが、コロビビの物件は満室になっているのですが、なかなかポータルサイトの募集広告が消えていないのです。

一年経って空室が出た時も、すぐに入居者が決まったのにも関わらず、募集広告が半年ほどそのままにされていました。

そして次の空室の時も退去前に入居者が決まったのですが、今回調べてみると未だに募集広告がでていました。

もう入居から3か月経っているのにです。

以前も書きましたが、コロビビのRCは問い合わせが多い物件なのです。

もともと問い合わせが多くない夏の間は、ダントツで多かったそうです。

まさかこれが「おとり広告」として使われている訳ではないでしょうね?

よくあるおとり広告は、賃貸料などを実際より安価に設定して、客寄せを目的に掲載されるものです。

なので、多分おとり広告として使う目的で掲載されている訳では無いと思うのですが…。

管理と募集をお願いしいている仲介業者さんのサイトには出ていなかったのですが、他の複数の大手のサイトには出ています。これってどうなっているのでしょうね。

関係ないとは思いつつ、ちょっと気になりました。

ああ、もう12月になりますね。
早くボーナス支給日にならないかな?
でもボーナスを頂けるのもリタイアするまで…。
後何回手にできるでしょうか。
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恐ろしいファミマのコインランドリー参入

う~ん、ついにこんな事態がやってきましたねえ、ファミマが店舗にコインランドリーを併設するそうです。

大手と言うことでも強みがあるのに、待っている間にファミマで買い物したり飲食したりできるので、既存の顧客はこっちに流れてしまいますよねえ。

コロビビがやるときにはカフェを併設して…なんて思っていたのですが、そんなカフェに行くより、行きつけのファミマの方に集まってしまいます。

まあコロビビがやろうとしていたのは、1Rの一階に造る都市型のカフェ併設のコインランドリーでしたから、そんなところのファミマは敷地に余裕がないのでそう脅威ではないとは思うのですが、他の大手が同じような店舗を造ってくる可能性はあるのでちょっと難しそうです。

そうなると以前書いていた「旅館業の許可を取ってホテルや民泊をやりたい」という考えも、ちょっと無しになりそうですねえ。

もともと物件価格が下落してくる状況で、誰も買い手のいないような狭小1Rを安く購入して、順次宿泊施設に改装していく…という考えでした。

(もちろん一階のフロントとカフェ、コインランドリーはすぐに改装するので、その改装費も込みで融資がつくのか、はたまたそのための自己資金がないと実現はできないのですが…)

まだ本格的な検討もしていないうちに断念だなんて、なんて情けない…。

もともと数年前にコインランドリーのレクチャーを受けた時に開業の費用などが頭に入っていて、融資も付きやすいということから、1R物件との組み合わせを考えていました。

マンションに併設していれば洗濯機置き場は必要ありません。

もし室内に洗濯機置き場があれば、そこを洗面所に変えることもできます。

そうなれば入居がつきにくい三点ユニットの1Rでも、生まれ変わらせることが出来るかなと思ったのです。

もしくは宿泊施設として改装することで、更に新しい事業が展開できるかなと考えたのですがねえ…。

もちろん新しい事業は息子がやることになるのですがね、でもちょっと無理そうですね。

う~ん、今コインランドリー事業を始めた人は戦々恐々をしているでしょうねえ。

レクチャーを受けた時の初期投資の回収期間は6~7年と言っていましたから、ほとんどの店舗がまだ回収できていない状態ではないでしょうか?

もちろん自分の店舗があるエリアにファミマが進出してくるまでにまだ間があるでしょう。

また、今回のニュースで参入を検討していたサラリーマン投資家が出店を断念するでしょうから、新規の店舗との競争が暫く起きなくなる可能性があります。

その間に、出来るだけ資金を回収しておいて撤退という道は残されています。

もしかしたらこれで乱立が無くなり、コンビニ併設ランドリーの影響も受けないという幸運に恵まれて安定経営…というシナリオもあるかもしれません。

どちらにしてもこれからのコインランドリー市場に大きな変革をもたらすことは確かなファミマのコインランドリー参入のニュースでした。

今年のクリスマスリースは手作りすると書いていましたが、コニファーを使ってフレッシュリースに挑戦しようかなと思っています。
どれくらいもつのか分かりませんが、試してみますね。
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残債利回りでいくと、何とかなるかな?

ぺんたさんが残債利回りのことを書いてらっしゃったので、コロビビも高値掴みをしてしまったRCの計算をしてみました。

高値掴みといっても、このエリアのRCを手に入れるとすると、これくらいはよくある利回りです。

もっと言えば同じ規模の鉄骨造りと同じような価格なので、そんな意味では高値掴みではないのでしょうけれど、コロビビとしてはもっと安くで手に入れたかったという自戒を込めてこう呼んでいます。

で、計算してみました。

するとどうでしょう?

売却時の市況にもよりますが、なんとかいい感じの数字になります。

他の指標やシミュレーションではかなり厳しい数字や見通しになるのですが、多分元金均等返済にしているお陰のようです。

それと低金利で融資を引いているからなのでしょうね。

もちろん資産価値が落ちにくいエリアに建てているRCだからということもあります。

元金均等返済にするとどうしても手残りが少なくなるので、キャッシュフローは薄くなります。

なので厳しい経営をしている感じになるのですが、残債の減り方が早いので売却での出口が取りやすくなるのです。

まあ後3~4年経ったときの銀行融資の状況や物件価格の動向によっては思ったような価格では売却できないでしょうから、そうなれば暫くは保有することになると思います。

しかしその間も残債はガンガン減っていくので、家賃下落が極端に起こらなければ何とかイケるのです。

但し今でも新築マンションがバンバン建っているので、入居付けが広告料頼みになっちゃうとアウトですね。

でも高値掴みをしたとしても、その人の状況や物件のあるエリアによっては即死にはならないということです。

もちろん高値掴みをしないことが一番なのですが、不動産投資は価格だけで決まる訳ではないので、物件価格が高止まりしている中でも、他の要素を詰めていけば十分採算が取れるようにできるのです。

別にこんな時期に物件を購入することをお勧めしている訳では無いのです。

しかしご自分のステージを考えた時に、今物件を手に入れておきたい人もいらっしゃるでしょう。

そんな方にとっては、いろんな側面からシミュレーションしておく必要があるのかなと思ったりします。

残債利回りは、ぺんたさんの受け売りですが
「ある時点での家賃を残債で割ったもの」
です。

コロビビの場合は、新築時の表面利回りは残念な数字ですが、残債利回りは新築時と比べると上がっていっています。

更に新築プレミアがついている新築アパート投資と違って、少なくともテナントの賃料は今後値上げしていく予定です。

同じ新築物件の投資ですが、家賃の下落率が大きい木造とRCでは違いますし、テナントが好調で長期入居がみこまれるのであれば状況が違ってきますねえ。

残債利回りで計算して、少し光明が見えてきた感じです。

先輩大家さんの新築RCの見学会にお誘い頂きました。
少し先の話ですが、尊敬している大家さんの物件です。
すっごく楽しみ!
たくさん勉強させて頂こうと思っています。
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超お洒落なマンションは家賃が1.5倍

コロビビ保有のRCがあるエリアには、お洒落な高級マンションがいくつもあります。

でも家賃帯も広さもまたエントランスの豪華さや設備も違うため、ライバルでは無いということであまりリサーチはしていません。

しかし保有しているアパートの有るエリアは、そこまで高級なイメージがあるエリアでは無いため、マンションは多いのですが豪華と言う感じのものはあまりありません。

しかしここ数年で、チラホラ豪華さを売りにした賃貸マンションが出てきました。

よくコロビビが「差別化が大切」なんて書いていますが、この手の豪華マンションはデザインも超カッコイイです。

使っている素材ももちろん高級感があるのですが、設備も音響システムがあったり造り付けの高級家具があったりします。

やっぱりプロが考えるデザインは、コロビビなんかが考えるのとは全く別次元。

センスが良くて惚れ惚れしてしまいます。

分譲マンションなんかではよくそんなデザインを目にすることがあるのですが、賃貸で目にすることはそんなに多くは有りません。

さて家賃はと言うと、コロビビのRCがあるエリアと比べるとちょっと高い程度。

ただしアパートの家賃と比較すると1.5倍になります。

部屋の広さはそこまで広い訳ではありません。

さあ、どうでしょうか。

ここからが難しくて、こんな高級なマンションに住みたいと思う人がこのエリアにどれだけいるかと言うことなのです。

このエリアの物件を選ぶのは、家賃の安さがその理由です。

高い家賃を出せる人は、お洒落なもっと便利なエリアを選ぶことでしょう。

実際、築2年のこのマンション、まだ数室空室があります。

1.5倍の家賃のせいでしょうか。

カンペキにカッコイイ部屋なのですがねえ…。

需要と供給がマッチすることが一番なのでしょうね。

賃貸経営って難しいです。

クリスマスオーナメントの買い物に行ってきました。
ただし今回はデパートでのウインドショッピング。
「あ、こんなの手作りできるのに…」というオーナメントが1000~2000円
ホントに手作りしようかなあ。
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混在型の賃貸併用マンションって…

今、大手住宅メーカーは、建て替え需要として
「住宅ローンを家賃収入で大幅に軽減できます!」
というフレコミでセールスしています。

確かに立地がいい場所なら、それもいいなあ、なんて思ってしまいます。

…で、そのセールスの中身をよく見てみたのですが、う~ん、これって入居がどうかなあと思ってしまいました。

そのプランは、駐車場5台の一階が1LDK2戸、二階が2LDK2戸、三階が自宅というものなのです。

これだと単身者とファミリーが混在したプランになるので、そんな物件の一階に単身者が果たして喜んで入居するのかなと疑問に感じました。

もちろん空室不安を解消するために、物件調査レポートを作成して平均入居率97%以上を達成するなどを謳っていましたが、実際はどうなのでしょう。

人気エリアの1LDKの賃貸経営でさえかなり厳しいことを、コロビビは身に染みて感じています。

RCでもないしかも一階の部屋の入居付けの難しさは、相当なものでしょう。

まあ家賃次第ということもあるので、家賃を低く設定すればそう厳しくは無いのでしょうが、それではローン返済の軽減分が薄くなってしまいます。

更に二階に小さなお子さんがいるようなファミリーが入居してきたら、どうなのでしょうねえ。

一度そのメーカーで賃貸物件を建てられた方に建築費をお聞きしたのですが、びっくりするぐらいの高さでした。

なので、自宅専用のエレベーターがついたこのプラン、家賃でローン返済が軽減されるといっても実際はかなりの金額が手出しになるのではないかと思いました。

もちろん大手メーカーのブランド力を駆使して入居付けをしてくださるのでしょうけれどね。

住宅ローンで賃貸物件を建築する魅力はあるのですが、ちょっとこのプランは無しだなあと思いました。

明日は休日。
大根が安くなってきたので、おでんでも作ってまったり過ごすかなあ…。
これも自宅がくつろげる造りにしているからこそなのかもしれません。
賃貸併用住宅は、そんな点でも考えちゃいます。
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一方で億ションも売れてるようです。

今も億ションなんて言い方あるのかどうか分かりませんが、超人気エリアのマンションの2倍の価格の高級マンションが売れているとう話を聞くと、
「金があるところにはあるんだな。」
とため息が出てしまいます。

超人気エリアのマンション価格にもびっくりしたのが、ここ1~2年の話です。

いくら希少な土地の超高級マンションとは言っても、2倍もするなんてびっくりです。

しかもそれがちゃんと売れているんですねえ。

広さは100平米ちょっとなので、びっくりするほど広い訳でもありません。

確かに人気地下鉄駅徒歩1分だし、資産価値はそりゃあ超人気エリアのマンションよりこれからは上がってくるとは思うのです。

しかし、2倍の価格とは…。

こんな風にこれからは不動産価値の2極化が広がってくるのでしょう。

まあこの状況はコロビビ保有の物件にとってもいいことなので、このまま続いてくれるといいなと思っています。

でもそうなると、もうこんな人気エリアの物件は、新築では手を出せなくなるということでもありますね。

後で振り返ると、運がよかったということになるのかもしれません。

今でさえ、もう絶対にできないなと思うぐらい地価が上がってしまいましたから…。

出来ればこの景気のよさ、賃貸の家賃価格の上昇につながって欲しいのですけどね。

さて、そろそろクリスマスの飾りつけの計画を立てようかなと思い、グッズを出してみました。
これまでにも結構買いそろえてきたのですが、今年は新しいものにしようかな?
アパートはもう4回目になるので、ちょっと変えてみます。
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2DKが人気って訳じゃないのね。

次は新築RCでもファミリー物件に取り組みたいと思っているコロビビ。

もちろん土地の価格が下がってきたからの話なので、いつになるか分かりませんが…。

でもそれまでにファミリー物件のノウハウを少しでも身に着けておきたいと思っていろいろリサーチしています。

しかしそんな中で、3LDKの新築物件って結構空室があったりします。

そんな物件を見ると、
「どこがいけなかったんだろう。」
「どうすれば、人気物件になるんだろう。」
なんて考えながら、入居がついている物件と比較したりしています。

しかし実際は、間取りや設備のよさではなく、家賃や立地、競合物件の有る無しだったりします。

またとある家賃帯が人気なだけで、それ以上だとなかなか入居がつかないなんてこともあるようです。

そうなると3LDKでは無くて2LDKになっちゃうみたいで、2LDKが人気という訳ではないみたいですね。

昔の2DKはもう不人気なので、1LDKにリノベーションすることも多いですが、2LDKは、子供が一人のファミリーならば十分に住めるという感じなのでしょう。

また子供が小さいうちなら2人でも子供部屋はひとつでいいので、意外と2LDKで済む期間は長いとも言えます。

なので賃貸としては、その辺りの層を狙うというやり方の方が潰しがきくのかもしれませんね。

ディンクスでもちょっと属性が高いお一人様でも、2LDKのターゲットに成り得ますしね。

本当はそんな多様な形態の入居者が混ざるようなファミリー物件は、あまり住み心地はよくないのです。

なので、多分最後の新築RCは、少し郊外のドファミリー物件(3LDK)になるとは思うのです。

でも郊外ではないエリアや立地のいい土地が見つかれば、2LDKも視野に入れておいた方がよさそうですね。

一気に冬になってしまいましたね。
紅葉を楽しみたいと思っても、まだリタイアしていない身にしてみれば、贅沢なことなのでしょう。
それにしても秋が短くなって残念です。
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景気、いいですよ~っ

節約家のコロビビは滅多にタクシーには乗りません。

でもタクシーに乗らざるを得ない時には、必ず運転手に尋ねます。

「今、景気はどうですか?」

これはおしゃべりな運転手にこちらのことを尋ねられるのか面倒だから、先にこの話題を振っておくという作戦なのです。

そして、せっかくタクシー代を使っているので、いろんな情報を得ておきたいということなのですが、どこまでケチなのか分かりますよね。

もちろん、「この辺りのおすすめのお店」なんてのも聞くことがあります。

他愛もない情報ですが、結構面白いこともあります。

…というのも、大抵の返事は
「景気、よくないですよ、我々のところにはお金は回ってこないですよね~。」
というものが多いです。

しかし昨日の運転手さんは
「景気、いいですよ。」
と話し出しました。

ここ一年ぐらい、会社関係の需要が高まっているのを感じるとのことでした。

またサラリーマンのお客さんも増えたということです。

なるほど、会社の内部留保もかなりあるとは言われていますし、業績もいいという会社も増えているので、少しずつそんな景気がいい話が他のところにも広がってきているのかもしれません。

庶民の生活まではその恩恵がないので、景気がいい実感はないのですが、企業には好景気の実態がある。

…ということは賃貸業での法人契約が増えてくることを意味します。

コロビビのRCも出張が増えてきたので部屋を借りた方がいい…というセカンドハウス的な契約がありました。

こんな法人は敷金・礼金も取れるし、部屋も綺麗に使ってくださるので大歓迎!

来年の繁忙期もこんな契約があると嬉しいです。

さて、この辺りで日経平均が上がってくるでしょうか?
このままずるずるということも、AI相場ではありえるのでしょうかねえ。
ホント最近の相場は、全然分かりません。
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ブログの裏に何があるのか…

コロビビみたいに建築に詳しくないとコロッと騙されそうですが、ブログにも何種類かあるので、気を付けなければいけません。

自分の忘備録のような形で、いい情報も失敗体験も包み隠さず書いてくださっているブログはとても役に立つのですが、初心者を引き込み囲いこむ手段として書いているブログもあります。

その人が本でも書いているようなら、初心者は何だか信用してしまいますが、まあ出版もいろいろあるのでやみくもに信用するわけにはいきません。

実はコロビビも本業の方で出版しないかという話を頂いていますが、買取のことを考えるとまあどちらでもいいかなと考える程度の話です。

「自分の考えやこれまでの実績を一冊の本にまとめる」
という意味はあるのかもしれませんが、それが売れるとは思えませんし、販売のためのキャンペーンなどをするつもりもないからです。

また勧めてくださるお偉い方は、本を出版することで講演に呼ばれる機会も増え転職の際も有利になると言うのですが、今さら人前で話す程のことでもないし、転職するより不動産をやりたいのでどうなかと思っています。

つまりコロビビの出版の話でさえ、講演や転職を視野に入れた「手段」なのです。

以前大家の会でお会いした20代の若者が、
「将来は物件をどんどん買って、ブログも書いて本を出したいです。」
と話していました。

まだエア大家さんだったのですが、
「ああ、大家業をやりたいのではなくて、成功者や有名人になりたいのかな?」
と思ってしまいました。

今「資産〇億、家賃収入〇億」と謳っているメガ大家と言われている人が、必ずしも成功者とは言えない現実があるのをご存じないのかもしれません。

コロビビも先日、ブログで有名な人の裏話を聞いて、
「う~ん、それって知らなかったなあ…」
と驚いてしまいました。

しかし、ご自分の経験を惜しげもなく教えてくださる先輩大家さんも多いのも事実です。

コロビビが本格的に不動産を始めて5年、そんな方に出会うことができて凄く有難いと思っています。

初心者はどんな人と出会うかで、実はその先が決まってしまうんだなあと感じます。

見る目を養うことが大切とはいえ、これって結構難しいです。

今日、日経平均がどこまで戻すかどうか注目ですね。
アメリカも減税法案がどこまで通るかで、民主党が盛り返すかが決まってくるし…。
景気は日米とも強いのですが、注意深く見ていかないとと思っています。
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一年ちょっとで退職金2倍のキャピタルゲイン

コロビビ保有のRCと同時期に竣工したマンションがあります。

規模はコロビビの方が小さいので比較にはならないのですが、同じ時期に入居募集をした関係で、ライバル物件になっていました。

なので、時々ブログでも書いていたし、以前
「もしかして、もう売却したのかも…」
と書いていたあのマンションのことです。

先日知り合いの大家さんから、やはりオーナーさんが売却したとの話を聞きました。

竣工一年ちょっとでの売却になりますが、数千万のキャピタルゲインは得られたと思います。

多分、コロビビの退職金の2倍ぐらいは手に出来たんじゃないかな?

不動産は動くお金が大きいので、こんなお金が簡単にゲットできるのですねえ。

これは、安い建築費で建てられたということと、今の売り手市場の中、人気エリアの物件だったということが大きいです。

買った人もこの利回りなら有りだと考えたのでしょうし、首都圏の投資家なら築浅で資産価値があるマンションなら購入してもいいと思ったのでしょうね。

しかし竣工して1年、実質満室になることは無かったマンションですし、利回りはまあまあと言えどもその計算のもとになる家賃は高めに設定してあると思われる利回りです。

コロビビは部屋も見せて頂いたことがあるので、いくつか気になるところがあって、
「この造りでこの家賃は、長くは取れないだろうな。」
と感じていました。

それは以前も書いたことがありますが、この設計士さんがこのエリアのレベルを知らないままよくある賃貸仕様で造っていたためにそうなったのだと思います。

しかしそれで建築費が抑えられていた訳です。

今回キャピタルゲインを得られたのはそのお陰なので、何が幸いするか分かりませんね。

コロビビは人気のエリアで勝ち抜くために、差別化を図りグレードも上げたので入居付けはいいけれど、建築費が掛かってしまいましら。

なので今売却しても大したキャピタルゲインは得られません。

対してこのマンションは入居付けに苦労しているけれど、早々に売却して大きなお金を手に出来た…。

それもこれも、いかに安くで物件を手に出来たかということと、売り手市場の今を逃さなかったということです。

投資としては、こちらの方が正解ですよね。

負けたのは「このマンションのことをあまり知らずに購入した人」ということになりそうです。

久しぶりに大家仲間とおしゃべり出来て楽しかったです。
いろんな気づきもありましたし、またRCをやりたくなりましたねえ。
モチベーションを保つのにもいい機会になりました。
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株が上がれば不動産価格も上がる?

ここのところ日経平均は下げていますが、調整と考えると安心という人もいますね。

一度23000円を復したことから、更に株が上がるという見方も大勢を占めています。

確かにバブルではなく実際の景気に支えられている相場であるということで、もう一段の株高があるという見方は、そう言われればそうなのかもしれません。

実際コロビビ夫が保有している株も、かなり戻しています。

以前も書きましたが、ブラックマンデーの時に半値以下に落ちたり、あと少しで紙屑同然になりかけた株も、買った値段に戻ってきています。

ただし今売れば損はない代わりに、30年かけて結局儲けは無かったということになるので、投資としては大失敗。

でも慌てて損切したとしても、その損を取り戻すことができたかどうかはわかりません。

塩漬けしておいて今は儲けが出ている銘柄もあるので、この儲けを手に出来ているのは損切をしなかったお陰だとも言えます。

でも成功している投資家は損切が出来ることが最低条件ですから、損切できないコロビビ達は、もともと投資には向いていないのでしょうね。

どちらにしてもこのまま株高が続けば、余剰資金が不動産に流れてくるのが通常ですから、そろそろ下がってくると思われていた不動産の価格が高止まりしてしまうのかもしれません。

土地の価格も下がらないとなれば、新築の利回りも高くもっていけないので、家賃も高止まりするかもしれませんね。

事実企業の好業績を受けて、法人契約は家賃が上がったり礼金が取れるようになったりしているようです。

そうなれば法人契約が多いコロビビのRCも家賃を上げることが可能になるので、売却の際、利回りを高く見せることができます。

実際、店舗の家賃は値上げ予定です。

ただ、これは土地の価格が上がっている人気エリアの話。

そうではない郊外では、相変わらず一括借り上げの大手は新築物件を建て続けているので、そんなエリアでは供給過剰の家賃崩壊も起きてくるでしょう。

ここでも二極化の現象が起きてくるようですね。

出来れば高止まりの状況が、RCの売却を見込んでいる4年後まで続いてくれるといいのですがねえ。

2021年…そこまではちょっと無理でしょうか。

数日前の北九州市のマンションでの発砲事件。
これも不動産投資のリスクですねえ。
フルローンで運営しているコロビビなんかは、こうなると厳しいです。
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地面師被害13億

被害に遭ったのはアパグループ。

被害額は約13億円だということですが、その地面師グループの男数人が逮捕されたということです。

この取引、現地調査は仲介業者が行い、建築設計事務所がホテル建設用地としての可否を検討して、登記実務は経験豊富な司法書士が行っています。

価格は12億6000万円で契約締結日と決済日は、2013年8月6日。

メガバンクの赤坂見附支店に高齢の売主2名と宮田容疑者、K社代表、アパグループから受任を受けた司法書士、他に、双方から弁護士、司法書士などが立ち会っています。

売買契約が成立し、アパグループからK社への支払いがなされ、法務局に登記が申請されたわけです。

しかし売主とされた高齢の2名の男が宮田容疑者から依頼を受けた「成りすまし犯」だったというのですが、アパグループサイドは本人確認を住民基本台帳カードで行っています。

しかし実は、これも偽造されたもので、不動産権利書、固定資産評価証明書、印鑑証明書など契約に必要な書類もすべて偽造だったのです。

偽造が発覚したのはこの6日後。

しかしその時は既に地面師グループは、海外に逃亡していたという、ホントによくある地面師詐欺。

こんな大きな金額の取引には関係ないから、自分は大丈夫と思ってはいけません。

この詐欺グループ、7000万円の土地取引にも絡んだことがあるということなので、コロビビみたいな素人相手だと騙すなんて簡単なことでしょうね。

司法書士もグループの一人だったみたいなので、偽造も見抜くなんてできないですよねえ。

土地からの新築はこんなところにもリスクがあるので、要注意です。

少なくとも無借金の土地の購入の際は、地面師の手口を頭に入れておく必要がありそうです。

しかしアパグループでさえこうした被害を防ぐことができないのですねえ。
地面師の手口が一枚上手だということなのでしょうか。
魑魅魍魎が巣くう不動産業界の一端が見えましたねえ。
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賃貸部屋をホテルにすると…

先日から狭小一棟マンションのホテル化計画(妄想)について書いています。

実は保有しているマンションを順次ホテルに変えていっている物件はいくつかあります。

多くは結構お金をかけてお洒落なフロントを造っているのですが、コロビビが考えているのはもう少し小規模なものです。

実際既に稼働させているホテルの中には、フツーの賃貸マンションの一室をホテルの部屋として貸しているものがあります。

フロントは見当たらないので、まだ民泊扱いなのかもしれません。

…となると180日という営業日数の上限があるので、マンスリーマンションとの併用で運営しているのかもしれません。

正確には、マンスリーマンションとして契約しながら、空いた期間を民泊で運用している…といったイメージでしょうか。

利用している人の口コミを見ると
「ホテルと違って部屋が明るくできるので良かった。」
というものもありました。

コロビビのRCは、実際セカンドハウスとして使っていた人もいましたし、法人契約の中には出張用のホテル代わりとして利用している人もいました。

つまり仕事で利用しようと思う人が借りたいと考える立地にあると言えるので、一部屋ぐらいはマンスリーマンションと民泊を併用して運営するのも有りなのかもしれません。

マンスリーマンションの契約や運営の仕組みはまだあまり分からないのですが、広告料次第ではこちらの方が賃料ははるかに高く取れます。

なかなか入居が決まらず広告料を積まなけばならない物件ならば、却ってこちらの方が上手くいきそうです。

もちろん立地が良い…という前提です。

コロビビの場合はまだ広告料も一か月ですんでいて礼金も取れているので、まだもったいないのかなとも思います。

ただ清掃費用を安く抑えられるコロビビは、将来入居付けに苦労するようになれば、マンスリーマンションで運用するという選択肢も取れるので、慌てて売却する必要はないのかなと思うと、ちょっと気が楽になりますね。

これも立地の良さが強みとなります。

う~ん、不動産投資は、一に立地、二にも立地と言いますが、ホントだなあとつくづく感じます。

今日は日経平均も一服でしょうか。
しかしコロビビ夫保有の株もかなり回復してきました。
なんとブラックマンデーからの塩漬け銘柄もあります。
30年保有して結局損は無くなったものもありますが、もちろん失敗ですけどね。
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インナーテラスも面白い。

次にコロビビがやってみたい部屋は、インナーテラスです。

これはペットを飼っていたり、グリーンが好きな方にはいいんじゃないかなと思っています。

また、単身者用でも自転車が好きな人には自転車置き場にもなると考えています。

インナーテラスにすると、冬はそこに日が当たり蓄熱効果が得られますし、夏は強い日差しで床を傷めることはありません。

これをリビングの先に造ってもいいし、リビング横の小部屋に造ればサンルームとして使ったり洗濯物を干したりと利用の仕方も変わってくるでしょう。

一棟全部の部屋にするとリスクがありますが、一つのタイプとして設置してみたいなあと思うのです。

建築費はそう変わらず差別化が図れるからなのですが、実際はまだあまり見られないので、冒険なのかもしれませんね。

でもリビングの先に造る場合は、空間としては床であってもタイルであったも変わらない広がりが得られるのです。

ただ、フローリングの床がテラスの部分で途切れる訳ですから、もともと広いリビングでないといい感じにはできないですね。

サンルームは最近よく見られるようになってきてはいるのですが、床がタイルになると難しいのかもしれません。

あ、そういえば当然に延べ床面積に入りますし、固定資産税の対象になりますから、完全に差別化を図る目的での設置です。

他のマンションの間取り別の入居状況を見て、いつかファミリー物件を造る時に検討していこうと思います。

天気がいい3連休になり、ちょっと遠出しました。
美味しいものも食べて、また体重が恐ろしいことに…
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空室部屋をホテルに?

3点ユニットの一棟物はこれまで購入の候補からは外してきたのですが、以前も書いたように、一階をコインランドリー付きのカフェにするのなら、ホテルにするのも有りなのかなと思うようになりました。

もちろん旅館業の許可を取ってフロントを置いての開業になります。

ホテル業に参入することになるのですから、簡単に始めると言う訳にはいきません。

今までには考えられないようなトラブルにも対応しないといけなくなるので、かなり調べてから始めることになると思います。

もちろん始めるのは息子です。

今、賃料があまり取れなくなったこの状況で、一つ試験的にそこまで大きくない物件をホテルで運用していくのは有りなのかなと思っています。

でもこれも、中古物件の価格が高止まりしている今はちょっと無理…。

もう少し価格が下がってきたところで、三点ユニットの買い手がなかなかつかない物件が出たら…の話になります。

コロビビが保有しているRCのあるエリアにそんな物件が出れば、即買いなのですがねえ。

このRCをホテルにするには、ちょっと部屋が広すぎてもったいないし、一階の改装に費用がかかりすぎるのでちょっとホテルには向かないかなと考えています。

でも、この目線で考えると
「ああ、あの物件は買いだったな。」
と思える物件が今までにもありました。

このアイデアが実現するかどうかは物件次第なので分かりませんが、いろんな目線で考えるということが大切ですね。

座間市の事件がきっかけで、これまで残忍な犯行が行われた物件のその後の情報が少し出てきました。
う~ん、なるほど、その部屋を借りる人や物件を購入する人も当然いるのですねえ。
そりゃそうだろうとは思いますが、コロビビにはなかなかできません。
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格安RC会社の物件で騒音苦情?

コロビビも格安RC建築会社で建築を検討したことがあります。

その時は鉄骨造りとの競合だったので、
「格安でも鉄骨よりは格段に遮音性はいい筈。」
と思っていました。

結局他の事情で、全く違う地元老舗の建築会社にお願いすることになったので、その格安RC会社の建物の実力は分かりません。

まあ、外観などを見た時にコロビビの目からもちょっとデザインが大味だなあと感じるぐらいで、賃貸物件としてはアリかなと思っていました。

しかし入居者の立場からすると
「RCだから音漏れは木造よりいいと思っていたのに、なんだよ!」
と思ってしまうようです。

もちろんRCでも壁の造りや間取りによって隣の部屋の音漏れは違ってくるので一概に格安だからとは言えないでしょう。

また入居者の感じ方によっても違うので、すべての騒音問題が建物のせいとは言えません。

しかし格安に出来る理由の一つにコンクリートの質や量であれば、ちょっと考えものですね。

入居者がアパートよりもマンションを選ぶ理由の一つが騒音理由ならば、期待が高い分それが期待に添わなかった時の落胆は大きい訳ですね。

う~ん、ちょっとその辺りを軽く考えていました。

最近の若い人は持ち物も少ないし、簡単に退去してしまいますから、結局は収支を圧迫してしまうことになります。

利回りを出すには建築費を安くで抑えることが必要ですが、何を抑えるかなど専門的な知識がホントに必要になってくるんだなあと改めて感じました。

騒音問題の口コミが、新築で入居付けに苦戦する物件の理由の一つになってしまうのかもしれないので、要注意ですね。

座間市の事件のことを書かれているブログも多く見かけます。
確かにフルローンで物件を手に入れている人にとっては脅威です。
う~ん、コロビビもそうなので恐ろしいです。
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誠実な建築会社は…

コロビビ保有のRCは、もともと構造的にも低コストではできない形になっていて、全体的な建築費も高めでした。

投資物件としては落第点なのですが、諸般の事情で仕方が無かった部分があります。

でもぼったくりと言う訳では無く、丁寧でグレードの高い仕上がりになっているので、まあ満足しています。

格安建築会社と違って、ここは公共事業を多く手掛けていて、最近話題になっている大型再開発プロジェクトの実際の建築もここが請け負っていたそうです。

表に名前が出ていたのは大手ゼネコンだったので、その下請けをしていたということは知りませんでした。

下請けと言っても大手の下請けでないと受けないようです。

…というより今CMで名前を売り出しているような建築会社がここに下請けの仕事を持ってきたそうなのですが、価格が合わなくて断ったそうです。

そんな話を聞くと、
「ああ、あの建築会社はもっと安くで引き受けるような下請けを使っているんだな。」
ということが分かりますね。

対応もとても誠実で、ちょっと建物で気になる部分に気づいて連絡すると、すぐに対応してくれます。

先日も補修した部分の工事完了報告書をもってきてくださいました。

こんなことは当たり前なのかもしれないのですが、大手の設備メーカーに修理を依頼しても修理完了の報告すらないこともあります。

「いついつ修理します。」という連絡のみで、修理を終えましたという連絡は無いのです。

いくら無償修理だからと言って、こんなものなのでしょうかねえ。

最初の連絡の時も、全くメーカーの責任ではないと言わんばかりに門前払いをする感じでした。

コロビビが何とか食い下がって、ようやく対応をしたというのが実際の話でした。

誠実な建築会社とは全く違う対応に、驚いたものです。

もちろん利回りを出すためには建築費を抑えることが大切になってきます。

でもしっかりした建築をしてくれる会社であることが、大前提です。

この建築会社の仕事に対する姿勢を見ると、その点は信頼できます。

もう少し建築費が安ければ皆さんにお勧めするのになあ…

でもこの建築会社、今はいろんな方面からいくらでも条件のいい仕事が来るので、大型物件でないと見積もりを出してくれないでしょうねえ。

相見積もりを取らないと建築費は安くはならないし、結局この建築会社で利回りの出る物件を造るのは難しそうです。

おでんが恋しい季節になりましたね。
今日は久しぶりに作るかなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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