HOME
INDEX
RSS
Archive | 2017年10月

有難い図面舞踏会

先日有名ブロガーさんが、これまた面白(?)ブロガーさんの新築物件のことについて書かれていました。

それは間取りの失敗のこと。

皆さん、図面の段階で見せてくれれば…とおっしゃっていました。

家は3回建てないと分からないと言いますが、何千万もかけて建てるアパートやマンションでそんなことを言っている訳にはいきません。

コロビビも実は知り合い大家仲間に、図面の段階でご相談したことがあります。

その結果は…見事に玉砕!!!

お見せしたのは、それでも4~5回、やり直した図面でした。

でも見て頂いて、忌憚のない意見を頂き、ついでにS造りからRCへの変更も行って、結果限られた条件の中で他には無い間取りにすることが出来ました。

この大家仲間に図面を見てご意見を頂くことを俗に「図面舞踏会」と言っているようです。

コロビビの場合も、大家仲間の飲み会の時にお願いしたのですが、会場は他にも客がいるような居酒屋でした。

大の大人が図面を酒の肴にして何時間も話をするなんて、他の客からしたら異様な光景でしょうね。

しかしみんなこれが大好物。

コロビビも他の方の図面を見せて頂く機会があって、凄く勉強になっています。

土地からの新築が出来るということは、不動産投資をしている人間の中でもそう数があるわけではありません。

建築のプロの意見も大切ですが、利害関係のない大家の視点で頂ける意見は、とても貴重なのです。

当時は駆け出しのコロビビにでも、丁寧に対応してくださった先輩大家さんに感謝の言葉しかありません。

今では大家さん仲間も増えましたし、もっと早い段階でご相談できるかなと思っています。

そしてもっと納得のいく、利回りの出る物件を建てていきたいと思います。

もちろんキャッシュをもう少し貯めていかないといけないし、安い土地が出ないと無理なので、我慢して待つつもりですけれどね。

もう秋の雲になっていますねえ。
でも例年、秋の行楽シーズンは短くなっていて、冬の訪れが早いように思います。
そういえば首都圏じゃなくても、ハローウィンの仮装をする面々出会いました。
警察も出て、結構やりあっていましたよ。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




スポンサーサイト

7万アクセスに感謝です💛

前回6万アクセスがあったのは1月26日でしたから、一万アクセス頂けるのに、9か月かかっています。

6万アクセスには6か月、3万アクセス頂いたころは5か月でしたから、アクセス数は確実に落ちてきてはいます。

あの頃は毎日更新をしていましたし、3万アクセスのころは、RCの建設やハラハラ・ドキドキの入居付けなどブログネタも満載でした。

また毎回訪問してくださる固定ファンの方もいらっしゃったのですが、その方の半分ぐらいは、今はもうブログも辞めてらっしゃるみたいなので、こちらからは動向が分からなくなってしまいました。

不動産投資が思うようにいかなくなったのか、はたまた順調なのであまりブログを見たり書いたりする必要がなくなったのか…。

6万アクセス頂いたことを書いていたブログには、
「7万アクセスを頂くことには、どんなことをブログに書いているのでしょうか…」
なんて書いていました。

相変わらず、供給過剰の悲哀をかいているなあと自分自身でも感じます。

ブログを書き始めた4~5年前は、新築に関してはそんなことはありませんでした。

でも融資ジャブジャブの状況で不動産投資のプレーヤーも増え、更に相続税対策の地主系大家さんも急増してきた時期でしたので、供給過剰の状況は思ったより早く来てしまった印象です。

新築アパート投資も早期に撤退するサラリーマン大家さんも増えてきています。

まあこの売り手市場のうちに、傷口を広げないうちの売却でしょうから、そんな悲惨な感じではないとは思いますし、5年前に始めた投資家ならば、キャピタルゲインを得たはずです。

どちらにしてもこの5年間で物件を取得した人は、高値掴みをしている可能性が高いです。

コロビビもご多聞に漏れず高値掴みをしてはいますが、事業実績を積むことが出来ているとも言えますので、キャッシュさえ貯めこんでいけば何とか次の融資につながるかなと考えています。

まあ、こんなこと好きでなければ続けて無いと思いますがね。

金融機関が引き締めにかかり、融資も厳しくなってきたので、今まで以上に動きは無くなると思いますが、新築不動産投資を続けて5年のリアルな現状をお伝えすることはできると思います。

相も変わらない状況ですが、一つ変わったのは、あの狼旅団にめでたく(?)入れたことでしょうか?

それを先輩旅団の方に伝えると、「ようこそ地下の世界に」と言われてしまいましたが…。

もしかして、ダークな話題が増えるかもしれませんし、もう少しすれば売却の機会が来ますので、その辺りのことも書いていきたいと思います。

8万アクセスを頂くころには、市場はどうなっていることでしょうね。

どうぞこれからもお付き合いください。

また週末に台風が来るということで、がっかりですねえ。
行楽地も書き入れ時だったのでしょうけれどね。
まったりと部屋の掃除でもして過ごします。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



戸建賃貸も新築未入居状態

別にコロビビはネガティブな情報を発信する目的でこのブログを書いている訳では無いのです。

どんな賃貸物件がすぐに入居が決まるかをリサーチしているのですが、それは主に広いわりに家賃が安めな立地のいい新築マンション。

そんなマンションが造れるなら苦労はしません。

そんなことをリサーチしているのではなく、どんな間取りや設備が人気なのか、どんな付加価値があるのかなどを知りたいのです。

しかしそんなリサーチをしているときに気づかされるのが、新築なのになかなか入居が決まらない物件です。

これまでは保有物件があるエリアを中心にリサーチをしていたのですが、ちょっと別のエリアを調べてみたら、入居がついていない新築戸建てを見つけました。

もちろん少し交通が便利じゃないかなという場所に造られたものなのですが、それでも近くに学校や商業施設はありますし、もともと住宅地なのでそこまで立地が悪い訳ではありません。

コロビビでもまあここに土地が出れば建てたかもしれないなという場所です。

自分だったらもう少しこうするのになという部分はありますが、まあよくある投資用デザイナーズ戸建です。

なのに完成からもう9か月経つというのに4棟のうち1棟しか入居が無いのです。

こんな状況、オーナーは考えてもみなかったことでしょう。

本来戸建賃貸は入居率がいいというフレコミなのですから。

見た目はお洒落で、よくあるスタイリッシュなチューブタイプの建物です。

コロビビも息子が新築の戸建賃貸を持っているのですが、それはお陰様でこの3年間で空室だったのは1か月ぐらいです。

思いもよらない退去があったのですが、それでもすぐに入居が決まったので、息子もほっとしていました。

でもこんな風に、「建てたはいいけれど未入居状態」のものもあるのですね。

少し家賃が高いのかもしれませんし、駐車場が各棟一台というのが致命的なのかもしれません。
(近隣に駐車場があるからいいと考えたのでしょうが、家賃に駐車場料金が加わるとかなり痛いです。)

限られた敷地に4棟建てて利回りを高くもっていく計画だったのかもしれませんが、入居が得られなければその利回りも絵にかいた餅です。

新築不動産投資もなかなか難しいですね。

希望の党から立候補した知り合いも、ご多聞に漏れず落選しました。
希望の党立ち上げの時には、風が吹くかと期待したのですがねえ。
比例の順位も高くはなかったので、選挙選途中から少し諦めムードでした。
永い期間準備してきた結果がこれでは、報われませんねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村







騒音問題、その後

4年間大家業をやっていて、初めてのクレームのその後です。

管理会社の方が対応してくださって、騒音があった時刻を聞き出し、騒音元と思われる入居者にも話を聞いていただきました。

それをまたクレームをつけた入居者にお伝えしたところ、一応納得して頂けたようです。

もともとクレーム元の入居者の方が神経質になっている様子だったので、結局はそちらに納得していただく他に解決策は無いわけです。

管理会社の方の丁寧な対応で今のところそれで収まっていますが、人の気質はそう簡単に変わることはないので、今後も要注意です。

以前も書きましたが、クレームに過剰に対応して他の入居者の方の住み心地が悪くなることは避けたいというのがコロビビの願いです。

そのためにはクレーム元の入居者の方が退去すると言い出しても構わないというスタンスなので、今後何かあってもそのスタンスで対応して頂くつもりです。

まあ、この程度のクレームは、他の大家さんからしたら可愛いものでしょうね。

ただ、高属性の人が多いので、クレーマーも周りの入居者もどちらも簡単に退去されるという面があるので要注意です。

それでもクレーマーが入居してきてもなかなか退去しないことの方がリスクなので、新築不動産投資の方が築古と比べるとまだ楽なんだと思いますよ。

利回りは確かに築古の方が高いので、そことの兼ね合いでどちらを選択するかになるのですけどね。

投資家のステージによって考え方は変わってくるのでしょうね。

ようやく洗濯日和になりそうですね。
この間、コインランドリーは大盛況だったようで、やはり太陽光発電との併用がいいのかもしれません。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



そこって、駐車場じゃないよね?

高速道路での嫌がらせ・あおり運転、怖いですよねえ。

亡くなられたご夫婦はさぞかし無念だったことでしょう。

逮捕された若い男のふざけた言動にも驚かされましたが、それ以前にも同じような嫌がらせ運転や暴行を行っていたことが報道されると逆に恐怖を感じました。

いつ自分も同じような場面に遭遇するかと思うと他人事ではありません。

そしてその男のアパートの敷地に止められていた車がテレビに映し出されていたのですが、レポーターは破損した車両後部をビニルシートで覆われた様子を伝えていました。

でも、でもコロビビが気になったのは、車が停められていた場所です。

そこ、どーみても駐車場じゃないよね?

アパートの前の狭い敷地に強引に止められているだけで、そこ、絶対駐車場じゃないよね?

まあ、あんなでたらめなことを起こす男なので、大家が注意したって平気で止めちゃうんでしょうけど…。

このアパートの大家さんのご苦労を想像して、勝手に心配してしまいました。

そういえばコロビビも若い頃、あおり行為を受けた経験があります。

交差点で無理な追い越しをしてきた車に当時の同僚がクラクションを鳴らしたのがきっかけで、あおり行為が始まりました。

そして車から降りてきたのは八九〇風の男…でもどっちかというとチンピラっぽい感じもしましたが…。

当時はケータイなんてなく、夜だったので助けてくれそうな人もおらず…慌ててドアをロックして耐えるしかなかったことを覚えています。

その時の恐怖も大きかったのですが、それより相手が間違っているのに暴力によってそれがまかり通ってしまうことに対する怒りの方が大きかったです。

家に戻ってからも指先が震えていたのですが、恐怖ではなく憤りで震えていたのです。

そんな自分にも驚きましたが…。

実際は実害はなかったのですが、こんな人が入居者になった場合は大きな被害を被ることもある訳で、憤るだけでは済まないですよね。

う~ん、事件が起こる度その容疑者のアパートなどが映し出されると、考えさせられます。

ネットがバカ発見機になっているように、車もそうなのかもしれませんね。
入居審査でそれが分かるようになれば苦労はしないのですがねえ。
入居時に「交通違反歴を提示してください。」なんてことが当たり前の世の中になるとは思えないので、どうにもなりませんね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



空室になりがちな新築RCの一階の対策②

新築でも一年経っても空室になっているマンションの一階についてです。

造ってしまってからできる対策は家賃を下げたりフリーレントをしたりするということぐらいなので、この対策は計画をするとき練っておく必要があります。

コロビビがやったのは間取りの工夫です。

このことは以前も書いたのでご存知の方もいると思いますが、他の部屋で行うのには費用がかかるけれど一階だけならやっても価値があるなと考えて、間取りを立体的に使えるようにしていったのです。

そのためには天井高を確保する必要があります。

なのでアプローチに緩やかな傾斜をかけたり、いくつか段差を付けていったりして、玄関を中二階になるように設置したのです。

つまりアンダーロフトのような形にして収納スペースを確保したり、ペットと共に過ごせるような庭にしたり…と他にはない間取りにしていきました。

しかしここまでの造り込みをしなくてもできる対策があります。

今話題の猫部屋にすることも、コストをさほどかけずに人気部屋に出来るアイデアです。

更に一階にサンルームやウッドデッキを造って、猫との生活を楽しむスペースを提供することで、付加価値をつけることも可能です。

もちろん猫が脱出しないような細かな工夫が必要ですけどね。

今、苦戦している近隣のマンションもちょっとの工夫で逆に高い賃料が取れる部屋にできたのになあと思うのです。

またバイクガレージ付きの部屋にするとか、土間やインナーテラスを造るなど、少し予算はかかりますが空室が予想されるならやってみる価値はあると思います。

これからのRCは、建てれば入居がつくという時代ではなくなってきています。

立地がそれほど良くないものなら、アイデアを考え他との差別化をすることが必須になってくるのでしょうね。

台風で投票率が下がると困りますねえ。
ただでさえ若い人は投票率が低いのに…。
でもワーキングプアの人は選挙どころではないのでしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村





空室になりがちな新築RCの一階の対策

コロビビがRCを計画した時から人気エリアにも関わらず一階の入居に苦戦しているマンションは見受けられました。

簡単な対策は家賃を下げることですが、コロビビの場合は建築費も地価も高いことからそれはできませんでした。

それで一つの対策は、一階を店舗にすることでした。

店舗物件は立地によっては入居付けが難しいのですが、コロビビは店舗にしたうえで、居室並みの家賃に抑えていったのです。

居室にするにはキッチンや浴室などの設備を設置する費用がかかりますが、店舗だとそれがかかりません。

なのに家賃が同じように取れるなら有りだなと思った訳です。

上手くいけば2~3倍の家賃だって取れます。

しかしもちろんそんな簡単に考えることは危険です。

…というのも店舗にするとその店舗の経営が上手くいかないと家賃を取りっぱぐれるどころか原状回復費をこちらで負担することもあるからです。

ただコロビビの場合は、そんなに広い面積ではないことから、最悪の事態になっても大きな金額はかからないということと、リタイア後自分たちがその店舗を使って商売をしてもいいなとかんがえていたこともあって、この決断をしました。

すると入ってくださった方は、素人に毛が生えたみたいな方ではなく、ちゃんと力を持ってらっしゃる方だったので、経営は予想以上にうまくいっています。

今後は家賃の値上げも考えているので、この対策は成功したと言っていいと思います。

もしもう少し店舗のスペースが広く、戸数も多いマンションだったら、多分コインランドリー併設のカフェにしたことでしょう。

今郊外に乱立しているコインランドリーですが、地価の高いこのエリアでは利回りが出ないため、全く出店されていません。

あっても古くからある小規模なコインランドリーなのです。

コロビビも一応店舗の候補としてコインランドリーのレクチャーは受けてみたのですが、一階全体を店舗にしたとしても敷地に余裕がなかったため今回は見送りました。

でも今思い返してみれば、工夫次第では可能だったかもしれず、ちょっと諦めるのが早かったかもしれません。

後、もう一つ成功した対策があります。

この話はまた次回に…。

株価は好調なので、コロビビ夫の含み益も増えました。
でも正確に言うと、塩漬けしておいた株が元の水準に戻っただけですけどね。
なのでホントは一度利益(?)確定をさせなきゃいけないのですが、ホントは利益ではないのでなかなか売る気持ちにはなれません。
ヘタレですねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




加速する新築RCの苦境

繁忙期を逃すと新築でも竣工時に半分しか入居が決まらないことについては何度か書いています。

しかしそれは供給過剰のエリアのマンションだったり、立地や家賃設定がいまいちのマンションの場合でした。

でももう今はそんなマンションばかりでなく、人気駅徒歩2分の抜群の立地だったり家賃もそのグレードだったら納得するようなマンションであっても、なかなか入居が決まらないことを目にするようになりました。

それでも大抵は次の繁忙期が来れば満室になるものなのですが、一年経っても空室があるマンションはもう珍しくなくなりました。

更に決して供給が過剰とは思えない郊外に建てられたマンションであっても、満室に持ってくるのに苦戦しているようです。

特に一階を埋めるのには、工夫が必要です。

こんなことはコロビビがRCの計画を立てた4年前は考えられませんでした。

それでも返済比率が低いなら空室があってもローンの返済に苦しむことは無いのでしょうが、建築費が高騰している今、土地を安く入手できなかった場合は、コロビビみたいにフルローンで建てたりしていると比率は高くなってしまいます。

そうなると返済が始まるまでに部屋を埋めなくてはいけなくなるので、経営が苦しくなってくるのです。

コロビビの場合はまあ自己資金を温存していたので、ホントは焦る必要はなかったのですが、やっぱり供給過剰の事態が急に来たために困惑してしまいました。

その後は退去があっても1か月以内に次の方に入居して頂いているので、何とかうまくいっているのですが、同時期に竣工した他のマンションの中には未だに空室が続いていて、入居しても別の部屋の退去が起きるなどしているところもあります。

推定入居率は85%未満です。

新築なのにこの状況…いかに厳しいかわかって頂けると思います。

今はもうこんなことも当たり前の状況になっているので、それを見越した対策をとればいいのですけどね。

では、次回はその対策の一つについて書いていきたいと思います。

ポチの数がダダ下がり…と書いた途端、たくさんの方に訪問頂きありがとうございます。
それだけ狭小1Kを買っていいものかどうか、迷っている方もいらっしゃるというこtでしょうか。
利回りが高いので、迷いますよね。
結局立地次第と思います。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




やっぱり狭小1Kはダメだった?

これは4年前の話。

コロビビが1LDKのRCを作ろうとしているとき、新築アパートのセールスがバンバン来ていました。

最初は1LDKの部屋8戸だったのですが、だんだん6戸になり、8戸の場合は20平米台の1Kへと変わってきていました。

多分この辺りから相続税対策の賃貸物件が乱立するようになり、折からの新築アパート投資も熱を帯びてきて、土地や建築費が上がっていったからでしょう。

その後アパートは土地が安くないと利回りが出ないことから少し駅から離れたところや郊外に建てられるようになりました。

また、「首都圏でないともう儲からない。」とばかりに、首都圏のアパートのセールスも増えてきました。

流石に首都圏となると1Kでも20平米未満の部屋になっていて、ちょっと(。´・ω・)?と思ったものです。

その時のセールストークが
「今ある20平米未満の1Kは築古になっていて設備も古いため、新築の1Kは需要があるのです。」
ということでした。

首都圏のことがよく分からないコロビビは、
(そうなのかもしれないな…でも、新築のアパートが築古になれば同じことじゃん。)
と思ったものです。

きっと、利回りを出すために狭小部屋にしないといけないんだろうなと思って、コロビビは利回りは低くても1LDKの計画を進めていったのでした。

実は計画を進めていくうちに、周りの新築マンションのトレンドは1LDKから20平米台の1Kに代わっていったので、ちょっと心配になったこともありました。

でも長期保有を考えていたので、近々のトレンドよりは将来の競争力を考えて1LDKにしたのです。

これがもう既に今、吉と出ています。

IKが乱立して新築マンションは入居付けに苦労しているのです。

また首都圏の狭小1Kも悲惨みたいで、売却しようにも5年間待たないと売り手市場の今でさえ、マイナスが出てしまうそうなのです。

ほら、やっぱり…なんて思いますが、プロに勧められると「そうかなあ」と思う人も多いですよね。

20平米以上ならばなんとかなるかもしれませんが、16~18平米だとやっぱり厳しそうです。

家賃も崩壊しているのはその狭小1Kの中古マンション。

今は築浅のマンションも、いつ家賃崩壊に見舞われるかわかりません。

たった四年の間の出来事です。

判断を誤るとリカバリーは難しいですね。

このところポチの数がダダ下がり…
ちょっと寂しいですが、あまりドラマティックな出来事もないし、仕方ないですね。
でも応援クリックを頂けると嬉しいです。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




大家仲間のネットワーク

いつもFacebookでご自分の体験や知識を惜しげもなく提供してくださる大家さんがいらっしゃいます。

その方のブログをコロビビは結構昔から読ませて頂いていたのですが、大家の会でその方に講演をして頂いたことがきっかけとなって、Facebookでつながるようになりました。

その大家さんが先日とある中古物件の下見に行ってパスしたことを書かれていたのです。

パスされた理由もコロビビにとってはとても勉強になりますし、それに対する皆さんのご意見も納得するものばかりです。

しかしコメントの一つに、その物件のことをよくご存じの方がいらっしゃって、「絶対に買ってはいけない物件だ。」ということを書かれていました。

凄いですね、こうした大家仲間のネットワークがあれば、本来ならば分からないような情報が得られるのですねえ。

もちろんこの大家さんが日頃私利私欲の無い本当の情報を、皆さんのために発信してらっしゃるからこそだと思います。

大家と言ってもコンサル料目的や業者のひも付きで情報発信をされる方もいらっしゃいます。

そんな人にはこんな情報も入ってこないでしょうし、入ってきた情報も何かの色に染まったものかもしれないと思うと、きちんと生かすことができません。

またそんな人と懇意になったりすると、コロビビなんかたちまち業者の餌食になってしまいます。

コロビビも一度非公開物件として入ってきた情報が、別の大家さんにも先に入っていたということがありました。

数か月前にはその土地は数百万も安かったのです。

それでも思うような建物が建たないということで断ったということです。

コロビビもとても高くて利回りが出ないということで、すぐにお断りをしましたが、つい数か月前はその金額だったと聞いたときは驚きました。

売れないから安くなるならまだしも…ですよね。

私利私欲で動かない信頼できる大家さん仲間を得るということは、不動産投資をする上でとても重要なことだと改めて感じました。

大家さん仲間のお陰でいろんな新築物件の内覧もさせて頂いています。
これも凄く勉強になって有難いです。
しかしこれもコロビビが竣工した時に内覧会をした繋がりでもあります。
give-and-takeが基本です。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



初めての入居者トラブル

色んな大家さんのブログで入居者トラブルの話を見ることがあります。

世の中には信じられない行動をしたりクレームをつけたりする人がいるんだなあと思っていましたが、コロビビは大家になって4年、トラブルらしいトラブルはありませんでした。

しかし先日、RCの入居者から騒音についてのクレームの電話が合った旨、管理会社の方からメールがありました。

管理会社の担当さんも、このRCでは初めての事例なので驚いていらっしゃいました。

…というのもコロビビのRCは以前もブログで書いたことがあると思うのですが、かなり騒音がしない造りになっているのです。

もちろんそれでも万全と言う訳ではないので、騒音があったという入居者の訴えがおかしいとは言えません。

しかし対応した担当さんの感触では、クレームを言っている入居者の方が少し神経質になっているのではないかということでした。

もしそれが本当なら、騒音問題では一番難しいケースとなります。

騒音問題と一言で言っても、下記のようにいくつかのパターンがあるそうです。

① 飲酒等の騒音や入居者の配慮が足りずに起こる騒音
② 建物の構造や設備等の問題によって起こる騒音
③ 通常の使用にも関わらず苦情元にメンタルな問題がある場合

①と②については、対応できることもあるのでしょうが、③の場合はなかなか解決が出来ないと言います。

最後は苦情元の過剰反応であることを指摘しないといけなくなります。

それによってその入居者が退去してしまうことはあるでしょうが、最終的にはそれで構わない旨を管理会社には伝えています。

まあ、過剰に反応してしまうきっかけになった事柄があったようなので、そこについては理解を示した形の対応を、今はして頂くようにはしています。

ただ、このRCはどちらかというと高属性の人が入居されているので、自分の言い分が通らないと受け止めればすぐに引っ越しが出来る経済力があるのです。

なので、どちらにしても長引くことはないかなと考えています。

一番最悪のパターンは、この入居者を嫌って、他の入居者が退去してしまう…ということですが、(だって、他の入居者もすぐに引っ越しできるだけの経済力があるんです。)これだけは避けたいというのがコロビビの願いです。

初めての入居者トラブル…どうなることでしょうね、う~ん…。

明日、衆院選の公示ですね。
知り合いは希望の党から立候補することになりましたが、一体どうなるのか全く読めません。
もともとコロビビの家系は参議院議員を出してきたのですが、その知り合いはそれとは全く別。
なので、地盤も違うのです。
はああ…、どうなることやら。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村





先輩大家さんのこだわり

先日先輩大家さんの新築されたご自宅を見せて頂きに行ってきました。

自宅兼事務所を馴染みのあるエリアで建築したいというお話は以前から伺っていたのですが、土地が高騰している今、希望されているエリアから思うような土地は中々出てきません。

コロビビも懇意にしている建設会社経由で土地が出たら知らせて貰うようにはしていたのですが、そんなに簡単なことではありません。

そのうちに抜群の立地の土地を手に入れられたとのお話を知りました。

しかし色々あって限られた広さしか手に入れることが出来ず、その条件で数台分の駐車場とご自宅を建築するという選択をされたということでした。

でも見せて頂いたところ、天井高や間取りなどの工夫によって、本来の土地の狭さを感じさせないようなご自宅になっていました。

さすがにこだわりをもって建築されただけはあります。

建具や床材の色合いなどもコロビビの好みに合っていて、次の新築の時に使いたいなあと思いました。

工務店さんもご紹介していただいたので、自宅のリフォームや将来戸建賃貸を建築するときにご相談させて頂こうと思います。

とても刺激を得て勉強になった一日でした。

最近果物を食べなくなったなあと思っていたら、果物の糖質は太りにくいということを知りました。
なあんだ、そうならもっと食べなくちゃと思い、ドライフルーツを買いに行った次第です。
気軽にビタミンやポリフェノールが取れるのでいいですね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




運のいい知り合いの投資家

実はこの投資家はいつも書いている大家さん仲間のことではなく、以前からの知り合いの人の話です。

コロビビより20歳も年上の方なのですが、ひょんなことで十数年前に家業を続けることが出来なくなり、とりあえず不動産投資を始めることになったのです。

おりしもリーマンショック後の不動産価格が落ちてきたとき。

永く家業を続けてきていたので地元の銀行との付き合いは長く、融資はバンバンつく属性でもあったことから、高利回りの物件を次々に手に入れていったのです。

家業を続けていた時には考えられないようなキャッシュフローも手に入れ、豪邸を建て好きな高級外車を何台も所有されていて、それでも更に物件を増やし続けます。

しかしさすがに高齢になり、ここ数年は物件を売却することに専念し、今はもう2棟しか残していないとのことでした。

出来る大家さんは売り手市場の今は売り時として、多くを売却されていますが、この知り合いの投資家さんはちょうど売却時期が売り手市場に重なったと言う訳です。

もちろん目利きではあったのですが、それでも不動産投資を始めた時期も終わらせる時期も、全て運がよかったと言う訳です。

株ではこんなことがよく起きます。

バブル直前とか株が右肩上がりになっていくときにどの株を買っても儲かるというそんなときがありました。

しかし利益を確定していなかったり引き時を間違ったりすると、儲けそこなうものなのですが、この投資家さんは年齢が利益確定をさせ不動産投資から身を引く決断をさせたのです。

まさに運がいいということなのでしょう。

しかしこの運もその人が引き寄せるのかもしれませんしね。

運がその人に向いたとしてもそれを生かせない人は大勢います。

成功を収めるのは、運も含めてやはりその人の力なのでしょうね。

明日から三連休。
知り合いの引っ越しの手伝いをしていて、自宅の片付けもしたくなりました。
何だか一年中、どこかの片づけをしているような気がします。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



美装って、してないよね?

先日知り合いの引っ越しの手伝いに行きました。

田舎なのに結構強気の家賃で驚いたのですが、中型犬を家に上げて飼ってもいいという貸家はなかなかないそうで、仕方ないとおっしゃっていました。

そう、以前「中型犬可」の貸家を探しても見つからないと書いたことがあったあの話の続きです。

小型犬可の物件や外飼いならOKという物件はあるのですが、中型犬を飼っている人が貸家を見つけるのはホントに大変だったようです。

…で、手伝いに行ってびっくりしたのが、浴室はリフォームをしていたので綺麗だったのですが、トイレが全く掃除がされていなくて埃だらけだったことです。

サッシやバルコニーももちろん汚れがこびり付いていて、他のところはもう知り合いが先に掃除をしていたらしく綺麗だったので分からないのですが、多分美装なんてされてなかったようです。

コロビビの感覚ではもうそんなことは信じられないのですが、知り合いは何事もなかったかのように引っ越し作業を続けていました。

内見した時はまだリフォーム直前で、室内も清掃されていない状態だったそうですが、その時はちゃんと清掃して引き渡すという約束だったそうなのですけどねえ。

もしかしたら、テキトーな美装をする業者に任せたのかもしれません。

でもさすがに網戸が固くて動かないのはちゃんとクレームをつけると言っていました、当たり前ですよね。

田舎とはいえ貸家にするときって少なくとも清掃はすべきだと思っていたのですが、どうなのでしょう?

コロビビの実家を貸家にした時には、もちろんピカピカに清掃したのですがねえ。

もしかしてそこまでする必要はないのかも…なんて、ちょっと考えてしまいました。

その知り合いの引っ越し先近くに、美味しいパスタ屋さんを見つけました。
これでまた楽しみが増えました。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


やっぱり今売った方が?

大家仲間と話すと、必ず出てくる話は
「今、手持ちの物件を売却した方がいいのか。」
という話。

築古の物件を持ってらっしゃる方は、もう融資が厳しくなってきているので、融資期間が伸びず断念しているとのこと。

つまり売るならもう少し前に売らないといけなかったことになります。

しかしRCであったり築浅であれば、話はまた別です。

現に知り合いの大家さんは土地から手掛けたRCを、取得費の2倍近い金額で売りに出しているとのこと…。

昨今の築浅RCの利回りは5~6%なので、この値付けも無謀な金額ではありません。

しかも築5年以上ですので、短期譲渡税を払う必要もありません。

他の方も、短期譲渡税を払ってでも高値で売れる今、売却してしまう方がいいと考えてらっしゃるようです。

この方々は取得価格が高くなかったので、税金を払ってもまあまあの金額が手に残ります。

たった2~3年保有してこの金額が手に入るなら、売却はアリですね。

しかしコロビビはというと…う~ん、数百万の手残りにはなりますが、1000万円にもとどきません。

ちょっとこれではねえ…といった感じでしょうか。

入居で苦労しているのなら売りたくもなりますが、今のところはその心配は無いわけだし、エリアはこれからも発展する可能性が高いし…。

でもこれから競争はますます激しくなって、家賃が下がるようだったら、売却時の利回りは下がってしまうし…。

周りが皆さん売却益を得ている様子を見ると、心が動いてしまいますねえ。

「百舌鳥日和」とはよく言ったものですね。
でも休日には知り合いの引っ越しの手伝いに行くことになってしまいました。
せっかくの休日もまた掃除三昧になりそうです。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



テナントの賃料が安すぎた?

新築RCのテナントは、坪数も小さくまた初めて店を持つ若い人を支援したい思いで、結構安い賃料に設定しました。

コロビビがテナントが初めてだったことと、いつまでもテナントが決まらないとマンションのイメージもよくないという理由で、安い賃料でもいいと思ったのも事実です。

路面店では破格の安さだったせいか募集を始めてすぐに申し込みがあったのですが、後でテナントの店長さんにお聞きすると、もともとマンションの建築中から気になっていたのだとか。

それで知り合いの仲介業者さんに、もしテナントを募集するようだったらすぐに賃料を知らせてもらう話になっていたのだそうです。

初めての自分の店…成功するかどうか自信がなかったそうですが、今ではすっかり軌道に乗って順調です。

数年後には賃料を上げる交渉をしようと思っていたので、最近近くに出来た店舗の賃料を調べてみました。

ここはコロビビの物件よりも2倍弱の広さがあるのですが、建物は新築ではありません。

そういえばコロビビのマンションと同時期に竣工した別のマンションのテナントは、広さは4~5倍ですが、賃料はなんと7倍。

その時も「ちょっと安くしすぎたかなあ。」と後悔したのですが、ある程度の広さがあるので色んな飲食店が入ることもできるため結構高く設定できたのだと考えました。

しかし今回は広さは2倍近くあるとはいえ、店舗としては狭い方です。

飲食店が入るにはちょっと厳しい広さなので、そう高くは貸せないだろうと考えていました。

で、調べたところ、びっくり!

賃料は3倍以上で募集がされていたのです。

う~ん、やはり狭いとはいえここは人気のエリア。

やっぱりこれくらいの水準で賃料を設定してもよかったのかもしれません。

どうしようかなあ…、賃料の値上げ。

そんなに急に高くはできないですよねえ。

知り合いが希望の党から立候補しそうです。
しかしリベラル派の人は排除されるみたいなので、今後どうなるのでしょうね。
安部政権打倒といううねりが一本化することにはならないかもしれませんね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村







プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
09 | 2017/10 | 11
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR