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Archive | 2017年09月

アーリーリタイアは有りか無しか

これも先日お会いした大家さんとの飲み会での話です。

もうみなさん多くの物件を取得されていて、お金には困らない方ばかり。

そんな皆さんの関心は、リタイアした後の生き方についてです。

とある大家さんは、リタイアした後、暫くはやりたいことをやっていたけれど、また働きたくなって勤め出したということです。

この方は子供さんに家でブラブラしているお父さんの姿を見せるのもどうかなと考えられたそうです。

確かに知り合いの大家さんの多くは、自分の物件の一室を事務所にして、毎日通勤してらっしゃる方が多いです。

また他の大家さんは、時間を持て余して好きな海外旅行に年に何度も出かけるけれど、それでも時間を持て余してらっしゃる様子です。

何とも羨ましい限りですが、この大家さん暇とおっしゃいますが、今年だけで3棟新築を手掛けてらっしゃいます。

流石メガ大家さんはおっしゃることが違います。

多くのリタイアした大家さんは、社畜として生きていくより自分の力で人生を切り開いていきたいと考えてリタイアされた訳ですが、成功してしまうと不動産以外の何か打ち込みたいものを探してらっしゃるようです。

なので、リタイアを迷っている方には、今の仕事に何らかのやりがいがあるのなら辞めない方がいいともアドバイスされていました。

コロビビもそう感じます。

コロビビも今の仕事が嫌なわけではないので、定年まであとわずかですが全く辞めるつもりはありません。

しかし社畜と化している人にとっては、そんなアドバイスは意味がないのかもしれませんね。

よく勤めていた方が融資が通ると言いますが、事業実績を重ねている方は、それも関係なさそうです。

不動産投資もやり方は色々ありますから、人の生き方・考え方は人の数だけあるのでしょうね。

更に幸せというのも人それぞれ…。

今、どんどん保有物件を増やして成功しているように見える人に刺激されてその表の部分ばかりを見ても、結局は意味がないことなんだなと改めて感じさせられました。

旅行にいい季節になりましたねえ。
リタイアしていない身分では、3連休は有難いです。
でもリタイアした後の生活も楽しみです。
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新築見学会…地主さんとの違い

大家仲間の新築見学会に参加させていただきました。

この大家さんはもともと土地をお持ちで、以前図面を見せて頂いたことがありました。

その時は先輩大家さんからのダメ出しがあり、計画は白紙に戻っていたのですが、その後いろいろ検討されて今回の見学会となった訳です。

もうその物件は竣工前に満室ということで、意外に高い家賃が取れていることに驚きました。

しかも大手のハウスメーカーが手掛けていて、外壁もメンテナンスフリーだということでした。

設備ももちろん最新で、壁紙のセンスもよかったです。

ただ建築費はかなり高く、土地を持っていないコロビビには無理だなと感じました。

でも、このところ相続案件としてこの手の大手メーカーが着工数を伸ばしている理由がなんとなくわかりましたね。

内見しなくても、ブランド力で法人契約が取れるのだとも感じました。

数年後にファミリー低層RCを建設したいなあと思っているコロビビ夫婦にとっては、内装や設備、そして取れる家賃などを知ることが出来て、とても勉強になりました。

久しぶりに大家仲間とも話ができて、刺激を受けた一日でした。

施主様に感謝…です。

民進党が希望の党と合流ということで、選挙がどうなるか分からなくなってきましたね。
「野合」として不発に終わるか、流れが変わるか…。
メルケルさんも予想より議席が取れなかったりするし、選挙は分からないですねえ。
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気になっていたアパートが…

いつも通勤する途中に見ていたアパートがあります。

築古とはいえまだまだ綺麗で使えるアパートなのに、空室が目立つ物件でした。

場所はまあまあ。

交通はバスが中心ですが、自転車で駅を利用することも可能なエリアです。

何より商業施設には恵まれているので、今建っているアパートが使えなくなれば、潰してファミリー物件に建て替えることもできる立地です。

土地もある程度広いので、低層マンションぐらいイケそうです。

近隣のアパートが売りに出ていた時の価格から換算して考えると、中々面白そうな物件になりそうです。

…なんて売りにも出されていないのに、こんな物件を見ながら妄想するのが趣味になっていました。

まあ、こんなにきれいに管理されている物件は、実際中々売りにはだされないのですけどね。

しかしある日、このアパートが取り壊され始めました。

空室が目立っていたのは、こうして取り壊す予定があったからだったのですね。

数日後更地になった様子を見ると、コロビビが思っていた通り広く、大きくないファミリー物件なら十分建ちそうです。

多分ここは地主さん物件みたいだったので、利回りのいいマンションになるでしょうね。

あれだけ綺麗にアパートを管理されていたので、よくある業者にお任せの地主さん物件ではない可能性も高いです。

知らない人の物件なのに、またまた勝手にあれこれ考えているのもバカみたいですね。

でもとにかく物件が好きなので、他人の物件でもどんなふうに建築されていくのか、通勤時に見ることができるのは楽しみです。

選挙に600億円以上掛けて、何を問うのでしょうか?
もりかけ問題が幕引きされることを願っている人にとっては、600億円なんてちっとも惜しくはない金額なのでしょう。
出るのはため息ばかりです。
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まだまだ上がってます、基準地価

先日発表された基準地価ですが、二極化が進んでいますねえ。

何度も書いていますが、コロビビ保有のRC近辺の取引価格も年々上がっています。

そろそろ高止まりするかと思いきや、昨年と比較しても8%、購入時と比べると40%以上、高くなっています。

土地は4年前に購入したので、毎年8%以上上がっていることになりますね。

今近隣の住宅が次々に更地となり、マンションが建てられているのを見ると、
「無理もないよなあ。」
と思います。

5年よりも以前の価格から考えると、65~75%も上がっているのですから。

昔からこのエリアに住んでらっしゃった方にとってはバブル期以来の高値なので、売るなら今だと思われたのでしょう。

因みにバブル期はこれの比ではないほどの高値がついていました。

でもあの価格は流石にこの人気エリアでも異常な価格だと思うので、今売るのが正解だと思います。

もちろん近隣のエリアの再開発が進めば更なる上昇も見込めると思うのですが、後数年は微増で進むのではないかと思います。

数年後どう動くのかは日本全体、世界全体の動向にも関わるので全く読めません。

ただよくオリンピック以降に地価が下がると言われていますが、このエリアでは下げても限定的だと考えています。

一見バブリーな感じに思える地価の上昇も、細かく見ていくと明らかなバブルと思われるエリアと今までの評価を見直されて上昇しているエリアとがあるからです。

40%上昇しているコロビビの土地のすぐ近くには、もっと急激に価格が上がっている土地も多く、ここは流石にバブリーだなと感じる訳です。

これだけ上がれば銀行の評価額も上がると思うのですが、どうなんでしょうね。

兎に角二極化が進んでいる土地の評価額。

保有物件が全て負け組のところで無いことは、投資としてはまずまずかなと思っています。

UCガンダムの立像、観に行きたいですねえ。
実はファーストガンダムの立像も観に行ってなかったのです。
いつでも行けるから…なんて思って結局行かずじまい。
今度はちゃんと行かなくっちゃ。
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え~っ、ナナコ払いでポイントつかなくなる?

せっせと不動産の税金をナナコカードで支払い、楽天ポイントを付けていたコロビビ。

地道な努力で、バカにならないポイントをゲットしていました。

しかし、これが11月には出来なくなるとか…。

ガ、ガ、ガ~ン!

まさかこんな事態になるとは…。

ただでさえ税金はできれば払いたくないもの。

でもポイントがつくと思うことで、黙々と支払っていたのです、クスン。

yahoo-JCBカードならまだポイントがつくということらしいのですが、本当でしょうか?

ご存知の方がいたら教えていただけますか?

兎に角3期までの税金は、11月までに払って、更に4期に備えてジャージしていこうとは思うのですが。

儲かっている投資家さんは、こんな小さな金額のことなんて、あまり気にならないのでしょうね。

う、う、う…、小金をコツコツ貯めることにお得感を感じているコロビビにとっては大問題です。

後は、手数料を払ってでもカード払いにした方が、カードによってはお得なのか調べてみますね。

太平洋上に水爆を打ち込むとか、凄いですね、考えることが。
もちろんこれまでアメリカも水爆の実験している訳なので、即座に何か影響があるとは考えられないのですが。
思慮深くない二人が指導者であることの恐怖の方が大きいです。
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ライバル物件からの転居!

投資としては「はてな?」的な利回りにしかできなかった土地からの新築RCでしたので、後期待するのは持ち続けて時期を見て売却益を得ること。

幸いエリアの土地値はかなり上がってきていて、人気も高まっています。

なので今後不動産が下落する局面があっても、購入時より下落するということは、まあ無いかなと思っています。

しかし次の売り手市場がやってくるまで入居に苦労するようでは、広告料などが嵩み手残りも少なくなってしまいます。

入居付けと言えば今はこのエリア、人気と言えど新築物件が竣工時に満室に出来ることはほとんどなくなりました。

それだけ多くのマンションが乱立しているということと、土地・建設費共に高騰し、家賃も高くなっているからです。

コロビビのRCも竣工時は、同時期に竣工したライバル物件がいくつもあって苦労しました。

この辺りは以前も書いたので割愛しますが、家賃・間取り共に負けない物件に出来たと自負していたものの、見栄えがよく敷金・礼金をゼロにしている大型マンションと比較され、思ったように申し込みを頂けませんでした。

ところが何と、この春入居してくださったのは、すぐ近くにあるそのライバルマンションに住んでらっしゃる方でした。

一年ちょっと前に入居されたばかりなのに、コロビビのマンションの募集を始めたところ、速攻申し込みをしてくださいました。

どんな理由があったのかお聞きしていませんが、どちらにしても豪華な大型マンションより小さなコロビビのマンションを選んでくださったということです。

しかもこちらは敷金・礼金をいただいているのに…です。

竣工から一年経って却って人気がでてきたことで、これからの入居付けが楽になってきました。

安室奈美恵の引退、びっくりしました。
まだまだ輝きは衰えていないのに、何故?!という感じです。
これも何に幸せや価値を感じるかという問題なのでしょうね。
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物件が出てくるエリア

毎日欠かさない中古物件のネット検索。

ここ一年、集中して物件が出てくるエリアがあります。

実はここはコロビビのテリトリー。

なので前回格安の築浅RCがなぜその価格なのかというネタを書いたことがあるエリアです。

出てくる物件は築浅、築古、木造、RC、鉄骨造り…とそれぞれですが、共通しているのは、まあまあ利回りがいいこと。

よく大学の近くの物件が高利回りで売りに出されることがありますが、それは大学生の生活スタイルや通学エリアが変わってしまったことが原因だったりするので、それを知らない別の地域の投資家は
「学生の需要がありますよ。」
という業者の言葉に騙されて購入し、痛い目に遭うことがあります。

まあ、このエリアも以前はその大学の学生がバイクなどを使って通学していたというエリアではあります。

なので、学生の需要は今は無くなっているために売りに出されている…という側面もあるのでしょう。

しかし前述したような学生一本の需要ではなく、会社員の需要もある地域です。

ただ以前も書いたように20年ほど前の地主さん物件でしたので、単身者用は家賃崩壊が進みつつあるエリアでもあるのです。

ファミリー用もここ数年大型新築マンションが建てられるようになったので、築古は結構厳しくなってきているのではないでしょうか?

先日売りに出されていた築浅鉄骨造りは、道路付けも近隣の施設も悪くなく、利回りも家賃をフカしたものではありませんでした。

5分の1が空室でしたが、物件は綺麗です。

う~ん、しかし綺麗で安くても入居が無いということなのでしょうから、購入して家賃を下げて募集しても難しいのかもしれません。

これが汚くて家賃が高いため入居が無いというのなら、満室に持っていく方法がいくつもとれるのでしょうが…。

後もう少し利回りが高くないととみなさん思っていることでしょうね。

このまま売れないところで、指値が入るのではないでしょうか。

三連休は台風のせいでガックリの人も多いのではないでしょうか。
水災・風災も大家にとってはリスクですね。
保険にしっかり入っておかないとと改めて思いますねえ。
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ここも更地に…

RCのあるエリアは人気エリアのせいか、コロビビが土地を購入した後、大型・中型マンションが、もう30棟近く建設されています。

アパートがあるエリアはそれほどではないのですが、この4年間で近隣の民家がどんどん更地となり、アパートや駐車場、戸建などになっていきました。

アパートが建つのはブームなので分かるのですが、土地値や建築費が高い今、わざわざ戸建を建てなくても…とも思います。

潰した古家は十分リフォームすれば住めるのに、もったいない話です。

やはり日本人の新築好きはかわりませんね。

まあ、この高騰した土地を買って家を建てようという人なので、お金は十分持っているのでしょう。

そんな人はリフォームなんて、もともと考えないのでしょうね。

このエリアは確かにもう築40年の家も多いですし、住んでいらっしゃり方も高齢になってきているのです。

しかし潰された家の住人の中には同居している若い人もいますし、先日更地になった家の住人は、持ち主もそこまで高齢の方ではありませんでした。

多分、土地がこんなに高く売れるなら今のうちに売ってしまって、自分たちはマンションやもう少し郊外の新築一軒家に引っ越ししてもかなりのおつりがくる…と踏んでの売却だったのでしょう。

駐車場に至っては、パークアンドライドの利用者に大人気で、かなりの収入になっているようです。

ここも娘さんがいらっしゃったのですが、高齢のお父様との二人暮らしにしては家は広すぎるので、家を潰して駐車場にされたようでした。

こんな事例を見ていると、やはり立地がいいところに土地を持っているということは強いですね。

不動産は数年の波がありますので、高値の時期を見て売却することで次のステップに進むことができます。

RCのあるエリアの古い家など、一体いくらで売却できたのかなと思うと羨ましい限りです。

今は売却できないコロビビですが、そんないい思いが出来るよう、数年かはたまた十数年、持ち続けていきたいです。

出来る投資家さんは今は売却されていて、かなりのキャッシュを手にされています。
羨ましい限りです。
後一年この市況が続いてくれればコロビビも何とかなりそうなのですがねえ。
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外壁の汚れが…

このところのお天気続きで一棟目のアパートの植栽が枯れかけています。

そこで時々仕事帰りに寄って水をあげているのですが、ふと建物を見上げると、外壁に何やら蒼黒い汚れがついているのに気が付きました。

外壁が白っぽいので、この汚れ、かなり目立ちます。

手が届くところの汚れを拭いてみましたが、強くこすれば取れるものの、乾いてしまっているので簡単には取れません。

しかもかなり高いところにもついていて、どちらにしても梯子でももってこないと拭きとることはできません。

高圧洗浄機だと取れそうですが、水がはねて入居されているベランダを濡らしそうです。

う~ん…。

多分カラスの糞ではないかと思うのですが、猫の糞害に続き鳥の糞…

いろいろあるなあ…とため息をつきながら帰宅しました。

…で、とにかく次の日対応を検討するべくコロビビ夫とアパートを訪れました。

すると…あら、不思議!

汚れがきれいになくなっているじゃあありませんか!!!

多分、昨夜の雨で汚れが落ちたのだと思います。

最近の外壁材は優れていて、太陽光と雨でついた汚れを落としてくれるのです。

…といっても全部の汚れを落としてくれるとは思っていないので、流石にあの汚れは落ちないと思っていたのですが、凄いですねえ。

コロビビが新築不動産投資を始めたきっかけの一つに、外壁材の進化があります。

一昔前のサイディングは10年も経つと汚れが目立ち、塗装の必要が出てくるのですが、今の外壁材はそれよりももっと永く美しさを保つことが出来そうなのです。

もちろん定期的に塗装をしてメンテナンスをした方がより永くもたせることが出来るのでしょうが、見た目が全然違います。

なのでアパートが築古になっても美しさが保たれるので、入居者はある程度付くのではないかと考えたのです。

今回のように鳥の糞がついても雨で取れるようならいいですね。

外壁材の実力を改めて感じました。

北朝鮮のロケット…う~ん、こんな世の中になるとは…
朝のJアラートが当たり前になる日常なんて恐ろしいです。
今日の株価はどう反応するのでしょうか?
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RCの建設費が嵩んだ訳

コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。

ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。

正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。


高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒な建設は出来るだけ受けたくないという感じの話も出てくるようになりました。

そこで同じように建築費が高くなるのならグレードの高いマンションを手掛けている別の建築会社にお願いすることになりました。

後で分かったことですが、複雑な構造計算や役所との交渉が必要になるため、多分格安建築会社では難しかったんだろうという事情もあったようです。

さて、新しい建設会社に受けていただくことにはなったのですが、そこで話は終わりません。

建築費が高くなるのだったらそれに見合う高い家賃が取れるような部屋に仕上がる必要性が出てきました。

なので、結果的に隣り合った部屋の壁が何とたったの2メートル足らずという常識では考えられない造りになってしまったのです。

通常RCでコストダウンさせるためには、隣り合った部屋の共有する壁を多くする必要があります。

しかしその為同じようなマンションが乱立してかなりの空室が存在していました。

なので、同じような手法は取れなかったし、土地の形状から見てもあまり有効な方法ではなかったのです。

実は土地を購入した4年前は、ある程度マンションが建設されることは見込んでいましたが、ここまでの新築ラッシュを予想できていませんでした。

計画時には少なかった1LDKも急増してきたため、「戸建て感覚の部屋」にして物件の価値を高めることにしていったのです。

いくらRCは遮音性が高いとはいえ、壁を隔てた隣の人の気配を減らすためには、共有している壁を少なくするのが効果的です。

しかも接している部分に、リビングではなく水回りの設備を配置すれば、もうかなり戸建感覚の部屋に仕上げることができます。

当然部屋単独の壁が増えるのでその分建築費が嵩んでしまうのです。

利回りは低くなりますが、建売のRCと同じ程度なので、いかにこの建売が利益を載せているのかが分かります。
(この建売は当然コストダウンさせ利回りを高くもってくるために、当然間口が狭く奥行きが長い、つまり共有している壁が長い造りにしています。)

立地と利回りにつられて買ったはいいが、思った家賃で入居がつきにくい物件となってしまうのです。

低い利回りながらコロビビの物件は、「戸建て感覚のよさ」を選んでいただけて、入居付けは順調にいっています。

近隣には今も次々に新しいマンションが建設されていますが、「戸建て感覚」の部屋はまだあまり見かけません。

建築費が嵩み思っていた利回りには持っていけなかった点ではうまくいかなかった土地からのRC建設でしたが、「勝てなかったけれど負けない物件づくり」はできたのかもしれません。

ただやはり基本は、コストダウンを図り利回りを高くもっていくのが不動産投資であることに変わりはありませんね。

昨日は皆さん2022年問題に関心があったのでしょう、たくさんの方に訪問いただきました。
今回はRCの失敗についてですが、やはり不動産投資にはいろいろあります。
失敗談も皆さんのお役に立てれば…と思います。
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農地の2022年問題

前回は戸建賃貸の土地を手に入れるのに、農地も候補に入れるということを書きました。

いろいろ面倒なこともありますが、サラリーマンでもできないことはありません。

しかし気を付けておかなければならないことが、望地の2022年問題です。

これはみなさんも、なんとなく聞いたことがあるかもしれません。

現行の生産緑地法が施行されてはじめて生産緑地の指定が行われた1992年から、2022年で30年が経過するのです。

そのため、2022年には多くの農地で生産緑地が解除され、不動産市場に大量の土地が流入する可能性があるのです。

ただでさえ東京オリンピック開催後は不動産の価格が低下する可能性があるというのに、2022年に大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があるのです。

なので、どうしても今戸建賃貸を建設しなければならない事情がないのなら、後数年は様子をみるというのも一つの方法だと思います。

もうここは、融資が引ける状況なのかどうかにもよりますね。

銀行が閉まる最後のチャンスで今取り組む必要がある初心者投資家ならば、一にも二にも今動くことが優先されるのでしょうから。

しかしこの2022年問題であっても、本当に宅地が大量に流入するのかどうかは分かりません。

というのも一斉に売却されるとあっては、ただでさえ下落傾向の不動産市場では安くでしか売却できないからです。

更に、平成29年度生産緑地法改正案は、生産緑地の効力の延長が可能になりそうなのです。

もちろん全ての農地と言う訳ではなさそうで、特に都市環境の保全の上で重要な農地について、市町村は特定生産緑地として指定し、買取りの申出が可能になる期日を10年後に延長することができるようになるそうなのです。

なので、どの程度の農地が宅地化されるのか、はたまたそれが需要があるエリアなのか、はたまた需要があるエリアでもどれくらいのデベロッパーや建売業者が競合するのか…などなどあるので、個人の不動産投資家がどう戦っていけるのか読めません。

どちらにしても相続税の改正で賃貸物件が乱立したように、法の改正が行われると、色んな影響が出てくることが予想されるので、アンテナを張って情報を収集していかなければねりませんね。

久しぶりにカラオケ採点バトルをしましたが、点数が落ちてましたねえ。
高得点をきーぷするのに、意外とお金がかかるのです。
バカみたいな趣味ですね…。
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戸建賃貸は農地が狙い目?

薄利の新築不動産投資の強みについてこのところ書いています。

新築の中でも戸建賃貸は、更に薄利です。

なので、土地をいかに安くで手に入れるかが肝になります。

戸建の場合、単身者用アパートやマンションと比較すると、必ずしも駅近である必要はありません。

じゃあ安いかというと、そうでもないのです。

良さげなものは、ほとんどが「建築条件付き」の土地だったりします。

では古家付きの土地を買って、取り壊せば…と思うかもしれませんが、そんな土地は周りも古い家が建っており、そこに新築を建ててもあまりいい感じにはなりません。

なので、新興住宅地に隣接している農地が狙い目になります。

新興住宅地ですから、周りは新しい家が立ち並んでしますし、そんなところにはスーパーなどがあるかスーパーの建設計画があったりするので、生活環境としても申し分ありません。

隣接…といってもすぐ近くの農地が運よく売り出されていればいいのですが、そうでない場合は少し離れた場所も候補に入れて農協系や地元の仲介業者から情報を得ていくといいかなと思います。

まれに競売で出る場合もありますし、ネットでも出ているので、これまでの検索に農地を加えていけばよいのです。

しかし戸建賃貸を建てるためには、農地転用の手続きを取らなくてはなりません。

また自治体によってゴミ置き場や側溝などの造り方に規制があるため、協議が必要になってきます。

これらのことをサラリーマンをやりながら一人でやっていくのには限界があるため、家屋調査士などの専門家や業者にお任せするのも一つの方法だと思います。

その費用がかかったとしても土地の価格としては抑えられているので、農地を狙うメリットはある訳です。

しかし気を付けておかなければならないのが、農地の2022年問題です。

長くなりそうなので、続きは次回に。

ガンダムの映画を,観に行きたいのですが、この年でoriginのファンは近くにいません。
く~っ、いつもこっそり一人で観に行くことになっちゃいます。
若いときはこんなではなかったのですがねえ。
ファーストガンダムを大人の時に応援していた人は、その悲哀を味わっています。
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続・新築の強み…入居者の質

前回新築の強みとして、最後に質のいい入居者様が得られることを書きました。

どんな新築でもそうだと言う訳ではありません。

、コロビビの場合は管理会社のお陰もあるのですが、入居者様のことであまり頭を悩まされた経験はないのです。

入居直後にゴミの出し方を守らない入居者様がいたことはありましたが、これは単に出し方をよく知らないことが原因だったので、丁寧に説明するとすぐにルールを守っていただけました。

よく入居者さまから挨拶してくださいますし、家賃が遅れるなんてことも全くありません。

といっても退去に関わっては、ほとんど掃除をしない昨今の風潮に首を傾げることはままあります。

コロビビが若い頃は、退去後に部屋を見られて、
「だらしがない入居者だな。」
なんて思われたくなくて、せっせと掃除をしたものですが、そんな恥の文化は無くなってしまったのでしょうか?

しかし今までに三人、見事に清掃をしていてくださった方がいらっしゃいました。

三人とも2年未満の短期の入居だったのですが、2年でも汚い部屋は沢山ありましたから、新築なので掃除が楽だったと言う訳ではありません。

その方々は、汚れが落ちにくい五徳の油汚れも、キッチンの排水溝のところまで綺麗にしてくださっていました。

ここにべっとり油交じりの汚れをこびりつかせている人もいる中、それはそれは見事なぐらい綺麗にしてくださっていました。

ここに汚れがこびりついているということは、もともとシンクに油を流しているのでしょう。

多分綺麗にしてくださった方は、そんな使い方自体されていないのでしょうね。

あまり料理をしていないから綺麗なのか?…と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

コロビビも最初はそう思っていたのですが、換気扇のファンを見ると油汚れがついていたので、料理もされていたようです。

もちろんファンまで綺麗に掃除して頂く必要はありませんので、ファンが汚れていたのを見て逆に部屋の美しさに感動しました。

こんなマナーのいい綺麗好きの入居者様には、ホントは永く住んでいただきたかったですねえ。

もう退去された後だったので、この感動と感謝の気持ちをお伝え出来ないことが残念なくらいです。

入居者について嫌な思いをする大家の方も多いと思いますが、こんなうれしい思いも中にはあるのです。

人の生き方・考え方をダイレクトに目の当たりにする大家業…。

なかなか奥が深いです。

今は自己資金を蓄える時期と割り切ってせっせと貯めていますが、まだ息子が院なのでなかなか貯まりません。
逆に言えば子供一人院にまで行かせるというのは、やはり大変なことなのですね。
これでは優秀な人材が育たないですよね。
無償の奨学金がやはり必要だと思います。
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続・差別化の秘訣、エリアを知ること

前回はお洒落が一番というエリアの特徴を外してしまい、失敗した部屋のことを書きました。

実は、同じような失敗をして、新築から一年近く経つのに現在も満室に出来ていないマンションがもう一つあります。

以前「間取りを真似された?」として書いたことがある物件です。

ここは間取りはコロビビの物件と同じような感じにしてあったのですが、建築費を削るためか、なんとクローゼットの扉を引き違い戸にしているのです。

しかも天袋まで造っているのです。

これではいかにも野暮ったく、全然お洒落な部屋になっていません。

収納を増やす…という目的は達せられると思いますが、前回も書いたようにここはお洒落な生活をしたい人が集まるエリアです。

戸数が多いので、確かにかなり建築費は浮いたかもしれませんが、これでは同じ家賃で戦えません。

こんな設計にしてしまうところをみると、この設計士さん、このエリアで物件を手掛けたことがないのではないかと思いました。

コロビビがお願いした設計士さんはこのエリアでいくつか物件を手掛けたことがある方だったのです。

本来なら小さな物件を手掛けることがないような方です。

しかし今まで自分が手掛けた物件は制約があり、今回コロビビの土地は狭いながら間口が広い…ということで、今までにないような部屋にしたいという思いを実現できるということで、引き受けて頂けることになりました。

しかもこのエリアのニーズに詳しいということも、お願いすることになった理由の一つでした。

つまり、差別化を図りたいtというコロビビの思いと、今までとは違う部屋にしたいという設計士さんの思いが一致した訳です。

実は最初のプランでは、今までの物件では見ないようなロフト付きの斬新な部屋があったのですが、自治体の規制に引っかかることと引っかからないようにするためには建築費がかかるということで、断念しました。

なので、この考え方は一階の部屋にのみ生かすことにしました。

…と言っても生かすための手立ては簡単ではありませんでしたが…。

そして次のプランはモダン和風の寝室を造るプラン…。

しかしこれはコロビビがそこまで踏み切れず、没に。

だって、そこまでの冒険はできなかったのです。ニーズを外したら恐ろしい状況になりそうだからです。

次に造るとしたら、面白いかもしれませんが…。

そして最終的に決めたのが、間口の広さを十分に生かした今の間取りなのです。

この間取りを生かす設備も提案していただき、コロビビも満足の部屋が出来上がりました。

設備や床材、タイル等々、細かなことを決めていくときにも、エリアのレベルをご存知だということは大きかったです。

グレードを高くすればいいに越したことはないのですが、建築費が限られているので、そことの兼ね合いになるからです。

最初の募集の際は、間取りをイチ押しにしたネット広告になっていなかったため苦戦しましたが、その後はネットの写真を改善して、検索数・問い合わせ数とも、エリアの上位の物件にまでにすることができました。

内見の際にも仲介業者さんが、説明しやすいように色んな工夫をしています。

次回は出来ればホームステージングをして、間取りのよさを生かした家具の配置を提案していきたいなと考えていますが、これは空室にならないことには出来ないので、贅沢な悩みかもしれませんね。

つまり一言で差別化を図ると言ってもプロにお任せでは無く、エリアをリサーチして大家がすべきことがたくさんあるということです。

せっかく土地からの新築です。

とことんこだわることが、その後の安定経営に繋がっていくのだと思います。

先日も東京のマンションの買い手がいるということで電話がありました。
オリンピック前には金利が上がり、買い手も減るから今、売っておいた方がいいとセールスします。
どうなんでしょう?
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差別化の秘訣、エリアを知ること

このところ土地からの新築RCに関して、差別化を図ることの重要性を書いてきました。

コロビビのブログを昔から読んでくださっている方にとっては、このことはもう何度もお話していることなので、重複するところも多いですがご容赦ください。

また、この差別化に関して、ずっとこだわってきたこともご存知の通りです。

コロビビがRCを建てたエリアは土地を購入した4年前も若者に人気のエリアでしたが、4年経って更に人気が上がり新築物件がどんどん建っています。

今も20mの範囲に新築されている状態で、エリア全体を見ると年に10棟近く建築されている有様です。

こんな状態は流石に予想できていませんでした。

しかしそんな中でも生き残っていけているのは、4年前に差別化に拘ってきたからです。

でもその差別化がエリアの需要とズレていると、かなり厳しくなることも前回書きました。

実は、そんな物件をいくつか見ているのです。

例えば床を挙げて寝室を造り、床下収納を造った部屋。

ここは中型のマンションで、エントランスも豪華です。

しかし同じような規模の新築マンションが多かったので差別化を図ってわざわざこんな造りにしたようなのですが、一年半以上も空室のままになっていて、築4年の今でもよく入居募集を見かけます。

収納に不満がある…というエリアの需要は間違っていなかったのですが、その造りがお洒落じゃなかったというのが敗因のようでうす。

ネットに掲載されている写真が、ちょっと滑稽な感じに写っていたのです。

これがもう少し工夫できていれば全然違っていたのかもしれませんし、アイアンなどを使っていれば、雰囲気が変わります。

何しろこのエリアは、お洒落なライフスタイルを求めている人達が集まることで有名なのです。

では、コロビビはどうやってエリアのニーズをとらえていったのか…。

長くなってきたので、続きは次回に…。

「ヒロミ ハイアット」も面白いですね。
家具も自分で造るなんて、いくら時間があっても足りなくなりそうです。
でも観るとやってみたくなるから、いけません。
歳なので、ほどほどのDIYを心がけています。
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これぞ新築の強み

「強み」シリーズ、第二弾です。(笑)

薄利の新築に特化した不動産投資をしてるコロビビ。

昨日もかなりいい条件で融資を引いていることが、この投資の肝になっていることを書きました。

しかしだからこそ金利が上がってくると苦しくなってしまいます。

ただ、新築だからこその強みがあります。

それは暫くは修理などに費用がかからないことです。

実は先日もシャワートイレの故障が見つかったのですが、まだ保証期間だったので、無償で修理をして頂くことが出来ました。

また、RCでは退去後浴室に亀裂が見つかったのですが、これも無償で修理をして頂きました。

有償なら7万円以上かかるところでしたから、築古物件ならいっそのこと浴室全部を取り換えてしまうかどうか迷うところだったと思います。

まあもともと2~3年ぐらいで故障したり壊れたりすること自体が可笑しなことなのですが、賃貸経営をしているととにかく色んなことが起きます。

使い方の問題なのか、施工の仕方の問題なのか…まあ、どちらにしても早急に対応しないといけないことが起きるのです。

儲けを生み出すには、どれだけ費用を抑えて対処できるかにかかっていると言う訳です。

中古物件では思ってもみなかったような修繕費がかかってしまって後悔された方も多いとおもいますが、利回りが低い分新築はそんな恐怖はありません。

補償期間中はタダで修繕できますし、10年程度は大きな補修は必要ありません。

戸建でも最近の外壁材はよくなっているので、一昔前のサイディングのように10年で薄汚れたりはしません。

もちろん小豆に塗装したほうが建物はよりよく保つことができるので、10年でのメンテナンスの必要はありますけどね。

ちょっと前にも書きましたが、フローリングも傷に強い素材が出ているし、クロスでさえもクリーニングや塗装で綺麗に出来るものです。

原状回復に一か月分の家賃相当額を使うアパート業者の気持ちがしれません。

新築の強み…と言ってもここで外部発注してしまうと、新築の旨味を十分生かせていないのでもったいないなあと感じます。

ここのところ満室経営が続いていて、先日のシャワートイレの故障の連絡で久しぶりの出番か…と思っていたのですが、電話一本で修理は終わってしまいました。

まあ、ご不便をおかけしたので菓子折りでもお届けしようかなとは思っています。

新築は属性の良い方の入居にも恵まれるので、精神的にも楽です。

これが一番の強みかもしれませんね。

先日大家仲間の新築見学会のお誘いを受けました。
ファミリー向けはコロビビもまだ勉強中なので、ありがたいです。
どんな間取りや設備なのか、色々教えて頂こうと思っています。
楽しみです。
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住みたい街ランキングの上位に物件を持つ強み

不動産投資は一にも二にも立地…ということは誰もが分かっていることです。

しかし、いい立地は不動産市場が高騰している今、利回りが低く手残りも少ないのが現状です。

不動産投資はとにかく物件を安くで手に入れることが一番の安定経営につながる訳ですが、この市場では難しいです。

特にスキルを持っていないコロビビのような駆け出し大家の場合は、難あり物件を格安で手にしてもそれで地雷を踏んでしまうことになりかねません。

もう少し待てば高値で手に入れたサラリーマン大家や騙されて建設してしまった地主系大家さんが、我慢しきれずに物件を手放す場面が出てくると思います。

そうなれば立地が多少悪くても、需要さえ消えていなければ、それを安くで手に入れていく…という投資の仕方が出来ると思います。

しかし、落ちる落ちると言われ続けて2~3年になりますが、中々価格は落ちてこないので、立地より価格という方法はもう少し先のことになりそうです。

…で、今より物件が高騰していなかった4~5年前に不動産投資を始めたコロビビが取れた方法は一つ。

立地がいい物件を薄利覚悟で手に入れること…でした。

しかし高属性を生かして銀行からはかなりの好条件でローンを引いています。

また、高属性の他の投資家と違って外部発注はせず、経費を極力抑えて利益を確保するというやり方を取りました。

他のサラリーマン大家と違い、資金ショートすることはありませんので、苦しい状況になっても何とか持ちこたえて、次の相場が来た時に売却するという考え方です。

なので、やはり最後は立地が効いてきます。

幸いコロビビが所有している物件は、エリアの「住みたい街ランキング」の5位以内のものばかりです。

ただその分、新築物件が乱立してきているので、競争は激しいです。

でも後5年ぐらいはこのランキングが大きく下がることは無いでしょうから、入居者様に家賃でローンを払っていただきながら残債を減らしていって、タイミングを見て売却をするつもりです。

こんな考え方が出来るのも、立地がいいところに物件を持っているという強みがあるからです。

利回りがいい物件を回してどんどん利益を得ている出来る大家さんとは真逆のやり方ですし、多額のローンを抱えて労力を投入してたったそれだけの利益なの?というやり方です。

まあ、弱小大家の生き残り方の一つ…と考えていただければと思います。

ここの所ずっと満室経営が続いていて何もすることがなかったのですが、久しぶりに設備の故障の連絡がありました。
ここは費用がかかってもいいので、素早く対応して頂きました。
でも多分保証で無料になりそうです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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