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Archive | 2017年08月07日

続・入居率99%の実際?

前回退去が5年間で12部屋あっても、すぐに入居が決まれば原状回復に1週間かかっても、ゆうゆう入居率99%になることはお話しました。

では実際はどうなのかというと、これはコロビビのアパートの場合だったり、近隣のアパートの様子に限ってですが、そんなにたくさんの退去がある訳ではありません。

コロビビのアパートは今築3年になりますが、退去があったのは、6部屋です。(同じ部屋で毎年退去というものもあります。)

「なんだ、半分なのか。」
と思われるかもしれませんが、来春は築四年になるので、新築時から入居いただいている5部屋の方は4年間住んでくださったことになります。

なので、ごっそりと退去がある可能性があります。

5部屋の退去がこの1~2年で起きれば、原状回復期間だけでも、0.25×5で、空室期間は1.25か月かかります。

この5部屋が退去になれば、今は少ないと思っているコロビビのアパートでも、退去は11部屋になるのです。

また、数部屋を空室期間が無く埋めていくのは難しいと思いますので、ここで一気に空室期間が4か月になってしまうことは十分あり得ます。

しかも今までに退去があった6部屋で、空室期間は約2か月ありましたから、コロビビのアパートが入居率99%に届かない可能性はかなり大きいのです。

前回のシミュレーションでは、次の入居までの期間を原状回復にかかる1週間と考えていましたが、そんなにうまくいくわけではありません。

立地が良くない物件は4か月~半年かかってしまうこともザラ…。

たとえ空室期間が短くても、広告料1か月で済んだのかどうかも考えておく必要があります。

更にコロビビのアパートが竣工した4年前はまだ竣工前に満室になることは珍しくありませんでしたが、今では竣工時に必ず満室に出来るとは限らないアパートも出てきました。

それは竣工時期の問題だったり、立地が悪いアパートだったりすることもありますが、竣工時に8部屋の半分が空室のアパートもよく見ます。

そうなると、最初の一か月で既に入居率99%が達成されていないアパートになってしまいます。

もちろん、アパート経営は入居率が99%でなければうまくいかないという訳ではありません。

アパートによっては10年間で入居率85%でいけば、十分採算が取れると考えて運営されているものもあります。

なので、アパートメーカーが宣伝している「入居率99%」などという言葉で安心するのではなく、どの程度の入居率があればどの程度の手残りが得られるのかなど、ご自分のアパート運営のシミュレーションを十分にされるといいと思います。

サザエをたくさんいただいたので、昨日は急遽海鮮バーベキュー大会になりました。
帰省している息子の友達を呼んで、夜遅くまで盛り上がりました。
若い人の会社の話を聞いているのも面白かったです。
 
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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