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Archive | 2017年08月04日

入居率99%の実際?

新築アパート投資を検討してる人の一番の心配は「空室リスク」ですよね。

コロビビもそうでした。

しかしその時に「入居率99%」と聞くと、安心しますよね。

しかし実際経営してみると、入居率99%というのはこういうことなのです。

例えば一棟8戸のアパートを5年間経営したと考えます。

すると一年では8戸を12か月運営することになるので、96か月と考えるて5年では480か月運営することになります。

それを99%の入居率だと計算すると、約476か月運営できれば達成されるのですから、空室は5年間で4が月ということになります。

最初の一年は満室保証などがあるので100%で経営出来たとします。

一年後1~2部屋に退去があっても、まだ築一年なので早々に次の入居者が決まっていて、原状回復のために1週間の空室で入居となれば2部屋で空室は0.5か月となります。

次の年も2部屋退去があって同じように入居ができて空室は0.5か月になるので、築2年で空室は合計1か月です。

次の年、築3年は、新築時からの入居者も3年間住んでいることになるので、そろそろ転勤や本人の状況にも変化が出てきて、4部屋の退去があったとします。

同じようにすぐに4部屋の入居が決まったとして、空室は0,25×4で空室は1か月です。

ここまでで空室期間は合計2か月です。

次の年、築4年は築一年で入居した人にとっては3年間住んでいたことになるので、この2部屋で退去があり、同じように早々に入居が決まったとして空室は0.5か月です。

ここまでで合計2.5か月。

最後の年、築5年は、築二年で入居した2部屋の人にとっては3年間住んでいたことになるので、ここが退去になり、流石に早々には決まらず、決まるのにそれぞれ一週間の空室期間がかかったとします。

すると原状回復までにも一週間かかる訳ですから、空室期間は一部屋に付き0.5か月なので、合計1か月となります。

このようなシミュレーションの場合、結局5年間の空室期間は合計3.5か月。

つまりゆうゆう入居率99%は達成されているのです。

いかがでしょうか?

99%でもこんなに入退去があるのか…と驚かれたかもしれません。

また、「そんなにすぐ入居者が決まるんだろうか…」と心配になったかもしれません。

このシミュレーションでは

築一年で2部屋、築二年で2部屋、築三年で4部屋、(ここで新築時の入居者が入れ替わっていることになります。)

築四年で2部屋、築五年で2部屋退去、五年間で合計12回の退去があったという想定です。

こんなに退去があっても、すぐに入居さえ決まれば、入居率は99%ですし、敷金・礼金で原状回復費や広告費がまかなえれば、大家の手出しもありません。

では実際はどうなのでしょう?

長くなりそうなので、続きは次回に…。

毎日暑いですねえ。
これではなかなか庭いじりもできません。
とはいえあまりに荒れていては恥ずかしいので、朝の涼しい時間に少しずつやってます。
嫌いではないですが、やっぱこの暑さ、なかなか仕事が捗りません。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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