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Archive | 2017年08月

単身者用マンションは若者向けばかりではない?!

単身者用の新築アパートやマンションを建てる時って、なんとなく若者をターゲットにするものと考えますよね。

実際コロビビ保有の新築アパートもアパートメーカーのコンセプトは若者が好む部屋というものでした。

そのコンセプト通りに若いサラリーマンの方が借りてくださっています。

それと同じ感じでもっと若者に人気のエリアにRCを建てた訳ですが、実際入居いただいた方は皆さん30~40歳の方ばかりでした。

コロビビがいいなと思うクロスやフローリングを使い、RCの外観やエントランスのタイルなどを考えたのです。

同じ感じで…と言いましたが、正確には30歳前後のサラリーマンやキャリアウーマンがターゲットでした。

それは家賃帯がどうしても少し高めだったからです。

しかし結果は想定していたよりも10歳近く年上の方が選んでくださいました。

???

エレベーターが無い物件なのです。

なので、これは全く想定外…。

しかしよく考えてみると、高い家賃を払ってでも、自分の好みの部屋に住みたい…と思うのは30~40歳の方というのも頷けます。

他のマンションとの差別化を図るために、グレードの高い設備をチョイスしたことが、この結果につながったようです。

グレードが高い設備を使ったといっても戸数が少ないので、全体の建設費に占める割合はそこまで高くありません。

想定していた入居者とは少しズレてしまいましたが、退去があっても入居に苦労しなくなりましたし、差別化という意味では成功したようです。

こう考えると大型マンションを手掛けるのではない我々サラリーマン大家は、若者向け・ペット愛好者向け以外にもピンポイントにターゲットを絞っていく手があるのでは…と感じました。

せっかく自分でRCを建てるのですから、同じようなものにしてしまうと、どうしても大手の大型マンションとは見劣りしてしまいます。

格安RC建築業者を選んで利回りを上げるというのも一つの手だと思いますが、これは格安家賃で勝負することになりますから、思ったような利回りになるのかを、しっかり考えておく必要があります。

グレードが低いのに回りと同じ家賃帯にして高利回りを謳っても、空室がなかなか埋まらない物件を今ではよく見かけます。

コロビビのようにグレードを上げて差別化を図るやり方も、かなりエリアの需要をリサーチしてやらないと低利回りなので厳しいです。

差別化が需要と外れてしまうと空室を埋めるのに取れる手立ては、広告費の増額か家賃を下げることぐらいしかないからです。

デベロッパーの提案も参考にしながら、しかし他のものと同じようなものになっていないか、自分の目でエリアの需要を確かめながらとにかく差別化を図る…それが供給過多の賃貸市場を生き抜いていく方法たと思います。

Jアラートには驚きましたが、何が起こるか分からない世の中になりましたねえ。
怖くて海外旅行にも行かなくなっちゃいましたし…。
小金が貯まったら物件を買う方がいいと思うようになりました。
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レオパレスオーナーが提訴

以前も訴訟の話が出ていたレオパレスですが、今度は修繕が不十分としてオーナー29人が提訴したということです。

オーナーは毎月、修繕費として家賃収入の平均7・2%を同社に払っているそうなのです。

で、レオパレスは塗り替えや交換の目安として、屋根は10年、クロスは4~5年、カーペットは3~4年などと文書で示しているのだそうですが、屋根を塗り替えた物件はゼロ。

また、オーナーの物件は全て築10年以上なのですが、調べた限り、目安通りにクロスやカーペットが全面張り替えされた部屋はないそうです。

文章で示しているのにも関わらずされていないというのは驚きですが、コロビビが注目したのは、
「クロスは4~5年、カーペットは3~4年が交換の目安なのね。」
ということです。

確かにレオパレスは単身者用が多いので、コロビビのアパートももうすぐ築4年になりますが、丁寧に使ってくださっている部屋はクロスクリーニングでも十分イケそうです。

しかしタバコを吸われたり乱暴な使い方をされていると、築2年でも張替えが必要だったりします。

また競争が厳しいエリアだとクロスの張替えはもう少し短くしないと入居は難しいかもしれないなという印象です。

カーペットとなると10年も張り替えられていない部屋に、好き好んで住んでくれる人なんかいないんじゃないかな?と思ってしまいます。

先日ペット可物件のフローリングの張替え時期についても書きましたが、その際も5~6年じゃないかという話が出ていました。

これは攻める大家さん同士の話でしたから、一般的ではないかもしれませんし、逆に20年でも張り替えずそれでも入居者を掴める大家さんもいらっしゃるという話もありました。

戦略としてどうするかという部分があるので、一概に「〇年で張替え」ということは言えないのですが、前述のレオパレスの件はちょっと酷いですね。

サブリース契約というのも色んな問題をはらんでいるいますねえ。

庭の手入れがかなり進んで、随分すっきりしました。
場所が良ければテラスでも食事が出来るようなお店をしてもいいのですがねえ。
そんなことを妄想しながら、昨夜はバーベキューをしました。
とことん働きたいコロビビです。
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信頼できる大家仲間

コロビビが細々でもモチベーションを保ちながら大家業を続けていられるのは信頼できる大家仲間を得ることができたからです。

普通こんなブログを書いている人は、不動産投資を始めて物件を購入し、1~2年程度でやめてしまう人が多いです。

それが4年間も続いているというのは、日記を書くのが苦手だったコロビビにとっては驚きものです。

人間、新しいことを始めた時には見るもの聞くもの全てが目新しく驚きの連続だったりするので、ブログネタに事欠きません。

しかし物件を手に入れ経営も安定してきたり、また逆に思ったように運営できなくなったりすると、ブログを書くモチベーションも薄れてきてしまうものです。

でもコロビビは物件を購入した初期は大家さん仲間との関わりもそこまで深くはなく、購入後に親しくなってきたという感じなのです。

なので、その後の方が大家さん仲間からの学びが大きいということです。

有名大家さんのセミナーで学ぶのもいいですが、その中には再現不可能な手法もあります。

またどこかの業者からのひも付きだったりするものもあって、素人高属性のコロビビなんか一発でカモにされそうです。

その点今親しくして頂いている大家さん仲間は、その正反対の方ばかり…。

同じエリアで大家をしているので、当然使っている銀行や投資エリアはほぼ同じなので再現性が高いのはもちろん、業者のひも付きのアドバイスなんかをしている人は、仲間とは認めて貰えません。

もちろん望めばいろんな業者を紹介していただけるし、自分の条件に合わなかった物件や土地情報も紹介していただけます。

けれどその業者の良い点だけではなく悪い点などの情報も隠さず教えて頂いた上で、その業者を紹介して欲しいのかどうかの判断は全てこちら側が行うという感じです。

物件の紹介も、大家さんが責任をとるのは情報の提供まで。

後は自分で業者に連絡をして自分で判断するようになっています。

こうした暗黙のルールがあるからこそ、このコミュニティーは続いているんだと思います。

自己判断が出来ること…つまり個人として自立していることが、最低の条件になるということですね。

レオパレスの集団提訴、内容を見ると滅茶苦茶ですね。
そりゃあ、不満もでるでしょう。
どんな判断がされるのでしょうね。
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ペット可物件のフローリング張替えは?

先日大家さん仲間のフェイスブック内で、
「フローリングって、どのくらいの期間で張替えになるのか?」
という話題が持ち上がりました。

特にペット可物件ではささくれが出て、6年程度で張替えになってしまうという大家さんもいました。

そういえばコロビビも築2年未満で傷だらけにされたことがあります。

ペットを飼ってらっしゃったのもあるのですが、それよりも食卓の椅子の傷が凄く、また物入の所にも何かを出し入れした傷がついていました。

細かい傷は激落ちくんで目立たなくしたのですが、それでも目立つ傷があったので、次の入居者の方に納得していただいて張り替えないままになっています。

でもこの入居者の方が退去になったタイミングで上から貼ることになりそうです。

ただペットを飼っていても全く傷がついていないこともありました。

最近の床材は傷がつきにくくなっていますし、小まめに爪のお手入れをしているところは大丈夫のようです。

またペットが滑らないように専用のシートを敷いて飼っている入居者さんもいらっしゃるので、ホントに使う人次第だなあと感じます。

築古専門の大家さんは、築20年の物件でもフローリングは張り替えないそうです。

これは賃料との兼ね合いもありそうですね。

コロビビのように新築プレミアが乗った賃料の場合は、小さな傷もクレームに繋がりそうですし、同じ家賃の新築物件があればそっちに逃げてしまいます。

そうなれば築浅でもフローリングを張り替えざるを得ない…ということにもなりかねません。

単に「〇年で張替え」ということではなく、入居者の使い方や競争事情によって変わってくるということのようです。

しかしもし6年で張替えになるようだと、減価償却は建物と切り離して部屋ごとにやっていいのかという問題も出てきそうで、なかなか奥が深い話になりそうですね。

トランプリスク、北朝鮮リスク…と、なかなか株が上がりませんね。
政治の劣化は日本だけではないというのも悲しいものです。
コロビビの家系も政治家を出してきていたので、なおさらその思いは強いです。
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変化が激しい中での立地と利回り

不動産投資をしている人は誰もが感じる立地の優位性。

もちろん「不動」産なのですから、いい立地の物件を手に入れることがいいに決まっているのですが、そんな物件は高額になりますし利回りも低くなります。

なので、先見の明がある人は、これから発展してくるであろうエリアにいち早く目をつけて購入していきます。

そんな情報を早く手に入れることが出来る立場だったりすることや、そのエリアの物件情報を手に入れることが出来る人脈があることも大切になります。

コロビビはそんな情報を手に入れられる立場にはないため、価格との兼ね合いで物件購入に踏み切るかどうかを判断しなければなりませんでした。

なので、どの物件も人気のエリアの駅近を選んでいます。

当然利回りは低く、利益は薄くなります。

しかし物件が高騰している今となっては、当時決して安くはなかった地価が更に驚くほど上がっています。

本当は築浅の今、売却することでキャピタルゲインを得ることの方がいいのでしょうが、短期譲渡の税金や保険金替わりになることなどを考え併せてあと数年は保有するつもりです。

それにしても購入を検討していた4~5年前は、ここまでエリアの二極化が進むとは思っていませんでした。

今はもう人気のエリアで土地が思った価格では出ないため、郊外型の物件が増えていますが、それも前述したような早い段階でこれから発展する有望な土地に建てたという訳ではありません。

郊外型なのに、コロビビが保有しているアパートと同じ価格になっていることは前回のブログにも書きましたし、安くで手に入れていない郊外型アパートの厳しさも書いていました。

二極化が進んでいく中で、更に発展するエリアなのかどうなのか、そうではないエリアの物件は高利回りで手に入れられたのかどうかが今後の不動産投資の行方に大きく関わってきます。

発展が見込めるエリアでも、次々に新築物件が建てられるわけなので、安泰と言う訳ではありませんから、更に物件に競争力があるかどうかがまた分かれ目になってくるのです。

どこかで妥協しなければならないとはいえ、変化が激しい中での物件選びは、立地・利回り・物件内容共にシビアに検討していく必要がありますね。

「これくらい何とかなるだろう。」
と言った甘い認識では、痛い目に合いそうです。

花火大会での落雷・突風は凄いですね。
各地の大雨の被害もよく聞かれるようになったし、地震・火災保険料が見直されるはずですね。
賃貸経営では火災保険の重要性は言うまでもありませんが、自然災害のリスクの高まりは困ったものです。
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ああ、これ値付け間違いだろうけど…

購入の予定も無いのに、毎日のネット検索を欠かさないコロビビ…。

価格の動向を把握したり値付け間違いなどを見つけたりするのが目的です。

すると、久しぶりに見つけました、格安築浅RCを…。

しかしここはコロビビのテリトリー。

確かに値付け間違いではあるのですが、安い理由は他にもあることを知っています。

それはファミリー物件で致命傷である駐車場が無いことです。

ここは交通も便利なので、必ずしも駐車場が必要と言う訳ではないのですが、実は近隣にも駐車場は無いのです。

というより、あるのですが全て時間貸しの駐車場なので、駐車場が必須だと考えているファミリー層は、まず検索から外してしまいます。

なのでいくらRCで築浅であっても、近隣に商業施設があって便利だとしても、入居付けに苦労しそうです。

このRCが建てられた頃は、確かに月極駐車場もあったのですが、ここ10年でマンションが建ったり時間貸しに代わったりして、空きの月極駐車場は全くなくなってしまいました。

こんな事情を知らなかったら、
「な~に、物件に駐車場が無くても、近隣に借りれば何とかなるだろ。」
なんて思うでしょうね。

何しろこの築年数でこんな価格でRCが出ることは珍しいですから…。

いっそ、単身者用の方がましだったかもしれません。

単身者ならば駐車場は必ずしも必要ではないからです。

でもこのエリア、単身者用だと家賃が値崩れを起こしかけているのです。

…というのも、もっと大きな地主系大家さんのRC物件がゴロゴロしていて、その多くが空室を抱えているからなのです。

地主系大家さんなので、空室の幟なんて立ってません。

でも手っ取り早く家賃を下げて入居させようとするのですよねえ。

実は知り合いも家主さんと知り合いだからという理由で、格安家賃で住んでいたりするのです。

地主系大家さんとしては、空室になっているより数万でもいいから家賃が入ればいいや…みたいなかんじなのでしょう。

なので、この物件は築浅ではあるのですが、新築物件もある中でどの程度の家賃が取れるのかは見えないですね。

一見、値付け間違いに思えるこの物件。

こう考えると、実は適正価格とそう違いは無いのかもしれません。

狼さんから合格メールが来ました。
狼旅団団員募集の試験は楽勝で全問正解でしたから…。
それにしても200名以上いた希望者の中で正解は50名程度だったそうです。
久しぶりの合格メールだったので、嬉しかったです。
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何度も売りに出される物件

何年も物件リサーチをしている人にとってはよくあることですが、何度も売りに出されている物件をいくつか見かけます。

オーナーが次々に代わる物件なので、あまり良くない物件と言う人もいます。

実際はどうなのでしょうか?

もちろん買ってはみたものの思ったように入居がつかない…とか、手残りが無いということで、暫くしてまた売りに出されるということはあるでしょう。

そもそも「満室」で手に入れたと思ったら、すぐにごっそり退去があった…なんて話はあちらこちらで聞きます。

よくある手ですね。

知り合いを売却前に無理やり入居させたり、書類上入居したように見せかけていたりなんかすると、購入後退去されてしまうことになってしまいます。

そんな物件ですから、入居に苦戦して家賃下落に追い込まれたり広告料が嵩んだりして、
「この物件持っているより、傷が浅いうちに損切りしよう。」
となっての売却かもしれません。

もちろん売却時には同じ手を使って満室に持っていくのかもせれませんが…。

しかし、だからと言って全てがそんな物件と言う訳でもありません。

とある物件は、半分近く空室だったアパートを、DIYでほぼ満室に持ってき、500万円近く高い価格で売りに出していました。

短期譲渡期間が終わるぐらいの時期に売りに出していたので、利益を確定させるために売却をしているんだなと思いました。

また最近売りに出ていたアパートは、完全に売り手市場の最後と踏んで、自分が買った時の価格に数百万円上乗せして売りに出していました。

つまりDIY大家や不動産投資家が、高値で売れると踏んで売りに出している物件も今の市場では多くあるということです。

このような大家さんはこれから銀行が閉まってきても物件が買えるように、ここで一旦現金化しておくという戦略のようです。

ということは前者のように入居を偽造している可能性は低いのかもしれませんが、だからと言ってこう言った物件を購入していいかというと、それはまた別の話…。

まだ物件を手にしていない人にとっては銀行が閉まる前に一棟買っておきたいと思うのはよく分かりますが、物件が高止まりしている訳なので、低利回りで物件を回していくのはなかなか大変です。

しかも自分が数年後に売却する時には、購入金額より安い価格でしか売れない可能性の方が高いのです。

でも2年前から「もう落ちる落ちる」といわれていたのに、なかなか物件価格は落ちません。

コロビビの感覚からすると、あまりにも強気の物件の価格は落ちてきているという感じですが、それでもまだまだ高いという印象です。

なので、購入するかどうかは、それぞれの考え方次第になるのでしょうね。

ちょうど中古物件を探していた5~6年前の物件が、再び売りに出されているのを最近よく見かけるようになったので、書いてみました。

お盆休みも終わり早速本業が始まりました。
と言っても明日から土日休み。
何だかまだ体も頭もお休みモードから抜け出せていないようです。
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初心者サラリーマン投資家に厳しい融資環境

先日コロビビがお世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。

内容は税金についてのお尋ねだったのですが、せっかく頂いたお電話だったので、最近の融資の状況についてお聞きしてみました。

…というのも先輩大家さんも同じことを別の銀行の方にお尋ねしたところ、サラリーマン大家にはかなり厳しい状況が分かったそうなのです。

もともと個人の属性を返済のあてにした融資というのもおかしなことではあるのですが、それがもう不可となってしまっているようなのです。

コロビビが破格の条件で融資をして頂いたのは、完全に個人の属性があったからです。

でないとまだ事業実績がない駆け出しの大家にこんな大金をほぼフルローンで出す筈がありません。

それがもうできない状況になってしまったのは間違いないようです。

ただ、コロビビがお尋ねした担当さんによると、物件の内容によるということでした。

まあ、それはそうでしょうね。

ただ物件価格が高騰している今、素人サラリーマン大家が純粋に物件の内容だけでフルローンを引ける案件なんてほとんどありません。

なので最低一割、下手をすると3割の自己資金を入れる必要がありそうです。

また事業経験があるサラリーマン大家なのであれば、その実績が評価される訳なので、今回の話とはまた別のようです。

しかしどちらの担当さんの話でも、これから不動産投資を始めたいと思っているようなサラリーマン大家は、自己資金がないと厳しいみたいな話でした。

あちらこちらでこんな話は聞こえていましたが、実際自分の耳で確かめると現実味を帯びて感じますね。

これで、中古物件の動きも鈍くなってくることが予想されますが、さてどうでしょうね。

不動産会社もお盆休みなので、ちょっと一休み…なのでしょうが、日課の物件検索は続けています。
確かに低利回りの築浅アパートは、なかなか売れていませんね。
今後損切に踏み切るのかどうかを見ていきたいと思います。
…といっても買いませんけどね。
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もぐら対策、その後

お盆休みを利用して、空き家になっている実家の草取りに行ってきました。

たしか前回草取りをしたのは3月頃だったと思うのですが、その際他人が住まなくなったせいかモグラが入り込んでいるのを発見したのです。

庭が妙にふわふわするなと思っていたら、壁に沿ってモグラの通り道が幾筋も作られていたのです。

初めての経験だったので、ホントにびっくり!

その時はホームセンターに行く時間もなかったので、モグラ対策はしないまま自宅に戻りました。

その後調べてみると、モグラの穴をそのままにしておくと、そこにネズミまで入り込んでしまうこともあるとか…

実は以前も実家を空き家のままにしておいたときに、ネズミが屋根裏に入り込んで、貸家にする前に駆除をした経験がありました。

また、同じようにネズミが入り込んでしまうと厄介です。

ようやくお盆休みが取れたので、購入した薬剤を庭に埋めてきました。

これは庭に数十か所も穴を掘り埋め込むタイプの薬剤です。

臭いでモグラを追い出すというものらしいのです。

実は知らなかったのですが、モグラは準絶滅危惧種か何かなので、勝手に捕獲して駆除してはいけないらしいのです。

ホントかどうかはちょっと自信がありませんが…、まあもともと捕獲するつもりはなく、これ以上穴を掘ってもらっては困るだけなのです。

…で、実家に着くと、4か月前に草を取った筈の庭が、もうジャングル状態…(ノД`)・゜・。

まさかここまでとは予想しておらず、まずは草取りに時間を取られました。

さてモグラは…というと、以前あった穴がありません。

前はもこもこと盛り上がった道筋がいくつもあったのですが、それを崩しておいたせいかモグラがいた形跡は残っていませんでした。

もっと悲惨な状態になっていると思っていたので、一安心。

草取りを終え薬剤を埋めて任務終了…といっても一日仕事となりました。

多分これで何とかなりそうですが、人が住まなくなった家を維持するのはなかなか大変ですね。

流石にお盆ということで車が多かったのですが、渋滞というほどはなく何とか一日で戻ってこれました。
父が豆に家の手入れをしていたので、築年数の割にはまだまだ綺麗です。
でも庭は手をいれないと悲惨ですね。
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夏はバーベキューに、プールが定番!

新築戸建賃貸は新築アパート投資より薄利ですが、入居が長期になるのであれば安定的に経営が出来ます。

RCの建築費が高騰していることから、木造にシフトしている人にとっても検討する価値はあると思います。

ただ利回りを上げるならば、やはり連棟にして建築費を抑えることがセオリーとなるのでしょうが、コロビビは敢えて連棟にはせずしかも庭も確保するプランを選びます。

このコンセプトに合う土地を見つけるのはかなりの苦労がありそうです。

でも「庭」は外せません。

それは次々に建つライバル物件との差別化を図るためです。

戸建賃貸のメーカーは利回りを高くもってくるために、庭を造るよりは当然もう一棟増やすことを選択します。

コロビビも庭を取らなければ、余裕でもう一棟建てることはできると分かっています。

目先のことを考えるとそちらの方がいいのかもしれません。

しかし、20年後の売却も考えると、やはり「庭付き戸建」にしようと思う訳です。

また戸建といえど供給過剰になってきている今、庭があることで「庭で中型犬が飼える」物件は競争力があります。

家族とバーベキューをしたり、ビニールプールで小さな子供を遊ばせることもできます。

こんなアピールポイントのある新築戸建ては、まだ意外と少ないのです。

こう考えると利回りだけでは判断できないものって、いろいろありそうですね。

お盆の帰省ラッシュが始まりましたが、やはりお墓参りは欠かせません。
清掃に行くと既に誰かが掃除をしてくれていました。
このようなことをしっかりできる親戚関係があるということはとても貴重だなと感じます。
日頃の付き合いは希薄になってきていたのですが、ありがたいですねえ。
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ああ、やっぱりフリーレントか…。

RCがあるエリアは超激戦区。

これまでにも何度もこの話題には触れていますが、コロビビもいつ退去があるか分からないので、常にリサーチを続けています。

繁忙期が過ぎても入居が決まらない、近隣の築浅1LDKがどんな手を打ってくるのかを事前に知っているか知らないかでは、こちらの動きが変わってくるからです。

…で、6月頃の動きは、ほとんどが
「今なら、初期費用が安くなります。」
というキャンペーンでした。

それが効果があったのか、いくつかの物件は埋まっていましたが、その後も空室のままという物件も少なくありません。

もう4か月も空室ということになるのですよねえ。

それで久しぶりにまたリサーチしてみると、今度は初期費用はゼロゼロで、更にフリーレントを付けていました。

この物件は、築一年でペット可物件なのですが、間取りがイマイチなのが響いているのか、まだまだ数部屋開いています。

竣工からずっと空室かどうかは分からないのですが、近隣でこれやられちゃうと、コロビビとしては厳しいです。

家賃もコロビビとさほど変わりませんし、建物としてはずっと豪華なのです。

比べられちゃうと、向こうの方がお得感が半端ないです。

もう一つのライバル物件は、なんと空室が増えていました…。

ここがこのまま来春まで空室だと、コロビビの部屋で退去があった時に、また比べられてしまいます。

今は初期費用を取っていますが、ここがまたゼロゼロにしてくると、コロビビの物件が苦戦を強いられるのです。

な~んか、ずっと同じような苦労をしないといけないかもしれませんねえ。

リサーチする度に新築でも空室が多い物件が目につきます。
皆さん、なかなか厳しい思いをしてらっしゃるのですよね。
この中で生き残っていかなくてはなりません。
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半分が法人契約なので退去の可能性は常にありますし、人気エリアでの賃貸経営ですが、こんな風になかなか大変なのです。

地主系大家さん物件が次々に…

地主系大家さん物件なので、もともと郊外ですし、駅近でもなく需要もそう多いエリアではありません。

多くは一括借り上げの大手メーカーが建設した軽量鉄骨造のものや、JAがらみの建設会社でつくられたファミリー物件です。

築浅で一見小綺麗ですが、やはり安普請の感は否めません。

それでも10~15年前は見た目がお洒落な3LDKで駐車場も各戸2台が無料とあって、人気物件だったのではないかと思います。

今でもそう古くは感じないのですが、やはり周りの地主さんが次々に同じようなアパートを建設するため、そことの競争には敗れていくのでしょう。

郊外なので土地も広く将来は低層RCを建ててもいいかなとも思うのですが、物件価格が築浅ということもあってまだ利回り7~6%台なのですよね~。

これだけ売り物件が出てきているので、築浅でも指値が通るかもしれません。

でもコロビビはこのエリアにちょっと土地勘があるので、この辺りの地主系アパートの数の異常な多さを知っています。

見渡した辺りにはそこまで目立たないのですが、少し遠くまで目をやると、同じような築年数の物件がゴロゴロしています。

地主系物件なので一つ一つに入居者募集の幟が建てられている訳ではないので気づかないかもしれませんが、(多分地主さんなのでそこまで焦って入居募集をしないみたいです。)結構空室も見られます。

なので、一旦購入した物件に空きが出ると、入居付けには苦労しそうです。

一つの物件は場所も方角や道路付けもいいので、後15年ほど運営してその後RCを建てるにしても、運営に苦労しそうなのでもう少し安くで手に入れられなければ旨味はなさそうです。

どちらにしてもこの地主さんもこんなに早く手放すことになるとは思っていなかったでしょうね。

こんな郊外にも供給過多の弊害が見られるのですねえ。

ノロノロ台風、皆さんの地域では被害などなかったでしょうか?
戸建賃貸を保有されている方など、心配になりますね。
保険で対応できる範囲だといいのですがね。
台風が来るたびに、保険の大切さを感じさせられます。
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続・入居率99%の実際?

前回退去が5年間で12部屋あっても、すぐに入居が決まれば原状回復に1週間かかっても、ゆうゆう入居率99%になることはお話しました。

では実際はどうなのかというと、これはコロビビのアパートの場合だったり、近隣のアパートの様子に限ってですが、そんなにたくさんの退去がある訳ではありません。

コロビビのアパートは今築3年になりますが、退去があったのは、6部屋です。(同じ部屋で毎年退去というものもあります。)

「なんだ、半分なのか。」
と思われるかもしれませんが、来春は築四年になるので、新築時から入居いただいている5部屋の方は4年間住んでくださったことになります。

なので、ごっそりと退去がある可能性があります。

5部屋の退去がこの1~2年で起きれば、原状回復期間だけでも、0.25×5で、空室期間は1.25か月かかります。

この5部屋が退去になれば、今は少ないと思っているコロビビのアパートでも、退去は11部屋になるのです。

また、数部屋を空室期間が無く埋めていくのは難しいと思いますので、ここで一気に空室期間が4か月になってしまうことは十分あり得ます。

しかも今までに退去があった6部屋で、空室期間は約2か月ありましたから、コロビビのアパートが入居率99%に届かない可能性はかなり大きいのです。

前回のシミュレーションでは、次の入居までの期間を原状回復にかかる1週間と考えていましたが、そんなにうまくいくわけではありません。

立地が良くない物件は4か月~半年かかってしまうこともザラ…。

たとえ空室期間が短くても、広告料1か月で済んだのかどうかも考えておく必要があります。

更にコロビビのアパートが竣工した4年前はまだ竣工前に満室になることは珍しくありませんでしたが、今では竣工時に必ず満室に出来るとは限らないアパートも出てきました。

それは竣工時期の問題だったり、立地が悪いアパートだったりすることもありますが、竣工時に8部屋の半分が空室のアパートもよく見ます。

そうなると、最初の一か月で既に入居率99%が達成されていないアパートになってしまいます。

もちろん、アパート経営は入居率が99%でなければうまくいかないという訳ではありません。

アパートによっては10年間で入居率85%でいけば、十分採算が取れると考えて運営されているものもあります。

なので、アパートメーカーが宣伝している「入居率99%」などという言葉で安心するのではなく、どの程度の入居率があればどの程度の手残りが得られるのかなど、ご自分のアパート運営のシミュレーションを十分にされるといいと思います。

サザエをたくさんいただいたので、昨日は急遽海鮮バーベキュー大会になりました。
帰省している息子の友達を呼んで、夜遅くまで盛り上がりました。
若い人の会社の話を聞いているのも面白かったです。
 
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入居率99%の実際?

新築アパート投資を検討してる人の一番の心配は「空室リスク」ですよね。

コロビビもそうでした。

しかしその時に「入居率99%」と聞くと、安心しますよね。

しかし実際経営してみると、入居率99%というのはこういうことなのです。

例えば一棟8戸のアパートを5年間経営したと考えます。

すると一年では8戸を12か月運営することになるので、96か月と考えるて5年では480か月運営することになります。

それを99%の入居率だと計算すると、約476か月運営できれば達成されるのですから、空室は5年間で4が月ということになります。

最初の一年は満室保証などがあるので100%で経営出来たとします。

一年後1~2部屋に退去があっても、まだ築一年なので早々に次の入居者が決まっていて、原状回復のために1週間の空室で入居となれば2部屋で空室は0.5か月となります。

次の年も2部屋退去があって同じように入居ができて空室は0.5か月になるので、築2年で空室は合計1か月です。

次の年、築3年は、新築時からの入居者も3年間住んでいることになるので、そろそろ転勤や本人の状況にも変化が出てきて、4部屋の退去があったとします。

同じようにすぐに4部屋の入居が決まったとして、空室は0,25×4で空室は1か月です。

ここまでで空室期間は合計2か月です。

次の年、築4年は築一年で入居した人にとっては3年間住んでいたことになるので、この2部屋で退去があり、同じように早々に入居が決まったとして空室は0.5か月です。

ここまでで合計2.5か月。

最後の年、築5年は、築二年で入居した2部屋の人にとっては3年間住んでいたことになるので、ここが退去になり、流石に早々には決まらず、決まるのにそれぞれ一週間の空室期間がかかったとします。

すると原状回復までにも一週間かかる訳ですから、空室期間は一部屋に付き0.5か月なので、合計1か月となります。

このようなシミュレーションの場合、結局5年間の空室期間は合計3.5か月。

つまりゆうゆう入居率99%は達成されているのです。

いかがでしょうか?

99%でもこんなに入退去があるのか…と驚かれたかもしれません。

また、「そんなにすぐ入居者が決まるんだろうか…」と心配になったかもしれません。

このシミュレーションでは

築一年で2部屋、築二年で2部屋、築三年で4部屋、(ここで新築時の入居者が入れ替わっていることになります。)

築四年で2部屋、築五年で2部屋退去、五年間で合計12回の退去があったという想定です。

こんなに退去があっても、すぐに入居さえ決まれば、入居率は99%ですし、敷金・礼金で原状回復費や広告費がまかなえれば、大家の手出しもありません。

では実際はどうなのでしょう?

長くなりそうなので、続きは次回に…。

毎日暑いですねえ。
これではなかなか庭いじりもできません。
とはいえあまりに荒れていては恥ずかしいので、朝の涼しい時間に少しずつやってます。
嫌いではないですが、やっぱこの暑さ、なかなか仕事が捗りません。
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郊外型アパートの怖さって?

都市型人気駅近の土地が高騰し、新築アパートメーカーとしても、もう郊外型や住宅街に建てざるを得なくなってきているようです。

それでもサラリーマンによる不動産投資はまだまだ熱を帯びていますので、メーカーとしてはどんどん新しいアパートを建築しています。

その中の郊外型のアパートについてなのですが、今は郊外と言っても駅にも近いし近隣には大型ショッピングモールなどがあれば人は多く住みますし、需要はあるエリアとなってるようです。

そのせいか土地は都市型アパートより安くで手に入る筈なのに、そこまで高い利回りにはなっていません。

需要もあるし、買いたいサラリーマンもいるし…となれば、アパートメーカーも強気の営業が出来るのかもしれませんね。

しかし、購入するにはどうなのかなと思ってしまいます。

…というのも、今は入居がついて暫くは順調な経営ができると思うのですが、そうなれば周りの地主さんが同じようなアパートを建ててくる可能性があるからです。

正確には地主さんが…ではなく、地主さんをターゲットにしている例の一括借り上げの大手メーカーがもっと立派な賃貸物件を建てる可能性が出てくるのです。

しかも地主系大家さんを相手にすると、家賃の価格競争に巻き込まれてしまうかもしれないのです。

そうなるとサラリーマン大家は太刀打ちできません。

そこで売却となると、先日お話したように都市型アパートと同じような価格で購入したにも関わらず、売り出し価格は思った金額にはなりません。

残債が消える価格で売れればいいほうでしょうね。

なので、郊外型の場合は近隣に空いた土地や2~30年前に地主さんが建てたような古いアパートがないかどうかを確かめておく必要がありそうです。

そんなアパートを2棟潰して、いきなり同じような家賃のRCが建ってしまう可能性もあるのです。

戸数も多いので、これやられちゃうと厄介です。

郊外型といってもそれぞれなので、実際回りの賃貸物件やそのエリアの実勢家賃などのリサーチをするなど、当たり前のことをきちんと行ってから購入しないと後で泣きをみます。

何しろ新築アパート投資というのは、薄利なのです。

じっと持ち続け、次の不動産の高騰まで待つことができないと厳しいことを、知っておかれた方がいいですよ。

稲田さんの件でコロビビにも「風が吹くと桶屋が儲かる」的なことがありました。
思いもよらないことですが、世の中何があるかわかりませんね。
まあ、大した儲けではありませんけどね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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