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Archive | 2017年07月

同じ利回りでも物件の価値が…

少し前も、今のアパートメーカーが郊外の駅近にも新築アパートを建てるようになってきている旨の話をしました。

これまで建設されていた単身者用の賃貸に向いている人気駅の近くには、もう利回りが出る土地を手に入れるのが難しくなってきたからなのでしょう。

しかしそんな人気エリアは既に供給過剰になっていますので、却って郊外の方が入居付けはいいのかもしれません。

なので一概に郊外のアパートをダメだと決めつけいる訳ではありません。

ただ、郊外なので土地が安くで手に入る筈なのですが、その割には利回りも7%台ですし、1LDKで戸数も多くなれば価格も高くなってしまっています。

これではコロビビのアパートの方が安く手に入れたことになりますねえ。

建築費が上がったのでしょうか?それともアパートメーカーが利益を多くとる必要が出てきたのでしょうか?

入居付けが良ければ長く保有してインカムゲインを得られる訳ですし、固定資産税も高くないということで手残りも却って厚くなるのかもしれません。

しかし一旦売却となれば、どうでしょう?

同じような価格で購入したアパートでも、その物件価値は当然違ってきます。

郊外の土地と人気駅近の土地の価格差がダイレクトに売却価格の差として出てきます。

購入時に既に資産価値が違ってくるわけですから、その辺りのことを理解していなければ郊外型の新築アパートは手にしてはいけないということになります。

また郊外型のアパートの怖さはもう一つあります。

長くなりそうなので、続きは次回に…。

このところいろんな出来る大家さんのお話をお聞きする機会があります。
時流に乗って数年でかなりの資産を築き上げた方が全国には何人もいらっしゃいますねえ。
まあ、コロビビにはそんな多くの資産は必要もないので、ボチボチいきますね。
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コンサルからは得られないこと

このところいろんな大家さんのブログで、コンサルタントや専門家と言われる人の意見を鵜呑みにしたり、安易に信用したりすることに警鐘を鳴らしている記事を見かけます。

コロビビもそんなことがあるなんて最初は知りませんでしたが、どの世界にもポジショントークはありますし、不動産では大きなお金が動くので、その1%のバックでもかなりの金額になります。

純粋にこちらの利益のために動いて頂けるのならば、その対価としてお金をお支払いするのはもちろん当然なのですが、その内容が買主の利益が目的ではないとすればとんでもないです。

買主はコンサルタント料を支払ってでもいい物件を手に入れたいわけですが、その物件が思ったような物件でなかったことが後で分かったとしても、「コンサルタント料を返せ。」ということもできません。

もともとコンサルタントを頼む時点で、知識や経験が足りない訳なので、その物件がいいのか悪いのかの判断は付きません。

しかもそのコンサルタントがバックマージン目当てで、物件を勧めてきたとしても、コロビビみたいな素人は見抜くことができないのです。

その人が単なるコンサルタントならまだしも、大家の会などで親しくなった方だったり、信頼している人からの紹介だったりすると疑うことすらできなくなります。

でも、誰も好き好んで他人のために動く義務はないので、後で他人を責めても意味がありません。

そんな中、先輩大家さんの中には、ホントに耳の痛いことを言ってくださる方もいらっしゃいますし、自分の手法や失敗などを惜しげもなく教えてくださる方もいらっしゃいます。

それは全く利害関係がない立場でのご意見なので、本当に参考になります。

本やコンサルタントなどから得られない、生の情報は耳障りはよくないかもしれませんが、そこに「本当のこと」もあるのだということを知って頂ければ嬉しいです。

今のところはコロビビは教えてくださった方々に何もお返しすることが出来なくて心苦しいのですが、コロビビはコロビビで、素人ながらも今まで得られた経験や知識を他の方にお伝えしなければと考えています。

それがこのブログの目的の一つでもあります。

先輩大家さんがご覧になっても何も得られる知識はありませんが、これから不動産投資をやろうとしている人には、多少なりとも情報が提供できているのかなと思っています。

コンサルタントを全否定するものではもちろんありませんが、初心者が被害を防ぐためには、当然のことながらいろんな角度から情報を集める必要があるので、お役に立てれば幸いです。

辞任に略奪・不倫疑惑に重婚謝罪にミサイル…
何だかドタバタなことが続いていますねえ。
情けないことが多いですが、ちゃんと仕事ができる人が正当に評価されるシステムになってほしいですねえ。
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月1万円で老後も安心?

全部の新築区分マンション投資を否定するものではありません。

だって、コロビビが購入したマンションは、値下がりどころか、現在の査定価格は30%アップしています。

その価格で売却できるとは限りませんし、投資用マンションではなく実需マンションなので違うかもしれませんが、
「新築マンションは買った途端に値下がりする。」
とよく言われていることは、現在の東京に関しては必ずしも当てはまらないようです。

しかし今でも
「月一万円の手出しで、マンションが買えちゃうんです。」
というセールストークで、相変わらず投資用マンションを買わせようとしている番組を見たのですが、突っ込みどころ満載でした。

当然空室リスクの話は出るのですが、するとサブリースの話を出し、
「安心を買うってことですね。」
と、その費用や家賃改定などの話は無く次の話へと進みます。

そして、35年の長いローンについては、
「途中で繰り上げ返済をするという方法があるんです。」
と言って、
「完済すれば、その後の家賃は全て自分のものになるのです。」
と言い出す始末。

その後は家賃で豊かな生活をしているオーナーの話が始まります。

その繰り上げ返済の原資の話は無しですし、あっても
「2つめ、3つ目のマンションを購入して、その家賃で繰り上げ返済するのです。」
なんてことを説明する番組もあります。

「えっ?、月一万円の手出しじゃなかったっけ?」
「固定資産税や不動産取得税は?」
なんて突っ込みたくなりました。

ちゃんと
「月一万円の手出しも、節税で戻ってきます。」
なんて言ってるのですから、ちゃんとこの辺りの税金のことを触れるべきですよねえ。

そして管理もばっちりその投資マンションのデベロッパーの関連会社がやるということなので
「あなたは月一万円の負担をするかどうかを決断するだけなのです。」
という言葉で締めくくられます。

このブログを読んでらっしゃる方は、改めてこんな新築区分マンション投資のセールストークに対する注意喚起をする必要はないとは思ったのですが、最後の決め台詞が何とも滑稽だったので、取り上げてしまいました。

先輩大家の皆さんは東京遠征に行って、ますます大家力に磨きをかけてらっしゃるようです。
羨ましいですねえ。
戻ってこられたら、また教えて頂くのを楽しみにしています。
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ちょっと待ってよ、新築でゼロゼロなんて!

コロビビのRCは超激戦区という話は、もう何度もしている通りです。

なので、新築マンションで敷金・礼金がゼロゼロの物件も、ここ一年、増えてきました。

でも一棟目のアパートがあるエリアはそこまでの激戦区ではないので、この春の入居も、築3年なのに礼金2か月を頂いています。

ここは管理会社さんも入居付けが強いので、お陰様で空室期間も短く、順調に運営が出来ています。

しかし、この繁忙期が過ぎてからの募集状況をリサーチしてみると、いつの間にか新築ゼロゼロ物件が増えているのです。

それらはよく見ると、駅から遠かったり部屋が若干狭かったりするので、繁忙期が過ぎたこの時期に入居を決めるにはちょっと厳しい物件の様です。

しかしネットで探している入居者にしてみれば、そんなに細かい条件まで見ないでしょうから、
「あ、このエリアって、敷金や礼金はいらないんだ。」
なんて感覚になられると大変です。

コロビビのアパートは、その物件と比べると駅近で若干広いのですが、初期費用が10万以上かかるとなればそれが払える人は限られてきます。

これまでも法人契約が多いのは、その関係かもしれませんね。

駅から遠いところに建てざるを得ない→入居が付きにくいが入居率を下げる訳にはいかない→敷金・礼金ゼロゼロで募集

どちらにしても、アパートメーカーの上記のような事情が、結果的に新築ゼロゼロ物件を生み出してしまっているのかもしれません。

一言で「供給過剰」と言いますが、いろんなことが起きてきていますねえ。

せっかく洗濯物を干しても突然の雨で台無し…こうなるとコインランドリーとなってしまうのかもしれません。
コロビビはドラム型の洗濯乾燥機があるのでそれを使いますが、普通の洗濯機より10万以上高いとなれば、「コインランドリー」になるのでしょうね。
でもこっちも供給過剰になってきてますねえ、恐ろしいです。
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猫飼育疑惑、その後

一棟目のアパートの敷地内にいくつもの猫の糞があり、その糞に砂がかけられていた件についてです。

これまでも野良猫の糞はたまにあったものの、砂がかけられてはいなかったので?、
「もしかして入居者の方が、こっそり飼っているのかも…」
と思った次第です。

でも以前も書いたように確かめようもありませんし、入居者の皆さんから苦情が出ている訳でもありません。

なので、市販の猫対策をするだけで、様子をみることにしました。

対策をしてまだ2週間ですが、あれから糞は無くなりました。

最初はまさか砂がかけられているとは思わず、
「糞の臭いはするけど見当たらないってことは、もしかして隣の敷地から臭ってくるのかな。」
なんて思っていたのです。

なので2週間ほど放置していた訳ですが、その間にいくつもの糞をされてしまっていたのです。

う~ん、あの時、もっとちゃんと探していたら、その後糞をされなくても済んだのに…と悔やみました。

実は気づかなかったのは、砂がかけられていたからだけではありませんでした。

糞があった場所がバルコニーの下の隅のところだったので、見つけづらかったせいもあったのです。

でもあの後猫除けをしていたお陰なのか、同じ場所に糞はありませんでしたので、これでいいかなと思います。

万が一猫を飼っている人がいたとしても、これからはバルコニーの外に出すことはないでしょうし、野良猫が犯人だったとしたら、別のアパートやマンションの敷地に糞をすることになるのでしょう。

管理が手薄なアパートやマンションも多いので、そこが次のトイレとなるのでしょうね。

でも以前も安心していたら、また糞をされたこともあったので、油断は禁物…デスね。

東京オリンピックまで後三年。
落ちる落ちると言われながら、まだまだ落ちない物件価格ですが、後3年でどう変わるのでしょうか?
出来ればRCが長期譲渡になる4年後まで、銀行が閉まらなければいいのですが…
ちょっと無理みたいですね。
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新築アパートを買う最後のタイミング

昨今のRCの建築費の高騰で、今は新築アパートにシフトしている不動産投資家さんも増えてきたところです。

コロビビが保有しているアパートメーカーの着工件数は右肩上がり…凄いですねえ。

アパート用地の確保に関しては、あちらの方がまさにプロですからね。

しかし各アパートメーカーのここ最近の動きを見ていると、以前言われていたような高い入居率を維持出来るような駅近エリアにはもう建てられなくなってきた感じです。

これは下記の様なアパートメーカー独特の事情があるからなのでしょう。

 ・サラリーマン投資家の多くが買える価格帯に設定しなければいけないこと
(銀行の融資が通る価格帯であること)

 ・利回りを6~7%に設定しなければならないこと

少なくとも上記の条件を満たすアパートを建築するとなると、既に建築費を抑えて建てている訳ですから、後は安くで土地を取得するしかありません。

しかしご存知のようにアパート用地になるような駅近の土地はなかなか出てきませんし、出たとしても高くてアパートを建てても利回りが出ません。

なので、結局今まで言われてきたようなエリア以外でもアパートを建てざるを得ない状況になってきているのです。

コロビビが検討していた4年前は販売されている物件は、単身者の需要が多い駅近のものばかりでしたし、利回りも8~7%台だったので、新築アパートを買うには最後のチャンスだったのかもしれません。

この条件でさえ実際は薄利で、出口の売却価格によっては儲けが出ない可能性もあるのです。

それでも人気駅近であれば入居付けや売却には有利なので、購入に踏み切った訳です。

こう考えると不動産投資というのは、タイミングがかなり重要なんだと感じますねえ。

ダイソンのクリーナーヘッドって、大きめのゴミを吸わないので不満だったのですが、DC74は大丈夫のようです。
お値段も手ごろですが、どうも信用ができないので、次は国産のクリーナーにしようかなと迷ってます。
吸引力は申し分ないのですがねえ。
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おかしいな、後5年で自己資金回収のはずなのに…

フルローンや自己資金1~2割などの組み合わせで物件を取得しているコロビビ夫婦。

ここ3年で取得した物件の税引き後の手残りを考えた時、実際は後4~5年で自己資金が回収できそうです。

アパート単体では後少しかかりそうですが、物件を組み合わせて考えると計算上はそうなるのです。

でも、おかしいなあ…なかなか自己資金は貯まりません。

しかも回収できそうだと言っていますが、新築時と同じ家賃で空室なく経営できたら…の話です。

「おかしいなあ。」の正体の一つは広告費なのかもしれません。

でもこれは全体を見ればそう大きな金額ではありません。

空室期間も少ない方です。

一体どこにお金がいってしまっているのでしょうか?

よくCFを手にすると車や時計などを購入してしまう不動産投資家のいると聞きますが、コロビビ夫婦はとても倹しく生活しています。

なのに、何故…。

…とよく考えてみたら、不動産を購入したのと同じ時期に、息子を東京の大学に通わせておりました。

もともと地元の大学に進学することを想定していたのでその資金しか準備していなかったのが、まさかの展開。

大学院に行くことも考えると、なんと6年間で1900万円も必要だったのです!

息子は仕送りをあまり使わずにバイトをしているので、息子の口座にはある程度のお金が貯まっている状態ではあるのですが…。

それでも入学金に学費、それからマンションの費用等で軽くこれくらいの金額がかかってしまってました。

一年間にすれば300万ぐらいなので、不動産での手残りはこっちに流れていっていたのでした。

車だ、高級時計だと言って購入している不動産投資家と変わりませんねえ。

(あ、マンションの方はお陰様で、値上がりしてくれたので、出した金額の大部分は回収できそうです。)

もちろん地元の大学で奨学金を受けながら進学する優秀な子供であれば、ここまでの資金は必要ではないのでしょうがね。

一番の投資は優秀な子供に育てることなんだなと、身に染みて思いますねえ。

そろそろ蝉の声がうるさいシーズンになってきましたね。
ようやく地中から出てきて数日の命なのですから、大目に見てあげてもいいのですがねえ。
子どもが小さい頃は、蝉の抜け殻を見つけて喜んでいましたね。
つい数年前のような気がします。
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金融資産の確認をされちゃいました…

コロビビのメインバンクの担当さんは、この春に代わったため、代わったタイミングでその上司の方と挨拶に来られました。

その時新たなマンションの計画はないかと尋ねられたことは、前にもブログに書いたことがあります。

これだけの借金をしているコロビビなのに、新たな融資をする用意があるとのことでした。

そろそろ金融庁のお達しがきて、融資も厳しくなる…なんて話が出始めている頃だったので、
「へえ~、出すところには出すんだな。」
なんて驚いたものでした。

その時には、早めに不動産投資を初めていてラッキーだったなと思ったのですが、先日その担当さんから連絡がありました。

なんでも少し前に出していた確定申告の内容について尋ねたいことがあるというのです。

実はコロビビ、本業の給料があるうちに経費を使って赤字にしたり、黒字を圧縮したりしているのでした。

これはもうしばらくは新規に物件を購入するつもりがないので、本来は赤字や黒字ギリギリなんかはよくないのですが。それよりも節税の方を重要視しているからなのです。

このことは4月の時にも担当さんにお話していたので、尋ねたいことって何だろうと思っていました。

すると、実際のお尋ねは、
「今、金融資産はどの程度あるのか。」
ということでした。

実はこのメインバンクとお付き合いを始めた4年前には、かなりの株や債券を保有していて、その資料を提出していたのです。

しかしその前後に立て続けにマンションやアパートなどを購入したので、その頭金や諸経費などに次々に使ってしまい、今はあまり残っていません。

しかし銀行の資料は以前のものしか残っていないので、コロビビがまだかなりの金融資産を持っていることになっていたようなのでした。

ここで嘘をついても仕方がありませんし、もともと新たな融資を必要としていないのですから、正直に今の状況とこれまでの不動産の購入のために使ったことをお話ししました。

担当さんは、
「分かりました。本部にそう報告しておきます。」
と答えられて、電話は切れました。

なるほど、春に新たな融資の話を頂けたのは、金融資産をまだ保有していると思われていたからのようです。

やっぱり銀行は属性が高い人にはこれまで通り融資をする用意があるようですね。

でも残念ながら、自己資金が貯まるまで暫くは、コロビビも融資のお話を頂くことはできないかもしれません。

どちらにしても今はじっと我慢の時期だと考えています。

東京では雹が降ったとのこと…ホント天気が不安定なのですねえ。
以前ニュージーランドに行ったときにゴルフボールぐらいの雹が降ってきてびっくりしたことがありました。
こんなことがあると「温暖化、大丈夫なのかな」と心配になっちゃいますね。
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えっ?もう売却?!

昨年の春、コロビビのRCが竣工した時、近隣に同じようなスペックのマンションが次々に竣工したため、予想以上に客付けは苦労しました。

というのも、その物件が敷金・礼金ゼロで募集をしていたからなのです。

その当時はこのエリアでは、新築でゼロゼロ物件というのはあり得ませんでした。

コロビビの物件を内見しても、すぐ近くにはゼロゼロ物件があるのですから、どうしてもコロビビの部屋が割高に感じてしまい、なかなか申し込みにまで至らない…という状況が一か月続いたのです。

流石にコロビビも焦って、色んな手を打ちました。

結局は手を打った一週間後に満室になったので、コロビビとしては早まったかな…という感じでした。

でも既に繁忙期の後半に差し掛かっていましたし、あれはあれで仕方が無かったとも考えています。

事実近隣の物件はその後もなかなか満室にはならないようで、一旦満室になってもまた退去があったりして、今も募集をしています。

…でもある日、気が付いたのですが、よく見ると物件の名前が変わっているマンションがあります???

もしかしてオーナーが替わったのでしょうか。

このマンションは建築費はそこまで高くはなかったようなので、売却の価格によってはかなりのキャピタルゲインを得られた可能性はあります。

人気のエリアですし首都圏の投資家なら利回り5%台でも安いと感じる物件です。

もちろん短期譲渡の税金があるので手残りはその分減ってしまいますが、これから空室を数部屋抱えながら運営をしていくのもストレスがかかることは以前もお話した通りです。

このエリアの1LDKは、ホントに超激戦区なのです。

しかしホントに手放したのならば、思い切りがいいですねえ。

ここでもどれだけ安くで手に入れることができたかが鍵になりました。

コロビビの場合は建築費がかかりすぎているので、ちょっとやそっとの価格では売却するのは難しいです。

まあ、今のところは入居募集をしても反響がいいので、もう少し粘ってみますね。

凄い暑さですねえ。
でも風がある日はまあまあ作業ができるので随分綺麗にすることができました。
温泉に行く予定も変更しての庭いじりです。
でもすっきりしたので、満足の連休でした。
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部屋のバリューアップ

RCはまだ築一年なので部屋のバリューアップなんて必要ではないのですが、実はこの部屋本当は他には無いようなロフトを造る計画がもともとありました。

しかし諸事情で一階の部屋にしかロフトを付けることができませんでした。

考えていた通りその部屋は一階であるにも関わらず、一番に決まったぐらい選ばれる部屋になったのです。

そのことを知っている別の知り合いの設計士さんから、
「今はできなくても資金ができてからやってもいいんじゃないですか?」
と言われていたこともあって、なんとなくコロビビの頭にこのことが残っていました。

そんな時とある物件紹介番組で、ロフトではなくスキップフロアのような形の小さな書斎スペースがある部屋を見たのです。

これならロフトみたいな大げさなものではないのですが、空間を有効に使えます。

あまりに小さいスペースなので意味があるのかなとも思うのですが、確かに書斎ならば本来広いスペースである必要はありませんし、使い方によってはここにマットレスを敷いて寝室にすることもできます。

もちろん下のスペースは収納としても使えます。

何より高い天井を生かしたいという当初のコロビビの考えに合うアイデアです。

そうと分かるとコロビビの妄想が始まりました。

どの程度の高さにすればよいかとかそのための階段は何段取らないといけないのか…
コンセントの位置や収納スペースの照明はどこから取るか…

…で、どれくらいの工事費になるのかなどなどを考えていきました。

大切なのは費用対効果がどれほどなのかということなので、最後の工事費がこの妄想の肝になります。

しかしこの工事は単にロフトを造るだけでなく家具にもなるようにデザインしているので、家具付き賃貸にする費用と考えることもできます。

そもそももう少し入居付けで苦労するようになった時に行う予定なので、見積もりを出してもらう訳にはいきません。

このアイデアも金額次第なので、実現可能なのかどうか分かりませんが、入居付けの一つのアイデアを手にしたと考えておきましょうかね。

明日から三連休。
一日ぐらいちょっと温泉にでも行ってみたいと思っていますが、どうでしょうね?
どこに行っても人で多そうなら諦めますが…。
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ゴミ出しルールを守らない入居者

以前ゴミの不法投棄の話題を書いたことがありますが、対応してからはまだ一度も不法投棄はありません。

でも毎日会社帰りにアパートに寄って、点検することは続けています。

これも自宅近隣でドミナント投資を行っているからこそできることですね。

しかしこれまで気づいていたなったのですが、近くのアパートを見るとゴミ出しルールを守っていない人が意外と多いのですね。

一応ゴミステーションには置いてあるのですが、回収日ではないのに置いてあるのを結構見かけます。

そういえばコロビビのアパートの入居者様はちゃんとゴミ出し日を守ってくださっています。

もちろん首都圏や他の地域から引っ越してこられた方ばかりなので、最初はゴミ出しのルールがよく理解できていなくて、間違った出し方をされることもありました。

しかしすぐにそのゴミの処理をしてから管理会社に連絡して注意していただくと、その後はルールを守ってくださるようになりました。

多分ルールが守られていないアパートも、そのまま放置されているので、ルールがあやふやなままになっているのではないかと思います。

大家さん仲間の中には、入居時に分別用のゴミ袋をプレゼントする方もいらっしゃいます。

確かにルールをお知らせするだけでなく、ゴミ袋を差し上げた方が、しっかりルールを理解していただけますよね。

コロビビもこれからそのアイデアを真似させて頂こうと思っています。

これからの季節はちょっとのルール破りがあっても、臭いや害虫などで不快な思いを入居者様にさせかねません。

回収日ではないのにゴミが出されているそのすぐ横を通ってエントランスに向かうのは、なんとも嫌な感じです。

ちゃんとルールを守っている入居者にとっては、腹立たしいものです。

こまめな管理が物件の価値を高めることになるんだと改めて感じました。

暑くてだるい日が続いています。
ああ、そういえば固定資産税も払わなきゃいけません。
物件が増えてくると、バカにならない金額です。
メガ大家さんなんて、一体いくら払ってらっしゃるのでしょうね。
弱小大家でさえ、結構な金額だというのに…
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今のうちに家具探し

今のところ満室経営出来ているコロビビですが、知り合いの大家さんのお話や物件や他の人のブログなどでは、この時期の退去の話題がちらほら聞かれます。

この時期の退去連絡はホントに厳しい…。

しかし7~8月に決まる物件も結構あるのは事実です。

まあ中には7,8月竣工の新築マンションに引っ越しをする人も含まれているのでしょうけれど、これまでの企業の辞令交付の時期も崩れてきていることもままあるようです。

…で、この時期の退去連絡があってもすぐに対応できるように、家具付き募集の準備をしておこうと思い家具探しをしておきました。

大体の目星は付けていたのですが、その家具の在庫が今あるのかということや、もっといい家具がないかどうかのリサーチをしたのです。

ネットでよく見る安価なソファーはもともと買うつもりはないのですが、とある家具売り場に似たデザインと価格のものがあったので座り心地を試してみました。

結果は…やはり、う~ん…といった感じでした。

コロビビのRCを選んでくださる家賃を払える人には、こんなチープなソファーだと無い方がまだマシと感じられるでしょう。

依然も書きましたが、コロビビの物件を選んでくださる人はある程度の年齢の男性の方…という結果が出ています。

それで家具付きを選ぶという方は、法人契約の単身赴任の方でしょう。

なので30代、40代の男性のある程度収入がある方が好まれる家具を選定する必要があります。

一番神経を使うのはベッドです。

ある程度の品質のものを準備するとなると、値段が張ります。

しかしアピールポイントにもなります。

依然もお話したようにリース代として1万円を頂ければ、2年の入居で何とか元が取れます。

この場合テレビは含めていませんが…これNHKの受信料の兼ね合いがあるからです。

ただこれも家具が不要な場合は搬出するつもりですので、その費用や保管場所も考えに入れておかなければなりません。

幸いコロビビのところは空いている部屋があるので、そこを保管場所として使うことができます。

なので月1万円程度で家具付き募集もできる訳です。

コロビビは不動産関係の仕事もしていないので人脈も知識もありません。

税金関係にも明るくありません。

しかしインテリアデザインやそれに関わる労力は全く惜しまずにやることができます。

というかこうして家具を選定したりコーディネートするのは、逆に楽しみでもあるのです。

大した強みではありませんが、できることはやりたいと思います。

グルーポンを使って夏の旅行の予約を取りました。
今頃になっての予約なので、休日前しか空いていなかったのですが、それでも同じ条件なのに5000円ほど安く泊まれます。
定価と比較すると7000円オフに…。
ああ、もっとお金持ちになれば、こんなことを気にせずにホテルも取るようになるのでしょうがね。
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もしかして猫を飼ってる?

いや、これはまだ確実ではないし、近所の野良猫の仕業かもしれないので何とも言えないのですが、ここ数回猫の糞を見かけるのです。

もちろんこれまでも猫の糞は時々見ることもあって、それは近所の野良猫だろうと思っていたのです。

実際猫がアパートの周辺をうろついているのは何度も見かけていました。

しかし最近見つける猫の糞には上に砂利がかけられているのです。

? ? ?

今までの糞は同じ砂利の上にしていても、糞の上に砂利がかけられていることはありませんでした。

でもこのところ何度か見かける糞には砂利がかけられている…どうして?

それでもしかしたら誰かが猫を無断で飼っているのかも…と思った次第です。

他には思い当たる節は無いので、思い過ごしかもしれません。

今までとは別の野良猫が入り込んできて、それで砂を糞の上にかけているのでしょうか?

確かめる方法も無いので、後は退去時の部屋の状態を気を付けてみるぐらいしかありませんね。

他の人のブログを拝見していると、
「退去時に無断で猫を飼っていた形跡を発見した。」
という記事がありましたので、あながちあり得ないことではなさそうです。

しかも一階の借主さんならば、ベランダから外に出して、暫く遊ばせることもあるかもしれません。

ちょうどベランダは人目に付かないようになっているのす。

他の入居者様からの苦情があるわけではないし、はっきりしている訳ではないので、多分このまま様子を見るしかないのでしょうね。

でもどちらにしても糞害があるのは確かなので、猫除けの薬を撒くなど対策をしておこうと思います。

流木って怖いですね。
あれだけ山肌があらわになっているのも恐ろしい映像です。
火災保険の水害って、入っていたかなと不安になって確かめたコロビビでした。
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やっぱり価格値下げ、続々

以前コロビビの新築RCがある近隣のRCが、いくつも売りに出ている…という話をしました。

築年数やスペックはそれぞれですが、いずれも利回り5%台という強気の価格設定。

でも超人気エリアのまだまだ綺麗な1LDKのRCなので、強気の価格でも今はあり得る価格でした。

しかし銀行が閉まってきているせいでしょうか、はたまた同時期に近隣で複数のRCが売りに出されたからでしょうか、これらの物件、一斉に値下げがされました。

多分一棟が値下げしたので、それに引きずられて他の物件も値下げをしてしまった…という感じです。

値下げした…と言っても利回りは依然5%台なので、高値ではあるのですが…。

しかしこの現象を見て、コロビビはちょっと怖くなってきました。

きっとこんな感じで次々に売り物件の価格が下がっていくのだろうと思ったからです。

今回の値下げは同じようなエリアで同時期に同じようなスペックの物件が出たせいです。

しかも全てこの高値市場を見て、少し強気の価格で出して反響をみようとしたのでしょう。

しかしライバル物件が出てきてしまったので、早めに価格を下げていったのでしょうが、これがアパートであれば悲惨です。

同じような築年数の、しかも同じシリーズの6%台のアパートは今でもゴロゴロ出ているからです。

前述のRCは儲けをもくろんで最初に高く出していて、後で値を下げた…という感じなのですが、今出ているちく2~6年のアパートは、残債と諸経費が消えて、手元に100万でも残るなら…と言った価格設定になっているものが見られます。

この価格は、値下げをすると手元に何も残らない…といった価格になってしまいます。

つまり損切してでも売るのか、損切できない状況にあるのか…で判断が分かれるのです。

売れなくても値下げできない…又は指値が入っても応じられない状況にある物件が一番悲惨です。

よく言う「売りに売れない状況」に陥ってしまう…という場合です。

でもコロビビも市況によってはそうなってしまう可能性はあります。

適正価格で売りに出したとしても、近隣に同じようなRCが出ていれば、相対的に価格は下がっていってしまいます。

「資産価値があるのに、その価格ではとても売れない。」
なんてことになって、持ち続けるしかない…となってしまいそうです。

もちろんそうなれば売却はしませんが、超激戦区で長期に持ち続けるのもストレスがかかるものです。

価格が下げれば物件を手に入れるチャンスが訪れる訳ですが、今物件が売れないとなると次の取得との兼ね合いで保有してる物件をどうするかを考えていかないといけませんね。

インゲン豆が豊作です。
今日は胡麻和えにしようかな?
でも大雨で被害に遭われた方もいらっしゃいますし、農作物の被害なども心配です。
自然は恵みも与えてくれますが、怖さも同時に忘れてはいけませんね。
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超激戦区でも決まる物件は決まっている。

コロビビのRCがあるエリアは、超激戦区。

今でもどんどん大型マンションが新築されています。

しかしそのマンションも満室になっていないものがほとんどですが、それでも資産価値としては高いということなのか、今後も複数のマンション建設が計画されているようです。

今や満室にならなくてもある程度部屋が埋まれば資産価値まで考えると採算がとれる…ということなのでしょうか?

けれど最近近くに建設されている物件は、繁忙期が過ぎたこの時期でもバンバン入居を決めています。

見ると1LDKでも40平米近くの広さがあるため、収納も充実しています。

家賃は少し高めですが、コロビビの物件と5~6000円しか違いません。

うん、ここまで広さで差別化が図られていれば人気物件となるのですねえ。

まだ満室になっていないマンションは、この広さ(収納)の違いで入居を決めることができないと言う訳です。

この人気のマンションが大型で戸数が多いと脅威なのですが、幸いそこまで戸数は多くないので、今年のうちに満室になってくれれば、来春コロビビの物件に退去が出ても影響は無いと思われます。

しかし将来ここが家賃を下げてくるようになれば脅威ですねえ。

コロビビの物件も平米数よりも広く感じるという強みがあるのですが、その分あちこちが窮屈になっています。

なので本当に平米数がある部屋の余裕のある空間と比較すると、負けてしまいます。

今まで次々に建てられる新しいマンションにも、あまり負ける気がしなかったコロビビの物件でしたが、このマンションには完敗です。

ただ一つコロビビの物件が選ばれる可能性があるとすれば、ペット可という部分だけです。

何とも頼りないですねえ。

今後同じようなマンションが建てられるとしたら、恐ろしいです。

このところの土地値と建築費の高騰からするとその可能性は低いのですが、建築費が落ち着いてくればどうなるか分かりませんね。

テレビでベトナムのダナンが紹介されていました。
何しろ物価が安いので、気軽にリッチな旅行ができるようです。
リタイアしたら是非行きたいです。
知り合いの大家さんはもうそんな生活をされていて羨ましいですね。
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築浅アパートで利回り5%台なんて…

もう、どうなっちゃったんでしょうね、この相場。

築浅アパートが表面利回り5%台でいくつか出てました。

今までも4%台なんてものあったのですが、それは強気のオーナーが自分の物件をいくつもその高値で出していただけで、当然売れる訳はなくずっとネットに残っています。

まあ、一応駅近なので、強気なのだとは思うのですが、それでもやはりみなさん「アパートでこの利回りは無いよな。」という反応なのでしょう。

実際アパートでこの利回りでは、全く回りませんし、資産価値としても魅力があるとは思えません。

デットクロスを回避するための購入と考えても、実際はデットクロスの先送りをしているに過ぎないので、その為に購入するというのも考えられません。

まあ一つ考えられるのは、築浅なので融資期間が取れるということぐらいでしょうか?

しかし今出ているのは、なぜそんな強気の利回りで売りに出しているのかよく分からない物件です。

4%台のアパートと比較しても決していい立地とは言えませんし、同じような立地の新築アパートが6%台で出ているのになぜ?という感じなのです。

しかも今6~7%台のアパートが売れないまま、かなりの期間ネットに残っている状況で、どうしてこの利回りなのでしょう。

最後の売り手市場と見て、強気の価格で出してみているのでしょうか?

まさかこの金額でなければ残債が消えないとは思えません。

指値を考えてわざと高値で売り出しているのかもしれませんが、今後これらの物件がどうなるのか、はたまたこの流れを受けてRCみたいに他にも5%台の築浅アパートが出てくるのか注目していきたいと思います。

…といっても、買い付けを入れる訳ではないのですけれどね。

案の定自民大敗の話題に藤井四段の話や海老蔵親子の宙乗りの話題などが加わるので、その分露出は減ったようですね。
しかしそれでもあまりの大敗なので、衝撃度までは薄めることはできなかったようです。
これが国政選挙だと面白かったのですけどね。
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いいですよ、困ってないですから。

実はRCが竣工後一年を経過した時点で、入居者様に不具合がないかどうかアンケートを取らせて頂きました。

これはアパートの時も行ったのですが、部屋を使ったからこそ分かる不具合というのが少なからずあるからです。

すると、2点不具合が見つかりました。

一つは排水の問題、もう一つは建具の破損でした。

排水の問題と言っても、大したものではなく、何か方法があれば早速建築会社に対応して頂こうと思っています。

しかし建具の破損は竣工後にはいったものと考えられるので、これはこちらでさせてもらうしかないかなと思っていました。

実は心当たりがあるのです。

コロビビが破損させたと言う訳でなく、こちらでお願いした業者さんがおそらく破損させたのだろうと思われます。

しかしその時から時間も経っていますし、修理するにしても数千円のことですし、それでもうその業者さんには連絡はしないことにしました。

それで管理会社さんに修理の件で、入居者様のご都合を聞いていただいていたのです。

すると先日RCの植栽の手入れをしにRCを訪れた際に偶然その入居者様にお会いしたので、
「すみません、今まで(建具の破損に)気づかずにいて…。すぐに修理させていただきますので、ご迷惑をおかけします。」
と謝りました。

すると入居者様は
「いいですよ、別に困っている訳ではないですし…。」
とおっしゃってくださいました。

入居者様としては、入居時に既に破損には気づいていて、それを管理会社に伝えたのだそうです。

しかしその後何の連絡もなかったということなのです。

その時も不都合はなかったので、そのままにしていたのだそうですが、退去の際自分たちの瑕疵ではないことは伝えておきたいということでした。

私もこの管理会社の対応について詫び、破損した経緯もこちらに思い当たることをお伝えしてこれについてもお詫びしました。

そして修理の必要がないとおっしゃっていただいたことのお礼もしてその場を失礼してきました。

こんどお詫びのちょっとした品物をお届けしておこうと思います。

こうした対応が出来るのも、物件に足を運ぶ強みなのかもしれません。

これで気持ちを持ち直して長く住んで頂ければ、有難いです。

お詫びの品の代金も費用対効果として考えれば大きいですよね。

今回はホントに入居者様に助けて頂いたという思いが強かったです。

都議選どんな結果が出るのでしょう?
もし自民党がボロ負けしても藤井四段の対戦結果のニュースでまたもやかき消されるのかもしれません。
こんなことではいけないのですけどね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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