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Archive | 2017年06月10日

…で、新築アパート投資は儲かるか?

みんな儲かると思って始める新築アパート経営ですが、ほぼ満室経営で行っているコロビビでも、数年後の市況によってどうなるのかが決まってくる…としか言えません。

…というのも、コロビビの場合は
「自己資金を一割強入れて、金利1%未満で借りている。(3年目で金利引き下げに成功したため)」
という、まあ理想的な感じでの取得でしたので、今のところは一棟につき、毎月家賃からローンや管理費を支払った手残りは年間で200万円になっています。

しかしここから税金や諸経費を支払い、自己資金や取得時にかかった登記費用などを回収できるのには6~7年かかります。

これもこれまで通りの家賃で入居が出来れば…ということです。

6~7年後からようやく、手残りから税金や諸経費を引いた金額が、「純粋な儲け」になるわけですが、しかしこのころになればその「純粋な儲け」から修繕費や塗装費用などを捻出しなければならないので、これまだ「純粋な儲け」ではありません。

おおよそ1~2年分の儲けが修繕費や塗装費などにかかると考えると、7~8年後にやっと本当の儲けが出てくると言う訳です。
(これでも20年後に向けての修繕費などの積み立てが必要ですけれどね。)

なので、やはり売却でのキャピタルゲインがどのくらいなのかで儲かるかどうかが決まってくるのでは?となってしまうのです。

ここ数年の不動産投資ブームで高値で売り抜けられた大家さんは儲かった訳ですが、そうではない時期は、ほぼトントンという場合も多かったようです。

しかもここまでの話は10年間ほぼ満室経営が出来ての話ですから、実際そんなことはあり得ません。

入居率が80%であれば、この話は八割掛けになっていくということです。

それでもずっと保有して、ローンの支払いができる程度の入居があれば、土地値分は確実に儲けとなるので、新築アパート投資を始めた訳ですが…。

まあ多分ローンの支払いができる程度の家賃で募集すれば、立地がいいし部屋の広さもまあまあなので、入居は見込めるでしょう。

やはり最後は立地と部屋のスペックが肝になってきますねえ。

こうなるといくら利回りがよくても立地が悪い20平米台の新築アパートには手を出したら厳しいという結論になりそうです。
(スキップフロアの20平米台なら、まだいいかもしれませんけど)

今フルローンで新築アパートを手にされたサラリーマン大家さんは、手残りが年間100万いけばいい方でしょう。

そこから税金や経費を差し引くと数十万円にしかなりませんから、10年保有して利益は数百万円。

10年間の入居率が90%ならその9割掛け、80%ならその8割掛けになります。

修繕も塗装もせず売却すれば売却益を手にできます。

しかし残債が消えない価格でしか売却できなければ、利益をその分減らしてしまうことになります。

そういえば売却時の仲介手数料もかかってきますねえ。

手に入れた時の登記費用や火災保険の掛け金などもバカになりませんので、オーバーローンでなければ利益からその費用を差し引いて考えなければなりません。

どうでしょう?

そう儲からない感じになってきましたね。

でも、それだけで結論とは言えないのです。

長くなってきたので、続きは次回に…。

コインランドリーの創始者の方がテレビの取材に応じてらっしゃいましたね。
創始者の方でも、廃業の危機があったとのことです。
今はV字回復されているそうですが、再投資の金額はやはり1000万かけてらっしゃいました。
う~ん、やっぱり厳しいですねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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