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Archive | 2017年06月01日

家具付き募集という考え方

超激戦区にあるRCの入居付け。

今のところ満室だからいいようなものの、退去が出てくるとまた頭を悩ますことになります。

前回の入居付けの時はまだ問い合わせが多かったので、内見がありながらなかなか決まらないことに焦りはありました。

しかしこのときは、じっと我慢の方針で結果的には成功しました。

ただ問い合わせが落ちてきたときにできることと言えば、ホームステージングと家具付きでの募集ということでしょうか。

ホームステージングについては一時期何度か書いているので今回は省略します。

家具付きについては一年前も一応リサーチはしていました。

もう少し狭い20平米台の部屋がよくやっている方法です。

築年数が経ってくると競争力がなくなるため、この方法はよく取られています。

ちょうど首都圏からの転勤組や予備校に入学する学生などに重宝されているようで、家具付きではない部屋と比べると1~2万円以上家賃を高く設定している部屋もあります。

家具のグレードも様々なので、5000円アップ程度の部屋も中にはありますが、これなんかはしない方がマシかなあという感じです。

しかし空室が目立つエリアだとこの家具付きの部屋も競争が激しそうで、例の家具付き賃貸でおなじみの大手のアパートは築二年で未だ空室が複数部屋ありました。

家具はリースになっているでしょうから、こうなると何だか大家さんがお気の毒のような気がしてます。

しかしそんな悠長なことは言ってられません。

コロビビの場合はどうでしょうか。

長くなってきたので、続きは次回に…

途中で下書き保存するつもりが間違ってアップしてしまいました。
慌てて続きを書きましたが、こんな日に限って訪問してくださった方が多かったりします…。
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今となっては建てておいて正解?

薄利の新築賃貸物件投資。

アパートはともかく、RCの方は利回りがかなり低い上フルローンなので、経営はかなり厳しいです。

今はほぼ満室で経営出来ていますが、一部屋でも空室になろうものなら、いきなりローンの返済が心もとなくなります。

もちろん賃貸経営はトータルで考えているので、即座に手出しが発生するわけではありませんが、供給過剰の中で長く賃貸経営していくのはなかなか大変です。

あまり成功とはいえないコロビビの不動産投資ですが、それでも着実に賃貸経営をしてきた人が、1棟新築RC物件に挑戦してなかなかうまくいかない話を聞くと、
「今となってはこんな薄利の物件でも、建てておいて正解だったのかも…」
と思ってしまいます。

多分、もっと地価や建築費が下がってくればもう少しマシな利回りのRCを建てることもできたでしょうが、2割の自己資金が求められるようになった今は、とてもそんなお金は用意できません。

なので今となっては建てておいて正解だったのかもしれません。

小さいマンションでも1億、大抵は2億程度はかかるのですから、自己資金は2000万~4000万必要となります。

これに諸経費も準備するとなると、いくら属性が高いサラリーマンでもちょっとハードルが高いです。

もちろんとある金融機関を使えば自己資金はもっと少なくてもよさそうなのですが、その分金利が高いです。

コロビビみたいな素人が金利1%でフルローンが引けたのは、あの頃だったからなのかもしれません。

建てたことが良かったのかどうかは、今後の状況にもよりますけれど…ね。

もちろん実績のある大家さんは今でも自己資金はここまで求められないでしょうが、出さなくてよくても預金を求められたり金融商品の購入を勧められたりするわけなので、やはり現金か担保に出せる資産が無ければいけないわけです。

やはりたった2~3年前のことですが、イケイケどんどんでフルローン、オーバーローンが億越えで引けた時期って凄いことだったんですね。

でも人によってはそれが仇になってしまうかも…。

やはり自己資金として出すかどうかは別として、余裕資金がないと供給過剰の現在、不動産投資をやるのはちょっとリスキーな気がします。

昨日で期限がくる楽天ポイントがあったので買い物をしました。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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