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Archive | 2017年06月

今って法人退去のシーズンなの?

このところ知り合いの大家さんの物件で退去が相次いでいます。

それもみなさん法人契約の入居者様。

「今日辞令がでました。」
という報告を突然もらった時には、ホントに大家はがっくりです。

繁忙期が過ぎた今、入居付けは厳しいことが予想されるからです。

しかしこんなに他の大家さんの物件でも法人の退去があるということは、入居もあるということなのでしょうか?

それとも好景気の時に会社の福利厚生の意味で法人契約にしていた会社が、それを切るようになったのでしょうか?

コロビビの物件でも法人契約の入居者様が半分近くを占めています。

これまで退去された方は、皆さん入居期間は1年でした。

みなさん首都圏からの転勤組で、短い期間で移動となったのです。

中には洗濯機などはもともと準備されていない入居者様もいて、短い期間での転居を予想されていたのかもしれませんね。

こんな入居者様はほとんどキッチンなどは使われていないので、ハウスクリーニングはとても楽でした。

法人契約のため、礼金なども2か月いただけるので、大家としてはマイナスどころか礼金分プラスになることもありました。

しかしこれも次の入居者様を空室期間なく見つけてくださる管理会社さんのお力があるからです。

そうでなければこんなに短い入居期間では、現状回復費用や広告費が嵩んで利益を圧迫していきます。

半数近くが法人契約のコロビビ…。

今が退去のシーズンなのであれば、安心できませんねえ。

藤井四段、凄いですねえ。
ひふみんの解説も面白いし…。
3月のライオンなど、ブームになる要素が揃っていてタイミングもいいです。
でもコロビビは将棋はからきし弱いので、子供のころに諦めました。
オセロなら強いのですがねえ。
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目を付けていた物件が…

以前書いていた二つの物件ですが…

あれからすぐにネットから消えていました。

やはりみんな考えることは同じですね。

一つは前面道路が現状では数メートルのところでセットバックされていないために狭かったのがネックでしたが、ほぼ土地値でした。

ある程度の広さもあったので、数年はそのままアパートとして経営し、近隣がセットバックされるのを待ってファミリー物件を建てるというストーリーも描くことができる物件でした。

最悪セットバックされなくても車は通れるので、物件の格は上がりませんが、それでも場所がいいのでファミリーの需要はある立地でした。

今は自己資金が無いのでどうせ買い付けを入れることは有りませんでしたが、みんな考えることは同じなのですねえ。

もう一つはネットの写真では日当たりが悪い物件の様に見える古いアパートでした。

暫く売れないだろうからこの後も定点観測しておこうと思った物件でしたが、やはり思ったより場所がいいし、裏手は日当たりがいいので、これも売れたようです。

いい物件が無いように思えますが、ずっと見ていると中にはこんな物件も時々発見することがあります。

まあ、もう少し待っていれば物件価格も下がってくるでしょうから、惜しい気持ちはあまり起きません。

しかしいいと思う物件はやはりみんな見逃さないんだなということが分かったので、本気で買い付けを入れるときは時間との戦いになるんだなと改めて感じた次第です。

どちらにしてもネットで物件を見てはいろいろ妄想するのが趣味なので、(…といってもこの2物件は、思わず現調までしてしまいましたが…)楽しませてもらっただけで良しといましょう。

物件が本当に下がってきたら、すぐに融資がつくように準備もしておかないといけませんね。

豊田議員の件、小林麻央さんの話題で露出が抑えられた感がありますが、却って人間性の差が浮き彫りになりました。
あまりの差に比較するのもはばかれるほどですが…。
どう生きるかって大切ですねえ。
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近隣のRCが次々に売却へ

コロビビが一年前に新築したRCは超激戦区だということは何度もお話しました。

また、今もどんどん新しい大型マンションが建設されています。

新築でも満室になるのに数か月かかるのは当たり前という状態ですが、それよりもちょっと驚くことが続いています。

というのも、ここ数か月にいくつもの1棟マンションが売りに出されるようになったのです。

多分銀行が閉まってきたので、ここで高値のまま売り抜けようというオーナーが出てきたのではないかと思います。

物件は築年数もスペックもそれぞれですが、ほぼ全てが利回り5%台です。

う~ん、まだまだ強気の価格ですねえ。

それでも首都圏の投資家が買っていくのでしょう。

2億~3億なので、ちょうど買いやすい価格なのでしょうね。

しかし買ったはいいけれど、入居付けに苦労するとは思っていないでしょう。

だってそれぞれなかなか綺麗なマンションですし、部屋も1LDKで設備も申し分ありません。

これなら簡単に入居が見込めると思ってしまうのは仕方が無いところです。

しかし実際は今の家賃での新しい入居は難しいでしょうから、家賃を下げるとなれば利回りは更に下がってしまいます。

こんな物件を掴んでしまった人は、数年後また売りに出すことになるでしょうから、そのころ売却をしようと思っているコロビビにとってはすっごく迷惑な話です。

ただでさえ売り物件が多ければ、その分希少価値がなくなるので強気の売却はできません。

しかも築年数が経っているとはいえ今売りに出ている物件は、このエリアの厳しさを知らない人にとっては、コロビビの物件よりもずっと魅力的に見える物件なのです。

困りましたねえ。

これではコロビビの出口戦略も難しくなってきます。

この流れに乗ってコロビビも今のうちに売り抜けを図る…という手もあるのでしょうが、短期譲渡となってしまうので、税金でかなり持っていかれます。

よく売却ありきの不動産投資は危ういと言いますが、まさにそれにはまってしまいそうです。

幸い戸数も少ないので、しっかり入居付けをしながらここ暫くは賃貸経営を安定させていくしかありませんね。

このところ忙しく更新が出来ていませんでしたが、途端にアクセス数がダダ下がり…
今日からまたちゃんと更新していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。
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大丈夫?遠隔投資

昨日コロビビもゴミの不法投棄について書いたときに、遠隔投資の難しさを書きました。

その時は、自分の物件に不法投棄や違法駐輪、糞害などが起きていても、それを知らないまま粛々と退去が増えていく…ということについて書いたわけです。

実際コロビビの遠隔地での物件では、ここまでのことがあった訳ではないのですが、管理会社のいい加減な「巡回」には頭にきていたことがありました。

…というのもここは一軒家だったので、植木の剪定は大家の役割だったため、管理会社の方に剪定の必要があるかどうか尋ねたことがあったのです。

だって、先日
「巡回しましたが、特段問題はありませんでした。」
という報告があったばかりだからです。

実はこの一軒家、庭の雑草は入居者がやることになっているのですが、全くしないため当時はコロビビがサービスでやっていたのです。

離れているので雑草処理をするのは大変なのですが、そうでもしないと雑草が巨大化しとても借家とは思えない状態になってしまうからです。

それでも平気で住んでいた入居者様にも驚きでしたが、どちらにしても防犯上もよろしくないので、仕方なくやっておりました。

…で、雑草の状態もその巡回しているという管理会社に尋ねたのですが、
「ああ、大丈夫ですよ、まだ植木も雑草もそんなに茂っていませんでしたよ。」
という返事でした。

丁寧にお礼を言って
「じゃあ、もう少し後でもいいか。」
なんて考えていたのですが、
「いや、待て。今のうちに少しでもやっておかないと、いつ行けるかわかんないな。」
ということで、剪定だけでもやっておこうと借家に行ってみました。

すると…

…唖然…

またもや巨大化した雑草の群れが…orz

当初剪定だけ…と思っていたのですが、夜までかかって雑草を抜いてきました。

その量、ゴミ袋10袋分でした…。

でも、こんな管理会社は可愛いものです。

先日のアネゴ様のブログでは、恐ろしい例が書かれていました。

これも
「知らぬは大家ばかりなり…」
といういい例ですね。

人を信じるなということを言っているのではなく、自分の物件の管理を人任せにするとこんなことはフツーに起きるということをお伝えしている訳です。

遠隔不動産投資といっても、実際は大家業なのですからね。

梅雨は雑草が巨大化するシーズン。
少しの晴れ間に、せっせと抜いておかないと大変ですね。
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続・ごみの不法投棄…どうなった?

前回、アパートに(多分外部からの)不法投棄があることをお伝えしました。

もう10回以上続いていたので、貼り紙をしておいたことまでを書いておりました。

貼り紙をしたのは夕方だったので、お決まりのようにまたゴミが捨てられていました。

それもまた中身はほぼ同じ、バナナにヨーグルト、パンの袋にたばこの箱…うん、こいつ毎日朝食を食べて、タバコ吸ってる割に健康的な食生活をしています。

しかもきっちり毎日ゴミを出しているので、几帳面な綺麗好きな奴かもしれません。

もちろん不法投棄ですが…。

貼り紙をする前に管理会社さんにもお伝えしていたので、早速担当さんが確認して、その日のゴミは回収してくださっていました。

ホント、この担当さん、いつも対応が早くて感謝しています。

それで、貼り紙が貼られた後、この不法投棄はどうなったかというと…。

なくなりました!


…もちろん、今のところ…ですが。

なのでこの貼り紙は一応の効果があったようです。

しかし貼り紙一枚でなくなったというわけではありません。

その後、ホントにゴミが捨てられていないか、毎日確認に行っています。

なぜかと言うと、不法投棄者がごみをまた捨てた場合、そのごみが放置されたまま警察に通報してないと分かると、
「あの貼り紙は単なる脅しなんだな。」
と認識してしまうからです。

なので、もしごみが捨てられた場合即刻処分されていたら、
「…もしかして警察があのごみをもっていっているのかも…」
と思うようにしたいからです。

もちろん脅しではなくちゃんと通報するつもりです。
これまでの10回以上不法投棄されたときの写真や投機者を特定することが可能な物的証拠も持参して…。

こうなると、遠隔地でアパート経営をしている人にはこのような対応は出来ないですねえ。

今回の不法投棄だけでなく、隣人のゴミの散乱や強風での落ち葉の大量散乱などもありましたから、アパートを清潔に保つというのは、アウトソーシングすると言ってもそう簡単なことではありません。

他にも自転車やバイクの不法駐輪・駐車、犬、猫の糞問題、更には雑草の処理等々…。

管理会社がオーナーに知らせず放置している…なんてこともあってるかもしれませんね。

この不法投棄も、まだまだ監視を続けていこうと思います。

先日某コインランドリーのFCが上場した話題がテレビで放映されていました。
売り上げを単純に店舗数で割ると、なんと一店舗当たり750万円の売り上げってことになるじゃあありませんか!
うん?これってオーナーはどれくらい儲かることになるんでしょうか…。
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続・地主系建設会社さんとの面談

数年後のファミリー物件をお願いする建設会社さんのリサーチの意味合いで地主系建設会社さんを訪問した話の続きです。

ホームページで建設事例を見て、結構大きな事業を手掛けてらっしゃることを知り、期待して伺った会社は…。

…?

何というか…、すっごく小さくて質素な感じの会社でした。

少しがっかりしながら社長さんにお会いしたところ、地主系建設会社ということで、当然2代目社長さんです。

長く経営しているということで、2代目と言っても60代ぐらいの方です。

早々に本業がらみのお話を終わらせて、建築のことについて水を向けました。

するとやはり多くの公共工事を請け負ってきたことを自慢げに話されます。

こういう小さな建設会社は、公共工事を請け負っているということがとてもステータスなのです。

今不動産投資ブームでどんどん業績を伸ばしている格安建築会社は、とても公共工事などを受注する力は持っていません。

「我々は公共事業なんて、あんな儲けが少ない事業は鼻から受注する気はありません。」
とおっしゃることでしょうが、やはり公共事業を受注できる会社というのは、それなりに信用があるのです。

しかも受注する案件の内容から、その建設会社の力が分かります。

格安建設会社は、自社ビルはそれはそれは立派ものを造ってらっしゃいます。

それと比べると、この地主系建設会社の建物は、狭くて古く、
「こんな会社にお願いして、大丈夫かな…」
と思ってしまうぐらいです。

しかし長く経営されていることや扱ってらっしゃ建物を見ると申し分ありません。

公共事業だけでなく大きな賃貸RCも多く建設されてらっしゃいました。

当然地主系の建設会社さんなので、親族一同の賃貸物件やその自宅豪邸なども手掛けてらっしゃるということです。

後は、どの程度の価格で建設してくださるか…ですが、今回は初めての面談でしたので、そこまで突っ込んだ話はしませんでした。

しかもこの会社経由で普通なら出てこない土地をご紹介いただくことも期待しているのですが、こんな話はもっと親しくならないと無理ですよね。

…ということで、コロビビの予定も数年先ですし、ゆっくり仕込んでいきたいと考えています。

無駄骨になるかもしれませんが、それはそれで構わないと思っています。

どこでどう話が繋がっていくか分からないのが、この世界なのですから…。

安倍政権の支持率が急落…当たり前ですよね。
真摯に説明をする態度が見られないのですから。
内閣改造で、世論のこの怒りを逸らすことができると思っているところもなんだかな~と思ってしまいます。
でも多分みんな忘れてしまうのでしょう。
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地主系建設会社さんと面談

面談…といっても新築物件についての話し合いではないのです。

本業がらみでお会いした…というだけなのですが、そこはコロビビ、もちろん数年先の新築物件に絡んでのリサーチも目的にあります。

少し前もコロビビが保有を視野に入れているエリアの地主さんと知り合いになったことをブログでも書いたのですが、その地主さんのご紹介で、今回この建設会社の社長さんとお会いすることになったのです。

実はコロビビ、前回のRCの建設でも地元中堅の会社にお願いしました。

それはホントにコロビビが思っていた以上にいい建物を建てようと真摯に取り組んでくださる地道な建設会社さんだったのですが、いかんせん価格が高い…。

それは品質にこだわっていることと、工期をきっちり守るために職人さんを囲っていらっしゃるからということもあります。

なので大手みたいなぼったくりではないのですが、本音を言えば
「賃貸なので、そこまでの品質は必要ないのですが…」
なんてこともありました。

なので、一番はここが使っている下請けの工務店みたいなところがRCを建てられる力があれば、そこにお願いしたい…という気持ちがあります。

それが、今回の建設会社さんを訪問した本当の目的です。

ここの建設会社がRCを建ててくださった下請けだと言う訳ではないのですが、これくらいの規模で長年建築業を続けている会社…というのが、コロビビの思っている会社にぴったりなのです。

設計は別にお願いして、数社に見積もりをお願いするときの候補にしたいということなのです。

ホームページで施工事例を見たところ、結構大きな建設を手掛けてらっしゃるみたいです。

「これは、なかなかいいんではないかい?」
と思いつつ、会社を訪れました。

すると…

長くなったので、続きは次回に…。

梅雨でも太陽が出てくれるので、せっせと洗濯しています。
今のうちに雑草も取っておきました。
そういえば梅雨ってコインランドリーの掻き入れ時なのに大丈夫なのでしょうか?
まあそろそろ雨が降るでしょうけれどね。
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ごみの不法投棄…どうする?

入居者のマナーがよく、あまり管理に苦労が無い一棟目のアパート。

ただ、これまでに数回、新しい入居者の方が分別しないゴミを捨てたことがあったので、その都度分別のお願いをして、今ではごみのことで悩ませられることは有りませんでした。

…しかし、このところコンビニごみがゴミ置き場に置かれることが続いています。

しかも毎日!

いずれも同一人物です。

なぜ同一人物だと分かるかというと、中身が毎日同じなのです。

決まってバナナとパンとヨーグルトと同じ銘柄のタバコが入っているのです。

多分朝食を食べたらそのままレジ袋に前日に出た弁当ガラなどのごみも入れて、出勤途中にゴミ置き場に捨てているのです。

もちろん分別しないで…。

アパートのあるエリアは有料のゴミ袋が必要ですし、もちろん分別もしなければなりません。

しかしこの不法投棄者は、毎日部屋で出たごみをレジ袋でこうして捨てるので、部屋に生ごみを置かなくて済むしもちろんゴミ袋代も使わなくて済むわけです。

今までは朝食のゴミが多かったのですが、先日は廃棄する髭剃りやクリーニングのハンガーまで捨てるようになりました。

明らかにエスカレートしています。

しかしそれでその不法投棄者の勤め先のエリアは特定できました。

もちろん管理会社の担当さんにも伝え、入居者様には注意のビラを配っていただきました。

またこちらで、「不法投棄厳禁」の貼り紙もしておきました。

でも経過からして外部の犯行の可能性の方が高いです。

これまでに既に十数回分の写真も撮っていますので、次回からは警察にも通報する旨を警告しておきました。

ただ、それでもこの不法投棄はやめないのではないかと思います。

さて、どうするか…。

賃貸経営をしていると色々ありますねえ。
でも夫婦でそれも協力して対応しているので、まあいいかという感じです。
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カフェ併設都市型ランドリーの可能性

フランチャイズでのコインランドリーは、2年前にリサーチした時に難しいなと判断したコロビビですが、それでも物件の一階に設置することの可能性はあるかなと思っていました。

それというのも、新規のコインランドリーが出店しにくい土地値の高いエリアでの出店は有りだと思っているからです。

なのでここのところ20平米未満のワンルームの築古RCにカフェを併設させてランドリーを設置した場合を考えて物件を検討しています。

そうなれば今までスルーしていた洗濯機置き場が無い物件や洗面化粧台が無い物件でも、検討対象に出来るのです。

洗濯機置き場に洗面化粧台を置けばいい訳ですし、洗濯機が無くても下のコインランドリーを利用していただければいいわけです。

今までは物件の一部にコインランドリーを併設していた学生向けマンションはありましたが、とても狭くしかも外部の人は利用できないようになっていました。

ここを一階に造って近隣の住民も利用できるようにし、またカフェを併設することでマンションや近隣の人のコミュニティースペースとして使っていただければ…と思っているのです。

こうなれば今空室で苦しんでいる狭小ワンルームの一棟ものでも生き返ることができると考えているのですが、いかんせんこのところの融資の厳しさからこの計画もちょっと難しくなってきました。

コインランドリーだけでも設備に少なくとも1000万円、カフェとコインランドリーの店舗改装に500万以上かかります。

一つ候補になっている物件はあるのですが、ここかRCではなく鉄骨造りというのもネックです。

場所と物件価格は十分イケそうなのですが、これに1500万円かけてランドリーを造るのも怖い気がします。

やはりもう少し自己資金に余裕が無いと失敗した時のリカバリーもできないからです。

需要は確実にある都市型コインランドリー。

参入障壁も高いので、郊外型コインランドリーのような競争にさらされることもありません。

ただ、ここに目を付けた大手が参入してくるとコロビビみたいな資本力がない個人経営者はひとたまりもありません。

多分数年後には大手が都市型コインランドリー事業に参入してくるはずです。

う~ん、やっぱり無理して始めるのは危険な気がします。


ただでさえ築古のマンションの融資期間は短いので厳しいところに1500万円以上の融資が引けるのかどうか…。
中古だとその3分の1程度でもできそうですが、お洒落なカフェには似合わないですよね。
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続・…で、新築アパート投資は儲かるのか?

前回フルローンで新築アパート投資をしても、何だか思ったようには儲からない感じの話をしました。

10年保有して数百万の利益…つまり年間数十万円の利益にしかならないのです。

しかしこれで儲からないからやめた方がいいと思う人もいれば、そうではないという考えもあるのです。

この、「年数十万円の利益でいい。」ということであれば、新築アパート経営は有りなのです。

というのも、これまではフルローンで簡単に新築アパートを手にすることが出来ましたから、フルローンで3~5棟保有すれば、年間200~300万円程度の純益が得られると言う訳です。

そうフルローンであれば、、登記費用等として100万円程度の自己資金を準備できれば一棟の新築アパートを手にできる訳です。
(不動産取得税もいりますが、部屋の広さによっては不要の場合もあります。)

実際コロビビも複数棟保有しています。

リスク分散でアパートだけでなくRCや戸建ですけどね。

全部がフルローンと言う訳ではないので、前回もお話ししたように自己資金を回収するのに数年かかります。

なので、微妙と言えば微妙なのですが、今となってはこんな好条件で融資を得ることはできなかったでしょうから、ギリギリセーフだったのかもしれません。

コロビビと違って、複数棟のアパートをフルローンで手にした人は、返済比率と入居率の兼ね合いにはなるものの、10年間は利益を得ることが可能な訳です。

しかしこれは10年後に修繕や塗装をしないで残債が消える価格で売却できれば…という条件が加わるのですがね。

しかも5棟のアパートをフルローンでとなれば、借り入れは2億~3億になります。

これだけの借り入れをして純益が2~300万円…かなり効率悪いですねえ。

どうでしょう?

ミドルリスクという割には不確定な要素はいろいろありますねえ。

返済比率は当然高いですから、入居率が肝になります。

複数棟を全て仲介手数料も含め残債が消える価格で売却できるかどうかは、その時の市況によります。

今、築2年や5年未満で売りに出ているアパートは、この利益の少なさに気づいて、高く売れる今のうちに…ということになったのではないかと思います。

それに供給過剰で思ったように入居がつかず、管理費や広告費、税金の高さに不安を覚えたサラリーマン大家も多かったはず…。


ただし思わぬ金額で売却できることもあるので、持ち続けられればチャンスは有る訳です。

薄利覚悟で売却時期を待てるようなら新築アパート投資は有りなのです。

また、手にした利益を複利で増やしていけるという要素もあります。
(今回はこの部分の話は割愛していますが…)

…で、新築アパート投資は儲かるか?

みなさんは、どう思われましたか?

雨が降る前に雑草を取っておかないと…と思っていたのですが、今年もできませんでした。
梅雨の時期に庭の雑草が伸びちゃうんですよねえ。
はああ、来週末は必ず草取りをしないとヤバいです。
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…で、新築アパート投資は儲かるか?

みんな儲かると思って始める新築アパート経営ですが、ほぼ満室経営で行っているコロビビでも、数年後の市況によってどうなるのかが決まってくる…としか言えません。

…というのも、コロビビの場合は
「自己資金を一割強入れて、金利1%未満で借りている。(3年目で金利引き下げに成功したため)」
という、まあ理想的な感じでの取得でしたので、今のところは一棟につき、毎月家賃からローンや管理費を支払った手残りは年間で200万円になっています。

しかしここから税金や諸経費を支払い、自己資金や取得時にかかった登記費用などを回収できるのには6~7年かかります。

これもこれまで通りの家賃で入居が出来れば…ということです。

6~7年後からようやく、手残りから税金や諸経費を引いた金額が、「純粋な儲け」になるわけですが、しかしこのころになればその「純粋な儲け」から修繕費や塗装費用などを捻出しなければならないので、これまだ「純粋な儲け」ではありません。

おおよそ1~2年分の儲けが修繕費や塗装費などにかかると考えると、7~8年後にやっと本当の儲けが出てくると言う訳です。
(これでも20年後に向けての修繕費などの積み立てが必要ですけれどね。)

なので、やはり売却でのキャピタルゲインがどのくらいなのかで儲かるかどうかが決まってくるのでは?となってしまうのです。

ここ数年の不動産投資ブームで高値で売り抜けられた大家さんは儲かった訳ですが、そうではない時期は、ほぼトントンという場合も多かったようです。

しかもここまでの話は10年間ほぼ満室経営が出来ての話ですから、実際そんなことはあり得ません。

入居率が80%であれば、この話は八割掛けになっていくということです。

それでもずっと保有して、ローンの支払いができる程度の入居があれば、土地値分は確実に儲けとなるので、新築アパート投資を始めた訳ですが…。

まあ多分ローンの支払いができる程度の家賃で募集すれば、立地がいいし部屋の広さもまあまあなので、入居は見込めるでしょう。

やはり最後は立地と部屋のスペックが肝になってきますねえ。

こうなるといくら利回りがよくても立地が悪い20平米台の新築アパートには手を出したら厳しいという結論になりそうです。
(スキップフロアの20平米台なら、まだいいかもしれませんけど)

今フルローンで新築アパートを手にされたサラリーマン大家さんは、手残りが年間100万いけばいい方でしょう。

そこから税金や経費を差し引くと数十万円にしかなりませんから、10年保有して利益は数百万円。

10年間の入居率が90%ならその9割掛け、80%ならその8割掛けになります。

修繕も塗装もせず売却すれば売却益を手にできます。

しかし残債が消えない価格でしか売却できなければ、利益をその分減らしてしまうことになります。

そういえば売却時の仲介手数料もかかってきますねえ。

手に入れた時の登記費用や火災保険の掛け金などもバカになりませんので、オーバーローンでなければ利益からその費用を差し引いて考えなければなりません。

どうでしょう?

そう儲からない感じになってきましたね。

でも、それだけで結論とは言えないのです。

長くなってきたので、続きは次回に…。

コインランドリーの創始者の方がテレビの取材に応じてらっしゃいましたね。
創始者の方でも、廃業の危機があったとのことです。
今はV字回復されているそうですが、再投資の金額はやはり1000万かけてらっしゃいました。
う~ん、やっぱり厳しいですねえ。
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初期費用見直しにサマーキャンペーン!

さて、繁忙期が過ぎた供給過剰のRCのあるエリアの様子を、これまでも何度かブログに書いてきました。

こうしてリサーチを続けているのは、いつなんどきコロビビの物件も同じように繁忙期を過ぎても入居がつかない…なんてことが起きるかもしれないからです。

そんな時同じようはスペックの物件がどんな対応をするかを知っているか知らないかでは、こちらの対応が違ってくるからです。

6月になってくると、各物件はいろんな手を打ってきました。

一つはオーソドックスな「初期費用見直し」

礼金2か月だったのが1か月になったり、築浅でもゼロゼロにしたり…。

実際大家とすれば、礼金が1か月でも取れればそれから広告費を出すこともできますが、ゼロゼロとなると、広告費は手出しのなってしまうので、厳しいです。

礼金を取っても一か月フリーレントとなれば同じことですね。

それから今見られるようになったのが、「サマーキャンペーン」

これは期限を区切って家賃を下げて募集するというのも。

以前お知らせしていた大手メーカーの家賃10%オフキャンペーンも同じような考え方ですね。

大手は4月末までのキャンペーンだったので、手を打つのが早かった印象があります。

しかし以前も書いた近隣のキャンペーン対象物件は、未だに入居が無いようです。

タイミングとしてはサマーキャンペーンより有効な時期にキャンペーンを打ったと思いましたが、それも必ずしも効果があるわけではないのですねえ。

しかしどちらのやり方も、初期費用の見直しや期限を切っての家賃値下げですから、家賃の値下げは極力避けていることが分かります。

コロビビも先日家具付きでの募集を考えていることをお知らせしましたが、これも家賃を下げるのは最後の手段と考えているからです。

初期費用を見直すのと違って、家具付きは長く住んで頂ければその分こちらの手残りが増えていきますし、2年未満の入居者様にとってはお得になります。

なのでコロビビが打つ手は、まずはホームステージングを含めた家具付き募集ですかねえ。

久しぶりに近隣のマンションをリサーチしてみると、いろんなマンションがあの手この手で少ない入居者を奪い合っている様子が分かって、ちょっと驚きました。

これらのマンションは全て新築が築浅の、立地も申し分ないお部屋です。

それでもこんな手を打たないと入居がつかない…まさに賃貸戦国時代に突入した感がありますね。

こんな中、新築区分マンション投資に手を出したら、かなり厳しいことになるのではないでしょうか。

コロビビは一棟投資なので、まだマシなのかなあと思ったりしてますけど…まあ、厳しさは変わらないですね。


家具付き募集にするのはいいのですが、家電製品が故障の場合はどうするのかも考えておかないといけないですね。
中古品だったらすぐ買い替えになるのでしょうけれど。
でもテレビはやはりデザイン的に新品にしないとと思ってます。
日本製なら故障もないでしょうけれどね。
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中型犬可の物件の少なさ

頼まれてとある地方都市のペット可賃貸物件を検索していると、中型犬可の物件がほとんどないことに気が付きました。

今は結構ペット可物件は増えているので、まあ調べればあるかな?と思っていたのですが、意外とないのです。

ペット可物件はほとんどが小型犬可。

中型犬を飼ってらっしゃる人は多い筈ですが、賃貸となると無いのですねえ。

豆柴を散歩させていらっしゃるのをよく見かけますが、豆柴と言っても実際は小型犬の大きさではありません。

この方々が賃貸に住むとなったら、探すのって大変なんだなあと改めて知りました。

そういえば息子保有の戸建賃貸では、入居者の方は中型犬を飼ってらっしゃいます。

小型犬ならペット可マンションがあるのでしょうが、中型犬なら戸建賃貸となるのでしょう。

こうなればボロ中古戸建をリフォームして中型犬可の物件で貸し出せば、需要はあるということです。

コロビビの住んでいるエリアでは、既に新築戸建てでも中型犬~大型犬まで可の物件が多かったので、他の地域もそうなのかと思い込んでいました。

地方都市には結構安くで中古戸建が手に入ります。

しかし家賃も高く取れないし、物件を保有していても資産価値はあまりないし…なんて思っていました。

でも中型犬可物件としてなら意外と高い家賃で貸し出せそうです。

事実賃貸物件を探していると、戸建賃貸はもともと数が少ない上に家賃もまあまあなのです。

こうなると新築戸建て賃貸も土地値によってはイケるかもしれません。

人口が減少している地方都市ですが、意外と家賃が取れるところも多いので、不動産投資としては全く芽が無いと言う訳ではないのですよねえ。

意外なところで新しい展開が見えてきました。

久しぶりにビーグルブログの方からの訪問もありました。
コロビビも時々のぞかせて頂きますね。
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粘って修繕費用ゼロ円に!

実はこんなことよくありませんか?

部屋の原状回復費を取り損ねて大家負担になってしまうこと。

コロビビは今のところ新築に特化して不動産投資をしているので、保証協会に入って頂いている場合が殆どです。

なので、入居者の瑕疵での補修費用は入居者から取り損ねても保証協会に請求して取り戻すことが出来ました。

しかし今回の破損部分は、入居者も認めないし施工業者も認めない。(まあこれは分かります。竣工時には破損してなかったのですから)

メーカーに問い合わせると
「何回もテストをして出荷してますから破損はあり得ません。」
と強気です。

管理会社は施工不良じゃないかと言って入居者の破損にはしたくない様子…。

結局大家が費用を被らざるを得ないような雰囲気に持っていきます。

多分他のサラリーマン大家さんなら、面倒を起こしたくないので、泣く泣く費用を負担するのではないでしょうか?

しかし薄利の新築不動産投資なので、これは痛いのです。

何とか費用を被らないで済む方法は無いか…といろいろ交渉を続けてきました。

すると、メーカー側が折れてくれました。

最後はやはり体力がある側が負担を強いられるという構図になってしまうのですね。

これもなんだかな~っという感じもするのですが、コロビビの粘り勝ちでした。

人がいいと簡単に大家持ちにされてしまうこのような場合の費用。

もちろん管理会社にお任せの人も要注意。

火災保険を使える場合もありますし、入居者が加入している保険の対象になるとのもあります。

ホントはこの辺りのことを教えて頂けるのが管理会社だと思っていたのですが、担当さんによってはあまり詳しくない人もいます。

すぐに手出しをするのではなく、いろいろ調べたり聞いたりしてから対応された方がいいですよ。

面倒だから手出しするっていうのも有りだとは思うのですが、それではなかなかお金は残りません。
メガ大家さんならいざ知らず、弱小大家はこんなもんです。
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不思議と退去が多い物件

これはコロビビ保有のアパートと同じエリアにあるRCで、ほぼ同じ時期に建てられたので、以前もこのブログに書いたことがあります。

その時は
「お洒落なRCなのに、入居に苦戦してアパートより家賃を下げてきてる!」
という旨の話をお知らせしていました。

いや、ネットの写真を見る限りホントにお洒落なのです。

コンクリート打ちっぱなしの室内に、これまたスリットが入ったお洒落な仕切りの壁。

洗面化粧台もお洒落なものが使ってあるし、ライトの使い方もいい感じです。

「なぜ入居がつかないんでしょうね。」
と大家仲間で話しているとき、
「なんでも、部屋の天井高が低いって話ですよ。」
という情報が入ってきました。

この情報も案内をした仲介業者さんからの又聞きなので正確ではないのですが、ネットの写真を見るとそうなのかもしれません。

このRCの施工会社が他のエリアで、同じデザインのマンション一棟を売り出していたことも以前お知らせしました。

その後そのマンションは売れたようで、ここでは入居付けはうまくいっているようです。

しかし3年経ったこの時期、またもや空室が複数出ています。

繁忙期が過ぎても埋まっていないので、オーナーとしては大問題でしょうね。

いくら格安RCと言ってもアパートと比べると建築費はやはり高いですし、使っている設備も高めのものです。

なのにアパートと同じ家賃しか取れていない上に、退去が多いとなると…。

う~ん、厳しいですね。

ただ救いは、コンクリート打ちっぱなしの壁なのでクロスの貼り替えなどの費用が掛からないということ。

そしてアパートよりは修繕費用が当面は掛からないということ。

しかし築年数が経ってくれば大規模修繕費がかかるので、同じことですがね。

このRCは近隣の環境もいいし、駅にも近いので入居付けが厳しい原因はホントにこの物件にあるようです。

もう一つの要因はバルコニーが無いことでしょうか。

いくら今部屋干しをする女性が多いからと言って、お洒落な部屋を好む女性が、いつも洗濯物が部屋干しされているというのも変な感じです。

もしかしたら、今は乾燥機付きの洗濯機やコインランドリーを使うとかんがえたのでしょうかねえ。

天井高やバルコニーはやはり軽んじてはいけませんね。

コロビビのRCも激戦区なので入居付けは厳しいです。
でも昨日書いたように家具付きで募集すれば、まだまだ競争力がでてきることが分かり、ちょっと気が楽になりました。
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続 家具付き募集という考え方

家具付きで募集している大手の物件は、築二年でも空室が複数あって苦労していることを昨日お話ししました。

ここはアパートですが、見た感じはとてもお洒落で、家具もセンスがあります。

しかし立地がイマイチなのでこんな結果になってしまっているのでしょう。

イマイチと言ってもそこまでわるいわけではありません。

供給過剰の今ではもっといい立地の物件がいくらでもあるので、相対的に競争力が無くなってしまっているという感じです。

さて、コロビビの物件のエリアでも築浅で家具付きのマンションはかなりあります。

昨日お話したように、それはほとんどが20平米台のもので、2万円ほど高い家賃で募集されています。

2万円というのはよく考えると2年以上住まないならば入居者に取ってはお得になる金額です。

しかし2万円高い家賃は一見高く感じるので、躊躇してしまう入居者もいるのではないかという金額です。

コロビビの場合はこれを家賃一万円アップ程度でやることができます。

なぜかと言うと、業者にお任せではなくセンスの良い家具でもアウトレットで手に入れることができるからです。

30平米台の部屋でこの価格の家賃アップで家具付きにしている部屋はそう多くはありません。

結果的に20平米台の間取りの悪い家具付きの部屋と同じか安い家賃で募集できるのですから、競争力が増すのではないかと考えています。

ただ心配なのは、家賃帯が高くなる30平米台の部屋を探している人は、住み方や家具などにこだわりを持っている人も多く、特にコロビビの物件の様な間取りなどを気に入ってくださる人はその傾向が強いことです。

実際入居動機は、いくつも内見をした中で、間取りや設備が気に入ったから…という方がほとんどでした。

そんな人は、やはり自分で選んだ家具などを置きたいと考える筈です。

しかし実は半数の人が首都圏からの単身赴任の方…。

となると本当は家具付きの方が便利な筈です。

なので、とりあえずホームステージングをしておいて、家具付きの家賃も設定しておき、家具が不要ならば撤収する…という募集の仕方でやってみてもいいかなと考えています。

幸いコロビビの自宅には家具を保管しておくスペースもありますし、他の物件の部屋に退去があった場合もその家具を使うことができます。

搬入・撤収の手間はかかりますが、広告料一か月増しに比べるとなんてことありません。

家具付きの部屋を選ぶ人は、入居期間が比較的短いという問題点はありますが、入居がつくならば贅沢は言ってられない状況になってきましたねえ。

とりあえず空室対策の一つの手として考えに入れておこうと思います。

このところの晴天続きで自宅の太陽光もよく発電してくれています。
洗濯物もよく乾いてくれるので、乾燥機を使うこともなく節電もできているので、次の検針が楽しみです。
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家具付き募集という考え方

超激戦区にあるRCの入居付け。

今のところ満室だからいいようなものの、退去が出てくるとまた頭を悩ますことになります。

前回の入居付けの時はまだ問い合わせが多かったので、内見がありながらなかなか決まらないことに焦りはありました。

しかしこのときは、じっと我慢の方針で結果的には成功しました。

ただ問い合わせが落ちてきたときにできることと言えば、ホームステージングと家具付きでの募集ということでしょうか。

ホームステージングについては一時期何度か書いているので今回は省略します。

家具付きについては一年前も一応リサーチはしていました。

もう少し狭い20平米台の部屋がよくやっている方法です。

築年数が経ってくると競争力がなくなるため、この方法はよく取られています。

ちょうど首都圏からの転勤組や予備校に入学する学生などに重宝されているようで、家具付きではない部屋と比べると1~2万円以上家賃を高く設定している部屋もあります。

家具のグレードも様々なので、5000円アップ程度の部屋も中にはありますが、これなんかはしない方がマシかなあという感じです。

しかし空室が目立つエリアだとこの家具付きの部屋も競争が激しそうで、例の家具付き賃貸でおなじみの大手のアパートは築二年で未だ空室が複数部屋ありました。

家具はリースになっているでしょうから、こうなると何だか大家さんがお気の毒のような気がしてます。

しかしそんな悠長なことは言ってられません。

コロビビの場合はどうでしょうか。

長くなってきたので、続きは次回に…

途中で下書き保存するつもりが間違ってアップしてしまいました。
慌てて続きを書きましたが、こんな日に限って訪問してくださった方が多かったりします…。
う~っ、お恥ずかしい。
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今となっては建てておいて正解?

薄利の新築賃貸物件投資。

アパートはともかく、RCの方は利回りがかなり低い上フルローンなので、経営はかなり厳しいです。

今はほぼ満室で経営出来ていますが、一部屋でも空室になろうものなら、いきなりローンの返済が心もとなくなります。

もちろん賃貸経営はトータルで考えているので、即座に手出しが発生するわけではありませんが、供給過剰の中で長く賃貸経営していくのはなかなか大変です。

あまり成功とはいえないコロビビの不動産投資ですが、それでも着実に賃貸経営をしてきた人が、1棟新築RC物件に挑戦してなかなかうまくいかない話を聞くと、
「今となってはこんな薄利の物件でも、建てておいて正解だったのかも…」
と思ってしまいます。

多分、もっと地価や建築費が下がってくればもう少しマシな利回りのRCを建てることもできたでしょうが、2割の自己資金が求められるようになった今は、とてもそんなお金は用意できません。

なので今となっては建てておいて正解だったのかもしれません。

小さいマンションでも1億、大抵は2億程度はかかるのですから、自己資金は2000万~4000万必要となります。

これに諸経費も準備するとなると、いくら属性が高いサラリーマンでもちょっとハードルが高いです。

もちろんとある金融機関を使えば自己資金はもっと少なくてもよさそうなのですが、その分金利が高いです。

コロビビみたいな素人が金利1%でフルローンが引けたのは、あの頃だったからなのかもしれません。

建てたことが良かったのかどうかは、今後の状況にもよりますけれど…ね。

もちろん実績のある大家さんは今でも自己資金はここまで求められないでしょうが、出さなくてよくても預金を求められたり金融商品の購入を勧められたりするわけなので、やはり現金か担保に出せる資産が無ければいけないわけです。

やはりたった2~3年前のことですが、イケイケどんどんでフルローン、オーバーローンが億越えで引けた時期って凄いことだったんですね。

でも人によってはそれが仇になってしまうかも…。

やはり自己資金として出すかどうかは別として、余裕資金がないと供給過剰の現在、不動産投資をやるのはちょっとリスキーな気がします。

昨日で期限がくる楽天ポイントがあったので買い物をしました。
これ全て税金を支払うときにゲットしたポイントです。
まさに「ちりつも」です♪
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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