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Archive | 2017年05月

店舗物件の難しさ②

前回は店舗が上手くいかないと、
(家賃滞納→夜逃げ→自己破産→家賃回収不可能→原状回復費大家負担)
となる可能性があることをお話しました。

いくらやる気があったとしても、商売が上手くいくかどうかは分かりません。

どうにもならない状況になれば、夜逃げをしてしまう人だっているでしょう。

原状回復費を甘く見ていましたが、百万以上かかってしまうのですから、これまでの頂いていた家賃は吹っ飛んでしまいます。

さてコロビビの場合ですが、店舗に入ってくださった方は初めて自分のお店を持った若い方…。

お店のやり方を見ていると、いかにも素人っぽく、最初は見栄えを重視して無駄な経費をかけていました。

「う~ん、いい人なんだけど、これで大丈夫かな…」
とコロビビも心配していたほどです。

しかしやはり自分のスタイルを曲げることはなかなかできず、暫く我慢の経営を続けていました。

でも少しずつ認知度が上がってきて、今では人気のお店になっています。

経費感覚も出てきて、無駄な部分を削っている様子も見られるようになってきました。

ご本人も最初はここまでうまくいくとは考えてなかったみたいで、大家としてもほっとしています。

それでも何があるか分かりません。

ご本人の健康状態や家族の事情などで、この場所を離れざるを得ないことだってあるかもしれません。

しかしもしこの店舗を出ていくとなれば、原状回復はして頂けるぐらいの蓄えはできることでしょうから、最悪のケースは免れそうです。

ただこれってどっちに転ぶかはホントに分かりません。

なので店舗物件にしようと思った時の判断は、今思うと甘かったなあと思います。

コロビビ夫に
「原状回復費が大家の自腹になったとしたらどうする?」
と話すこともあるのですが、
「そうなったら自分たちで店を出すか。」
なんて話すこともあります。

家賃を払わなくていいなら、以前からやりたかった小さいお店を出したい気持ちもあるからです。

でもこの考えもいかにも危険ですね。

ただ先輩大家さんの中には、暇を持て余して居酒屋を経営されている方もいらっしゃるので、あながちこんな考えも無いことはないのかもしれません。

たまたま店舗が成功しているからいいようなものの、店舗物件はホントは難しいものだということをしっかり知っておかないといけなかったです。

店舗が上手くいっているかどうかは売却にも関わってくるので、ホントうまくいっているうちの売却も視野に入れないといけません。
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店舗物件の難しさ①

コロビビのRCは当初一階は駐車場と考えていました。

いくら人気エリアと言ってもやはり一階部分の部屋の入居付けは難しく、近隣の新築物件でも空室になっているのはほとんどが一階の部屋です。

しかし前面道路も広く、人通りもまあまあな立地なので、
「駐車場にするのはもったいないですよ。事務所の需要は大きいですよ。」
という仲介業者さんの意見を頂き、事務所で募集することにしました。

人気エリアということで、事務所の住所としては価値があるというのです。

ところが設計の途中から、店舗もOKということで設計していきましょうということになりました。

若干狭いので、募集の際に両方でいった方が入居付けがしやすいという話になったのです。

コロビビとしては
「こんなに狭いのに店舗って、どうなの?」
と思ったのですが、仲介業者さんも建設会社さんも、
「狭いので逆に家賃が安く設定されるということで、若い人の需要があるのです。」
とのことでした。

人気のエリアに自分の店を持ちたいという若い人には、高い家賃がネックになって踏み出すことができないのですね。

コロビビとしては
「駐車場より2倍以上取れるなら、その程度の家賃でいいや。」
といった感じだったので、相場よりは若干安めの家賃設定にしていたのです。

しかし本当はその考えは極めて危険。

事務所ならまだしも、店舗となれば当然いろんな設備を設置します。

実際今入ってくださっている店舗は狭いのにかなりの設備が置かれています。

経営が上手くいけばいいのですが、売り上げが上がらなければ
(家賃滞納→夜逃げ→自己破産→家賃回収不可能→原状回復費大家負担)
という恐ろしい現実が待っているのです。

果たしてコロビビの場合はどうなったでしょう。

古くからの訪問者の方はご存知でしょうが、長くなってきたので続きは次回に…。

バラの花がきれいな季節になりましたね。
以前はよくバラが有名な公園に鑑賞に行ったりしていたのですが、このところ忙しくて行けません。
とっても幸せな気分になれるのですがねえ。
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利回り20%イケそうじゃね?

前回久しぶりに欲しいと思った物件のことを書きましたが、弱気の家賃設定を何とかアップさせる作戦をいろいろ考えましたがイマイチ自信が持てず、断念しました。

建物は申し分ないだけに、ちょっと残念でした。

今度はその真逆…。

利回り20%弱イケそうな築20年以上のアパートを見つけました。

ここ、前面道路が狭く接道も数メートルしかないので、ネットの写真だけ見るとめちゃくちゃ日当たりが悪い物件に見えるのです。

しかしちょっと土地勘があるエリアだったので、
「もしかしたら…」
と思いグーグルで周辺を調べてみると
「ほら、やっぱり!」

そう、前面は建物が建て込んでいて日当たりが悪いのですが、裏は低層の建物しかないためメチャ日当たりがいいのです。

しかもこっちの方が南面。

築年数もいってるし部屋の中も見ていないし、そもそも指値が通るかも分からないので(てか、買い付けさえ入れていませんし)、利回り20%弱といってもまだ勝手に皮算用しているだけなのです。

でもこのエリアは人気のエリアでもなんでもないし、あのネットの写真であの売り出し価格では、多分誰も買い付けを入れたりしないでしょう。

もう少し寝かせておいて、売れ残っていればそこで指値を入れてもいいかなと考えたのです。

しかし実際はあの立地はそう悪くはないのです。

近隣にはスーパーやコンビニ、飲食店なども多く、駅は遠いのですが、実はバスの便がいいのです。

洗濯機置き場は無いのですが、近くにコインランドリーもあるので、それは必ずしもウィークポイントではありません。

安い家賃を設定すれば十分入居は見込めると踏みました。

ここなら後10年もすれば取り壊して建売住宅を建てて売却することもできそうです。

…で、すぐに現地を見に行きました!

でも見当をつけた場所を車で探したのですが見当たりません…。

…?…

おかしいなと思い、もう少し大通り側に車を走らせてみました。

すると、ありました、ありました。

コロビビが思っていた場所より遙かに大通りに近い場所でした。

う~ん、これではちょっと10年後戸建を建てて売りに出すには、店舗が近くにありすぎます。

土地値は高い筈なので、指値が通らない可能性も大きいですねえ。

ちょっと、思惑が外れてしまいましたが、それでも指値さえ通れば面白い物件になりそうです。

どうせ今は現金も足りないので、もう少し後にならないとこんな築古物件は買えません。

一年様子を見てみようと思います。

市場はどうなっているのでしょうか?
割高の物件は確実に落ちてきているように思うのですが、不況…というほどではないように思います。
物件を手に入れた今は、どっちに転んだ方がいいのかすら分かりません。
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木を切り倒す

モグラが出た貸家にしていた実家。

後でネットで調べたところによると、やはり人が住まなくなったのが原因のようです。

人が庭に出て歩いていれば、モグラは出ていくようなのです。

なのでコロビビが住んでいた時や入居者がいた時には、モグラが出ていなかったということなのですね。

慌ててモグラが嫌うという薬剤を買ってきました。

今度庭に埋めておこうと思います。

先日実家に行った時には薬剤を買いに行く時間が惜しかったのですがそれには訳があります。

それは大きな木を切り倒すという目的もあったからです。

コロビビが住んでいた頃はそんなに大きくなかったのですが、いつの間にか大木になってしまっていたので、思い切って切ることにしました。

これもコロビビ達がまだ元気なうちに切っておかないと、息子に任せていてはきっとそのままにしてしまって、もう手に負えなくなってしまうだろうと思ったからです。

電動鋸があるので枝や幹を切るのは比較的簡単なのですが、その後が大変です。

結構大きな木でしたから、根っこがしっかり張っているのです。

回りを掘って根を切っていくのですが、底の方の根はなかなか切れないので、掘り出すことができません。

途中でご近所の方が通りかかられて、
「大変ですね。」
と声を掛けてくださいました。

回りは既にご年配の方ばかりで、庭の手入れも業者に任せているのでここまで木が大きくなることは無いようです。

それに木を切るのももちろん業者に任せるでしょうから、自力で木を切り倒すなんて驚かれたようです。

苦労しましたが、ようやく底の根を切って掘り出すことが出来ました。

でもここからがコロビビの仕事が始まります。

切った木を細かく切ってゴミ袋に入れ、お隣の人にお願いしてゴミ回収の時に出して頂けるようにしないといけないからです。

切り倒すのも大変ですが、後の処理もこれも一仕事。

やっぱり体力があるうちでないと無理ですね。

今回切っておいてよかったです。

もうすぐ終わりのイチゴを使ってイチゴジャムを作りました。
この時期結構安いイチゴが手に入るので、時々作っています。
果肉を残してごろっとした食感のジャムです。
買うと高いので、これも節約?かな?
手作りはやっぱり美味しいですよ。
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久しぶりに買いたい物件が!

後数年後にファミリー低層マンションを新築したいと考えているコロビビ。

しかしそれに近いマンションが売りに出ているという情報を頂きました。

見ると利回りは高くないのですが、なかなか丁寧に造られたマンションです。

場所がもう一つ、といった感じの所ではあるのですが、コロビビがこれから土地を手に入れようとしても、思ったような土地が手に入るとは限りません。

そう考えるとまあまあの立地とも言えます。

駐車場がファミリー向けの割には少し少ないのが難点ですが、この立地としてはまあ仕方が無いところでしょうか。

兎に角コロビビもRCを手掛けたので少しは建築のことが分かるようになったのですが、造りが悪くないのです。

築年数もまだまだ浅いし、安普請の造りのRCとは違うので暫く大規模修繕の心配もなさそうです。

建物のデザインも間取りもなかなかいい割に価格もそこまで吹っかけてはいません。

本気で買いたいと思ったのは久しぶりです。

ただ…、

問題が一つ…

てか、これが一番の問題なのですが、
家賃が安く設定されているのです!!!

なんでこんな安い家賃なのかよく分かりません。

確かに近隣には空室の築古のマンションも多く、そんなところの家賃は確かに安いです。

しかしここはまだ築浅だし、設備もいいものが使われているので、この家賃はあまりにも弱気すぎます。

弱気の家賃のせいで利回りは低くなってしまっています。

でも最終的には駐車場が若干少ないことがネックになって入居が思ったほど付かないのかもしれません。

それにこのエリアはコロビビも実際のところはあまり詳しくないので、ファミリー物件が供給過剰になってしまっているのかもしれません。

いくらいい建物だとしても収益物件なのですから、これでは購入しても厳しいでしょうねえ。

築浅のRCなのでこの利回りは有りなのですが、もう少し立地が良くなければやはりこれまた厳しいです。

近隣の駐車場を借りるとか、今後家賃を上げて募集できる可能性とか、いろいろ妄想をして考えてみたのですが、実際はなかなか難しそうです。

オーナーの建物に対するこだわりなんかが分かるだけに、ちょっと残念でした。

歯を抜きました…。
ホントは3年前に、
「もう次ダメだったらインプラントですよ。」
と言われていた歯でした。
歯は大切にしないといけませんねえ。
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供給過剰の中での入居付け③

これまで供給過剰の中で入居付けを行うために必要なことを二つ書いてきました。

一つは立地、もう一つは部屋の間取りや広さです。

こう書いてしまうと当たり前のように思いますが、ホントにちょっとの差で入居付けが楽にいくのかいかないのかに分かれてしまうのです。

なのでどこまで容認できるのか…という辺りの判断がとても難しくなってきています。

今日お話しするのは、管理会社についてです。

いい管理会社さんをどうやって見つければいいのかは、コロビビが教えて貰いたいぐらいです。

アパートメーカーで手に入れたなら、管理会社は選べません。

コロビビの知り合いの大家さんは、この管理会社との付き合いでとても苦労されていました。

担当の方は若くて頑張ってらっしゃったようなのですが、会社自体のやり方がコロビビが聞いていても「?」となるようなことが多く、ついには違約金を支払って管理会社を変える決断をされました。

この管理会社が入居付けが弱かったから変更されたわけではありません。

入居者への対応が悪かったのか、退去者が続いてしまったのです。

その後入居付けはされたようですが、根本的な問題を解決できないようならば、退去の不安は取り除けません。

これに対しコロビビのアパートの管理会社さんは、とても真摯に対応していただいていて、入居付けも強く感謝しています。

場所柄かもともと法人契約が多く、入居審査がしっかりしているのかトラブルはほとんどありませんし、以前も書きましたが偶然お会いした時に、皆さん挨拶してくださいます。

RCの方はちょっと管理会社のやり方に「?」と思うことがあるのですが、担当の方は細かいことも嫌がらずやってくださいます。

そのおかげで何とかほぼ満室経営ができています。

本当はコロビビみたいな弱小大家のことなんて、
「いちいち対応してらんない。」
というのが本音なのかもしれません。

しかし入居に向けて細かい対応をして頂けるので、この担当さんには本当に感謝しています。

これに対しメガ大家さんともなれば、こんな心配もなく管理会社の方が率先して動いてくれるので、やっぱり違いますねえ。

それでも任せているようでちゃんと目を光らせてはいらっしゃるようです。

この辺りは流石ですね、いくらメガ大家でも任せっきりではないそうです。

サラリーマンの不動産投資の旨味はアウトソーシング出来ることではあるのですが、供給過剰となった今、管理会社との連絡を密に出来ないようならばやはり入居付けは後回しになってしまっても仕方ありません。

コロビビだってサラリーウーマン、それでも管理会社さんとはメールでやり取りしています。

メールで入居者様の退去時期を調節していただいたり、初期費用や細かく入居条件を決めたりして入居しやすいようにしているのです。

まだまだうまくお付き合いが出来ている訳ではありませんが、少なくとも入居付けでは成果が表れています。

これ以外にも、知り合いの設計士さんから、入居者様をご紹介していただくなんてこともありました。

供給過剰の中での入居付けは、人との繋がりが大切なんですね。

「アウトソーシングで左うちわの楽々サラリーマン大家さん」
というのは、もう数年前の話となってしまったようです。

最近物件を見る目が変わっていたせいか、気になる物件をもう一つ見つけました。
接道が悪いために築20年いかないアパートが、ほぼ土地値で出ているのです。
この接道の悪さ…10年もすればどうとかなるかも…
というのは、甘い考えなのでしょうか?
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供給過剰の中での入居付け②

超激戦区の中でも新築物件が乱立する中でも選んで貰う部屋になるためには、やはり大きいのは間取りや部屋の広さです。

これまでもこのことについては書いてきましたが、今春は特にそのことを感じました。

アパートの方は間取りはまあまあなのですが、後発の新築アパートと比較すると若干広いのです。

…というより後発の新築アパートは、ますます地価と建設費が高騰しているせいで、一部屋を広くとってしまうと利回りが出ないのです。

利回りを7%台に持ってくるには、出来るだけ戸数を多くしたり建築面積を減らしたりする必要があるからです。

築浅でも同じ家賃ならば、新築とさほど変わらないこちらの部屋の方を選んで頂けると言う訳です。

RCの方は、毎年供給されるエリアの100戸を超える新築の部屋にも負けることなく選んで頂けるのは、「他には無い間取り」のお陰です。

広さはイマイチなのですが、それを間取りの良さでカバー出来ているのです。

供給過剰となっている現在、入居者は部屋を選び放題です。

同じような間取りだと、本当は魅力的な物件であってもネット検索の段階でスルーされてしまう可能性が大きいです。

よほど駅に近いとか家賃が安いなどの他の要因が無ければ選んで頂くことはできません。

同じ家賃であれば、広めの部屋(収納力も含めて)だとか、使い勝手のよい間取りだとかがどうしても選ばれますし、そんなアピールポイントが無ければ、長く満室経営を続けていくことは厳しいと思われます。

皆さんが検討いている新築物件の広さや間取りは、近隣と比較してどうでしょうか?

「新築」という強み以外にアピールポイントをもっているでしょうか?

以前は「新築」ということがとても大きい強みでしたが、乱立している今はそれだけでは生き残れませんし、一年経てば「築浅」になってしまいます。

「新築アパートを手入れられた。」
ということだけで安心していては、数年後に
「こんな筈では…」
ということになってしまうのかもしれません。

供給過剰の中では新築でも満室に持っていくことは難しくなっている現在、物件の力が高いかどうかが問われているのです。

自宅の太陽光発電が、このところの最高発電量を記録しました。
そういえば最近晴れの日が多かったですよねえ。
夏と比較するとまだエアコンなんかは使っていない5月は、余剰発電では一番いい成績を上げるのですよねえ。
何だかうれしくなっちゃいます。
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供給過剰の中での入居付け①

昨日まで空室の不安について書いてきました。

供給過剰の現実は、想像より厳しいです。

人口が増えているエリアでもこうなのですから、地方の地主系大家物件が乱立しているエリアはもっと悲惨な状況でしょう。

しかし人口が増えているエリアなのであれば、やり方次第で何とかしていくこともできる筈です。

少なくともコロビビの物件は、今のところはほぼ満室経営でイケています。

もちろん新築や築浅ばかりですから当たり前と言えばそうなのですが、当たり前ではない空室物件もある中で満室経営を続けているのにはいくつかの要因があります。

一つはやはり立地です。

競合する他の物件より自分の物件を選んで頂くのに、やはりこれは大きいです。

駅に近いことはもちろんですが、接している道路幅や周りの建物、コンビニの近さ…などなどひとくくりに立地と言ってもいくつかの要因が考えられます。

RCの前面道路は申し分が無い広さなのですが、アパートの方はそこまで広くはありません。

しかし駐車場を取るために建物を道路から下げて造っているので、広々とした感じにはなっています。

またどちらの物件も近隣の建物は立て込んでいないところで、建物の並びも非常に感じがよいため、内見に来て下った方に好印象を与えることができています。

特にアパートは安い土地に建てて利回りを高く持っていく関係で、近隣に古い建物が建っていたり建物が立て込んでいたりするところに建てられたりしていることがあります。

コロビビが購入を検討して見に行ったアパートのいくつかは、アパートの前の道はまあまあの広さなのですが、駅からアパートに向かうまでの道が狭いところを歩かなければならないところもありました。

また旗竿地に建てられたアパートも多く、
「引っ越しが大変そうだな。」
と感じることもありました。

考えてみるとコロビビ保有の物件は、どちらもこういった心配はない訳です。

同じような利回りで販売されている新築アパートでも、こうした立地の違いをしっかり見極めていく必要があると思います。

コンビニ等の施設のチェックは皆さんされていると思いますが、駅からの近道がどんなところを通らなければならないのかのチェックはされているでしょうか?

これは結構大切だと考えています。

今どきの若者は物件を決めるときはそこまで考えないものですが、若い女性はやはり住んでみると気になるものです。

もし新築ゼロゼロ物件の場合は、簡単に転居されてしまう可能性は大きいです。

パーフェクトな物件はありませんので、どこかで妥協はしなければならないのですが、その場合は入居付けが難しくなることも想定しておかなければなりません。

立地は変えることができない訳ですし、入居にダイレクトに影響するので、ここはしっかり検討することが必要だと痛感します。

実際経営してみて感じる物件の力の差。
凄く大きいので、次回もこのことについて書いてみます。
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続・空室の不安再び

前回はコロビビより2~3年前に不動産投資を始めた成功大家さんの物件が、予想より空室が多いことで焦ってしまったことをお知らせしました。

不動産投資に空室リスクは付きものですが、それがコロビビの想定よりも数年早くやってきているということで脅威と考えているのです。

しかも空室の不安が高まったのはそれだけではありません。

先日もお伝えした通り、同じエリアの新築アパートが、敷金・礼金無しで募集をしていたことなのです。

もちろん少し駅より離れている立地ではあるのですが、それでもこれまではしっかり敷金・礼金が2か月取れていたエリアだったからです。

築3年のコロビビのアパートでも、この春の入居では礼金2か月で決め手頂いていました。

なのに他のアパートとはいえこれは心穏やかではいられません。

そして最後の不安の種は、コロビビのRCのあるエリアの状況です。

お陰様でこの春の入居は新築時と同じ条件で決めて頂いたのですが、同じ時期に竣工した他のマンションは既に初期費用などの手直しが行われていたり、繁忙期を過ぎた今でも空室であったりするのです。

それだけでなく今春竣工したマンションなどは未だに半数が空室だったりするのです。

この辺りの話は以前も書いたことがあるので繰り返しになってしまいますが、昨年とは状況が違ってきているのをひしひしと感じます。

これまでも竣工してすぐに満室にならないマンションはありました。

でもそれは竣工時期が秋だったりしたからであって、半年もすれば繁忙期が来るのでここで満室には出来ていたのです。

ところが今年は繁忙期が過ぎても空室が目立つマンションが数棟見受けられるのです。

立地や間取り、設備、家賃共にそこまで問題があるとは思えないマンションがこのような状態…。

例えば鉄骨造りだったり立地や間取りが悪かったり、家賃が相対的に高かったり…というのだったらコロビビも不安にならずに済むのですが、これらのマンションが来年の繁忙期にはライバルとなってしまう訳なので厳しいです。

供給過剰だということは以前から言われていたことですが、実際このように問題が無さそうなマンションの空室の数を見せられるとかなり深刻だということが分かります。

なのに未だに新築マンションは建ち続けているのです。

いくら人口が増えているしかも人気のエリアと言っても、これでは近い将来家賃の値崩れが起きても不思議ではありません。

その前兆が敷金・礼金など初期費用の見直しなのでしょうね。

今から新築で不動産投資を始めようとしているサラリーマンの方は、この辺りを十分理解してから始めないと、利回り5%なんて下手すると実質1%台…なんてことになるかもしれませんよ。

そんな中でも新築RCが3~4%台で売れていっています。
売れるから建てるので、暫くこの状況は続きそうですね。
はあ~っ、ため息が出ます。
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空室の不安再び

昨日成功大家さんの物件が、繁忙期を過ぎた時点で空室が多いことについて書きました。

その大家さんは複数棟持ってらっしゃるので大丈夫なのでしょうが、これがコロビビみたいな弱小大家だと大問題。

成功大家さんと同じようにほぼフルローンなので、返済比率が高いのです。

なので空室は即、返済の不安に結びつく訳です。

成功大家さんはコロビビよりも2~3年前に不動産投資を始めてらっしゃいます。

つまりコロビビの物件も2~3年後は同じような空室の恐怖が待ち構えているということなのです。

それでもコロビビも少ない戸数とはいえ複数棟持っています。

つまり分散投資はできているので、一棟しか持っていなサラリーマン投資家の方と比べるとリスクは多少減らしていることにはなるのですが、一番心配なのは新築に特化しているということです。

つまり築年数が同じことになるので、物件の実力が落ちてくるペースが同じということなのですよね。

そろそろまた新築を手に入れるなら話は違ってきますが、今の高騰した市場ではちょっと無理…。

ということで、暫くはこの手持ちの物件を満室経営していくしかありません。

でも不動産投資を始めたころは、築浅物件にここまで空室が出るなんて想定していませんでした。

もう少し築古になれば空室が増えてくることは想定していましたが、そこは家賃値下げやセルフリフォームなどで対応するつもりでした。

もう既に想定が狂ってきているのですよねえ。

…と言っても今はまだ空室で苦しんでいると言う訳ではないのですが、これがいつ襲ってくるかわからないというのが恐怖です。

今は中古の利回りも高くないので比較すると新築の方がいいのですが、新築に特化して投資をしている者としては、
「新築なのに入居付けに苦戦すると、取れる対策が限られてしまう。」
という弱みがあることを痛感しています。

先輩大家さんの物件も新築の空室に申し込みがあったものの、その方の属性を考えて断られたそうです。
その大家さんは返済比率が低いのでそんな余裕があるのですが、コロビビはそんな余裕はありません。
この差はおおきいですねえ。
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アウトソーシングでうまくいけばいいけど…

サラリーマン大家なら、不動産投資の旨味は、アウトソーシングによって自分の労力や時間を費やすことなくCFを得られることだと皆さんおっしゃいます。

それはその通りです。

この不動産投資ブームに乗って何棟も手に入れられて、成功者となっているサラリーマン投資家の方は実際何人もいらっしゃいます。

しかしひょんなことからその中の一人の物件の募集広告をネットで見ることがあったのです。

繁忙期が過ぎたこの時期にこの空室の数はちょっとヤバいかも…と思いながら見ていたのですが、(もっとも数棟保有されているので、他のアパートが満室ならヤバいことは無いのでしょうが…)もっとヤバいと思ったのは、そのネット広告の写真です。

普通仲介業者なら、いかにその部屋を魅力的に見せるか考える筈なのです。

実際コロビビのアパートの写真を撮りに来てくださった仲介業者さんは、お若い方だったのにすごくいい写真をネットに出してくださっていました。

なのにその写真は部屋の掃除が行き届いていない状態で撮られていたのです。

ちょっと「?」となってしまう写真なのです。

綺麗な写真を見て現地を内見すると少し古さを感じてしまう…なんてことはあるでしょうが、薄汚れている状態の写真をアップするなんて…信じられません。

築浅なのにこんな写真があるだけで、
「空室が多い原因は、あまり清潔じゃないからかも…」
なんて思われそうです。

アウトソーシングをするなら、信頼できるチームを手に入れることが最低条件。

相手はプロだからと言っても、任せっぱなしというのは危険もあるということのようです。

このところ本業が忙しく、毎日更新できていないにも関わらず、訪問頂きありがたいです。
今日も庭の手入れで一日が終わってしまいました。
でも花の苗が安くで手に入れることができたので、何だかルンルンです。
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はあ、よかった競合しないで…

コロビビ所有のRCがあるエリアは、今も新築マンションが次々に建てられています。

この夏竣工予定の大型マンションも入居者募集が始まりましたが、これが建設されているとき
「間取りや家賃がコロビビと競合するような部屋だと、脅威だなあ。」
とハラハラしていました。

しかし20平米台の1Kと分かった時には本当にほっとしたものです。

募集の内容を見ると、なかなかいい感じの設備です。

1Kなので玄関扉を開けるとすぐにキッチンですから、あまりいい間取りではないのですが、これまでの1Kのようにキッチンが狭い訳ではないので、ちょっといい感じです。

その分部屋が若干狭くなっていますが、部屋に寝に帰るような若者にとっては構わないのかもしれません。

何よりこのエリアの30平米台の1LDKの家賃と比較すると2万円以上安いので、このあたりの家賃が払える若者の層はかなり多いのではないかと思います。

多分20年もすればこの広さは狭小物件となって競争力は落ちるのでしょうが、戸数が多いので築古になれば家賃を下げて募集をすることで採算は合うのではないかと思います。

それにしてもこれが1LDKでなくてよかったです。

コロビビの物件より駅にも近いし設備も最新、家賃も同じぐらいとなれば、豪華なエントランスの大型マンションの方を選ぶ人の方が圧倒的に多いでしょうから…。

あ…でも人の出入りが多い大型マンションを嫌う人も中にはいる筈なので、小さなコロビビのマンションも生き残る道はあるかな?

まあ、とりあえずこのところの新築マンションは建設費の高騰で1LDKでは採算が取れなくなっているようなので、少し離れたエリアでないとほとんど建設されなくなってきました。

ちょっと胸をなでおろしているコロビビでした。

さてGWが終わって、何だか疲れが出てきたコロビビ。
庭の手入れは大変でしたが、綺麗に咲いている花を見て、ひとりで満足しています。
今日はちょっと一休みしようかな?
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これって、「不都合な真実」じゃない?

繁忙期が過ぎて入居状況をリサーチしていると、昨今はどうしてもネガティブな話になってしまいます。

明らかに供給過多のせいなのですが、これはコロビビのエリアだけのことではないですよね。

金融庁も日銀も、不動産投資向けの融資の実態について警鐘を鳴らしていることは、皆さんもご存じの通りです。

ブログなどでも不動産投資やアパート経営について、厳しい現実や意見が書かれたブログも増えてきました。

コロビビが不動産投資を考え始めた6,7年前は、そんなブログはあまり見当たりませんでした。

コロビビとしても始める前なので、ネガティブな情報も集めておきたいところでしたが、そんなブログはなかなかありませんでした。

どちらかというと始めたばかりの人のブログが多く、そうなると期待を込めて状況を見ているのでネガティブな思考では書かれていないのですよね。

しかし5年ぐらい前からは、イケイケどんどんみたいなブログが増え始めました。

不動産投資ブームが始まった頃です。

中古市場も活況を帯びてきて、確かにキャピタルゲインを得た人も増えてきました。

なので景気のいい記事も増えてきたのでしょう。

そして気を付けておかなければならないのは、その中にコンサル的な意図がある記事も入っているということです。

不動産投資ブームで一番儲けるのが、アパートメーカーと仲介業者、そしてコンサルタントだというのは自明の理。

不動産投資では動く金額が大きいので、この人達はリスクなく大金を手にすることができるのですが、今不動産ブームに冷水を浴びせるような情報が出てきているので、内心穏やかではないでしょう。

しかも5年前と比べたら空室が増えてきたのも明らかな事実。

広告料が経営を圧迫し、当初の利回り通りの利益が得られない状況がサラリーマン大家予備軍に知られてしまうのは不都合なのでしょう。

今コインランドリー投資の内情をスワローズさんがブログに書いてらっしゃいますが、こんな情報が広がってしまうと大手コインランドリーのフランチャイズもまずいと思うでしょうね。

これらのネガティブな情報は、その人がネガティブな思考を持っているからではなく、事実だから書いていることです。

もちろんこんな状況の中でも成功している投資家はいらっしゃる訳ですが、素人がその人と同じステージに行けるなんてことを考えること自体が甘いですよね。

これから不動産投資を始める人は、自分に都合のいい耳障りの良い情報だけを集めるのではなく、自分に「不都合な真実」も併せて考えていかれることをお勧めします。

そしてできれば長く大家として成功されている元サラリーマンの方の意見に耳を傾けてみてください。

そこに素人大家の本当の成功のヒントがあるのかなと思っています。

ここのところずっと温泉に行っていません。
休日も色々忙しかったからです。
季節がいいときに行っておきたいのですがねえ。
リタイアしたらそんな生活もできますね。
あと数年の辛抱です。
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格安戸建に広がる妄想

中古物件を探していても、今は滅多に現調には行かなくなってしまっていたコロビビ夫婦ですが、狙っていたエリアに格安戸建が出たので行ってみました。

…といっても、本当に買う気なんかないのです。

でも立地は悪くないし、まあ敷地が狭いのがネックですがそれにしてもどうしてこんなに安いのか、理由を知りたかったのです。

…で、行って見てみると、思ったより建物の状態は悪くありません。

ちょっと行ったところに中くらいの商業施設もあるし、住むには悪くない立地です。

駐車場が狭いので、これでは軽しか入らないのが弱点ではありますが、それでも安い理由とは思えません。

まあ分かったことは、再建築不可ではないもののそれと同じぐらいの悪条件があったからでした。

しかし隣の家も空き家のようでしたから、こっちも使って何とかならないかと色々妄想を始めました。

「こっちをビルトインガレージにして、こっちに玄関を造って…」
なんて実際はやりもしない建築を考えていくのです。

実際両方の中古戸建がうまく手に入ってリフォームなり再建築なりをしても、利回りはさほど出ません。

場所が悪くないので、新築で売り出せばそれなりの儲けは出るかもしれませんが、ちょっとリスキーなのでそこまでやるつもりもありません。

なのについ色んな案を考えてしまうのです。

バカですねえ…でも妄想するだけでワクワクしてしまうのです。

遂には資金繰りまで考えてしまう始末。

ホントに物件バカのコロビビでした。

入居付けが一段落するとどうしても物件の物色に目がいってしまいます。
でももちろん今は買い時ではないので、じっと我慢の時期なのですが…。
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キャンペーン空しく…

例の大手デベロッパーの家賃10%割引キャンペーンの結果です。

キャンペーンは4月30日までだったのですが、コロビビのテリトリーにある対象物件は今日の時点でも入居募集をしていましたから、効果はなかったようです。

入居募集の幟がまだ立ててあったので、
「ああ、やっぱり申し込みはなかったんだなあ。」
とは思っていたのですが、念のためにネットで募集状況を確かめてみました。

もちろん引き続き募集をしていたのですが、その際に驚いたのが、近隣の他の物件も結構空室が多いということです。

コロビビのテリトリーは地主さんが多いエリアというのは知っていたのですが、
「え?あの建物も大〇建〇の建物なの?」
と驚くような立派なRCもありました。

決して家賃も高くないし、建物や部屋も立派で使い勝手もよさそうな間取りです。

エレベーターもあって設備も最新のもの…デザインも悪くありません。

もちろん新築ではないものはゼロゼロ物件になっていたのですが、それでもこの時期に空室のままです。

安普請の築浅ファミリー物件の出入りが多いなあとは感じていたのですが、RCでも単身者用は供給が需要を上回っているからどうしようもないのでしょうね。

地主さん物件なので土地代はかかっていない筈…なので建築費だけなのですが、この建築費に多くの利益が載せられている筈なので、オーナーとしても空室が長期に渡ると痛いでしょうね。

もちろん家賃保証になっていることでしょうから、しばらくはオーナーの腹は痛んでいないでしょうけれど、家賃下落などの交渉があることでしょうから、最初提示されたシミュレーションとは違ってくることでしょう。

こんなエリアでコロビビみたいなサラリーマン大家が戦おうなんて考えちゃあいけませんね。

空室の多さにちょっとビビッてしまったコロビビでした。

昨日のブログはタイトルを見て訪問された方が多かったようです。
期待されたようなアクシデントが起きた訳ではなかったので、ちょっとがっかりだったでしょうか?
人の不幸は蜜の味…と言いますが、不幸でなくても成功でもありません。
そんなコロビビのような投資家さんは多いのではないでしょうか?
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こんなことになるとは…?

ここのところあちらこちらで新築なのに入居付けに苦戦している物件の記事を書くことが続いています。

これは繁忙期が過ぎた時点での入居状況をリサーチしているからなのですが、毎年行っているこのリサーチ、今年は特に状況が芳しくないのです。

コロビビ保有のRCがある超激戦区は、竣工しているのに半分も埋まっていないマンションがいくつもありますし、一割しか埋まっていないマンションさえあります。

アパートがある人気駅近のエリアでは、立地が良くない新築アパートがゼロゼロ物件になっていることをお伝えしました。

コロビビが購入を検討していた4年前は、全くこの事態は予想できていませんでした。

あの時もこのエリアの繁忙期前と繁忙期後の新築物件と築5年を過ぎた物件の入居状況をリサーチしていました。

その時は新築であれば敷金・礼金が2か月取れていて、竣工前後には満室になっていたのです。

築5年になると空室はありましたが、これも家賃次第では入居させることができるという感触はありました。

もちろん立地次第ですが…。

あの時もその後建てられる新築アパートに入居を奪われることは予想できましたが、コロビビのアパートよりも駅に近い土地にはそこまでアパートは建たないだろうとも予想していました。

それは既に地価が上がってきていたので、利回りが合わないだろうと考えたからです。

しかも既に地主さんが持っている土地はもう少し駅から遠いところになるので、地主系大家さんとの戦いもないと考えました。

この予想は概ね当たっていますので、コロビビのアパートの優位性は保てています。

管理会社さんのお陰で今でも新築時の家賃で礼金2か月の条件を保つことができています。

しかしちょっと遠くの新築アパートがゼロゼロで募集する事態になっていることは予想できていませんでした。

またRCの方でも、ここまで新築マンションの空室が出てくるなんて考えていませんでした。

5年前コロビビなりにいろいろ情報を集めて不動産投資始めた訳ですが、その2年後あたりから異常な不動産投資ブームになり、明らかに供給過剰な状態に…。

お陰様で今のところはこの3年間、ほぼ満室状態で経営させて頂いていますが、それでも先行きは明るくありません。

こんなことになるとは…と思っているのはコロビビだけではない筈。

しかし撤退する状況ではないので、これからも満室状態を保てるよう、あの手この手を打っていくつもりです。

そんな中でも生き抜いていく大家力を高めていきたいと思います。

最近新しい方が訪問してくださっていて、有難いです。
既に不動産投資を始めてらっしゃる方も、先行きに不安が出てきているときだと思います。
その人その人によってステージが違うので、コロビビみたいな素人はどんな感じで経営しているのかを参考にして頂ければいいと思っています。
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も、もぐら?

実家の貸家は、息子が使う予定なので、今は空き家になっています。

以前雑草対策に防草シートと敷砂利を使ってDIYをしておいたのですが、まだ全面を施工した訳ではありません。

なのでそこは雑草だらけになっているんじゃないかと考えて、先日作業に行ってきました。

防草シートを敷いたのは昨年の夏。

費用は材料代2万円程度でした。

さてその効果は…というと…

うん、まあまあでした。

レンガを敷いたところはレンガとレンガの隙間から、少しの雑草が出ていましたが、簡単に抜けます。

敷砂利のところは2か所雑草が出ていましたが、上出来ではないでしょうか。

とある種類の雑草だけが出ていたのですが、これは防草シートを突き破って出てしまうぐらい強いようです。

雑草対策を施していない部分はもう悲惨です。

花も咲いて白い綿毛もでていたので、
「これが庭にばらまかれたら…」
とぞっとします。

早速綿毛が散らないように気を付けながら草取りを始めました。

でも…?

何でしょう、この違和感…。

芝生が妙にふわふわしています。

よく見るとトンネル状に盛り上がったところとくぼんだ所があります。

雑草で覆われているのでよく見ないと気づきませんでしたが、盛り上がりは壁際に沿って続いています。

何だろうと思ってその盛り上がりを壊してみると、その下には穴が開いていました。

「も、もぐら?」
と思いましたが、この日は時間が無くモグラ駆除剤を買いに行く暇がありません。

仕方が無いので、今日は雑草を取って次回モグラ駆除をすることにしました。

しかしこの家に住んでいるころモグラなんて一度も被害に遭ったことはありませんでしたし、昔は周りは田んぼがあったものの今は住宅街になっています。

それなのにもぐら?

帰宅してネットで調べてみると、やはりモグラのようです。

人が住まなくなったから出るようになったのでしょうか?

雑草の方も対応しないといけないなと思ってはいたのですが、まさかの被害…。

う~ん、家を保有していると面倒なことも色々出てきますねえ。

GWは訪問者も減ると他のブログの方が書いてらっしゃいましたが、それにも関わらず読んでくださり有難いです。
今日もせっせと草取りして、腰を痛めたコロビビでした。
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狙っている土地の地主さんと…

コロビビが最後に建てたいと思っているファミリー物件の候補地(エリア)は二つ。

一つは駅近で商業施設も近いのですが、なかなか土地が出ないエリア。

ただしここはまだ地価はそこまで上がっていません。

…というのも少し郊外になるので、まだまだ開発途上といったエリアなのです。

もう一つは文教地区で地価も高騰しているエリアです。

なのでこっちの方は建築費も含めるとかなりの金額になってしまいます。

けれど人気のエリアなので、強気の家賃でも入居は見込める地域なのです。

でもこちらもなかなか広い土地は出ません。

しかしひょんなことからこのエリアの地主さんお二人と知り合うことができました。

古くから賃貸業もされているので、知り合いになったからといってこの筋から土地を入手できる可能性はあまりありません。

でも親しくなることで損になることはありませんし、あのエリアの賃貸業に実態などを教えて頂ければ有難いことです。

まだ単なる知り合いの段階ですので、これから親しくして頂けるようにしないといけません。

けれどお一人は、既にコロビビの知り合いから話がいっているみたいで、こちらに好意を持って頂けているようです。

その関係であちらから声を掛けて頂いて驚きました。

昨日も不動産業は人と人とのつながりで成り立っていると書いたばかりですが、いろんなところでつながっているんだなあと感じます。

ただこのつながりも目先では何も約束されてりるわけではないです。

でもずっと欲しかったエリアに土地をたくさん持ってらっしゃる方につながりができたということは、有難いことですね。

やっぱり…というかGWなので当たり前ですが、渋滞に巻き込まれました。
で、少しルートを変えて、遅くに自宅に戻るようにしたので、渋滞を回避できました。
そのせいで、帰宅が遅くなっちゃいました。
明日はゆっくり家でくつろぐことにします。
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いつの間にか新築ゼロゼロ物件に?!

繁忙期が終わって、色んなエリアの入居状況をリサーチしているコロビビ。

久しぶりに保有しているアパートのエリアの状況を見てみました。

ここはコロビビ保有のRCがある超激戦区のエリアと違い、人気駅ではあるのですが、まだ新築マンションがバンバン建つという状況ではないようです。

どちらかというと6~8戸のアパートが主流のエリアなのですが、ここにきて、新築なのに敷金・礼金が取れなくなっている物件が出てきました。

取れても一か月分という物件も増えています。

これらの物件は駅から少し遠かったり、20平米台の部屋だったりするので、コロビビのアパートと比べると競争力が劣る物件ではあります。

しかしコロビビの方は築3年で礼金2か月取っているので、初期費用に余裕が無い人にとっては、少し駅から遠くてもゼロゼロ物件の方を選ぶこともあるでしょう。

そう考えると脅威です。

こうなるとコロビビの方は敷金・礼金が出せる法人契約でないと入居が難しくなってしまうからです。

アパートメーカーとしては表面利回りが下がるのはまずいので家賃は下げられない訳で、だから初期費用を下げることになるのでしょうが、その上で広告料を取るとしたら、オーナーは初っ端から
「こんな筈じゃあ…」
と思ったことでしょう。

もしかしたらゼロゼロの場合は広告料は取らないのかもしれませんが…どうなんでしょ?

ゴールデンウィークというのに貧乏暇なしなのか、つい色々働いてしまいます。
庭の手入れ、部屋の片づけ…等々
リタイアすればいつでも出来るのでしょうが、今やらないといけないことも多く…
でもストレスにはなっていません。
働くのが健康の秘訣なのかもしれません。

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近隣の方から情報収集

以前
「狙っていた土地が二つ売りに出ていた。」
という記事を書きました。

これは人気駅近にお住まいの方と、とあるご縁で親しくさせていただいていたのです。

そして、そこの一人暮らしのお年寄りが転居されるときは是非家を売って頂きたいという旨のお話をさせて頂こうとした矢先に、もう売却の話を進めてらっしゃったのです。

まだまだお元気だったので、コロビビはそんな話を切り出すのも失礼かなあなんて思っていたのですがねえ。

もう一つはコロビビが手を出すには今は地価が高すぎて難しいかなあという土地でした。

更に銀行の融資も厳しくなってきているようなので、自己資金が足りません。

なのでどっちにしても手に入れることはできなかったという土地です。

こんな情報は実は近隣の方からも教えて頂いているのです。

先日もご近所の方とおしゃべりしながら、いろんな情報を頂きました。

古くから住んでらっしゃる方は、そこの土地の持ち主の家族構成や土地を手放した状況などをご存じなのです。

特にこのエリアは昨今賃貸物件がどんどん建っていて、民家が取り壊されていっているのですが、まだまだ一人で住んでらっしゃるご高齢の方も多いのです。

こんなところの土地を狙ってアパートメーカーが営業をかけているのでしょうが、との土地を手放すかどうかは、そのご家族の状況によって違ってきます。

それをこうして親しくなることで教えて頂けるのでホント有難いです。

もちろんそれで簡単に土地が手に入るとは限りません。

しかしひょんなことで、話が進むこともない訳ではないこの業界。

不動産業は人と人との繋がりで成り立っている事業なので、こうした関わりは大切だなあと思います。

今日まで仕事が入っているので、実際のゴールデンウィークは明日から。
行動が遅くてホテルは既に満室で、日帰り旅行になってしまいました。
無理が無いようぼちぼち行きますね。
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5%台だったのに家賃見直し?

今一棟ものの新築マンションの表面利回りは5%台から4%台になってきています。

中には3%台なんてものもあって、ここまで来たか…という感じです。

しかし1年前5%台で販売されていたマンションが完成して、この繁忙期を過ぎた後、満室になっているかというと…

やはりなっていませんでした。

このマンション、すぐに売れたものの、コロビビは
「この部屋の広さでこの家賃はちょっと高めだよなあ。」
と思っていました。

でも利回りを高く見せるために家賃をふかした…とまでは言えないレベルでもあります。

つまり立地や部屋のグレードさえ高ければ決して無理な家賃ではないからです。

しかしこの時期満室どころか、家賃や初期費用を下げて募集がされていました。

これは厳しいです。

きっとローンの支払いが始まってしまって、何としてでも部屋を埋めなくてはならなくなったのでしょう。

20平米台の広さに無理やり1LDKをい入れ込んだ間取りというのは、ちょうど一年前ぐらいから乱立していたので、こんな結果となってしまったのでしょう。

これも利回りをよくするために、一部屋の広さを削り戸数を増やす傾向が出てきた頃です。

しかしみんながこれを始めたので、これまた同じような間取りと同じような広さの部屋が供給過剰となり、少しでも立地やグレードが劣る物件は淘汰されてしまうのでしょうね。

これでこのマンションの表面利回りは5%を切ることになるかもしれませんし、実質利回りはどれくらい下がってしまうことでしょうか。

購入したオーナーは、まさかこんな事態になるとは思ってもみなかったでしょう。

こういった物件が数年後売りに出てくるかもしれませんね。

ソニーの経常利益が数年ぶりに黒字に…
好きな企業だったし今でも株を保有しているので、この調子で回復して欲しいですね。
でも好きだった頃とは企業風土も変わってきているんでしょうけれどね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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