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Archive | 2017年04月

家賃値下げキャンペーンの影響は?

先日、「大〇建〇による家賃10%値下げキャンペーン」について書きましたが、大家さん仲間でもその影響については話題になっていました。

大手がこんなことやってエリアの家賃相場を崩していくと、結局自分たちの首を絞めることになります。

でもそんなことお構いなしなんですね。

あれだけの経常黒字を出している企業なのに…デス。

社会への貢献を考えるような企業ではないでしょうかねえ。

もともと社会的責任などを考える企業だったら、自分たちのお客様である地主が土地を手放さざるを得ない状況に追い込むようなことを続けたりはしないでしょう。

先日もこのブログに
「繁忙期が過ぎたこの時期に、入居募集の様子を調べるといろんなことが分かる。」
と書きました、まさか大手の状況がここまでになっているとは思いませんでした。

う~ん、でも確かに入居者様募集の幟は目立っていましたよねえ。

築浅で建物も一見豪華だし、まあ立地はそこまで良くないけれど、めちゃくちゃ悪いってわけでもない物件です。

先日書いたD何とかみたいに家賃が高い訳でもありません。

あれだけCMも流しているし、近くには大〇建〇の路面店もあってしっかり仲介の営業もできそうな体制は取られているのです。

なのに空室が目立つということは、明らかに供給過剰ということなのでしょう。

ここよりいい立地のアパートやマンションはゴロゴロしているし、そっちにも空室は沢山あるので何もわざわざ立地が良くない物件を借りる必要はない訳です。

このキャンペーンももう終わるわけなので、それでも幟が無くなっていないようだったら、こりゃ大変ですねえ。

なんて余裕のコメントをしていられるのも今のうち…来年はコロビビだって空室が出れば同じような目に遭うかもしれません。

さて、このキャンペーンの効果が出るのか、コロビビが普段通るところにもキャンペーン対象の物件があるので、結果を報告しますね。

満室で迎えられるゴールデンウィークは気楽ですが、空室がある状態なら楽しむような気分にはなれませんね。
これがメガ大家さんならそんなことは無いのでしょうが、弱小大家だと一部屋でも空室だと厳しいです。
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ほらやっぱり…大〇建〇も家賃値下げ

先日の「ほらやっぱり…D何とかって家賃高くね?」の続きを書こうとしたら、「大〇建〇の家賃値下げキャンペーン」のことを知りました。

家賃10%のキャンペーン期間は、4月14日から30日までなのだそうですが、この期間に契約すれば約一年間家賃が10%割引になるそうです。

一般の人からすれば、
「どうせ借りるなら一年間だけでも家賃が割引になるならお得な方がいいよね。」
となるのかもしれません。

実際の値下げ金額は敷金・礼金一か月分程度なので、例えば敷金・礼金を一か月取っている物件であればゼロ・ゼロ物件と同じことになります。

流石に築浅でゼロ・ゼロ物件にしちゃうと、不人気物件と思われそうですし、大家さんから広告料を手出ししてもらうことになっちゃいます。

サブリース契約ではそれはできないでしょうから、家賃割引で何とか入居者を確保しようという作戦なのでしょうね。

早速コロビビのテリトリーを検索してみたら、案の定、これって入居付け厳しいよね…という物件がそのキャンペーンの対象になっていました。

それは、大学生の入居を見込んで一時期大量に建てられた地主さん物件と
「このデザインって、住みにくいよね。」
と思っていた新築物件です。

大学近くの物件の周りにあるサラリーマン大家が建てたようなアパートは、5年が経ったので一斉に売りに出ています。

しかし地主さん物件はアパートと比べると土地も建物も大きいので、売りに出してもそうそう買い手も付きませんし、先祖代々受け継いてきた土地に建ててまだ数年しか経ってないのですから、何とか入居率を上げて凌いでいきたいところでしょう。

実際その物件がどんなサブリース契約になっているかは分かりませんが、こんなキャンペーンを全国的にやっちゃうと、10月に出た金融庁の言っていた懸念が事実だったってことを証明しているようなものです。

それでもやらざるを得ないのですよね。

ちょっと前はレ〇パ〇スの集団訴訟の話題もありましたし、確実にサブリースの問題がクローズアップされてきているのですが、それでも着工件数は着実に伸びているって…

う~ん、恐ろしいですねえ。

ゴールデンウィーク突入ですね。
でも庭の手入れ+放置している実家の草取りに行かないといけないのでゆっくりしている暇はないですね。
貧乏暇ないとはよく言ったものです。
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アプリで始める〇〇の実力は?

今若者をターゲットにしている新築アパート投資の会社ががいくつも出てきています。

その一つの実力ってどうなのだろうと思っていました。

ここまで新築アパート投資がブームになったのは、その会社が立地のいいところの土地を掘り起こし、デザインのいいアパートを銀行融資込みで販売するからです。

更には入居付けに強いかどうかが結局はカギになってきます。

それがこの会社はどうなのだろうと思ってホームページを見るのですが、あまりその辺りは見えてきません。

派手なCMだけは目立つのですが、肝心のアパートのデザインはそこまでいいとは思えませんでした。

実はこの会社は既存の大手の会社が運営しているようなので、もう少しデザインには期待していたのですが、外観を見る限りではあまり凝ったデザインではありませんでした。

また販売している土地ですが、これもいいものは既に売れていて、今販売されている土地は首をかしげるようなエリアでした。

既存の新築アパートよりも何か強みを持っているのかもしれませんので、ホームページを見ただけで判断してはいけないとは思います。

例えば他の会社が今6%台で販売しているところを8%台で出しているのならば、多少デザインが悪くても有りだと思います。

でも表面利回りを前面に広告に出していないところを見ると、そんなことはなさそうですね。

また入居率も前面に出してはいません。

本当は後発の会社だとこれまでの実績は築浅物件ばかりでしょうから入居率も高い筈です。

でもこれも売りにはしていませんでした。

結局は、若者をターゲットにして新規の客を取り込む戦略なのかもしれませんね。

若い方でしっかり勉強されている方も多いですが、中には安易に新築アパート投資に手を出して、すぐに撤退している人も多いです。

それでも今の売り手市場では、損失は100~200万で済んでいるので、高い勉強料を払ったということでしょうか。

しかしこれからはそんなに高値では売れないので、売却しようにも残債は消えず売るに売れない…という状態に陥る人がおおくなるのでは?と思っています。

そんな時に首をかしげるような立地のアパートを定入れてしまうと…う~ん、かなり厳しいですね。

しかもそれを遠隔投資するとなれば、経費も掛かるし入居付けも難しいです。

その会社の空室室がどの程度なのかをしっかり情報を掴んでから契約しないといけないのではと感じます。

それでもその数字は今までの実績なので、これからの入居状況を保証するものではないということは言うまでもありませんが…

あっという間にゴールデンウィーク突入ですね。
コロビビはこの間自宅の庭の手入れに明け暮れそうです。
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ほらやっぱり…D何とかって高くね?

以前コロビビのテリトリーにCMでもおなじみにD何とかっていう有名ブランドのアパートが数件販売されていることをこのブログでも書きました。

それも4%台の利回りで…!

場所はコロビビがファミリー物件を建てたいなあと思っているようなエリアで、地価もそこそこ高いところです。

なので高利回りにはもともとなりにくいエリアではあるのですが、それでもRCでもないのに4%台ってどうなのかなと思って記事を書いたと思います。

それでも有名ブランドですしセキュリティー賃貸を謳っているので、それこそ先日書いたような資産家がこの手の新築物件を購入するのだろうなと思っていました。

案の定、この物件は全てほどなく売れて、今年の繁忙期には入居者募集がかけられていました。

しかしその家賃が相場と比べて高いのです。

ここまでのことを以前の記事に書いたと思います。

それでもブランド力で満室に持っていくのだろうなと漠然と考えていました。

だって、高い家賃で満室にしてようやく利回り4%台なのです。

まさかそれを下回るなんてありえないよね…と思っていたから当然満室にするもんだと思っていたのです。

でも繁忙期を過ぎてその物件の近くを通ってみると、いまだに「入居者様募集中」の看板が…。

やっぱりね、いくらブランド力があったとしても、セキュリティーが高いといっても、あの家賃じゃあ満室に持っていくのは至難の業です。

…てか、セキュリティーの費用が家賃に乗っているのでどうしても近隣と比べて家賃が高くなっちゃうんです。

あ…、長くなりそうですね。
続きはまた…。

以前も書きましたが、この時期エリアの入居募集状況を調べると面白いですよ。
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コインランドリー事業の危うさ

このところ有名ブロガーさんが、コインランドリー事業についてのご自身の体験を赤裸々に教えてくださっていて話題になっています。

昨日は狼さんも取り上げてらっしゃいましたし、狼さん自身も何度かコインランドリー事業の危うさについては書いてらっしゃいました。

コロビビももう二年前になるでしょうか、コインランドリー事業についてレクチャーを受けたことをこのブログにも書いた覚えがあります。

あの時は有名フランチャイズではなくもともとコインランドリーの機械をリースしている会社の提案をお聞きしたのですが、それでも参入障壁の低さが気になっていました。

案の定、この二年間で有名フランチャイズのコインランドリーは雨後の竹の子のごとく増え、今はもうカフェなどを併設しているお洒落な店舗も登場しているような状況になっています。

後発の店舗に客を奪われる恐怖は、新築アパート経営によく似ていますが、恐怖はそれより深刻だろうと想像していました。

しかし有名ブロガーさんの記事にはそれ以前の問題点がいくつも挙げられていました。

他の投資家さんより格段にいい条件で始められたのにも関わらず、毎月10万の赤字だというのです。

これはかなり甘いシミュレーションをフランチャイズ本部が提示していたことを意味します。

これに前述した後発の競合店が登場すると、もう立て直しすることは不可能です。

私も6年程度で初期費用が回収できるという提案を受けていましたが、赤字ではそれも不可能だということです。

そもそも「回収できた後は、これだけの収入が全て手に入るのです。」なんて説明もまやかし。

フランチャイズ料や高額な洗剤の購入費、また人を雇って清掃や集金をするなら人件費もかかってしまいます。

「日本の製品は優秀なので30年は持ちます。」
なんて話をまともに信じる人なんていませんよね。

競合店の新品の機械と勝負するには10年後また新しい機会を導入することになってしまいます。

まあそれでリースって提案になった訳ですが、リースだともちろん6年で初期費用が回収できるって話とはまた別の話になってしまいます。

もちろんみんながみんな失敗するってわけではなく、立地さえよければ需要は確実にあるので成功されている方もいらっしゃるのでしょう。

でもフランチャイズの本部が確実に儲かる仕組みになっていることは間違いないということと、撤退するときにかなりの痛手を負ってしまうということは否めません。

ブログでこのようなマイナスの情報を発信していただけるというのは、ホントに貴重なことです。

投資は自己責任と言いますが、そのためには多面的な情報を得られることが大切になってきます。

コロビビの記事と違って体験に基づく話は具体的な数字が挙げられているので、大変分かりやすいです。

今検討中の皆さんも是非いろんなところから情報を集められることをお勧めします。

コロちゃんのことで大家仲間の方から温かい言葉をたくさんいただきました。
とても嬉しかったです。
これからもどうぞよろしくお願いします。
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利回りが高いと思っていたら…

購入することは無いのに、毎日中古物件のネット検索を続けているコロビビ。

住んでいるエリアでは首都圏の投資家さんの遠隔投資もよく見られます。

でも気を付けないといけない物件があります。

10%台の物件の中には、地元の投資家は見向きもしないエリアのものがあるからです。

それなのに東京の有名コンサルさんが以前このエリアの物件を、まるで高利回りのお宝物件みたいに紹介していたので驚きました。

有名コンサルさんにそういって紹介されると、何も知らない素人投資家の方は信じて買っちゃうかもしれませんね。

さて、そんなエリアと別で、高利回りで出ているエリアが二つあります。

一つは不人気駅の入居が付きにくいエリアというのが分かるので高利回りで出ているのは納得できるのですが、もう一つのエリアはコロビビもあまり詳しくはありません。

決して交通の便がいいわけではないので人気のエリアではないことは分かるのですが、どうしてここまで高利回りなのかはイマイチ分かりません。

交通の便が良くないと言っても、車を持っている人であれば高速にもすぐに乗れるし近隣の商業施設にもすぐに行けるような立地です。

なのでずっと不思議に思っていました。

そんなとき別の用件で偶然そのエリアに出向くことがあったのですが、その理由がなんとなく分かりました。

このエリア、とにかく繁忙期が過ぎたこの時点で「入居者様募集中」の幟がやけに目立つのです。

以前は、商業施設もあるし家賃も安いということで、繁華街から遠いながらも住みやすいということから人も多く住んでいたエリアでした。

しかし鉄道や地下鉄などが整備されてきたここ20年で、駅から遠いこのエリアにはだんだん人が住まなくなってきたのです。

というか、鉄道沿線の家賃も下がってきているので、利便性が高い駅近のマンションの方に人が住むようになってきたようでした。

ちょっとしたコンパクトシティ現象が起こっているのでしょうね。

もちろん昔から住んでいらっしゃる年配の方はまだまだ多いのですが衰退の色は隠せません。

とりわけ単身者の賃貸物件は、かなり厳しい状況のようです。

今の若者は車を持ちませんし、自転車や鉄道を利用できるエリアの方にシフトしてきているのでしょう。

これが車をもつ若者が多いのならば、駐車場の料金も安いこのエリアはまだ生き残る道もあるのでしょうが、今はもうそれも望めません。

まだまだ古くないアパートや鉄骨造りの賃貸物件が、空室が多いまま活用されていない様子を目の当たりにすると、「勝ち組、負け組」の実態を思い知らされますね。

賃貸物件の乱立も脅威ですが、時代の流れによる人の流れの変化も脅威です。

そんな中でも入居付けができる実力をお持ちの大家さんなら問題は無いのでしょうが、普通の大家さんでは一度変わってしまった人の流れに逆らって入居付けを成功させるのは大変なことです。

長期的な目線での立地の良さというのも、不動産投資では欠かせませんね。

ネットの物件を見ているだけでもいろんなことが分かります。
エリアエリアでの物件の価格や利回りって違うので、そんな目を養うことにもなるのかなと思って続けています。
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そうか、私は資産家だったか。

大家さん仲間のフェイスブックで、
「表面利回りは何パーセントあれば買いなのか。」
という話題が出ていました。

皆さん投資スタイルやその方の投資ステージなどで考え方はそれぞれでしょう。

コロビビみたいなサラリーマン大家さんでは、先日も書きましたが表面利回り6%台でも回していくのは結構大変です。

新築アパートでも、近隣に競合物件が乱立していれば、広告費がかさんで経営を圧迫してしまうことをお知らせしていましたよね。

しかしこれは、逆に近隣に競合物件が無ければイケるってことです。

コロビビのRCのエリアでは表面利回りは5%台が当たり前で、今では3%台になっていますが、それでも売れています。

近隣の商業地域の開発も予定されていますし、これから先も資産価値が上がるとの目論見があるのかもしれません。

それから、相続税対策ってこともあるでしょう。

フェイスブックでは、先輩大家さんが
「資産家ならば、土地値比率の高い物件を土地値運用に近い感覚で投資をするのは有りなんじゃないか。」
といった旨のことを書かれていました。
(ちょっと端折りすぎかもしれませんが、ご容赦ください。)

実はコロビビもこの感覚で投資をしていたのです。

資産家でも無いのに…ひえ~っ

これって資産家でないとダメってことじゃん。

しかも最終的には建設費が高騰したので、土地値比率は低くなってしまいました。
(あ、でも今は土地の価格が上がってきたので、手に入れた時より比率は上がってきたかな?)

とりあえずは回っていますが、これもホントに薄利です。

もう少し自己資金を入れればいいのでしょうが、コロビビは自己資金温存派だったのでこんな状態になりました。

いざとなれば温存した自己資金で対応すればいいかな?なんて思っていましたが、結局返済比率が高いために焦ってお客付けすることになったりするんで、やっぱ、素人ほど返済比率は低く抑えておいた方がいいです。

資産家でもないのに、資産家がやりそうな不動産投資をしちゃあいけませんね。

ただ、コロビビの投資の目的は、アーリーリタイアでもないし薄利で上等といった感じなので、そこだけは資産家の感覚と似ています。

でも資産家ほどの余裕があるはずもなく、自分のキャッシュの状態や投資のステージを見誤ってはいけないなあと思いました。

夏にかけて円高が進むのでしょうか?
100円割れを予想している専門家もいますよねえ。
トルコリラは30円割れているし、数年前の目論見はかなり外れてしまってます。
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退去者様のその後

皆さん、繁忙期が終わり入退去も落ち着かれたことと思います。

退去があると
「どうして退去になったのかな?何か、物件に問題でもあったのかな?」
なんて気になりますよね。

管理会社に尋ねて貰ったとしても、本当のことを教えて頂けるとは限りません。

一度アパートの退去理由を教えて頂けtことがあって、それは
「思ったより隣の音が聞こえる。」
というものでした。

お洒落なデザイナーズアパートは一見マンションにも劣らないような感じがしますが、木造は木造です。
音漏れの問題は、如何ともしがたいものがあります。

しかも隣の住人が特別音を出すから…という理由ではなかったようで、多分二人入居だったので、自分たちの生活音も隣に漏れていると思うと引っ越しを選択したみたいでした。

後の退去は法人契約の方が転勤になったというものでした。

まあ、本当かどうか疑えばきりがないのですが…。

その方とはまた別なのですが、退去理由がイマイチはっきりわからない方の退去理由が、ひょんなことから分かりました。

入居してくださっていた方なので、あまり詳しくは書けませんが、それはコロビビが思っていた理由とは全く違ったものでした。

一年足らずでの退去でしたし、仕事の関係か何かなのかな?とあまり深くは考えていたかったのです。

しかし実際は家賃が負担になられていたようでした。

そういえば息子の戸建賃貸の退去も、事業が傾いてきたからという理由でした。

この方も高級外車を数台持ってらして、入居時はとても羽振りが良かったのですが、事業を拡大してうまくいかなかったようです。

退去後は半分の家賃のところに引っ越しされました。

入居時は高収入で属性も高い方…と思って安心していても、いろんなことがありますねえ。

退去は残念ですが、自分の物件に問題があった訳ではなかったと分かったのはよかったです。

暫くは満室経営でホッとしています。
でも来期はどうなるか分かりません。
特にアパートはそろそろ退去者がでてきても不思議ではありません。
これまでは入居付けが上手くいっているので、これからもそうであるといいのですがね。
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キャッシュが貯まってきたと思ったら…

薄利の新築に特化した不動産投資をフルローンで行っているコロビビですが、それでも何とかキャッシュは貯まっていきます。

竣工前後の一時期は結構カツカツで、厳しい時期もありました。

まだ息子の学費もかかるので、春は物件の竣工と授業料の納入時期が重なってしまうのですよね。

それでも礼金が数か月分取れる物件ならばいいのですが、新築でも激戦区の場合は取れない時もあります。
そうなっちゃうと、竣工してすぐに満室に持っていこうとすれば広告費が手出しになります。

満室まで数か月待てるのであれば、礼金をとれるのでそんなことにはならないのですけどね。
繁忙期を逃しても埋まる実力がある物件ならば、心配ないわけです。

さて、コロビビの場合はペット可だったこともあり、礼金は取れていますが、広告費一か月は当たり前に支払わなければならないエリア。

エ〇ブ〇さんに管理を依頼されている大家さんは、有無を言わさず1.5か月取られています。

なのでそんな大家さんの物件は、礼金が二か月取れなければ、広告費が手出しになるわけです。

春が結構キャッシュが厳しくなるのは、そういった訳です。

でも、それを過ぎると少しづつキャッシュが貯まってきます。
戸数が少ないコロビビでそうなのですから、数棟保有されている大家さんのキャッシュって半端ないでしょうね。

ただ、せっかく貯まってきたなあと思ったのも束の間、固定資産税の支払いの時期がやってくると途端に残高が減ってしまいます。

貯まってきた…というのは、結局幻…。
やはり薄利の新築不動産投資は、薄利に変わりはありませんでした。


でもナナコで税金を払うので、そのポイントは数万円分貯まっています。
恐るべし、ナナコの威力です。
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土地が無くても、頭金が無くても?

新築アパート投資は下火になってきたのでしょうか?まだまだブームは続いているのでしょうか?

そういえばシ〇ケ〇のCMでは
「土地が無くても、頭金が少なくても…アパート経営はできる!」
と言っていますよね。

でもコロビビはこれをしばらく
「土地が無くても、頭金が無くても…」
と勘違いしていました。

今まではフルローンが当たり前で、時にはオーバーローンも組めていたからです。

でも、流石に今は頭金は必要ですし、自己資金を入れることができないと、経営的には危うい状況になってきました。

数年前は「新築」ということで競争力がありましたし、少ないCFでも5年ぐらいあればそれで5~600万円ぐらいは貯めることができていました。

なので、5年以降に経営が少し苦しくなってきたり修繕費がかかったりしてきても、何とかなっていたのです。

しかも5年前に手に入れた人は、今頃売却してキャッシュフローを得ることができているので、まさに
「新築アパート投資をしていて、よかった~っ!」
ということになっていると思います。

さて、これからですが、必ず自己資金を入れる必要が出てきました。

金融機関や属性によっては3割求められることになるでしょうから、5000万円のアパートだと1500万円の自己資金を入れることになります。

これだと手に入れることができるサラリーマンはホントに限られてきますよね。

1割としても500万円、これに諸経費もかかるとなると、700万円程度は必要です。

これくらいの貯蓄があるサラリーマンは多いでしょうが、アパート投資だけにその貯蓄を使える人もまた多くはありません。

子育てが終わったぐらいのサラリーマンだと大丈夫ですが、今さら2~30年のローンを組んでアパート経営を始めるのも、ちょっときつい年齢です。

コロビビは「趣味」なので、その「きつさ」は全く感じないけれど、普通のサラリーマンだとその「きつさ」は選択しないでしょう。

う~ん、こうして具体的な数字を出して考えていくと、銀行が閉まってくると確実にプレーヤーは減ってしまうということですね。

今までイケイケだった感じから一転してきた感じもします。

今は若者にアパート経営を進める傾向がありますが、金融機関と組んでいるアパートメーカーは、まだまだ融資を引くことができているのでしょうか?

それとも属性のいいサラリーマンを狙ってアパート経営を煽っていくのでしょうか?

少なくとも「頭金」は確実に必要になってきた…ということは間違いが無いようです。

福岡の3億円強奪事件、凄いですね。
被害者が20代の男性というのも驚きです。
福岡は前にも金塊の強奪事件ありましたしね。
闇で巨額のお金が動いているのでしょうね。
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続・土地をご紹介したいのですが…

銀行から土地の紹介をしたいと言われた昨日の話の続きです。

もちろんコロビビは暫くは新しい物件を手掛けたりしない予定です。

しかし新しい土地の情報は欲しいので、
「コロビビはダメでも、高属性の大家さん仲間を是非ご紹介したいので…」
とはお伝えしておきました。

でも、ここ数年は手掛けないという話をすると明らかにテンションが下がったようでした。

それでも執拗に(?)
「数年後手掛けられるのはやはり新築ですか?それとも中古ですか?」
と尋ねてこられるので、
「新築をやりたいですけれど、安くなってきた中古があればそれを拾いたいとも思っています。」
と答えると、それにも融資はつけてくださるような感触でした。

もちろん物件次第のところはあるでしょうけれどね。

まだ現実的ではないので、どのくらい自己資金が必要なのかなんてことは聞きませんでしたが、ブログネタのためにも聞けばよかったですね。

コロビビなんかにもこんな紹介があるということは、いいことなのか悪いことなのか…と考えると、やっぱり悪いことなんじゃないでしょうか。

それは自己資金や資産などが無い人には融資が付きにくいことを意味しているからです。

そうなるとプレーヤーが限られてきますので、売却の時に不利になります。

コロビビとしても、今持っている物件を売却して新しい物件の自己資金にするわけですから、いくら銀行が貸してくれると言っても売却がうまくいかなければ実際の融資は下りないでしょう。

その頃はもうフルローンでの数億の融資なんていうのは、無いでしょうからね。

こうなるとやはりキャッシュを貯めておく必要がますます高まりますねえ。

新築アパート程度の融資なら、売却とは関係なく融資は付くとは思うのですが、新築でやりたいのはやはりRCです。

もしアパートをやるなら築古のそれもボロアパートでしょうから、こちらも現金が必要です。

なるほど、現金の大切さを改めて感じさせられた銀行との歓談でした。

GAKUTOのクアラルンプールの物件、凄いですね。
物価も日本の三分の二ということで、リタイアしたら、クアラルンプールも有りかもしれません。
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土地をご紹介したいのですが…

確定申告が終わり皆さんも銀行回りをされていることと思います。

コロビビはまだリタイアしていないので、銀行の担当さんが自宅まで取りにきてくださっています。

今回も来られるということなので、急いで自宅に戻りお待ちしていると、何やら上司の方も一緒に来られました。

この方は新しい方なので、ご挨拶に…ということのようです。

ひとしきり雑談をした後、お話されたのが、
「コロビビ様、新しい物件などのご計画はごさいますか?」
ということで、何やら土地を紹介したいとのことでした。

しかも
「アパートは、もうプレーヤーが多いですからねえ。やはりマンションの方が…」
なんておっしゃられていました。

アパートローンはやはり閉まってきたのでしょうかねえ。

しかし新たな融資先としてマンションの方はやっていきたいということのようです。

でも、コロビビみたいな優良ではない事業主にそんな話を持ってくるところを見ると、まだまだ属性での融資はOKみたいですねえ。

逆に、誰でも融資が引けていた新築アパートブームが去ったため、その代わりを求めているのかもしれません。

「誰でも融資が引けていた」の反対なのですから、「高属性」か「優良事業主」だけが融資を引けるという流れになってきているということなのかも…デス。

これは数年前から言われていたことなのですが、いよいよそうなってきたのでしょう。

銀行が閉まってきても、銀行は貸出先は必要な訳です。

確かに数年前、
「高値であっても融資ゆるゆるのこの時期に購入しておいて、事業実績を作っておくことが必要だ。」
と言っていた不動産投資家がいましたが、実際そうなってきていますね。

ただもともとアパートは信用棄損を起こしやすいという人もいますし、いやいやCFが出ているので事業実績としてとらえられるという人もいます。

銀行によっても考え方が違うでしょうが、これも聞けばよかったですね。

10棟ぐらい物件を保有している親戚がいるのですが、
「銀行が、借りてくれ、借りてくれとうるさい。」
なんて言ってました

金融庁がアパートローンの監視強化を言い出してから、銀行も大変なのでしょうね。

長くなってきそうなので、続きは明日にでも…。

北海道はまだ雪なのに、東京は真夏日。
いくら南北に長いと言ってもちょっとこの差は凄いですね。
しかし北海道の大家さんは物件の管理など大変そうです。
沖縄も台風が大変そうだし…。
コロビビのエリアはまあまあかな?
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今思うと危険なフルローン

昨日改めて低利回りの不動産投資が厳しいかを書きましたが、書いていくとだんだん自分の不動産投資の危険性を考えさせられましたねえ。

今でも、不動産投資を煽るように、
「金利1%台のフルローンで、不動産投資ができる!」
なんてネット広告に出ていますが、コロビビは既に金利1.1%で億越えのフルローンを組んでいます。

もしかしたら融資に関しては成功しているのかもしれません。

しかし、決して成功だとは思っていません。

何度もお話しているように、土地と建設費の高騰で、利回りが低いからです。

格安建築会社にも見積もりをして頂いたのですが、別の理由でこちらが思ったような建物が建たないことが分かったからです。

まあ、そのまま建てて即売却…という方法もあったのですがね。

あの時はまさかここまで売り手市場が続くとは思っていなかったし、ここまで高値で売れるような市況になるとも思っていなかったのです。

なので仕方が無いですね。

これが高金利で借りていてこの利回りなのなら、固定金利終了後借り換えによって利回りの向上をもくろむことができますが、既に1.1%で借りている訳なのでそれもできません。

でもコロビビだけがこんな状況ではないのです。

今ブームの新築アパート投資をフルローンでやっている人は、みんなこんな状態。

コロビビは他の物件との組み合わせで何とかやっていますが、同じようなアパートを何棟も保有している人はコロビビよりも危険です。

今思うと危険なフルローン。

しかしそれだから今物件を手に入れることができたとも言えます。

中には短期譲渡税を払ってでも売却でキャピタルゲインを得た人もいるのですから、その人達はフルローン様様と思っていることでしょう。

コロビビはその後の物件取得が困難だろうと考えて売却はしませんでしたが、この選択はどうだったでしょうね。

とりあえずCFは出ていますが、今後はどうなるか分かりませんねえ。

もう桜の季節も過ぎましたが、葉桜になると途端に趣がなくなってしまうのが不思議です。
リタイアしたら桜前線を追って北上する旅にでるのもいいですねえ。
あと数年、この夢が実現するでしょうか?
それとも入退去に追われる春になるのでしょうか?
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続利回り6%以下の実際

昨日利回り6%以下の実際について書きましたが、要は薄利での経営なので、入居付けがうまくいけば何とかなるけれどそうでなければ、広告費の増大や家賃の下落を招き回らなくなるという話でした。

また、新築のうちは修繕費がかからないけれど、そうでなければ修繕費や塗装費などがかかり、たちまち退場となってしまうということでした。

なのでそういった不安を抱えながらの経営になってしまうという結論だったのですが、ここでいつも思うのが、
「アパートブランドという同じ物件の安心感がいいのか、差別化を図った物件の方がいいのか。」
ということです。

コロビビのRCは周りは新築マンションだらけなので、これはもう差別化を図らないと埋もれてしまい選んで貰えません。

実際間取り、設備、家賃…などで差別化が図られていないマンションは、いくらきれいでも空室が目立ちます。

もちろんあまり奇をてらった間取りは、敬遠されることがあるので、ここが難しいところですが…。

…で、アパートの方ですが、これは
「同じシリーズのアパートがある。」
というメリットを感じているので何とも判断がつきません。

というのは通常は空室にならないと通常内見はできないのですが、同じシリーズのアパートやそのモデルルームがあれば、そちらで内見ができると言う訳です。

これでほぼ空室期間が無い状態で次の入居者を決めることができるのです。

ただ、自分の物件の立地が他の同じシリーズのアパートよりも悪い場合は、入居は後回しになってしまう恐れがありますよね。

外観も間取りも設備もほぼ同じなのですから、入居者の側から考えると、駅やコンビニに近いとか、近隣の治安がいいとかでそちらを選ぶのもよく分かります。

多少の築年数の違いよりも家賃が同じなら立地の良さを選ぶのが自然です。

…となると自分の物件が同じシリーズのアパートと比較して競争力があるのかどうかで、どちらがいいのかが決まりそうですねえ。

利回りが低い、薄利の新築不動産投資の実際。

入居率が回るか回らないかを決めますので、物件の力が築古の物件よりも問われると痛感しています。

人手不足は悪いことではない…との意見。
賃金が上がり企業の努力が始まるとのこと。
そういえば対策として営業時間を短縮する店が出てきたと言っていましたね。
働き方としてはこっちの方がいいのかもしれません。
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利回り6%以下の実際

コロビビもまだ物件を保有していないときには、この表面利回りの意味がイマイチよく分かっていませんでした。

もちろん高い方かいいに決まっていますが、高い物件は築古の何だか訳アリみたいな物件だったりするので、コロビビの手におえない感じがします。

そこで新築ならいいかな?と思って購入したアパートは、表面利回り8パーセント台。

それでも利回り計算のマジックもあるので、実際は7%台だったりします。

しかし実際は提案よりも家賃をアップして入居者を決めていただいているので、今の市況で考えればまあまあの利回りでしょうか?

でもRCの方は建設費も嵩んでしまったので、表面利回りは悲惨な数字。

それでも周りの新築RCはそれよりも低い利回りでバンバン売れているので、何とかなるかなと思って計画を進めました。

しかし、実際経営してみると、利回り6%以下の物件って、うまく回すのは至難の業。

競合物件が無いならば広告費もいらないでしょうし、新築RCなので修繕費もかからないためそう苦労はないのでしょう。

しかし、これが競合物件が多かったり新築でも木造だったりすると、10年辺りで修繕費がかかったり家賃の下落が襲ってきたりして苦労しそうです。

RCなら家賃下落も木造ほどは無いかな?と思っていますが、それでも超激戦区のため広告費は一か月分はかかってしまってまます。

今のところは礼金が取れていますが、取れなくなると厳しいです。

…ということは築5年以上の利回り6%台で出ているアパートを購入した場合は大変です。

次の入居は家賃を下げて募集せざるを得ない可能性が大ですので、それだけでも利回りが下がります。

しかも給湯器の故障や設備の交換などもこれから出てきます。

数年後は外壁の塗装も考えないといけませんし、家賃を下げずに入居を決めていただくには広告費が数か月分かかるかもしれないのです。

コロビビの場合は、新築時に競合物件がばっちりかぶさったことで苦戦したことと、予定外の退去があったことで経費が掛かってしまいました。

ただ固定資産税が見込みより安くで済んだことで、この経費分は吸収できましたし、ペット礼金も取れたことから退去の費用も結局吸収できました。

何だかプラマイゼロでイケた感じですが、ペット可にしていなかったらマイナスになっていたということです。

う~ん、CFは出ているものの、ウハウハ状態では決してなく、今後に不安が残りますねえ。

不安の一番の原因はやはり新規競合物件の乱立ですよね。

コロビビの場合競合物件は新築マンションですが、新築アパート投資家の人はブームになっているだけに新築アパートの乱立が今後の経営にも影を落としていくことになります。

どうでしょう?
ほぼ満室状態を保っていても、不安を抱えた感じでの経営…これが利回りの低い物件の実態なのです。

jtd形式で送られてきたファイルをワードに変換するのがWindows2010は面倒でしたが、検索するとそのやり方を教えてくれるサイトがありました。
今は何でも検索すると教えて頂けるので助かります。
パソコンに疎いコロビビでも何とかやっていけるのは、そんな人のお陰ですね。
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融資が引けても、それって…

今は確実に厳しくなってきた賃貸経営への融資。

通るだろうと思っていたのに通らなかった時のショックは大きいですよね。

ここまで土地の購入や建物のプラン等たくさんの方に関わって頂き準備をしてきただけに、無念の気持ちはよく分かります。

そんな時に周りの人の融資が通ったという話を聞くと、
「自分とどこが違うんだろう。何がいけなかったのだろう。」
と考えてしまいます。

しかし融資が通るには、いろんな条件があって、一概に自分が悪かったとは言えないことがあります。

コロビビの場合は融資が緩い時期でもあったので、融資は比較的簡単に引くことが出来ました。

もしかしたら他の人から見ると
「なんですんなり融資が通ったんだろう。」
と思われたかもしれません。

でも、コロビビの場合は属性で引いているだけなので、あまりいい融資ではないのです。

事業が優良だから融資が出たわけではないのですから。

それと同様に、貸し出す金融機関の「質」も関係があるという話を聞くことがよくあります。

よくあるス〇ガの話ではありません。

その他の金融機関でも、かなり無理な融資をしているということでした。

でも、借りられたからいいんじゃないかなと思っていたのですが、そんな金融機関は雲行きが怪しくなるとすぐに手のひらを返すからヤバいよなんてみなさんおっしゃいます。

よく分かりませんが、一般的に貸し剥がしなんて話をよく聞きますよね。
そんなことが起きるのかもしれません。

そういえばコロビビも追加融資をお願いしたことがあります。

これが通らなかったら実はヤバかったのですが、ここでもすんなり通していただきました。

これも他の金融機関だったら通らなかったというのです。

なので、その金融機関の「質」という話もなんとなく分かります。

先を見越して余裕をもって考えることができる金融機関なのか、目先のことで動いてしまうのか…。

少なくともコロビビの場合は、余裕をもってこちらの事情も考えることができる銀行だったので助かった訳です。

今多くの借り入れをして不動産融資を行っている人はたくさんいます。

実際多くの物件を保有していることは羨ましく見えますが、どんな借り入れをしてどんな物件を所有しているのかは人それぞれ…。

本当に羨ましいのは「質」のよい金融機関から無理な借り入れをせず、家賃の下がりにくい長期入居が見込める物件を保有されている大家さん。

その物件が、将来売却で利益が見込める物件であれば更にGood!

こうして文字にしてしまうと、
「そんな優良物件を都合のいい条件で手に入れるなんて、できっこないよ。」
と思ってしまいますが、できている大家さんは確実にいらっしゃるのです。

もちろんそんな方も最初からそうだった訳ではないので、初心者がいきなりそのレベルになるのは無理です。

でもこの時期、多額の融資を引いて物件をバンバン手に入れることを夢見て不動産投資を始めることは、スタートラインに立った時から成功にたどり着けないように思います。

あ…、でも今後、今までみたいな融資ゆるゆるの不動産ミニバブルが再び起きれば、成功をつかむことができるかもしれませんね。

その可能性はかなり低いとは思いますけれど…。

地政学リスクの高まりで、株も落ちていますし、何が起きるか分かりませんねえ。
でも、この状況が落ち着いた後のことを考えて、今準備されている方も多いと思います。
しばらく株からは離れているので、今は完全に他人事ですが…。
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設備メーカーの対応の違い

コロビビは今のところ新築に特化した不動産投資をしているので、「修繕費が殆ど必要が無い。」という強みがあります。

躯体や設備など、それぞれ期間は違いますが、メーカーの保証かあるからです。

…なんて思っていたら、メーカーによってとか同じメーカーであっても営業所によって対応が違うという体験をしました。

保証があるからと言っても、なかなかすんなりとは無償交換や修理をしてくれる訳ではないのです。

「出荷時に検査をしていますから、そんなことはあり得ません。」
と全く取り合う気持ちが無いのです。

コロビビの場合、出荷時に既に壊れていたと言っている訳ではなく、商品の品質やそもそもの造りに問題があって壊れたのではないかと問い合わせをしているのですが、その担当者は絶対の自信があるというのです。

それも現地調査をまだしていないのにも関わらすです。

凄いですね~っ、気が弱い人はここで引き下がってしまうでしょうね。

ホントそんな対応です。

そんな論理がまかり通るなら、自動車のリコールや食品の遺物混入なんて起こるわけありませんよね。

そういえば以前自宅の給湯器の基盤が5年で壊れたことがありました。

「5年ぐらいで故障するものなのですか?」
と尋ねたところ、メーカー側は
「たまにそんな商品にあたることがあるんですよ。運が悪かったんですね。」
という回答でした。

その時はコロビビも若くて気が弱かった?ので、
「え~っ、そんなあ。」
と言いつつ、泣く泣く十数万かけて新しい給湯器に交換しました。

今だったらバリバリ文句を言うところです。

今回のことはまだ交渉の途中ですので、進展したらまたお知らせしますね。

真央ちゃんのことを素材にして以前作られた鉄拳のパラパラ漫画、話題になっていますね。
見ましたが、なかなか良かったですよ。
ワンパターンの作品もありますが、それでも見せ方なんかはうまいなあと思うことが多いです。
メッセージの伝え方は、学ぶところがありますね。
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鍵もネットで

息子の戸建賃貸では、前の借主さんが自宅を新築されて出ていかれたので、いろんな物を残してくださっています。

各部屋の電灯や物置がそうなのですが、次の入居者の方には結構重宝されているようです。

単身者用の物件と違い、戸建賃貸では敷金・礼金を数か月分支払わなくてはなりません。

しかも築浅の物件なのですから、入居者の方はやはりカーテンや家具を新調されることが多いのですね。

なので、必要なお金はかなりの額になります。

その時に各部屋に電灯がついているというのは、意外と助かるようです。

しかし一つ問題が…。

それは物置のカギです。

以前の入居者の方はカギを使ってらっしゃらなかったようで、物置を購入された時にはもちろんあったのでしょうが、今どこに保管していたのか分からなくなってしまったとのことでした。

しかも物置を撤去しなければいけない…となると、どうしようと思っていたのだそうです。

しかしまだ購入されて2年も経っていない物置です。
廃棄するのはいかにももったいない…。

そこで次の入居者の方に使っていただくために、そのまま置いていって頂くことになりました。

もちろん物置を拭き上げたり転倒しないように固定するのは息子の仕事になります。

でも戸建賃貸を選ばれる方はほとんどが子供さんがいらっしゃるご家庭。

そんなご家族に物置は、実は必需品になっているようなのです。

「でも、カギはどうするの?」
と息子に尋ねると、
「今は、ネットで注文できるよ。」
との返事。

「へえ~っ、そうなんだ~。」
と感心していると、数日後にはカギが郵送されてきました。

今は便利になっているのですねえ。

でも、こんなに簡単に鍵が手に入るって、防犯上はどうなっているのでしょうね。

物置ぐらいなら貴重品は入れていないでしょうからいいようなものの、少し心配になっちゃいました。

コロちゃん、急に元気がなくなりました。
もう、厳しいのかもしれません。
寿命とはいえ、悲しいですね。
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これは!と思う物件はやはり…

ほぼ毎日ネットで物件の検索をしているコロビビ。

別に本気で買うつもりはないのですが、まあこれは趣味のようなものです。

ここのところ、少し
「価格改定」や「値下げしました!」
なんてものも出てきてはいますが、相変わらず高止まりです。

しかしその中でも時々
「これは、なかなかいいんじゃないの?」
とか、
「利回りはまあまあだけど、この立地なら。」
といったものも出てきます。

だからと言って買い付けを入れるわけではないのですが、そんな物件はやはりすぐにネットから消えてしまいます。

「やっぱりなあ。」
と思って見ていますが、この裏でし烈な一番手争いや銀行との一刻を争うやり取りが行われているのでしょうね。

力のある投資家のもとには、もっと川上物件が仲介業者や建設業者、銀行などから集まるのでしょうが、力が無いコロビビにはなかなか届きません。

もちろん時々はいろんな方面からご紹介いただいてはいるのですが、お断りし続けているので、今後はこの線からいい情報を頂けるという期待は薄いわけです。

なので実際はネットなどで見つけた物件を自己資金を厚く入れて速攻融資を引くことで、買い付け一番手を狙うしかありません。

もちろん現金買いができるように準備できるならそれが一番いいのですがね。

そうですね、後2~3年でこの準備が完了するようなタイムスケジュールで進めていきたいですね。

ポテチショック…う~ん、そこまで大変なのですね。
一袋1000円のポテトチップスも出てくるなんて…。
コロビビも好きなポテトチップスがあるのですが、それが品薄にならないことを祈ります。
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やった!固定資産税が…

超人気エリアにある新築RC。

先日も土地の公示価格が、7%程度上がったことをお知らせしました。

実勢価格にするとコロビビが購入した時の1.44倍…これは固定資産税ががっぽり取られてしまうなあと覚悟していたのです。

…で、昨日届いた固定資産税の金額をおそるおそる確認してみると…

なんと!

コロビビが覚悟してた金額の7割程度でした!

はああ、よかったです。

これだと年間のCFも数十万円違ってきます。

理由はいろいろ考えられますが、どちらにしても安いということは長期保有でもイケるということです。

しかも評価額が低ければ、相続税の計算でも有利になります。

まあ、評価が低いということは本来はあまりよくないことですが、不動産市況が活況であればこのエリアの実際の取引価格にはあまり影響を与えません。

人気のエリアだからこその取引価格なのですが、これが何十年も続くわけではないので、人気があるうちに売却しなければいけませんね。

もちろん人気駅近だし一番の繁華街に徒歩圏内なので、いくら何でもそこまでガクッと落ちはしないと思うのですが、何十年先はどうなっているかは誰にも分かりません。

長期保有と言っても10~20年程度を考えています。

ここまで固定資産税が安いとなれば、早期に相続…という選択肢も現実味が出てきました。

コロちゃん、またまた復活してきました。
散歩の足取りは、どうしても重いのですが、下痢や嘔吐はなくなったので元気が出てきたようです。
少し安心しました。
今もソファーでぐっすり寝ていて可愛いです。
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新築は郊外でないと見合わないけれど…

ここのところ、融資が厳しくなってきてからの新築不動産投資はどうなっていくのかについて書いています。

実際土地の価格が高騰してきたことと、賃貸物件の乱立で、土地が安い郊外でないと十分な利回りも出ない状況になってきました。

しかも郊外ならばまだ新築物件も少ないため、広告料で家賃収入を圧迫することもありません。

しかしここも安泰というわけではありません。

融資が厳しくなればサラリーマン投資家のアパートは簡単に建たなくなるかもしれませんが、郊外には恐ろしい「地主系大家さん」が待ち受けているのです。

一つ賃貸物件が建って成功しているとなれば、大手が攻勢をかけてきます。

地主さんであれば融資は建築費だけですし、担保も十分!
一人の大家さんが建てて成功すれば、その親戚、その知り合いなども賃貸物件を建て始めます。

以前は安普請のファミリー物件が多かったのですが、今では立派なRCも建てられています。

しかもありえないほど安い家賃で募集をしたりするのです。

この地主系大家さんとの戦いに巻き込まれると、我々サラリーマン大家に勝ち目はありません。

そしてここからが恐ろしいのですが、売却しようとしても、郊外だと土地値が安い分担保評価が出にくいのです。

つまりただでさえ融資が厳しくなってきているところに、担保評価が低いとなると、購入できる人がホントに限られてしまいますよね。

数年は周りに新築RCなんて無いのでいいのでしょうが、その状態が一体何年続くのかは全く読めないということなのです。

大手の大〇建〇、レ〇パ〇ス、D-何とか…まだまだありますが、ここがこれまで通りの利益を上げていかなければいけないわけですから、いずれその波は自分の物件のところにもやってきます。

コロビビは地主系大家さんとの戦いではなく、大手のマンションデベロッパーとの戦いを強いられているのですが、物件の数は多くても家賃の下落が起きていないので、まだ戦えています。

しかも売却となった場合も、購入時より土地の価格が1.4倍に上がっている分担保評価も出やすいので、郊外の物件よりは売りやすいのです。

さて、どうでしょう?

不動産投資は長いスパンが必要な投資です。

先のことは誰にも分かりませんが、目先のことで決めてはいけないことだけは確かです。

数年前までは家賃も上がっていく…みたいな景気がいいことを言っていたのですがねえ。
なかなかそんな景気にはなりませんね。
オリンピックの後はどうなっていくのでしょうか?
マンションの売り時を間違えないようにしたいです。
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自己資金ないと融資が引けなくなると…

昨日も昨年の10月から融資が厳しくなってきたことを書きました。

銀行の担当者さんも、
「結局稟議を上げた結果、自己資金を2,3割入れるようにと言われてしまうんです。」
と話していたように、全部が厳しいということでは無くて、
「これまでのようにサラリーマンの属性でフルローンを引くことが難しくなってきた。」
ということのようです。

考えてみるとコロビビも結局自己資金は1割弱しか入れていませんし、オーバーローンはないものの、フルローンはあります。

なので、振り返ってみると融資ジャブジャブの時期だったから買えたということですね。

実際はこんな感じで不動産投資をすることは、返済比率が高くなり、いくら新築に特化しているとはいえ、突然の出費や賃貸状況の悪化が襲ってくれば、あっという間に破たんしてしまいます。

コロビビはそれに耐えられる本業での収入や資産があるからいいようなものの、結局それを取り崩すようなことがあるなら、破たんはしなくても
「何のために投資したんだか…」
ということになります。

それに出口戦略として考えていたような売却も、自己資金が2,3割必要になってくれば買える人が限られてくるので、できなくなってしまいます。

ということは株で言う「塩漬け」のような状態でしのぐしかなくなるわけです。

こうなると立地がいい物件なのかどうかが大きく関わってきますねえ。
立地が悪いと「塩漬け」さえ出来なくなるからです。

でも「塩漬け」は投資としては明らかに成功ではありません。
どうなるのでしょうか…。

コロちゃん、また食べ物を吐いてしまいました。
今日も元気がありません。
心配ですが、食欲はあります。
さすがビーグルですね。
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10月頃から厳しくなってきたんですよ~。

あちらこちらで融資が厳しくなってきたという話は聞いていましたが、コロビビも直接銀行の担当さんから聞くと、
「う~ん、こりゃ、これから売却も厳しくなってくるなあ。」
と感じました。

もちろん属性によってはそんなことはないのですが、これまでのようにサラリーマンの属性で
「新築アパートがフルローンで買える。」
なんてことがバンバンできるような状況ではなくなったことは事実のようです。

「物件が高騰しているので、お客様にとっても安心なように、自己資金を2~3割入れていただくようにご提案しているのです。」
なんて感じで担当さんはおっしゃっていましたが、要するに
「自己資金が無い人の融資はアウト」
ということです。

これまでに事業実績を積んでいる人や、本業が好調な属性が高い人は別なのでしょうから、融資ジャブジャブの時に物件をいくつか手に入れられた人は、これからもイケそうだということです。

2年前も、「物件が高騰しているときに購入するのは無し」
と言われていましたが、こうなるとその時購入していたことが、これからの展開には必要だったのかもしれません。

でも、高値で手に入れていることには変わりはないので、それがうまく回っているということが前提です。

10月頃…というのは言うまでもなく金融庁のアレです。

確実に影響が出てきているのですね。

まだまだ引っ越しのトラックを見ますねえ。
4月に入ると部屋を探している人が激減しますが、次のチャンスは3か月の研修が終わってから…とも言います。
ホントかな?
リサーチしてみようと思います。
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桜を借景できる物件は…

以前梅の花が見事な借景の戸建を購入するかどうか迷った話をこのブログでも書いた覚えがあるのですが、あの時は、駐車場が一台だったことと、工事をすれば2台取れそうだったのですが、もともと渋滞が酷いエリアだったこともあって断念しました。

でも広い庭と梅の花が隣地に10本ほどあって、コロビビは特別梅の花が好きなわけではなかったのですが、それはそれは見事でした。

…で、桜好きのコロビビとしては、できれば借景に桜並木がある物件があればいいなあなんて考えていました。

毎年近所の穴場の公園に、コロビビ夫とコロちゃんと一緒に花見に行くのが恒例なのですが、そこに隣接している民家がまさに公園の桜を借景するかの如くの間取りになっているのです。

もう結構築年数がいっていて、近くの民家では売り物件がちらほら出ています。

なので、この物件がもしも売りに出たら値段次第では購入も有かな…なんて考えていました。

さて、スーパーで買ってきたお弁当や揚げ物、枝豆なんかを広げてお花見を始めたのですが、ここで致命的なミスをコロビビ夫が犯してしまいます。

コロちゃんのおやつを忘れてきてしまったのです!

おいしそうな唐揚げの匂いがしたとたん、元気になってきたコロちゃん吠えだしました。

何とか体を撫でてあげると吠えるのをやめるのですが、離れて揚げ物を食べようとするとまた吠えます。

すると、例の隣接した民家ではなく、その奥の家の二階の窓からおじさんが顔を出して
「うるさい!」
と怒鳴られました。

…ということで、公園到着後5分もたたないうちに撤収~っ!

多分この公園で夜騒ぐ花見客に、このシーズンは毎晩悩まされているのでしょう。

もしかしたら、ここ、犬の散歩コースにもなっているので、鳴き声に過敏になっているのかもしれません。

桜並木ぐらいならいいのでしょうが、公園となると騒音被害があるわけですねえ。

それでも隣地が公園だと日当たりや見晴らしなどで日々恩恵を受けている訳なので、常識の範囲の騒音被害も同時に許容しないといけないのでしょうがね。

おそらくコロちゃん最後の花見になったと思うのですが、これも思い出の一つになりました。

今はボロ戸建のリサーチもしています。
古いのは全然構わないのですが、接道でアウトのものが多いです。
だから安いのですがね。
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管理会社はどちらの味方?

繁忙期が過ぎて、この手のトラブルの話があちらこちらで聞かれますね。

つまり入居者が自分で破損させたことを認めず、その費用の請求ができない…といった内容です。

本来は退去の時に立ち合いをして、そこで破損個所を指摘し、入居者に尋ねなければなりません。

それが管理会社の仕事なのですが、これをしない管理会社も結構あります。

築古の物件ならば経年劣化もありますし、補修しなくても使用可能ならば、それを承知で借り手が付くということもあるでしょう。

またこれを機会に新しい設備に交換…ということも出てくるので、入居者に費用を請求しない場合もあるのではないでしょうか。

しかしコロビビのように新築物件に特化している場合は、新しい設備に交換するのはまだ10年後でしょうし、補修しないままなんてことは考えられません。

だってライバルは新築物件なのですから、それと同等の状態でないと勝負できないからです。

以前なら自分が破損させた場合、その場で指摘すればたいていの人が認めたことでしょう。

それも管理会社が大家の味方として入居者に対峙してくれた場合です。

しかし今は認めない人も多くなってきたし、管理会社もそんな人に対して請求するより大家に泣いてもらった方が問題が起きないので、強く指摘しないようです。

そもそも立ち合いをしていないのなら、
「退去後に破損したんだ。」
と主張されると証明することすら難しくなります。

裁判を起こしても入居者の方が有利な状況が多いため、結局大家が泣き寝入りしてしまうのです。

ひどい時には管理会社の方が
「裁判費用が高くついて、勝てる見込みも低いです。」
なんて言って、暗に泣き寝入りするようにもっていくこともあります。

しかし本人訴訟をするならば、裁判費用なんて破損の程度にもよりますが、一万円もかかりません。

そんなことを知らない大家は管理会社の言うことを鵜吞みにして、泣き寝入りしてしまうのでしょうね。

そんな管理会社は、仲介手数料を払った入居者の味方なのか、広告費と管理手数料を払っている大家の味方なのか、どっちなのでしょう?

コロビビのアパートを管理してくださっているところはしっかり仕事をしてくださっているので、これまで4回の退去がありましたが、全く問題はありませんでした。

安定経営をするためにも、こんな管理会社を見つけることが重要ですね。

庭のチューリップや水仙がきれいに花を咲かせています。
いつもより少し早く花開いたように思いますが、もう春なのですね。
コロちゃんも元気を取り戻したようです。
気候がよくなり少し安心しました。

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売り物が無いからでしょうね、高値の提示は

今新築マンションの価格の高騰を受けて、中古マンションを検討する人が増えているのは事実のようです。

なのでコロビビが所有している文京区のマンションも、よく繁忙期になると売却のお誘いがきます。

ヤフーダイレクトのシステム価格は毎月ネットで届くので、大体の価格は把握しているのですが、そもそもこのシステム価格というのが何を意味しているのかは分かりません。

なので、他の業者さんからの査定価格も気になるところです。

この査定価格というのは、業者さんによって数百万円は平気で違ってくるので、数社の価格をお聞きするといろんなことが見えてきます。

まあ、このあたりの話は以前も書きましたし、後日にでもお話しすることにして、今回お話するのは先日連絡を取ってきた業者のことです。

ここは以前査定してもらったときは特別高い金額を提示してきた訳ではありませんでした。

しかしこのところの中古市場の活況で、査定金額が上がっていることを知らせて、物件を売却に導こうと考えているようでした。

しかし数社から既に高い査定金額を聞いていたことを話すと、次はその金額よりも500万円高い金額でも買いたいという客がいるという話を始めました。

真偽は分かりませんが、築浅で広めの1LDKの売り物件が少ないので、そんな客がいた場合は高い金額を提示しても買う可能性はあるのでしょうね。

実際に同じマンションの同じスペックの部屋は確かに高値で売却できています。

これは、他の業者の資料でもチェック済みでした。

なのでこの話も全く無い話ではないのでしょう。

売却した価格でコロビビの保有物件が売れたとしたら、購入時より1000万円近く高いことになります。

もちろん仲介手数料や短期譲渡税などが掛かるため、手にできる金額はこれよりぐっと少なくなりますが…。

しかし「新築区分マンションは絶対にやるな!」という意見が大多数だと思いますが、投資用の狭小マンションではなく実需用であれば、キャピタルゲインが得られたということになります。

もちろんこれは空前の売り手市場だったからに他なりません。

コロビビは息子が住んでいる間は売却できないため、売り手市場の今、実際はキャピタルゲインを得ることはできないのですがね。

さて、この売り手市場はオリンピックまで持つのでしょうかねえ。

コロちゃん、下痢が続いていますが、吠える元気は出てきたようです。
でもコフコフ咳をしているので、体調が悪いことに変わりはありません。
足元がしっかりしてきたのはちょっと安心しました。
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繁忙期が過ぎて、入居状況をチェック

コロビビは今回何とかこの繁忙期を満室で終えることができました。

新築物件に特化しているから当たり前…なんて思っていたら大間違いです。

築浅だからこそ家賃を落とさず入居者を得るには苦労があるのです。

剥離の新築不動産投資は、ここが難しいところです。

さて、コロビビがこの時期必ず行うこと…それは、いろんな物件の入居状況のチェックです。

これは物件を購入する前から行っていたことですが、一番の関心事は、同じシリーズのアパートの入居状況です。

特にコロビビより早く建った物件は、自分たちの数年後の姿を教えてくれている訳なので、今後の見通しを立てるときの目安になります。

調べてみると、やはり芳しくない結果が見えてきます。

築4~5年の同じシリーズのアパートが、繁忙期を過ぎてまだ満室ではありません。

それどころかとある物件は既に、敷金・礼金ゼロになっていました。

う~ん、これでは厳しいですねえ。

もちろんそんな物件は珍しい方で、別の物件は満室ではありませんでしたが、礼金2か月で募集できていました。

ここは立地と周りの賃貸物件の数、そして家賃との兼ね合いがあるので、一概にこの結果をもって駄目だとかいいとかは簡単には言えません。

「入居率〇%!」とアパートメーカーは謳っていますが、実際はどうなのか…というのを、自分の物件の近くのエリアだったり似たような立地の物件と比較して考える必要があると思います。

ちなみにずっと定点観察している別のアパートメーカーの物件は、この時期まだ2部屋空室でした。

築5年過ぎて新築時の家賃では入居は難しいと思われます。

しかももともとこの間取りの物件は、ここ数年苦戦を強いられているため、これからも同じような状況となることでしょう。

もう一つの物件は築5年を過ぎて既に家賃を下げて募集をしていることは、以前も書いていましたが、この春も満室とはなっていませんでした。

このようにいくつかの物件を定点観察していくと、賃貸のある程度の状況が見えてきます。

幸いコロビビの物件は今のところ、観察している物件と比べると築年数が2~4年ほど浅いため、有難いことに入居状況はとてもいいです。

これも管理会社様の力の違いなのだと思います。

しかし今後2~4年で、どう変化するかは分かりませんので、エリアの状況は常にリサーチしていこうと思っています。

コロちゃん、先日は下痢をしたかと思っていたら、今日は食べたものを全部吐いてしまいました。
朝から元気がありません。
このところ元気だったので、安心していたんですが…。
高齢なので、心配です。
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ジワリと家賃が上昇?

相変わらず新築ラッシュのRCがある超激戦区のエリア。

今は20平米台のなんちゃって1LDKや1Kが主流になっています。

1年前までの30平米台の1LDKでは利回りが合わなくなってきたからです。

利回りを確保するためには家賃設定を高く持っていかねばならず、それでは入居者層が限られてしまうためです。

20平米台であればそれより家賃を安く設定できます。

しかしよく見ると、2年前の20平米台の家賃と比較して、数千円高く設定されています。

1LDKと比較すると安い印象があるものの、実際はジワリと家賃を上げているのです。

そういえば今新築されている希少な1LDKのマンションも、30平米台後半の少し広めの部屋ではありますが、一年前と比較するとやはり家賃は上がっています。

これはなかなかいい傾向ではないでしょうか💛

…なんて喜んだのも束の間、繁忙期が終わるというこの時期になっても、そんな物件はなかなか埋まっていません。

やはりバンバン申し込みが入っているのは、その物件より家賃が安い物件です。

まあ、仕方が無いですね、今はネットですぐに比較できますから。

安いのには実はそれなりの理由があるのですが、そのことよりも今は家賃の安さを優先する人が多いのも事実です。

そんな状況の中、家賃が高めの物件は苦戦を強いられてしまいます。

でも満室にはならなくても家賃高めのマンションが存在する…ということは、コロビビにとっては追い風となります。

土地と建設費の高騰でどうしても家賃を高く設定する必要があるのでしょうが、このままこの家賃の実質的な上昇が続いてくれるといいですねえ。

ふるさと納税の返礼品に規制がかかるなんて…もう!
せっかくよさげな自治体を見つけて、今年もバンバン申し込もうと思っていたのに…。
とりあえず、今日、納税しておきます。

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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