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Archive | 2017年03月

コンクリート打ちっぱなしのお洒落なマンションなのに…

以前もここと同じデザインのマンションが、全く人気がなく、最後にはアパートよりも家賃を安くしたという話を書いたことがあります。

ネットで見る限りはとても素敵な部屋で、洗面化粧台も高めのお洒落なものを使っていました。

なのに入居者が出ない理由は、人伝ではありましたが
「天井高が低いらしい。」
ということでした。

多分高さ規制がある地域に無理やり4階建てのマンションを建てたためにそんなことになったのでは?という話でした。

これは全て推測なので、本当のところは分かりません。

しかし一つ確かなことは、建てたオーナーとしては、まさかこんな結果になるとは予想していなかっただろうということです。

マンションなのにアパートと同じ家賃しか取れない…しかも、使っている設備はお洒落なものなので、ここでも建築費がかかっている筈です。

…なんて思っていたら、別のエリアで、ほとんど同じようなデザインのマンションのネット募集を見つけました。

しかもまた今度も入居状況は芳しくありません。

家賃はすでに近隣のマンションと比較しても安めに設定してありました。

なのにこの状況…。

なんなのでしょう?

コロビビとしてはとてもいいなと思うデザインなのですが、結果は以前と同じで不人気なのです。

ここも4階建てでしたので、もしかしたら同じように高さ制限があって、天井高が低いのかもしれません。

でももしそうだとしたら、設計した人やマンションメーカーは以前の入居状況を知っていたのにまた建設したことになります。

もちろんマンションメーカーは、そのマンションが売れればいい訳で、その後そのマンションを買ったオーナーが入居付けに苦戦しようと関係ありません。

新築ですから、数か月も経てば何とか満室にできますし広告料を払ってでも満室に持っていくことでしょう。

そうすればマンションメーカーは次のお客に
「〇〇のエリアでも、△△のエリアでも満室になってるんですよ。コンクリート打ちっぱなしのお洒落なマンションなので、他と差別化が出来てるんです。」
なんて言って、また新しく建てさせればいい訳です。

コロビビも実際の入居状況を知らなかったら、
「そうだよね、こんな素敵なデザインのマンション、なかなかないよねえ。」
なんて思ってしまいそうです。

まさか天井高が低いなんてことには気づく訳がありません。

恐ろしいですねえ。

今、「土地からの新築」で利回り8パーセントを狙う投資が流行っていますが、いろんなところに落とし穴があるものですね。

ここのところ、これまでの訪問者数を保っているおかげで、ランキングもかなり上がってきました。
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築一年で感じる仕事の丁寧さ

コロビビも最初は
「この金額の建築費を出したのだから、この出来栄えは当然」
と思っていたのですが、いろんな物件を見ていると、
「なかなか頑張っていただいたんだな。」
と思うことが多くなりました。

それは以前も書きましたが、細部にみられる仕事の丁寧さです。

建築に詳しくないのでお伝えしずらいのですが、皆さんにわかりやすいところで言えば、クロスの貼り方です。

よく一年経ってみるとるとクロスのつなぎ目のところに隙間が空いていることってありますよね。

特に木造の場合、B級品を使っていると木の収縮があるため、かなり隙間が空いてしまうことがあります。

(ちゃんとしたクロス屋さんならば、それも考えて貼り方を工夫されるところもあるのですが…)

RCなので木造よりも収縮によるクロスの隙間が出ることはもともと少ないのですが、中の造作には木を使っていますし、クロスのなり方が雑だとやはり見る人が見れば分かります。

でもコロビビのRCは、一年経った部屋を見ても、がっかりする箇所は一つもなかったです。

アパートメーカーが建てた物件を中古でいくつか見たことがあるのですが、そこでは何か所も見つかっていますので、木造とRCの違いはありますが、やはりこれは「建売住宅と注文住宅」みたいな違いはありますねえ。

収益物件ですので出来栄えだけでどちらがいいとは決められませんけれどね。

でもやはり「いいものを建てたい。」という気概が感じられる職人集団が造ったものは、そこかしこに「愛」が感じられます。

一年経って、改めて仕事の丁寧さを知りました。

桜の季節になりましたが同時に雑草がにょきにょき出てくる季節にもなりました。
この時期にしっかり草取りをしていないと、大変な目に遭います。
しかし仕事も忙しいので、時間が取れるかなあ。
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コッツウォルズストーンを使って

1棟目アパートですが、税金で持っていかれるよりも経費を使ってアプローチ部分をDIYしたいなと思っています。

これまでもプランターの寄せ植えなどでアプローチ部分は、グリーンで演出してはいたのですが、本当はプランターより花壇を作りたいと思っていろいろ計画をしていたのです。

レンガでつくるか、枕木にするか…
はたまた、石材を小端積みして、ちょっとお洒落な花壇にするか…

などなど、妄想をしていたのですが、ちょっと本気で材料探しを始めました。

ホームセンターをいくつか回って、必要な量を見積もってみたりしたのですが、花壇ブロックを使うのが一番安くて簡単です。

でもやはりチャチなので、これは却下。

レンガ積みは何度も経験しているので、これが現実的なのですが、イマイチ高級感が出ません。

やはりコッツウォルズストーンを使って作りたいと思うのですが、これは価格的にもレンガの10倍以上もかかってしまいます。

しかも素人には石を割ったり積んだりするのもハードルが高そうです。

…で、考えたのはコッヅウォルズストーンの代用品として使われる石を使って造ってみるというやり方です。

これだと価格はレンガの2倍程度で済みます。

積むのはやはり少し難しそうですが、やってみてもいいかなと思う価格です。

今思うと、コロビビは子供のころから石を積むのが大好きで、もちろん自然石ですが積んでよく花壇を造っていました。

もちろん素人なのに変わりはないのですが、一度はやってみたいと思っていたのです。

さて、手に負えずレンガに軌道修正するのか、はたまた何とか成功するのか…

どちらにしても報告しますね。

まんが大賞、「響」が選ばれましたね。
本屋大賞と同様映画化されるので、昔の賞と違ってその後の影響が大きい分、楽しみも膨らみます。
コロビビもここのところ新規の買い付けがない分、ワクワク感が少ないので、花壇造りぐらいやってみていいですよね。
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最近「値下げ」物件が目立つけど…

最近、銀行の貸し付けが渋くなってきた…なんて話があちこちで聞かれるようになってきたからなのでしょうか?

ネットに出ている売り物件の中には、「価格変更」や「値下げ」がされたものも増えてきました。

確かに昔もそんな物件はあって、ほとんどが立地が悪かったり、建物に問題があったりして、なかなか買い手が付かない物件でした。

もしくは築年数がいっているために、融資が付かないため買い手が限られる物件でもあったのです。

しかし今値下げになっている物件を見ると、
「売り手市場だと思って、強気の価格にしすぎたんじゃないの?」
という物件が殆どです。

さすがにその価格で申し込みを入れる人はいないため、価格を変更したのでしょうね。

更に銀行の動向を見て、
「ここで売らないと、次はこんな価格では売れない。」
と考えての価格変更なのでしょう。

コロビビはそんな物件を見ても
「ああ、こんな表面利回りなら、自分で新築したほうがましだなあ。」
と思ってしまうので、まったく食指が動きません。

それでもネットで毎日検索するのは、
「立地がいいものなら、有りかな。」
と思っているからです。

いくら新築できるとしても、一番のネックは土地探しだからです。

先日もコロビビが熟知しているエリアで、まあまあの物件が2つ見つかりました。

もちろん、この価格では着付けを入れるつもりはありません。
あまりにも高い価格で出ているからです。

これが今後売れるのか、価格変更となるのか観察していこうと思っています。

そろそろお花見シーズンですねえ。
リタイアしたら、桜の開花に合わせていろんな絶景ポイントをまわってみたいです。
後、数年でそんな優雅な生活ができるかな?
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1.4倍以上の上昇

先日公示地価でアパートの土地よりもRCのほうが3倍、上昇していたことを書きましたが、取引価格はどう変わっているのかなと思って、久しぶりに調べてみました。

以前調べた時には、コロビビが購入した3年前と比べて1.3倍になっていたことをこのブログでも書きましたが、今回調べてみると1.44倍になっていました。

う~ん、すごいですねえ。

コロビビも地価が上がり始めた時に購入したので、1~半年早く購入できていたとしたら、今では1.7倍になっていたということです。

今も新築のマンションが乱立していますが、その表面利回りはついに3%台!

でもこの地価の上昇率を考えると、それでも買いたいと思う人はいるのでしょう。

さすがに3%台というのは買える人は限られていますが、5%台のマンションは売れていっていますので、コロビビも今売却すれば、4%台でも買い手が付くかもしれませんねえ。

…こんな状況が後4年続いてくれれば、即売り抜けですが、4年はなんとも長すぎますね。

落ちるときはドンと落ちるので、捕らぬ狸の皮算用になるのが落ちですが、このまま資産価値が順調に高くなっていってくれると固定資産税を支払う意味も出てくるというもの。

以前のようにバブル的に上がっている訳ではないので、今の価格からは下がったとしても、購入時の価格より下がることはないでしょう。

もしこのエリアが下がるようであれば、他の不動産はダダ下がりをしている状況でしょうから、そこを拾っていくチャンスが来たと言うことなのでしょう。

そのためには、キャッシュを温存しておかなければなりません。

どう転んでも対応できるようにしておくこと…それが必要なのでしょうね。

土地の高騰と銀行の融資は切っても切れない関係ですが、銀行が閉まったからといって土地の価格が下がるかと言えばそう簡単な問題ではありません。
しかし、コロビビとしては「売却」が絡む問題なので、やはり銀行の動向が気になるところです。
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一年で破損?

満室になってほっとしたの束の間。

管理会社さんから驚きの報告がありました。

…というのは、浴槽に破損があるというのです。

立ち合いをした時には見逃していたのだそうですが、清掃の見積もりをお願いしている業者さんからの報告で分かったのだそうです。

なので、まだ入居者には問い合わせができていない状態でした。

…というよりこの管理会社の担当者としては、どうも問い合わせしたくなさそうな感じです。

自分が見逃してしまったからなのか、この入居者が認めないだろうと思っているからかなのか…どうも両方のような感じです。

大体普通の人なら心当たりがあるはずなので、自己申告してもおかしくありません。

それを黙っている訳ですし、これまでの入居者の言動から管理会社の担当が、
「入居者に問い合わせるより大家に泣いてもらったほうがいい。」
と考えたのは、手に取るように分かります。

そういえば知り合いの大家さんも浴槽にひびが入ったと聞きました。

でもそれは20年も使用した浴槽だそうです。
コロビビの場合は、たったの一年!

どんな使い方したんだ!と思うのですが、管理会社のこんな態度なので、どうしたものかと思います。

次の入居までにあまり時間もないし、補修と言ってもその費用を入居者から取れる保証も今のところありません。

一応メーカー保証でいけるか問い合わせてみますが、なんとも厄介な問題を残してくれたものです。

引っ越しのトラックをよく見かけます。
あちこちで卒業式もあってるし、春は入居のシーズンですねえ。
今年は満室で終われましたが、来年もそうであってくれるといいですね。
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土地の上昇は、いいこと?

先日公表された公示地価。

コロビビ保有の物件の地価も、当然のごとく上昇していました。

単純に考えれば、資産の価値が上がったということなので喜ばしいことです。

しかも過去のバブル期の地価上昇と違って、
「上がるべくして上がった。」
という感じです。

以前はどこでも土地の価格は上がっていったのですが、それと比べると、人気のエリアの上昇率が高くなっているという違いがあります。

なのでアパートの地価ももちろん上がっているのですが、RCの土地の上昇率はその数倍でした。

…ということは、固定資産税が想定より上がる…ということでもあります。

これは経営上は余計な経費が増えたということなので、本当はあまりいいことではありません。

ただ、このRCは、価格次第では5年後の売却も考えているので、その時までこの地価の上昇が続いているのならば、追い風になります。

首都圏での動きが、少し遅れてこちらに来るわけなので、なんとかギリギリ売り抜けられればいいなと考えています。

でも無理かなあ…。

…となれば長期保有ということになるので、地価が下がってくれると嬉しいのですがね。

まあ、一つ言えることは、振り返るとまあまあ安いときに土地を手に入れていたんだなあということ。

でもその時は、
「高値掴みをしてしまったのかなあ。」
とも思っていたので、わからないものですね。

韓国は不動産バブル崩壊だそうです。
供給が需要を上回っている状況がここにきて破たんを生んでいるようです。
なんだか他人事とは思えません。
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担当者の力

今回、めでたく繁忙期中盤で入居が決まった激戦区のRC。

以前も少しお知らせしていましたが、ここはもともと変な時期に退去することになっていました。

それを引っ越し費用の一部をこちらが持つことで、早期の退去が実現できました。

今回とてもいい条件で入居いただけたのも、これがキーでした。

…といっても、そんな簡単なことではありません。

相手の予定を変えていただく訳です。

これには、仲介業者の担当者さんの尽力がありました。

入居者としても、オーナーの都合でいきなり
「2,3月中に退去できないか?」
と言われる訳ですから、いくらいい条件を提示されたとしても、すんなりその通りにできるとは限りません。

ここで何度も担当さんとのやり取りがありました。

本当に面倒な仕事です。
急な話のため、内容二転三転するからです。

そのたびに報告を受けた私でさえ、ため息が出そうになりました。

「もういいですから、当初の予定通りに5月退去でいきましょう。」
と言ったこともありました。

しかし
「いや、もう少し話をしてみますから、一旦こちらで預からせていください。」
という担当さんの言葉を信じて待った結果が、3月退去、4月入居という願ってもない条件での満室でした。

本当に頭が下がります。

担当さんの性格によっては、この結果は引き出せなかったでしょう。

管理会社や仲介業者さんによって我々の賃貸業は全然違ってくるというのはよく言われることですが、今回はホント実感しました。

パソコンが壊れたせいで、順位がダダ下がりしているだろうなと思っていたのです。
しかし、思ったほどではなく、ありがたいことだなと感じました。
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ミッシング オペレーティングシステム…

更新していないのに、訪問していただいてありがたいです。

実はここ数日更新できていなかったのは、パソコンにあの恐ろしい画面
「missing operating system」
が現れたからなのです…

う、う、う、…

VAIOが大好きだということを先日も書きましたが、もう何年も酷使していたので仕方がありません。

しかしバックアップをさぼっていたせいで、ここ一年間程度のデータが失われそうです。

不動産関係のデータもかなりあったのですが、どうなるでしょうね。

ある程度のバックアップはしていたのですがねえ。

ほんとこれが後の祭りってやつですね。

幸い今年の確定申告のデータは、税理士さんに送っているし、もう一度最終的なデータをいただけるでしょうから何とかなりそうです。

しかし、はああ…という感じです。

古いパソコンということは、使っていたソフトも古いので、いろんなバックアップの機能もついていないことが判明。

やっぱり最新のバージョンにアップグレードしておかないといけませんでした。

危機管理の甘さが出てしまったわけですが、ここ数日はこの件に振り回されていました。

今、データの復旧を掛けていますが、今のところ返事待ち…。

…ということでしばらくはイレギュラーな形での更新となりますが、どうぞよろしくお願いいたします。

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狙っていた土地が…

今は土地も建築費用も高騰しているので、暫くは新築を手掛けないつもりのコロビビ。

しかし
「この土地、売りに出されたら直接交渉に行こう。」
と狙っていた土地が二つありました。

どちらもご高齢の方が一人でお住まいになっていて、娘さんが時々来られてお世話をされている…と言う感じでした。

しかしまだまだお元気で、私ともよくご挨拶する間柄になっていました。

なので転居されるとしてももう少し先かな?と思っていたのですが、どちらのお宅もバタバタと土地を売却されて転居されることになってしまいました。

コロビビとしても今の価格では思うような利回りでは建てられないし、もともとまだ資金的にも厳しいので取り組むことはできません。

なのでうまくお話を頂けたとしても動くことは無かった訳です。

やはり高値で売れる時に売ったということなのかもしれませんね。

ご縁が無かったということなのですが、また数年後の計画に向けて、ウォッチする土地を見つけないといけませんねえ。

実はもう一つエリアとしては検討しているところがあるのですが、ここはまだ個人的には繋がりを持ててはいません。

まだまだ具体的に土地が出てくるような環境にはないので、これからかもしれませんが、後2、3年後ぐらいに手に入ればいいなと思っています。

その頃って地価がどうなっているでしょうね。

もう少し待って価格が下がってきたころに拾った方がいいのかな?

籠池さんもすごいですねえ。
まあ、梯子を外されてこのままでは…という思いがあるのでしょうね。
しかし証人喚問が23日なんて、WBCにぶつけてくるあたり姑息ですねえ。
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新築全空マンション

もう新築だからって竣工前に満室に出来る…というマンションは希少となってしまいました。

今思うと、「新築」が少ない時代(エリア)での出来事だったということですね。

でもこれって、数年前の話です。

コロビビの場合、アパートでしたので戸数も少なかったからか、3年前は竣工前に満室にしていただきましたし、このころは「満室渡し」が普通でした。

今はアパートでもこの「満室渡し」が、難しくなっているようです。

これがマンションとなると、戸数も多くなることから竣工時に満室にするというのは今はかなり難しくなってきています。

以前も書きましたが、超激戦区にあるコロビビのRCの近辺のマンションは、半年かけて満室にもっていくというのが普通になっています。

竣工後1カ月で満室にもっていけるのは、やはり立地がよく家賃設定が安いマンションです。

竣工時に全空のマンションも珍しくありません。

これは立地や間取りが良くないのに、家賃が高いマンションです。

でも何故こんなことが起きるかと言うと、販売利回りをよく見せなければならないからです。

案の定、このマンションまだ売れていません。

しかし怖ろしいのはここから…。

何とこのような一棟売りのマンションは、広告費を数か月分払って、入居者を掻き集め満室状態にして売るのです。

地元の投資家はもちろん買いません。

多分買うのは東京の投資家なのでしょう。

満室になっていれば、この家賃これからも埋まると思ってしまうのでしょうから…。

でも新築でなくても気をつけなけらばならないのは、こんなマンションが築浅で出てくるときです。

この時だっていろんな手を使って満室にもっていって売却する筈です。

こう考えると遠隔地での投資ってホント情報が命ですね。

東芝…どうなるのでしょう?
そういえば昔、株で30万ほど儲けさせて頂いた覚えが…
トルネオも好きだったんですけどね。
まあこんな家電には上場廃止はかんけいないかな?
ソニーのVAIOも好きだったのに…
好きな家電メーカーが苦戦しているのは、ちょっと淋しいです。
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物件紹介のテレビ放映

昨日は「入居者募集のネット動画」について書いたところ、普段より多いアクセスを頂きました。

そこで今度は、物件紹介のテレビ放映をしていただいた先輩大家さんのことをお知らせしましょう。

コロビビはよく「物件キャッチ・アイ」を見るのですが、この時も結構有名大家さんの物件が紹介されています。

ここまでメジャーな番組に取り上げて貰う必要は無いのですが、それでも繁忙期に放映される地元の情報番組なんかに取り上げられるといいなあなんて思っていました。

しかし、紹介されるのはほとんどが大手の新築マンション

…これはスポンサーとの関係で紹介されてるんだなと感じますし、もともとCMをバンバン流している物件なのでコロビビみたいな弱小大家には無縁だと思っていました。

もちろん放映された先輩大家さんの物件も新築である程度のボリュームがあるものだったし、これが全部埋まった場合の仲介業者さんの利益はかなりのものです。

今回このお話も、仲介業者さん経由で来たのだそうです。

放映は深夜の番組でしたが、それでも長い時間をかけて放映されていました。

物件の魅力を伝えるのには十分でした。

これだけ聞くと
「さぞや、たくさんの問い合わせがあったのでは?」
と思うのですが、放映された週には、番組を見たという問い合わせはまだ無いとのことでした。

…というのも取材を受けたのは、放映される数週間前。

この後すぐに放映されれば、ちょうどいいタイミングだったそうですが、放映された時点ではもう既にほとんどの部屋に申し込みが入っていたのだそうです。

それでも後数部屋残っていたので、そこの申し込みに結び付けばいいなと言うぐらいの感じだったようです。

あれからまた時間が経っているので、放映を見た方からの問い合わせはあったのかもしれませんが、いくらテレビ放映されてもタイミングが合わないと効果も様々なのですね。

確かに大手のマンションは、ちゃんとタイミングを図って紹介番組に登場していますよね。

ここにもちゃんとお金が使われているのでしょうし、一棟丸ごとの一カ月分の広告費を使って戦略的に販促活動をすることも可能です。

昔は新築マンションでこんなに広告費をかける必要も無かったのでしょうが、新築マンションが乱立するようになったコロビビの住んでいるエリアでは、新築といえども満室にもっていくにはいろいろな戦略が必要になってきています。

コロビビは大きなマンションを手掛けたことは無いのですが、もし今後そんな機会に恵まれたのなら、入居付けについてもいろんな手を打っていきたいなと思いました。

さて繁忙期も残り僅か…。
満室になったからこんなにのんびり出来ますが、そうでなければ焦っている頃です。
ホントは長く住んで頂くような物件を手にするのが一番いいのですがねえ。
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入居者募集のネット動画

閑散期でも問い合わせが多かったRCでしたが、繁忙期では新規ライバルの新築マンションも多い中、こちらも順調に問い合わせを頂くことができました。

これはネット広告に間取りのよさを前面に出していったお陰だということは以前も書きましたが、今回の募集では、とある仲介業者さんがネット動画を撮影して下さいました。

コロビビも最初は気付いていなかったのですが、やっぱり動画があるとつい見たくなりますね。

浴槽が広い様子は、動画が尻切れトンボになっていてお伝えできていなかったのが残念でしたが、それでもこれだけ手間をかけて紹介していただけるのはありがたいことです。

薄利で運営いしている新築不動産投資では、広告料って結構経営を圧迫します。

しかし以前もアパートの写真を撮影に来られた仲介会社の社員さんにお会いしたり、作成してくださった動画を目にしたりすると、その対価として差し上げるのも納得します。

たくさんの店舗を維持し従業員を雇って、テレビのCMもバンバン流している訳ですから、そりゃあかなり経費もかかっているはずですよね。

でも、昔はこんなに派手にCMを流したりしていませんでしたよね。

今は仲介業者さんが多すぎて、競争も激化している感じがします。

オーナーの正直な気持ちとしては、もう少し広告料は少ない金額だといいなというのはあります。

だって入居希望者としても初期費用は、日本は高すぎると思うからです。

仲介業者がもう少しスリムな業界になってくれるといいのですがねえ。

頑張ってくださる社員さんも、過度な競争に晒されることなく働けるといいのになと思いました。

確定申告がやっと終わりました。
いつものようにギリギリですねえ。
もっと早くから取りかかればいいんですけれど…
何だか夏休みの宿題みたいですね。
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綺麗な女友達

先日も書きましたが、アパートは若者に人気の駅近物件。

「恋人や友達を呼びたくなる部屋」
がコンセプトなのですが、その通りに若い人の出来りが多いです。

先日もプランターの花の手入れをしていると、若い女性の方の明るい話声が聞こえてきました。

挨拶されて振り向くと若い女性の方が3名、アパートから出て来られました。

皆さんお洒落をしていて、とっても綺麗な方ばかり…。

働き出して2~3年、

一人暮らしを始めて自由な生活を謳歌している感じです。

この日はアパートに住む友達の部屋に集合して、この後ショッピングや食事を楽しむ計画の様です。

そういえばこのアパートは駅にも近いので、集合場所としても重宝に使えるのでしょうね。

みなさん、凄く楽しそうでした。

RCはプチシニアマンションと化していて、男性の入居者の方が多いので、植栽はグリーンリーフの組み合わせにしています。

しかしアパートの方は若い方や女性の方も多いので、グリーンだけではなく花の寄せ植えをしている訳です。

特に今は春に向けていろんな種類の花が出ているので、寄せ植えをするのも楽しいし、見た感じもとても華やかになります。

そういえばコロビビが若いころ住んでいたマンションには、何故かアロエがたくさん植えられていましたねえ。

なんでだったんだろ?

この日お会いした入居者様が、数年後引っ越しをしたとしても、
「若い時住んでたアパートは、いつも花が綺麗だったよね。」
と思っていただけると嬉しいですね。

東日本大震災から6年…。
今でも考えさせられることが多いですね。
直接の被害はありませんでしたが、あの日感じた恐怖は忘れないようにしたいです。
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もしかしてターゲットを間違えたのか?

昨日プチシニアハウス化したRCのことを書きましたが、超激戦区なので、これはこれで結果オーライの様な気がします。

とにかく申し込みをくださった方は、他の豪華なマンションに目もくれず、コロビビのマンションを気に行ってくださったのですから。

若者に人気のエリアであるのですが、実はファミリーや御年配の方も多く住んでいらっしゃるエリアではあるのです。

家賃が高いので、そこに住み続けられるという方はやはりそれなりの収入や資産をお持ちの方になるのでしょうね。

若い女性に人気のエリアと言うことから出発して計画でしたが、昨日も書いた様にあれやこれやで計画変更…。

差別化を図るという意味で、小さなところにも配慮した上質な造りにしたのですが、そのよさが分かるのはやはりある程度の経験を重ねられた方ばかりでした。

多分初めて部屋を借りる人は、窓が二重サッシになっているかどうかも気にかけないのでしょう。

もしかしたら
「こんなに豪華で素敵なマンションだもの、きっと二重サッシになってるに決まってる。」
との思い込みがあって確かめもしないのかもしれません。

しかし大型マンションであればある程、ここでかなりの費用を浮かすこともできるので、決して二重サッシが当たり前だとは限らないのです。

それにオートロックは当たり前でしょうが、玄関ドアの鍵が一つしかついていないマンションもあります。

オートロックであることで安心しているのかもしれませんが、オートロックと言っても侵入は簡単にできます。

ましてや大型マンションは入居者だけでも出入りが多い訳なので、やはりダブルロックであることが必要なのだと思うのですが、こんなところでも費用を浮かしていくのです。

まだまだたくさんあるのですが、何度も部屋を借りた経験がある人は、そんなところもちゃんと見ているのですね。

でもこれって凄く地味な良さなので、多分若い方に説明しても
「ふ~ん…」
という感じなのではないでしょうか。

しかしコロビビが同じように費用を削ってチープなマンションを造ったとしても、1LDKでは採算が取れなかったでしょうね。

当初の計画通り鉄骨造にしていたとしても、当時鉄骨の価格が急上昇していたので、そこまで安くは建設できなかったのです。

家賃の安さで差別化を図っていっても、結局消耗戦になっていったような気がします。

ただこの売り手市場を生かして高値で売り抜けることは可能だったかもしれませんが…。
まあ、これは完全にタラレバの話です。

ターゲットを間違えて建築してしまった感があるコロビビのマンションですが、上質な小さな隠れ家マンションというコンセプトはなかなか無いので、これはこれでよかったのかもしれません。

今後はプチシニア層を狙って経営をしていくほうがよさそうですね。

森友学園問題、買い戻して更地にすればいいってもんじゃないですよね。
こっちはこれだけ不動産取引や賃貸経営で税金を支払っているのに…と割り切れない思いがあります。
補助金6000万だなんて…ちゃんと解明して欲しいです。
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まるでシニアマンション?

先日申し込みを頂いたことをお知らせした超激戦区のRCマンション。

申し込み頂いた方の詳しい情報を伺うと、今回も若い方ではありませんでした。

以前も書きましたが、もともとこのマンションは
「ペットと暮らすキャリアウーマン」
をターゲットに造ろうというのが出発点でした。

計画当時は超激戦区と言っても1LDKは少なく、もちろん新築でペット可と言うマンションはほとんどありませんでした。

世間も景気が少し上向きになってきているときだったので、キャリアがある女性が安心してペットと暮らせるマンション…というのは需要があるとふんだのです。

しかし計画が思ったように進まずそうこうしている間に、新築マンションラッシュに巻き込まれ、1LDKはエリアに溢れかえるようになりました。

ペット可の新築マンションも増え、それだけでは差別化が図れない状況です。

やっと建築計画が進みだしたのですが、建築費の高騰で、女性向けのお洒落なタイルが使えない状況に!

そこで一気にスタイリッシュな男性好みの外観にすることになりました。

おりしも若者の賃金は上がらず、結果としてこの強気の家賃を払える方は、シニア?とまではいきませんがある程度の年齢の方ばかり…となってしまいました。

しかし期せずして同じぐらいの年齢の方ばかりになったことで、逆に安心して暮らして頂ける環境になったかなと思います。

アパートの方はエリアの状況や家賃帯からしても若い方が多いのですが、そうなるとどうしても恋人や友人の出入りが多くなっています。

こちらは
「友達を呼びたくなる部屋」
というコンゼプトなので、これはこちらの狙い通りになっているのです。

しかし、ある程度の年齢の方でしかも単身赴任の法人契約が多いRCに若者の出入りが多いとなると、いくら遮音性が高い造りとはいえ、落ち着かない感じがしてしまいます。

なので、今回の入居者の方も同じ年代の方で安心しました。

でもこれって偶然でしょうか?

あの家賃が払える方の年齢が限られているということが一番の理由なのでしょうが、もしかしたらあのマンションの地味な良さが分かるのは、ある程度の年齢の方でないと駄目なのかな?とも思います。

これってどうなんでしょうねえ…。

森友学園、あの建て物が7億で建つ訳ないじゃん!というのが最初の感想です。
もし7億で建つなら、その建設会社を紹介して欲しいと思っちゃいました。
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宅配ボックス関係の株が急上昇

ここのところ宅配関係の話題が注目を集めていますね。

コロビビもアパートに宅配ボックスを設置しようと、昨年末からいろいろ調べていました。

そんな中、昨今の値上げの記事や再配達についての料金の負荷についての話題で、俄然宅配ボックスを検討する人増えてきたようです。

なので宅配ボックス関係の会社の株が上がるのも頷けますね。

ただ、だからすぐに宅配ボックスを設置すればいい…と言う訳ではないのです。

例えば今あまり設置されていない戸建ての宅配ボックスを設置した場合
「ここの家庭は留守がちなのだな。」
と知らせているようなものです。

これが、設置が当たり前になるとか、在宅していても防犯上直接受け取ることをせず、わざと宅配ボックスに入れて貰うということが当たり前になれば、この心配は無くなります。

また、集合住宅の場合もトラブルが起きています。

…と言うのは宅配ボックスの暗証番号を書いた用紙を郵便受けから抜き取り商品を盗むという犯罪が実際に起きているのです。

これは郵便受けを抜き取るkとができない仕組みにしているものに取り換えれば防ぐことができます。

新築の場合は最初からそのタイプの郵便受けにすれば問題は無いのですが、後から設置する場合は郵便受けまで取り替えるとなると費用がかかってしまいます。

コロビビはこれで迷っている訳です。

付加価値をつけるために設置した宅配ボックスで、新たなトラブルが発生したというのでは、何の為に費用をかけたのか分からなくなるからです。

宅配業界の話題一つで株は上がり、みんなの暮らし方が変わる…いろいろ考えさせられますねえ。

人手不足からルミネの閉店時間も変わるといいます。
でもそちらの方がいい暮らし方ができるのかもしれませんね。
ますます「お家でリア充」の生き方が推奨される方が、
賃貸業にはいいかもしれません。
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申し込み頂きました♡ふう~っ

昨日お知らせした「内見で、部屋を気に入ってくださった方。」

あれから申し込みを頂くことができました!

良かったです。
てっきり後に内見された部屋の方を気に入られたと思っていました。

でも他の部屋を見られた上で、それでもこちらを選んでくださったということなので、嬉しさがアップした感じです。

狼さんのブログで、
「自分の物件の近くに新築を建てられたら、そこと被らない工夫をすべき」
という旨のことを書かれていましたが、コロビビの部屋はまさに近隣に新築のライバルがいっぱいの状況です。

その中で選んで下さる部屋を造ったつもりではあるのですが、地味なのでその良さを分かっていただくのは意外と難しいのです。

でも分かってくださる方は分かってくださるのですねえ。

まだ入居中に頂けた申し込み、原状回復に数日かかるのでちょうどいい日程です。

こうなると今入居いただいた方の引っ越し費用の一部を持つお約束で繁忙期に退去していただくことができたのが、吉と出ましたね。

いくら差別化を図った造り…といっても繁忙期を逃した場合の入居は、やはり厳しいと感じます。

あれだけあったネットの検索も、ここ一週間はボチボチ程度に減りました。

やはり繁忙期に内見をしていただくことが、入居申し込みの鉄板ですね。

宅配の再配達に費用がかかるなら、宅配ボックスの設置は有りかなあと思いますね。
アパートにも設置する予定ですが、喜ばれるかもしれませんね。
ただ、トラブルも予想されるので、ちょっと躊躇しています。
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明暗を分ける内見の順番

先日もRCの内見を頂きました。

するとその方はすっごく気にいってくださったみたいで、即申し込みか?と言うぐらいの勢いだったそうです。

しかしついてこられた他の仲介業者の方の
「他にもいくつか(内見できる)お部屋を用意していますので、それをご覧になってから決められては?」
という言葉に促されて、その方は帰っていかれたそうです。

そうなのです。
コロビビの物件は駅近が災いして、内見の順番が一番になることが多いのです。

今回も最初に立ち寄られたみたいなのです。

そうなると、人間最後に見た部屋の印象が強くなります。
なので、勢いで申し込みをするとなると、最後に内見した部屋の方が有利になるのですよねえ。

しかも直前に「あて部屋」なんかを見せられると、最後のその部屋がやたら良く見えます。

実はコロビビも息子の部屋を借りる時にあからさまな「あて部屋」に連れていかれたことがあります。

もう部屋はカビ臭くて、駅には近いのですが、変形の部屋で…。
なのに家賃は高い。

こんなところにわざわざ連れて来なくても、本命の部屋に決めるに決まっているのに…というタイミングでもそれをやられました。

まさかコロビビの部屋が「あて部屋」にされている訳ではないでしょうが、「押し部屋」にされていないのは明らか…。

だって広告料を既定分しかお支払いしていないからです。

近隣にはその2倍、3倍と支払っている部屋がゴロゴロしているのです。

多分、ついてこられた仲介業者さんはそっちの方にお客さんを誘導しようとしていたのでしょうね。
こちらの担当さんだけだったら、あのまま申し込みに持ち込めたようなのですがねえ…。

内見案内もいろいろありますね。

タダ野菜、タダ旅行の紹介がテレビであっていました。
コロビビもリタイアしたら、バンバンこんなタダサービスを利用したいですねえ。
結局はモニターのようでしたから。
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税理士さんとの打ち合わせが終わりました。

本当はコロビビの規模だと税理士さんにお願いする必要は無いし、ほとんど計算も資料の整理も終わっているのですが、RCの取得についての考え方で、減価償却費がかなり変わってくるので、今回お願いしました。

すると、やはりコロビビが思っていたことと、違う見解や通達などを調べて来てくださって、思ったより取得費を多く計算出来そうな感じです。

もちろん取得費をあまり多くすることがいい訳ではないのです。

売却のことを考えるとどうなんだろう…ということも合わせてご相談したかった訳です。

しかし、税理士さんとお話をしていて、
「実際かかったのに、使わない費用が出るのはもったいない。」
とか
「売却の場合は、こうなるので入れても構わない。」
などのお話をお聞きしながら、計算していきました。

普通の建築だとこんなに複雑ではないのですが、コロビビの場合は途中で計画変更をしているために
以前の計画でかかったものを取得費に入れることが可能なのです。

可能だからと言って入れるか入れないかは、またいろんなことを考えて選択していった…というかんじでしょうか?

しかしとても丁寧で分かりやすく話してくださる税理士さんなので、コロビビはとても助かっています。

これなら税理士費用をお支払いしても惜しくない…と思うぐらいです。

税の世界は奥深いので、素人が一生懸命調べたつもりでも、知らないことが結構ありますねえ。

三寒四温と言いますが、少しずつ春に近付いていっていますねえ。
街の花壇の花の色も華やいできていて、心も軽くなっていきます。
税金のことを考えると気が重いですが…(笑)
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ブランドで選ぼう?!

繁忙期真っ最中なので、テレビでも仲介業者のCMだけでなく、物件のCMも頻繁に放映されていますね。

サブリーズでおなじみの大手のCMもそうですが、地元の有名デベロッパーの物件のCMも豪華な創りになっています。

「ブランドで選ぼう!」
なんてキャッチコピーを使っているところもありますよね。

もちろんこれは絶大な効果があって、若い入居者はCMで聞きなれたブランド名を聞きと安心感を持って申し込みに繋がっていくのだと思います。

そもそも新生活をイメージする時に、CMでのイメージも加わって思い描くことができるので、入居者にとっては大きな決め手になるのでしょうね。

しかしそこにCMに費やされた費用が自分が支払う家賃にどれだけ乗せられているかをイメージする人など、ほとんどいないことでしょう。

有名な俳優を起用して創られた豪華なCM…一体いくらかかっているのか。

これが自分の保有する物件だった場合は、その企業の信用を買うという意味で費用の負担をすることはあると考えます。

瑕疵担保責任を負えるのかどうかというのは、購入する場合大きいからです。

しかし賃貸の場合は、単にイメージを買うのにそんな費用を負担することに大きな意味は無いと考えます。

しかもあくまでイメージなのであって、本当にその部屋がCMで謳っているようなイメージ通りの価値があるのか…というのはまた別の問題です。

賃貸物件の場合は
「大手だから高品質」
とは必ずしも言えないことがあるからです。

けれどこんなこと広くは知れ渡っている訳ではないですよね。

やっぱり新生活での部屋を選ぶにはイメージは重要。

コロビビのようなサラリーマン大家の場合、費用を払って大手のデベロッパーのブランド力を利用するのか、もしくは本当の品質の良さを地道に入居者に訴えて行くか…このどちらかしかないですね。 

コロビビのRCは、まさに地元の大手デベロッパーがバンバン新築してCMを流しているエリアで戦っています。

良さを分かっていただくのはなかなか難しいのですが、少し救われているのは、これらの大手の造っている部屋とは違う路線で造ったということ。

これがほとんど同じような造りだったら、もう家賃で勝負するしかなかったと思います。

差別化を図ったことで、ニッチな需要を掘り起こしていけるかな?と思っています。

それでも今、どんどん決まっていっている部屋を横目に自分の物件が決まらないと焦りますねえ。
まだまだ後数週間あるので、と思っていますがどうでしょう?
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おうちダイレクトに買いたいリクエストが…

どんなものかと試しに文京区のマンションを登録しているおうちダイレクト。

お陰さまで、月によって評価額が2~300万円違うことが分かって重宝しています。

今は息子が使っているので売却することはないのですが、息子の今後の動きによっては急な売却話が持ち上がるともしれません。

そんな時も、定期的に評価額が分かっていれば、慌てて安値で売ってしまうということは無くなると思います。

そのおうちダイレクトに先日
「買いたいリクエストが届きました。」
というメールが来ました。

これはコロビビの保有している部屋に…と言う訳ではなくそのマンション全体に対してということでした。

なので、詳しい内容を調べると、コロビビの保有している部屋とタイプや広さが違っていたので、買いたい条件と売りたい条件の比較はできませんでした。

でもこんな風に、真剣に売却するつもりではない時点で、このような情報を手にできるというのは売り手側にも買い手側にとってもいいことだなあと思いました。

不動産売買に関して、仲介業者と違って売り手と買い手は情報弱者となってしまってます。

もちろん信頼のおける仲介業者さんがいる人なら良いのですが、そうではない人がほとんどです。

そんな中で情報弱者となっている双方が、仲介業者や中間省略業者の食い物になってしまったりいいように扱われてしまったりすることがないとも言えません。

酷い時には平気で嘘をついたりそもそも仲介業者なのに法律を知らなかったりすることもあります。

こんな前時代的な不動産取引の世界に、「おうちダイレクト」のような仕組みを取り入れていくことは、大きな変化は無いとしてもいい傾向ではないかと思います。

出来ればコロビビ保有の部屋に直接「買いたいリクエスト」なんかが来たら嬉しいですねえ。

近い将来は、そんなふうになるのかもしれませんね。

3月に入り全く申し込みが無い物件はフリーレントなどを付けてくるようになりました。
やっぱり焦ってきますよねえ。
でも今回はもう少し粘ってみようと思います。
キケンかな?
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部屋は気に行って頂けても…

退去日が微妙な為、入居が決めづらいRCの部屋。

入居者様のご厚意で内見させていただくことができました。

内見してくださった方も部屋を気に行って頂けたそうです。

ならば、申し込みを頂けたのか?…と思うと、そうことは簡単ではなさそうです。

…というのも、このRC、とても交通に便利な立地にあります。

たくさんの大手企業のビルや事務所があるエリアにも徒歩圏内。

しかし、今回はこの好立地が仇となっているのです。

コロビビも最初は何の事だかよく分からなかったのですが、よく聞いてみると、こういうことでした。

コロビビのRCでは、通勤手当が出ないみたいなのです。

なので、もっと会社から遠い部屋の方がいいのだということでした。

なんてこと!

便利な所にあるばっかりに、申し込みに繋がらないだなんて!

コロビビも
「この家賃では法人の条件より数千円安いので、値上げした。」
という話を聞いたことがあります。

でも
「この距離では通勤手当が出ないので、もっと不便なところに部屋を移動しました。」
なんてことはできませんしねえ。

まだ断られた訳ではないのですが、すぐに申し込みに至らなかった理由に、なんだかな~と思いました。

石原さんの会見、ちょっとがっかりでしたね。
晩節を汚す…と言うのは以前の鳥越さんでも感じたことでしたが。
コロビビも歳を重ねたとき、気を付けたいなと思いました。
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退去が無い家賃帯にすべきか否か…。

これは知り合いの大家さんも嘆いていらっしゃったのですが、コロビビも全く同感なので書くことにしました。

…と言うのは、入退去の費用で大家が疲弊していくことについてです。

その方は中途半端な家賃なので、退去が発生してしまう。
思い切って家賃を下げれば、退去なんてしないだろう。
その方が、結局は利益が上がるのではないか…と言うご意見でした。

うん、コロビビも実はボロ物件を手掛けてみたいのは、
「入退去がない家賃帯」
に憧れているからなのです。

なになに、そんな甘いもんじゃないよ。
家賃が安いってことは、いろんなトラブルがあるんだよ…という声が聞こえてきそうですね。

それはそうなのでしょうが、今地域or物件によっては広告料2~3カ月なんてことが当たり前になってきていると聞きますし、そうなると大家は何のために賃貸業をやってんだか…みたいな現象になってきてしまってますよね。

コロビビの住んでいる地域のとあるエリアでは、1Rの1か月分の家賃と一日のホテル代があまり変わらない…なんてところもあるぐらいです。

もちろん築古の1Rと綺麗なホテルでは、単純に比較はできませんが…。

理想は長く住んで頂いてインカムゲインを得ることです。

知り合いの大家さんは「中途半端な家賃」を挙げてらっしゃいましたが、コロビビは「高めの家賃」でも同様だと思っています。

高めの家賃を払っている人でも最近は敷金・礼金などが少なくなっているせいか、簡単に引っ越しをしてしまいます。

それから敷金・礼金が数か月分取れていても、企業であれば一年で簡単に転勤命令が出てしまいます。

原状回復費がかからなければそこから広告費が出るので何とかなるのですが、管理会社がクロス張り替え代を取るような契約になっている場合は、どうしても手出しが出てしまいますよね。

そんなことを繰り返していると、引っ越しをするまでも無い安い家賃で運営したほうがいい気がします。

もちろん最低家賃で運営されている大家さんは、入退去以外のご苦労があるのでしょうが、それよりは少し高い家賃で…なんてむりでしょうかね?

まあ、もともとコロビビのRCは売却のことがあるので、そうそう簡単に家賃を下げる訳にはいきませんが、売却のことなんて関係ない大家さんは、家賃の設定は悩ましいところですね。

でもそういえば一棟目のアパートは、築浅の中でも近隣のアパートと比べても相場か若干お得感があるお家賃。

やっぱりなにがしかのお得感があれば、入居者の方はそうそう退去を考えられたりしませんよね。

…とは言え周りにはライバルがいっぱい!

そんなお得感って創り出すことは結構難しそうです。

退去が無い家賃帯…物件のスペックによっても違うので一概には言えませんが、これを手に入れた物件は最強ですね。

カゴメのトマトジュースが1.7倍売れるようになった理由は
「コレステロールが気になる方に」
というフレーズを前面に出したからだそうです。
賃貸でももしかしたら、この手法を参考に出来るかも!
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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