HOME
INDEX
RSS
Archive | 2017年02月

トレンドはやはり寝室別ですね。

コロビビのRCがある超激戦区のエリアでは、新築マンションがぞくぞく建っていますが、繁忙期も後半に入った今明暗が分かれています。

これまでにも20平米台の家賃安めの部屋がどんどん埋まっていっているということをお話しましたが、その次に埋まり易いのはやはり寝室が別になっている家賃安めの部屋です。

こちらは20平米後半の広さになるので、1Kよりは5~6千円高くはなってしまいますが、他の1LDKと比べると5~6千円安いので、この価格帯の家賃が払える人は多いのです。

どちらも共通しているのは、「他の部屋と比べると家賃が安い」ってところですね。

いくら寝室が別になっていても、家賃が高めだとなかなか入居は決まっていません。

逆に家賃が安めでも寝室が別になっていない部屋やあっても縦部屋になっていた場合も苦戦しているようです。
縦部屋は空室のまま、一年以上も経っています。

かなり前
「トイレと風呂が別でないと決まらない。」
という時代がありました。

その次は
「洗面化粧台が別でないと…」
という時期もありました。

そういえば遥か昔、
「洗濯機置き場がある。」
というのが入居の決め手になる時代もありましたよね。

それと同じように
「寝室が別にある。」
という時期が来るのかもしれません。

しかしもちろん今でも3点セットに入居があるように、若者の所得は二極化しているので、絶対駄目と言うことではないのですがね。

少なくとも今年の春のコロビビのRCがあるエリアは、
「家賃の安い寝室別の新築」
がトレンドの様です。

でも、今エリアに巨大マンションが建築中です。
ここ、家賃いくらなんだろ…。
スケールメリットがあるので、安く出来そうなのです。
こんなのが完成したら脅威ですねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

スポンサーサイト

わっ、10万、凄っ!

いつも固定資産税はナナコカードで支払っています。

少しでもポイントを稼ぐための涙ぐ涙ぐましい努力です。

でもこれで電化製品を買ったりできているので、やっぱりチリも積もれば…ですね。

先日も保有物件の固定資産税を支払おうとコンビニに行ったのですが、若い女性の店員さんの顔に見覚えがあります。

でも誰だったかは覚えていません。

取りあえず固定資産税の納付用紙とナナコカードをレジカウンターに出しました。

それを手にしたその店員さんが、
「あっ」
という顔をしました。

それで思い出しました。
下の息子と小学校の時の同級生だったのです。

家も近くで幼稚園の時は、よく遊びにきていました。

あの時は男の子と一緒に遊んでいたのですが、もうすっかり美人になっていて分かりませんでした。

でもコロビビのことに気がついて出た言葉は、
「おお!」
でした。

そして税金の金額を見て
「わっ、10万、凄っ!」
と言いながらナナコの支払いを進めていきました。

その言い方が、男の子みたいだった小さい頃とちっとも変わっていなかったので、可笑しかったです。

実は固定資産税は10万以上だったので、2枚のナナコカードでは支払いが一度に出来ないのです。

途中で一度センター預かり分を反映させるため、チャージの機械にタッチさせないといけません。

そのことを話すと、
「いいっすよ。」
と言うことでした。

この言い方も綺麗な顔とのギャップで面白かったですね。

思わぬところでの再会は楽しかったのですが、物件の電気料金の支払いは、もうこのコンビニではしない方がいいかも…デス。

物件の名前が記載されているので、それもこの子、家族にしゃべっちゃうかも…と思いました。(笑)

久しぶりにコロちゃんと庭に出て、草取りをしました。
枯れた芝の中にある緑は全て雑草なので、せっせと取りました。
長く外にいたのでコロちゃんも少し疲れたようです。
でもいつも室内なので、外の方が気持ちがよさそうでしたよ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

 

問い合わせが多いから、大丈夫なのかな…。

コロビビが土地から手掛けたRCは、超激戦区にあるということは何度もお伝えしてきました。

CMを打っている大手のマンションやお金持ち投資家さんの新築マンションなどとの競争は、そりゃあ大変です。

しかしお陰さまで空室になっても問い合わせはたくさん頂いています。

以前お伝えした閑散期でも1LDKの中では断トツでした。

ほどなく申し込みをいただきましたが、今回の退去連絡があった部屋も、募集をかけたところ検索数も順調に伸びています。

これも間取りをこだわりにこだわったお陰の様です。

しかし内見が出来ないということで、申し込みには至っていません。

ここが超激戦区の厳しさで、内見出来ないとなるとやっぱり他の部屋に逃げられてしまうのですよねえ。

コロビビがお客であっても、多分そうすると思います。

部屋が見れないのなら、他にもたくさん内見出来る部屋の方を見に行っちゃうし、見たならそこに住みたくなっちゃいます。

こうして問い合わせは多いものの、申し込みに繋がらないyということなのでしょう。

例によって仲介業者の担当さんは
「これだけ問い合わせが合っているので、時間の問題ですよ。」
とおっしゃるのですが、これって一年前にも聞いたセリフです。

大丈夫なんでしょうか…。

でも、間取りなどを考えた立場からすると、問い合わせが多いということは自分の狙いが間違っていなかったということなので、ちょっと安心してます。

前も言いましたが周りには豪華なエントランスの立派なマンションがいっぱいなのです。

にも関わらすその中から選んで頂けているということは、ホントに有難いことだなあと思います。

竣工時は何部屋も入居を決めないといけないし、返済比率が高いので焦りましたが、これからは一部屋ずつ決めていけばいいということなので、焦って入居条件を緩和する必要はありません。

振り返るとやはり竣工時に満室にもっていくのって、マンションが乱立している今は難しくなってきているのですね。

次に手掛ける時には、返済の猶予を3カ月ではなく6カ月にして貰った方がよさそうです。

コロちゃん、歳をとってくると尻尾の毛が少なくなって、尻尾の皮膚が見えるようになってしまいました。
それでも食欲は旺盛です。
流石ビーグルですね。
でも歯が弱くなって、「巻き巻きガム」のガムの部分を残すようになってしまいました。
仕方が無いですね。
応援クリックをよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

4年前の終了プロジェクトが…

先日のレ○パの集団訴訟の記事で、ブログでもその関連の記事がたくさん見られますね。

コロビビも6~4年前までは中古物件を探していたので、当時レ○パのアパートが売りに出ていたのをよく見かけました。

4年前には国会でも「終了プロジェクト」が取り上げられていて、その内容を聞き
「ひえ~っ、怖ろしい!」
と感じたものです。

中古物件もレ○パ臭を隠して売却しようとしている物もあれば、まるで大手であることをアピールするように
「若者に人気のレ○パアパート!」
とわざわざ書いている物件もありました。

でも「満室」と書いてあっても、
「管理を替えるごっそり入居者を近隣のアパートに持っていかれるかも…」
なんて考えると怖ろしかったです。

もともと安普請と聞いていたので、コロビビはレ○パと分かった途端
「ああ、立地も価格も築年数も悪くないのになあ…」
と泣く泣く諦めたものです。

もっとも立地も築年数も悪くなく「満室稼働」で何故手放すのか…というところに問題があるのですがね。

昔であれば10年家賃が下がらないということもあったかもしれませんが、コロビビが住んでいるエリアの特に単身者用となれば、ちょっと考えにくいですね。

しかも今は家賃交渉をしてくる人も多いです。

サブリースの考え方自体は昔や地域、物件によっては有り得るのかもしれませんが、今は途中で家賃の見直しが入るのが普通でしょう。

しかも家具をリースするなんてやり方だと、もう大家側が完全に不利に持っていかれていますよね。

今は昔のような安普請ではないことをアピールしていますが、実際はどうなんでしょう。

今後売りに出た時の為に、ちょっと調べてみてもいいかもしれません。

マレーシア政府、やりますねえ。
日本でこの事件が起こった場合、同じようにできるでしょうか。
以前そのまま帰国させたような弱腰な対応は、もうしないとは思いますけどねえ。
でも命の重さがこれほどまでに軽んじられることが、怖ろしいですね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

1LDKより2LDK?

コロビビがRCを建てたエリアは,1LDKが飽和状態になっていることに関連して、このところ記事を書いています。

題にもあるように、今年に限ってかもしれませんが、新築はホントに2LDKが増えてきたのです。

もちろん超激戦区のこのエリア、今まで2LDKが少なかったのです。

単身者用のマンションが主流のエリアですが、もともと住みやすさには定評があるエリアなので実はファミリーや年配の方の需要も堅いエリアでもあるのです。

特にまだ下の子どもが未就学児のファミリーならば、少しリビング広めの2LDKで十分です。
(もちろん収納が充実していることが大切ですが…)

しかも上の子どもが小学生ならば、一度入居頂くと暫く退去は考えなくてもいい訳です。

退去となれば原状回復費は単身者用の比にはならないぐらいの費用がかかってしまいますが、これだけ単身者用が乱立したエリアの場合、簡単に退去されてしまい次の入居の為に使う広告費や原状回復費は、不動産経営にかなり重くのしかかってきます。

単純に考えれば2LDKより1LDKの方が,1LDKより1Kの方が利回りとしては高くなりますが、実際の手残りとなるとそう簡単ではありません。

平米数で云うと2LDKは1LDKの2倍弱になります。
しかし家賃はこのエリア、2倍取れる訳ではありません。

ただ、2LDKの場合はこれに駐車場代が加わりますので、これを含めると2倍以上の賃料収入を得ることができます。

もともと1階の入居付けは簡単ではありませんし、賃料も安く設定されます。
しかし駐車場を設置することで、逆に1階を有効に活用することができるのも、2LDKの強みです。

設備は単身者用よりも少し大きめのものを使う必要がありますが、1LDKの2部屋分の設備費と比べると半分弱で済む訳です。

エアコンを設置する必要はなくなりますし、建具代も安くなります。

細かいことを言うとコンクリートの量も変わってきますねえ。

でもこれで安くなるとは言えません。
一階の駐車場部分の建築費が加わってくるのですから。

実際は建物の形態も建築方法も様々なので単純な比較は難しいです。

しかしやり方によっては、従来言われていた単身者用より不利な2LDKの方が、利回りを高くそして実際の経営上有利にもっていくことは十分出来ると感じました。

9億円の土地が1憶円で売却されるなんていいですねえ。
どっかの学校の土地の話です。
ゴミの処理代が8億かかったなんて言ってますが、ホントでしょうか。
こんな格安の土地なら、誰もが欲しいですよね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

今度は進化系1Kの新築ラッシュ

コロビビのRCが竣工した一年前は正に1LDKの建設ラッシュ。

もうあのエリアでは飽和状態になってしまったことを前回お伝えしました。

今は…というと、地価も建築費も上がって5%だった利回りが、更に3%台になってしまいました。

こうなるとさすがにもうILDKは造られなくなってしまったのでしょうか、ここのところ20平米台の1Kの新築が増えてきました。

1Kと書いていますが、実はなんちゃって1LDKも含まれています。

これは28平米で無理やり2.3帖程度の寝室を入れたという間取りです。

これだとリビングの部分はホントに細長い部屋になっていて、それでも普段は横にある寝室の仕切りを開けていれば、部屋の幅の狭さをカバーできるという間取りになっています。

しかしここで寝室分の広さを使ってしまう為、どうしても玄関ドアを開けるとすぐにキッチンがあるという従来の1Kの形をとることになってしまいます。

そこでまた進化しているのが、キッチンの向きを工夫することで、玄関からはキッチンが見えないような間取りにしているものも出てきています。

これだと従来の
「玄関からリビングに向かう通路の途中にキッチンがある。」
という従来の1Kとは一線を隔することができます。

もちろんこの間取りにするためにはある程度部屋の間口が必要なので、どの物件でも出来る訳ではないのですけどね。

どちらにしても30~35平米の1LDkと比べると家賃帯も1~2万円低く設定できるので、かなり広い需要が見込まれます。

事実今年の繁忙期での動きはいいですね。

若い人の給料が上がらない今の状況に合った不動産投資と言えると思います。

こんな物件が増えてくると築古狭小1Kは苦戦するでしょうねえ。

狭いだけでなく古くて設備がかなり違ってきます。

そうなると、いくら給料が安いと言ってもこれまで快適な生活に慣れている若者が、賃貸になった途端生活のレベルを落とせるか…ということになるのです。

コロビビの息子達の話では
「洗面化粧台が浴室にあるなんて考えられない。」
なんて、贅沢なことを言っています。

女子ならいざ知らず、男子でこうです。

コロビビなんかは信じられないのですが、この若者の意識の見極めも必要ですね。

首都圏の新築マンション販売が3年連続で減少です。
価格の高止まりが原因ですが、これは暫く続くでしょうねえ。
これで中古価格が後数年高まってくれると、売却益が出るのですが…。
とらタヌになってしまうかもデスね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村





1LDKが飽和状態になると

RCがあるエリアは、コロビビが土地を取得した頃1LDKがほとんどありませんでした。

…というのもまだまだ1LDKのはしりだったということと、土地が高いため単身者が需要の中心だったので、利回りを確保させるためにはやっぱり20平米台の1Kが主流だったのです。

そこで利回りはそこそこでいいので、コロビビは希少価値と将来の需要や売却を考えて1LDKを選択しました。

しかし建築が計画通りに進まずもたもたしている間に、気がついてみると1LDKの大型マンションが乱立し、1LDKは一気に飽和状態に…。

そうです。
いつの間にか利回りはどんどん低下していって、それが普通になっちゃったんですね。

しかも一棟建てば30~80戸のライバルが出現する訳なので、そりゃあ入居付けに苦労する訳です。

しかしこれも一年も経つと、今度は2LDKか20平米台の1Kが増えてきました。

つまりコロビビはピンポイントの悪いタイミングに竣工時期が重なってしまったという訳です。

これ計画通りに竣工出来ていれば全然違っていたのに…と悔やまれます。

さて、コロビビほどではないですが、2LDKの新築ラッシュに重なってしまった知り合い大家さんの物件も思うように入居付けが進んでいないそうです。

以前も同じエリアで新築を手掛けられたことがあって、あの時はホントに2LDKは希少でした。

なので、その時とは状況が全く変わってしまったようなのです。

でもコロビビと違うのはその物件の返済比率です。

これが低ければ満室にならなくても焦ることはありません。

時間が経てばいずれ満室にもっていける…と余裕の経営ができるのですよねえ。

コロビビなんかいろんな手を使って満室にもっていくしかありませんでした。

焦っていたこともあって、ちょっとやりすぎた感もありました。

だって手を打って1週間で3室が埋まったんですもの。

もうちょっと待てばよかったかなあと思ったものです。

…と言っても打った手のいくつかは費用は発生しないのですが、それはもっと困った時にとっておけばよかったかなあと思いました。

ホント難しいですねえ。

次回は20平米台の1Kの進化について書いてみます。

繁忙期も後半線になってからが勝負ですね。
今年の法人の動きはどうなっているのでしょう。
毎年少しづつ違ってくるのでこれも難しさの一つですね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

何とか満室でイケそうですね。

2月もこの時期になれば、もうそろそろ退去の連絡は終わりかな?っとちょっと安心しています。

先日もお知らせしたように、一室退去になっていましたが、それも空室期間は10日ほどで次の入居者様をお迎えすることができます。

ハウスクリーニングの期間を考えるとベストなタイミングですね。

前回退去後の掃除がされていないことをブログでも書きましたが、住んで頂いたのは1年未満でしたし、乱暴に使われてはいなかったので、有難いです。

前戸建ての立ち合いの時も感じたのですが、今はバスタブの掃除はしても、洗い場や周りの壁面はほとんど掃除をされない人がいるんですね。

そんなものなのかもしれません。

なので今回も立ち合いをしてみて、部屋やキッチンは比較的綺麗にしていらっしゃっても、浴槽は予想以上に汚れている…という感じでした。

ハウスクリーニングの業者さんはこれを短時間で清掃されるのですよね。

湯垢の痕まで綺麗に取るには普通の洗剤では簡単にはいきません。
かといって 強力洗剤だと浴槽を変色させてしまうことがあるからです。

多分業者さんは数種類の洗剤をもってらっしゃるのでしょうね。

格安でしかも短期間にハウスクリーニングやクロスの張り替えができる業者さんを抑えているということもできる大家さんの条件ですね。

まあ今年は何とかこれで満室経営出来そうなので、この間業者さんの開拓をしておかないといけませんね。

前回作ったプランターの寄せ植えがいい感じになってきています。
新しい入居者様は女性の方だとお聞きしているので、喜んでくださると嬉しいですね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

税理士さんから驚きの話が…

本来は税理士さんにお願いするような規模ではないのですが、昨年RCの竣工があったり、いろいろ難しい内容があったりするので税理士さんにご相談しています。

前も
「竣工までの土地分の利息は取得費にも経費にもならない。」
…なんて話を税務署の職員の方から聞いてびっくりした話をブログにも書きました。

不確かな話でいろいろ迷うこともあったので、いくつかの疑問を税理士さんにお尋ねしてみました。

するとお陰でほとんどの疑問は解決したのですが、コロビビが当然と思っていたことが
「場合によっては認められないこともあるんですよねえ。」
なんてお聞きしてびっくり!

確認申請の費用は当然取得費になると思っていたのですが、税理士さんによると、
「法人ではない個人だと確かめてみないとわからないんですよねえ。」
ということでした。

「多分なると思いますが、念のため確かめます。」
という感じなので、間違いが無いようにしていただけるという意味では安心です。

で、一番驚いたのが、コロビビが思ったより大幅赤字で申告できるかもしれないのです。

…ということは
「ふるさと納税した分が、お得になるどころか、ホントに手出しの寄付になっちゃう!」
ということなのです。

はああ、なんてこと!

もっと慎重に考えてやっておけば良かったです。

どうなるか分かりませんが、やっちゃいましたねえ…トホホ。

税金はいろいろ見解が違ってくるので難しいです。
もっと勉強しないといけませんねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

掃除ってしないのかなあ…。

今まで入居して下さった方なので、あまり悪くは言うつもりはないのです。

別にそのことで怒っている訳でもないのです。

でも、最近はこんなものなのかなあと思うことが続いたので、少し…。

…というのは、退去時の清掃のことです。

清掃費を頂いているお部屋は、そのまま掃除をせずに退去されて構わないのです。

しかし、ほとんどが「清掃費」なんて頂いていないし、世の中にはゼロゼロ物件なんてものもありますよね。

もちろん家賃が格安のボロ物件なんかでは、退去時に清掃しないなんて当たり前。

酷い時には残留物の処分に困らせられた…なんて大家さんも多いことでしょう。

なので、コロビビの感じていることなんて、些細なことなのですが…。

今って、退去時に荷物を搬出させて、そのまんまというのが普通なのでしょうか?

退去後に管理会社さんと部屋の確認をするのですが、掃除をされていないことの方が多くなりました。

なので、ちゃんと掃除機をかけて退去されたお部屋に出会うと、感激してしまいます。

もちろん、そんなお部屋でもキッチンや浴槽はどうしても汚れはあるので、ハウスクリーニングは必須です。

つまり掃除をしていてもしていなくても同じと言えば同じなのです。

でもサッとでも掃除をしていただいていると、気持ちがいいものです。

清掃しないのは今の若い人のけいこうなのかというとそうでもありません。

先日お会いした引っ越しの手伝いに来ていらっしゃった入居者のお母さまは、コロビビより年上らしき方。

それでもその後、お部屋に入ると全く清掃されていませんでした。

一方、一年で退去になった法人契約の若手社員の方は、すっごく角ずみまで清掃された後退去されていました。

退去の様子ひとつとっても、その人の人となりが分かる…そんな感じになってきましたね。

この時期のテレビの「お部屋紹介」
先日すっごい豪邸が紹介されていました。
9LDKメゾネット…。
う~ん、誰が借りるのでしょうか。
見るだけなら凄く楽しめたのですが…
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

金持ち大家、貧乏大家②

大家力の差が、収益の差になっているという当たり前のことを改めて考えさせられたセミナー。

大家力の中身はいろいろありますが、いつも感じるのは
「自分の基準をもっているかどうか。」
です。

特に物件購入の際は、これが大きく関わってきます。

セミナーを受ける前から、できる大家さんはしっかりとした物件購入での基準をお持ちだということは知っていました。

人によってその基準は違っていて、例えばある大家さんは新築最低8%以上だったり、築古20%以上だったり…と利回りで考えてらっしゃる方もいます。

もちろんそれだけで決めてらっしゃる訳ではありませんが、この基準があると「深追い」を避けることができるのです。

しかもその利回りは、ちゃんとした数字に裏打ちされた数字であることは言うまでもありません。

コロビビも4~6年まえに中古物件を検討していましたが、基準があいまいだったため不安を払しょくできずに購入に踏み切れませんでした。

また新築に至っては深追いしてしまい、結果的に低い利回りで掴んでしまいました。

しかし先日の有名ブロガー大家さんは、焦ることなく自分の基準に指し値が通るまで待って購入されていました。

もちろんその物件を再生させるスキルもお持ちで、相当の苦労もされています。

その対価として大きな利益を得てらっしゃる訳ですので、その手腕に唸るばかりです。

裏打ちされた数字についての説明も素晴らしく、とても勉強になりました。

セミナーの内容ですので詳しく書くことは差し控えさせていただきますが、その考え方は今後コロビビも生かしていきたいと思っています。

なので、おいおいこのブログの中にもその考え方は登場してくることでしょう。

とにかく、コロビビも頑張らないといけないなあと、刺激を頂いたセミナーでした。

「相性がいい。」というトランプさんの感想には納得。
何となくあの二人、似ているなあと感じていました。
トルドーさんみたいに、しっかり言えるトップであって欲しいのですがねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

金持ち大家、貧乏大家①

先日有名なブロガー大家さんのセミナーに行ってきました。

実は大家業を本格的に始められのもコロビビと同じ時期で、同年代でもあったので、とても親近感を感じました。

ブログも随分前から拝見させていただいていて、もともと勝手に共感することは多々ありました。

大工仕事は素人ながら試行錯誤しながら自分でされるところも、凄いなあと思いながら読ませて頂いていました。

将来はコロビビも同じようにボロ物件の再生をやってみたいと思っているので、参考にさせていただこうと思っていたのです。

しかし…

…セミナーでお話を伺ってみると、全然コロビビとバックボーンが違いました!

「利益を残すために、出来ることは自分で…」
という考え方は同じなのですが、物件の取得の仕方などきちんとした理論を持ってらっしゃるし、きちんとリサーチしたり数字などの裏付けを持ってらっしゃったり…と全然事業者として力量が違ってました。

ブログを読む前からコロビビも銀行用にプレゼンテーション用のファイルを準備したり、いつもネットで物件の定点観測をしていたり…とやっていることは似ていても、結果が全然違います。

コロビビもこの4年間で物件は手に入れることができましたが、新築に特化していることもあり、手残りなんて雀の涙ほど。

比べるのもおこがましいのですが、その大家さんは同じ期間で何倍もの物件を手に入れられ、そのほとんどが利回り20%以上です。

どれだけ手残りが多いかは予想できますよね。

コロビビも6年ほど前から中古物件を狙って内見を重ねていたのに、新築に進路を変更したこと自体がもう力の差を表していますよね。

かくてコロビビは貧乏大家さん。

一方では今の売り手市場も手伝って、金持ち大家さんへ…。

でもこの方、今の市場に助けられて金持ち大家さんになれたのでは決してありません。

今回のセミナーをお聞きして思うことがいくつもありました。

長くなりそうなので、続きは次回に…。

北朝鮮、やりますねえ。
トランプさんとのゴルフ外交の話題が、一気にミサイルのことに変わってしまいましたね。
何が起こるか分からない世の中になってきました。
不動産投資に影響があるような出来事が起こらないように祈るばかりです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



レンダーズクラウドって?

先日テレビで紹介されていたレンダーズクラウド。

空室の問い合わせの状況だけでなく、内見者が申し込みにまで至らなかった理由なども大家が知ることができるのだそうです。

コロビビも入居付けに苦労したことがあって、一番に知りたかったのはそのことです。

担当の方はとても小まめに報告してくださって有難いのですが、
「申し込みに至らなかった理由や退去の本当の理由」
というのは、実際のところ分かりません。

担当者が直接内見に立ち合ったのならそれとなく聞くことができますが、他の仲介業者が立ち合うことの方が多いのが現状です。

今までの大家は小まめに対応することなく空室が放置されていたことも多かったのでしょう。

しかし、コロビビをはじめ他の大家仲間も、理由さえ分かれば対応して申し込みに繋げたい…と思っているはずです。

そこでネットで仕組みを調べてみたのですが、詳しい内容は問い合わせをしてみないと分からないようでした。

サービスも首都圏だけなのかもしれませんが、どなたか既に利用している…なんて大家さんいらっしゃらないかなあ。

オーナーズスタイルなんかにも記事が載っていたみたいなので、調べてみますね。


首都圏のマンション販売数が新築を中古が上回っています。
一棟丸ごと大規模リノベーションをしているものは、新築見紛うばかりの出来映えです。
やはり大手が手掛けるとここまでのクウォリティーにできるのですね。
なかなか素敵なマンションになっていましたよ。
凄いですね、いい取り組みだと思いました。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

入居付けが強い管理会社様

一年未満で退去になったアパートの部屋ですが、もう、入居日が決まりました。

申し込みも早くに頂いていて、ホントにこのアパートの管理をお任せしている管理会社様は、入居付けが強いので助かっています。

以前も書いたことがあるのですが、これまでの3年間で4部屋の退去があった中で、実際の空室期間はトータルでも2か月あったかな?というぐらいです。

礼金や違約金をいただけていることから、空室があってもマイナスどころかプラスで経営できています。

本当に有難いですね。

担当の方も迅速に対応してくださるし、新築アパート投資にはブームに乗って何社も参入していますが、実際大切なのは
「どれだけ客付けができるか。」
だったりします。

その為にはいい立地の土地をどれだけ抑えられるかも大切ですし、アパートのスペックなども関係してきます。

コロビビは自分でも土地から新築した経験があるので、建築についてはやはり自分でやった方がいい建物は出来ますが、土地を手に入れることについては、やはり業者さんにはなかなか勝てません。

今回はたまたまいい立地のアパートを手に入れることができたので、今のところプラスの経営が出来ているのかもしれませんが、それでもやはり管理会社の力は大きいです。

中には築一年でもクロスを貼り替えて原状回復費として家賃1カ月分を取るところは、珍しくありません。

でも実際築一年で退去された場合、クロスの張り替えはほとんど必要ありません。

破損していない限り、クロスクリーニングで十分なのです。

有無を言わさず原状回復費を取るアパート業者だと、こんな風にプラス経営をすることは難しいかもしれません。

同じ様な新築アパート経営ですが、実は小さなところを見てみると、いろんな違いがあるのですね。

スマホ育児ってなんか異様です。
でもそういえばコロビビも子供にアニメビデオを見せていたなあと思い出しました。
ただ違うのは、2歳児なんかでもスマホを操作しちゃうってとこですよね。
便利さと引き換えに、実は大変さを背負い込んでいるような気がします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

要求をする入居者

これは大家仲間の話なので、具体的には書けませんが、大家の足元を見て法外な要求をしてくる入居者にどう対応したらいいかという相談でした。

でも、実際はその大家さんはその入居者がそんな要求をするなら、どうぞ出ていってください…というスタンスなのです。

つまり
「要求を呑めなかったら出てくぞ。それは困るだろう?」
と入居者が勝手に考えて、そんなことを言っているようなのです。

要求してみて少しでも通るようなら儲けもの…という考えも透けてみえるようです。

今回の場合は、この入居者が退去しても次の入居者がすぐに見つかる状況なので、大家側としても十分対応が可能な事例なのですが、それでもこんな理不尽な要求をされること自体、憤りを感じていらっしゃることでしょう。

これが次の入居者がなかなか見つからないような場合だと、本当に悩ましいですね。

不当な要求には応じないのが一番ですが、多少のことは目をつぶったり譲歩したりして退去を免れることが大家力なのかもしれません。

現に長年大家さんをやっている方は、「損して得取れ」の精神でうまく運営されている話をよくお聞きします。

但し、あまり譲歩すると要求がエスカレートしてきますので、原理原則を曲げないことや毅然とした態度を取ることも必要です。

やはり先輩大家さんは、要求にすぐに応じるのではなくちゃんと話をされてから、落としどころを探ってから少しだけ譲歩する…なんてことを普通にされていますよね。

もちろん、経験があるからこそなせる技…なのでしょうね。

これから「要求する入居者」も増えてくることでしょう。

供給過剰となった状況では、大家にとしては対応も難しくなってきますね。

築古になってくると大家力の有る無しで随分違ってくるのではないでしょうか?
新築だって時間が経てば築古になります。
大家力を付けていくことが必須ですね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



そろそろ部屋が決まり始めましたね。

閑散期に初めて入居者募集をしたときには、
「こんなに決まらないもんなんだな。」
と改めて閑散期の募集の厳しさを感じたコロビビ。

そんな中でもお陰さまで申し込みを頂き、既に入居は終わっています。

でもその時同じエリアの1LDKで入居を決めたところはほとんどありませんでした。

それがこのところ、どんどん埋まっていっています。

さすが繁忙期は決まるんだなあと感心しています。

ところがその中でも決まりにくいのは、新築です。

新築と言ってもやはり少し家賃が強気だったり、間取りがイマイチだったり、駅から少し遠かったり…という理由があるものなのですがね。

そして、そんな理由が無い物件でも、入居可能日が3月末…なんて新築も、やはり動きは悪いようです。

新築物件があまり無いエリアなら、「新築」というだけで内見出来なくても決まるのですが、このエリアは2月竣工の新築物件もあるし、築浅物件も、更に新築未入居の部屋もゴロゴロしています。

なので、やはり内見出来る部屋の方がどうしたって決まりやすいのです。

昨日「引っ越し費用を出してでも退去日を早める交渉をした。」と書きましたが、それはこんな事情があるからなのでした。

それでもまだ入居可能日が未定、もしくは5月…となっているせいで、問い合わせはあるものの、動きはありません。

早く交渉を進めて退去日を確定させることが、入居者をゲットするのに不可欠なのです。

今シーズンも次々に新築マンションが建設されていて、最新の設備を備えた物件はやはり強いです。

そんな超激戦区で生き残るためには、ただ埋まるのを待っているだけでは時期を逃してしまいます。

もちろん閑散期でも埋まっている物件もありますが、その影にどれだけの広告費を払っているのかは分かりません。

なので、埋まっているからといっても安心はできないのです。

そう考えての「引っ越し費用を出す」との提案だったのです。

広告費よりずっと安くですむからなのです。

でもこれも交渉がうまくいけば…の話です。

他の部屋がどんどん埋まっていく様子を見ながら、返事を待つしかないのが、何ともじれったいです。

倉本聰さんのプロフェッショナルの番組を見ました。
やっぱり凄いですね。
ホントに「正にプロ」だなあと思いましたね。
コロビビも大家としてプロにならないといけませんね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

繁忙期を逃さないために

RCの退去連絡が入ったのですが、これが5月なのです!

ひええ、それでは完全に繁忙期を逃してしまいます。

もしかして違約金を払いたくないためなのでしょうか?

それなら違約金はいらないので、もっと早く退去してもらったほうが助かります。

それで交渉してみました。

するとどうも引っ越しのタイミングの問題みたいでした。

お仕事の関係で引っ越し作業ができる日が限られているようなのです。

そこで引っ越しの費用を出して差し上げることにしました。

そうすることで何とか3月中には退去が可能になるとのことなのです。

3月中…ちょっと微妙な時期ですが、5月よりははるかにマシです。

本当は退去される方に費用をかけるより入居者に向けて費用をかける方がいいに決まっているのです。

なので「普通、引っ越し費用までもつかなあ~」とちょっと躊躇しました。

しかし予定を早めて欲しいのは、あくまでこちらの都合です。

こちらの都合で他人の予定を変更させるのですから、費用がかかるのは当たり前のことですよね。

そう割り切ってこれで話を進めていくことにしました。

実はまだ入居者の方の予定は確定していないので、この条件でもうまくいくかどうかは分かりません。

またうまくいったとしても、果して3月末で入居者が見つかるかどうかも分かりません。

さて結果はどうなるか…。

また報告しますね。

ふるさと納税のすき焼き肉がまた届きました。
こちらもとても綺麗なお肉で、美味しかったです。
でも味は浜田市の方が少し上かな?
どちらも有難く頂きましたよ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

あれれ、今度は無断駐車の軽トラが…

花の世話も兼ねて一棟目のアパートに行ってみると、軽トラが駐車してあります。

先週はゴミの散乱、今度は無断駐車?

はああ、とため息をつきながら近づいてみると、無断駐車と言ってもこっちの敷地に入って半分路上に駐車している…というのが正確な言い方かもしれません。

しかしそこに停められると、水栓が使い辛く駐輪場の自転車も出しづらくなります。

「どこかの工事の車かな?」
と思って近くを見てみたのですが、それらしい工事がされている様子もありません。

う~ん、どうしたものかと暫く花の手入れをして待っていると、アパートから年配の方が出ていらっしゃいました。

「なんだ、入居者の方のご家族だったんだ。」
と思ってご挨拶すると、後ろから入居者の方も出て来られました。

その手には2個の衣装ケースが…。

そうなのです。
あの軽トラは、退去の荷物を運ぶためのもの。

この方が、2月中に退去予定と連絡があった方なのでした。

コロビビ夫婦はもう少し後の退去と伺っていたので、こんなに早くお引っ越しをされるとは思っていなかったのです。

よかったです。
すぐに通報なんかしていたら、大変なことになっていました。

その後にはお母様らしき方も部屋から出てこられて荷物の積み出しが始まったようなので、コロビビ夫婦は失礼することにしました。

この方は一年経たずに会社の都合でまた転居することになってしまったのです。

なので荷物もまだそんなに揃えてらっしゃらなかったのでしょうね。

ご家族の軽トラでの引っ越しでも、十分な程度のお荷物なんだなあと思いました。

それにしても、一年未満で引っ越しをしないといけない会社員の方は大変ですねえ。

もちろんこちらは違約金を頂けますし、繁忙期に入るので、もう問い合わせも頂いているそうです。

申し込みはまだですが、空室期間もそう長くない時期に決めていただけるかなと思っています。

これから引っ越しシーズンに入ります。

今度は長く住んで頂ける方だといいのですけれど…ね。

コロちゃん、やっと芽が出たチューリップを引っこ抜いて食べようとしていました。
慌てて取り上げましたが、少しかじられてしまいました。
そういえば若いころは、しょっちゅう植えたばかりの花の苗を、いたずらされていましたねえ。
懐かしいです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村








足るを知る?

ここ数年は新しい物件を取得するつもりは無いのですが、今保有の物件の売却を含めて数年後に動く予定はあります。

なので、今はその資金を蓄えることとリサーチが中心なのですが、この歳でそんなことを話していると
「年金と今のキャッシュフローで、十分なんじゃないですか?」
なんて言われました。

その方は長年中古物件を中心に大家業をされている方で、コロビビと同年代なので、最近は保有物件の入れ替えをされているということでした。

つまり売却を進め、優良物件に絞って保有するステージになられているということです。

しかし同年代とはいえコロビビは大家業を始めてまだ4年。

新築物件中心ので実はキャッシュフローは思ったほどないのです。

しかし年齢が年齢なので、これから30年ローンを組むというのも確かにはばかれますね。

ま、もちろん銀行は息子が経営を引き継ぐということで長期のローンを組んではくれるのですが、一般的にはこの歳で多額のローンを抱えるというのもあまりないことなのでしょう。

数億円かけてRCを新築するより、数千万円の中古を手掛けるぐらいで実は十分なのかもしれません。

確かにこれからお金がかかる子育て真っ最中のサラリーマンが、アーリーリタイアを目指しているのとコロビビでは、必要なCFは明らかに違います。

なので、確かに足るを知ればもうリスクを取ってまで新たな新築物件や大型な中古RCを手掛ける必要は無いのかもしれませんね。

頭では分かっているのですが、お宝物件の情報が手に入ったときにどんな判断をしてしまうのかは分かりません。

「物件好き」の血が騒いでしまうのかもしれませんしね。

高値掴みをしてしまう今の時期は、拡大するつもりは毛頭ありませんし、他の方がどんどん新築されていても焦ったりはしないのですが、保有している物件を売却してしまうとまた欲しくなりそうな予感はします。

実際先輩大家さんの新築見学会にお邪魔したのですが、見せていただくうちにいろんなアイデアが湧いてきました。

はっ!

…いけない、いけない、

「足るを知る、足るを知る…」と呪文のように唱えないといけませんね。

ベッドスペースを簾で仕切るリフォームの部屋が紹介されていました。
もちろん簾といてもお洒落なものを使っていました。
一人暮らしならこれくらいでもいいかもしれません。
来客時だけちょっと隠す感じで使えそうでした。
リフォームの時にやってみたいです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

アパートの前にゴミが散乱!

先日プランターに寄せ植えをした話を書きましたが、その時のことです。

車でアパートに近付くと、アパートの前にゴミが散乱しているのが見えました。

それもちょっとやそっとの量ではありません。

カラスがあさったのでしょう。かなり広い範囲にゴミが散らばっているのです。

そういえばその2週間ほど前、近くのアパートの段ボールがこちらのアパートのゴミ置き場に置かれていたこともありました。

なので、もしかしたら、また誰かが生ごみを置きっぱなしにしたのかな?と思い車を降りてみると、アパートのお隣の民家の方のゴミでした。

ゴミ袋が置かれた場所も民家の前でしたし、ダイレクトメールも散乱していたので間違いありません。

インターホンを押してみましたが、案の定留守のようです。

しかしそのまま放置することが出来ないほどのひどい有様です。

こちらの敷地にもゴミが散らばっていますし、更に他のカラスまでやってくるような感じでした。

こんなとき勝手に人のゴミを処理していいのか迷いましたが、大半がこちらの敷地に散らばっているし、お隣の方ともご挨拶する関係はできているので、コロビビ夫と片付けることにしました。

全部片付け終わったその直後、アパートから入居者の方がお友達と出てこられたのを見て
「ああ~よかったあ。片付けなかったら、入居者様にも嫌な思いをさせてしまってたよなあ。」
と思いました。

もしかしてお友達は、ゴミが散乱した中を歩いてアパートに入っていかれたのかもしれませんね。

そのままだったら、コロビビだって
「なんてアパートなの?!」
と思っちゃうところです。

ホント良かったです。

こんなときって、管理会社が対応してくれるのでしょうか?

それでも誰かが連絡をしないと対応のしようがないですよね。

こんなこともあるのかと思うと、やはり遠隔地の物件の管理はいろいろ大変なのですね。

イベントでのご当地中華まんランキングで、コロビビお気に入りの中華まんがランクインしていました。
もう、子どものころから食べていて、当時はそんなに有名ではなかったのですけれどね。
でも、美味しいお店がどんどん経営を拡大していくのは、関係無いけど嬉しいものです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




あの会社の売上高が1兆円越えに!

この記事はブロとも、もしくはパスワードを知っている方のみ閲覧できます
パスワード入力
ブロとも申請
プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
01 | 2017/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR