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Archive | 2017年01月

内見に備えてグリーン作戦

3年で3人も入居者の方が入れ替わることになったアパートに部屋。

まだ退去されていないので、部屋の中に手を入れることはできません。

しかし既に問い合わせは来ているということなので、内見に備えてまずはプランターの花の手入れをしました。

今、プランターにもこんもりと数種類の苗を寄せ植えするのが流行っています。

高さと色合いを考えながら、まずは使う苗を選んでいきます。

これを以前の植え方では苗が育つことを考えて離して植え付けるのですが、寄せ植えでは育った時にこんもりとなるよう、まさに「寄せて」植え付けます。

近々内見があることを見越して、少し早めにこんもりと見えるように、若干寄せ気味に植え付けました。

もう一度寒波がやってくるだろうと思うので、ホントはもう少後にやろうと思っていたのですが、まあいいでしょう。

これで外観の雰囲気が少し明るくなりました。

入居希望者の方は、ここだけを内見する訳ではありません。

競合物件も同じ日に内見することが多いので、第一印象は大切です。

今新築アパートはほとんどが同じような造りになっていますし、外観も似たモノトーンの色合いのものも多いです。

しかしアプローチを花で飾っているようなアパートは、あまり見られません。

モノトーンの外観に差し色みたいに花やグリーンの色があると、印象がアップするのかなと思っています。

しかも現在入居されている方にとっても、
「グリーンの手入れがされている。」
ということは、
「人の手が入っている=管理が行き届いている」
という印象を持っていただけると考えてやっています。

もちろん花を枯らしてしまっては逆効果です。

なので管理を外注しているサラリーマン大家さんには向きません。

住まいの近くにドミナント投資をしているからこそできるのがこのグリーン作戦。

さて、来月からはハウスクリーニングも始まりますので、頑張りますね。

このプランターの寄せ植え、なかなかの出来です。
ちょっと自画自賛ですが、実際は簡単です。
昔風の植え方だと、なんだかな~っという感じですが、ちょっとしたコツで今風になります。
費用対効果も高いので、自主管理大家さんにはお勧めです。
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取得費について、先輩大家さんにSOS

利息が取得費に算入できるかどうかの話の続きです。

税務署に電話して、
「利息は経費にしかならない。」
ときっぱり言われてしまったコロビビ。

帰宅してインターネットで国税庁のHPを見てみると、やっぱり算入できると書いてあります。

しかしあれだけきっぱりと言われてしまったので、何かこちらが見落としている内容があるのかなと思い、他のサイトで検索してみますが、やはり算入できそうです。

そこで先輩大家さんのお力をお借りしようと、フェイスブックで尋ねてみました。

すると先輩大家さんがすぐにお返事をくださいました。

結果はやはり「算入できると思うよ。」とのことでした!

その根拠として
「取得等に算入する借入金の利子等」
の読み方も教えていただきました。

コロビビは税務署の職員の方の「きっぱり発言」が気になっていたのですが、ちゃんとこれを根拠としていれば問題なさそうです。

但し、税理士さんに相談していたとしても、時には間違いがあったりするのが税の世界。

こちらとしては根拠を持って、領収証や書類を整理して万全を期しておく必要がありますが、こちらの読み方の違いや個別にもっている事情によっても違ってきます。

もしかしてコロビビの伝え方が悪くて、税務署の方が別の内容についての答えをされたのかもしれません。

それでも周りに先輩大家さんがいなかったら、その可能性に考えが至らず、税務署の方の回答にのみ囚われてしまったでしょうね。

ホントに「持つべきものは先輩大家さん」ですねえ。

ほんの数分後にはこうやってお返事頂けて、流石だなあと思うと同時に、わざわざ時間を割いて教えて頂けることが有難いなあと思いました。

はああ、これで取りあえず利子が無駄にならずに済みそうです。

そういえば別の先輩大家さんが、FBにふるさと納税でゲットしたカレーの画像をUPされていました。
それって、コロビビも頼もうとして頼みそびれたカレーでした。
しかしお話を伺うとかなりスパイシーだったそうで、先輩大家さんにとっては好みの味だったそうですが、コロビビには無理だったかも…デス。
こんなこともお尋ねできるのが、FBのよさですね。
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取りあえずこれで申告の作業を進めていきますね。

利息は取得費に算入していいよね?

確定申告の準備を始めたのですが、ここで確かめておきたかったことがありました。

それは昨年竣工させたRCの取得費です。

竣工までの利息は取得費に算入できるのですが、実は27年度の確定申告時に土地の経費として計上しようとしていたのです。

でも結局不動産所得は赤字だったので、計上できませんでした。

ならば取得費として参入できるはず…と思って、一応税務署に電話で確かめました。

すると、対応してくれた税務署の職員は、確かめてから後で連絡するとの返事でした。

数分後かかってきた回答は耳を疑うものでした。

なんと、利息は経費にしかならないというのです!

「ええっ、そんな!じゃあ、不動産所得が赤字の人の利息は、経費にも取得費にもできないということになるじゃないですか。」
とコロビビが驚いて反論しても、
「ええ、そうですねえ。そうなりますねえ。」
という返事です。

「でも取得費に算入できると聞いたんですけど。」
となおも食い下がったのですが、
「いえ、経費にしかできません。」
ときっぱり言われちゃいました。

このとき国税局のインターネットのページを閲覧できなかったので、
「確かあそこに書いてったはずだよなあ。」
と思いながら、あまりにもきっぱり言われたことと、一度確かめた後の回答だったことで、それ以上は反論できませんでした。

新築RCは土地を購入してから竣工までに時間がかかったこともあって、利息は結構な金額になります。

しかも竣工の年度は他の経費もかかるので、不動産所得が赤字になるのは珍しいことではありません。

もちろんコロビビは本業の所得があるうちは、損益通算で税金が戻ってくる方を選んでいます。

これからも物件を購入予定の人は、不動産所得が赤字になるようでは次の融資が厳しくなる為こんなことはしないのですが、コロビビの場合は後数年は物件を購入する予定は無いからです。

本当は27年度の確定申告時の利息の取り扱いをどうとらえればよいかを尋ねるつもりだった電話が、とんだ結果となってしまいました。

さて、どうする???

明日から春節。
しかし爆買いは本当に鎮静化しているみたいですね。
エアビーも飽和状態で、撤退する大家さんも出てきたし…。
やはり中国頼みの事業は難しそうです。
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気付かないうちに6万突破!

6万…って、実はブログを訪問して下さった方の数です。

ブログを始めて数カ月はカウンターを付けていなかったので、実際はもっと訪問してくださったとは思うのですが、有難いことです。

以前のブログを遡って調べてみたのですが、ちょうど一年1か月前に4万アクセスを達成したことを書いていました。

当時は6カ月で1万アクセスだったと書いていて、3万アクセスを達成した時は5カ月だったことから、訪問者が安定してきたと書いています。

そこから計算すると6,5カ月で1万アクセスなので、また少し落ちてきたのかなと思いますが、3万アクセスのころはRCの建設についての進行形の記事が多かったからなのでしょう。

しかしその後も、こんな拙い素人大家のブログに訪問して下さり感謝、感謝です。

長く読んでくださってる方もいらっしゃる中、最近はどの経路かは分かりませんが、新しい訪問者の方も多いです。

その中でもこれから不動産投資を始めたい…とか、最近新築アパートを購入したという方もいらっしゃるのですが、そんな方にも大家業の実際を知っていただくのは意味があるのかな?と思っています。

特に属性のいい方には、業者は短期間で複数棟の購入を勧めてきます。

最初はCFが出るので複数棟持つことでリスク分散も出来るし、規模の拡大は今後の不動産投資にとっても重要だと考えられます。

しかし本当のリスク分散や規模の拡大って、新築アパートを複数持つことなのかどうか、一度疑問を持って見直すことが大切だと思います。

特に今は高値掴みをしがちな時期。

融資が出やすい時だからこそ、戦略が必要だと考えます。

この辺りのことについては、これからも書いていくと思いますので、どうぞご訪問お待ちしています。

次の節目7万アクセスの頃は、いったいどんなことを書いているのでしょうか…。

くれぐれも空室で泣いているようなことになっていないことを願っています。

PPAPが知らない会社から登録商標の出願がされていたそうです。
まだ認められている訳ではないそうですが、なんだかな~っという感じですね。
「世の中、頭がいいやつが勝つんだよ。」
という声が聞こえてきそうでイヤになりますね。
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超素敵な競合物件、その家賃は?

繁忙期に入ると、時々地元のテレビ局の情報番組では「人気賃貸物件紹介」みたいな特集が増えてきます。

先日コロビビ夫とテレビを見ていると、コロビビのRCと少し離れて入るのですが、ネットでは同じエリアとして扱われる新築マンションの部屋が紹介されていました。

基本的な間取りや設備は同じなのですが、カードキーが導入されていたり、キッチンがおそらく1800あったり、浴室パネルが最新のデザインだったり、シャワーヘッドが上のランクのものだったり…などなど、全てにおいてグレードが高いのです。

間取りは1LDKで良く見かけるタイプとはいえ何だか広く余裕を感じます。

ウォークインクローゼットも普通の1.5倍以上の広さがあるように見えます。

う~ん、これで家賃はいくらなのでしょう?

コロビビのRCより高いだろうとは思うのですが、その差が1万円程度なら脅威です。

コロビビのRCも高めの家賃なのですが、この家賃が払える人であれば、後1万円ぐらいなら払える属性を持ってらっしゃるのです。

質の高さを謳っているコロビビのマンションですが、テレビで紹介されている部屋はまたもうひとランク上のグレードです。

競合となればかなり厳しい結果となります。

慌ててネットで家賃がいくらか検索してみました。

すると、なんと家賃は1万円どころか5万円も高かったのです!

し、しかし、ここまで高いとは…。

この家賃が払える単身者がいるという目論見で建設されたことにも驚かされました。

もちろん1LDKでもコロビビのRCの部屋の2倍弱の広さがありました。

こうも違えば、コロビビとは競合しませんね。

ほっと一安心です。

この家賃はいくらなんでも高いので20平米台の1Kのタイプもありましたが、この部屋の家賃も通常の家賃より1~2割高めに設定されていました。

でもこの程度の差なら現実的な家賃なので、ちょっとリッチな気分になりたい若者のニーズは十分にあると思いました。

一つのマンションにこんなに過敏になる必要があるのかなと疑問に思われた方もいらっしゃるでしょうが、実はこのマンションのシリーズは、ここ数年で同じエリアにバンバン建設されているのです。

なのでエリアの相場を牽引する力ももっている訳なのです。

やっぱりあのグレードだとこれくらいの家賃にしないとペイ出来ませんよね。

ああ、よかった~っ!

超激戦区での入居付けはホント大変です。

はああ、そろそろ確定申告の準備をしないといけないのですが、探しものをしているうちに面倒臭くなってしまいますね。
なので、前回もギリギリになってしまいました。
こんなことではいけませんねえ。
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え、え、え?なんでこんなに下落するの?

先日マンションは売り時によって価格が大きく変動することをお知らせしました。

息子の為に文京区の新築マンションをも購入したのは4年前。

結局大学院も決まったので、引き続き息子が使うことになりました。

その為売却は少なくとも後2年はしないことになったのですが、そのせいで今の価格にはあまり興味がありませんでした。

でもおうちダイレクトに登録しているので、時々その時点でのシステム推定価格がメールで送られてきます。

それで
「ああ、そうか。売却する月によっても価格は大きく変わるんだった。」
と思いだしたところでした。

しかし…

先日送られてきたメールを見てびっくり!

1月9日のシステム推定価格と比べると1月20日の金額が大きく下落していたのです。

その差は250万円!

「え、え、え? 一体これってなに?」
この10日あまりで何があったにでしょう?

そもそもこのシステム推定価格というのが、何を表しているのかも良く分からないし、基本オーナーに売却を勧めるサイトと考えられるので、そのことを頭に入れて考えていればいいとは思うのですが、う~ん…。

確かに今価格が高騰しすぎて、マンション購入の意欲が落ちてきたなんて記事も見られるようになってきましたし、投資用マンションの融資が引き締められるのでは?という意見もチラホラ聞かれるようにもなってきました。

文京区のマンションは上階は実需用ですが、半分は投資用です。

このマンション単体の問題なのか、それとも投資用マンションに限ってのことなのか、はたまた実需用のマンションのことなのか…。

全く分かりませんし、もしかしたらまたこのシステム推定価格とやらは上がるのかもしれませんし…。

どちらにしてもすぐに売却することは無いので慌てることはありませんが、なんだかこのまま不動産投資の潮目が変わってしまうようなことになるのだけは、勘弁してほしいなと思っています。

IOTトイレって凄いアイデアですね。
確かにトイレに行列ができているからと、もっと遠いトイレにいってみたらまた行列に遭遇…なんてことが何度かありました。
これを使えば、どこのトイレが空いているか分かるので、みんなが利用すれば行列自体を減らすことができます。
小さなお子さんがいるご家族なんか、助かりますよね。
いろいろ便利なことを考えるんだなあと感心しました。

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入居者さまは、息子より年下

競合相手がいないため、意外に入居付けには強いことをお伝えしたデザイナーズ戸建て。

でも戸建て賃貸の一番の強みである「入居期間が長い」という特徴に反して、続けて退去がありました。

初めての退去がこんな形で少々パニクっていた息子でしたが、
「これだけ問い合わせや内見があるんだから、大丈夫だよ。」
というコロビビの言葉に心を奮い立たせ、ハウスクリーニングを頑張っていました。

そういえばコロビビだって最初の頃は
「退去の連絡が入りました。」
と管理会社の方から連絡があるたびに、この世の終わりの様な気持になってたなあ…と思いだしました。

息子は「思ってもみなかった短期の退去2件」に遭遇した訳で、コロビビのときよりももっと落ち込んでいたことでしょう。

申し込みを頂いたと分かった途端、もう表情が違ってきました。

これで、暫くは空室に怯える日々から解放されます。

そしてびっくりすることがもう一つ。

実は入居者様は、息子より年下の方なのです。

「ほら、年下なのにちゃんと長く会社に勤めて、しかも結婚してお子さんもいらっしゃるんだよ~っ」
と未だ独身の息子に小言を言うと、いつもは言い返してくる息子でしたが今回ばかりは様子が違います。

高い家賃を払えて家族を養うことができる入居者様が、自分より年下と言うことで思うところがあったようです。

大学に行っていた息子の周りでは、まだまだ結婚している友達はいないのですが、高校を出て働いている人達の中にはこうやってしっかり家庭を持って頑張っている方はたくさんいらっしゃるのです。

申し込みを頂いたことはもちろん嬉しかったのですが、話がちょっと違うところにいって、息子にとっては藪蛇だったかな?

「就任式に150万人はいた。」
というトランプさんの主張には驚きましたねえ。
安倍さんの野党批判も品が無いし…。
政治家は暴言一つで辞任に追い込まれることもあるというのに。
経済さえよければ、また支持率さえあれば、どうとでもなるのでしょうね。
溜息がでます。
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その勝利のために必要なのは、敗者

トランプさんも就任演説は、予想通り理想も格調の高さもなく、
「一世一代の演説なのに、また、これかあ…。」
とため息が出ましたねえ。

もちろん、期待なんてしていませんでしたが、コロビビでさえこんな感じなのですから、反トランプのアメリカ人はやはりこれからの4年間に希望なんか持てませんよね。

それでも目先の経済は堅調に進むでしょうから、暫くはこのままアメリカファーストが続くのでしょう。

しかしトランプさんが叫ぶ「勝利」は、とりもなおさず「敗者」の存在が必要だということを意味しています。

世界のみんなが平和で豊かな世界を目指す…なんて気持ちはさらさら無い訳で…。

でもこれって、不動産取引にも当てはまりますね。

利回りの高い物件を手に入れる為には、その物件の弱みをとらえて指し値を入れる訳です。

売主に「負け」を呑んで貰うことで、不動産投資での「勝ち」を得られるのです。

そういえば新築アパート投資に挑戦し、思うような成果が得られず、泣く泣く手放した…なんて話もあちこちで聞かれるようになりました。

また逆に多額の売却益を得た投資家の話を聞くと
「あの利回りで、買主はどうやって物件を回していくのかなと思うよ。もちろん、自分には関係ないけど。」
とおっしゃっていました。

コロビビも今の自宅を中古で購入の時、まだ入居中に中を見せていただいたので、子ども部屋にはそこのお子さんがいらっしゃいました。

「住み慣れた家から出ないといけないし、転校もしなくちゃいけないんだよなあ。」
と、少し心が痛みました。

でも、それでも早期に売却できることがこのご家族にとってはプラスになることだから…と淡々と購入の手続きを進めていった経験があります。

勝者がいれば敗者がいる…と言うのは、経済活動では当たり前のことですが、長い人生、それだけの価値観では生きていけないことを多くの人が知っています。

いつか何かの形でしっぺ返しが来るのではないかと思うのですがねえ。

それでも大家業は、入居者、仲介業者、オーナーが Win Winの関係を築くこともできます。
経済活動の中でも、みんなが幸せになることを目指すことができるはず。
そうありたいものです。
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理想の色合いのマンション、みっけ!

マンションの外壁材やタイルの色遣いのことですが、なかなかいいなあと思うものがありませんでした。

もちろんコロビビの手が届かないような高級マンションでは、いいなと思うものはあるのです。

でもコロビビが建てるような賃貸マンションに、そんな高いタイルを使うなんてできません。

なので、街を歩いている時も、
「使えそうなタイル組み合わせてセンス良く造るにはどうしたらいいのかな。」
なんて考えながらいろんなマンションを見ていました。

でもなかなか有りそうでないんですよねえ。

バルコニーの強化ガラスの色が、今鮮やかなブルーを使っているマンションも増えてきましたが、これをうまく使っているマンションはあまり見かけません。

これはやはりかなり大型のマンションでないと、近代的でクールな良さは出せないのでしょうね。

そんな中、ダークブラウンの強化ガラスを使って、ペールブラウン系のタイルと組み合わせた新築マンションを見つけました。

ありそうでなかったこの組み合わせ…なかなか気に入りました。

しかもコロビビが使えそうなタイルでもこの色合いを出せそうです。

実は昨年新築したRCのタイル選びをしたとき、こちらがイメージした色合いとは微妙にズレていたため、それと組み合わせるタイルの色も迷ってしまった経験があるのです。

資金が潤沢にあるとか利回りに余裕があるなら、少し高くなってもタイルや全体の色合いなどにこだわれるのでしょうが、ギリギリのところで建築していたため諦めざるを得なかったものがたくさんありました。

もちろんそんな中でも何とか合格ラインまでもっていくことは出来たのですが、やはりもっと事前にイメージに合うものを選んでおく必要がありましたねえ。

今回イメージに合うマンションが見つかったことで、そのイメージがより具体的になりました。

建てるのは数年後になると思いますが、何だかぐっと目標が近づいてきた気がしてきました。

単純ですね、エへへ。

今夜のトランプさんの就任式。
どうなるんでしょうね。
「偉大なアメリカ」って言っても、ねえ?
金の力で実現させるようなアメリカなんて、誇りがもてるのでしょうか?、
「誇りなんて、腹の足しにもならない。」なんて言われそうですね。
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そろそろ動きができてきましたね。

先日閑散期の厳しさについて書きましたが、そこから一週間経っただけで、動きが出てきたように感じます。

前も、問い合わせが多いことをお伝えしていましたが、その後申し込みが入りました。

ほっと一安心です。

…というのも、あれだけ問い合わせがあってこのまま申し込みが入らないようだったら、お先真っ暗だと思っていたからです。

やはり反響の多さは入居に結びつくという当たり前のことを再確認しました。

但しコロビビが思っていたのと比べ、半月は時間がかかってしまった感じです。

これが閑散期の厳しさなのでしょうね。

コロビビのところに申し込みを頂いて更に数日経つと、他の物件にも申し込みが入り出したみたいです。

でも同じエリアでは、20平米台の1Kにしかまだ申し込みは入っていいないようです。

1LDKの部屋で申し込みを頂いたのは、コロビビの物件以外ではまだまだ少ないみたいです。

やはり家賃が高めの部屋は、もう少し後の法人申し込みを待たないとダメなのでしょう。

最近は以前と比較すると、繁忙期の後も転居の機会は増えてきました。

入社後3か月、研修を終えた後の配置決定のタイミングや9月の第二繁忙期など、いろいろあります。

しかしそれは若い会社員の場合が多い為、1Kなどの安い家賃帯の話の様です。

高い家賃の物件に関しては、春の繁忙期以外の入居付けは、格段に厳しくなるという印象を受けました。

動きの少ない中での申し込みを得られたことは物件の強みを再確認できた訳ですが、これからはそうはいかないでしょう。

如何に閑散期の退去を防いでいくかも、重要になりますね。

今の厳しい入居付けの中で、この程度で申し込みが頂けるのはいい方なのでしょうね。
しかし返済比率が高かったり利回りが低かったりすると、やっぱり心の余裕が持てません。
次の新築は、もっと利回りにシビアでいきたいですね。
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宅配ボックスの設置を検討しようかな?

昨日お伝えした3巡目の部屋がある築3年のアパート。

そろそろ物件のテコ入れとして、宅配ボックスの設置などを考えています。

…というのも、そのままでも入居はつくと思うのですが、このままでは納める税金が増えていくのです。

なので宅配ボックスの設置やアプローチの整備などを行いながら、競争力を高めていこうという考えです。

…なんて言っても大したことはしないのですがね。

なんせまだ築3年なので、出来ることは限られてきます。

部屋のインテリアなんかも少しいじって、部屋のグレードをよく見せることぐらいなら出来そうかな?

とにかく新築アパートはとかく同じような造りになるので、センスのいいインテリアを備え付けることでも印象を変えることが出来そうです。

宅配ボックスは次の募集に間に合うかどうか分かりませんが、インテリアぐらいならすぐに出来そうなので、ちょっとリサーチしてみますね。

最近新しい方の訪問も増えました。
今は新規の物件を建築している訳ではないのですが、でもリアルな今どきの大家業の姿をお見せすることは出来ているかもしれません。
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早くも3巡目の部屋だけど…

築3年にも関わらず入居者が3巡目になる部屋があります。

つまり一年ごとに入退去がある部屋と言うことです。

これだけ聞くと
「その部屋に何か原因があって、入居してもすぐに退去になってしまうんだろう。」
と思ってしまいますよね。

しかし、実際は全くの偶然なのです。

…と言うより他の部屋に入居いただいている方は比較的長く住んでくださっているので、空いた部屋と言うのがその部屋しかなく、そこに新しい入居者の方が入られる…と言うことなのです。

その入居者の方が法人契約の為、企業の都合で転勤や配置転換となってしまうのです。

特に3人目の方は1年未満での転居になるので、今回は違約金も頂くことになります。

以前も書いたことがありますが、いくら企業戦士とは言え一年で引っ越しをしないといけないなんて、大変ですよねえ。

普通2巡目ぐらいから家賃の見直しなんかが必要になったりしますが、実際は築3年ですし、結局一年毎に部屋のメンテナンスをしていることになるので、新築と比べてもそこまで見劣りはしません。

…と言うよりみなさん、キッチンもあまり使われなかったので、部屋は意外と綺麗なのです。

中には洗濯機も置かれずコインランドリーを利用されていた方もいらっしゃるので、洗濯パンも綺麗なままだったり、魚焼グリルを全く使われていない方もいたりして、本当に築3年には見えません。

一人目の方も掃除をよくされていた方でしたが、二人目の方も綺麗好きの方のようでした。

部屋が綺麗に保たれていたのも、綺麗好きな入居者様のお陰です。

こんな風に大切に使ってくださると、嬉しいですね。

これで次の入居も早く決まってくれると、以前も書いた様に礼金を頂ける分、今回も損失無しでイケるかもしれません。

それもこれも、いつも早めに入居を決めてくださる管理会社様のお陰です。

どうかこれまでの様に、うまく決めてくださいますよう願っています。

他の方のブログを拝見させていただくと、豪雪地帯の賃貸経営って大変そうですね。
出入り口が雪で塞がれないように、雪かきの手配をしたり、雪下ろしが必要になったり…。
雪が滅多に積もらない地域の賃貸経営と比べると、余計な支出がかかってしまってるように感じます。
豪雪地帯では、高齢になれば賃貸を選ぶのも有りのような気がします。
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ひと駅違いのエリアも建設ラッシュ

何度も書いていますが、コロビビのRCがあるのは超激戦区。

今でも新築マンションが建設されていますが、幸いにも利回りが合わなくなったためか、ほとんどが20平米台の1K。

なので、今のところ命拾い(?)をしている感じです。

しかしひと駅離れたエリアに目をやると、そこでは今1LDKの建設ラッシュが始まっています。

もちろん、地価が少し安いエリアだからなのですが、その分、家賃も少し安めです。

間取りや設備は最新なので、それを安い家賃で…となるとちょっと脅威です。

しかしひと駅違うとアクセスのよさが全く違ってくるので、本当は競合物件にはなりえないのですが、ネットで見る限り
「同じぐらいのスペックの部屋が、安い家賃で掲載されている。」
となる訳です。

なんともコロビビのマンションの家賃が高いような感じになってしまいます。

本当はエリアが違うので全く違う価値があるのですがねえ…。

例えば接続している主要な駅が、コロビビの場合は2つなのに対し、そのエリアは一つだということ。

またその主要駅にコロビビの場合は徒歩圏内であるのに対し、そのエリアは徒歩だと30分以上かかるということ。

なので、冷静に考えれば決して競合相手ではないのですが、やっぱり安い家賃には脅威を感じます。

今若い人で高い家賃が払える人は限られています。

なので、若い人は少し不便でも家賃の安いエリアに流れていっているか、狭さを我慢して1Kを選んでいるかのどちらかになっているように感じます。

高い家賃を払える人は法人契約の大手企業の方ばかり…。

どちらにしても、ひと駅離れたエリアの新築ラッシュは、今後コロビビにとってどんな影響を与えることになるのでしょうか?

直接競合する訳では無いエリアだけに、読めませんねえ。

コロちゃん、なめていた息子がいなくなると、途端にエサが貰えなくなり拗ねています。
出来るだけブロッコリーや大根、キャベツなどの野菜をあげるようにしているのですが…。
お陰で、今体調はいいようです。
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閑散期の申し込みの難しさ

今までの退去はほとんどが繁忙期にかかっていたので、あんまり苦労無く入居を頂いていたのですが、今回閑散期の入居募集を経験してみると、いろんなことが分かりました。

一つは築浅なので、問い合わせは多いということです。

やはり新築に特化した不動産投資はここか強みですね。

しかしこれは逆に考えると、築浅でなくなった時、家賃下落が避けられないという現実を表しています。

それから、他の入居募集をしている同スペックの競合物件と比較して、強みを持っていることを再確認できたということです。

全ての築浅物件が問い合わせが多い訳ではありません。

中には新築未入居もあるのです。

しかしそれでも問い合わせが少ない物件も少なくありません。

良く見ると家賃が割高だったり、立地や間取りが微妙だったりしています。

やはり最後は「物件の力」に左右されるということですね。

コロビビの手法は主に土地からの新築なので、「物件の力」についてはこだわって建てることができます。

…と言うよりこれしか強みが無いのですがね。

しかしいくら物件の力があって、問い合わせが多くても、これが申し込みに繋がらないというのが閑散期の厳しさです。

絶対的な需要が少ないにも関わらず、募集は多い…つまりよりどりみどりの選びたい放題の中で、築浅・高家賃の物件は、最後に割安の家賃や初期費用の安い物件にもっていかれてしまうみたいです。

やはり高家賃の物件は、大手の法人の需要が増す繁忙期でないと難しいんだなあと言う印象を受けました。

今回閑散期の募集を経験して「物件の力」を再確認できたのですが、今後も閑散期の募集はあり得ることですし、築浅では無くなった場合の戦略をどうしていけばいいのかなど、考えさせられることは多かったです。

しかしこうなると、同じようなスペックが乱立する新築アパートってもっと厳しいですよねえ。

同じような間取りや設備があちこちにたくさんある訳ですし、家賃もほぼ変わらないとなると、後は立地の違いのみになってしまいます。

如何にいい立地のアパートを手に入れられるかで、その後が大きく違ってくるという訳ですね。

今から不動産投資に参入しようとしているサラリーマンの方にお伝えできること、それは、そんなに簡単なものではないというのが、先行して参入したものの正直な感想だということでした。

前回のブログネタ、何が皆さんの関心を誘ったのか分かりませんが、訪問して下さった方が多かったです。
でも100坪と言っても、知り合いの話で申し訳なかったですね。
どちらにしても今は郊外でないと土地は高くて利回りが合いません。
もう少し落ち着いてからでないと、手掛けるのは難しそうですね。
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土地は100坪有るんだけど…

コロビビの知り合いで、お母さまが一人暮らしをしている実家が、人気駅徒歩7分の場所にあるとのことで、
「固定資産税もバカにならない。」
というお話をされていました。

高齢になられたということで、もしもの時のことを今のうちに考えておかないと…と言うことでした。

これは聞き捨てならないと、もう少しお話を聞いてみました。

すると土地は100坪ほどあって、前面道路も7m程度あるものの、接道は長くなさそうです。

詳しくは分からないもののどうも容積率も厳しいみたいなので、賃貸物件を建てても利回りは合わないわ、おまけに戸建て用地として売りに出そうにも、100坪あるので使い勝手は悪いわで、意外と難しいのです。

土地値も高いのでお医者さんが自宅兼医院として建ててくれるなら何とかなりそうですが、よく見てみるとそのエリアではもう医院もかなりあるので、わざわざここに新規の医院を建てる医者も少なそうです。

2つに分割して戸建て用地として売るにしても、接道が長くないため効率が悪いのです。

これが東京ならば狭小住宅3戸が十分建つのでしょうけrどね。

このエリアは、文教区でもあるので、ファミリーの需要も高いのです。

でもいくら100坪あっても、ファミリーレジを建てるには少し狭いし、向きもよくありません。

もともと地価が高すぎるので、容積率が無いと厳しいですねえ。

「人気駅近の土地情報ゲットか?」
と思ったのですが、なかなかそうはいきませんでした。

明日はセンター試験。
なのにお天気は大荒れの予想です。
なんだかいつもこうですね。
やっぱり入試は9月の方がいいと思うのですがねえ。
これで将来を左右されるのですから、何とかならないのでしょうか?
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新築アパートの6%の意味

今、土地や建設費の高騰のせいで利回り6%台の新築アパートってよく見かけますよね。

それでも新規のプレーヤーが多いことと、低金利でフルローンが組めることから、エリアによってはすぐに売れてしまうようです。

コロビビも初めて新築アパートを買うときには、表面利回りの数字の意味が、イマイチピンと来ていませんでした。

ただそれでも、
「8%台でもギリギリだなあ。」
ということは分かっていました。

それが今では6%台。

以前も書きましたが、その利回りに水道引き込み料やそもそも消費税などを含めないで出された利回りだったりすると、更に低くなります。

もともと不動産取得税などは含めていませんので、広告料などその他の経費を含めて考えた実質利回りは、もちろんもっと下がります。

すると、かなり厳しい現実が見えてきます。

更に6%の利回りが、新築プレミアがついた家賃で計算されている訳ですから、立地によっては2年後にはどこまで落ちてしまうのか分かりません。

今コロビビのRCの利回りが同じような感じなので、6%の物件を回す大変さは良く分かります。

それでも木造と比べたRCの優位性と立地の良さでなんとかならないかなと頑張っている訳ですが、これが立地がまあまあぐらいのアパートでは、かなり厳しくなるのではないかなと思います。

特に新築アパートはこれからも乱立してくる訳なので、怖ろしいですね。

いつも言いますが、新築アパート投資が全て駄目な訳ではありません。

ホントに物件の力やその後の入居付けの力によって、かなり違ってくるということです。

6%でみんなが購入しているからと言って、安易に考えてはいけないということを身にしみて感じますねえ。

先日リフォーム部屋拝見みたいな番組でビーグルを飼ってらっしゃるご家庭が紹介されていました。
それが、コロちゃんそっくりだったのでびっくり!
もちろん同じ犬種なのですから、似ていて当たり前かもしれませんが、飼っていると一頭一頭顔が違うのですよねえ。
でもホントに似てたので、思わず録画しちゃいましたよ。
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そのお金で物件買えるじゃん!

昨日もちょっと書いたのですが、北九州市のド派手な成人式の衣装のことです。

100万円かかるのは当たり前。

中には400万円かけたという新成人もいました。

更に横断幕や貸し切りのリムジンやバスなどの費用とその後の酒盛りなんかの金額を入れると
「どれだけこの為に金かけてるんやねん!」
とつっこみを入れたくなるほどです。

これだけのお金を貯金して貯めたのなら、
「これで物件、買えるやん!」
と思ったのは、コロビビだけでしょうか?

物件を手にすれば、またそれが金を生みます。

たった1日で消えてしまうお金とは全然違います。

もちろん、何に価値を感じるかは人それぞれ…。

彼らが物件を手にしても、面倒なだけなのかもしれませんしね。

かくゆうコロビビも結構結婚式にお金をかけてしまいました。

…といっても、当時の結婚式は、親族と親族の繋がりやコロビビの場合は商売や選挙なども絡んでいるので、自分たちだけの考えで出来るものではありませんでした。

まあ、そう考えると、コロビビの結婚式の費用は人脈を深めるためのコストと考えることもできます。

苦労して貯めたお金を何に使うかは、何に価値を求めているかで違ってくるのは当然ですが、それにしても驚かされた北九州の成人式でした。

ふるさと納税返礼品ランキングのベスト10に、唐津市のハンバーグも入っていましたね。
確かにおいしかったです。
昨日浜田市の牛肉が届きましたが、綺麗なさしが入っていてなかなかのものでした。
これで1万円の寄付ならいいのではないかと思います。
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車止め移動工事もセルフで

以前建設会社経由で車止めを設置していただいた時は、数台分で5~6万円でした。

あの時は自分たちでやりたくても引き渡し前だったので出来ず、引き渡し後すぐに入居だったこともあって、建設会社に任せることになってしまいました。

しかもあの時は高い外構工事代金に対して5~6万円なら、
「まあ、いいか。」
という気持ちにもなっていたのです。

しかし今となっては
「なんてもったいないことをしたんだろう。」
と思ってしまいます。

車止めはだいたい一つ2千円前後。

それが数台分でも接着材を含めても3万円もかかりません。

杭打ちまでしたとしても、費用としてはそれぐらいです。

今回、その車止めの位置を変更するために、自分たちでまず取り外しからやりました。

杭でしっかりと固定されているので、どうやって抜けばいいんだろうと思っていたのですが、力自慢の息子がハンマーでガンガン叩いていたら取れました!

ちょっと欠けたりしたので、結局新しい車止めに取り替えることになりましたが、
「なんだ、こんなもんで取れるんだ。」
とびっくり。

後は接着剤で固定すれば作業終了です。

杭を打ち込むかどうか迷っているのですが、アスファルトに孔を空けてから打ち込むことになるので、道具が必要だなあというところで止まっています。

場所的には接着剤でも十分だと思うのですが、もう少し調べてから決めようかなと思っています。

しかし自分でやれば数時間の手間で半額以下…。

う~ん、これぐらいならやった方がいいなと思いました。

北九州の成人式のド派手さにびっくり!
しかし若者がそこにお金を使っちゃうんじゃあ、家賃にお金をかけてはくれないでしょうねえ。
新しいビジネスを創り出した貸衣装店は、うまいことやったなと思いますねえ。
親としては、そこにお金を使ってもらうとガッカリですがね。
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試しに物件査定してみた

フェイスブックで「物件の査定をしませんか?」というサイトが回ってきたので、軽い気持ちで査定をしてみました。

「今が最後の売り時」
と言われているので、この時点での売却価格がどれくらいになるのかを知りたかったことが一つ。

もう一つは、どの仲介業者がどんな方法で査定をするのか、どんな価格を付けていくのかを見るのが目的でした。

もちろん、とんでもない高値を付けていただけたら、売却もありかな?なんて思っていました。

すると結果は…

うん、まあまあかな?…ぐらいでした。

思ったより高額だったものの、驚くほどではなかったという感じです。

もちろん実際売却を考えるなら、売り出し価格を査定金額より高く出して反応を見る…という方法を取るかとは思うのです。

なので実際いくらで売却できるかはその時の状況によっても変わることでしょう。

ただ、会社によっていろんなことが見えました。

多くが
「ああ、ここは単に年間家賃収入を期待利回りで割った金額を出しているだけなんだな。」
という感じでしたが、中には謄本をあげて、融資金額に数百万を上乗せした金額をだしているところもありました。

これは、売主が納得する金額にしないと、専任媒介を取れないからなのでしょうね。

単に利回りから査定金額を出している会社と比べるとやる気を感じます。

しかしそれは市場から導き出された査定金額ではないので、結局イザ売却となればその金額で売れる訳ではありません。

なので、専任媒介をお任せするにはどうなんだろうと思いました。

まあ、後日勝手に謄本をあげたことを詫びる手紙付きの査定資料も送られてきたので、メールや電話だけの会社から比べるとやはり熱心さが伝わってきます。

なのでこの会社に任せようと思う人もいるだろうなあと思いました。

でも実際はどこにお任せしたらいいのかはわかりませんね。

売却は大家業とも物件の建築ともまた少し違った知識と経験、そして人脈も必要となってきます。

コロビビは自宅を一度売却した経験があるのですが、その時でさえ
「テクニックが必要だなあ。」
と感じたものです。

収益物件となると尚更ですね。

売却は数年後になると思いますが、その前にどんな仲介業者さんにお任せした方がいいのかも調べておかないといけないなと思いました。

息子が帰ると途端に冷蔵庫の食料が減らなくなります。
今一番食費がかかるのはコロちゃんです。
おやつの購入金額が半端無いです。
こんな生活になるとは…
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競合の無い物件の強さ

予想に反して退去が続いた息子保有のデザイナーズ戸建て。

一つは3週間後にめでたく入居していただきました。

違約金の分、マイナスは無かったようで、初めての退去に息子も一安心したようです。

後は、もう一つの戸建てなのですが、ここもこの閑散期にいくつか内見を頂いているようです。

まだ息子から詳しい報告が無いので、申し込みをいただけた訳ではなさそうですが、仲介業者さんから伺った見通しも明るいみたいです。

これも周りに競合物件がないお陰です。

以前も書いたのですが、周りの地主さん物件は家賃は安いのですが、グレードがあまりにも低いのです。

もちろんそのニーズはあるので、それはそれで正解なのだと思うのですが、こんな田舎にデザイナーズ戸建てを建てようなんてサラリーマン投資家はほとんどいない…というのが、今のところ成功している理由だと思います。

もちろん需要が限られているので、もしライバル物件が登場すると、限られたパイの奪い合いになるため今後もずっと安泰でいられるかどうかは分かりません。

しかしもともと結婚したら息子が住むつもりなので、自宅のローンが安くで済む…ぐらいの感じで運営出来れば上々かな?

以前やはり競合の少ない地域でかなりの戸数を保有してらっしゃる大家さんの物件を見せて頂いたことがあるのですが、その方も
「こんな人口が減少している地域に、わざわざ不動産投資をしようなんて人はいないですよ。」
とおっしゃっていました。

もうそこはその大家さんの一人勝ちみたいな感じでした。

もちろんその方の専門性と資金力とそして人柄がずば抜けているからこその成功なのですけれどね。

そういえば今、破竹の勢いで新築物件を増やしていっている大家さんも、暫くは郊外の物件しか手掛けないとおっしゃってましたねえ。

コロビビはRCの方で超激戦区の厳しさを味わっているので、エリアを選ぶ難しさを感じました。

このブログ、シニアビーグル犬のブロガーの方も時々、訪問して下さいます。
コロちゃん、穏やかな正月を迎えることができました。
今日、息子は東京に戻ってしまいます。
次に会える時まで、元気でいてくれるでしょうか。
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ファミリー物件のリサーチ開始

今までの経験で、単身者用の間取りや設備などの知識を蓄えることができたコロビビですが、ファミリー用となるとこれがからっきしダメなのです。

結婚して賃貸に住んだのは一回だけ。

すぐに家を建てたのでマンション暮らしの経験がほとんど無いのです。

なので、マンションの間取りや設備、そして細かな造作や使い勝手などが分かっていないのです。

でもリタイア後最終的に建築したいのはファミリー向け低層マンションなので、今から建築なども含めてリサーチしておかないといけませんね。

低層マンションとなると土地が安いところで無いと、とても合いません。

土地探しも数年かかることでしょう。

最後の物件になるので、長期保有を考えるとなればそれなりの建築会社にお任せすることになるので、建築費も高くなります。

ちょうど不況になってくれるといいのですけれどねえ…。

しかしそれでも銀行の融資を引くにはかなりの現金を持っておかないといけませんね。

今、先輩大家さんがファミリー用新築マンションの募集を始めたところですが、競合するマンションが近くにあると閑散期のこの時期はなかなか厳しそうです。

コロビビはもっと競合が少ない郊外を考えていますが、ここには地主系大家さんとの戦いが待っています。

土地代がかからない分、家賃で勝負すると負けてしまいます。

コロビビは土地代もかかるし、しかもかかる建築費は高くなる訳です。

なので後は、間取りや設備、分譲仕様の質の高さで勝負する必要があります。

これは単身者用を建築で、いろいろ学ぶことができたので、生かしていきたいですね。

ビルドインガレージにするとか、戸建て感覚のものにするとか、一階の専用庭を工夫するとか、とにかく地主さん物件とは差別化を図っていく必要を感じています。

かといってそれで建設費が嵩んでしまうと、ただでさえ利回りが低いファミリー物件ですから、更に利回りを下げてしまうことになりかねません。

ここは考えどころですねえ。

売却を考えるなら、格安建設会社のパッケージのようなマンションを建てる方法もあるのでしょうが、今の様な売り手市場はもう暫くはやって来ないでしょうから、売却益もさほど得られなくなるでしょう。

なので、これはもう無しです。

今、このやり方でどんどん建ててらっしゃる方もいますし、狭い地域をドミナント戦略で競合物件を潰していく方法もあると思いますが、資金力のないコロビビにはとても無理。

やっぱり郊外の優良マンション…ということで差別化を図る方向でないと厳しそうです。

更にこれからいろんな物件を内見させていただきながら、数年がかりでノウハウを集めていきたいと思います。

さっそく先輩大家さんの新築内覧会に参加させていただけることになりました。
こんな機会はとても有難いですねえ。
間取りだけではなく、建築に関してもいろいろ教えていただこうと思っています。
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修繕費は、どうなった?

キッチンの補修の部品代が8000円程度と分かり、ダメもとで借主に請求してみることにしたデザイナーズ戸建て。

借主さんは悪い方では無いのですが、ちょっと神経質な方。

なので息子は内見時に見逃した破損個所の修繕費を言い出しにくかったという訳です。

しかし金銭的には余裕のあるご家族だったので、8000円と分かれば出してくださるのではないかと思っていました。

もちろん、8000円なのですから、面倒なことは避けて自腹にするというやり方もあるのです。

しかし初めての賃貸業で楽な方に逃げていては、この先も心配です。

思い切って連絡を取ってみた結果は、あっけなくOKを頂けたということでした。

言ってみるものですねえ。

もちろん工賃も入れてしまうと1~2万円したと思うので、借主さんとしては
「たったあれくらいで1万円以上もすんの?」
という気持ちになったと思うのです。

8000円だったからすんなりいったのかもしれません。

この辺りは、全て管理会社にお任せしているとどうなっていたのでしょうね。

修繕費が嵩んでもきっちり借主さんに出していただくようにしているのでしょうか?

昔はそうだったでしょうし、敷金3か月…なんて預かっていたらそれもできていたでしょう。

しかし今は広告料も支払わないといけないので、礼金を取って敷金は1~2か月しか取らなくなってきています。

そうなると、破損が多ければ敷金からは出せなくなって更に手出しを求めなくてはなりません。

借主さんにしてみれば、次の部屋を借りたり引っ越ししたりするための費用が必要です。

そんな時なので
「敷金を払ったのに、なんで手出しせなあかんの?」
という気持ちになってしまうのもよく分かります。

なんで…と言われても、
「そちらが壊したからです。」
と言うしかないのですが、戸建て賃貸は基本的にご家族で住んでいただくことになります。

そうなると今回の様にキッチンは奥様が壊していたり、子どもさんが遊んでいるときに壊したりということになるので、ご主人としては自分が壊した感覚を持ちにくいのかもしれません。

もちろんそんなことは言い訳にはならないのですが、最近は自己の責任を取ろうとしない人も多くなっています。

「壊したものは弁償する。」
というのは、賃貸でなくても当たり前のことだと思うのですが、当たり前のことがなかなか通らない世の中になってきたのは、嘆かわしいことです。

今回の借主さんは、そんな方では無かったので、ホントによかったです。

コロちゃん、このところ調子がよくなってきて、
帰省している息子が毎日散歩に連れていっています。
もちろん以前と比べると、散歩に出てもすぐに戻ってきてしまいますが、14歳なので仕方が無いですね。
昨年の夏を越せるかどうか…と言われていたので、息子も喜んでいます。
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20平米台の新築RCがぞくぞく

コロビビ保有のRCと同じエリアには、同じ1LDKのマンションもどんどん建築されているのですが、このところ目立つのは20米台の1Kが増えてきたということです。

しかもその家賃がじわりと上がってきています。

もちろん強きの家賃設定にしているマンションは立地もいいのですが、地価と建設費の高騰で、1LDKでは合わなくなってきたのでしょうね。

強気の家賃といっても1LDKよりは安くなるため、1LDKの家賃は出せないけれどこれくらいならなんとか…という若者のニーズには合っていると考えます。

ホントコロビビの物件を見てもあの家賃が払える人は、大手企業の単身者になってしまい、当初設定していた30代のキャリアウーマンは一人もいらっしゃいません。

後5000円程度家賃を下げれば対象となる人はかなり増えるのですが、今の段階ではちょっと厳しいです。

でも5000円下げると20平米台の新築マンションとほぼ同じ家賃になるので、この強気家賃の流れはコロビビにもいい影響がでてくるでしょうか?

それでも長期保有の可能性もあるコロビビの場合は、20平米台のマンションを建てることは、やはり躊躇がありました。

今、悲惨なことになっている20平米未満のワンルームや1Kの二の舞になる怖さがあったからです。

しかも大きなマンションならば狭くても戸数で家賃が稼げますが、コロビビが建てられる戸数はたかが知れています。

なので、10年後、20年後でも確実に入居が見込める広さは必要だったのです。

さて、地価と建設費の高騰で逆流現象が起きている20平米台のマンション。

今後どうなるでしょうか?

大発会、値上がりで始まりましたね。
6日連続で落ちた昨年とは大違いですが、それでもこのまま一本調子とはいかないでしょうねえ。
持ち株もまあまあ上がってますが、まだまだです。
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高い?安い?修理費は8000円

立ち合いで破損部分を見逃した息子の戸建て賃貸の現状回復費用。

キッチンのメーカーに問い合わせたところ、破損部分の部品は送料込みで8000円程度かかるとのことでした。

その時見積もりで工賃も入れるかどうか尋ねられたそうですが、多分息子の手でも交換できそうだと判断して、実際は部品代と送料の金額だけ出していただいたそうです。

それが8000円程度。

コロビビは
「あ~っ、安くで済んで良かったね!」
と話したのですが、息子としては
「たった、あれだけの材料で8000円もするの?」
と思ったようです。

なるほど、確かに部品代だけなら8000円ですが、それに工賃が入れば1万円は超えてしまいますよね。

しかしキッチンは賃貸の場合、選ぶ時のポイントとなる部分なだけに、こちらで準備した部材で修理しても見た目がよくありません。

いくら引き出し部分で一見分からなとは言え、毎日目にするところなので、やはりメーカーから取り寄せるしかありません。

これが安いのか高いのかは微妙なところですが、どちらにしても自分で取り付けが出来なかったら痛い金額になってしまいますねえ。

一応借主さんにこの金額で出して頂けるか、交渉してみるようです。

何事も経験。

これくらいなら…と自分で出すのは簡単なこと。

ダメもとで連絡してみるのは有りではないかと思います。

昨日はたくさんの方が訪問してくださったみたいで、有難いです。
それなのに今日はみみっちい8000円の話です。
でもこんな感じでチマチマやっています。
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新築ワンルーム物件のその後は?

2年ほど前、1LDKが主流になったコロビビの物件があるエリアから少し外れたところに、1ルームのアパートが建てられました。

旗竿地で、駅からは少し離れてはいましたが、お洒落なエリアに隣接しているところです。

周りには20平米弱の築20年程度のマンションがたくさんある中で、新築とは言え同じような広さのしかもアパート…。

一体競争力があるのかどうか、全く分かりませんでした。

更にその後20平米台の新築マンションも乱立していて、20平米台のアパートもスキップフロアなどを駆使したものが主流になりつつある中、どんな戦略でそのアパートが建てられたのか、首をかしげていました。

しかしどうも
「既存のワンルームは築年数が経っているので、このタイプの新築を求めている層がいる。」
とのコンセプトの様でした。

それを聞いた時には、なるほどとも思いましたが、いくらそんな人がいたとしてもこれがこの先十数年続くとはとても思えませんでした。

やはり土地や建築費の高騰で、利回りをよく見せるために戸数を確保する必要からワンルームにするしかなかったように思えました。

そのアパートは今のところ入居は付いていて、順調の様に見えます。

しかし、近隣の空室状況を見るともっと安い家賃のマンションがゴロゴロあるのです。

もちろん築古マンションですから、設備が古い分、そのアパートより競争力が無いのでしょうが…。

しかしアパートだって数年も経てば設備が古くなります。

そしてアパートで使われている設備はマンションで使われている物と比較して、グレードも少し低いものが多いのです。

やはり数年後には家賃下落は免れないでしょうね。

しかしこのリサーチ中に分かったもっと恐ろしいことが、築浅マンションの1Kの空室の多さ!

コロビビの物件が1LDKのため1Kは競合相手ではないということでリサーチをしていなかったのですが、ここまで空室が多いとは思いませんでした。

この空室、竣工時から埋まっていない部屋もいくつかあるようです。

…というのも家賃は1LDKより安いものの、その差は数千円。

中には共益費を入れるとコロビビの物件より高くなってしまう部屋もあります。

大型マンションで設備は豪華とはいえ、立地もコロビビの物件より悪いので、これでは埋まらないでしょうねえ。

比較して1ルームのアパートは、かなり家賃が安く感じるので、今は満室稼働が出来ているということなのでしょう。

結論!

今は家賃で差別化が図れているけれど、空室だらけのエリアの中で今後生き残っていくには厳しい現実が待っているのでは…
ということでした。

昨日の訪問者は少なかったのに、更新しないうちから昨日の訪問者数を超えてきました。
皆さん、2日はいろいろお出かけ等でブログどころではなかったのかもしれませんね。
コロビビはコロちゃんと自宅でまったりしておりました。
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猪鹿蝶…なんてやってましたね。

コロビビが子供の頃は、正月やお盆になると親族一同が集まっていたのを懐かしく思い出します。

そんなに大きな家では無かったものの、かなりの人数が集まってもみんなで座卓を囲めるような部屋の造りになっていたんですよね。

正月料理も懐かしいのですが、みんなで集まるとやっていたのが、なんと「花札!」

いつの時代の話?と思われそうですが、コロビビの親族が、建設・不動産関係の仕事をしていたせいもあるのかもしれません。

もちろんそれだけでは無く、海運・政治なんかもやっていたのですが、要は一昔前の地元経済に深く関わる仕事をしていて、多くの従業員や後援会会員などの出入りがあったような家だったのです。

コロビビの父はそんな稼業を嫌って全く違う仕事に就いたのですが、それでも不動産は好きだったようでコロビビの不動産好きはこんな血筋があったからかもしれません。

子供でも花札をやっていたのは、今思うと驚きですが、普通のトランプとより面白かったですねえ。

父の実家は結局取り壊して売ってしまいましたが、そのまま残して喫茶店にしたら面白かったのになあ…と残念です。

建築されたのは昭和初期だと思うのですが、造りは明治時代の趣を残していて、幕末のドラマでよく見るような部屋そっくりでした。

そういえばコロビビが4~5歳のときは水道も引かれていたと思うのですが、台所には水瓶も残されていたことを覚えています。

近くには共同で使う井戸もあって、これは歴史的にも有名な井戸なので、今でも残されているようです。

良く昭和村みたいにして観光地になっているところもありますが、あの一帯をそのまま保存改修して、幕末・明治の街並…なんてやっても面白かったのになあと思います。

観光地も徒歩圏内にあるので、まんざら絵空事では無いのですが、繁華街にも近いので買収となるとかなりの金額になります。

なので、そんなプロジェクトを立ち上げても実現はしなかったでしょうね。

花札が庶民の娯楽から消えていくように、あの趣深い建て物がもう見られなくなってしまっても、時代の流れで仕方が無いことなのでしょう。

久しぶりに紅白を見ました。
でも歌っている隣で踊るのがいくつもありましたが、あれって比べられて悲惨ですよね。
橋○マ○ミなんて、どうしてオファーを受けたのでしょう?
それでも紅白に出たという事実の方が、重要なんでしょうね。
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大家さん仲間との学びから

明けましておめでとうございます。

酉年の一年はどんな年になるのでしょうか?

お天気は全国的に穏やかで、各地の初日の出の中継も美しい風景が多かったですね。

ダブルダイヤモンド富士の中継も素晴らしく、希望に満ちた一年になるような感じで始まりました。

コロビビとしては、暫くは購入も売却も出来ないため、動きがあまり取れない一年となりそうです.

しかし、来たるべき購入に向け資金と知識を蓄えていく時期となります。

またここ数年の建築でつくっていった人脈を更に広げていくことも必要です。

実際に建築する訳ではないので、これまでの様に密な人脈をつくることは難しいと思いますが、例えば大家さん仲間からご縁を広げていくことも出来ると思います。

大家の会でのセミナーでもたくさんのことを学ばせていただいていますし、大家さん仲間の内覧会でも建築や入居付けの実情を教えていただいています。

坐学とは違って、実際の体験をお聞きすると自分に置き換えた時のイメージが持ち易く、とても役立ちます。

数字でものを見ていくにしても、その意味が分かりやすくなる訳です。

これからは賃貸経営が厳しくなっていく時期です。

今は入居付けが思ったようにいかなくても、空前の売り手市場のお陰で、売却によってうまくいった人も多いと思いますが、これからはそうはいきません。

賃貸物件の乱立によって入居付けも難しくなってくることでしょう。

多くの破綻予備軍がいる中で、コロビビがその人達と唯一違っていたのは、低金利で借りることができたということだけ。

しかしそれは借り換えによって危機を脱するというカードを持っていないことを意味します。

金融機関が扉を閉めかけていることは、コロビビにとって吉とでるのか凶とでるのかさえわかりませんし、本当に扉が閉められてしまうのかも分かりません。

でも新築に特化していることで、資金ショートすることは無い訳です。

次の融資に向けて…という意味でもキャッシュを貯めていくことが重要になってきますね。

ホントに時間が味方になる若い人が羨ましいですが、無いものねだりをしても仕方がありません。

先輩大家さんにはコロビビと同年代や少し上の方もいらっしゃるので、そんな方の経験にも学びながら、これからの戦略を練っていきたいと思っています。

これからも、どうぞよろしくお願い致します。

穏やかな天気と違ってトルコではまた痛ましいテロが…。
ホントに人の命が簡単に奪われていく世の中ですね。
コロちゃんの体調に一喜一憂しているコロビビの日常との違いに愕然とすることが多いです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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