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Archive | 2016年12月

正月飾りも手作りで

2016年も今日で終わり。

今年は新築RCの竣工がありましたが、土地からの新築は、予想以上の事柄が起きます。

その一つ一つに対応して解決していく必要がありました。

多くは信頼できる建設会社さんと設計士さんにお任せしていたので安心でしたが、建築会社によっては大変なこともあります。

施主に専門知識や経験があれば大丈夫ですが、コロビビの場合は建設会社さんと設計士さんに助けられた部分が大きかったです。

それから想定外の事態に対応するだめの、多少の余裕資金も必要だなと感じます。

大きな物件になれば尚更です。

その点はパッケージになっている新築アパートの購入は、金額が確定しているので安心かもしれません。

但しその安心の分、利益も当然載っている訳なので、知識と経験があって高利回り・高品質の物件を手に入れたいと思う人は、断然土地からの新築の方が有りですね。

さて、知識も経験も無いそんなコロビビですが、出来るところは自分で…ということで涙ぐましい節約をしています。

先日お知らせいたクリスマス飾りも手作り、当然正月飾りも手作りです。

和紙を折ったり、もともとあった飾りを組み合わせたり…。

昨年は門松も手作りでしたが、今年は時間が無くてこれは断念!

門松なんて空き缶と竹さえ手に入れば、簡単にできるのです。

でも今年は竹を切りに行く暇が無かったのです。

クリスマス飾りと同様、もっと早く取りかからないとダメですね。

あ…、でも経費になるので、他に方には購入することをお勧めします。

コロビビは何だか自分で作れるものを購入するのがもったいなく感じちゃうんです。

根っからの貧乏性なのですね。

でも、ささやかなりに、正月飾りを付けるとお正月を迎える気持ちになってきましたねえ。

入居者の方がいいお正月を迎えられますようにと、お祈りしました。

ブログを読んで下さった方も、一年間ありがとうございました。

来年が良い年になりますように…

最後の最後にふるさと納税しました。
例の唐津市のハンバーグと牛肉をまた申し込みました。
牛肉はまだ届いていないので、味は分からなかったのですが、
納税をしないままよりいいかな?と思ってのチョイスです。
最初に申し込みをした牛肉は1月7日の到着とのこと。
楽しみです。
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おうちダイレクトで最新の査定価格を

文京区のマンションは息子の大学院が決まったので、結局売却をすることはなくなったのですが、院が別の大学になる場合のことも考えて、以前「おうちダイレクト」に登録していました。

その時の査定額は、コロビビもびっくりの金額。

しかしその後、他のサイトで同じマンションの別の部屋の査定額が出ていたのですが、その金額は400万程度下がっていました。

もちろん以前と築年数も違う時期の査定額だし、下がるのは予想していたのですが、
「あ~、今はもうこの金額になっちゃったんだな。」
と思っていました。

それでも購入した金額よりはまだまだ上です。

だからこの金額でもいい方かな?と思っていたのですが、先日メールで
「おうちダイレクト最新査定価格」
というのが送られてきました。

すると400万下がった価格より2~300万上の金額になっていました。

もともと「おうちダイレクト」は、利用者が物件を売りたくなるように誘導しないと儲からない性格のものですから、高めの金額になるとは思っていたのですが、同時に査定金額の推移のグラフも送ってきます。

すると、確かに400万円下がっていたのを見た時期は、「おうちダイレクト」の査定金額も下がっていました。

そうでした!

マンション価格って、月によって変わるんでした!!!

特に文京区ですから、東大生の親御さんが部屋を探している時期なんかは上がるんですよねえ~っ。

忘れていました。

もちろん売却する時は息子の卒業の時なので一番ニーズがあるときにはなると思うのですが、売り出しの時期と引き渡しの時期に気を付けないといけませんね。

川南町からカンパチが届きました。
養殖物ですが、1万円でこれが送られてくるなんて大満足!
お正月のお刺身として使えるし大根と煮てもいいし有難いです。
これでお正月の準備も完了です。
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D-なんとかって、高いよね?

もちろんコロビビみたいな弱小サラリーマン大家には縁のないD-なんとかという賃貸経営。

地主さんでも建築費の高さに
「儲けが出るのかな?」
と思う水準ですが、これを土地・建物ともに購入するとなると、そこまでのいい立地じゃないのに利回りは4%台です。

しかも軽量鉄骨なので、表示は「アパート」…。

総額もかなりの金額になるので、こんな物件を購入される方はよほどのお金持ち。

購入する目線で見たときには、全く無しだなと思っていました。

…で、全く興味もなかったので、その入居状況にも関心はありませんでした。

どうせサブリースになってるだろうし、多分数年後には家賃の見直しなんかもあるんだろうな、大変だな…ぐらいに思っていました。

でもコロビビのテリトリーに数件小規模のものが最近新築されたので、
「いったい家賃はどれくらいなんだろう?」
と思ってリサーチしてみました。

すると、ありえないぐらいの強気の家賃です。

もちろん多少設備なんかがいいものを使ってありましたし、せキュリティー賃貸を謳っているので、その費用も乗せてあるのでしょう。

しかしあくまで「アパート」です。

この家賃を払って入居する人がどのくらいいるのかな~っというのが正直な印象でした。

しかも近隣に数棟同じD-なんとかがあるのです。

今は閑散期なので、当然苦戦しているのですが、繁忙期になったとしてどうなのでしょうね。

物件価格が高いのは知っていましたが、家賃まで高い…しかしブランド力なのでしょうか、どんどん建築されて行っています。

これが中古で安く出たのなら検討の余地はあるのですが…。

実際一流メーカーの地主系大家の軽量鉄骨が売りに出ていたのですが、すぐに売れていきました。

見に行ったのですが、
「一流メーカーの建て物といってもそこまでのグレードかな?」
といった印象でした。

立地も決して良くなかったので、コロビビとしては微妙だなという判断でしたが、購入した人にとっては
「一流メーカーのアパートが安くで手に入った。」
ということなのでしょう。

決して手を出すことは無い新築案件ですが、あまりの強気の家賃に興味をそそられました。

昨日の地震、びっくりしましたねえ。
5年前の地震の余震…
日本列島が活動期に入ってきていることを実感してしまいますね。
中古物件を購入する場合は、耐震性も気を付けないと…デスね。
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同じようなアパートの空室率が…!

お陰さまで一棟目のアパートの入居率はかなりいい状態です。

新築アパート会社としては、建てて売ってそれでお終いという訳にはいきませんので、その後の管理や入居付けも強い会社で無いと悪い評判が立ち、たちまちお客をライバルアパート業者に取られてしまいます。

なので、駅近のコロビビ夫婦の物件で空室が目立つ…なんてことになれば、それより遠い物件の販売にも影響が出てきます。

逆にコロビビ夫婦の物件が高稼働をしているならば、とてもいい宣伝にもなるというところです。

しかし、安心して同じエリアの物件のリサーチを怠っていると、怖ろしい状況が進んでいました。

一つは新築アパートが増えていたこと。

今のところコロビビ夫婦の物件より駅から遠くて狭い物件が多いのですが、乱立の様相が増してきたことはマイナス要因です。

そして同じ築年数のアパートが、何と半数空室のままなのを見つけました。

駅からの距離は少し遠かったりするのですが、他社とは言え同じようなアパート業者が建てた、同じような家賃帯の部屋です。

多分入居者の半数が2年で退去して、その後の入居付けに苦労しているうちにまた別の部屋の退去が出て…といった感じで、閑散期のこの時期、未だ半数が空室となってしまっているのでしょう。

そういえばとある大家さんが、新築時は一番部屋を埋めないといけないので、その時は敢えて新築プレミアムの家賃にはせず、退去があってから少しづつ家賃を上げる…という作戦を取っていると聞いたことがあります。

なので半数も空室となったら、思い切って一階の家賃を下げるという作戦を取るのも一つの方法かもしれません。

但し新築アパートが乱立しているエリアでは、その後家賃を上げるのはほとんど不可能…。

やはりあの作戦はRCでないと取れない作戦ですね。

しかし売却を狙っていないなら、広告費を数か月分払うぐらいなら安い家賃で長く住んで貰うということも考えていかないと、空室が多い物件は戦い方が難しくなります。

コロビビとしても同じ築年数なのですから、いつ同じようなことが起きるか分かりません。

ここは、アパート会社の入居付けの力を信じてお任せするしかないですね。

福智町のカニ、今日頂きました。
しかし昨年のカニに比べるとちょっと身が…。
でもこれぐらいなら悪くは無い方かもしれません。
第一、送って頂いただけでも有難いので、家族で美味しくいただきました。
息子なんかは大満足だったようです。

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福智町のカニ、ゲット!

年末は息子も帰省するので、それに合わせて、福智町のふるさと納税でカニを送っていただきました。

これは昨年も送っていただいたもので、14000円の納税で、肩身のカニが9~10個入っていました。

他の自治体のカニは身が細く痩せていてがっかり…なんて感想も書かれていましたが、ここのカニは満足のいく大きさです。

ついでにお正月で使う魚介類も他の自治体に納税して、送っていただくようにしました。

もともともっと早くしておけばよかったのですが、いつもの当麻町のお米以外は全然やっていなくて、慌てて11月頃から始めました。

以前も書きましたが、唐津市のハンバーグはお肉の味がとても良くて、これも大満足。

後、すき焼き用の肉を2つの自治体に送っていただくようにしていますが、これはまだ届いていないので、頂いてから味がどうだったかご報告しますね。

それにしても当麻町のお米は、ランキングの上位にはランクされたことは無いのですが、10000円の納税で5キロ×2に無洗米2キロがついてくるので、お得なのではないかと思います。

しかも美味しい!

○○町のハンバーグを次の年も頼んだものの、前の歳とハンバーグの店が変わっていて、ちょっとがっかりした覚えがあることを以前、お知らせしたことがありました。

これは一つのお店の商品だけを返礼品に選ぶことが出来ないという自治体の事情もあるのでしょうから、文句は言えないのですが、当麻町のお米はそんなこともなく、いつも美味しいお米を送っていただけるので、もう何度寄付したでしょうか。

福智町も今回2回目ですが、お気に入りの自治体となりそうです。

しかし以前納税したことのある町で、ふるさと納税の一部を町長ら一部の人間が不適切な使い方をしていたという記事が出ていたので、もうそこには納税する気が起きませんね。

それに比べると、当麻町にはいつか行ってみたいなと思ってしまいます。

ふるさと納税って、なかなか奥が深いですよ。

プラチナ製のマジンガーゼット。
そのお値段にびっくり!
でも買う人がいるのでしょうね。
そんな人の1000万円って、コロビビの100万円ぐらいの感覚なのでしょう。
凄いですねえ。
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今年もクリスマス飾りを手作りで

忙しくてなかなかクリスマス飾りができなかったコロビビでしたが、遅ればせながらでもクリスマス飾りをしました。

新築RCでは初めての飾りになります。

エントランスが広ければツリーも置きたかったのですが、そこまでのスペースは無いので、ささやかな飾りになりました。

しかし入居者の方ほとんどが単身者のかたですし、少しでも雰囲気を味わっていただけたのではないかと思います。

もともと施工時、エントランスに飾り棚をつくる予定だったのですが、近くに配管を通さないといけなかったりして思ったような棚が設置できなかったのですよねえ。

そこで、季節のディスプレイをするのは諦めたのですが、やっぱりクリスマスはやりたくなってしまいました。

といっても去年アパートに使った分をこちらに使って、アパートの分を少し新しくしました。

でも家にあるものを組み合わせただけなので、費用は相変わらずゼロ円です。

ホントは新しいものを購入しに行ったのですが、
「え~っ!これで3000円もするの?」
という感じでした。

しかし安いものはそれなりのものだったりするので、結局購入しないままになっていました。

来年はもうちょっと早めに準備して、今年より少し大掛かりなものにしようかなと思っています。

こんなことはメガ大家さんにはとてもできないこと。

保有戸数の少ない、弱小大家だからできることなのかもしれませんね。

伸び放題になっていた庭の草取りに取りかかりました。
この時期サボっていると、後で痛い目に遭います。
草取りをしていると、こぼれ種から芽を出していたブルースターを見つけました。
なんだか嬉しくなりましたね。
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不動産投資はババ抜き…確かに

これはクローズアップ現代でのホリエモンの言葉。

今の高値市場を見ていると、まさにそんな感じですね。

プロの大家さんは既に多くの物件を売り抜けていますし、購入した大家の中にもそれを短期間で転売し売却益を得ている人がいます。

コロビビはマイナス金利が導入される前は、2017年頃にはバブルが弾けるかも…と思っていましたが、危うさが報道されながらもまだまだ物件価格が上がっていっています。

コロビビ夫婦が一棟目のアパートを検討していた4年前の2012年頃は、もちろんバブルが弾ける不安なんて有りませんでした。

前回も書きましたが、4年前はそれまで中古物件をずっと検討していたものの購入出来ずにいた頃です。

仕方が無く新築アパート購入へと舵を切った訳ですが、そこから新築アパートの検討を始め、契約・着工・竣工と一年以上かかってしまいます。

竣工したころは、もう新築アパートが不足してきた時期で、同じ条件のアパートが一年前より1割程度高く販売されているような状況になっていました。

そして、やはり潮目が変わってきたのは、相続税が変わった2015年でしょうか。

それにここ数年、新築アパート業者の派手なCMも目立ってきましたよね。

コロビビは一度30年前の不動産バブルを経験しているので、あの時と規模は違いますが、同じ臭いがプンプンします。

あの時コロビビは自宅を購入したのですが、
「早く購入しないと、価格がどんどん上がってしまう。」
といった雰囲気が周りにはあったのです。

もちろん物件の価値は下がらないと信じて疑いませんでした。

数年後バブルが弾け、新築住宅の価格は3割程度下がり、その後20年間その水準で推移していました。

弾けたと言っても自宅だったので、売却するのでなければ価格が下がってしまっても、ローンさえ払えれば破綻をする訳ではありません。

(まあ、コロビビは自宅を売却して更に価格が半値になっていた別の家に住み替えることで、自宅の価格下落分を半分に抑えた訳ですが、普通の人はこんなことはしません。)

しかしこのところ新築住宅の価格も上がってきました。

コロビビの周りの30代の人も、
「今のうちに建てないと、どんどん土地も建て物の価格も上がってしまう。」
といって建てています。

何だかどっかで聞いた言葉ですねえ。

「不動産投資はババ抜き」
よく言われる言葉ですが、いよいよこの言葉が現実味を帯びてきたようです。

ふるさと納税の返礼品が、ぞくぞく届いています。
立派な返礼品が多くて驚いています。
年末・お正月にかけて、有難いですね。
詳しくは、またブログにてお知らせしますね。
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利回り3%台って、どういうこと?!

前も書いたでしょうか?

今、コロビビの物件があるエリアでは新築・築浅RCの利回りは3%台になっています。

ちょっと前までは5%台だったのですが、それはとっくに売れてしまっています。

残っているのは、条件が劣るもののみ…。

う~ん、こんな物件が出回っていると、銀行に出禁になるの覚悟で売りたい衝動にかられますねえ…。

しかし、コロビビの物件は、今3%で出ている物と比べると、いくつかの部分で見劣りがするので、思うような金額で売れるとはかぎりませんね。

ただ、中古物件に目をやるとコロビビの物件と似た物件で築20年過ぎのものでも、7%台で出ています。

今後、20年の間にまた同じような売り手市場が来るのをじっと待たないといけないかも…ですね。

この状況、エリアの発展を見込んでのことなのでしょう。

高値圏内と言っても、まだバブルの時と比べると地価的には半分もいっていません。

まさか、バブルの水準まで上がるとは思いませんが、利回り3%でも買うような人はそのことも視野にいれているのでしょうか?

物件単体で回る水準で無いことだけは確かです。

こんな人たちの思惑通り、資産価値が上がっていってくれると嬉しいのですが、今後不動産バブルが弾けることの方が確実です。

先日のクローズアップ現代は見損ねたのですが、サラリーマンの不動産投資(しかもフルローンの)がテレビで報道されるようになると、もう既に時期的にはピークを越えてしまったということです。

今の売り手市場を考えると、コロビビが中古物件を検討していいた6年前、躊躇せずに買っていたら…と悔やまれます。

あの頃は築浅でも10%前後の物件はありましたし、築20年前後ならほとんどが10%台、中には20%前後のものも珍しくありませんでした。

かなりの数、内見までしたのですが、
「修繕費が思ったよりかかったら、どうしよう。」
「築戸で入居がつくのかな?」
なんて不安の方が強くて、結局踏ん切りがつかなかったことは、もう何度も書いていますよね。

今思えば、修繕費はキャッシュフローで賄える程度なら問題は無かった訳ですし、入居付けも多少家賃を下げても大丈夫な訳で、そう怖くなかったのですよねえ。

これ、全て利回りが高かったからこその考えなのですが、あの頃はあの利回りで高いとは思っていなかったのです。

ホント、悔やまれますが、これが後の祭りってやつですね。

さすがに4%の築古・木造物件はいくら立地が良くても売れていませんが、新築RCやD-なんとかは売れている訳で、これはもう異常な状況ですよねえ。

3%の物件…これって、やはり資産価値を狙ってのお金持ちの投資か相続税対策なんでしょうかねえ。

糸魚川市の大火、原因が鍋の空焚だなんて…。
いくら賠償責任が無いといっても、これってキツイですよねえ。
命を奪った訳では無いけれど、人々の資産、生活、思い出、歴史的な価値など様々なものを奪ったことになるのですから。
改めて火事の怖さを感じました。
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参入障壁が低い事業は…

先日狼さんがコインランドリー事業について書かれていました。

一つ一つが、うん、うん、と頷くことばかり…。

実は、以前も書きましたが、コインランドリー事業についての提案をコロビビも受けたことがあるからです。

もちろんすぐに参入するつもりはもともと無かったのですが、どんな内容なのか知りたいことがいくつかありました。

例えばRCの一階部分を使ってコインランドリー事業をするとして、振動などの影響はないのかなどにも興味があったのです。

しかし、やはり以前も書いた様に、如何にいい立地を手に入れたとしても、そんなところには別の大手のコインランドリーが開業してしまうリスクがあると感じました。

そうなったとき、賃貸業と違い売却という出口は取れません。

それが怖かったのですよねえ。

狼さんはそれを機材が二束三文で本部に買い取られていくことや水を使う機械のメンテについてや、はたまた高いフランチャイズの経費(洗剤含む)など、具体的な例を挙げて説明されていました。

コロビビは単に、参入障壁が低い事業の怖さだけで、
「これは無しだな。」
と判断したのですが、それもなくいい情報だけで判断してしまうと、投資した金額を回収する間もなく撤退する悲惨な結果となってしまうのでしょうね。

今は成功しているように見える人でも、いつライバル店が開業するか分かりません。

この辺りは新築アパート経営と似ていますが、前述したように簡単に売却出来ないところが怖ろしいところです。

成功例だけ知らされて、その気になってしまうと冷静な判断ができなくなるのはありがちなこと。

やはりいろんな意見を求める姿勢が大切ですね。

新潟の火事、酷いですねえ。
いくら住宅密集地とはいっても、現代のこの消防の力があっても
防ぐことはできなかったのですねえ。
怖ろしいことです。
被害に遭われた方、お気の毒ですねえ。
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本当のピンチは…

汚部屋一歩手前の浴室は、予想に反して優れ物のカビ取り剤でなんなく解決して一安心したところでした。

しかし息子曰く
「ホントのピンチはこれなんだよ…」
といって見せてくれたのは、キッチンの引き出しでした。

なんと、引き出しの内部がバキバキに破損していたのです。

なんで、こんなことになっているのか、全く分かりません。

しかもその後部屋をよく見ると、あらゆるところにキズがあるのです。

どうもこのご家族、賃貸に住んでいるという自覚が無いような感じでした。

コロビビが賃貸に住んでいるときは、椅子の足には床にキズが付かないようにカバーを付けたりしていました。

もちろんこの家族はそんな配慮は全くなく、ダイニングテーブルの下にも無数のキズ。

何故かウォークインクローゼットの中にもキズ。

階段下収納にもキズ…はああ、

しかし全て大きなキズでは無い為、息子は請求しなかったということです。

うん、コロビビとしてもペット礼金を取っているとなると、請求は微妙かなと思いました。

それにしても、キッチンの引き出しの破損と言い、キズだらけの床と言い、ため息が出ました。

なんと息子は立ち合いの時、引き出しの破損を見逃していたのです。

いくつもの引き出しを開けて確認をしてはいたのですが、その引き出しだけ開け忘れていたのだそうです。

立ち合った借主もご主人だけだたので、引き出しの破損には気付いて無かった様子です。

他の破損個所については自己申告されていたそうなので、隠した訳ではなさそうなのです。

「どうしよう、連絡して費用を負担して貰っていいかな…。」
という息子に、
「もちろんだよ、だって、これ何万円もするよ。」
と答えるコロビビ。

しかしコロビビ夫は
「立ち合いの時に見逃してるんだkら、今さら無理じゃないか?」
という意見。

さて、どうしたものやら…。

ふるさと納税ラッシュの今週。
今日はステーキ肉が届きました。
思ったより大きくてびっくり!
息子が帰省するので、大助かりです。
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カビ取り剤で一発解決

汚部屋一歩手前の浴室清掃。

あまりの状態に立ちすくむコロビビ息子…。

一応浴室用洗剤で擦ってみたそうですが、全く落ちなかったそうです。

仕方が無いので、取りあえず泡タイプの風呂釜洗浄剤を浴槽に入れ、追い炊きをしてみました。

その中に風呂蓋も付けて放置しておきました。

しかしこれ、放置時間が8~10時間。

こんなに時間がかかるなんて、コロビビも知りませんでした。

そして天井一体に広がっている謎の黒いシミや浴室の壁に散在する茶色のシミ、更に浴室下部にべったりと広がる黒い汚れには、カビ取り剤を使ってみるようにアドバイスしました。

果してどれくらい効果があるのか分かりませんでしたが、いくつかの黒いシミは取れるのではないかと思ったのです。

放置して暫く時間を置き、浴室を見てみました。

すると…

何と…

ほとんど落ちているじゃありませんか!!!

凄いぞ!カビ取り剤!

あの黒いシミの正体は、カビだったのです!

小さい黒いシミはカビだろうなと思っていたのですが、天井一杯に広がっていたあの黒い汚れも結局はカビだったようです。

そして浴室下部にべっとり厚くこびりついていたのも、カビ…。

ひえ~っ、こんなカビだらけのお風呂を毎日使ってらっしゃったのですね。

カビ取り剤でこんなに簡単に落ちると分かっていたなら、もっと綺麗なお風呂ライフが送れたのになあ…と思いました。

パッキンのカビはさすがに落ちていなかったので、「激落ち君カビ取りジェル」でこちらも綺麗に…。

どうなる事かと心配していた浴室掃除でしたが、風呂蓋の黒い汚れもカビ取り剤で綺麗になり、思ったより簡単に問題解決となりました。

しかし、ピンチはそれだけでは無かったのです…。

ふるさと納税のケーキがクウォりティがめちゃ高
これはまた納税したくなりましたよ。
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母さん、ピンチです!

デザイナーズ物件のハウスクリーニングに奮闘している息子から、SOSの連絡。

実は前回の退去は息子も初めてだったので、いろいろ教えてあげたのですが、今回は二度目だということで息子が一人で取り組んでいます。

しかしこちらはご家族の人数も多かったので、大変かなともともと感じていました。

立ち合いをした時の報告では、
「思ったよりひどく無かったよ。」
とのことだったので、コロビビも安心していたのですが、実際ハウスクリーニングをしてみると、立ち合いでは気付かなかったことがあったそうです。

しかも
「これ、どうやったら汚れが落ちるんだろ…」
とハテナマークがつく汚れもあるみたいでした。

コロビビが
「一度その洗剤やスポンジが、素材を変色させたりキズを付けたりしないか、目立たないところで試さないといけないよ。」
なんて言っていたので、息子も慎重になっているようです。

実は前もお知らせしたように、コロビビは何度もこれで失敗しています。

アルミ製品を変色させたり、強力洗剤を使って浴槽にシミをつくってしまったり…。

…で、実際行ってみました。
一体、息子が何に困っているのか、電話ではよく分からなかったからです。

現地に到着して家の中に入ってみました。

…うん、かなりクロスが剥がれたり汚れたりしています。
でもこれは一部は借主さん負担で貼り替えする予定になっているそうですし、残りのクロスは洗剤で簡単に綺麗になります。

息子はコンロや五徳の汚れが取れるかどうか心配していましたが、これはマジックリンとクリームクレンザーでキズを付けることなく取ることができます。
まあ、根気は要りますが…。

少し安心した息子ですが、
「問題はこれなんだよ。」
と案内したところが浴室です。

開けてみると…

…!

どうしてこんなに壁がよごれるの?!…と首をかしげるぐらい汚れているのです!

それも息子が言う通り、洗剤で擦っても取れない!

しかも天井近くに訳のわからないシミの様な汚れが…。

風呂の蓋も汚れだらけ…。

リビングやキッチンの汚れもひどかったけれど、それは家族が多いし忙しい日常の中、掃除が行き届かないことも分からないではありません。

しかしこの浴室の汚れは…今まで息子がお家賃を頂いていたので言うのがはばかられますが、
「これって、よく見る汚部屋レベルの一歩手前だよね…」
という感じです。

う~ん…いったい、どうすれば…。

どうなる!、浴室のクリーニング!!!

アメリカの利上げで中国の資金が流出?
また夏の暴落の様なことが起きるのは困りますねえ。
…といっても、コロビビはほとんど株は売ってしまって、トランプラリーには乗り遅れてしまいましたが…
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短期売買でも利益が出る相場?

今回もまた、売却ネタです。

このところコロビビの周りも空前の売り手市場を逃さず売却益を得ている大家さんが多いです。

しかし前回も書いた様に、コロビビには縁のない話…と思っていました。

だって、短期売買の税金は39%。

これに仲介手数料を払ったり、ローンの残金を払ったりすると、もうほとんど手残りが出ないと思うからです。

しかし試しに売却相談してみよう…と出してみた大家さんが、びっくりする価格で売却できたという話は、以前書いた通りです。

物件にもよるのでしょうが、今はそれだけ異常な相場なのでしょうね。

しかしそれも最終局面に来てるように感じてしまいます。

ただトランプラリーもあり、思ったよりこの相場は続くのかもしれません。

それでもコロビビは銀行に出禁になるのは困るのです。

だって、一番お気に入り銀行だからです。

今回のRCの融資も破格の条件で貸して下さいました。

なので売却は成功しても、この後この銀行からの融資が頂けなくなるのは得策ではない気がします。

もちろん先輩大家さんでそんなこと云う人はいません。

「大丈夫だよ、他にも銀行はいっぱいあるし、その銀行だって数年で態度は変わるんだから…」
とおっしゃっていることは本当なのでしょう。

とにかく数年に一度のこの相場を利用しない手は無い…という意見が正解なのはわかっているんですねどねえ。

みなさん、決断が速いのでびっくりです。

このところ周りの大家さんも入居付けに苦労されている話を聞きますねえ。
繁忙期前だからでしょうか。
でも今までこんなことは無かったです。
厳しくなったことを感じます。

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アパート融資過熱警戒で、シノ○ン株が…

日経新聞に金融庁が、節税効果など調査ってありましたけど、今さらって感じですねえ。

しかし、年明けにも金融庁が金融機関を通した実態調査に入ると報じられたせいで、シノ○ンの株価が下がったみたいです。

11月には駐車場シェアリングサービスの会社と業務提携したりして、株価も7日続伸していたところにこの記事です。

不動産投資は融資が厳しくなれば一気に状況が変わってしまうというのは、過去何度も繰り返されてきたことですよね。

そうでなくてもこのところの新築アパートブームはちょっといきすぎた感がありました。

今回は相続税対策のアパート建設について、その効果などを検証する…という形ですが、それって数年前の30年一括借り上げの例のサブリースを問題にしているのでしょうか?

地主を食い物にしていたサブリースのやり方では高い建設費に埋まらない空室など、問題が山積していて、節税効果なんて調査しなくても無いことぐらい分かりそうなものです。

そんな地主系の物件ではなく、昨年度の売り上げ高の2,2倍を上げているようなアパート業者の建てた物件ですら、空室が目立つようになってきたことこそ、今問題視されてもいいぐらいです。

でもねえ、みんな空室のままではローンが払えなくなるので、結局高い広告費を出して部屋を埋めているのですよねえ。

それで「空室率○%!」と宣伝されては、オーナーとしては堪ったものではありませんね。

今後、金融庁が金融機関に検査・監督で問題点を指摘し是正を促す…とあったので、安易に融資がなされなくなることが考えられます。

何とか売り抜けたいと思っていた人も、こんなことで融資を閉められちゃうとそれもできなくなりますね。

かくゆうコロビビもその一人…。

これってホントに「踏んだり蹴ったり」ですね。

ロボホンの恋ダンス、いいですねえ。
一人暮らしになっていた父が生きていた時にロボホンがあったらなと思います。
数年の違いで、ホント残念です。
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子どもが多い戸建ての立ち合い

退去が続くデザイナーズ戸建て。

先日息子が立ち合いに行ってきたのですが、実は家を新築しての退去だったようでした。

近くで広い賃貸が出るのを探すより、家を建ててしまった方がいいと考えられたとのことでした。

凄いですねえ、建てたいと思ってすぐに家を建てることができるなんて…。

さて、内見の結果を尋ねてみたのですが、やはり小さなお子さんがいらっしゃったので、2年経たない期間でもクロスが所どころ禿げていたそうです。

もちろん階段なんかには鉛筆で書いた落書きなんかもあったそうで、それを聞いていると
(自分もおんなじことやってたじゃない。)
と息子に言いたくなりました。

それからクロスだけじゃなくて、建具なんかもちょっと破損があったりしたみたいで、今度コロビビも行ってどの程度か見てみようと思います。

そう言えばフリーリングは結構キズがあったけれど、これは請求しなかったみたいです。

う~ん、これは確かに難しいところですね。

ペット礼金をいただいているので、これで対応する範囲なのでしょう。

この場合の破損は借主に請求できるとか、これは無理…とか、息子に教えていかないといけないですね。

取りあえず息子の判断でいくつかは請求して、借主からも承諾は得たそうなので、立ち合いの経験値を積むことはできているようです。

まだまだ戸数が少ないし初心者なので、たくさん損はするでしょうけれど、それはみんなが通ってきた道です。

仲介業者さんへの挨拶にも、時間を見つけて通うようになったし、今回の早めの退去は想定外でしたが、息子にとってはよかったのかもしれません

来年のトレンドにリビ充が取り上げられていました。
リビングに黒板塗料を塗って、お絵かきコーナーにするのもいいですね。
リフォームの必要が出てきたら、一つの手かもしれません。
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シングルマザー向けシェアハウス計画

今はもうこんなコンセプトの物件も少しずつ見られるようになってきましたね。

シングルマザーで働きながら子育てする時に、親に頼れないときはやっぱり周りのサポートが必要です。

コロビビの周りでもお互い助け合って子育てしているシングルマザーの人たちはたくさんいます。

そんな人たちである程度の空間をシェアするような賃貸物件ができれば、子育てが随分楽になるのではないでしょうか。

そう、今話題の子ども食堂みたいに、その物件の住人なら、一緒に夕食が食べられるようなリビングがある物件。

コロビビも子どもが小さいときには、近所で子育てしているママ友同士集まって、お昼ごはんをよく食べていたものです。

子どもたちにお昼ごはんを食べさせながら、ママ同士おしゃべりをしてストレス発散をしていました。

またクリスマス会なんかもよくやって楽しかったです。

コロビビはフルタイムの仕事なので、料理の準備は他のママにお任せで、場所を提供する役割でした。

だからイメージとしては、本来のシェアハウスみたいに広いリビングとキッチンがある方がいいのですが、各戸にもキッチンは必要でしょうから、アパートの一室をシェアルームとして開放する形の方が現実的かなと思います。

シングルマザー向けだと当然小さな子どもがいる訳なので、内装の痛みは避けられませんし、家賃もそんなに高くは取れないでしょう。

子どもが多くなれば騒音や喧嘩などのトラブルも当然起きるでしょうね。

しかし需要は確実にあるし、何より入居者に感謝されることは間違いありません。

リタイアして適した物件が見つかれば、挑戦してみてもいいかなと思っています。

今年の感じは「金」
でもオリンピックの年は「金」というのもねえ。
「選」という案もなるほどと思いましたが、一年間全体を表す感じではないですしね。
世界的に内向きの政策が広がっているので、「内」なんてどうでしょうね。
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築10年のアパートが5%台?!

なんかもう、市場がどうなっているのか分からなくなってきました。

築10年のアパートが表面利回り5%台で売りに出ているのです。

それもネットでは無く、大手不動産会社の紹介物件として…。

う~ん、これで購入する人がいるのでしょうねえ。

唯一良さと言ったら駅に比較的近いということでしょうか?

でも築浅RCならまだしも木造アパートで築10年だと、これから外壁や屋根の塗装にもお金がかかるし、設備の交換なども出てきます。

それで利回りが5%だと回りませんよねえ。

そういえば知り合いが買い付けを入れようとした物件が数カ月後に3000万円高い値段で売りに出ていたとか…。

凄いですねえ。

完全にバブッてますねえ。

それでも購入する人がいると思って売りに出しているのでしょうね。

1か月前も思わぬ価格で売却に成功した大家さんのお話を聞きました。

しかしコロビビはこんなバブリーな話には全く無縁…。

ホンの2~3年の違いでこの違い…トホホですねえ。

年末に向け、何だかいろいろ忙しくなってきましたねえ。
ブログの更新もやっと…という感じです。
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ペットアレルギーへの対応

入居希望の方はいらっしゃるのですが、その方はなんとペットアレルギー。

前の入居者がペットを飼ってらっしゃったと聞いて、難色を示してらっしゃいます。

それはそうでしょうねえ。

いくら部屋を綺麗にクリーニングしていたとしても、住んでみたらアレルギーが出た…なんてなったら大変です。

でも間取りや設備などをとても気に入ってらっしゃるとなると、簡単には諦めたくないという気持ちにもなります。

お勧めしたいオーナーの立場としても複雑です。

ペットアレルギーとは違いますが、以前ホルムアルデヒドなどのアレルギーをお持ちの方が、新築した家でアレルギーが出たという話を聞いたことがあります。

その方は子どもさんがアレルギーの症状が出てしまったそうですが、だからと言ってすぐに引っ越す訳にもいきません。

使われていた新建材の中の何かの成分に反応してしまったということでしたが、本当に大変そうでした。

賃貸の場合だと引っ越しをすればいい…ということになりますが、これもまた大変です。

本人もそうですが、中途半端な時期に退去されるオーナー側にとっても、厳しいですよね。

やはり心配がある方の入居は、お断りした方が無難な気がします。

ホント泣く泣く…の対応ですが、仕方がありませんねえ。

韓国の大統領弾劾案、可決されましたね。
韓国の人たちの熱も凄いし、それが結果を生んだことも凄いです。
答えず逃げてもそれが通る日本とは違いますねえ。
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福智町のカニが美味しかったんだけど…

この時期はどうしてもふるさと納税ネタが続きます。
すみません。

さて、昨年福智町のカニを返礼品として頂いたのですが、それがとても美味しかったので、今年も…と思っていました。

…というのも、もっとカニで有名な地域の返礼品が、
「中身がスカスカ…」
「身が痩せていてびっくり…」
なんて口コミが多かったからです。

その点福智町って全然海に関係なさそうな地域なのですが、(もしもあったのならごめんなさん)期待してなかっただけに、十分楽しめました。

返礼品って本当に頂いてみないと分かりませんねえ。

しかし、今年は時期を逸していしまい、まだ申し込みをしていません。

間に合うといいなと思っています。

後、期間も残り僅か。

先日寄付した地域から、お酒や豚肉などが送られてきて、とても助かっているので、残りの分も急いで申し込みさせていだきますね。

どんな返礼品と出会えるか楽しみです。

トランプラリーってすごいですねえ。
企業のトップも来年日経平均が2万円台に乗るのと予想…。
ホントにこんなうまくいくのでしょうか。
でもマイナスの予想よりはいいですよね。
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ふるさと納税で美味しいハンバーグゲット!

これは佐賀県唐津市のふるさと納税の返礼品です。

以前、玄海町に納税したことがあって、あの時は5000円の寄付で小さめのハンバーグか6~7個送られてきました。

小さくてもお肉の味が良くて、息子にも送った覚えがありました。

その翌年も同じ玄海町に寄付をしたのですが、町としても同じ会社のハンバーグを使い分けにはいかないのか、別の会社のハンバーグが送られてきたのです。

頂いてみたのですが…

う~ん…、イマイチでした。

…というより、以前のハンバーグが美味しすぎたのかもしれません。

これからはハンバーグを返礼品として選ばないでいたのですが、今年唐津市のハンバーグを選んでみたのです。

こちらは10000円で、10個だったかな?

でも大きめで、頂いてみるとすっごく美味しかったです。

お肉に既に味があって、ソース無しでも十分楽しめます。

これはなかなかのヒットでした!

願わくばどうぞ来年も同じ会社のハンバーグが返礼品に選ばれますように…。

今年もあと僅かと云うのに、知り合いの大家さん数人が、ここ数日で決済だということです。
皆さん凄いですねえ。
とてもじゃないけど、コロビビはそんな芸当はできません。
ここが勝ち組大家さんとの違いなのですね。
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ファミレスで億の話

先日大家さん仲間でお会いした際、大家さんのお一人が新築RCの事業計画書を持ってこられていました。

なので急遽ファミレスに移動して、その物件の検討会が始まりました。

コロビビも図面を検討する図面舞踏会は大好きなのですが、今回はそれ以前の事業計画がこれで適正かどうか…という検討です。

お集まりの皆さんは、それぞれ仲介業者さん、設計士さん、不動産投資家さん…などなどの立場で、いろいろ意見を出し合います。

コロビビも立地と間取りで家賃設定がどうなのかとか最近の融資状況…ぐらいは分かるので、その辺りのことはお話出来ましたが、ほとんどの話が
「う~っ、厳しい査定だなあ。」
と勉強になることばかり…。

しかし昼間のファミレスで、年齢もバラバラな男女が、
「○億円で(建設)可能じゃないですか?」
とか
「いや一部屋○百万だから、○億○千万は必要だよ…。」
なんて話をするものだから、周りのお客さんさんからどんな目で見られているのか気になりました。

そこでコロビビは周りの様子を観察してみたのですが、どうも聞き耳を立てている建設関係らしき人物を発見しました。

やはり話の内容が分かるだけに気になるのでしょうね。

それにしても話の内容はどれも勉強になることばかり。

さっき「厳しい査定だなあ。」と書きましたが、コロビビだとこれぐらいで条件によってはGOだなと思うことでもNOだという方もいて、やっぱりここは厳密にいかないと難しいんだなあと感じました。

ファミレスでの億の話。

それは実際の条件の中でどのように収益物件を建築していくかという生きた勉強の話だったという訳です。

それにしても土地があるのに採算が合わない…なんて厳しいですね。
もちろん規制がなければ、どんどん建て物が建てられてしまう訳で…
だから規制があるのですがねえ。
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ピンチ?!強力ライバル登場

予想外の退去にちょっと当てが外れたデザイナーズ戸建て。

けれど一棟はすぐに入居者が現れ、マイナスになることはありませんでした。

しかしもう一棟も退去予定となり、ここも次の申し込みがいつになるかでマイナスになる可能性がでてきました。

ただ物件に何か問題があっての退去ではないので、何とかなるかなと思っていた矢先、同じエリアで1月に新築予定の戸建て賃貸が募集を始めたという広告をネットで見つけたのです!!!

このエリアはコロビビが住んでいるエリアと違って激戦区では無いからちょっと強気の家賃に設定しているのですが、その戸建てはコロビビの息子の物件より1万円以上も安いのです。

なのに広くて設備も充実しています。

なんということでしょう!

このままではうかうかしていると、空室期間が長引いてしまうかもしれません。

しかしよく見ると間取りは使いずらい造りになっています。

後は立地なのですが、土地勘が無いコロビビには住所を見てもよく分かりません。

そこでドライブがてら行ってみることにしました。

…というのも、もし思ったよりいい立地だったら強力ライバル出現ということなので、募集条件を変更しないといけない事態になるかもしれないからです。

ナビを頼りに行ってみるとコロビビが考えていた場所とは違って、かなり駅やスーパーから離れたところに着きました。

しかし辺りは大○建○のテラスハウスもチラホラ建っています。

そうこうしているうちに、ネット広告の写真で見た建物を見つけました。

まだ外構工事の職人さんがいたのでジロジロ見る訳にはいきませんでしたが、結論!
「これだと、ライバルにはならないね。」
…ということで、一安心でした。

人様の物件ですからあまり詳しく話すと失礼になりそうなので、割愛させていただきますが、一言で言うと生活しづらいかなと思いました。

家賃が安くてもターゲットが違ってくるので、ライバルにはならないで済みそうです。

多分近くのテラスハウスを見て、地主さんが地元の工務店に建てさせた戸建て賃貸ではないかなと思います。

前もそんな悲惨な物件のことを書きましたが、あれよりはずっといい出来でした。

けれどやはり賃貸のことが分かっていない人が設計したという感じです。

こうなるともう、「田舎物件あるある」ですね。

地主さんだけあって敷地に余裕があるのに、もったいないなあと思いましたが、お陰でライバルにならない訳ですからコロビビの息子にとっては命拾いをしたということです。

わざわざ確かめに行って良かったですねえ。

もしこれがもう少し気の効いた建物でいい立地だったら、家賃は安いのに新築で設備もいいのですから、こちらの家賃を見直さざるを得なくなります。

土地値がかからないのでその分家賃を安くして勝負できる地主系大家さん物件でしたが、立地が選べない+賃貸のトレンドを知らないという二重苦が競争力のない物件を造ってしまうという実例を見た思いでした。

気が付くともう今年も残り僅かですねえ。
1~2月頃になると退去連絡も入ってくる頃…
今も退去予定の部屋の対応に追われているのに、これに新たな退去が加わると厳しくなるますねえ。
まだマイナスは出ていませんが、なかなか大変です。

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メガ大家さんの力量の差

昨日お知らせした先輩大家さんの新築アパート見学会の報告です。

この大家さんはコロビビなんか足元にも及ばないほどのメガ大家さんなのですが、そんな方が、コロビビのような弱小素人大家にもいろんなことを教えてくださるのです。

ホントに有難いことです。

腰も低く穏やかな方で、メガ大家さんといっても威張ったり自分の力を誇示されたりすることなど全くありません。

う~ん、「人柄が良い情報を呼び込む」という典型ではないでしょうか。

あまりに持っている資質が違いすぎるので、メンターにはなり得ないのですが、それでも勉強になります。

例えば一つの物件の空室が増えると厳しく管理会社に意見を言うのだそうです。

膨大な部屋数を抱えていても決して人任せにされていないことに驚かされました。

もちろんメガ大家さんだからこそ管理会社に強く言える…という面もありますよね。

さて、見せていただいたアパートは、思った通りアパート業者が建てるようなデザインとは違って、差し色も効かせたスタイリッシュなものでした。

若者をターゲットにしているので、これくらいはっきりしたデザインの方が好まれると感じました。

しかも、一点輸入物のタイルを使っていたりするので、木造でも高級感が出ます。

部屋はこれまでも見たことがあるスキップフロアの間取りでしたが、このエリアではまだ少ないということで競争力があるそうです。

学生ならこの広さでも使い勝手がいいだろうなと感じました。

でもコロビビの物件があるエリアでは既に乱立していて、この広さのスキップフロアの部屋は苦戦しています。

しかも学生ではなく社会人相手だと、やはり狭さがネックになってしまうのです。

似たような家賃の1LDKに流れてしまうのですね。

もう一つ素晴らしいのは土地を安くで手に入れることができることです。

なので、このタイプの学生向けアパートやファミリー物件などを次々に新築していくことができるのです。

今は銀行から1%程度で借りることができるので、建設費が高い今でも採算が合う物件に仕上げることができる訳です。

もちろん他にもいくつか採算が合う物件に仕上げることができる理由があるのですが、あまり詳しく書く訳にはいかないのが残念です。

とにかく学べたことは、採算が合えば将来のことをあれこれ心配することなく建設し戸数を増やしていくことで優位性を保っているということでした。

これはもちろんドミナント手法が肝になります。

この辺りの考え方はコロビビにも当てはまるので、心強く感じました。

やはり土地勘が無いエリアでの不動産投資は怖いという考え方は、メガ大家さんでも持ってらっしゃいました。

リタイアまで後数年。

その頃は不況になってきていることでしょうし、その辺りから、物件を増やしていこうと思ってます。

人脈を少しずつつくっていけていることだけは成功しているコロビビです。
これが次のステージに進む時に大きな力になりますねえ。
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先輩大家さんの新築アパート見学会

昨日、新築アパートが苦戦していることについて書きました。

確かにブームに乗って乱立した新築アパートの多くは、今後厳しい状況に置かれていくことでしょう。

しかし新築アパートが全て駄目なのではもちろんありません。

コロビビの周りの大家さん仲間も今どんどん建設してらっしゃいます。

その中でも建築の知識を持ってらっしゃる方は、一味違う物件を新築してらっしゃいます。

しかも物件自体の差別化を図っていることはもちろん、立地も他の競合が見られないエリアで建てられているので、前回書いたような苦戦している新築アパートとは全く違う不動産投資が出来ているという訳です。

残念ながらコロビビとは建築しているエリアが違うので、真似をすることは出来ないのですが、声を書けて頂いたので、見学してきます。

よくある木造アパートとは違った素材の使い方やデザインなど、学ぶところが盛りだくさんみたいで楽しみです。

コロビビは暫く新築を手掛けることはないのですが、中古物件のをリフォームすることはあるでしょうし、いろいろ教えていただけることはありがたいです。

どんなことを学べるでしょう?

またブログで報告しますね。

こんな貴重な機会にお声をかけていただけるのも、たくさんの大家さん仲間のお陰です。
有難いことです。
何冊もの不動産投資本を読むより、身になっている感じがします。
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苦戦する新築アパート経営

コロビビのブログタイトルは当初は「新築アパート経営」でした。

しかし結局は1棟しか購入しないままRCや戸建ての建設などに進んでいったので、途中から「新築不動産投資」に変更しています。

何故アパートは1棟で予定変更になったのか…というのは、やはりリスク分散という考え方でした。

…といってもどれも新築なので、利益はホントに少ないです。

やはり大きくキャッシュフローを得るならば、利回りが高い中古物件を複数回していくことでしょう。

しかしサラリーマンの副業として限られた時間の中で行う場合、難しい面も多いです。

新築であればアウトソーシングすることで、時間を取られること無く経営することは可能です。

なのでブームになってしまったのですよね。

けれど、数年前までは表面化しなかった問題が今どんどん出てきていますねえ。

新築アパートの乱立による空室率の増加と広告料による利益の減少。

利回りを高く見せるための間取りや賃料。

需要を考えていない立地での建設。

1年前の様にはうまくいかない売却…などなど。

5~6年前に購入した人は空室率が増加して利益が少なくなっていっても、空前の売り手市場が到来したお陰で、キャピタルゲインを得ることができました。

しかしコロビビは購入してまだ3年なので、今もし高値で売れても短期譲渡の税金と仲介手数料がかかるため、手残りは得られたキャピタルゲインの半分近くまで減ってしまいます。

今のところは入居もいいし、自分達の物件より条件のいい所には新築アパートはそれほど建っていません。

もちろんエリアにはぞくぞく建っているので、安心出来る状況とは言えませんね。

これからはキャピタルゲインを得られるかどうか分からなくなってきますし、入居率もどうなるか分かりません。

立地や間取りが悪くないコロビビの物件でさえこうなのですから、1Kや立地の悪い1LDKなどは苦戦が続くでしょうねえ。

他のブログでも苦戦しているサラリーマン大家さんの記事を見かけるようになりました。

ブームに踊らされるのではなく、いろんな情報を手に入れて判断していくことが大切ですね。

数年前はこんなネガティブな記事はあまり見られませんでしたねえ。
見ていたら購入したでしょうか?
難しいところです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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