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Archive | 2016年11月

鍵交換費用って?

今はトラブルを避けるため、ほとんどの場合、入居する時に鍵を交換します。

その鍵の交換費用については地域によって誰が費用を負担するかは様々です。

本来は大家側なのかな?と思いますが、それでは本当に交換したのか不安になる入居者もいるでしょうから、確実に交換して貰うという意味で入居者が負担する…というエリアもあるでしょう。

コロビビが物件を保有しているエリアは、入居者負担が一般的です。

しかしその鍵交換費用というのが高いのです。

「もっと安い費用でかなりいい鍵に交換できるのに…」
といつも思っているのですが、アパートは会社に管理を任せているので鍵交換もお任せすることになっています。

なので、入居者様に高い鍵交換費用を負担して頂いている状態です。

しかしデザイナーズ戸建ては息子が自主管理をしているので、安くできそうです。

しかも次回からは一万円で交換が可能になるタイプのものにするので、次回から初期費用を抑えることができます。

まあ、一万円ほど安くなるだけですが、それでも戸建ての初期費用って高いので少しでもお役に立てればいいかな?と思っています。

RCの分は管理会社との話し合いになりますので、これができるかどうか分かりませんし、オートロックに対応したものになるので限られた種類のものになりそうです。

どちらにしても近い将来、できれば鍵交換は自分でやろうと思っているので、頂くのは部品代ぐらいでしょうか。

単身者用の部屋は入れ変わりが多いです。

敷金・礼金はやはり頂きたいので、せめて鍵交換費用を抑えることで入居を促すことに繋がれば…と考えています。

先週、コロちゃんは元気が無く、寝てばかりでした。
おやつをあげようとしても立ち上がることもなく、
「もう、このままなのかな…」
なんて思っていたら、ここ数日で元気がでてきました。
相変わらず足腰は弱くなっていますが、吠える元気が出てきてほっとしました。
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女子を呼べる部屋

最近のアクセントクロスは、結構インパクトがあるものが使われています。

それはネット広告の写真映えがするという利点があるからです。

しかしインパクト重視のためか、その柄はしばしば大きな花であったり植物の大きな絵柄だったりすることもあるのです。

また、結構はっきりとした幾何学模様だったりもして、
「ここに家具を置いたりしたら、どうなんだろう?」
と思うこともあります。

しかも花柄だと女性限定になってしまうこともあるため、これも下手すると入居付けにマイナスになってしまうんじゃないかという心配がありました。

しかし先日とある大家さんにお会いした時に
「女子を呼べる部屋として、男性の入居もあるんじゃないか。」
というお話を聞くことができました。

なるほど、自分の好みだけでは無く、
「女子にも受けがいい部屋のインテリアデザインを好む男子」
この存在もあるということの様です。

戸数が多い物件ならば、試してみてもいいかもしれませんね。

しかしコロビビのRCを手掛けてくださった設計士さんは、あのエリアで何棟も建ててらっしゃる方で、
「家具を生かすクロス」
がコンセプトだったため、アクセントクロスも無地のものを勧められました。

戸数が少ないコロビビは冒険する訳にはいかなかったか目、設計士さんの意見を取り入れましたが、、周りの物件は派手な柄ののアクセントクロスを使っているところがほとんどです。

「高所得の女性」をターゲットにしていたコロビビのマンションでしたが、結果的には男性の入居が多かったです。

花柄のアクセントクロスになんてしていたら、多分入居を決めてくださらなかったのでは…と感じます。

しかしその大家さん曰く
「高い家賃を払ってその部屋を選んだということは、やっぱり女子や友達を呼んでも恥ずかしくないお洒落な部屋だからですよ。」
ということでした。

うん、それはそうかもしれません。

大きなマンションにはないお洒落感は確かにあるので、その辺りは決めてくださったときの理由の一つになったかも…デス。

男性的な趣味の部屋…というのもいいですが、女子を呼べる部屋…というコンセプトも確かに有りですね。

昨日は「アーリーリタイア」という言葉が題名についていたせいか、訪問して下さった方が多かったです。
やはり皆さん、不動産投資の目的は現状からの脱却…ということでしょうか。
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鬼指しで物件を増やしてアーリーリタイア

今は物件が高止まりしていて、なかなか購入出来ないという大家仲間が多い中、買っている人は買っているみたいですねえ。

どうやっているのかな?と思っていたら、やはりみんなが敬遠するような築古の物件を鬼指しして、結果的に表面利回り20~30にもっていくようです。

凄いですねえ。

「こんな物件を買っても、入居者があるのかな?」
とか
「修理・リフォームにお金がかかったら、結局利回り下がるよね。」
と思ってしまうのですが、リフォームは最小限に抑え、低家賃にすることで入居者をゲットする作戦です。

入居さえ付けばいい訳ですから、収入が二極化している日本の現状に即した不動産投資の手法ですよね。

そしてもともと鬼指ししているので入居が芳しく無くても、土地値かそれ以下で手に入れている訳ですから、その時点でこの投資は成功しているのです。

そんなことは頭では分かっているのですが、そこまでの鬼指しは出来ていませんでしたねえ。

でもそれが通るんですねえ。

もちろんみんなが欲しがる物件では鬼指ししても無駄ですよ。

三点セットや白アリアパート、傾き戸建てなどなど、みんなが避けるような物件を、凄い勢いで購入されているのです。

戸数が増えると入居付けに苦戦しても大した問題にはなりませんし、逆に更地にして次の儲かりにつなげていくことができます。

新築に特化したコロビビの手法とは真逆…。

でも実はボロ物件再生にも興味があるので、この鬼指しが成功している現実には背中を押された感じがします。

もちろん賃貸物件の売主と戸建ての売主には意識の差があるので、同じようには行かないと思いますし、コロビビは再生したいと思っているので、結果的に利回りを下げてしまうのです。

まあ、ここは考え方の違いですね。

物件を投資と割り切っているかどうかの違いだし、コロビビは入居者の属性を大切にしたいという考えもあるので、そこは投資スタイルの差なのかなと思います。

しかし、身近にこの高止まりの市場でどんどん買い進めている人がいることは、ちょっと刺激になりました。

忙しくてブログを更新していなかったら、いきなり訪問者数が減っちゃうんですねえ。
でも先日ブログを読んでくださっている方とお会いする機会があって、
「みなさん、よく読んでくださってるんだなあ。」
と有難く感じました。
これからもよろしくお願いします。
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入居者様は同業者さま?!

ここのところ保有物件で退去と入居が続いているコロビビ。

閑散期のであっても入居が決まるのは築浅物件の強みですが、先日申し込みを頂いたのは同業者の方だということが分かってびっくり!

しかもコロビビと違ってサラリーマン大家ではなく、保有物件も多数持ってらっしゃるご様子。

しかし何でも保有されている物件はコロビビの物件と違うタイプなので、今回入居を希望されることになったとか…。

借りてくださるのはありがたいのですが、同業者となるとちょっとプレッシャーですねえ。

特に息子はハウスクリーニングも自分たちでやっているので、もしもクレームがあったりしたら大変!

今までは一度もそんなことは無いのですが、プロの目で見た場合はどうなのでしょう?

…といっても一度プロのハウスクリーニングをお願いしたことがあるのですが、汚れが残っていたので、結局はもう一度コロビビが清掃し直しました。

価格も安かったので、クレームはつけませんでしたし、
「プロと言っても、こんなものかな?」
とも思ったものです。

しかし入居者の立場からすると、敷金や礼金を払うのですから、汚れが残っているなんてとんでもありません。

同業者としてハウスクリーニングを息子みたいな素人がやっていて、それで汚れが残っていたりしたら、そりゃあクレームをつけたくもなりますよね。

なので、しっかり最後の仕上げをしておきたいと思います。

まさか、まさかの同業者様…。

どうなることでしょうか。

PUFFYが紅白初出場だったなんてびっくり!
でも20年前の紅白ってそうでしたよねえ。
今の紅白の方が、変なのかも…デス。
どうでもいいことですけどね。
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カーテンレールを貰っちゃいました。

今、ハウスクリーニングをしている物件はほとんど自分で清掃も備品の取り寄せもしているのですが、ネットで取り寄せる時にちょっともったいないなと思うのが、送料です。

ちょっとした部品が必要な時に、その部品の数倍も送料がかかるのです。

なので、なるべく専門店舗に在庫がないものかと思って、連絡を取ってみています。

まずはホームセンターで探すのですが、微妙に形状が違っていたりするので、メーカーやその型番を調べて探しに行きます。

先日はカーテンレールのエンドキャップを探しに行ったのですが、探していたメーカーのものはありませんでした。

カーテン専門コーナーでは取り寄せをしていただけるそうなのですが、ある店では数が揃わないとダメだと断られました。

別のお店では大丈夫だったのですが、取り寄せに時間がかかってしまうとのこと。

調べて貰うと入居予定日までギリギリのところです。

そこで、カーテン専門店に在庫が無いか問い合わせることにしました。

するとちょっと離れていた場所でしたが、そのメーカーのエンドキャップがあるとのこと。

最初は無いとのことでしたが、
「ちょっと待ってて下さい。メーカーは違うけれど、ほとんど同じ形のものがあるはずだから…」
といって、探して下さったのです。

すると探しているうちに同じメーカーのものが見つかったということでした。

なんて親切な方なのでしょう。

お礼を告げて、早速車で出かけました。

初めて行くような場所でしたが、ようやくその小さなオーダーカーテンのお店を見つけました。

「電話で問い合わせをしましたコロビビですが…」
とお店に入っていくと、店長さんが出て来られて長いカーテンレールを持って来られました。

そして
「これ、立てかけて置いていたんでこっちのエンドキャップにキズが付いていたから、差し上げますよ。」
とおっしゃるのです。

「ええ?!いいんですか?」
と話すと、
「いいですよ。お近づきの印です。」
と言って、名刺を差し出されました。

実は電話でもランナー8個とエンドキャップ一つを探していることをお話していたのですが、カーテンレールごとタダでくださるというのです。

「マグネットもあげましょうか?」
とおっしゃるのですが、今回は小さな窓の分が必要なだけだったし、そこまで甘える訳にはいきません。

丁寧にお礼を伝えてカーテンレールを車に積み込みました。

車にハウスクリーニング用のコンテナや高圧洗浄機などを積み込んでいたので、
「なにかの事業をされているのですか?」
と尋ねられました。

「いえいえ、大家をやっているんです。こんな取り替えも自分でやってるような弱小大家です。」
と答えると、
「ああ、最近は敷金や礼金、厳しいですからね。」
なんて言われました。

ホントです。

この部品自体の価格は数百円。
でも送料は何故か1800円

この1800円を浮かすために、いろいろ動く訳なのです。

お陰で今回は全部がタダで手に入りました。

しかも一つ親切なカーテン屋さんとも知り合うことができました。

こんな風に泥臭いことの積み重ねが、大家業なのかなと思っています。

福島の地震は大きな被害が無くても、建物への影響って無いのでしょうか?
耐震基準を満たしていれば大丈夫なのでしょうか?
あちらで物件を保有されている方は、リスクが大きいのでは?と思ってしまいます。
因みに津波とかあると、沿岸部の物件の融資が厳しくなる…なんて話も聞きますよねえ。
どうなんでしょう?
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入居者様から差し入れが❤

今ハウスクリーニングをしている部屋があるのですが、本業も忙しい為、ちょっとの合間を見つけては少しずつやっています。

すると清掃用具を運び込んでいるときに入居者の方ともお会いすることがあります。

この方とは、時々お会いした時にお話しすることも多く、自分たちでハウスクリーニングをしていることをお伝えすると
「へえ~っ、カッコいいですねえ。」
と言われました。

まだお若い方なのですが、「カッコいい」と言われるとは思わなかったので驚きました。

少しでも経費を抑えるためと念入りに清掃をしたい為に自分たちでやっているのですが、「カッコいい」という見方もあるのですねえ。

…で、先日はコロビビ一人で浴室の念入り掃除に入ったのですが、その方がたまたま見かけてくださったみたいで、差し入れをしてくださいました。

ホントにちょっとした甘いものでしたが、思いがけなかったのでとっても嬉しかったです。

甘さに疲れも癒されました。

新築物件が中心だからでしょうか、入居者様には結構恵まれていて、こんな嬉しいことも時折あるのです。

週に一度の訪問のときにも
「いつもありがとうございます。」
と声をかけてくださる方も多く、恐縮しています。

だってお家賃をいただいているので、それはこちらのセリフなのですから。

さて、次はどんな方がこの部屋を借りてくださるのでしょうか。

その方のためにも、ピカピカに磨いていきたいと思います。

昨日の津波。
やはり恐怖ですね。
先日山田太一のドラマ「五年目のひとり」を見たばかりだったので、複雑です。
車での避難での渋滞もあったし、問題はまだまだ残されていますねえ。
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もう一つの大学では…

昨日は学生向け賃貸の衰退のことを書いたのですが、いつもより多い訪問者数でした。

やはり今出ている売り物件は、学生向けのものが多いからかもしれませんね。

ではもう一つ、学生向けの賃貸について書いてみますね。

…というのは、こちらも当てが外れてそろそろ売りに出される物件が出てくる頃だからです。

こちらの大学は昨日書いた大学より田舎にあって、そのせいで土地値も安くまた地主系の大家さんもいて、結果学生向け新築物件が乱立してしまいました。

建てられたアパートやマンションはとても立派なのですが、昨日も書いた様に学生は以前の様に大学の周りには住みたがりません。

バイトと言っても家庭教師や塾の講師であっても田舎では数が限られていますし、今の学生のバイトは多種多様。

やはり田舎よりバイトが多いエリアに学生は住むものです。

…ということで当てが外れた学生向けの新築物件は乱立したせいもあってガラガラ状態です。

しかも大学周辺に住みたい学生向けには、大手の業者がもっと立派なマンションを建てたり、大学側が近代的な学生寮を建てたりしてしまい、先行投資として建てたサラリーマン大家さんも当てが外れた形です。

こんな物件でもネットでは
「大学近し!築浅、豪華設備、満室利回り○%」
で出ます。

県外のサラリーマン投資家としては、魅力的に映りますよね。

コロビビが首都圏の不動産投資に二の足を踏むのは、こういうことです。

県外にいるとそのエリアの情報が入って来ないからです。

そのエリアにいれば当たり前に知っていることさえも入って来ないため、売り手側に都合のいい情報しか手に入れることができません。

特に買いたい病にかかっていると、尚更です。

学生向け物件が駄目だということではありません。

ただ学生の動きは変わります。

そのことをちゃんと頭に入れておくことが必要かなと思います。

福島の地震と津波、心配ですね。
被害もそうですが、心のケアも心配になります。
地震国日本なので、仕方が無いことですが…。
う~ん…。
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学生向け賃貸の衰退

今は最後の売り手市場としていろいろな物件がネットにも出ています。

よく見るのは築浅アパート。

築5年で売却というのはよくあるパターンですが、これってどうなんでしょうね。

売る側は今は高値で売れるのでキャピタルゲインが出ているでしょうが、買う側はこれからどうなっちゃうんでしょう?

人の心配をしている立場ではありませんが、新築RCでも7~8%でイケるのに、築5年で7~8%なんて…。

どうせ同じ様な新築アパートが近くで建ってしまえばその家賃では入居は難しくなるでしょうし、そうなれば利回りは更に下がってしまいます。

築古の良さは利回りが高いということなのに…と首をかしげます。

そしてもう一つよく見るのは、大学の周辺に建てられた学生向けの物件です。

さすがに木造となると利回りは高いのですが、既に数十年前から学生向けでも鉄骨造やRCの物件も増えていて、それが今築20年前後で中古市場に出てきています。

利回りはやはり8%ぐらいなのであまり旨みはありません。

しかし学生向けなので一部屋があまり広くないせいで、10戸前後の物件だと総額も大した金額にはなりません。

つまりサラリーマン大家でも手が出やすい価格になるのです。

しかもRCなので融資も出やすくなります。

さあ、これなんかどうなんでしょうね?

その大学はこれからも学生が減ることはない人気大学なのですが、もう学生は大学の近くには住まなくなっているのですよねえ。

少し田舎の大学の近くより、バイトがたくさんある便利な近隣のエリアを選んでいるようです。

しかも学生向きの狭い古い設備の物件に入らなくても、新築物件は近隣に溢れているのです。

そうなると前述のRCには誰が入るのでしょうか?

家賃を下げて新築物件よりお得感を出すことで、生き残るしかありません。

かろうじて収入の低い若いサラリーマンも入居が見込めるエリアではあるので、需要があるかもしれません。

はっきりしていることはもう学生の需要を見込んでの購入は難しいということ。

もう少し広かったら…。

もう少しビジネス街に近かったら…。

もう少し駅に近かったら…。

手に入る価格帯なだけに惜しい気がしますが、どうなんでしょう?

これって「購入アリ」なんでしょうか。

そういえばスーパームーン、雨の合間に見ることができました。
次に見れるのは18年後…。
う~ん、その頃っていったいどうなっているのでしょう?
考えてしまいましたねえ。
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内見グッズ、セット完了

入居者募集をかけている物件の清掃のことを昨日も書きました。

念入り掃除はまだ終わっていないものの、内見には耐えられる程度にはなったので、内見者へのプレゼントを部屋に置いてきました。

ちょっとした生活グッズにこの部屋の魅力や近隣の施設などについて書いたパンフレットを同封したものをラッピングしています。

いくつもの部屋を内見するようなとき、コロビビも経験があるのですが最後にみた部屋の印象の方が強く、最初にみた部屋の良さを忘れてしまうことがあります。

もちろん仲介業者さんも、その辺は考えて内見の順番を決めている方もいらっしゃるのですが、ルートの関係でコロビビの部屋の方が駅に近いため最初に内見される場合も多いのです。

ちゃんと当て部屋と決め部屋を考えてくだされば、そんなことは無いのでしょうけれど…。

それで内見して下さった方が、家に戻ってもう一度思い出して考えてくださるように、パンフレットを準備したのです。

どうしてもコロビビの物件は、高級大型マンションの豪華なエントランスの印象と比較すると、負けちゃいます。

でも住み易さは負けません。

なのでそのあたりをアピールしたパンフレットになります。

以前決めてくださった方は、2階内見に訪れていらっしゃいます。

ちゃんと地味な良さを分かってくださったようです。

繁忙期では無いこの時期は問い合わせが少ないそうで、そんな中でもこの部屋は断トツの人気だそうです。

ただ決めて下さらなければ意味がありません。

何とか早く申し込みをいただきたいものです。

トランプさんがホワイトハウスに入りたくないと言っているとか…。
なるほどあんな部屋を見せられると、そうかもねと思っちゃいます。
トランプタワーには30年ほど前に行ったことはあります。
もちろん最上階なんて行けませんが(笑)
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優れ物の床材

昨日書いたハウスクリーニングをした物件の床材は、今流行りのオフホワイト。

以前も別の物件の床材が、キズに強く汚れが目立たないことを書いた覚えがありますが、この床材も同じでした。

前の物件と違ってペット可だったのにも関わらず、キズは全く付いていませんでした。

これは小型犬だったからかもしれませんね。

デザイナーズ戸建てでペットを飼ってらっしゃる所は、
「これが小型犬?」
と首をかしげたくなる大きさのフレンチブルドッグ。

散歩をされているときに偶然出会ったことがあったのですが、凄い力でリードを引っ張っていました。

あの様子では、いくら床材がキズに強くても、フローリングは替えないといけないでしょうねえ。

ちょっとどんな状態になっているか恐ろしいです。

でも今回床に全くキズが付いていなかったので、少し期待してしまいますね。

例によって汚れていないように見えるのですが、「激落ち君」で擦ると真っ黒になります。

それだけ汚れているのですが、それがオフホワイトなのに目立たないというのが凄いところです。

でも綺麗好きの人は入居される時に床の拭き掃除をされます。

コロビビも綺麗好きではありませんが、必ず拭き掃除をします。

その時に汚れがあると、いい気持ちがしないでしょう。

なので床掃除はコロビビの物件ではきっちりやっておきたいのです。

これはしっかり息子にも教えていかないと…と考えています。

今回下手をるすとフローリングを貼り直さないといけないかな?と思ったところ、清掃だけで済みそうなのでよかったです。

優れた床材様々ですね。

この物件は人気物件なのでこの時期の入居も苦労はないかな?と思っているのですが、思惑が外れると困っちゃいます。
今回みたいな繁忙期外の入居状況が、これからの運営を占うことになりそうです。
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取っても取ってもどこからか…。

先日デザイナーズ戸建てとは別の物件のハウスクリーニングに行ってきました。

ここはペット可の物件だったので、覚悟していたのですが、出るわ出るわペットの毛が…。

かなり前、今住んでいる家を中古で買った時もそうでした。

簡単な清掃はされていましたが、いろんなところからペットの毛が出てくるのです。

それを清掃するのが結構大変でした。

やっと出てこなくなったかな…と思ってたら、キッチンの戸棚の奥からでてきたりして、
「ペットの毛って厄介だな。」
と思ったものです。

今回もまさにそれです。

入居者の方は清掃をせずに出られていたので、もう凄い状態でした。

やっと一段落したかと思って、キッチンのつり戸棚の清掃を始めると、何故かやっぱりそこからもペットの毛が出てきます。

ホント不思議ですが、舞い上がった毛がはいりこむのでしょうか?

エアコンとかの空気の流れが関係しているのかもしれませんね。

もちろん出てくるといっても2~3本です。

これは清掃したことがある人しか分からないでしょうねえ。

しかも薄茶色の毛だと、見逃してしまいがちです。

コロビビは「激落ち君」で床も棚も這いつくばって磨きまくるので、分かるのです。

また間を置いて見に行くと、きっと毛が見つかると思いますので、また行ってきますね。

毛が残っているとそれから臭いもするので、ここは妥協できません。

業者さんはどうやっているのでしょうか。

知りたいですねえ。

流行語大賞は、「ポケモンGO」かな?
でも以前複数あったので、他の言葉も入ってきそうですね。
どうしても後半に流行ったものの方がインパクトがありますよね。
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大家仲間の重要性③

さてこれまで書いてきた大家仲間から得られる情報の重要性の話からしたら、ちょっと違う話を少し…。

大家の会でお話することは物件取得や建設、間取りの相談、管理会社の良しあしなどいろいろです。

自主管理をされている大家さんには、退去立ち合いのやり方なんかもお聞きすることができます。

でも大家の会に何度か参加しているうちに、先輩大家さんと知り合いになるだけではなく、同じ時期に大家業を始めた仲間を得ることもできました。

同じ時期に始めたのですから、物件を取得した経緯も似ていますし、融資の状況もほとんど同じ。

似たような失敗もしているし、これからのリカバリーも相談し合えます。

…ということで何となく心許せる仲間になっていきました。

今まで本業での仲間や子ども関係でのママ友なんかがありましたが、この年になって大家業でこんな仲間ができるなんて思いもしませんでした。

不動産投資は株やFXと違って換金性が低い投資です。

そして実際は大家業です。

これから売り手市場ではなくなるので、思った金額で簡単に売却出来なくなります。

となると大家業は数年~十数年続いていきますので、大家仲間の支えは大きいですよね。

管理、原状回復、リフォーム、入居付け、節税、売却…大家業を続けていく中ではいろいろなことがあります。

やはり大家仲間を持つことは大きいですね。

大家仲間を求めてこのブログを始めた経緯があります。
その点においては、とても幸運だったと思います。
大家業は、本当に人とのつながりが重要だと痛感しますね。
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大家仲間の重要性②

前回大家仲間から得るべき情報は、成功体験よりも失敗体験の方が初心者には大切だという話をしました。

成功しているように思えている今の状況でも、それは「誰かがいつかきた道」なのです。

だから先にその道を歩いたことがある人に、教えていただくことでいろんなことが見えてきます。

しかもその人は売り手市場の今、売却で成功しているでしょうが、これから始める人たちは売却でも成功は望み薄の状況です。

なので今不動産投資を始める人は、今成功している人に習ってもこの先成功するかどうかは分からないのです。

でもなかなか物件が手に入らない現状では、今成功している人にその方法を教えて貰いたいという気持ちになるのはよく分かりますけどね。

でも長く大家業を続けてらっしゃる方の戦略は全然違います。

いろいろありますが、一つは物件の取得の考え方。

当たり前ですが、取得のルールを決めて決して深追いをしないということ。

そのルールは例えば利回りや資産価値、物件の種類などなどいろいろですが、いくら川上物件と言われるものが流れてきても、そのルールから外れていれば、潔く見送ることです。

コロビビならつい深追いして
「融資も付いたし、ここまでやったのだから手に入れなきゃ。」
なんて思ってしまうでしょうねえ。

ここは考えさせられますねえ。
初心者は物件が欲しい訳ですからね。

ただ前回に書きましたがこの戦略は再現性が低いのです。

でもここから学ぶことは大きく、その戦略の中から自分に使える部分を見つけていけばいいのです。

そうして自分も動き出すことで少しづつ先輩大家さんのステージに近付いていくことができるのです。

もちろんその間も先輩大家さんは歩んでいくので、差が縮まることはありませんけれどね。

こうなると、学びはずっと続くということですね。

円安ですねえ。
アメリカの金利が上昇しているのに、面白いですねえ。
とにかく今は読めないので、株が上がっていても安心できませんね。
単に選挙が終わったからなの?
期待感から?
まあ、いいか。
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大家仲間の重要性

狼さんのブログに、大家の会主催のセミナーの有用性について書かれていましたが、改めて大家仲間の重要性を感じた次第です。

大家仲間…と言ってもいろいろあって、仲間を募っているようで、実はコンサルタント料やデベロッパーからのバックを目的にして声をかけている場合もあります。

この辺りは狼さんのブログにも書かれていましたし、仲間になった後ではそれが目的だと分かっていても、支払ってしまうようになるだろうなあと思いますねえ。

実際こんな話はコロビビの周りでもあるみたいで、
「ああは、なりたくないよね。」
とおっしゃる先輩おおやさんもいらっしゃいます。

コロビビも新参者ですが、大家の会に入れていただき、親身になって相談にのっていただける先輩大家さんに巡り合うことができました。

ホントに幸運でした。

素人同然なので、いろいろツッコミどころ満載の大家業ですが、失敗しながらもなんとか歩き始めることができている…といったところです。

実際耳の痛いことをわざわざ言ってくださることは少ないのですが、それでも心ある方はオブラートに包みながらでも言ってくださいます。

それがとても有難いです。

コロビビが入れていただいている大家の会は、業者が入り込むことを嫌う立場なので、新米大家が業者の養分になることを防いでくれます。

よく業者を絡める大家の集まりがありますが、そうなるとその業者の良しあしが分からないうちに個人情報を吸い取られ、いい情報だけを頭に入れられてしまいます。

また知り合い大家の紹介となれば、素人はそれだけでその業者の情報を鵜呑みにしてしまいがちです。

コロビビもいくつか建築して分かりましたが、お願いする業者によって価格も出来上がりも全然違います。

もちろん管理や客付けも違ってきますから、建て物の出来だけでなく入居付けまで響いてきます。

長く大家を続けてらっしゃるかたも、初めのうちはいろんな業者から養分にされたり建設会社とやり合ったりしていて、そんな情報を頂けることが、コロビビに取ってはすごく有難いのです。

なので大家仲間で大切なのは、成功体験よりも失敗体験を知ることではないかと思います。

もちろん誰しも自分の失敗など話したくないものです。

なのでなかなか難しいことですが、成功体験をお聞きしてもその再現なんて新米大家には難しいこと。

逆に簡単に再現できるならそれはまた別の人も再現するので、結局競争相手が増えてしまい経営を圧迫してしまうのです。

長くなってきましたね。

この続きは次回にでも…。

最後の砦メルケルさん。
トランプさんに対する彼女の言動は素晴らしいですね。
しかし彼女の立場も危うくなってきています。
世界の秩序はどうなってしまうのでしょうね。
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賃貸業における高齢者問題

今のところコロビビは新築に特化した不動産投資をしているので、入居者には高齢の方はいらっしゃいません。

しかし今後ボロ戸建てや築古物件、更には「高齢者専用のシェアハウス」も視野に入れているので、高齢者の入居も十分考えられます。

実際は、ほとんどの場合、問題は無いのでしょう。

しかし父が認知症だったので、認知症の方の問題行動については他の方よりは分かっているつもりです。

なので最近よく「車での徘徊や事故」が報道されていますが、高齢者だけで住んでいたらこんなことはこれからも起こるだろうと感じています。

というか、事故になるから報道されるのであって、本当はいろいろな問題が既に起こっている筈です。

コロビビも父が徘徊するようになったらもう仕事を辞めて同居するしかないな…と思っていました。

なのでその時期を出来るだけ先延ばしに出来るように最新の薬での治療を続けていました。

結果、徘徊を始める前に父の寿命が来た訳ですが、癌が分かってから認知症の薬を飲まなくなると確実に認知症の症状は進みました。

幻覚などもあったみたいでしたが、決してそれを否定しないで一緒にその話につきあったりしていました。

もし初期の段階で気付かず薬を飲んでいなかったら、すぐこの状態になっていたんだなと思ったものです。

しかも認知症に対する知識がなければ、ただただ驚き嘆くだけで、この状態を受け入れたり対処したりすることもできないでしょうね。

なので高齢者だけで住んでらっしゃるところは初期の認知症に気付くことなく症状が進んで、ある日突然問題行動を起こす…なんてことになるのは、容易に想像できます。

大家として考えられる被害は、家賃の未納を認めないとか問題行動のために周りの住人とのトラブルが起きるなどでしょうか。

もちろん室内は凄いことになってしまうことも考えられます。

火災の危険もあるので、もう地域の支援センターに相談しないといけなくなるかもしれませんね。

これまでは親族の方が保証人や連絡先になっていたので、そこにお願いすればよかったのでしょうが、身寄りがないお年寄りになってしまうと、結局地域に相談するにしても大家がいろんなサポートをせざるを得ない状況に陥ります。

「分からずやの頑固おやじ」
とは違って、認知症の場合は症状が進んでいくので深刻です。

しかも厄介なのは、認知症の初期症状は本人はもちろん周りも認知症だとは認めたがらないのです。

「歳だから多少、そんなことはあるよ。」
なんて言っているうちに症状が進んでいくのです。

この時点で薬を服用すれば進行を送らせることができるというのに…。

でも家族ですら病院に連れていくのが難しい場合が多いのですから、大家の立場だとほぼ不可能ですね。

本当は「高齢者専用のシェアハウス」をしてもいいと考えているのですが、認知症の問題があるので難しいですねえ。

「仲間と楽しく老後を過ごす。」
というコンセプトは素敵だと思うのですが、理想だけでは運営できませんからねえ。

「ケロケロ ケロっぴ」の名字が「はすの上」って知ってました?
久しぶりに「目から点」でした。
それにしても懐かしいです。
子どもが小さい頃、よくグッズを買っていましたねえ。
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やっちまったな…グリスフィルター

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TVの材料費は6~8千円

テレビが作れると思うと、早速材料を確かめに行きたくなったコロビビ。

デザイナーズ戸建てには早々に申し込みが入りましたが、今後他の物件のホームステージングのために、作ってみるのもいいかもしれません。

そこで近くのホームセンターに行ってみました。

ニトリにあったのは木製でしたが、もう少しよさそうな材料がないかな…と探していると、PPクラフト板が見つかりました。

大型テレビを作るとなるとある程度の大きさの板が必要ですし、接着剤も特殊なものが要ります。

…となると材料費は6~8千円。

ただ接着や加工が意外と面倒臭そうです。

他の家具店で見つけたのは、やはり木製でした。

加工や設置には木製がやりやすいのでしょうね。

しかしホームステージング用にテレビを手作りする大家なんて、何人ぐらいいるのでしょう。

結構簡単なので、既に作ったよ…なんてDIY大家さんはいるんじゃないでしょうか?

でもクウォリティーが高くないと逆効果になるので、考えものですねえ。

どうしようかな?

日経平均はあっという間に戻りそうですね。
でも政治の素人なので、何を起こすか分からないリスクはあります。
後はブレーンや人事で判断することになるでしょう。
しかし得票数はヒラリーの方が多かったということで、「なんだかな~」と感じますねえ。
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超ハード!戸建てのハウスクリーニング

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今って、退去連絡が多い時期なの?

デザイナーズ戸建ての退去は事業の失敗だったので、契約期間途中の退去でしたが、そのハウスクリーニングをしている最中に別の物件でも退去連絡が…。

でもこれは以前から
「時期は分かりませんが、近いうちに退去になると思います。」
と言われていたのでショックでは無かったのですが、それにしても重なったので忙しくなりそうです。

…なんて思っていたら、知り合いの大家さんのところでも退去が数件。

他の方のブログをみているとやはり退去の記事を見ます。

今までの退去連絡は年明けからばかりだったので、
「今の時期も退去連絡は多いのかな?」
と感じてしまいます。

まあ、退去が多ければ入居申し込みのチャンスも多い訳で、募集の感触は悪くないので今のところは焦っていません。

でも本来新築に特化している不動産投資で、退去が続くのは痛いところです。

2~3年前の感覚では、ここまでの退去は予想できませんでした。

でも変化が大きい今の世の中、これも不思議なことではないのでしょう。

「募集の感触が悪くない。」
ということこそ新築の強み…なのでしょう。

逆にこれが築古になっていくと、入居付けが厳しくなってくるのでしょうが、築古になったらなったで家賃が下がる訳なので、長く住んで頂けることもある訳です。

新築は高い家賃が取れるのですが、逆に引っ越しをする資金的な余裕を持っている人を相手にしているので、退去のリスクが大きいのです。

でも現状回復も新築ならば楽だし費用もかかりません。

新築の強みはこの辺りなのでしょうね。
家賃が低いということはその逆…。

インフレになってくれれば相対的に物件の価値が上がるので、投資の旨みが増すのですが、その兆しもないですねえ…。

まあ、息子のハウスクリーニングの指導を頑張るしかないです。

クリントンさんですよねえ、大統領。
今日のお昼に確定だということですが、まさかイギリスEU離脱ショックみたいなことはないですよね。
今度こそは、予想通りでいって欲しいです。
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カフェカーテン&小物、半額❤

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「火事です!火事です!」

デザイナーズ戸建てのハウスクリーニングに行った時のこと。

お子さんもいらっしゃらなかったし、ペットも飼っていなかったので、室内はとても綺麗でした。

ただタバコを吸ってらっしゃったとのことでしたが、ほとんど外で吸っていたとのことだったので、臭いもしませんでした。

お金が無くて困ってらっしゃったので、タバコ臭があるとクロス張り替えになっちゃうし、オゾン脱臭もしないといけなくなったらどうしようかなと思っていたのですが、何とか費用がかからずに済みそうです。

「よかったねえ、綺麗に住んでくださっていて。」
と息子とも話しながら、シンクの掃除を始めました。

いくら綺麗に使ってあっても、やはりシンクには薄く汚れが付いています。

最初は「ピカッと輝くシート」で擦っていたのですが、取れることはとれるものの、何となくまだ汚れが残っているのです。

そこで「激落ちくん」で軽く擦ってみると、な~んと、「激落ちくん」に薄茶色の汚れがつくじゃあありませんか!

つまり残った汚れが簡単に落ちているということなのです。

「今までシートで擦っていた苦労は何だったの?」
と思いつつ、新品同様になったシンクに大満足。

息子とコロビビ夫は高圧洗浄機で窓や外回りの掃除を終えて、今日のところはこれで終了となりました。

次の掃除に向けて、
「後はバルサンを焚いて帰るだけ…」
と掃除用具を片付けていると、突然
「火事です!火事です!」
というアナウンスが!!!

そうです!
ご想像の通り、バルサンの煙に火災報知機が反応したのでした。

「え~っ、どうして!」
と思いつつ、ご近所に心配をかけないように、窓を開けてバルサンを外に出そうと煙が充満した部屋に突入!

煙にむせながらも、何とか警報を止めることができました。

はああ…、焦りました。

聞くとコロビビ夫が一部屋火災報知機にカバーをするのを忘れたまま、バルサンを焚いてしまったということでした。

「もう…、煙で死ぬかと思った。」
と言うと
「火災報知機がちゃんと作動するって分かってよかったじゃん。」
という返事。

ホント、人騒がせなハウスクリーニングでした。

この記事を書いた後、神宮外苑でのあの事故を知りました。
驚きました。
お父さんの目の前でお子さんが亡くなるなんて…。
本当に心が痛みます。
ものを創るという意味で、コロビビも「安全」の重要性を肝に銘じなければ…と思いました。
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また退去連絡…でも嬉しい!

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なにこれ?同じ間取りじゃん!

新築RCはエレベーターも無い小さなマンションですが、何度も書いているように
「他に無い間取り」
が一番の強み。

マンションによくある細長い部屋には真似できない、住み心地の良さを追求した間取りです。

そこには設計士さんと何度も何度も話し合い、1LDKのセオリーを敢えて変更して出来上がった特殊な間取りなのです。

「利回りを重視するとこんな間取りには出来ないよね。」
というものなので、本当に他には見られなかったのですが…

…なんと!

来春竣工のマンションが、ほぼ同じ間取りなのです!

え~っ!

真似された???

真似されたとしても文句が言えるものではありませんが、唯一の強みがこうも簡単に崩れるとは、トホホです。

ホントこの間取りにするのは利回りも下がるし、見慣れない間取りが入居者にとっては受け入れられるのかなどのリスクがあったのですが、この大型マンションが同じ間取りを採用したということは、勝算があると考えたからなのでしょう。

どちらにしてもこれまでの縦部屋の1LDKは乱立していて苦戦していました。

そこで次に出てきたのは寝室をリビングの横に置く間取り。

しかしこれは30平米後半の広さが必要になります。

…ということで、コロビビのRCの間取りを採用することになったのかもしれませんね。

しかしまだよく見ると細部にお金を掛けていないために、実際の使い勝手はこちらの方が断然上です。

ただ「他にない間取り」が「よく見かける間取り」になってしまうと、商品価値が落ちますよねえ。

ガックリです。

ホントに「後発の大手にやられる」という構図は続きますねえ。

さ~て、この日曜のハウスクリーニングに向けて、清掃道具を揃えておこうと思います。
専用の洗剤が途中で切れても、簡単に買いに行けるエリアでは無いので、今日中に準備しておく必要があります。
1~2月の寒い時期でなくてよかったです。
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悪徳?訪問業者がやってきた!

「今、モニターとして外壁塗装をしてくださるご家庭を探しています。」
なんてことで訪問してくる業者がいますよねえ。

少し以前は
「近くで塗装を予定しているので、今なら格安でできますよ。」
と言って飛び込みでセールスに来る業者がよくありました。

今回コロビビのところにやってきたセールスは、今までの中で一番口達者。

断ってドアを閉めようとすると、あの手この手で次の話を始めます。

コロビビも
「これ、ブログネタになるかも…」
と思い直し、少し話を聞いてみました。

すると
「モニター価格として、足場代を弊社で持つ形にさせていただきます。平米数と塗料によって料金が変わってきますので、いくらというお値段をすぐにお教えすることはできませんが、ざっと縦横測らせていただければ、お伝え出来ますから…」
なんて言うので、じゃあいいですよということで庭に入れました。

セールスマンが家の寸法を測っている間に、受け取った名刺を見てネットでその会社を検索してみました。

すると、予想されたことでしたが、そこには悪い評判がたくさん書かれていました。

施工中の対応の悪さが主な内容でしたが、まだ施工から時間が経っていないのでこれから塗装の不十分さに対するクレームが出てくるのではないかと思います、

施工中にこれだけ対応が悪いならば、クレームにしっかり対応するとは考えられません。

「まあ、あれだけ強引なセールスなら、そうだろうな。」
と思いつつ、寸法を測り終えるのを待ちました。

すると縦横の寸法が分かれば価格を伝えると言っていたセールスマンが
「ご主人もご一緒の時に詳しくお知らせしますので、いつ伺えばいいですか?」
と言いだしました。

「いえ、家のことは私がいつも決めていますし(これ、本当です。)今価格を教えていただければ、お願いするかお返事できますので。」
と言っても、
「これはご家族で決めていただきたいので…」
とどうも家に上がり込んで話をしたい様子です。

なるほど、庭に入り込むだけでは無く、家に上がり込むことで断りづらくするんですねえ。

「じゃあ、もういいです。お願いすることはありませんので。」
といって帰っていただきました。

あっさり書いていますが、この間何度も食い下がってきました。

ついでに
「何箇所もチョーキングをおこしていますよ。」
とも言っていましたが、その後コロビビが確認しましたが、どこもチョーキングは出ていませんでした。

あの時、わざと
「えっ?どこですか?どこ?どこ?」
と言って確認すればよかったですねえ。

飛び込みの業者にお願いするところからまずあり得ませんが、値段を聞くとつい契約してしまう人もいるんでしょうね。

コロビビは物件の塗装と抱き合わせで安くしていただけないかなあなんて思っているのですが、現場が違うからどうでしょうね。

本気でトランプさんになる準備をしておかないといけないのですかねえ。
隠れトランプ支持者もいるから、怖いですねえ。
最後の最後で「アメリカの良心」が、発揮されるでしょうか?
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あらら、もう申し込みが…

退去に伴いホームステージングにテレビを手作りしようとしたり、ホームステージング用の家具を物色していたコロビビ。

また近々予定している内見に備えてハウスクリーニングの計画を息子と建てていたのですが、仲介業者さんから息子に電話があって、もう申し込みをいただけたようでした。

「ああ、じゃあ、内見をしないうちにもう申し込みをしていただいたのね?」
と尋ねると、
「いや、どうも別の人が申し込みをしてくれたみたいなんだよ。」
との返事。

「???…どゆこと?」
と思っていたら、実はこういうことだったようです。

もともとあのエリアで戸建てを探してらっしゃる方がいて、このデザイナーズ戸建てもいいかなと思っていたところ他の内見者がいることを知って、その人よりも先に申し込みを入れた…多分、こんな感じの様です。

以前も書きましたが、このエリアはまだまだ新築戸建て賃貸は多くないエリアで、しかもあったとしてもよくあるキューブ型の60~70平米台のものが多いのです。

なので、80平米台の築浅で借地権付きでは無い物件は、これを逃すといつまた手に入れることができるか分からないのです。

そこで内見無しで申し込みが入ったという訳です。

ラッキーでした。

これでホームステージングをする手間が省けました。

これも新築物件が乱立していないエリアだからこその築浅の強みが生きた形です。

逆に考えるとこれから築10年を超えると厳しくなってくるのかもしれません。

しかしそれも考えて敢えて今流行りのキューブの様な形にはせず、オーソダックスな戸建ての形をとりました。

こうすれば外壁塗装をすることで古さをあまり感じさせなく出来るからです。

それにしても早かったですねえ。

以前仲介業者さんから
「学校も近いし、人気物件になりますよ。」
と言われたことがあるのですが、今のところはまさにそんな感じです。

でも気が楽になりましたねえ。

ホントは家具選びなど少し楽しんでいたりしたのですが、実際搬入の手間はかなりかかりますし、費用ももちろんバカになりません。

ハウスクリーニングはもちろん必要ですが、よかったです。

一気にルンルン気分になりました。

このままトランプさん…なんてことないですよね。
日経平均が変な感じになっていますが、アメリカ国民はイマイチ信頼出来ないし…。
現状に不満を持っている人が多いのは事実でしょうからね。
安心はできませんね。
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ああそうか、TVは手作りすればいいかも?

デザイナーズ戸建てのホームステージングのために、ニトリで家具や小物のリサーチに行ってきました。

他にも近くには家具のアウトレットショップもあるので、先週はそこでもリサーチしてきたのですが、だいたい目星をつけることができました。

…といってもまずは部屋のハウスクリーニングに入ってみないことには、サイズ感が違っていては家具を置くと逆効果になってしまうこともあります。

息子からはまだいつハウスクリーニングに入るのかの連絡はありません。

なので、まだ注文はしていないのですが、その時に見つけちゃったのです。
木で作ったテレビのレプリカを…

発砲スチールの板で作っているのは以前からよく見ていたのですが、なるほど木と黒いプラスチックのパネルを使って作るという方法があったのですね。

木はもちろんグレイに塗っているので、一見金属に見えますし、重さもあるのでそこまでチープには見えません。

以前段ボールを使った家具を置く方法が紹介されていましたが、それよりはずっと感じがいいです。

もちろん他の家具は本物を使っているからだと思いますが、うん、作ってみてもいいかな?と思いました。

木工はコロビビ夫の得意技。

プラモデルを作るのはコロビビも大好きです。

出来ればもう少し光沢が出るようなメタリックな塗装をするか、ホントに金属の板を使ってもいいかも…。

いろいろアイデアがでてきますねえ。

必要は発明の母ですね。

しかしチャチなものは作れないですねえ。
…となると材料費が意外とかかってしまうかも…。
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人生いろいろ、退去もいろいろ

このところお伝えしているデザイナーズ戸建ての退去について。

ここは事業を拡大しようとしてうまくいかず家賃の高い物件からの退去となりましたが、戸建ての場合の退去は、逆に事業がうまくいって自宅を新築するから退去するということも多いです。

同じ個人事業主といっても、ホントに明暗を分けた退去ですね。

以前自宅をデイサービスとして借りてくださっていた法人も、事業撤退のための退去でした。

暫くはうまくいっていたのですが、近くに閉店したスーパーを改装した大規模なデイサービスができたために、そちらに利用者を取られてしまった感じでした。

う~ん、やはり後発の大手にやられたという構図ですね。

単身者用の場合の退去はほとんどが転勤なのですが、その転居もいろいろあって、会社の業績が悪くなっての配置換えで一年での退去ということもありました。

大家としてはサラリーマン戦士の一年での退去なので、部屋も綺麗なまま、ハウスクリーニングも楽で助かりました。

部屋が気に入らないという理由での退去は、実態がなかなか分からないものですが、ひと組ありました。

それは新婚さん。

木造は思った以上に音が漏れるというのがその理由でした。

う~ん、確かにねえ…。

しかもダブルインカム、ノーキッズだったので、一年で引っ越しをする金銭的な余裕もあったからだと思います。

入居の時も新品の家具や電化製品を沢山運び込んでいらっしゃったので、お金もありそうでしたから、RCに移られたのも頷けます。

新婚さんだったので、多分新築がいいと思われて当初はアパートを選んでくださったのでしょうね。

まだ大家業を始めて4年弱のコロビビですが、それでも退去にはいくつかのドラマを見ましたねえ。

人生いろいろ、退去もいろいろ…でした。

さてホームステージングでシステムソファーを物色しています。
これだと搬入が楽だし、部屋の大きさによって配置が帰られて便利です。
でも高いんですよねえ。
どうしようかなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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