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Archive | 2016年10月

鍵の返却がされないかも?!

昨日、内見申し込みがあったデザイナーズ戸建て。

しかし現在入居中の方からの立ち合いの連絡が依然としてありません。

事業がうまくいかず金銭的にも厳しい様子なのです。

一番怖いのは、ゴミ同然のものを置いて夜逃げ状態になること。

ゴミ同然であっても、残留物をうかつに処分は出来ないからです。

しかし入居して2年未満ですし新婚さんだったので、ほとんどが綺麗なものだと思います。

昨日現地を確認しにいった息子によると、まだ荷物がいくつか残されていたものの、カーテンなどは取られていて引っ越しの途中の様な感じだったようです。

前も書きましたが、10月分までの家賃も振り込んでいただいているので、こちらとしては違約金と退去に伴う費用を敷金と差し引いて取れればいいので、このまま夜逃げされても大きな損失にはなりません。

お子さんもいなかったのでタバコさえ吸っていなければ、2年未満の部屋の状態もそこまでひどいことにはなっていないでしょう。

壁に穴が空いていたりすると困りますが、外観を見ていると、綺麗に使ってくださっていたので、事業がうまくいっていなかった割には荒れた使い方をされていた訳ではないようです。

ただ困るのが、鍵の返却です。

鍵が無いとハウスクリーニングに入れないからです。

内見まで日にちが無いので一日でも無駄に出来ないのですが、これはもう鍵屋さんと一緒に行った方がよさそうな感じになってきました。

自主管理の息子としては、初めての立ち合いが何ともスムーズにはいかない雲行きです。

いろいろあるのが大家業。
これぐらいは対応できないと…デスね。
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早速内見申し込みが♪

予定外に早く退去となったデザイナーズ戸建て。

退去の立ち合いはまだなので、室内がどの程度の状態なのか分からないのですが、早速内見の申し込みが入ったと息子から連絡がありました。。

見ていただいて、そのご家族の希望に叶うかどうかは分かりませんが、募集を掛けて数日で内見の申し込みが入ったのは嬉しいことです。

問い合わせも数件あるそうで、この時期だからと心配していましたが、探していらっしゃる方はいるのですねえ。

今回決まらなくても、繁忙期には何とか決まってくれればOKです。

竣工時に苦戦したのは、繁忙期にうまく内見ができなかったことが大きかったからです。

この時期に数件の問い合わせがあるのなら、今回は内見ができますし1~2カ月かければ何とか決まってくれるでしょう。

問い合わせがあったことで、随分気が楽になりました。

しかし予想外に早い内見申し込みだったので、急いでハウスクリーニングにかからなければなりません。

今回は息子が中心なのでコロビビはお手伝いなのですが、息子がコロビビ夫の様に、
「汚れが目に入らない体質」
だと困りますねえ。

どちらかというと息子もきれい好きなのですが、コロビビ夫だってきれい好きなのです。

こればっかりはやってみないと分かりません。

お手伝いでもチェックはコロビビの役目になりそうです。

結局日ハムでしたね。
それにしても今回は取っても追いつかれ…の接戦だったので、どちらのファンにしてもハラハラ・ドキドキだったでしょうね。
優勝ありがとうセールで、ハムでも買いましょうかねえ。
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竣工前に満室になるのは負け?

昨日賃貸物件乱立エリアでの竣工時の入居付けの厳しさについて書きました。

少し前なら
「新築なので、8戸程度の物件なら竣工前後に満室になることは当たり前。」
という感じでしたが、今は必ずしもそうではないのです。

しかし別の見方もあります。

先輩大家さんの中には
「竣工までに埋まってしまうのは、家賃が安すぎたということ。」
とおっしゃる方までいるのです。

つまり家賃設定として大家の読みが甘く、「負け」だったということなのです。

2~3か月かかって埋まるのがちょうどいいぐらいだとか…。

そう言われればそうですよねえ。

しかし資金に余裕がない新米大家のコロビビには、そう考えるだけの心の余裕もありません。

RCの入居付けの時も
「繁忙期過ぎて満室にならなかったらどうしよう…」
と焦って慌てて対策を講じたのでした。

ローンの支払いの猶予は3か月あってので、ホントはそこまで焦る必要はなかったのですが、あの時はライバル新築物件の戸数が多かったので、
「半年空室にままかも…」
という心配を本気でしたのです。

結果的には対策を講じて一週間で3部屋決まったため、かかった費用は1か月入居が遅れた場合の損失と比較すると安いものでした。

でも対策を講じなくても埋まった可能性もあった訳で、ここは考えどころです。

新築物件が乱立してくるエリアはこれからも増えてくるでしょう。

自分の物件の力を信じて入居者を待つか、何らかのキャンペーンを行い早期に入居者確保するか…。

本道は前者なのでしょうけれど…ね。

今年もハロウィーン、盛り上がりそうですね。
警備や清掃のボランティアの方、ご苦労様です。
経済効果があると言っても、ねえ…。
インバウンド効果もあるといいますが、マナーを守って欲しいです。
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実は入居付けは竣工時が大変

以前は「新築」という強みで、竣工時の入居付けはそう厳しくはなかったのですが、こうも乱立してくると同じ時期に数戸~数十戸埋めなければならない竣工時が一番入居付けが大変かもしれません。

まだ新築があまり多くないエリアではそんなことはないのでしょうが、コロビビがRCに取り組んでみて肌で感じたことはこれです。

これまでもコロビビの物件や同じエリアにあるライバル物件の入居付けの苦労は、何度も書いたのでご存知だと思います。

これでも春の竣工から9カ月も経つとライバル物件もほぼ満室になり、同じようなスペックの物件の空室は見当たらなくなりました。

こうなればこの時期に空室が一戸出たとしても、竣工時の様な厳しさはありません。

転居を考えている人の数が少なくても、この春の新築ラッシュの際は、近隣の同じ新築、同じ様な家賃、同じスペックの部屋は何十戸も募集が掛けられていました。

その中で入居者を獲得するのは、繁忙期とはいえかなり厳しかったのです。

でもその厳しさを乗り越えれば、後は一気に埋めなければならない訳ではないので、かなり気が楽です。

コロビビが今後手掛けるとしても、多分2~30戸止まりのボリュームでしょうから、半年みていれば何とかなりそうです。

そうなるとローンの返済の猶予期間と返済比率さえ気をつけておけばいいのかなとも思いますが、当初は新築なのだから…なんてもっと簡単に考えていましたねえ。

これも賃貸物件乱立の影響ですね。

もっと大規模な物件を手掛けてらっしゃる方にとっては当たり前のことでしょうが、新米零細大家のコロビビにとっては、
「新築なのに半年も満室にならない。」
なんてのは、やっぱり不安になってしまいます。

冷静に考えればそんなに怖いことではないのですが、これも経験しないと頭では分かっていても不安はなかなか消えませんでした。

この激戦区でもある程度の見通しを持つことが出来てので、次はもっと戦略的に取り組めそうです。

このところ女性が犠牲になる殺人事件が多いですねえ。
もはやオートロックに防犯カメラは必須アイテム。
更に安心出来る設備をアピールしていく必要もあるかもしれません。
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あのバルコニーじゃあ…

福岡の保育士さんの殺人事件。

何度かアパートがテレビに映し出されていました。

いつもこんな事件があった時には、オーナーさんのことを考えるとお気の毒でなりません。

大家だと誰でもいつ自分の身に降りかかってくるか分からないですよね。

しかし侵入されたとするバルコニーが映し出された時
「ああ、あのバルコニーじゃあ…」
と誰もが思ったのではないでしょうか。

室内が見えないようにポリカーボネートのフェンスが設けられていたのはいいのですが、バルコニーは格子状のものでした。

あれでは手が掛けられるので、簡単によじ登れます。

若い女性の方なので、二階を選ばれたのでしょうし目隠しのフェンスでも安心されたのでしょう。

しかしバルコニーまでは気付かなかったのでしょうね。
年齢的には初めての一人暮らしだったかもしれません。

もちろん今回事件が起きたのは建物のせいでなく、犯人が被害者を付け狙っていたから起きたようです。

ただ侵入されたのはアパートの造りにも関係があったと言われても仕方がありませんね。

新築ではなさそうなのであのアパートを建てた業者も、今販売しているものは同じ造りでは無いでしょうが、経営で打撃とはならないのでしょうか?

もしコロビビがオーナーだとしたら、やはり建物のせいだと感じて平静な気持ではいられないと思います。

任天堂の赤字が60億円近く…。
う~ん、頑張っておくれ。
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新築アパートは客付けが大事

少し前なら「新築」ということで入居付けはそこまで大変ではありませんでした。

築5年ぐらいは…いやいや築10年ぐらいは大丈夫だったかもしれません。

しかし乱立してきた今は、新築であっても入居付けが強い管理会社でないと先行き安心していられません。

コロビビの一棟目のアパートは築2年ですが今のところは空室期間は1か月と数日。

礼金が2か月取れているので、実際の収支はプラスです。

でも2年間で半分の部屋の退去があった訳です。

一年で考えれば四分の一の部屋が入れ替わったことになるので、新築でこの入れ変わりは想定していませんでした。

普通は築2年程度は全く入居者の入れ替え無く、満室状態が続くと思うものです。

しかし単身者用は実際このような状態の場合も少なくありません。

但し前述したように空室期間はこの程度なので、管理会社としては客付けは悪くは無いかと思います。

客付けの強さは大手だから安心という訳ではありません。

エリアによっても物件によっても違うので、どこそこの会社はいいよと軽々には言えないのです。

しかし新築アパートデベロッパーにとっては、入居率は会社の肝になります。

下手なことをしていると、
「あそこの会社でアパート建てても、その後の管理がデタラメだ。」
とか
「築○年になると新築の方を優先させるから、空室期間が長くなってしまう。」
なんて噂がたつと、経営にも影を落とすことになります。

乱立させたせいで、空室だらけになった築浅アパートが立ち並んでいるエリアも実際はあります。

ライバル会社などは、セールスの際必ずそこを突いていますからねえ。

しかし新築アパートブームで会社としてもどんどん新しいアパートをつくり続けていく訳ですから、入居付けの力がこれからの会社の命運を左右することになりますね。

単身者用は1月過ぎると管理会社からの電話が怖いです。
退去連絡の可能性が高いからです。
今後どうなることでしょうね。
退去があってもちゃんと次を付けてくだされば、怖いことなんて無いのですがねえ。
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欲しい欲しい病が無くなると…。

昨日、物件をリサーチしても今までと見る視点が違ってきた旨の記事を書きました。

それはこれまでの経験から物件を見る目が少しは養われたせいもあります。

それに以前は利回りも単に数字で比較していましたが、今はその利回りの実際はどうなのかを見ることができるようになりました。

入居付けが厳しいエリアは広告費が嵩みます。

また新しい賃貸物件が造られているエリアは今後の利回りが急速に低下することが考えられます。

間取りや築年数からも今後の入居状況や修繕費がどの程度かかるかなどを考えて、利回りを見ることができるようになりました。

また以前は、再建不可とか築20年以上、更に億越えだと
「もう、自分たちには無理…」
と思って諦めていたのですが、今はそんなことも無くなりました。

そして一度戸建てやRCを土地から新築できたことから、
「利回り10~8%ぐらいなら自分で新築した方がましだなあ。」
と思ってしまうようになりました。

もちろんいい土地が手に入らなければ始まりません。

なので実際建てることはできないのですが、まあ、取りあえずの物件は手に入れたので、後はいい土地や中古物件が出てくるのを待てばいいかなと思っています。

だって今保有している物件はほとんどが新築。

しかも利回りが低いものばかり…。

なので次に手にしたい物件は利回りの高い中古物件か利回りが低くても安定経営ができるファミリーRC物件です。

けれど今拡大したい人は、CFが残る利回りの良い物件か、担保価値が出る物件なのでししょうから、欲しい物件とはその人の状況によっても変わってきます。

体験するとよく分かりますね。

さて今年も残り僅かになってきたので、残りのふるさと納税を考えないといけません。
これまでお米や牛肉、うなぎなどを頂きましたが、後半分ぐらいできそうです。
急がないといけませんね。
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惜しい!給水タンクが!!

買う予定も無いのに毎日ネットで物件リサーチをしているコロビビ。

同じ物件でも
「シェアハウスにできるかも…」
とか
「再建築不可を何とかできないか…」
など、別の視点で見るとイケそうな物件に見えたりするのです。

また、毎日リサーチしていると、どの物件がどれくらいの期間で商談中になっていくかも分かるので、物件を見る目が養われます。

もちろんホントのお宝物件はネットなんかには出てこないうちに買い付けが入ってしまうので、リサーチした物件を買うつもりはもともとありません。

以前も書きましたが、相場観や市場の動向を掴むためにやっている訳なのです。

しかし先日
「これ、なかなかいいんじゃない?」
という物件が目に止まりました。

築10年台の低層階のRCで、人気駅徒歩10分強。
価格もまあ手が届く範囲です。

間取りは築浅の割には古いので入居付けに苦労しそうですが、それもあってのあの値段かなと思いつつ、グーグルマップで検索してみると…

…惜しい!

マップに映し出されたのは、給水タンク…。

今どき低層階で給水タンクは必要ないのですが、この物件が建築された当時はギリギリ必要だったみたいです。

う~ん、残念!

決定的な理由という訳ではありませんが、いくら徒歩10分と言っても比較して人気の無いエリアにあるとか、間取りが古いとか給水タンクがあるとか…ちょっとしたマイナスポイントが重なってしまっています。

こうなるとネットで見つけた時のテンションがかなり下がってしまっていて、もしかしてまだ一棟も買えていない時ならそれでも欲しいと思ってしまうのかもしれませんが、今となってはそこまでして手に入れたいとは思わない物件です。

RCとしては築20年いっていないしエレベーターも無いので悪くは無いのですがねえ。

ホント給水タンクが余計でした。

「カウカモ」のことがテレビで取り上げられていましたね。
なかなかの発想ですね。
コロビビもそのセンスを参考にさせて貰いました。
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ホームステージング費用は7万円

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今日はコロちゃんの誕生日

今日はコロちゃん14歳の誕生日。

でもずっともう14歳だって思い込んでいて、よく血統書を見てみたら、今までは13歳だったのでした。

もう顔も白ザルみたいになっていて足腰も弱っているので、
「14歳だもんねえ、仕方ないよね。」
なんて思っていました。

しかし最近は明らかに元気になってきています。
過ごしやすい季節になってきたからかもしれません。

ただ確実に病気は進んできているようなので、残された時間は多くはありません。

デザイナーズ戸建ては、犬好きなご家族に犬との幸せな時間を過ごして頂きたいと思ってつくったという物件です。

小さくても庭をつくることにこだわったのです。

コロちゃんも庭で放し飼いにしていて、特にビーグルは庭を勝手に歩く姿も陽気で気ままなビーグルの特質がよく分かります。

部屋だけでなく庭でもご家族と犬が触れ合って頂ければいいなと思っています。
それはその犬が老犬になったとしても…です。

あんなに散歩に行きたがっていたコロちゃんも、ここ最近はいきたがらなくなってきました。

そんなときでもやはり部屋にばかりいるのは嫌みたいで、しょっちゅう外に出たがります。

そして庭でゴロゴロしたり、寝そべったりして風にあたっているときが幸せそうなのです。
やっぱり犬なのですから、外の方がいいのでしょうね。

借家であってもそんな犬との長い生活ができるようにと願って庭付きの戸建て賃貸をつくったのです。

そんなこちらのコンセプトを分かっていただいたのか、入居して下さったご家族は、自分で庭をフェンスで囲って犬が自由に遊べるようなスペースにされていました。

嬉しいですね。
もちろん内心
(これで長く入居してくださるに違いない!)
とラッキー!とも思っている訳ですけどね。

実はデザイナーズ戸建ては今でこそよく見られるようになってきましたが、ウッドデッキはあっても庭があるのはそう多くはありません。

もちろん普通の戸建ての賃貸だと庭付きのものは多いのですが、どうしても家賃が高くなってしまいます。

マンションより少し頑張れば手が届くくらいの家賃で、犬と陽の光や風にあたりながら快適に生活していただきたい…というコンセプト。

これ、意外に需要がありそうです。

さてコロちゃんですが、先日は大型犬様のベッドクッションを買ってあげました。
今まではソファーで寝ていたのですが、足腰が弱って自力であがるのがきつそうだからです。

寒い日はクッションに丸まって寝るのにちょうどいいのですが、寒くない日は体をべたーっと伸ばして寝るので、狭くて床で寝ています。

コロちゃんは本来ビーグルなので中型犬の筈…。

それでもでかくて大型犬様のベッドでも狭そうなのって、なんなのでしょう?

今日は誕生日なので、少し多めに餌をあげましょうかね。
それが一番幸せそうです。

朝晩は冷えてきましたねえ。
気が付くともう11月はすぐ目の前。
1年が過ぎていくのが早いですねえ。
刻々とリタイアが近づいています。
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不動産以外の投資先を検討

供給過剰のためもう斜陽産業になりつつある不動産投資。

もちろん永遠に斜陽…という訳ではないし、やり方によってはまだまだイケるのでしょうが、薄利の新築不動産投資…特に新築木造アパート投資のみというのは、もう厳しくなってくるのではないでしょうか。

あまりにも土地が上がりすぎましたし、立地が命なのに乱立しているものの中には「?」と思うものもありますし…。

各社同じ様な間取り・設備なので、差別化も図れていません。

しかしサラリーマン大家にとっては融資もセットで販売され、入手してからも管理込みなので、時間が無いサラリーマンにとってはアウトソーシング出来る新築アパート経営はやはり魅力的です。

ただこうも乱立してくるとまた物件が高止まりしている現状では、暫くは他の投資先を考えた方がリスク分散という意味でも現実的です。

その一つがコインランドリー事業なのですが、以前もお話したようにコロビビも一年ほど前に業者さんから説明をしていただいたことがあります。

ホント新築アパート投資と似たところがありました。

やり方によってはアウトソーシング出来るし、立地がよければ6年ほどで投資資金を回収できるのです。

それにアパートと比べるとまだまだ需要は伸びそうです。

し・か・し…

その時も書きましたが、大手フランチャイズではなくその業者さんでやろうとすると、順調に経営していると思った途端、大手が出店してきて潰されるのでは?という心配がありました。

実際その時提案された場所はたまたまコロビビも土地勘があるところで、需要もある抜群の立地でした。

しかし事情は分かりませんが、実際はコインランドリーはいつまでたっても出店することは無く、そうこうしているうちに大手のコインランドリーが出来てしまいました。

こうなるともう勝ち目はありません。

もしかしたら大手の出店を察知して出店を見合わせたのかもしれませんが、そちらの方が賢明ですね。

もし出店していたら、投資資金を回収できないまま撤退になっていたかもしれません。

あの時学んだのは、大手でないコロビビ達は大手が出店しないところか既に出店した後のニッチな需要を狙っていくしかない…ということです。

大手はCMをバンバン流すし、キャンペーン価格なんかもやってるし…喫茶などの新しいサービスも取り入れているので、そこと競争するのは厳しいですよねえ。

もちろんフランチャイズ料を払ってその大手で出店するという手もあります。

ここの会社はまだ一店も撤退した店はないというのが売り文句ですから…。

地主さんはもちろんサラリーマン投資家も多く参入しているという辺りも、新築アパート投資と似ているのかもしれません。

事実今凄い勢いで増えてきていますよね。

これも新築アパートの乱立と似ていますねえ。

でもこちらの方がまだまだ伸びている産業なので、アパートよりいいかも…デス。

任天堂の新しいゲーム機。
まだ価格は未定ですが、話題になりそうですね。
ソニーもVRで頑張ってくれるといいのですが…。
どっちも塩漬け株になっているので、上昇してくれるのを期待してます。
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マクドナルドの失敗

昨日にかけて「入居者の質の大切さ」に関わる記事を書いていましたが、同じようなことがマクドナルドの失敗にも言えるという記事が出ていました。

これは店舗経営コンサルタントの佐藤昌司さんの話です。

マクドナルドは例の異物混入問題の前から、「顧客の質」の低下を自ら招いていたというのです。

詳しくは省きますが、低価格や効率重視の経営により集客は出来ていたものの「逆選択」が働き、騒いだりマナーを守らなかったりする質の低い顧客が集まるようになって、質の高い顧客が離反していったというのです。

確かにコロビビもマクドナルドは味はもちろん居心地がよくないので、ほとんど利用することはありませんが、他の人も同じようなことを感じていたのですね。

コロビビがグリーンを活用したり駐輪場を整備するのも
「居心地がいい。」
賃貸物件を目指してのこと。

ニューヨーク市の「窓割れ理論」ではありませんが、物件の出入り口付近に自転車が無造作に置かれていたり、エントランスが殺風景だと「望まない顧客」を呼び寄せてしまいます。

実際一棟目のアパートでは駅に近いこともあって、アプローチ部分に見知らぬ自転車が放置してあったり、入居者のバイクや自転車が置かれたりしていました。

これは完全に、入居者の自転車が駐輪スペースに置かれていないのを放置していたために、不法駐輪を呼び込んでしまったのでしょう。

幸いサイクルポートを新設することで、みなさん駐輪スペースに置いてくださるようになりました。

もちろん以前は家賃が高いとそれなりにマナーを守る人が集まったものですが、今の世の中はそうとばかりは言えません。

総じてモラルが低下しているため、マナーの悪い入居者が入り込んでしまうことはあり得ることです。

それをを放置していると、優良な入居者が離れてしまい、その結果次第にマナーの悪い入居者が集まってしまうことになるのです。

戸数が多い物件では目立たないでしょうが、コロビビの様に戸数の少ない物件だとモロにそれが見えてしまいます。

現に一棟目のアパートはご近所の方からも
「お宅のアパートの入居者は、いい人ばかりだねえ。」
なんて言ったいただいています。

実際は時々分別されていないゴミを出す人がいるのですが、管理会社をあてにせずコロビビ達で処分しているため放置されることはありません。

ご近所の方は入居者の方がよく挨拶されたり騒音を出したりしないので、いい評価をしてくださっているのでしょう。

もし入居を考えている人がこんなご近所の評判を耳にするようなことがあれば、即決めてくださるでしょう。

もし逆の評判が立っていたりしたら…ぶるぶる、怖ろしいです。

一度ついてしまった悪いイメージから脱却することの大変さは、マクドナルドを見るとよく分かります。

「入居者の質」
今偶然にも全ての保有物件で手に入れることが出来ているので、大切に守っていきたいです。

野菜の値段が高騰していますねえ。
こんな時は高い野菜は避けて献立を考えていかないといけません。
こんな時は毎日飲んでいる「緑でサラナ」のありがたみを感じます。
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入居者の質も大事

以前も書いたことがありますが、中古物件を購入する時は、利回りや立地と同じぐらい実は入居者の質って大事です。

ちゃんと家賃が入っての利回りですし、今後退去があってもほどなく入居者が見つかるからこその利回りです。

そうでなければその利回りはほとんど意味がありません。

不動産投資…と言っていますが、実際は賃貸業です。
なので、入居者の質がその後の運営を考えると実際は重要になってくるのです。

でもレントロールを見ても入居者の質までは分かりませんよねえ。

コロビビの1棟目のアパートの入居者様は、この2年家賃はもちろんマナーも守ってくださるいい方がほとんどでした。

しかし一年前に入居してこられた方は勝手に二人入居状態になっているだけでなく、ゴミの出し方も悪いことが何度かあります。

管理会社を通して注意していただいていますが、うるさく言って退去されるのは困るので、黙認している部分もあります。

ひどい時は迷惑行動をする入居者のために、他の入居者が次々に退去してしまうという物件の話を聞いたこともあります。

それと比べると家賃をきちんと払ってくださっているので、許容範囲です。

RCの入居者の方も年齢が高めのせいか、マナーをきちんと守ってくださる方ばかりで助かっています。

特にテナントに入ってくださる方も凄く誠実な方なので、お店を応援したくなるぐらいです。

本当は2年後は家賃を上げる交渉をしたいな~なんて思っているのですが、それもどうしようかなあと迷っています。

このお店が入っていることは売却時にもプラスに働くことでしょう。

入居者の質…売り手市場のこの時期はそれを確かめる間も無く買付証明を入れないと物件が手に入らない状況ですが、本来はその後の運営に大きく影響します。

なかなか難しいですねえ。

「日本株は夜明け前」
なんてテレビで言っていました。
確かに大統領選が終わった辺りから動き出すのかもしれません。
どちらにしても手元資金がまだ余裕がある訳ではないので、買いに入るのは無理かな?
こうして時期を逃しても、仕方が無いところです。
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ホームステージングやってみようかな?

11月で退去になるデザイナーズ戸建て。

今まで満室経営できた息子にとって、田舎であまり需要が多くないこの時期の退去は正直痛いです。

そこでできることは何でもやっていかないと…ということで、ホームステージングもしてみようかなと息子と話しています。

…と言ってもこの物件は、部屋数は多いのですが唯一の欠点がリビングがあまり広くないこと。

なので下手に家具を置いてしまうと、その狭さが際立ってしまうかも…という不安があります。

そこで取りあえず、キッチンや玄関、洗面所に小物を置いてみることにします。

目的は内見された方の気分をアゲルこと。

「わあ~っ、やっぱりこんなところに住みたい❤」
と思って頂かないと高い家賃は取れません。

もしうまくいけばリビングにも家具を置いてみるかもしれません。

以前調べたホームステージングの会社は費用が20万円でしたが、まさかそこまで費用はかけられません。

小物や家具のほとんどは自宅にあるものを活用して、無い家具はリサイクルショップから調達するよう息子にアドバイスしてみます。

でもまずはハウスクリーニングをしないといけませんねえ。

東宝株はシンゴジラのヒットで上がるだろうなと思っていたのですが、その時買ってれば良かったですね。
まさかの「君の名は。」のヒットも加わったのですから。
よくある「たられば」の話ですが、以前だったら絶対買っていたところです。
今手元資金が乏しいので、踏み切れませんでした。
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グリーンで物件に付加価値を

コロビビはもともとガーデニングが好きなので、保有物件にはできるだけグリーンを活用しています。

でも実際は週に一度しか掃除に行けないため、日照りが続いた時なんかは枯らしてしまうこともしばしば…。

それでも日照りに強い苗に植え替えたりして、最近は枯らすことも少なくなってきました。

すると先日物件のご近所に住んでらっしゃる方から、
「お花、可愛いですね。」
と声を掛けていただきました。

賃貸物件での植栽なので、普通の庭と比べるとささやかな広さの花壇ですが、ご近所の方にも楽しんで頂けていたと知り嬉しくなりました。

本当は設計士さんと打ち合わせしていた時は、スペースも狭いし管理を考えると花壇は造らないということになっていました。

そこで竣工時は砂利敷きにしていたのです。

でもやっぱり花壇にしたくて、後から自分で砂利を取り除いて土を入れ花壇を手作りしたのです。

ただやはり水遣りが毎日出来ないことを考えて、観葉植物とハーブを中心にした組み合わせにしました。

最近その中の一つのハーブが花を付けたので、それを褒めて頂いたみたいです。

そういえば先日退去が決まったデザイナーズ戸建ても植栽はわざとしていなかったのですが、ワンポイントで手間のかからない植物を植えてもいいかもしれません。

特にアプローチのところだけでもグリーンがあると感じがよくなりますよね。

これからは日照りの心配もないし費用対効果も高いので、ちょっと計画してみようかなと思います。

大谷は凄いですねえ。
ソフトバンクは大谷にやられた感がありますね。
若い力に脱帽です。
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保証協会のありがたさ

予想外に早く退去となったデザイナーズ戸建て。

違約金が発生するため敷金が戻ってくると思っていた入居者の方は、当てが外れたという口調だったそうです。

入居当時は事業も順調で、とても羽振りの良い生活をされていたのですが、やはり今はお金に困ってらっしゃるのでしょうね。

息子が立ち合いをしてみて修繕費用がかかるようでしたら、それも敷金から差し引いて更にお金をいただくことになります。

しかしあの口調だと、すんなり費用を頂けるかどうか分からない雰囲気みたいだと弱音を吐く息子。

そこで保証協会に尋ねてみたそうです。

すると、家賃も修繕費用も更に違約金も代弁済していただけるとのこと。

「よかった~っ!」
保証会社様様ですねえ~。

と思っていたら息子が
「11月分の家賃(7日分)ぐらい、サービスしてもいいんじゃない?」
なんて思っていたみたいです。

「えっ、それあっち(入居者)に言っちゃったの?」
と尋ねると、
「いや、まだ言ってないんだけど、10月末に引っ越しするって言ってたからさ~」
なんて甘っちょろい言葉!

「7日分の家賃を放棄したら、保証協会からも貰えなくなるんだよ!」
と話すとシュ~ン…。

「下手すると来年の5月まで入居が付かないこともありえれるし、そうなると60万以上のCFが無くなるってことなんだよ。」
と、具体的な数字を挙げて話すと、今回の退去が如何に自分にとって痛いことなのかが分かったようです。

息子としては取りあえずのローンが払えるからいいやと思っていたようです。

でも固定資産税を考えると9か月以上空室ならマイナスになってしまうのです。

ここが薄利の新築賃貸投資の辛いところ。

なので今回の保証協会の代弁済はすっごく助かりました。

新築だと今回みたいなことは稀ですが、築古物件の安い家賃帯なら大家で保証料を負担してもいいかな?と思いました。

コロちゃん、過ごしやすい季節になったせいか元気が出てきました。
足腰は弱ってきているのですが、目力が強くなっています。
「夏を越せるかどうか…」
と言われていたのが、嘘みたいです。
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大手が参入すると厳しい?

年々経営環境が厳しくなっている新築賃貸経営。

もともと薄利なのに、強みと言えば入居付けが有利だということでした。

しかし不動産投資ブームでライバル物件がどんどん建てられていく状況では、一番の強みである入居付けさえ怪しくなってきました。

利回りが高い中古物件の方が下がり様の無い家賃で経営しているし、安い家賃を求めている層は確実にあるので、こちらの方が何とかなりそうです。

コロビビの様に新築物件に特化している賃貸業だと、複数棟保有するとか資産価値が上がる物件のみに限定するとか工夫していかないと、本当に厳しいです。
(…といってもこれから不動産価値の下落の時代が来るでしょうから、更に数年後の上昇まで待てることが必要ですが。)

それで近い将来の厳しい入居付けに備えて、民泊やシェアハウスなども視野に入れてリサーチしています。

しかし調べていくと、儲かるとなれば大手が参入してきて掘り起こされた需要をさらっていっている様子が見えてきます。

以前も書きましたが、今は既に大手のシェアハウスがどんどん建てられている状況になってきました。

コロビビも若かったら住んでみたいなと思うような魅力的な施設になっているのです。

新しくてお洒落、戸数も多いので入居者同士の交流も自分でチョイスできます。

そういえばコロビビも学生時代に大学の寮に住んでいたことがありますが、気の合う仲間だけでワイワイやっていたことを思い出します。

小さいシェアハウスでは人間関係が難しそうで入居も躊躇してしまいますが、そんな心配もありません。

もしトラブルがあったとしても同じ系列の別のシェアハウスに移ることもできるので、気軽に入居できそうです。

民泊もそうです。

いろんな方のブログを見ていると、当初はうまくいっていても、新規参入や大手の参入でだんだん予約が入らなくなり撤退していった様子が書かれています。

スーパーホストとなればそんなことも無いのでしょうが、スーパーホストを維持するには、なかなか大変だということも分かりました。

海外からのゲストの連絡は時差の関係で深夜になることもしばしば。

それに数時間以内に返さなければならないし、ドタキャンや連絡が取れないなどのストレスや様々な手間などを考えると、
「儲かるかもしれないけれど、思ったほど楽じゃない。」
という結論になる人も多いようです。

大手だとこれがシステム化されているので、薄利多売で確実に収益を挙げることができるのです。

個人が後発の大手に対抗するのはいろいろ大変ですねえ。

何か別の強みを考えて競争力をつけていく必要がありますね。

さて最近高止まりしていて売れ残っていた物件が値下げを始めました。
購入希望者にとってはいい兆しですが、売却を考えていた人にとってはもう時間が迫ってきているのかもしれません。
いやいや、ただ単に価格設定が高かっただけなのか?
判断が難しいところですね。
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この業界、嘘や騙しは日常茶飯事

このブログには、今から不動産投資を始めようとか最近購入したという方が多く訪問してくださっていると思います。

コロビビも実際物件を真剣に検討し始めたのは5~6年前、実家を貸家にして大家業を始めたのは4年前、収益物件を購入したのは3年前…。

これだけの期間しかありませんが、それでも「嘘や騙し」がいくつもありました。

実需用のマンション購入や実家のリフォームも含めると多くの業者さんとの関わりがありましたし、相見積もりをお願いした業者さんを入れると、短い期間でもかなりの数の業者さんとのやり取りがあったのです。

その業者さんの全部が「嘘や騙し」があった訳ではありませんが、数字の誤魔化しなんて可愛いものです。

契約時や打ち合わせ時に言っていたことを平気で翻すこともあります。

そこでコロビビは自分からカーボン紙を使って打ち合わせしたことを手書きして渡すようにしたり、メールでやり取りしたりするようになりました。

ちゃんとした業者さんは、会社として必ずカーボン紙を使って打ち合わせするようにしていました。

まあ、当たり前ですよね。

しかしもっとひどい騙しみたいなこともありましたし、助けるふりをして近づいてくる業者もありました。

「知識が足りなかったり、心が弱っていたりするとここで引っかかる人がいるだろうなあ。」
と思ったものです。

建物の瑕疵を隠したり、入居を偽造したり…なんてことはポピュラーですが、反社会的な勢力関係者が入居していることを隠して売却されてしまうなんてことがあると、もはやリカバリーの方法が思いつきません。

よくあるのが利回りをよく見せるために、家賃を操作したり消費税を外したり、水道引き込み費用や下水道負担金を入れずに計算したりすることです。

新築アパートが今、利回り6~7%台で出ていますが、計算し直してみて5%台にしかならないと厳しいです。

もともと資産価値の上昇が見込めるエリアの新築RCでも、利回り5%台というのは経営上はキツイのです。

別の収入があるから成り立っているだけの話。

将来のキャピタルゲインを狙っているか、相続税対策で購入しているのでしょうね。

なので資産価値の上昇が見込めないエリアの5%台のRCや中古の8%台、新築木造アパート5%台で
「儲かりますよ。」
と売り付ける業者は要注意です。

契約時だけでなく、建設時の騙しもあります。

頻繁に現場に足を運んだとても、手抜き工事をこちらが見抜ける訳がありません。

建設の知識がある人なんて少ない訳ですから、もうこれは信頼できる業者さんを選ぶかMC方式を使って管理してもらうしかないですよね。

ああ、書き始めたらたくさん出てきますねえ。

とにかく不動産投資にはリスクがいっぱいなので、特に今若い人に投資を進めている状況には危うさを感じています。

前回7月に潮目が来たのかという記事を書きましたが、マンションの販売は確実に停滞しているようですねえ。
要因はいろいろなのでしょうが、ちょっと困りましたねえ。
マイナス金利でこうなのですから…。
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ハチの巣駆除0円!

先日テレビで、スズメバチハンターの活躍の様子が放映されていました。

その時はそこまでしっかり見ていなかったので、業者に依頼するといくらかかるのかまでは覚えていませんでしたが、後で検索してみると8000~30000円程度かかるようです。

鉢の種類や巣の大きさ、巣のある場所によっても料金が違うようですね。

どちらにしても、迷惑な話です。

しかしなんで突然こんな話を始めたかというと…

…あったんです!コロビビの自宅にもでっかいハチの巣が!!!

それもかなりの大きさです!

こんなに大きくなるまで全然気が付きませんでした。

でも、なぜ駆除に費用がかからなかったかというと…

「台風」のお陰です。

…というか、台風が通り過ぎた後に発生した低気圧のお陰です。

あの日結構強い風が吹いたのですが、その風が蜂の巣を落としてくれたようなのです。

幸い蜂の巣があったのが木の枝のところだったので、強風で枝があおられ枝と枝が擦れ合い、巣が壊れてしまったようなのです。

コロビビが気付いたのは強風が吹いた翌日。

地面に落ちていた巣を見つけて初めて、こんなに大きな巣があったことに気付いたのでした。

ラッキーです、駆除しないで済んだのですから。

しかしこんなになるまで全く気付かなかったなんて、危機管理能力に欠けていますねえ。

あの大きさだと、下手したら駆除費用がかかっていたかもしれません。

逃げた蜂がまたどこかに巣をつくるかもやもしれませんので、今度はしっかり気をつけて見ておくようにしますね。

昨日と一昨日のアクセス数の違いにびっくりです。
やはりみなさん、不動産市場の動きに敏感になっているのですね。
コロビビは売却出来ないけれど、できる人は今のうちに…と思う筈ですね。
でもそう言われながら1年経っているので、こればっかりは分かりません。
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(設備編)自分で土地から新築をする場合

設備はその時の最新のものを導入できるという意味で、新築の強みになります。

そのエリアの同じ家賃帯の既存の物件がどの程度の設備を使っているかをもちろんリサーチしておきます。

そして最低同じレベルの設備をチョイスしないといけない訳ですが、大手アパート業者が建てた物件は同じメーカーの設備でも大量発注しいているので、実際は少しグレードが落ちるのものを使用している場合があります。

でも長い目で見れば、多少ランクが上の設備を使っていても経年劣化に強いものの方が費用対効果が高い場合もあるので、これは程度によると思います。

デベロッパーは基本売れば終わりですが、こちらはそうはいきませんからね。

コロビビの場合は高い家賃帯を狙っていた関係で、エリアでよく使われている設備より一つ上のものをチョイスしました。

これは超激戦区だったり、そんな高い家賃の物件はあまりないエリアだったりしたからです。

単身者用でも浴槽を1216にしたり、キッチンの天板を人造大理石にしたりして、ちょっと他の物件と差別化を図りました。

浴室乾燥機はもちろんですが、洗面化粧台も一つ上のグレードにしました。

これが激戦区でなければ、賃貸なのですからここまでしないでコストカットしていいと思うのです。

特に戸数が多い場合は、その費用もバカになりません。

でもコロビビの場合は戸数も少なかったので、そこまで建築費が変わらなかったのです。

ただ単身者用では魚焼きグリルは採用しませんでした。

多分このエリアに住む人はそこまで料理はしないと考えたからです。

でもコンロはもちろん2つ口ですけれどね。

これは最低限の設備です。

そしてキッチンが1500ミリと狭いので、つり戸棚には外国でよく見かける水切り付きのものにしています。

これはレードルなどを引っ掛けられるので、使い方によってはお洒落になります。

また洗った鍋をそのまま置いても乾燥できるので、すっきり片付けられるのです。

このように設備はそのエリアの状況や、設定している入居者の生活スタイルを想定して決めていくことが必要かなと思います。

「君の名は」凄いですね。
もともとあの監督のCMは背景が綺麗だなとは思っていたのですが、大型スクリーンになると圧倒的な力を発揮するのでしょうね。
まだ見ていないので、行かなければと思っています。
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7月から潮目が変わった?

未だに中古区分マンションの価格は高止まりしています。

たびたびお伝えしている文京区のマンションも、購入価格の1.2~1.3倍の価格で取引されているようです。

しかし以前はほぼ1.3倍の価格で成約していたものの、いまは1.2倍で無いと制約していないみたいです。

詳しく調べてみると、どうも7月辺りから査定価格も下がってきているようなのです。

これは築年数の関係かな?と思っていたのですが、どうも一棟マンションも7月から価格が下がってきてるようなのです。

区分と一棟の価格が必ずしも連動している訳ではないのですが、原因が融資にあるのなら、同じ動きをしていても不思議ではありません。

文京区のマンションは半分の戸数が投資用なので、融資が厳しくなると変える人も限られてくるからです。

一棟マンションは融資が出にくくなれば流動性が無くなってくるので、価格に即影響してきます。

区分マンションは実需も含まれてくると、フラット35なども使われるので即影響が出るという訳ではないのですが、一般的に高止まりして手が出なくなっているタワーマンションもあるので、やはり流動性としては低くなってきているようですね。

どちらにしても明るい話題はもうなくなってきましたねえ。

東京オリンピックが決まった時はイケイケドンドンだったのですがねえ。

でも何度も書きましたが文京区のマンションは息子の大学院が決まってしまったので、あと2年半は売却できません。

実需用なので、なんとか後2年半もってくれないかな…と淡い期待をしていたのですが、どうでしょう。

どうも見通しは明るくないみたいです。

コロちゃんに寝床用の新しいクッションを買ってあげました。
今までソファーで寝ていたのですが、上がるのも大変そうになってきたからです。
最初はなかなか使わなかったのですが、気持ちがいいのか今はもうこっちでばかりで寝ています。
もっと早く買ってあげればよかったかな?
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(間取り編)③自分で収益物件を新築する場合

途中で新築戸建ての退去連絡があったりして、中断していた「自分で収益物件を新築する場合」についての話の続きです。

前回土地からの新築は、間取りでデベロッパーの物件と差別化出来ることが大きな魅力ですが、その考え方は投資家の立場家目的によっても違ってくることをお話しました。

もちろん最強の間取りというものはあります。

それは部屋の間口が広く、ベランダや庭に面した窓が広くとれることです。

逆に戸建ての場合今はプライバシー保持のために周りに窓を取らず、インナーテラスにする場合もありますが、一般的には窓が広く取れると、採光だけでなく開放感が得られます。

そうすれば実際の平米数より部屋は広く感じることができる訳です。

なので前回書いた平米数と戸数の関係をこれで解決することもできるのです。

ただ地形は千差万別。

不利な地形や方角だったとしてもレイアウトなどの工夫次第で問題を解決して、接道が広くない安い土地を上手に使うことも可能です。

更に前回も書いた様に土地を上下に使うことで、日当たりが良くない土地にリビングを上の階にもってきたり、下の階をガレージや店舗にしたりして活用することも考えられます。

但し下駄履き物件となる場合は、立地によってテナントの賃料がかなり変わってくるので注意が必要ですけどね。

…で、コロビビの場合ですが、戸建ての間口のことには以前も書きましたが、かなり苦労させられました。

ただ二階は全てベランダに面した部屋にしたので、狭くても開放感のお陰でなんとかなりました。

単身者用の部屋は特別採光は重要ではないのですが、開放感という点で窓が広く取れることから狭さと差別化という問題を解決することができました。

住んでみればそこまで開放感や眺望って重要では無くなるのでしょうが、内見時に強みとなるのです。

同じ高い家賃を払うのであれば、やはり明るくて眺めの良い部屋の方を選びますよね。

だから逆に不利な土地を安くで手に入れ、安い家賃でも回る部屋を造れば、家賃で競争することもできるということなので、間口が広くて眺望がよくなけらばならないという訳ではないのです。

ああ、ここでも考え方で間取りが全然違ってくるという結論になってしまいましたね。

ただ、収納!

これはもうやっぱり広いに越したことはありません。

ファミリーはもちろんですが、単身者用であってもこれはポイント高いです。

今ある物件のほとんどが収納を犠牲にして居住部分を広くしているからです。

人一人が住むのには十分とは言えない部屋ばかりの中、収納が充実している、もしくは工夫している間取りというのは魅力的です。

ウォーキングクローゼットはもうよく見られますが、シューズクロークやレンタル物置並みの空間、バイクガレージ、お洒落で安全な駐輪スペースなどを売りにしていくことが、これからは考えられます。

他にも以前書いた防音部屋など、間取りの進化は様々でユニークなものもたくさんあります。

これからも注目してリサーチしていこうと思っています。

先日息子と仲介業者さんで打ち合わせして、早々に戸建て賃貸の募集をネットに掲載していただくようにしたようです。
こんな時期なので、反響はどんなもんでしょうね。
気になります。
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早速戸建ての募集状況をリサーチ

昨日お知らせした新築戸建ての退去連絡。

息子にとっては初めての退去なので、動揺して
「家賃を下げて、春まで住んで貰った方がいいかな。」
なんて言い出しました。

う~ん、気持ちは分かるけれど、ファミリーの繁忙期は単身者と違って2月・3月と決まっている訳ではありません。

下手すると5月までずれ込むことも考えられます。

しかもこの戸建てはちょっと田舎。

田舎には田舎の人の動きがあると考えて、地元の不動産会社に尋ねてみました。

すると今でも需要はあるとのこと。

しかし家賃が高めなので、それがちょっとネックになりそうです。

空室が続くのは痛いですが、空室ということは内見ができるということなので、次の高い家賃でも払える入居者様を探した方が気分的にもいいです。

新築当時、入居付けに苦労した原因の一つが、高い家賃ともう一つ、内見ができなかったということがあるからです。

単身者用は多少内見ができなくても、ずっと住む訳ではないので必ずしも内見が必要という訳ではありません。

しかし戸建てとなると、子どもがいれば転校を伴うので、やはりちゃんと見てから決めたいですよね。

さあ、この判断が吉と出るか凶と出るかは、やってみないと分かりません。

息子にとっては初めての退去、そしてハウスクリーニング。

しっかりサポートしていきたいと思います。

いい気候になりましたね。
でも雑草にとってもいい気候みたいで、気付かないうちにびっしり小さな芽が出ていました。
慌てて取り除きましたが、油断していると雑草との戦いに負けてしまいます。
さて、この休日も庭いじりに精を出します。応援クリックもよろしくお願いします。

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ひえ~っ、新築戸建てで退去が…

これも新築アパート投資と同様、薄利の新築戸建て賃貸。

しかし単身者用と違って、長く入居していただけるということで、トータルで考えると安定経営ができます。

また出口戦略として実需の売却も可能なので、薄利でも旨みはある訳です。

なのに…

なのに…

く~っ、2年の契約期間を待たずして退去連絡が!

どうも入居者の方、新たに広げた事業がうまくいってらっしゃらない様子…。

高い家賃を払うのが厳しくなってきたようです。

確かに周りには安いタウンハウスの空室はたくさんあるので、そちらに移られる様です。

はああ、こんな時期に退去されると、入居付けが厳しいです。

まあ、違約金一か月とクリーニング費用が取れる契約だし、さほど室内は汚れていないようなので、次の募集に向けて頑張るしかないですね。

ここの物件はもともと息子が将来結婚して子どもができたら住んでもいいようにと考えて息子と一緒にローンを組んでいますし、実質の経営も息子が行っています。

将来はコロビビが保有している単身者用マンションも売却しないなら譲ることになるので、今から賃貸経営の勉強を始めさせているのです。

もちろん建設に関しては息子は全く知識が無い為、コロビビが間取りやカラーの使い方などを考えていきました。

戸建ては単身者用と比べて広いので、ハウスクリーニングも息子と一緒に家族総動員でやります。

なんせ薄利な新築戸建て賃貸経営なので…

築古だとクロスやフローリング、時には給湯器などの設備の交換も必要になるので、次の募集に向けて少なくとも30~40万ぐらいの費用がかかるのですが、そこは新築ということで、そこまでの費用はかかりません。

でも分かりません、立ち合いをしてみないことには。

「お勤めでは無いので、転勤による退去は無いよね。」
と安心していたのに残念でしたが、これも何が起こるか分からない賃貸経営ではよくある出来事。

まだ築浅なので何とかなると考えていきますね。

昨日のメダリストパレード、いい天気でよかったですね。
80万人の人出ということで、何かの仕掛けがあると、人は動くということなんだなと思いました。
賃貸経営における「仕掛け」ってなんでしょうね。
シェアハウス、民泊、シニア、シングルマザー、ペット…いろいろ考えられそうです。
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敷金・礼金が取れなくなるとアウト

何故コロビビが入居率に拘るのか…。

それはもともと新築アパート投資が薄利であるからなのです。

今の利回りは良くて7%。

この利回りをフルローンで購入したとして、1.5%の金利であってもローンの支払い、管理費、固定資産税、共用部の光熱費、インターネットの費用などを支払った後に残るCFは、1部屋の家賃に僅かにプラスされたぐらいの金額です。

敷金・礼金が2か月取れていれば、そこから仲介業者に支払う広告費1か月分が出て、清掃・原状回復費も出ます。

しかしこれも十分ではありません。

暫くは修繕費用はいりませんが、屋根や外壁の塗装、給湯器等の交換、フローリングの張り替えなどの費用は僅かなCFから積み立てておかなければいけないので、前述したCFは厳密にはCFとはならないのです。

なので1部屋空室になったら苦しくなるのが分かると思います。

新築アパートが近隣に乱立してくると、築浅でも敷金・礼金が2か月取れなくなることや家賃を下げざるを得なくなることも考えられます。

更に広告費が1か月では済まなくなるエリアでは、もっと厳しくなりますねえ。

いくら木造アパートの減価償却の効果が大きくても、空室が増えてくるとCFなんてほんの少し。

なので修繕費がかかる前に売却してしまうことになるのです。

今の売り手市場ではキャピタルゲインを得られた人も多いと思いますが、短期売買では税金で持っていかれるので、やっぱり儲かってはいないでしょう。

あ、保有していた間のCFのトータルで考えると、よほど悪い立地でなければプラスにはなっているはずです。

しかしそれは今が数十年に一度あるかないかの売り手市場だから。

3年前に購入したコロビビや今検討している人は、こんなシナリオすら描けません。

空室がなかなか埋まらず、敷金・礼金が取れなくなったら、売却を考え出すサラリーマン投資家も出てくるはず…。

その時は今の様な売り手市場ではなくなっているので、損切り状態になります。

そこをじっくり待っている人も多いでしょう。

さて、それがいつになるのか…。

それが問題ですね。

コロちゃん、最近ソファーに自力で登ったりして、目にも生気が出てきています。
少し気候がよくなってきたからでしょうか?
でも夏も一日中エアコンの効いた部屋いたんですけどね。
コロちゃん専用のペットシッターさんもいて、ホントお金がかかります。
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毎月返済28万 家賃44万  諸経費を1.5万 固定資産税3.5万 差し引き 管理費1.4万 

新築アパートの空室率について、もう少し

昨日のタイトルには関心が高いのか、多くの方が訪問して下さいました。

にも関わらず、空室率については実数をあげてお話することは避けていました。

こちらはあくまでネット募集の様子から推察するしかなく、ネットの記事は正確では無いからです。

コロビビの物件もとっくに入居が決まっているのに、暫く募集中の記事がネットに掲載されていることがよくあります。

なので、正確でない情報を数を挙げて発信するのはどうかと思い、「感触」という言葉で書きました。

しかし「想定より多いという感触」と思った理由ぐらいは、お話してもいいかなと思いました。

全ての新築アパートを網羅した訳でも有りませんし、コロビビが住んでいるエリアに限って調べた結果です。

第二繁忙期と言われる9月が過ぎたこの段階で、入居募集をしていた大手アパート業者の物件は、2015年築と2012年築のものが予想より多かったのです。

これは2015年築の分は、新築から1年で退去があったことを示しています。

予想より多かったと考えたのは、新築アパートを検討していた3年前との比較からです。

3年前の10月は、ここまで入居募集は多くありませんでした。
その数はあおおむね2倍程度。

春の繁忙期が過ぎれば、ほぼ満室にできていたアパート業者もいたぐらいです。

2012年築の分は、おそらく竣工から4年程度経っていることから、ふたまわり目の退去があったことが想像できます。

入居者には大きく分けて、地元の人と他県から転勤で来ている人(法人契約)に分かれるのですが、1~2年での退去は後者のことが多いです。

もちろん立地によっても違いますが、本来アパート業者が建てる新築アパートは、法人契約も見込める土地を通常選んでいます。

景気がよくなってきた今、企業の転勤が増えてきているのも事実です。

なので退去があるのは自然のこと。

問題はその後管理も行っているアパート業者が、どれだけ新しい入居者を確保できるかということなのですが、昨日も書いた様に新築件数を急激に増やしているような会社が、入居付けの力も同様に増強できているかは疑問です。

因みに大手ではない業者で管理の力が無いところは、モロに新築アパート乱立の影響を受けて、竣工後数カ月経っていても半数以上空室のままです。

もちろんこの物件は立地に難あり…というもので、その分土地値が安いので利回りはまあまあ高めで販売されていました。

しかしいくら利回りが良くてもオーナーにとってはたまったもんじゃありませんが、
「2月の繁忙期になれば、満室に出来ますから。」
と言っているのかもしれませんね。

多分繁忙期にはそれでも埋まるのでしょう。

アパート経営にとっては空室は付き物です。

8戸のアパートの一部屋が一年間空室であっても、入居率は87.5%と言えます。

半年空室ならば、93.75%。

どうでしょう、数字だけ見るとよさそうに感じませんか?

しかしこの数字から新築(もしくは築2~3年)で、半年入居が付かないなんてことをイメージできるでしょうか?

ローンは払えても固定資産税や経費を払って残るCFがどれだけのものになるのか…。

コロビビが空室率に拘る理由はここにあるのです。

では、明日はもっと詳しく空室率とCFについてお話します。

コロちゃん、皮膚病も随分よくなってきました。
階段は登りたがらなくなったのに、昨日は自力でソファーに乗っていました。
少し元気になってきたみたいです。
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で、知りたいのは新築アパートの空室率

9月30日の日経新聞に出ていた、投資用アパートの空室率の急上昇の記事。

2社の名前も出してサブリースの危険についても書かれていました。

でもこれは主に地主系大家さんについての話で、われわれサラリーマン大家が知りたいのは、急上昇している空室のどの程度がアパート業者の新築物件に関係しているのかってことです。

もちろん新築時は満室渡しにしてくれるでしょうから、知りたいのは築5年の空室率と更に築10年の空室率です。

しかしこのところの融資ジャブジャブの不動産投資ブームでは、これから先の空室のことなんか考えずに、とにかくどんどん建築がされていくのでしょうね。

日経新聞では2015年の夏から急激に空室が増えてきたことを伝えていましたが、この傾向はまだ続くでしょうから、厳しくなるのは間違いないです。

昨日コロビビの一棟目がうまくいったので、その後の融資も有利に進んだという旨のことを書きましたが、もちろん銀行は物件の価値だけで事業を判断している訳ではありません。

コロビビもちゃんと確定申告の報告を銀行にしていますし、銀行はそれを見ているわけです。

ここ2~3年の入居状況は、アパートの空室が全部で1か月と一週間程度。

後の物件は入居までにほぼ一カ月程度かかったものもありましたが、その後は退去も無く運営出来ています。

しかしこれがこのままうまくいくかというと、これだけ新築物件が乱立しているので、もうホント読めませんねえ。

なので、思うような入居が付かなくなった時の一つの選択肢として、民泊も排除していないのです。

さらに数年後は中古物件やシェアハウスなどの購入や保有物件の売却なども視野に入れているのです。

でも簡単に売却と言ってもこの不動産ブームが去ってしまえば、思った値段では売れなくなるでしょう。

入居付けが厳しくなってくるといってもローンが払える程度なら何とかなるので、どの程度の空室率で済むのかを知りたい訳です。

でもアパート業者としてもどんどん新築を建てていくということは、どんどん多くの入居者を掻き集めなければならないということです。

これって、結構大変なことです。

新築や築浅、立地のいい物件にどうしても入居者がつくことになっちゃいますよね。

なので、やっぱり新築アパート経営の行く先は、どうも明るくはなさそうですねえ。

ネットで検索する限り、築4~5年の物件は、想定より空室が多いと感じます。

ローンが払えないほどでは無いようですが…。

今、新築アパートを検討している方、コロビビが2~3年先を進んでいる訳なので、みなさんの2~3年後のアパートの状況をお知らせしていることになります。

今のところは大丈夫です、しかし…

空室率…どうなるでしょう?

沖縄の楽天の球場の破損状況を見ると、台風の怖ろしさを再確認させられました。
保険で賄える部分もありますが、沖縄不動産投資はここをしっかり検討しておかないといけませんねえ。
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そうか、一棟目がうまくいったからか…。

属性のお陰で融資がうまくいっていると思っていたコロビビ。

しかしどなたかのブログで、
「一棟目がうまくいけば、二棟目からの融資は案外簡単になる。」
という記事を読んで、ああ、なるほどと思いました。

今、年収300~600万円の人で、不動産投資を始めようとしている人が、まずぶち当たるのが一棟目の融資が付かないということ。

だから融資が付きやすい融資とセットの新築アパートにみんな飛び付くのですよね。

もちろん自己資金があれば、年収5~600万もあれば今は融資は楽々付く世の中になりましたが、やはりよく言われるのは、
「不動産投資は、一棟目が大事」
だということです。

一棟目の事業がうまくいっていると銀行が判断すれば、その実績で二棟目の融資を持ち込んだ時、コロビビも確かに銀行側の対応が違ったことを体感しました。

もともと属性のお陰で融資に苦労しなかったのかな?と今まで思っていたのですが、
よく考えると、一棟目の物件が
「人気のエリアの駅近の新築」
という銀行の評価としては高いものだったということは、大きかったようです。

あ、もちろん融資を断られたこともあるし、自己資金を入れるようにも言われたことがあります。

しかし、基本、好条件でほぼ通るという感触で進むことができていることは、やはり事業をする上でアドバンテージが高いです。

RCでもほぼフルローンが組めたことも、それまでの実績があったからでしょう。

さらにこのRCの資産価値が高いことから、次の融資まではなんとかイケそうです。

本当は事業実績なんてまだ2~3年なので、ほとんど無いとコロビビは思っています。

でも銀行としては保有物件の価値で実績を見ているのでしょうね。

それから事業用ではなく自宅やマンションなのでの保有不動産があるのも大きいのでしょう。

これだってローンで購入しているのですから、まだ厳密な意味では自分のものではないのですが、若いうちからコツコツローンを払い続けていることが、融資を引く上で担保価値となっていくのです。

実際は担保として取られている訳ではないのですが、若い時にちょっと無理して購入したことが、今ではプラスに働いています。

よく
「賃貸物件を保有するなら、自宅は購入してはいけない。」
と言いますよね。

確かに自宅のローンは家賃を生まないからです。

しかしローンが後僅かとなった不動産は資産となります。

そう考えると、若いうちから不動産投資をしている人にとっては自宅を購入するかどうかは悩ましいところですね。

一棟目の物件が購入出来れば、銀行から物件の紹介も確かにありました。

RCの建設業者からは、レアな土地の紹介もありました。

こう考えると、今物件価格が高止まりな市場ですが
「早く一棟目を手に入れなさい。」
という考えも、なるほどなと思います。

しかし新築アパートの先は厳しいし、中古物件は思わぬ修繕費がかかると一発退場です。

ホントに一棟目って重要なんですねえ。

今沖縄物件が熱いとよく聞きますが、こんな猛烈台風が来るとなると怖いですねえ。
もちろんRC物件でしょうけれど、外壁が落ちたりもするので、中古RCは安心できません。
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(間取り編)②自分で収益物件を新築する場合

前回はサラリーマン投資家には手間がかかるので、デベロッパーにお任せにする場合が多い間取りこそ、差別化を図るために自分で検討すべきだという旨の話をしました。

もちろん専門家の情報はしっかり参考にすべきです。

しかしこちらは入居者の視線での意見と、投資家としての視線で考えていくことになります。

この視線は相反する部分が大きいため、折り合いをつける必要があります。

でもそれが自分で新築する際の醍醐味でもある訳です。

入居者視線でいけば
「広くて収納スペースも確保されていて、明るく風通しがいい間取り」
なんかが一般的に好まれます。

しかし同じ敷地でたくさんの戸数を入れることが利回りを高くする近道です。

でも1Kはコロビビの物件があるエリアでは既に家賃が取れる間取りでは無くなっていました。

また戸建ては70平米台のものが多く80平米台の方が高い家賃が取れる状況でした。

そこで単身者用は30平米台の1LDK、戸建ては80平米台でいくことにしました。

当然利回りは下がるし、戸建ては建設費が上がってしまいます。

しかし今後数十年先を見ていくと、この程度のグレードを確保しておかないと競争力を失ってしまうと考えました。

既に18平米の1Rや1Kの家賃は悲惨なことになっていましたし、70平米台の戸建てではマンションやタウンハウスと差別化が図れないと思ったのです。

もちろんこれは絶対ではありません。

この考えで進めたコロビビは利回りが低く、当然利益は少ないのですから。

長期保有を考えなければ、または他の方法で入居付けを強化しようとすれば、20平米台でも70平米台でも十分勝算はある訳です。

リタイアを考えているサラリーマン投資家なら、CFが多く残るこちらを方を選ぶのも有りでしょう。

また売却も視野に入れているのならば、高利回りの間取りにしておいた方がいいと思います。

対してコロビビは年金の足しになるぐらいの薄利、長期保有を考えています。

売却も10~20年後を想定しているので、その時にも需要がある間取りでなければならないのです。

なので投資家視線と一口に言っても、立場・考え方によって違ってきますねえ。

ああ、設備の話までいきませんでしたね。

続きはまた次回に…。

電気を使わない自動ドアの話題がテレビで放映されていました。
ちょっとまだチャチな造りでしたが、原理はよく考えているなと思いました。
電気代もかからないし、故障の心配も少なそうです。
どんどん実用化されないかなあ。
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民泊のリスクは…

本当は今が旬の民泊なので、これからはどうなるか分からないのですが、儲かる、儲かるという言葉の陰で、やはりトラブルはいろいろあるようです。

よくあるのは備品の盗難。

まあこれはホストとしても想定内のことでしょうから、高価なものを使わないこと、つまり盗られても構わないつもりで準備する必要があります。

でもたかだか3000円ぐらいの宿泊費を稼ぐために500円の備品を持っていかれては、何のための事業なのかとも思いますねえ。

トータルで多くの利益があるのなら、これも仕方が無いことですけどね。

それから近隣トラブルもよくあることですが、この対策が一番頭を悩ませることですね。

もともと今の状態では旅館業法違反なのですから、通報されて保健所に入られたり、再三の指導に従わず逮捕されたりしていることは、みなさんご存知の通りです。

では指導に従いそこで止めれば逮捕まではされないだろうということですが、管理組合に見つからないようにこっそり運営している人も、近隣トラブルによってバレてしまい民泊から撤退せざるを得なくなった人もいるようです。

では、管理組合が認めてくれればやれるのか…とも考えますよねえ。

一般的なマンションでは入居者の相当数の賛成を得なければ認めて貰えない訳ですから、ちょっと難しいですね。

しかもマンションの資産価値を下げてしまうということで、これからは管理組合の監視も厳しくなってくるのではないかと思います。

ただ、今は築年数が経った投資用マンションでは、入居者が見つからず空室になるぐらいなら、管理組合として民泊も認めようという動きもあるようです。

そんなマンションを探して民泊をやるという方法だってある訳ですね。

以前も書いた様にコロビビは保有している一棟マンションを使うつもりなので、この部分はクリアしているのですが、心配なのは他の部屋の入居者に与える影響です。

民泊で得られる利益は魅力ですが、それで他の部屋に入居が付きにくくなるようでは本末転倒です。

いつか売却する時にも不利になるようでは、得られた利益など吹き飛びます。

そして一番怖ろしいのは、この部屋が犯罪の舞台になってしまうリスクです。

不特定多数の人が出入りする訳ですから、賃貸よりもリスクが高まるのは分かるのですが、多国籍の人が利用するということでの犯罪リスクも考えられるのです。

違法ドラッグ、売春、傷害、殺人?…などなど、警察が部屋に踏み込むなんてことが起きたりしたら…ああ、もう目も当てられません。

でも心配すれば賃貸だって孤独死、殺人、自殺…などいろいろある訳なので、考えていても仕方が無いですね。

こんなリスクがあったとしても、あまりある利益が見込まれるのならば参入してもいいかなと思いますが、それもホストの質次第。

リタイア後の自分がスーパーホストになれるぐらいのことがやれるかと言われると、ちょっと語学力の面で心配があります。

法律の整備と雨後の筍の如く増えてきた民泊の今後の動向などを見ながら、決めていきたいと考えています。

その為にもブログ仲間の方や先日知り合ったホストの方に、いろいろ教えていただこうと思っています。

どうぞよろしくお願いします。

シェアハウス、民泊…そんな視点で中古物件を探すとまた違ったものが見えてきます。
それにしても価格が高いので、ペイできるものはあまりありません。
妄想しながら探すのも楽しみではあるのですけどねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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