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Archive | 2016年09月

(融資編)②自分で収益物件を新築する場合

前回の融資編で結構長めに書いたのでもういいかなと思ったのですが、コロビビの場合、よく分からずに迷ったことがありました。

それは金利交渉の仕方についてです。

最初の融資は知り合いの銀行だったので、結構気楽に金利のお願いなんかもしていたのです。

しかし二棟目の融資はこれまでに取引のない支店でした。

そこに業者経由で2行に持ち込んだのです。

もちろんどちらにも他行に持ち込んでいることは話していました。

この時は
「お互いを競争させて有利な条件で融資を引こう。」
…という考えでは無く、一度知り合いの銀行に断られてしまったからなのでした。

この銀行は小さな銀行だったし利回りが低いRCの案件だったので、高額の融資を立て続けに…というのは無理だったようです。

しかし大手地銀ならば、融資は十分可能という判断でした。

ただ当時繁忙期の竣工に間に合わせるためには、もう次の銀行に断られると間に合わなくなるタイミングだったのです。

それで同時に2行にあたったという訳でした。

しかし知り合いの銀行から不承認になったのにも関わらす、2行とも融資には乗り気でした。

そこで結果的に条件を競わせることになったのでした。

当初はこちらの自己資金も潤沢だったので優先順位は「融資年数、金利、融資額」でした。

銀行が出してきた条件はほぼ同じでしたが、融資年数は一つが35年、他行が30年だったのです。

なので当然35年を提示してくれた銀行の方にお願いするつもりでした。

しかし担当の方が話すスケジュールがどんどんずれていき、その間早くに返事を下さった他行をお待たせする結果となったのです。

その後も数週間待ったのですがお返事を頂けなかったので、待ってきてくださった銀行の方へお願いすることになりました。

但し融資期間が30年と短かった分こちらの銀行は金利を低くしていただけました。

ここなのです、その時コロビビがよく分からなかったのが。

…というもの待たされているとき、結局融資をお願いすることになった方の銀行に、当然
「金利はどちらも同じなのですが、あちらの方が35年を提案してくださっているので…」
ということをお伝えしていたのです。

そこで銀行としては融資年数は変えられないため、金利を下げて提案して下さったのです。

でもその後随分後になって、その担当の方や上司の方とお話した時
「いやあ、始めに金利の話をされる方は初めてでしたよ。」
と言われてしまったのです。

もちろんかなり打ち解けてお話をするようになった後の言葉ですが、正直
「???」
と思いました。

コロビビは金利のことは話した覚えがなかったのですが、こんないきさつからそのようにとられてしまったのでしょうね。

それと最初の融資が団信込みの1%台だという話もしていたので、銀行としては当然金利も同じ水準を求められているととられたのでしょう。

これが結果的には有効に働いた訳ですが、まさかそんなふうにとられているとは思いませんでした。

当時は不動産投資ブームのはしりで、今の様なブームまではいっていなかったし、業者経由とはいえ個人の土地からの新築は新築アパート業者が融資セットで販売する場合と比べると融資は簡単ではない状況でした。

そういえば巷ではス○ガで4%台の融資を受けてでの不動産投資の話をよく見聞きしていた時期でした。

なので銀行としてはまだ実績もない不動産事業に簡単に融資をすることはあまりなかったということなのでしょうね。

コロビビ側からすると
「一棟目の融資は簡単にいったので、次も同じ条件で融資は引ける。」
と思っていましたが、銀行側からすると
「30年、2%台」
というのがいいところだったのでしょう。

結果オーライとはいえ、自分の側からしか当時情勢を把握できていなかったことは反省点ですね。

今考えると、いろいろ未熟な点が多いです。
先輩大家さんも初めはそうだったでしょうが、学べるところは学んでから取り組まないと…デスね。
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思った以上に土地は高騰してました。

先日コロビビが新築用の土地を探していた平成24~25年と比較して、今はどうなっているのか、久しぶりにネットで検索してみました。

前回もお話したように、今はネットでは無く業者経由で川上物件のお話をいただいたら検討しようと思っているので、もうネット経由で購入するつもりはないのですが、お話を頂いた時の相場感を養っておくためにこんなリサーチをしています。

いわばスーパーで買い物をする時にその品物の底値を知っていないと、「お買い得」「広告の品」などの言葉に騙されてしまうかもしれないのと似ています。

大抵は川上情報なのですが、ごく稀に
「その土地、数ヶ月前にもっと安くで話が出てたじゃん。」
というものも、川上情報として回ってくることがあります。

高騰しているときにはこんなことになるのですねえ。
アブナイアブナイ…。

以前銀行から頂いた中古物件も
「?」
というものが川上物件としてコロビビにも回ってきました。

銀行は貸したいのでどんな物件でも持ってくるのですね。
賃貸業のプロではないので、その物件が本当にそれだけの利回りを稼げるのかどうかなんてのは分からない筈です。

多分銀行なりの評価が悪くないという意味での川上物件なのでしょう。

そのエリアは家賃崩壊を起こしかけている…とか、その間取りではもはや入居者を付けるのに広告費が2~3か月分必要になる…なんてことを銀行の担当者が分かるはずがありません。

さて土地のリサーチ結果ですが、思った以上に高騰していましたね。

「えっ?この土地が坪○万!」
という物件ばかりでした。

こうなると超激戦区に建てたRCの土地が、結局高くはなかったのだなあと再確認させられます。

エリアも駅からの距離も接道も、何もかも劣る土地なのに、コロビビの土地より坪単価で20~40万以上高いのです。

これじゃあ、新築RCの利回りが5%台しか出ないのも納得できます。

ここ数年物件を手に入れることが出来ていないという人なら、いろんな方法を探って土地情報を手に入れ建築するのも一つのやり方ですが、コロビビはもういいかなと思っています。

いくら川上情報を頂いても、まだまだ建築費を圧縮させるほどの知識も経験も足りないからです。

せめて土地値がもう少し落ち着かないことには、手を出しずらいですねえ。

なんて言いながらまた新築をやりたくなって建ててるかもしれません。

ビルドインガレージの戸建てを安くで建てられる方法があれば、規模はRCと比べて小さいし、木造なら建設費も割安だし減価償却の恩恵もありますからね。

でもまだまだ思うような価格でやってくれる工務店を見つけることは出来ていません。

これも後何年か時間を置かないと難しそうですね。

下がる下がると言われていながら、まだ下がる様子はありません。
だからみんな焦って高値掴みをしてしまうのでしょうが…。
お宝物件を手に入れるって、本当に難しいですねえ。
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自分で収益物件を新築する場合(融資編)

土地の購入を決めたら自分で融資を引いてこなければなりません。

新築アパートならば融資とセットになっていますし、物件の資料などは当然アパート業者が準備してくれます。

しかし自分で新築する場合は、自分の資料と物件の資料を自分で準備しなければなりません。

コロビビはその頃実需も含め立て続けに物件を取得していたので、自分の資料はいつもセットして準備しておきました。

資料というのは

 ・源泉徴収票過去3年分
 ・保有不動産の資料(住所・土地&建物面積、収益物件の家賃振り込み明細、ローンがあれば返済計画表など)
 ・保有している株や債券の資料
 ・銀行通帳などなど。
 
これに退職金・年金・生命保険などの資料も作成しておきました。

以上の資料は、連帯保証人になる夫の分も含めてです。

一つの物件の融資にお願いする銀行は複数の場合もあるので、この資料はとても役に立ちました。

しかし複数の物件に複数の銀行と面談するのですから、この時期かなり時間を取られました。

また「この人には融資をしたい。」
と思って貰わないといけない訳なので、質問に的確に答えられるようにすることは最低限のことです。

しかし銀行の担当者は必ず何気ない世間話をしてきます。

その人となりや考え方などを探るためです。

それは当然です。

大金を見ず知らずの人間に貸し付けるのですから。

そこで短い会話の中で、誠実にそして真剣に何事にも取り組んでいることを分かっていただくようなプレゼンをしないといけないのです。

もちろん子どものことも聞かれます。

これは事業の後継者がいるかどうかも関係があるからです。

コロビビも前もってこれらのことは聞いていたので、
「ああ、なるほど、このことか…」
と理解した上で落ち着いて話すことができました。

建築や不動産、税制などの知識も何もないコロビビですが、コミュニケーションは人並みに出来るのでここはすんなりいきました。

ただ以前も書きましたが、今のゆるゆるの融資ならコロビビの属性だともっと多額のローンが組めるとは思っていませんでした。

なので今回鼻から小さなマンションを建設したのですが、もウ少し大きな規模のマンションだっていけたと思います。

それならスケールメリットがあるので、もっとましな利回りに出来た筈です。

でもこれも結果論。

多額の融資が引けると分かっていても、素人のコロビビではまだ早いと踏み切れなかったと思います。

今はそんなことはありません。

RCの建設を経験したからですが、しっかり勉強して準備していれば経験がなくても踏み切れていたかもしれません。

過ぎたことなので、ホントに「たられば」の話ですね。

…ということで勉強は単に知識を得るために行うのではなく、意識を変えることの方が重要なのかもしれません。

アメリカのテレビ討論会。
当然と言えば当然ですが、クリントン有利。
でも何が起こるか分からないのが討論会なので、このままいってくれるといいのですが…。
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バラバラ殺人のアパートは…

何だか怖ろしいですが、増えてきましたねえ、こんな殺人事件が…。

バラバラ殺人でなければもっと数は多く、その舞台となったマンションやアパートのことは、以前佐世保の同級生殺人事件の時にブログでも取り上げました。

その部屋のオーナーには何の落ち度が無いにも関わらず、損害賠償は期待できません。

賃貸の場合は心理的瑕疵として告知義務がありますし、そうでなくても今はネットのサイト(大○て○)で晒されてしまいます。

コロビビが借りる側だったら、その部屋で亡くなられてもご遺体が溶けていないならば、家賃次第では住んでもいいかな?と思うのです。

しかし殺人事件となると話は違ってきますし、ましてやバラバラ事件となると、いくら浴槽を変えたり特殊清掃をしていても、それを承知で借りる方というのは限られてきます。

その費用もバカにならないほど高額ですが、その費用をかけたとしても借り手が付かないとなれば、もう悲惨です。

繰り返しますが、オーナーには何の落ち度も無いにも関わらず、この状況…。

考えさせられますねえ。

しかし殺人事件でなければ、部屋をエアビーとして運用する手があります。

賃貸だから心理的瑕疵の告知義務があるのです。

民泊ならばその必要がありませんし、外国人相手ならばなおさらです。

賃貸に出して安い家賃でも借り手が無く空室になっているのならば、この手を使わない理由はありません。

利益が少なくてもこれでやり過ごして数年後に賃貸に出せば、告知は免れ無くても借り手は付く可能性があります。

「もう何年も前の話だし、その間数十人の方が寝泊まりしていたのなら…」
そんなふうに考える人はいる筈です。

また木造の築古なら民泊で時間を稼いだ後、大規模リフォームや建て替えなども考えられます。

損害は大きいでしょうけれど、道が閉ざされた訳では無い…と考える必要がありますね。

株の方もゴールデンクロスが現れたということで、ここらで少し仕込んでおいてもいいのですが、来年度の春に少し資金が必要なので、余裕資金はあまりありません、
やっぱ、やめといた方がいいかなあ。
でもこれで株価が上がると悔しくなるのですよねえ。
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自分で収益物件を新築する場合(土地編)③

単身者用なのか、ファミリー用なのか、キャピタルゲイン狙いなのかインカムゲイン狙いなのか…。

普通はその戦略によってそれに見合った土地探しを始めます。

コロビビの場合もファミリー物件は土地が安い地方のしかも学校やスーパーなどの施設が充実している土地を探しました。

この場合あまり競争は激しく無かったので、ネットで検索したり地元の不動産業者さんを回ったりして探しました。

探してはその土地にどう建物や駐車場をレイアウトするか検討してはボツになり、また探してはレイアウトする…を繰り返しました。

特に太陽光パネルを真南に向けて設置する必要があったので、レイアウトは簡単ではありませんでした。

途中新築では無く中古戸建てなどの検討もしましたので、内見したのは10か所以上でした。

RCの場合はもう若者に人気の駅近の土地をずっと探していました。

ただ土地だけ探しているのではなく、その土地の家賃相場、間取り別の空き部屋の数などのリサーチも同時に重ねていました。

よく大家さん仲間から
「この土地、どうやって見つけたの?」
と言われるぐらいなかなか出てこない土地だったのですが、これもネットで見つけました。

…というよりよく言う歪みを持つ土地だったのです。

高層階は建てられない割に土地が高い…という土地で、しかも1年前ならもっと安かったような土地だったのです。

でもコロビビはもともと小さなマンションを建てるつもりだったし、この価格でも安いと感じたのです。

何故かというとすぐ近くの土地がどんどん値が上がっていっているのを知っていたからです。

案の定コロビビが購入した直後から2~5割も値上がりしていきました。

…という訳でネットでも十分自分のニーズに合った土地は探せるのですが、でもやはりネットに出てこない情報を手に入れられるようになれば、更に利回りを上げることが可能です。

コロビビも事業を進めていくうちにいろんな業者さんとの関係作りができたので、そこからの情報を頂けるようになりました。

本当に
「ああ、こんなのが川上情報というんだなあ。」
と思われる土地の情報です。

これも単に事業を進めれば手に入るようになるというのではなく、
「あの人なら確実に融資がつく。」
と思われているから、話を頂けるのです。

ここにもっと業者さんとのパイプを積極的に作っていける人なら、もっとたくさんの情報を貰うことが出来ているんだろうなと思います。

素人ではなかなかこんな環境を創ることは出来ないでしょうけれど、少なくとも不動産仲間を創ることは出来ると思うので、その繋がりから人脈を広げていくことは誰にでも出来ると思います。

中には素人を食い物にする業者も混ざっていて、まさに玉石混合といったところですが、大家仲間からの評判を参考にしていくといいと思います。

…ということで普通は戦略に合った土地を探すのでしょうが、土地や建築費が高騰している今は、手に入れた川上物件に合わせて単身者用なのかファミリー用なのか、戸建てなのかなど最適なプランを練る方が、現実的かなと考えます。

民泊セミナーでは大家さん仲間ともお会いすることができました。
ついでに春に新築したRCをご紹介しました。
中の部屋をお見せすることが出来なくて残念でした。
今度はこの大家さん仲間の新築物件が完成したら内見させていただくのを楽しみにしています。
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民泊セミナーでの出会い

民泊セミナーでは、スーパーホストさんのお話をお聞きできました。

噂通りうまくやればかなりの収益をあげられることも実際の数字やデータで知ることが出来たのでよかったです。

実働の時間に対する対価は大きいし、スーパーホストになることで会社員の様に時間に縛られること無く働けるという、新しい事業形態なのだなとも理解できました。

加えて今回は転貸借による民泊経営についての提案もありましたが、この会社はあまり準備がまだ整っていない印象がありました。

大家側としては法律や近隣トラブルがクリアできないと、なかなか踏み込めません。

儲かる市場であることは分かるのですが、下手に参入して法律によってひっくり返されるとたまったものではありません。

現に今儲かるからと手を広げた途端予約が入らなくなって慌てているホストの人もいるようです。

ただコロビビは保有している一棟物件の将来の空室の活用を考えているので参入する費用はさほどかからないし、区分マンションを使ってグレーゾーンで営業している人と比べると、管理組合との関わりを心配することもありません。

将来やってくるデットクロスとも向き合うために、この民泊の可能性は探っておきたいところです。

セミナーに参加する前は、
「もう既に競争は激化しているし、後から参入しても遅いんじゃないかな?」
なんて思っていましたが、ホストの質によって二極化している現状を知ると、望みはあるかなと感じました。

特に民泊している部屋を拠点にあちこちに日帰り旅行をする人にとって、コロビビの物件はうってつけです。

3つの交通機関の利用が可能ですし、徒歩圏内にも商業施設や観光地が多いですし、貸し自転車などのサービスも考えているのでビジネスマンだけでは無く、観光客の需要も見込まれます。

エントランスの上の位置の部屋なんかは階下の人の苦情は生じないし、もともと振り分け二戸の角部屋だし、両隣の建物は住居ではないので、多少騒音があっても大丈夫そうです。

何より「掃除大好き、人が大好き。」なコロビビには合っているかも…と思いました。

そして何よりの収穫だったのは、講師のスーパーホストさん以外のホストさんのお話をお聞きすることができたこと。

その方はコロビビと同じ出席者だったのですが、今既に満室で運営してらっしゃるとのこと。

さっそくメールアドレスを教えていただきました。

このような人との出会いが一番の宝物になります。

これからいろいろお聞きして民泊に参集するかどうかを見極めていきたいです。

それでも今凄い勢いで増えている民泊なので、数年後の参入は簡単ではないと思いますが、利用者も爆発的に増える可能性もあるので、将来のビジネスの候補には挙げておきたいと思います。

天気がいいので御墓掃除に行ってこようと思います。
父が好きだった甘納豆を昨日買っておきました。
珈琲も供えてあげようと思っています。
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自分で収益物件を新築する場合(土地編)②

前回も書きましたが、個人で土地を探す場合、アパートデベロッパーとは少し違った視点で土地を選ぶことが出来る訳です。

とは言え建設費が高騰している今、利回りを確保するには如何に土地を安くで手に入れるかがカギになります。

地方や駅から少し遠いところ、旗竿地などなど、賃貸物件なのですから、実需の物件よりは条件がよくない土地でも構いません。

ファミリー物件ならば、必ずしも駅近である必要はなく、スーパーや学校、病院などの施設があるかないかの方が重要です。

また単身者用物件ならば、日当たりは条件の一番に挙げる必要はありません。

ただコロビビは薄利の新築不動産経営を少しでも安定的なものにするため、太陽光発電を併用しています。

その為日当たりは絶対条件になります。

これは結構ハードルが高くなります。

何しろ向きだけでなく土地の形も考えなければならないからです。

接道も大切です。

大通りに面する必要はもちろん有りませんが、転売を考えたときあまりにも接した道路が狭い場合はやはり高値では売却しずらくなります。

ただここで少しつまずく人が出てきます。

地方の土地は安く手に入りますが、資産価値が低いと融資が厳しくなってしまうのです。

コロビビの場合は属性で融資を引くことができますが、まだ属性が低い方はここがネックになると思います。

なのでそんな場合はアパート業者さんから購入する方が、融資は付きやすいのです。
(でも結構融資が付かないで流れることも多いみたいですが…、新築アパート投資ブームの弊害ですね。)

安い土地だと銀行の評価が低い、かといって土地の価格が高いと利回りが落ちてしまう…。

自己資金さえあればこの辺りはクリアできるので、その人の借り入れの状況にもよりますよね。

コロビビの場合はRCの土地はかなり高いので土地だけでも担保価値は高かったです。

1憶越えのフルローンが組めたのも属性だけでは無かったということです。

しかも土地が高騰しかけているときに購入したので、まあまあの価格で手に入れたことになります。

でもこれもバブルが弾けるとどうなるのか分かりません。

結局いろんな手法がありますが、キャッシュを貯めるなり事業実績を積むなりして、担保価値が出ないけれど賃貸需要がある土地にRCのファミリー物件を建てるのが一番安定経営できるんじゃないかな?と感じています。

この場合、キャピタルゲインは全く期待しないということです。

あ…何故RCのファミリー物件かというと、そこには地主系大家さんとの戦いが待っている可能性があるからです。

農協系の建築業者が建てるRCとの戦いになる可能性はあるのですが、そこは間取りやガレージなどの差別化を図ることが出来るので、業者の提案通りに建てる地主物件相手なら勝算は十分あります。

もちろん大○建○さんが提案する単身者用物件との戦いに望んで参戦することはないと考えます。

もともと単身者用のパイが小さいエリアでしょうから。

これは資産価値大の超激戦区を経験したコロビビの感想です。

地方のファミリー物件は戸建てしか経験がないので、RCにはRCの苦労もあるのでしょうが、ファミリーの安定感はやはり捨てがたいものがあります。

単身者用並みの利回りは期待できませんが、土地値が安い分利回りを上げることは可能です。

土地購入は賃貸物件の戦略の肝です。

単身者用、ファミリー用、キャピタルゲイン狙いかインカムゲイン狙いか…。

通常、狙いを定めて土地を探すものですが、そうではない場合もあります。

そのあたりはまた次回に…。

秋雨前線のお陰で9月の太陽光は悲惨でしたねえ。
でも8月が絶好調でした。
季節って、こうやってバランスをとっているのでしょうかねえ。
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結局上がる直前だったのね。

公示価格が出ましたね。

もちろんコロビビの保有物件の土地も上がっていました。

特にRCの土地の上昇率は高いです。

このことは何度も書いていましたが、改めて地価上昇の数字やグラフを見てみると、コロビビが新築不動産投資に舵を切った平成25年までは地価は下がり続けていたのですね。

平成26年からは上昇に転じています。

でも感覚的には上がり始めていたように思っていましたし、なかなかいい土地が出てこなくなったと感じていた時期でした。

なので平成25年には既に上がっていたのかな?と思っていたのですが、実際上がり始めたのは平成26年だとのこと。

しかし実際の取引価格と公示価格は少しズレてくるので、コロビビの感じていたことは間違いではなかったのでしょう。

結果的には高止まりする前に購入出来たので、よかったです。

さて、これがいつ下落するか…ですが、日銀の金融緩和策次第ですね。

相変わらず銀行の貸出先は不動産賃貸業ぐらいしかないし、賃貸物件がダブついて空室が目立ってくるのはまず旧態然とした大家保有の築古物件からなので、新築賃貸物件での空室率は大きな問題とは取られないでしょう。

本当は空室に泣いている不動産投資家は多いと思うのですが、銀行は担保さえ取っていれば損をする訳では無いですしね。

中小企業に融資をして回収できないという事例と比べれば、はるかにいい融資先です。

融資が出る間は不動産投資熱は冷めないでしょう。

逆に言えば融資がでなくなったら、この熱は一気に冷める訳です。

公示価格の公表から改めて不動産価格の上昇・下落を見たとき、そのサイクルを頭に入れて準備をしておく重要性を感じます。

今回の土地の取得はただ単にラッキーだっただけです。

今は業者さんとの繋がりも少なからず出来た訳なので、次回はもっとしっかり戦略を練って望みたいと思います。

TVドラマの「模倣犯」、面白かったですね。
…というより宮部みゆきは同世代なので、分かりやすいといった方がいいでしょうか。
でも若い人にとってはどうなのかなあ。
若干古いかも…。
でもコロビビは2日間楽しめました。
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自分で収益物件を新築する場合(土地編)①

デベロッパーのアパートを購入する場合は、日々最適な土地の購入を目指して活動されているわけなので、ある程度の立地の土地に建てることが出来ます。

しかし当然ながら会社の利益を乗せても利回りが出る物件にしなければいけないので、仕入れる土地の価格は決まってきます。

つまりいい土地が出ても広さや価格が見合わなければ、その土地は購入されません。

でも個人にとっては十分採算のとれる土地なのかもしれないのです。

しかも資産価値が高くなることも見込んでの購入もある訳です。

コロビビの場合は農地を転用したり、狭すぎて木造には向かない土地を壁式RCで建設したり…というやり方になりました。

どちらも立地は抜群です。

アパートデベロッパーでは手を出さなかっただろうという土地です。
まさに個人だからこそ賃貸物件が建ったという物件です。

ただ、個人で購入した場合、場所によっては文化財埋蔵物に当たって工事が数カ月ストップしてしまうとか、測量をしてみると実際より狭くバリュームチェックをした建物が乗らない…なんてトラブルもよくあるようです。

高層階のRCを建てるとなると、地盤調査の結果によっては、杭工事に予想外の費用がかかってしまうこともあります。

コロビビの場合も測量するとボリュームチェックしたときより狭いという結果になってしまいました。

そこで無理やり建物を入れることになってしまいましたが、その分土地の値段は安くなる契約になっていたので、まあいいかという程度でした。

しかし実測して狭くても価格が変わらない契約になっている場合もあるので、要チェックです。

RCの場合は実測すると逆に土地が広かったのに価格は変わらない契約だったので、実質数十万の得になるという結果になり、ラッキーでした。

でもこれも偶然いい結果になっただけで、逆だったら悲惨です。

それから地盤については、もともと低層物件にするつもりだったので、そこまでの心配はしていませんでしたが、公共機関から公表されているデータを見ると、あまり地盤が強いところではなかったので、少し心配はしていました。

土地が狭くてボリュームチェックした建物が乗らなかったり、杭工事に費用がかかると利回りが変わってしまいます。

地域によっても日陰制限や様々な規制があるので、ギリギリの利回りでいくと厳しいです。

更に、その間取りが本当に想定した家賃が取れるものなのかなどなど検討していくと、利回りが下がってしまうことはよくあることです。

なので今は時間勝負の土地の買い付けですが、不確定なことが多い中で買付を入れる場合は、ある程度の利回りが見込めるか資産価値があるものでないと難しいかな?と思います。

そうなのです。コロビビが
「建てるだけなら出来ます。でも…」
というのがここなのです。

建てた結果、思ったように儲からない、入居が付かない…なんてことになる場合も少なくありません。

知り合いがどんどん物件を取得していくと、
「自分も早く…」
と焦ってしまう気持ちは分かりますが、
「いろいろあってもこの程度の利益(価値)は確保できる。」
という計算ができて、土地の買い付けを入れることが出来るようにならないとダメだなと思う訳です。

コロビビはここの詰めが甘かったため、利回りは悲惨なものになりました。
(…といっても近隣の他の物件と、同じようなものなのですが…)

幸い低層階ということですぐ下の岩盤に杭を打ちさえすればよかったのですが、途中で鉄骨造からRCに計画変更した為、少し杭の数が増えてしまいました。

ここも詰めの甘さが出ました。

以前も書いた様に信頼できる設計士さん、仲介業者さん、建設業者さんなどのチームを築くことが大切ですが、やはり本人が嗅覚を研ぎ澄ませる必要があるなと思います。

土地編は次回も続きます。

書き出すといろいろあるので長くなってしまいますねえ。
どうぞお付き合いください。
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自分で収益物件を新築する場合

中古市場の高騰で、今は新築との表面利回りの差が小さくなっています。

そこでここ2年ぐらいは新築不動産投資ブームとなっているようです。

長くこのブログを読んでくださっている方はご存知のように、コロビビが新築不動産投資を始めた3~4年前は、
「そんな薄利の不動産投資は旨みが無いのに…」
という状況でした。

確かにアパートデバロッパーにお願いした場合は、表面利回りは良くて8%台。
今は6%台というのも珍しくありません。

コロビビは6年ぐらい前から中古物件を探して内見も月に何軒か行っていたにも関わらず、購入には至りませんでした。

融資は付くのですがイマイチ購入の決断が出来なかったのです。

…というのも素人のコロビビには川上物件が回ってくる訳が無く、今より利回りは高かったものの、将来の修繕費や入居付けの不安が拭えなかったのです。

しかしリタイアまで後数年となった為、有利な条件で融資を引くためにはもう待てないということで、新築アパートを購入することになったのでした。

この決断は、その後の新築アパートブームを見ると正解だったようです。

しかしやはり自分で新築する方が数段利回りを出すことができますし、単に利回りだけでは無く資産価値の高いものにすることが出来ます。

もちろん素人のコロビビが簡単に新築出来た訳ではありません。

建築か不動産、もしくは法律などに少しでも関わりがある職業に就いたことがある方ならまだしも、コロビビの本業は全く関係が無い業種。

なので、いろんな(!)がありました。

今、誰でも新築出来るようなことを書いた本が出ていますが、素人のコロビビが思うことは
「建てるだけなら出来ます。でも…」
ということなのです。

これから数回に分けて、
「素人が建築するにあたって、どんなことが起きていくのか。」
について書いていこうと思います。

これまで書いてきたことと当然ながら重複しますが、ご容赦くださいね。

連載というより、思いついた時にボチボチ書こうと思います。
経験者ならば、なんて初歩的なこと…と思われるかもしれませんが、どうぞ読み飛ばしてください。
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中国人の日本への不動産投資が過熱?

昨日湾岸エリアのタワーマンションの販売が芳しくないという記事をご紹介しました。

その原因としてはマンション価格の高騰が一番だということなのですが、中国人の爆買いが一段落したことも原因と言われていました。

しかし今日のニュースでは、中国の不動産の価格の上昇から割安感のある日本の不動産が買われているということなのです。

もちろん東京オリンピックに向けての価格上昇を見込んでということもあるようです。

これは前から言われていたことなのですが、それももう潮が引いたと思っていたのですが、どっちが本当なのでしょうか?

文京区のマンションの価格も、下がる下がると言われながら1年前の価格と同じ査定です。

きっと下がるときはいきなり下がるのでしょうね。

潮はホントにサッと引くのでしょう。

オリンピックに向けて上昇すると思っているのはもはや中国人だけなのかもしれませんが、思ってくれた方がコロビビは助かります。

後2年半、持ちこたえてくれれば、ちょうど息子が就職するので売却するのですけどねえ。

いやはやこればっかりは何が起こるか分からないので、捕らぬ狸の何とやら…になりそうです。

先日フリマに参加してきました。
結構な売り上げになったし、物が劇的に減りすっきりしました。
ちょっと売るには惜しい品物もあったのですが、いやいや、この気持ちがあると断捨離はできません。
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中部屋を防音室にした場合

以前、「ただボリュームチェックをするだけでは、本当の利回りを叩き出せない。」ということについて書いてきました。

激戦区でなければ新築というだけで入居が見込めるのですが、超激戦区ではもはや新築というだけでは立地が悪くなくても満室にはなりません。

そこで残りがちな中部屋の造り方の工夫として、「防音室」にした場合をシミュレーションしてみました。

防音室は音大の入居が見込めるエリアでは需要があるので、やってみる価値は大きいです。

でも音大が近くになくても、今は楽器が趣味の人やホームシアターにしたい人などをターゲットにすることが出来ます。

また防音だけでなく内臓スピーカーなんかもつけたりすれば、かなり差別化が図れます。

しかし問題は費用対効果です。

楽器やホームシアターに対応する仕様で、1部屋80~150万程度の建設費がアップします。
(もっと安くでやってくれるところもあると思いますし、もっとかかる場合もありますが、性能との兼ね合いもあるので、どのグレードにすればいいかも考えどころです。)

それで家賃は1万円程度のアップしか望めないとします。

となると7~12年でアップした建設費は回収できるということになります。

これはまあまあではないでしょうか?

2万円アップできればその半分で回収可能です。

ただ、実際は
「楽器相談」
程度の性能の部屋が、防音室と謳って家賃のアップ無しで出回っています。

せっかく費用をかけて防音室を造るのです。

そんな物件に埋もれてしまうと
「ただの高い家賃の部屋」
になってしまいます。

これに対して、
「ピアノ演奏可専門のサイト」
経由で客付けした場合は、20平米台の部屋で家賃も1~2万円アップが可能です。

つまり音大生ではない楽器演奏をしたい入居者に、どうやって部屋の情報を届けるかも重要になってくるようなのです

中部屋に設ける防音室は、費用対効果だけでなくアピールの仕方も工夫しないといけないようです。

こんなふうに成功するかどうか分からないことをわざわざやるかどうか…ということもありますが、差別化を図る一つの方策にはなると思います。

本業が忙しく昨日は更新できませんでした。
やっぱり寄る年並みには勝てませんねえ。
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マンション販売にも陰りが…

もうそろそろ…
もうすぐに…と囁かれている不動産バブルの崩壊。

でもその影がはっきり表れてきているという記事が週刊現代に出ていました。

それは売れ残りマンションの数です。

区内で販売中の新築マンションの35物件のうち、7月末時点で23物件が在庫を抱えていたということです。

住宅ジャーナリストによるとこんなことはこれまでの30年間には無かったとのこと。

原因は価格の高騰です。

山の手エリアではもう年収の15倍、下町でも10倍…なんて価格になってしまっているので、これでは一般のサラリーマンでは手が出ません。

人気の湾岸エリアのタワーマンションや人気の二子玉川でも暴落の危険があるというのです。

高値で土地を取得したマンション業者は経営に行き詰まり、在庫を早く手放そうとすれば価格を下げざるを得ません。

そうやってマンション価格の下落傾向に拍車がかかっていくことになれば、今高騰している中古市場も影響を受けます。

今売却すれば900万前後の利益が見込める文京区のマンションもどうなるか分かりませんし、資産価値が上がると見込んで建設したRCも我慢して長期保有するしかなくなります。

2020年までもたないだろうとの観測ですが、これも価格が上がり過ぎたのが原因。

一気に下落して他にもドミノ的に影響が出てしまうのか、それとも適正な価格に落ち着いていくのかで随分違うのですが、多分前者になることでしょう。

しかし既に建築された物件は値崩れするにしても、土地や建設費が一気に下がることは考えにくいです。

なので不動産バブルの弾け方も、マンションの値崩れ発なのか、金融発なのかによっても違ってくることでしょう。

ただ下降には向かっていくことに変わりは無い訳だし、既存のマンション価格にひきずられて価格が下がっていくことは避けられません。

耐えるためにコロビビが出来ることは、キャッっシュを貯めておくことぐらいですが、先輩大家さんは着々と資産の整理・入れ替えをされているようです。

2年前から「もう弾ける。」と言われながら未だに弾けてはいませんが、残された時間はホントに僅かなのかもしれません。

今年もトレニアのこぼれ種で次々に新しい芽が出てきます。
その芽もすぐに大きく育つので、今トレニアの花が満開です。
花の色も鮮やかなので結構好きな花の一つです。
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新築アパートに勝てるかも…

新築アパートブームで、先にアパートを建てていたオーナーが築10年も経たないうちに入居者を後発のアパートに取られてしまう状況になってしまっている現実。

アパート業者さんはそれを見越してか、築五年を過ぎると売却を進めてきます。

確かに売り手市場の今なら、5年で売却をすることでキャピタルゲインを得られます。

なので「投資」としてはそれが正解なのでしょう。

しかし本来アパートを販売するなら、5年で売却することを前提というのもおかしな話。

まあ、この話はまた別の機会にするとして、こうなると先にアパートを購入した者は、後から建てられるアパートに経営を脅かされるということになりかねません。

築5年ならば家賃を下げて勝負するには、まだちょっと厳しいところです。

でもそれしか方法は無いのかも…なんて思っていたのですが、建築費も土地の価格も高騰している今は、後から建てた方が有利…という訳ではなさそうなのです。

そう!物件価格が上がってしまい、それでも表面利回りを高く見せるためには、家賃を高く設定せざるを得なくなっているのです。

…ということは家賃を下げなくても、新築アパートより割安感が出ている訳なのです。

なるほど建築費高騰様様ですね。

アパートを購入する前はこんなことになるとは、全く予想もしていませんでした。

後から建てられるアパートに勝てるなんてことは無いと思っていました。

しかも土地も高騰しているので、コロビビのアパートより駅に近いところには、マンションは建ってもアパートはなかなか建ちません。

アパート業者さんとしても、採算が取れないのでしょうね。

しかし、こんなことで安心している場合ではありません。

本当に怖いのは、この後不況になった時。

銀行が融資を渋るようになれば今の様に新築アパートが乱立することは無いでしょうが、アパート業者としても売れなくなるのは困るので物件価格を下げるようになるでしょう。

そうなれば家賃も下がってきますし、キャッシュアウトした不動産投資家が手放したアパートも安くで手に入れた新しい大家が家賃を下げてでも満室に持ってこようとします。

そうなったときこちらも家賃を下げるか広告費を上げるかしないと、競争に勝てなくなるかもしれません。

薄利の新築アパート経営としては苦しくなりますねえ。

広めの部屋と駅近の立地いうことが、せめてもの救いでしょうか?

不況時に賃貸経営がどうなってしまうのかは、全く読めないのですが、少なくとも手持ち資金があるのでキャッシュアウトは免れるでしょう。

だからと言ってデットうロスも待っていますし、何らかの手を打つ準備はしておかなければいけませんね。

すぐには負けることはなさそうですが、勝負が少し先に伸びただけのようです。

ペットとの「はじめまして」と「さよなら」の日を撮影した写真を並べている記事がありました。
高齢のペットを飼っていると涙が出てきそうになります。
でも最後まで大切にしてあげなければ…と思いますね。
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シェアハウスに最適な物件が!

今若者にブームのシェアハウス。

以前と違い今は200戸以上の大型新築シェアハウスもあちこちに出来ています。

ここでは人との出会いを求める若者のニーズで、近隣のワンルームの家賃より高いにも関わらず常に満室に近い状態だとか…。

確かにこれだけの戸数ならば、人間関係もかえって濃密にならずに済むし、気が合うもの同士で集まることもできます。

そこから付き合い結婚まで進んだカップルも少なくないそうです。

さて、そんな大手に対抗することはできませんが、取得するのに費用を抑えることが出来れば、安い家賃で入居者を確保することは可能です。

そんな物件が出たのですが、案の定すぐに買い付けが入りました。

ここはもともと寮として使用されていたので、間取りはそのまま使えそうです。

もちろん内部はリフォームの必要がありますし、家具なども購入する必要はありますが、それでももともと土地値程度の価格なので、リフォーム費用もすぐに回収できます。

数年前まではこんな寮は買い手も付かなかったでしょうが、今はシェアハウス用物件として探している人も多いので、瞬間蒸発もままあるようです。

今回の物件は場所が微妙だったので、瞬間蒸発とはいきませんでしたが、コロビビもリタイア後だったら購入を真剣検討しただろうなというぐらいの価格でした。

これぐらい安くで手に入れることが出来れば、どんなに家賃が下落しても耐えられますねえ。

まあ、またこんな物件が出てくるのをゆっくり待ちます。

また台風がやってきそうですね。
最近の台風は勢力が強いので、もし自分の物件に被害が出たら…と思うと心配になります。
保険に入っているからといって、平気ではいられませんね。
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民泊セミナーに参加してきます。

グレーのままにも関わらず、もはや競争が激化してきた民泊市場。

ブログを拝見させていただくと、民泊目当てにマンションを賃貸して運営している若者が、儲かるからと規模を拡大した途端予約が入らなくなり、投入資金を回収できないまま撤退せざるを得なくなったという話もあります。

もともと賃貸契約と違う使用をしているところからおかしいのですが、マンションの管理規定にも違反してこっそりやっているような民泊で、損をしても同情する人はいないでしょう。

ただ法律が整備されてから参入してももう遅いという話も頷けます。

今のうちに参入してレビューの数を稼いでホストのランクをあげ、ネットの上位に紹介されることで予約をゲットしていく…ということをされている大家さんもいます。

今度そんな大家さんがカリスマホストさんもお招きして民泊セミナーをされるということなので、行ってこようと思います。

コロビビはリタイアしてからでないと参入するつもりはないのですが、この春新築新築したRCが民泊にぴったりの立地なのです。

入居が付いている期間はいいとして、思った家賃で入居が付かなくなった時は民泊も視野に入れているのです。

多分その頃はリタイアしていて時間はたっぷりあるし、清掃や管理も外注せず自分たちでやるつもりです。

フロントを造ることが要件の一つになっても対応できるのですが、日数に制限が加わると厳しくなりますね。

なのでどちらにしても法律が整備され、大手の参入も落ち着いたところでそれでもニッチなところで参入が可能かどうかを見てからの決断になります。

こんな後発参入ではうまくいかないでしょうが、薄利で構わないならばいけるのかどうかというスタンスなのです。

超激戦区なので10年もすると家賃を下げなければ空室は免れられ無いでしょう。

しかし同じ部屋でその家賃の3倍稼げるとしたら…そりゃあやるしかないでしょう。

一部屋の設備投資なんて、もともとホームステージング用に家具は購入しているのでそれを使うためほとんどゼロ円です。

撤退も簡単なので、時期を見てやる可能性は高いのです。

なんせ実際徒歩2~5分に有名なホテルがいくつもある立地なので、イケそうな気がするんですよねえ。

リタイアを夢見ている人には、今さら民泊を外注なしでやるなんて真逆の発想と思われるかもしれませんが、
「リタイアしても、好きなことして働きたいんです~。」
…ということでご理解ください。

さて、民泊セミナー、どんな話が聞けるでしょうか?
楽しみです。

民泊は始まって数年でもう飽和状態のエリアもあります。
儲かると聞けば、ドドッ多業種からも参入してこられる怖さがありますねえ。
ここ数年でどんな形で落ち着いてくるでしょうか。
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いくらスキップフロアでも…

前回お宝物件を見つけるには、
「スキップフロアなどの居住性が確保されたもの」
を探す必要がある旨の話をしました。

でも、これはあくまで1Kロフトとの比較での話です。

同じロフトなら暑くて使えないようなロフトでは無く、スキップフロアにして使えるようなものでなければ…といった主旨でした。

でもコロビビの周りのエリアでは、既に20平米台のスキップフロアのアパートは飽和状態で、7月竣工の物件でもまだほとんど入居が決まっていない物件もあります。

数年前に乱立していた学生向けの物件は今どんどん売りに出ていますが、売り手市場の今だから悲惨な金額ではないもののキャピタルゲインを得られる金額ではありません。

購入した時は学生の入居を見込んで、安定経営が出来ると考えていたことでしょう。
しかし現実は乱立による競争の激化に加え、致命的な原因がありました。

それは思ったほど学生が入居しなかったことです。

大学側が建設した今どきの寮はマンションタイプで家賃も格安。

また民間のマンションも乱立したので、家賃の差が大きくなければ学生はマンションを選びます。

コロビビも息子の部屋を探したときはアパートは避けRCにしました。

音の問題も有りましたが、東京だったので火災と地震のリスクを考えたのです。

建物そのものも木造でないことと、近隣が木造の密集地域でないことが、選択の条件でした。

お金がある親御さんとしては、そう考えるのもよく分かります。

昔は
「学生なんだから、贅沢は言えない=RCより安い木造」
だったのでしょうが、今は必ずしもそうとは言えないということなのでしょう。

目論見が外れる怖ろしさを痛感しますねえ。

つまるところ、ここでも供給過剰の中で差別化が図れた物件だけが生き残れるということなのでしょう。

差別化は物件の内容だけとは限りません。

付随させたサービスや営業力なども含めてです。

なのでお宝物件は探し出すだけでは無く、育てていくものでもあると考えています。

「いやいや、不動産投資はアウトソーシング出来るからやってんだよ。」
という声が聞こえてきそうですね。

確かにそうですが、それでは前述した学生相手のアパートの失敗の二の舞を踏んでしまうことにもなりかねません。

いくらいい間取りであっても供給過剰の昨今は、状況に応じてオーナーが対策を講じないと、結局は他の物件に埋もれて入居付けに苦戦し売却せざるを得なくなるのでしょうね。

今はRCやS造の建設費が高騰しているので、木造の方が利回りが取れます。
だからでしょうか、新築アパートは雨後のタケノコの如く…ですね。
これでは安定経営は厳しいですね。
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ホームステージングに20万

去年の夏、ホームステージャーの資格試験が取れるという話題がありましたよね。

コロビビもホームステージャーの資格なら、勉強も楽しそうだし、取ってみたいなあなんて思ったのですが、仕事となると無いだろうなあと考えていました。

まあ実際はインテリアコーディネーターの人も取るだろうし、今不動産関係の仕事をしている人が試験を受けているみたいなので、ホームステージャーとして新規に仕事を得るのはやっぱり難しいのかなという印象です。

しかし先日テレビでホームステージャーのことが紹介されていました。

その時は中古戸建ての売却の際、
「18か月売れなかったのがホームステージングをすることで5日で売れた。」
なんて話をされていました。

5000万の売却に際してホームステージングの費用は20万。

コロビビも最初の自宅を買い客する時に20万円の値引きをしてあげたことを考えると、
「この仕上がりで20万は安いなあ。」
と感じました。

実際自分でホームステージングをするとなると
 ・家具の搬入、搬出の手間
 ・家具の保管場所の確保
 ・搬入、搬出のタイミングを合わせる必要
などなど、結構大変です。

しかもテレビで紹介されていたホームステージングは、なかなかのセンスでした。

「う~ん、さすがプロ。」
と唸るほどでした。

まあこれも戸建てやファミリーマンションの売却の場合だとお願いするかなあと思いましたが、薄利の単身者用賃貸物件だと費用的に無理ですねえ。

コロビビも、この春新築RCの1部屋をモデルルーム化する計画を立てていました。

それは使った家具をそのまま息子が使う部屋に移動すればいいという特殊な事情があったからです。

しかし結局はネットの募集広告の写真撮影には間に合わなかったし、ホームステージングする前に満室になりそうという話が入ったりして、結局やりませんでした。

コロビビの場合は家具の保管場所は、自宅の使っていない部屋があるので問題はないし、使える小物も購入しないでもいくつもあります。

ただ、足りない照明器具やソファーなどは購入する必要がありますが、使いまわせることを考えれば大した金額ではありません。

やっぱり搬入・搬出の手間とタイミングが、本業もあるコロビビにとってはネックですね。

でもリタイアしたころは今保有している物件も築浅物件になります。

入居付けが難しくなりそうだったら、思いっきりホームステージングしたいなあと思います。

まさに趣味と実益を兼ねて…といった感じですね。
コロビビは税にも建築に強くはありませんが、唯一インテリアコーディネートだけは何とかやれます。
強みは生かさないと…デスね。
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不動産投資は、宝探し?②

キャピタルゲインを狙う物件は、不況時に取得するならばキャッシュさえ持っていればなんとかなるといいます。

キャッシュアウトした投資家の物件を拾って、次の売り時を待てばいい訳です。

もちろん入居が付く物件であることは必須です。
売り時が来ても、空室が多いと買い叩かれますから。

無理やり満室にして売ることもできますが、レントロールを読み解く方法も最近は広まっていますし、買い手が付く物件は資産価値がある物件か入居が付く物件です。

しかし今は売り手市場。

キャピタルゲインを得る物件を今から手に入れるとなると、どうしても資産価値のある物件になります。

これはもう表面利回りは、トホホという数字です。

手出しが無ければ「買い」ではないかと思えるほどです。

属性が高いサラリーマンならば低利でローンを組み、CFに手を付けずに返済を進めて、機会を見て売却…という手もあると思います。

コロビビのRCがまさにこれです。

しかしこれは売り時が難しく市場の状況に左右されるので、状況が変わっても持ち続けることが出来なければいけません。

リーマンショック級のことが起きると一旦下落すると思いますが、下落が小さくその後また上昇が見込めるぐらいの資産価値があるのかどうかの見極めが必要ですね。

そうでは無い物件でキャピタルゲインを狙うとなると、ボロ物件再生や再建不可の物件となります。

これはスキルが無いサラリーマン大家には荷が重すぎますよね。

なので今から物件を取得するとなると、基本的にはインカム狙いの方が現実的です。

インカム狙いで取得した物件が、思いがけずキャピタルゲインも得られたというのなら、ラッキーという感じでしょうか。

昨日「立地がよいのが条件ですが」といった趣旨のことを書きましたが、単身者用ならば人気駅近になってしまいます。

…となるとどうしても今は土地値も高く新築はもちろん中古物件でも高値になります。

家賃下落や入居付けの難しさ(=広告費の増大)が待っているので、インカムゲインを狙う物件ではありません。

…ということで今ならまだ土地値が上がりきっていない新興住宅地の駅近か商業施設の近くを狙って、ファミリー物件を新築することがお宝に育っていくのではないかと思っています。

金利は安いし融資はまだ緩いので、これは現実的な選択ではないかと思います。

中古では地主系物件も狙い目です。

サブリース契約にしていて破綻した地主物件を安くで手に入れることができれば、立地がよくなくても家賃を下げることが出来るので十分インカムゲインを得ることが出来るからです。

周りには同じような地主系物件が乱立していると思いますが、営業力で勝ち抜くことは十分出来そうです。

サラリーマン大家でも出来そうな物件のお宝探し。

ファミリー物件新築のノウハウは、また次回にでも…

カープ、いいタイミングでの優勝でしたね。
それにしても長かった!
補強するお金もないし、
いい選手が育っても、他球団やメジャーに出ていってしまうし…
そういった意味では黒田の存在はホントに大きかったですねえ。
カープファンではありませんが、頑張る人が報われたっていう感じはいいものです。
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不動産投資は宝探し?

いろんな方のブログを拝見させていただくと
「よく見ていれば、1000ある物件の中に本当のお宝物件が見つかる。」
という趣旨の話がありました。

あまたある物件の中からお宝物件を見つけてゲットする。
それが億の資産を得ることになる…というのは、何ともロマンがある話です。

よくあるセンミツの話といえばそうなのですが、賃貸物件が乱立している最近の状況を考えると、新しい見方が見えてきます。

以前は主に中古物件を見つける時に、売られる理由が
 ・売主が高齢のために手放した
 ・相続人が大家業を嫌がり売却した
 ・家主がやる気が無いために空室が多く、その為買い叩ける
など、物件の問題ではないものを見つけろ…といったものでした。

しかし、今新築物件も含めたお宝物件となると、上記のことだけの考えでは足りません。

供給過剰の今は、よくある人気駅の徒歩圏内の新築物件であっても、決してお宝物件とは言えません。

優良物件を安く取得することがもちろん基本ですが、単にそれだけとは言い切れませんし、そんな都合のいい物件はそうそうお目にかかれません。

RCでエレベーター付きならば戸数が多く、将来の修繕費用に耐えられるものか、もしくは戸数が少ないものであればエレベーターや自動ドアなど、極力修繕費やランニングコストがかからないもの。

単身者用木造ならば人気駅からの距離が最重要ですが、ある程度の平米数が確保されているかスキップフロアーなどで住空間を確保しているもの。
今や独立洗面所もコンビニも必須です。

戸建てならば駐車場はもちろんですが、学校・スーパーなどの施設が近くにあること。
収納部分が確保されていることは言うまでもありません。
コロビビは、物置が置けるスペースも必要だと考えています。

ぱっと考えただけでもこんなことが思いつきますが、これも取得金額と家賃との兼ね合いがでてきますし、一概にこうだとは言えないですよね。

家賃だって新築プレミアがかかっている金額だと遠からず下落が待っていますし、築古物件なら下落率は小さくて済みます。

独立洗面台だって無くても立地がいい物件なら、平米数が狭くても入居は付きます。

しかししかし、長く手放すことのないお宝物件を手にするとなると、先々入居者のニーズが変わっていっても対応可能な程度の平米数や最低の設備は必要です。

つまりある程度のところで売却を考えるならば今の利回りが大切ですが、長く持ち続けられるお宝物件となると話が少し違ってくると思うのです。

キャピタルゲインも狙えるお宝物件と長期保有によるインカムゲインを狙うお宝物件では考え方が違う訳です。

長くなってきたので、続きは次回に…。

コロちゃんの皮膚病、少しよくなってきました。
しかし全身に広がっていく様子をみると、免疫力の低下って怖ろしいですねえ。
でも食欲は相変わらずです。
さすがビーグルです。
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絶対に間違いはありませんよ?(税金編)②

それは、コロビビ夫婦が税金にあまり詳しくない頃のこと。

ある日、コロビビの元に税金のお知らせが届きました。

不動産投資に税金の支払いはつきものです。
多少の出費は覚悟していました…しかし!

しかし、お知らせに書かれている金額は、こちらが想定していたものの倍はあります。

ガ、ガ、ガ~ン!!!

「え~っ、こんなにかかるの?」
と驚きましたが、支払わなければならない金額です。

でも想定して準備していたお金では足りません。

「株を売るしかないよね…。」
と当時株が下がっていたので、本当は売りたくはないのですが、いろいろ考えても不足している分のお金は掻き集められそうもありません。

「あ~あ、思ったようにいかないねえ。」
とコロビビ夫はため息をつきます。

しかしその金額に納得がいかないコロビビ。

「ちょっと金額について尋ねてみる。」
とおしらせに書いてあった番号に電話をしてみました。

「そうだね、納得がいかないなら、確かめてみるといいよ。でも金額が変わる訳ないだろうけどね。」
とコロビビ夫は相変わらずどんよりしています。

係りの方に電話を変わっていただき、この金額になった理由をお聞きしました。

係りの方は丁寧に説明して下さいます。

それを一つ一つ確かめながら、聞いていると、見つけちゃったんですう~、その計算の間違いを…。

それを指摘すると、これまで淡々と説明していたその方が、慌て始めました。

いろいろ確かめて、やっぱり結局計算間違いだったことが分かったのです。

いや~っ、こんなこともあるんですねえ。

正しい金額はこちらが想定していた金額でした。

つまり株を売らなくても済みます…てか、もし問い合わせをしなかったら、次の日株を売っていたかもしれません。

その場合の普通の企業なら何らかのお詫びがあるのでしょうが、税金に関してはそんなことないでしょうね。

もちろん係りの方は謝られましたが、確かめの電話をかけるまでのコロビビ夫婦の落ち込んだあの精神的苦痛はどうしてくれるのでしょう?

…なんて言っても相手にしてくれそうもないので、まあいいです。

それにしてもすぐに問い合わせしたから落ち込みは数時間で済みましたが、これがずっと気付かずにいたとしたら、前述したように株も売っていたし、どんよりした気持ちをずっと引きずって生活していたことでしょう。

そのまま納税したとしても、どこかのタイミングで計算間違いに気付いて返金されたでしょうけれど、返せばいいってもんじゃないですよね。

…という訳で、「絶対に間違いが無い。」と思っていても、こんなことも起こり得るのです。

納得がいかない時にはためらわず確かめられることをお勧めします。

酔っぱらいおやじさんも税金のミスに見舞われたとのこと。
有るんですねえ、いろんなことが…。
取られるだけでも辛いのに、ミスなんて勘弁して欲しいです。
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絶対に間違いはありませんよ?(税金編)

「絶対に間違いはありませんよ。」
これは、かなり昔NTTの料金徴収の係りの方から言われた言葉です。

もうあまり覚えていないのですが、以前は電報を打った時、代金は送られてきた用紙を使って郵便局で振り込むようになっていたのです。

その代金が支払われていないということで徴収に来たという訳です。

少し時間が経っていたし、その時期電報を数通打ったことがあったため100%の確信はなかったものの、振り込んだ記憶がありました。

そこで
「振り込んだと思うのですが…」
と答えるとその係りの方は少しバカにしたように
「お嬢さん、われわれはちゃんと記録を取っているんです。だから絶対に間違いはありませんよ。」
と言いながら何やら書類を探しています。

それでコロビビも振り込み時に受け取った領収証を保管していたことを思い出しました。

急いで心当たりのある引き出しをさがしてみると、あった!ありました!未払いになっていると言われたその電報の領収証に間違い有りません。

それをその係りの人に見せると
「ああ、確かにこの電報の領収証ですね。分かりました。」
と言って帰られました。

? ? ?

「絶対に間違いはありません。」と言っていたことには全く触れずにそそくさと帰ってしまったため、一体どうしてこんなことになったのかは分かりませんでした。

どちらにしても領収証が無ければ、二重に徴収されてしまっていたかもしれません。

普段は整理整頓があまり得意では無いコロビビだったので、よくぞ領収証をとっていたなあと胸をなでおろしたものです。

さて、どうしてこんな昔のことを今更持ち出したかというと、
「税金だってこんな間違いがある。」
からなのです。

「ホント、こんなことあるんだ~っ!」
とコロビビ夫と二人でびっくり仰天してしまいましたよ。

ああ、本題に入るまでに長くなってしまいましたね。

明日まで引っ張ってもいいでしょうか?

興味がある方は、どうぞ明日もご訪問ください。

ホントびっくりしましたよ~!
でもこんなことがあるから、何でも
「ハイ、そうですか。」
では駄目ですね。
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セルフの清掃で得られる利益は…

サラリーマン大家さんのほとんどの方が、不動産投資を選んだ理由として
「維持・管理、入居付けなどほとんどを外注できる。」
ことを挙げる方は多いと思います。

今は融資に関しても業者経由で引いてくるので、サラリーマンとしてはそこに乗っかるだけで不動産経営ができてしまいます。

そしてゆくゆくはリタイアを目指している方も少なくないはずです。

多分不動産経営のブログを読んでらっしゃる方は、圧倒的にこちらの考えに近い方が多いと思います。

でもコロビビは物件好きで不動産経営をしているので、清掃は毎週夫婦で楽しんでやっています。

単なる楽しみだけではありません。

清掃を自分たちでやっていることで得られる金額も意外にまとまったものになります。

ういたのは清掃の費用だけでは無いのですが、その金額は現状で年40万程度。

月3万ちょっとというところでしょうか。

戸数がそんなに無いので、金額としてはこれくらいなものです。

もともと戸数が多いと自分たちだけで清掃することは不可能ですしね。

しかし、週末に移動も含めて3時間(実質2時間)程度の労働で、月3万以上の経費をうかせる事ができる…。

さて、これはみなさんの目にどう映るのでしょうか?

もちろんこの40万円は経費として計上出来る費用です。

なので貴重な週末の時間を使うことの方を選択しない人も多いでしょうね。

因みに成功している大家さんに自分の物件の清掃を外注していない人はほとんどいません。

なんせ戸数も多く利益も多いので、そんな必要はない訳です。

しかしもともと薄利の新築アパート経営で、規模が小さい大家にとっては、バカにならない金額ではあります。

後もう少し戸数が増えても対応できるので、月5~6万ぐらいはイケそうです。

リタイアすればそれこそもっと戸数を増やして清掃の会社を創ってもいいと思っているぐらいです。

今リタイアを考えてらっしゃる方は、自由な時間を求めているのだと思うのですが、コロビビみたいに定年が見えてきた世代は、定年の年齢になっても働ける環境作りを考えてしまうのです。

「貧乏暇無し」とはよくいったものです。

なんか正反対で面白いですね。

まあ、結論はその人が置かれている状況で考えは違うということです。

日経平均が17000円回復しましたね。
今日は予想されていた通りでしたが、不安要因はあちらこちらに残っています。
すぐにどうこうというものではないのですが、結局手詰まり感があるので、気分がハイになりません。
世の中デフレに逆戻りしかかってますしね。
どうなるのでしょう?
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ボリュームチェックをする設計士さんによって…③

土地からRCを新築する時のボリュームチェックをする設計士さんの能力の重要性をこれまでお話してきました。

今日はその最後です。

…と言っても、今日は設計士さんというよりも、その提案を受けて判断する大家側のお話です。

以前コロビビがこのブログで、2億円程度の新築マンションの情報をお伝えしたことがありますよね。

あれは、まさにあまり出ないいい条件の土地の情報があって、そこにボリュームチェックをしていただき、ざっくりとした建設費の見積もりも出して貰った状態の情報でした。

それでコロビビの知り合いの大家さんにもこの情報をお伝えしたのですが、その大家さんからは、設計士さんが造った間取りにいくつかの駄目出しがありました。

うん、これはコロビビも感じていました。
このままあの広さの1LDKを造っても、思うような入居にはつながらないだろうなと。

更に店舗の家賃設定にも無理があるのではないかという意見も出ました。

これは立地がいいのでこの設定でも問題は無いとも言えるのですが、結構全体の家賃に対する割合が大きい為、思った家賃が取れない場合は、これだけで利回りが下がります。

そこでいくつかの間取りの変更を伝えて、これで建設費の見積もりを出して欲しいと依頼しました。

しかしそうしている間に、別ルートの人がこの話を持っていってしまいました。

それも最初の間取りのままで。

もちろん前述したように場所がよかったし、これから発展するエリアだったので、コロビビが話を持っていった大家さんも
「あの場所で、あの利回りなら、すぐに買い手つくだろうなとは思ったよ。」
と言われていました。

ちなみにこの大家さんは、ご自分で買うにはもっと高い利回りでと水準を決めてらっしゃるのです。

なのでこの話に乗ったのは、もう少しいい間取りにしてこの利回りでも購入を希望している知り合いに紹介するためなのでした。

結果は別の方が買われた訳ですが、あのまま建設するより知り合いの大家さんが提案された間取りで造った方が、確実に家賃がとれるのになあと思ったものです。

でもそれだと表面利回りは少し下がるので、あのまま建設する方がいいと普通は思っちゃいますよね。

買った人が気付くのは入居募集を始めてからです。
「この立地で、なんで入居に苦戦するの?」
と思った時にはもう手遅れ。

コロビビならこう答えます。
「だって広さが中途半端だし、縦長の部屋は他にもゴロゴロしてるし家具が置きづらいから敬遠されてるんですよ。」
と。

それでも広告料を上げたり、少し家賃を下げれば入居は付くので、損をする訳ではありません。

資産価値もあるし買われた方は正解です。

間取りの変更はボリュームチェック後も十分出来ることです。

ただ、微妙な利回りの時には、こちらの提案に素早く対応して
「この間取りがこの土地でとれるかどうか。」
の判断をしてくれる設計士さんがいてくれると、これからの投資も全然違ってくるなあと思いました。

何だかシリーズになってしまいましたが、コロビビの少ない体験でも、ここは大事だなあと思ったことをお知らせした次第です。
失敗ではないかもしれません。
でも、もっとうまくやれる…というのが本当の不動産投資家だと思う訳です。
そんな意味では、まだまだコロビビは投資として成功とは遠いところにいますねえ。
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ボリュームチェックをする設計士さんによって…②

中古RCの利回りが5%台も出てきたような現在の状況では、土地からRCを建築しようという動きもよく見られるようになってきました。

しかし建設費が高騰している昨今。

利回りを確保するには、如何に安くで土地を手に入れるかが勝負になってきます。

それには古家付きの土地をボリュームチェックして、ソッコー買付を入れるしかありません。

でもそのボリュームチェック、設計士さんによって
「実際に狙える利回りになるのかどうか。」
が違ってきます。

…というのも、前回RCを新築した際に実際経験して分かったことがいくつかあるのです。

それは同時期に新築されたいくつかのライバル物件の設計です。

コロビビの物件は超激戦区にあるのですが、設計して下さったのは同じエリアで何棟も手掛けたことがある設計士さんです。

なので設計の最初の段階で、
「このエリアの入居者が求めていることについて」
の話が一番にありました。

「この土地には何平米の部屋がいくつ入る。その部屋だと家賃がいくら取れる。今の建築費だと一部屋およそ○○万円なので、利回りはいくらになる。」
という話になるのが普通です。

しかしコロビビのお願いした設計士さんは、入居が見込める部屋作りについての話が一番だったのです。

利回りは正直低かったです。
しかしローンの金利も低かったし、ランニングコストも抑えられることから何とか回せると踏んで、計画を進めていきました。

対してライバル物件は計画時の利回りはコロビビより高かった筈です。

しかし完成してみると間取りはもちろんグレードも見劣りする仕上がりでした。

結果半年経った今でもライバル物件の多くは満室になっていません。

戸数の多い大型マンションの場合は仕方ないですが、戸数が多くない物件でも満室ではありません。

では具体的にどこが違うのでしょう。

残っている部屋を見ると、設計の都合で出来てしまった悪い間取りの部屋だったり一階の部屋だったりします。

戸数を確保するために、どうしても中部屋が出来てしまうのですが、そこの間取りや平米数を工夫しないと最後まで残ってしまう部屋になってしまうのです。

また中部屋は暗くなりがちなので、窓の大きさやベランダの造り方なども考えていく必要があるのです。

コロビビの場合はもともと中部屋が出来ないような形にしているのですが、もし中部屋ができたとしてもここにお金をかけて入居が付くようにしていきます。

なので利回りが下がってしまうのですが、空室が続けばいくら当初の利回りが高くても意味がありません。

また一階の入居付けはもともと厳しいので、ここの造り方が利回りを左右する設計上の肝になるのです。

コロビビと設計士さんはここをかなり話し合いました。

そして他の部屋より費用をかけることで、一番人気の部屋にすることが出来たことは、これまでにもお話した通りです。

しかし先日も書きましたが、ここも店舗にする方法もあったなあと後から後悔したものです。

店舗にすれば家賃は少なくとも1.2倍は取れるし、スケルトンだと一部屋分の内装・設備費もいらない分数百万建築費を下げることが出来ます。

結果、利回りも上げることが出来るのです。

ただしテナントの入居が見込めるギリギリの立地だったので、これは結果論ですけどね。

でもテナントの賃料を高く見積もって、利回りを上げているケースも多いので、ここも注意が必要です。

そうです、一階の造り方って立地によって違うし、それによって利回りが変わってしまうのでかなり重要なんですね。

「一階をどうするか、中部屋をどうするか、そもそもメインの間取りをどうするのか。」
などなどまだまだいろいろありますが、戦略的な設計が出来る設計士さんかどうかが、新築成功の鍵を握るのです。

もちろん何棟も手掛けてらっしゃる大家さんは、この辺りの知識も豊富に持ってらっしゃいます。

なので、自分でも戦略を練ることはできますが、初めて手掛けるというサラリーマン大家では、設計士さんが頼りです。

本当の利回りが出る物件を取得できるかどうかは、信頼のおける有能な設計士さんに出会えるかどうかにかかっていると言えるのです。

あ、ついでに間取りで思い出した話があります。

これはまた、明日にでも…。

台風被害も怖ろしいですねえ。
天気がいい日は、川沿いの家は気持ちがいいなあと思いますが、災害のリスクがあるのですよねえ。
今は護岸工事もしっかりしているから…と思っていましたが、天候の不順も凄いし…。
安心できませんね。
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ボリュームチェックをする設計士さんによって…

昨日狼さんのブログで、
「古家付きの土地のボリュームチェックをしてソッコー買付を入れる手法」
について書かれていました。

先輩大家さんの中には、土地を見てだいたいのボリュームチェックが出来る人もいらっしゃるのですが、コロビビはその辺りはまだまだ明るくありません。

そんな時に頼りになるのが、懇意にしている設計士さんの存在です。

しかし設計士ならだれでもいい訳ではない…というのが、前回のRCを新築した時に学んだことです。

…というのは、設計士さんによっては利回り重視で、とにかく部屋をいれ込むことに重きをおいてボリュームチェックをする方がいらっしゃるからです。

ある意味それは正解なのです。
だって収益物件を扱うのですから。

しかし本当に大切なのは、
「その部屋で本当にその家賃が取れるかどうか。」
です。

これが違ってくれば計算した利回りは絵に描いた餅に過ぎません。

もちろん設定の家賃は仲介業者の意見も反映されています。

サラリーマン大家は設計士さんや仲介業者さんらプロの意見だと納得しますよね。

「この利回りならイケる。」
と思うのも当然です。

しかし実際利回り重視で建てられた物件の間取りは
「?」
と思うものも少なくありません。

結果、入居付けに苦労して敷金・礼金が取れなかったり、家賃を下げたり広告料を多く払ったりして入居させることになってしまいます。

そうなると最初の利回りとはかけ離れたものになってしまいます。

「いやあ、新築なんだし、立地もいいんだから入居は大丈夫だよ。」
なんて言えたのは、2,3年前のことです。

賃貸物件の供給過剰のエリアでは、たとえ新築であっても間取りや眺望、設備等何らかの弱みがあると、そこはシビアに入居者からマイナス評価が下ります。

ここで難しいのは、売り手市場の今、土地の取得はスピード勝負。

しかもボリュームチェックにセカンドオピニオンなんてものは無いからです。

だからお願いする設計士さんは信頼のおける、しかも知識・経験豊富でそのエリアのトレンドなどに精通いした能力のある人でないと、前述のようなことになってしまうのです。

以前も書きましたが、前回のRCの設置をお願いした設計士さんは、そのエリアで何棟ものマンションを手掛けた方。

なので求められている間取りや設備、そしてトレンドに精通されていたので依頼しました。

それが見事に当たった訳です。

ライバル物件の思わぬ動きのせいで当初入居付けに苦労しましたが、最後にものを言ったのは間取りや設備の良さでした。

いくつかあったライバル物件の多くは、だいぶ入居が進んだものの未だに満室にはなっていません。

ああ、また長くなってきましたね。

具体的にどこが違っていたから満室になっていないのかは、また明日にでも…。

狼さんのブログも読んでいて以前より
「分かる、分かる。」
ということが増えてきました。
「何となく分かる。」から、「分かる!」の差は大きいです。
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取得物件が「リスクSランク」だったら?

政府の地震調査研究推進本部が全国の活断層帯の長期評価について、
「30年以内に大きな地震が起きるリスク」を次の様に4段階に分けて公表しました。

高い順に「Sランク(高い)」「Aランク(やや高い)」「Zランク」「Xランク(不明)」

マグニチュード(M)7以上の地震を起こす主要活断層帯の少なくとも3割が最高の「S」に該当します。

こんなの公表されて、自分の取得物件がSランクというのも、いい気持ちがするものではありません。

しかもこのSランク、

「30年以内にマグニチュード7以上の地震を起こす確率が3%以上」

う~ん、3%以上…これって高いのか?
なんて思いますが、ランクは最高ランクなので高いのでしょう。

熊本地震の場合はSランクでは無かった訳なので、Sランクの場合は
「熊本地震よりも確率は高いんだから、ちゃんと備えなさいよ。」
ということなのでしょうね。

確かに熊本地震で被災された大家さんは、大変な苦境に立たされてらっしゃいます。

昨日太陽光発電のリスクについて書きましたが、地震に遭うと被害はそんなものではありません。

ローンが残っているのにも関わらず、家賃は入らないし、保険に入っていても思うような補償は得られません。

もともと半額の補償分しか加入してない方が多いのに、その金額も満額出ないことも多いのです。

コロビビが新築したRCは、もちろん最高の耐震基準で建築しましたし、手抜き工事の可能性が高い新興の格安建築会社ではなく、老舗の建築会社に施工していただきました。

けれど地盤はそれほど強いところでは無いし、地震の場所や揺れ方によっては大きな被害が出てもおかしくありません。

Sランクだといっても日本は地震国。

しかもまだ調査されていない断層は多いので、Sランクじゃないからと言って安心できません。

こんなことを心配していては物件が手に入る訳は無く、一番のリスク回避は
「賃貸物件を所有しないこと」
となってしまいます。

地震国で不動産を所有しているって、ホントリスクが高いってことですね。

災害の日になるとリスクについて考えますが、そうでないと忘れてしまいます。
これがいけないのでしょうね。
ああ、でも日々他にも考えないといけないことが多いので、ついつい…ね。
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太陽光発電のリスクは…。

昨日はあんなタイトルだったので、訪問して下さった方が多かったです。

みなさん、台風で太陽光パネルが破損したと思われたのでしょうね。

すみません、紛らわしいタイトルにして…。

野立ての太陽光発電は高利回りでもイマイチ不安をぬぐえないので、コロビビはやっていません。

自然災害はもちろんですが、その他にも盗難、パネルの破損・劣化、配線の不具合、20年後のパネルや土地の処分の仕方…などなど、規模が大きくなればなるほど不安も大きくなります。

しかし一番大きい不安要素は、20年という長い期間の中で何が起こるか分からない…ということなのです。

施工会社は大手でない限り、ほぼ20年間生き残れるとは思えません。

大手だって何が起きるか分からないので、絶対ということはありません。

でも太陽光投資をされている方は、こんなことは想定内。

それでも大きなリターンがあるから投資をされている訳ですよね。

コロビビもコロちゃんのために一日中エアコンを点けていますが、自宅の太陽光パネルのお陰で、電気代がかなり助かってます。

48円の時の契約なので、売電の額も大きいです。

野立ての発電をされている方からするとなんてみみっちい話と思われるでしょうが、電気代をほとんど払わなくていいというのは気持ちがいいものです。

しかし、まさかと思いますが売電価格が保証されない…なんてことにならないでしょうねえ。

「消費税はリーマンショック級のことが無い限り、絶対に予定通り上げる。」
と言っていたのに
「新しい判断で…」
と言えば、約束を反故にしても許される時風です。

「新しい判断で、売電価格を変更しました。」
なんてことも、無いとは言えません。

世論も金儲けをしそこなった投資家に同情してくれそうにもありませんよね。

しかし一時期は国策でもあったのですから、そこまで無茶苦茶なことはしないと思いますけれどね。

でも電力会社は渋々この買い取り制度を呑んだ訳なので、本音ではこんな制度、無くなって欲しいと思っていることでしょうねえ。

今日は防災の日。

でも同じくらい怖ろしいのは、何が起こるかが見えない期間の長さでした。

くわばらくわばら…。

8月の発電実績はみなさんよかったみたいですね。
東京は雨の日が多かったようですが…。
発電に関しては、そこまで大きな落ち込みは無いですね。
シミュレーションよりかなり発電するのがその理由です。
その点は心配することはありませんでした。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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