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Archive | 2016年08月16日

築1~2年で売りに出るアパートの共通点

今が物件の売り時であることは間違いが無いのですが、築1~2年で売りに出されるアパートというのは何なんだろうと思っていくつか調べてみました。

それはコロビビもこの売り手市場の中で、売却が頭をよぎったことが一度や二度はあるからです。

しかしいくら高値で売れたとしても、ローンの違約金、短期売買での高率の税金、かかった諸経費や不動産取得税などを計算したとき、結局手元に残るのはびっくりするぐらい少ないです。

さらに今物件を手放した場合、手放さなかったら手に入ったはずのCFも比較していくと、少なくとも違約金や税率を考えて5年後でないと割が合いません。

なのに、何故築1~2年で手放すのでしょう。

調べた物件に共通するのは、まず「満室では無い。」ということです。

見てみると単身者用の激戦区であったり、中古では家賃崩壊を起こしているエリアだったりします。

もしくは立地が微妙であったり、間取りが悪かったりして、やっぱり満室にはならない要素が見えてきます。

もしかしたら竣工時こそ無理やり満室に持っていった物件かもしれませんが、それはあくまで推測なので実際のところは分かりません。

中には満室の物件もありましたが、出入りが多く広告料が嵩んだのかもしれませんが、それも推測です。

ただ、エリアの状況から見て、オーナーが手放したくなった理由がそこにあるのは想像できます。

後、「満室では無い。」ことに関係がありますが、駅から微妙な距離だったり、商業地や住宅地では無く工業地帯に隣接したりしています。

購入時は「この辺りの工場に勤めている人のニーズがありますよ。」なんてセールストークがあったのかもしれませんね。

実際コロビビも以前そう説明されたことがあります。

そのアパートは駅近だし、道路幅も広かったりするのですが、人が住みやすいところというのはある程度ごみごみした場所であって、コンビニや郵便局などがあるところです。

なので、道路が広いと向かい側のコンビニに行くのにも時間がかかり、何となく住みにくいなあと感じたものです。

またそんなエリアは外国人労働者が多く住んでいたりして、何となく日本人の入居者が敬遠してしまうこともあります。

県外に住む不動産投資家の方はそんなところまでは分かりませんよね。

手放したのはそんな理由かもしれません。

利回りから計算してみると、オーナーは大損をした訳ではなさそうです。

早期に見切りをつけた…という感じでしょうか。

この場合、泣きを見るのは次の購入者です。

利回りとしては6%台後半なので、今の新築と同じぐらいだし、新築と比べると既に入居者がいて家賃も入ってくる訳ですから、購入後すぐにCFを手にできます。

築1~2年なので修繕費も暫くかかりません。

数字だけ見ると投資としては、十分「有り」です。

でも売り手市場での価格なので、入居付けに苦労するようでは想定していた手残りを得ることにはならないでしょう。

やはり中古物件投資としては、もっと利回りが高い物件か、利回りは低くても資産価値のある物件でないと旨みはありません。

儲けるのは仲介業者や新築アパート業者だけ…なんてことになりそうですね。

コロちゃん、セミが少なくなって散歩にもいきたがらなくなりました。
生き生きしていた目もちょっと生気が無くなってきましたねえ。
お年寄りなので仕方が無いですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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