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Archive | 2016年08月04日

見積もりの比較2

前回、いくら数社から見積もりをとっても、その見積もりを読み解けないと難しいということを書きました

最初の見積もりは詳細見積もりではないので、取りあえず各社が過去に建築した建物を見に行って、ある程度のグレード感を掴んでいきました。

ここで
「ああ、この安さはこのグレードの建物だからなんだな。」
というのは、素人でも分かりました。
(ただ建築に興味が無いコロビビ夫はイマイチその違いに気付いていなかったので、無頓着な人には分からない部分もあるようです。)

それで断ることは簡単なのですが、問題は高い金額を提示している会社の方です。
「こちらを選んだ場合、本当に同じグレードで建築してくれるのか。」
という不安がありました。

幸いコロビビの場合はそちらを選んで正解でした。

高い分、いろんな問題が起きても最初の金額の範囲内で対応していただけました。

もちろん自分で追加した分は余分にお支払いしましたけれど、追加の支払いはそれだけでした。

後、追加という訳ではありませんが、当初の契約の際に提示されていたものとこちらが思っていたものとが違うということが、当然でてきますよね。

それをこちらの希望を通すとなると、費用がかかってきます。

でもその部分を追加費用無く実現できたのはCMrのお陰です。

単に金額が高かったから追加の支払いが無かったのではなく、CMrが優先順位を付けて、他の部分のグレードを下げたり必要不可欠なものを除いて、後の部分を見直したりしたのです。

もちろん躯体については安易に削れません。

そこで分かりやすいもので例えるならばタイルのグレードを下げたりする訳です。

もともとの見積もりに使われていたのは二丁掛けタイルでも上質のものだったりしたのですが、それを一番安いデザインタイルに変えたりする訳です。

またアプローチの一部のタイルを30センチ角から10センチ角のものに変えたりしました。

このような見直しをしていった結果、最初の見積もりよりも100万ぐらい安い金額で契約をすることもできました。

格安建築会社だと、反対のこと(金額が上がっていく)が起きたかもしれません。

このような金額の削減から、仕上がりに関することや工期に関わるものまでいろんな部分でマネージメントしていただきました。

塗装の仕上がり具合が悪いからやり直しをさせる…なんて素人ではとても出来ないですよね。

グレードってこうやって維持されるんだなあと感じました。

格安建築会社だったら、本来CM方式をとって貰えないでしょうし、微妙な仕上がりについてクレームをつけたり出来ないですよね。

また下手にいろんな要求をしたり、そうでなくとも予期せぬ出来事が起きてその対応が必要となったりしたら、その都度その都度追加の支払いが生じたかもしれません。

今回のRCの建設の場合も予期せぬ出来事がいくつかありましたし、本来はそこで費用も発生しましたが、その費用も込みで契約の金額でやっていただきました。

本当は建設会社としては半額でも費用を請求したかったようですが、CMrが交渉してくださったようです。

これが格安建築会社の場合は、どんな請求になるのかは、分かりません。

もちろんそれでもトータルの建設費は安い訳ですから、追加請求を承知で格安建築会社の方を選ぶ選択もあると思います。

グレードにはある程度目をつぶり、利回り重視、ギャピタルゲイン狙いであれば、こちらの方がいい場合もあるからです。

ただ以前も書きましたが、コロビビが建てたエリアはグレードが低いマンションでは入居付けに苦労するので、こうなるとキャピタルゲインも怪しくなります。

実際同じような規模のグレードが低いマンションが最近竣工したのですが、未だに1割程度しか入居していないのです。

なので、見積もりを読み解く力もさることながら、どの程度のグレードのものにするかの見極めも同時に必要になると感じました。

もうこれは人脈を育みながら、多くの情報に接して判断する力を養うしかないですね。

そう考えると土地からの新築はかなりハードルが高いですが、経験を積むごとにその力は身についてくるので、そうなればいろんな道が開けてくるなあと思います。

日経平均上がりませんねえ。
やっとアメリカ株が上がったので、今日は上がるでしょう。
はああ、アベノミクスを加速させるって言っても、むなしく聞こえるのはどうしてでしょう?
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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