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Archive | 2016年08月

台風で太陽光パネルが!

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金利引き下げの効果は絶大

マイナス金利となって、既に借りているローンの金利の引き下げを交渉している投資家さんも多いかと思います。

コロビビも先日からお知らせしているように、偶然金利の引き下げをすることができました。

もともと低金利で借りていたのでその差はそこまで大きく有りませんでしたが、それでも月々のCFが随分増えて助かってます。

それより何より、金利を引き下げていただいたので月々支払っている利息が全然違ってきました。

しかも月々の支払いは減っているのに、元本の返済額は大きくなります。

改めて金利引き下げの効果を実感した次第です。

先日借り換えを検討してお断りをした銀行の担当さんが来られたので、お詫びに提案していただいた積み立てや債券など全て申し込みさせていただきました。

支払う利息の差を見ると、これくらいお安いご用です。

今までローンを引く時に優先するのは、金利では無く第一に金額、次に期間だと知ってはいましたが、実際に体験するとそれを実感しますねえ。

最初は頭金も持っていたので、フルローンより頭金を入れて金利を下げる方がいいと思っていました。

でも自己資金を持っていようがいまいが、それは温存しておいてフルローンを付けてくれる銀行を探した方がいい訳です。

自己資金さえ手元にあれば次の融資も有利に進められますし、高い金利は後で引き下げて貰えばいい訳ですから。

指南本に書いてあることですが、読んだ時はそこまでピンときていなかったことも、実際体験するとそのやり方の効果に唸ってしまいますね。

そろそろ融資も引きしめられてくるでしょうから、融資が引きやすい銀行も限られてきます。

そのときに高い金利に惑わされることなく、いい物件なら手に入れることをお勧めします。

でも「いい物件」であることが、最低の条件です。

…でなければ高い金利のフルローン返済は、破綻の道にも繋がっていることを頭に置いておかないといけません。

特に異常な不動産市場は、いつどんなことが起きても不思議ではないからです。

大きな買い物です。

人生も変わってしまう可能性大ですよ。

台風、大変なことになっていますね。
台風の被害もそうですが、さんまが数倍の価格になっていたり…。
思わぬところにも影響があるんだなあと驚きました。
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9月の引っ越しは縁起が悪い?

以前から8月はファミリー層の引っ越しは多かったのですが、このところ単身者の引っ越しもこの時期多くなりましたねえ。

8月は2学期が始まる前に新しい家やマンションに引っ越したいということで理由は分かるのですが、実は昔から、9月の引っ越しは縁起が悪いと言われています。

その言われについては諸説あって、一つに仏教の宗派の一つの大祭「正五九祭」があります。
 
正は正月、五は5月、九は九月ですが、その大きな行事がある時に引越しするなんてバチアタリだという説なのだそうです。

でも「あれ?大きな行事ってなあに?」という意見が聞こえてきそうですね。

正五九というのは、実は旧暦なので太陽暦でいうと2月、6月、10月。
 
2月は旧正月、6月、10月は農繁期なので、忙しい時に皆さんの手を借りる引っ越しをするのは迷惑だということなのだそうです。

なるほどねえ。

言い伝えには理由があるのですね。

しかし今は農繁期に関係がある人は少ないですし、そもそも旧暦ではないので9月は引っ越し料金も決して安くはありません。

今では9月は企業が下半期に向けた新体制準備に入り、転勤引越しが急増するシーズンとなってしまいました。

なので2月だけでなく8月も退去連絡が入る可能性のある恐怖の月となってしまいそうです。

ただ以前より引っ越しが増えたのは企業の業績が多少なりとも好転してきた証拠でもあります。

コロビビ保有の物件は法人契約が半分近くを占めていますので、景気動向が気になるところです。

今のところ8月退去は経験が無いのですが、長い目で見れば繁忙期が年に一度より数回有る方がリスク回避に繋がります。

特に入居付けに苦戦したRCがある超激戦区エリアでは、空室になっていたライバル物件も、ぼつぼつ埋まってきています。

ここが空いたままではコロビビの物件に退去が出た場合、また苦しい戦いをせざるを得ない状況になるため、この時期に満室になっていただければ大いに助かります。

第二繁忙期と言われるこの時期の入居状況も要チェックです。

枯れたミニトマトの代わりにキャベツ、白菜、ブロッコリーとさやえんどうの苗を植えました。
こんどこそ枯らすことなく収穫したいですねえ。
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成功している大家さんは今…

大家としての王道はインカムゲインを長期に得ることですが、周りで成功している大家さんはみなさん、ここ数年で所有物件を売却されています。

もちろん空前の売り手市場だから当たり前と言えば当たり前なのですが、それだけで売却されているわけではありません。

この機会に保有物件に手放す順番を付けて売却し、新たに資産価値が高いとか安定経営出来る物件だとかを購入されているのです。

つまりよく言う資産の入れ替えをされているのですね。

もしくは次の物件をゲットする機会を狙ってキャッシュを温存されているという訳です。

こんな大家さんはほとんどがリーマンショック以後に物件を購入されていった方なので、今後のインカムが十分狙えたとしてもキャピタルゲインが半端ない物件です。

入居はつくものの、少しのマイナス要素、例えば

・築年数が経ってきたため間取りや設備が古くなった。
・広告料がかかるエリアである。
・近隣に新築物件が目立つようになった。
・多少のトラブルがある。

…などなどがある場合、利益を確定させる方に動かれるのは、よく分かりますね。

そんな意味でも今は売却の絶好の時期。

この機会を逃す訳にはいかない…というのが、勝ち組大家さんの当然の考えですよね。

大家さんと言ってもいろいろなので、これを機会に次の拡大を狙う大家さんではなく、定年後の生活を安定させたいとか子どもに士さんを残したい…という大家さんなら、せっかく手に入れた物件を無理して売却する必要はないでしょう。

売却して次に手に入れられる物件が、いい立地のものか…と言われるとその保証はないのですから。

不況時に負け組大家さんが泣く泣く手放す物件に、自分の価値基準を満たすものがあるのかどうか。

そしてその物件を実際に買えるだけの競争力があるのかどうか…などを考えると、疑問です。

もしお宝物件が売りに出たとしても、ここでも勝ち組大家さんを相手に勝てる自信はありません。

コロビビなんかには川上物件の情報が入ってはこないし、決断力も潤沢なキャッシュもありません。

こう考えると今売却をして次に備え成功するであろう大家さんは、百戦錬磨の勝ち組大家さん。

残念ながらコロビビには売却出来る物件も無い訳なので、不況がきてもじっと我慢で物件を保有するしかなさそうです。

「スタートレックbeyond」トレッキーにとっては、楽しみが続きますねえ。
スターウォーズファンは多いと思いますが、スタートレックファンは息が長いです。
単なるSFファンとは一味違いますからね。
物件好きよりスタートレック好きの方が、年季が入ってます!
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ああ、そうか、9月だからか…

金利引き下げのお陰で、数百万お得になったことをお知らせしたローンの件、先日無事に手続きを終えることができました。

ホント、かなりの好条件を呑んで頂いた形になったのですが、よく考えるとタイミングも良かったのかもしれません。

それは今が銀行の上四半期の融資残高に影響する9月末を控えた時期だったことです。

コロビビの借りている額は大したことは無いのですが、銀行にとっては
「まさかこのタイミングで借り替えをされるとは!」
という融資だった筈です。

なので、ここを引き挙げられるのは痛かったのでしょうね。

銀行側からすると金利を引き下げることで利息を数百万失うことになるのですが、それは今後満期まで借りた場合の話。

多分固定金利終了後には金利の引き下げも余儀なくされます。

なので実際の損失としてはもっと小さい訳です。

もちろんコロビビにとっては金利の引き下げが数年早く出来た訳なので、とってもラッキーでした。

しかしもともと低い金利で借りていたので、数年後の金利引き下げはここまでの好条件でできたかどうか分かりません。

相手方の銀行の好条件の提示と9月末を控えたこのタイミングが揃ったからこそだったのだなと、今さらながら思いました。

今回は偶然このようなことが出来た訳ですが、こんなことを前略的にやられている大家さんもいらっしゃるでしょうね。

この辺りは勉強すればできる訳で、もちろん事業実績や持っている属性・資産がないことには難しいでしょうが、ダメもとで試みるのも手かと思います。

ただし担当さんも人間ですから、あまり心象を害するのは利口なやり方ではありません。

ホントこの辺りも人間力がモノを言いますね。

RCの建築に関わってもそうですが、もっともっといろんなことが戦略的にできると、投資としても違ってくるなあと感じますね。

不動産投資は本当に奥が深いですねえ。

コロちゃん、最近順調ですが、皮膚病はなかなか治りません。
免疫力が低下しているのでしょうね。
痒がっていて可愛そうです。
でも食欲は相変わらず凄いです。
さすがビーグル!
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斜陽産業の賃貸業だからこそ

実は4年前に新築アパート購入を検討しているとき、既に何年も前から不動産を買い増していた友人から
「これから賃貸業を始めても、旨みはないのに…」
と言われたことがあります。

かなり以前にもこの友人のことは書いたことがあるのですが、ご主人が大手不動産会社にお勤めの方です。

将来自分のお子さんに譲る分の戸建て賃貸を年に一棟ずつ買い増しして、自主管理されていたのです。

「賃貸を始めた頃は敷金・礼金もかなり取れていたし、原状回復費も敷金から取ることも出来ていたけれど、今はそれもできないし…」
友人が言うことはもっともなことでした。

それでもコロビビが不動産投資を始めたのは、一番に
「物件が好き」
ということがありましたが、
「将来はその土地・建物が自分のものになるから」
という理由でした。

しかしリーマンショックも経験したので、株だけでなく土地や建物の価値がみるみる下がっていった恐怖も知っています。

なので不動産投資をする場合は、
「資産価値が落ちにくい立地(物件)を選ぶ。」
ということを頭に置いています。

この点中古物件専門に投資をされている方は、コロビビみたいに新築中心に投資している人より安心ですね。

新築物件は手に入れたその日から価値は下がっていきます。
よほどの立地でない限り…

しかしそう言われて購入した新築区分マンションは今売却すれば900万前後高く売れます。
もちろんこんなことは期間限定のレアなことでしょうけれど。

賃貸業はもはや斜陽産業であることには間違い無いですが、やり方によっては富を得ることが出来る訳で、実際今現在は売却益を手にされている勝ち組投資家さんはたくさんいます。

だからみんな参入してくるのですよね。

でも法的にも大家の権利は弱いし、税制が変わらない限り相続税対策の物件も増えてくるし、賃貸業はますます厳しくなってきます。

インカムゲインが基本ですが、キャピタルゲインが無いとホントに旨みは無くなっていきますねえ。

いや旨みではなく自己防衛として、「価値が落ちにくい立地の物件」が必要だと感じます。

「入居に強い立地を」
ということで物件選びにはこれまでもかなり力を入れてきましたが、
「資産価値が落ちにくい物件選び」
これがこれからはますます重要になってきますね。

今年は本業が忙しく、畑の水遣りをサボっていたら、ミニトマトが枯れてしまいました。
去年は12月まで収穫できていたのに、残念です。
何事も地道にやらないとだめですね。
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結局金利引き下げで数百万お得に

今まで何回かお知らせしていたローンの借り換えの件。

結局思ってもみなかった好条件で稟議が通りました。

頑張る若い銀行員の方にはお詫びして、元の銀行で金利を下げていただくことに落ち着きました。

これで数百万、得をしたけいさんになります。

全く想定していなかったので
「こんなこともあるんだねえ~」
とコロビビ夫と一緒に驚いています。

もちろん若い銀行員の方には申し訳ないので、別のことで力になることがあればさせていただこうと思っています。

その方もまさかこの条件を上回る条件を、相手の銀行が提示してくるとは思わなかったでしょうね。

なので今回こんなことが出来たのは、本当にこの担当さんのお陰なのです。

それなのに申し訳ないなあと感じています。

でも薄利で進めている新築不動産投資なので、背に腹は代えられません。

しかし今回感じたことは、不動産投資には予期せぬことのオンパレードだということです。

今回はいい方に転びましたが、もちろん悪い方に転ぶことも多々あります。

ただあれこれ考えても無駄なことが多いのも事実です。

とは言え勉強不足で招いた危機も一方である訳なので、勉強や情報収集は無駄と思ってもやるに越したことはありません。

特に建設系と税金関係の知識は、持っているとリスク回避や収益アップに繋がってくるので、なかなか難しいですが必要ですねえ。

コロビビは経験しながら得た知識はありますが、もともとここに強い人は全然違う投資ができているのでしょうね。

今回のことで銀行の動き方をまた一つ知ることができました。

どの銀行にも使える手では無いかもしれませんし、誰もがうまくいく訳ではないと思いますが、勉強になりました。

リオ五輪閉会式のの「アベマリオ」に違和感を持った人は、コロビビだけではなかったようですね。
スポーツと政治の関わり方に無頓着な日本の社会にも少し呆れました。
政治家の質の劣化が、ただでさえ経済に悪影響を与えているというのに…
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空室が目立ってきたさん地主さん物件

コロビビの自宅の周りは10年ほど前は田んぼがまだまだあるような地域でした。

しかしここ6~7年前から大○建○のタウンハウスが続々できてきて、すっかり田んぼはなくなってしまいました。

数棟の軽量鉄骨の建物に、十分な台数の駐車場。

さすが地主さん物件ですね。

広々とした敷地のお陰でちょっとしたお洒落な街並みが出来上がりました。

新築当時はピカピカで、とてもいい感じだったのですが、戸数が多いせいか、ファミリー物件にも関わらずしょっちゅう「入居者募集」ののぼりはたっていました。

多分軽量鉄骨なので思ったより騒音もあるのでしょう。

そんな人は近隣の賃貸マンションに逃げるでしょうし、毎年毎年周りには新築の同じようなタウンハウスが建てられるので、新しいお客はそちらに取られてしまうのでしょう。

5年も経つと安普請の建て物は明らかに競争力を失ってしまい、最近は一年中「入居者募集」ののぼりが建てられています。

こんな光景は数年前までは見られませんでしたが、これからはずっとこんな感じになるでしょうね。

最近建てられるのは、同じ大○建○の壁式RCマンションです。

これは3~4階建なのですが、エレベーター無しの物件です。
(5階建てになるとさすがにエレベーター付きになりますが…)
タウンハウスと比べると比較にならないぐらい立派です。

建設費もかなりかかったでしょうねえ。

しかし単身者用にしたりして戸数を確保すれば、その分利回りがいいように見せることが出来ます。

でもエレベーターが無いので、4階の入居は今後どうなるでしょうか。

地主ではないので詳しくは分かりませんが、同じ大○建○の提案も年々手を替え品を替え、進化しているようです。

ただ需要が限られているエリアに次々に建てられているのですから、先が明るい筈はないし、サブリースの怖ろしさも報道されるようになっていますが、地主さんの耳には入らないのでしょうか?

幸い今のところコロビビ保有の物件とは競合していないので、対岸の火事…といった感じです。

コロちゃん、皮膚病なのか、凄くかさぶたが出来てしまってます。
以前もなったことがあるのですが、その時はよくなりました。
でも今はもう、高齢で免疫力も落ちてきたのか、なかなかよくなりません。
歳を取るって、こういうことなのですねえ。
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一階は全部店舗にすればよかった!

新築RCの一階部分は店舗にしていて、人気店になっています。

でも小さいし大通りからは少し入っているので、最初は
「入ってくれても、この広さじゃ事務所ぐらいかなあ。」
なんて思っていました。

周りには店舗もあるにはあるのですが、そんなに大きなお店はありません。

あっても医院とか何かの専門店みたいな感じなので、通りがかりの人を呼び込むような立地ではないのです。

以前も書きましたが、近隣のライバル物件の店舗はなかなか埋まらないようでしたが、昨日見てみると内装の工事が入っていました。

コロビビの物件より数倍もスペースが広いのですが、その分家賃も何倍も高いのです。

それでも半年かかってようやく店舗が決まったようです。

もしかしたら家賃や敷金は多少値下げしたのかもしれません。

当初の家賃の半額にしたとしても、1LDKの部屋にした場合と比較すると1,5~2倍の家賃が手に入ります。

1階や2階は部屋にすると入居付けに苦戦するので、場所さえよければ店舗にした方が家賃が取れる訳です。

コロビビの場合はこのマンションと比べると少し条件が悪いので同じような家賃は取れませんが、入ってくださった店舗が人気店になっている様子を見ると、1階のもう一つの部屋も店舗にしていればよかったかなと今頃後悔しています。

一階の部屋は入居付けに苦戦すると考えて、ロフトをつくったためコストもかかってしまっているのです。

差別化が図れたお陰で一番に入居が決まったのですが、ここを店舗にすればコストをかけることなく、少なくとも1.2~1.5倍の家賃が取れていたことでしょう。

しかもスケルトンならば浴槽もキッチンなどの設備も必要ないので、ここでも建築費を下げることが出来たのでした。

必然的に利回りもグンと上がります。

しかしこれも結果論に過ぎません。

実際は店舗が一つでも果して入居が付くのドキドキでした。

これが二つにしてどちらも入居が付かないなんてことになったら、目も当てられません。

入ってくださっている店舗が商売に失敗してすぐに退去になったりしても大変です。

商売の様子を半年見ている限りでは長く借りてくださりそうなので、それだけでも有難いと思わないといけませんね。

もうリオオリンピックが終わりますね。
活躍している若い人のことを
「さすがゆとり世代だねえ。」
なんてだれも言いいませんねえ。
気に入らないことがあると
「やっぱりゆとり世代は…」
と言うのに、おかしなもんです。

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銀行の熾烈な競争②

はあ~っ、本業が忙しくブログの更新を2日サボっていたら、訪問者数がダダ下がりしてしまいました。

今日からまた頑張ります。

さて、先日からお伝えりているローンの借り換えに関わる銀行の競争についてのお話です。

勉強熱心な若い担当さんの頑張りに報いる形で、他の物件のローンの借り換えを計画していました。

もともと低い金利で借りていたのでどれくらいのメリットがあるのか疑問でしたが、少ないメリットでも借り替えるつもりでした。

すると担当さんが提示してこられたのは、予想以上の好条件!

これはもう借り換え無いと損!と思い、現在貸していただいている銀行に違約金の正確な金額をお尋ねしました。

するとそこの銀行の支店長さんが飛んで来られて、
「こちらも新しい金利を提案させていただきたい。」
とのお願いをされました。

しかしすぐには
「その銀行と同じ金利でお貸しします。(つまり違約金や諸経費がかからない分、お得。)」
と言えないぐらいその銀行の提案は好条件なのです。

稟議にかけるためにいろいろな書類を用意するようにお願いされました。

実は支店長決裁を僅かに超える金額なので、本店に稟議をかけないといけないみたいなのです。

「やっぱり厳しいんだなあ。」
と考えていると、なんとか同じ金利で決められるように動いていらっしゃるとの連絡が、先日入りました。

前も書いた様に両天秤にかけるようなことはしたくないのですが、ここまでいい条件をいただけるのならば、かなりこちらも助かります。

でも頑張る若い担当さんのことを考えると複雑ですねえ。

もともとス○ガなどで高金利で物件を手に入れた人は、違約金がかからないタイミングで他の銀行に借り換えることでかなりのメリットを得ることが出来ます。

なので物件を購入する時には
「金利を考えず融資してくれる銀行を優先させる。」
というのは、なるほどなあと思ったものです。

でもそれと比べるとかなりの低い金利でローンを組んだコロビビ達にとっては、違約金がかかるタイミングでの借り換えなんて想定していませんでした。

でも条件次第ではメリットがあるんですねえ。

もちろん後数年待てば違約金がかからないので、そのタイミングで借り替えるのがベストです。

ただ今回もともと貸してくださっている銀行が金利を下げてくださるというのであれば、総額も変わらずに月々のCFが増えるのでこんなにいいことはありません。

まだ稟議にかかっている途中ですしなかなか厳しいみたいですが、決まってくれると嬉しいです。

陸上のリレー、銀なんて思いもよりませんでした。
10年前には想定していなかったことが起きるのですねえ。
不動産市場ならなおさらです。
今回みたいにいい方の「想定外」が起こると嬉しいのですが…。
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ソッコー満室を決めた間取りは?

コロビビも入居付けに苦労した新築RCのエリア。

以前もお知らせしたように当時のライバル物件は今も満室になっていません。

それでも少しづつ入居は進んでいるようなので、半年~1年をかけると満室には出来るようです。

とはいっても新築でこんな感じでは先が思いやられます。

そんな1LDK激戦区のエリアで、竣工前にソッコー満室になった物件があります。

このエリアの厳しさを身に沁みて知っているコロビビにはどうしてなのかその間取りに興味津津。

調べてみると駅近でもちろん40平米台と広いのですが、その分家賃も若干高めです。

これくらいの物件は他にもあるので、それが理由では無い筈です。

しかもこの物件低層のエレベーター無しの鉄骨造なのです。

う~ん、分かりません。

鉄骨造でも高級な造りなら分かりますが、竣工前なのでどんなグレードなのか入居者には分からない筈です。

それでバンバン入居を決めた間取りはどんなものなのでしょう?

よく見るとその物件は接道面が広いのです。

そのため、部屋は横長に取れています。

そうなのです、よくある縦長の部屋とは全然違う間取りが可能なのです。

多分一番のポイントは、カウンターキッチンでもその横を通らずに玄関からリビングに入れることですね。

これができる間取りはほとんどありません。

鉄骨造だというマイナス面も入居者はあまり気付かないでしょうから、この希少な間取りが満室に導いたのでしょう。

このエリアで駅近のこの接道面の土地はかなり高かったと想像できます。

しかし鉄骨造なのでRCと比べると建設費を抑えることができます。

エレベーター無しなのでランニングコストも抑えられます。

それで高めの家賃が取れる…ということならば鉄骨造を選択したことは正解ですねえ。

コロビビの物件も間取りがかなり強みになっているのですが、激戦区のこのエリアはやはり「差別化を図る」ということが重要なんだな~っと改めて感じました。

レスリングの女子、凄いですねえ。
でも数秒前の大逆転なので、一歩間違うと全て銀ということもあり得た訳で、そこで金を取るというのが素晴らしいですね。
この雰囲気で東京オリンピックまで景気も続いてくれるといいのですがねえ。
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そして横長の部屋なので当然リビングも寝室もどちらも窓やベランダが取れるのです。

頑張る担当さんが出してきた条件は

以前も書いた「頑張る銀行の担当さん」の話です。

別の物件でいろいろ面倒な借り換えでお世話になったので、他の物件の借り換えの提案を受けようと思っていました。

ところが借り換えられる側の銀行の支店長さんが飛んできて、こちらも新しい提案をしたいとのお話をいただきました。

もともと数年前にここから貸していただいたときもかなり低い金利でした。

なので借り替えとなっても違約金を考えると、どれだけメリットがでるのかなあとも考えていました。

あまりメリットが無くてもお世話になった恩があるので、借り替えてもいいかなあとも思っています。

すると先日提案して下さったのは、こちらの想像を超える好条件!

やっぱり頑張る担当さんは違いますねえ~。

これでかなり月々のCFが出ます。

しかしネックは借入総額が増えること。

違約金や諸経費があるのでこれは仕方が無いことですが、もしも売却となった場合はネックになります。

これだけの好条件を借り換えられる側の銀行が提案してくることは無いでしょうが、違約金と諸経費分があるので、もともとこちらの銀行の方が有利です。

結果がどうなるかは全く分かりません。

本音は頑張ってくださっている担当さんのご苦労に報いたいですが、弱小大家なので心が動いてしまうかもしれません。

トホホ…情けないですねえ。

昨日はたくさんの方に訪問していただきました。
結局は分かっているような結論でしたが、実際の物件で確かめたところ
「やっぱりそうだよね。」
という内容でした。
分かっていることでも「実際に調べる」というのが楽しい訳です。
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築1~2年で売りに出るアパートの共通点

今が物件の売り時であることは間違いが無いのですが、築1~2年で売りに出されるアパートというのは何なんだろうと思っていくつか調べてみました。

それはコロビビもこの売り手市場の中で、売却が頭をよぎったことが一度や二度はあるからです。

しかしいくら高値で売れたとしても、ローンの違約金、短期売買での高率の税金、かかった諸経費や不動産取得税などを計算したとき、結局手元に残るのはびっくりするぐらい少ないです。

さらに今物件を手放した場合、手放さなかったら手に入ったはずのCFも比較していくと、少なくとも違約金や税率を考えて5年後でないと割が合いません。

なのに、何故築1~2年で手放すのでしょう。

調べた物件に共通するのは、まず「満室では無い。」ということです。

見てみると単身者用の激戦区であったり、中古では家賃崩壊を起こしているエリアだったりします。

もしくは立地が微妙であったり、間取りが悪かったりして、やっぱり満室にはならない要素が見えてきます。

もしかしたら竣工時こそ無理やり満室に持っていった物件かもしれませんが、それはあくまで推測なので実際のところは分かりません。

中には満室の物件もありましたが、出入りが多く広告料が嵩んだのかもしれませんが、それも推測です。

ただ、エリアの状況から見て、オーナーが手放したくなった理由がそこにあるのは想像できます。

後、「満室では無い。」ことに関係がありますが、駅から微妙な距離だったり、商業地や住宅地では無く工業地帯に隣接したりしています。

購入時は「この辺りの工場に勤めている人のニーズがありますよ。」なんてセールストークがあったのかもしれませんね。

実際コロビビも以前そう説明されたことがあります。

そのアパートは駅近だし、道路幅も広かったりするのですが、人が住みやすいところというのはある程度ごみごみした場所であって、コンビニや郵便局などがあるところです。

なので、道路が広いと向かい側のコンビニに行くのにも時間がかかり、何となく住みにくいなあと感じたものです。

またそんなエリアは外国人労働者が多く住んでいたりして、何となく日本人の入居者が敬遠してしまうこともあります。

県外に住む不動産投資家の方はそんなところまでは分かりませんよね。

手放したのはそんな理由かもしれません。

利回りから計算してみると、オーナーは大損をした訳ではなさそうです。

早期に見切りをつけた…という感じでしょうか。

この場合、泣きを見るのは次の購入者です。

利回りとしては6%台後半なので、今の新築と同じぐらいだし、新築と比べると既に入居者がいて家賃も入ってくる訳ですから、購入後すぐにCFを手にできます。

築1~2年なので修繕費も暫くかかりません。

数字だけ見ると投資としては、十分「有り」です。

でも売り手市場での価格なので、入居付けに苦労するようでは想定していた手残りを得ることにはならないでしょう。

やはり中古物件投資としては、もっと利回りが高い物件か、利回りは低くても資産価値のある物件でないと旨みはありません。

儲けるのは仲介業者や新築アパート業者だけ…なんてことになりそうですね。

コロちゃん、セミが少なくなって散歩にもいきたがらなくなりました。
生き生きしていた目もちょっと生気が無くなってきましたねえ。
お年寄りなので仕方が無いですね。
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地主系物件の恐怖再び

土地から賃貸物件を新築する場合、近隣に地主系大家さんの物件があると脅威になることは以前も書いたことがあります。

それは熟練の先輩大家さんの物件でも、なかなか競争が厳しかったことから、コロビビなんかでは勝負にならないと感じています。

つまりいくら魅力的な物件に仕上げても、勝てないぐらいのレベルで家賃勝負を仕掛けてこられるからです。

大○建○などから高い建築費と管理費を取られていても、地主さんは土地はもともと自分のものなので、その分家賃を低く抑えることができます。

しかも建設費には見合わないような安価な設備だったりするので、家賃はその意味でも必然的に安くなります。

そうなると一定のグレードで造っているこちらの物件の家賃とはかなり違ってきて、最悪家賃の値崩れを起こしてしまうことになるのです。

先日以前よく車で通っていた郊外の道を久しぶりに通ったのですが、大○建○やダ○ワハ○スのタウンハウスなどの賃貸物件が乱立していてびっくりしました。

新築なのに「入居者様募集」ののぼりがいくつも見られました。

ローン比率は低いでしょうから支払いには困っていないと思いますし、そもそもサブリース契約になっていれば空室があっても大家には関係ありません。

しかし怖いのは、周りにはまだまだ空き地がたくさんあることです。

サブリースの怖ろしさに地主さんが気付くのはもう少し先。

その間に
「そんなに儲かるなら、俺も…」
なんてことになって、あの空き地にまた賃貸物件が建てられていくと…。

ほんと怖ろしい光景です。

今のところは既存のアパートからの転居で入居も決まっているのでしょうが、もともと郊外でも人口の増加が望めないエリアです。

今後どうなるかは想像できますよね。

これは地主さん同士の潰し合いですが、人口増加が期待される新興住宅地だとわれわれサラリーマン大家も地主系大家さんと戦うことになってしまいます。

そうでなくても既存の住宅街の新築アパート投資も、うっかり地主系大家さんと戦う破目になってしまいます。

サラリーマン大家の強みは
「立地を選ぶことができる。」
ということなので、これで勝負しないといけませんね。

SMAP騒動はやはり大きいですが、コロビビはもともとジャニーズ系が苦手。
シドのファンだと言えば頷いていただけると思います。
国民的アイドル…というのは本当なのでしょうが、どうでもいいと思っている人も少なからずいるのですけれど…ね。
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熾烈な銀行間の競争

以前もお知らせした勉強熱心な銀行の若い担当さんから、連絡がありました。

…というのも今借りている他の物件のローンの借り換えのシミュレーションをしていただいているのですが、相手方の違約金の計算が独特なので、確定した金額を知りたいとのことでした。

もうかなり金利も話を詰めていただいていて、諸費用を含めても月々のCFが今より増える計算です。

但し違約金が想定している金額の上限に近い場合は、微妙だとか…。

そこで今まで控えていましたが、現在借り入れをしている銀行に違約金をお尋ねすることになりました。

するとそこの支店長さんが自宅まで飛んで来られて、今の金利より下げる提案をしてこられたのです。

引き止めのために多少そんな話は出るかな?とは思っていたのですが、かなり好条件の提案もあり得るようなお話でした。

う~ん、本当はあまり両天秤にかけるようなことはしたくないのです。

勉強熱心な他行の担当さんの頑張りに応えたいと思ってのことだったのですが、売却を視野に入れた場合、新しい提案には心が動きそうです。

実は新しい金利での提案はここから固定5年間になるので、築浅での売却が難しくなります。

なのでその点をお話してお断りしようとしたのですが、売却の場合は条件はあるものの違約金はかからない旨のお話もいただきました。

…となると、こちらの方が違約金も諸経費もかからず、更に5年の固定期間を待たずして金利を下げることができる訳です。

こうなると勉強熱心な担当さんの方に借り換えをしてあげたい気持ちは強くても、迷ってしまいます。

それにしても今回借り換えの話が無ければ金利引き下げの話も無かった訳なので、ここまで銀行の競争は激しいのかと改めて感じました。

大した金額の借り入れでもないし、ス○ガみたいな高い金利で借りている訳でもありません。

3年前としてはかなり低い方だったのではないかと思います。

もちろんマイナス金利となったために最近の借り入れ金利と比べれば高いのですが…。

この続きは次回にでも。

SMAPの解散、すごいですねえ。
人の心は理屈ではなかなか変わらないのでしょう。
これからどんな動きが出てくるのでしょうか。
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若者に投資物件を進めるようになると…

大家の会などでお会いする若い大家さんは、コロビビなんかよりいっぱい勉強されていて、理論武装も凄い方が多いです。

そんな方はもちろん理論だけで終わるのではなく一定のスキームをもって実践されているので、着実に前進されています。

その手法はホントに千差万別。

オーバーローンで同時に複数棟手にされている方。

ボロ物件専門で高利回り物件を複数棟回してらっしゃる方。

新築RCに特化して投資してらっしゃる方。

中古区分をバルク買いしてらっしゃる方…などなど。

「単に物件が好き」…というだけで大家をしているコロビビなんか、お話していてもタジタジです。

お話していて思うのは、みなさん成功する資質を持ってらっしゃる方ばかりだということ。

しかし今若い人やサラリーマンを対象にした不動産投資のCMが溢れているのを目にする度に危惧を感じます。

物件と融資がセットになっている物件だと、初めての人でも案外簡単に物件を手に出来ると思いますが、若い人の中には年収や自己資金が多い人ばかりではありません。

若いということで、時間はコロビビと違って味方になってくれますが、オーバーローンを組んでしまい返済比率が高い場合は、リスクも高くなってしまいます。

言うまでもなく中古の場合は予期せぬ修繕費用がかかってしまったり、新築の場合は新築プレミアによる空室リスクと数年後の家賃下落の心配があったりします。

実はコロビビだって後者の心配は常に抱えている訳ですが、時間が味方をしてくれないコロビビは、自己資金や担保となる保有不動産で、なんとか持ちこたえることができたり続けて物件を購入することでリスク分散を図ることができたりします。

しかし若い方で資金に余裕が無い方は、これに代わる強みを持っておく必要があるのです。

前述の若い不動産投資家さんは、購入する物件の種類や購入の順番・タイミングなどを戦略的に考えてらっしゃる訳ですが、業者や銀行に乗せられて購入したような方は、数年後現実の厳しさを知ることになるのかもしれません。

銀行もマイナス金利導入もあり、融資先を見つけるのに懸命です。

特に公務員や大手企業にお勤めの若い人は、取りっぱぐれがないということでそうした銀行の餌食にもなりかねません。

またそんな意図が無いにしても、数行の融資担当者と接して思うのは、
「銀行は賃貸業や不動産投資のプロでは無い。」
ということです。

なので融資先の物件が
「事業として成り立つのかどうか。」
なんて分かってはいないのです。

もちろん優れた融資担当者は、優良な貸付先かどうかの判断が出来るのでしょうが、最低取りっぱぐれが無ければ融資のGOサインは出ます。

こうしたことを考えると、若者に投資物件を勧める最近の風潮には、銀行も含めた危うい動きを感じるのです。

コロビビに関係無いと言えば関係無いのですが…ね。

お客様をお迎えするのに、犬の臭いを取らないといけません。
取りあえずカーテンをせっせと洗濯しています。
結構汚れていて驚きです。
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エレベーターのメンテナンス料

コロビビの新築RCはエレベーターを付けませんでした。

長期保有も視野に入れていたので、メンテナンス料金がかからないようにと考えたのです。

自動ドアも当初は計画に入れていたのですが、いろんな理由があって、オートロックのみになりました。

でもこれも先輩大家さんからは、
「故障したりすると、費用がかかっちゃうので、無いなら無いでもいいですよ、これくらいの規模なら。」
とも言われました。

先日息子の友達と話をする機会があったのですが、その友達が就職したのは大手のエレベーターのメンテナンスをしている会社でした。

コロビビが物件を保有していることは知らないのですが、エレベーターメンテナンスの実態をいろいろ教えてくれました。

メンテナンス料金について聞いてみたのですが、そのエレベーターの年式やメンテナンスの内容によって違うので、単純に一基いくらかとは言えないとのこと。

しかしフルメンテの契約にしていないと、故障した場合部品交換の費用は部品の定価の1.5倍ぐらい請求するのだそうです。

そうやってフルメンテの契約にした方がお得感が出るようにしているとのことでした。

オーナーとしては痛い出費ですが、エレベーターが動かないとなると大変なことになるので、どんなに高い費用になっても泣く泣く出さざるを得ません。

中古RCを購入した場合、よくそのタイミングで給水ポンプやエレベーターの故障が起きたり、屋上防水工事が必要になったりして、結局大規模改修に数百万かかったという話も聞きます。

表面利回りが高い物件となると中古になりますが、そうなると手もかかることになります。

エレベーターの修理一つとってもなかなか大変みたいですね。

リオオリンピックの中継をなんだかんだ見てしまいますね。
みなさんと同じように内村航平選手の鉄棒は、ハラハラしながら見てました。
そのせいで物件リサーチが疎かになってます。
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雑草対策、ようやく任務完了!

先日から取り組んでいる実家の庭の雑草対策。

一日目に大きな石が二つ見つかり、綿密に計画していたヘリンボーン敷きを変更せざるを得なくなったことをお知らせしました。

そのせいでやり残した部分があったので、もう一度行って続きをやってきました。

それは池があったところを以前土で埋めてレンガ敷きにしていた部分です。

ここは数年前リフォームした実家を急いで貸家に出すために、急ごしらえでやったところです。

当時は近くにホームセンターもなかったので、土やレンガも数回に分けて車で運び、何とか埋めることができました。

でも砂利敷きにしていなかったし、防草シートも敷いて無かったので、それから5年も経ち入居者がいなくなるとレンガはボコボコ、隙間からはスギナやどくだみが生えまくり…。

除草剤を使えば簡単ですが、将来はここで息子が犬を飼いたいということなので使えません。

そこでここのレンガ敷きをやり直すことにしたのです。

しかし想像以上に大変でした。

…というのも、50センチもある深さの池に入れた土いっぱいに、スギナとどくだみの根が蔓延っていたのです。

この根を取り除くのに時間を取られてしまい、気が付くと時間があまり残っていません。

根だけで45リットルのゴミ袋2袋分にもなってしまいました。

時間に追われながら砂利を敷き、填圧をかけて防草シートを敷き、砂を入れて水平を造っていきます。

その後レンガを敷くのですが、以前費用を浮かすために半分の厚さのレンガを使っていたことを忘れていました。

その為準備していた砂が足りず、レンガの高さを揃えることができませんでした。

これは後からでも簡単にやり直しが効くので、取りあえずレンガを敷いてから砂を水で締めていきました。

計画変更で当初思ったようにはなりませんでしたが、それでも根や種を取り除いた後高密度の防草シートを敷いていったので、これで何とか雑草対策はできたようです。

これで材料費は2万円かかりませんでした。

庭の半分近くは、レンガ&砂利敷きに出来ましたし、コストパフォーマンスからしたら上出来ではなかったでしょうか?

「任務完了」と言っても、今度は自宅の草むしりが待っています。
こちらは実家とは違い、毎日コツコツやっているのですが、それでも油断をしていると蔓延ってしまいます。
庭の広さも実家の3倍。
暑さに負けず、頑張ららないと…はああ。
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儲からないと分かった投資家は…

このところ、新築アパートが竣工時に満室にならない状況をお伝えしていました。

もちろん1~2室空室でもローンの返却はできるでしょうから、暫くは持ちこたえられます。

しかし広告費が嵩んだり家賃を下げざるを得なくなってきたとき、売却を検討することになるでしょう。

でも買う側として考えた時、立地と価格が合わないことには安易に購入できません。

もしかして若い投資家さんや低属性の投資家さんは、新築アパートよりは価格が抑えられているので、購入を検討されているかもしれませんが、気を付けないといけません。

そのレントロールは本当でしょうが、それはピークの金額だということです。

ボロ物件の場合は、ここからリフォームしたり管理会社を変えたりすることで家賃アップが十分狙えます。

しかしず~っと以前も書いたことがあるのですが、築浅物件というのはテコ入れが難しいのです。

不動産投資上級者なら出来るでしょうが、初心者はここから家賃収入が下がっていくことを考えて購入を検討しないと痛い目に遭います。

しかも立地がいいなら「即買い」ですが、竣工時に満室にならないような物件です。

竣工時期にもよりますが、やはり立地に問題がある可能性が高いです。

それは単に駅からの距離だけでは無く近隣の商業施設だったりライバル物件の存在だったりといろいろです。

それでも余裕資金が無いために手放した物件ならば、価格次第では投資に見合う物件ともなる訳です。
(もちろんこちらの手元のキャッシュしだいという面もありますが…)

今後は修繕や設備の交換なども待っている訳なので、それを考えても利益が出る物件なのかどうかを、かなり厳し目に見て購入していかないといけませんね。

体操団体の金メダル、よかったですね。
演技に見入っちゃいました。
寝不足になっちゃいますねえ、オリンピック期間中は。
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入居者様へのお中元

戸建て賃貸はもともと息子の名義で建てた物件。

単身者用と比べると管理は難しくないので、息子が大家業を始めるにはいいかなと思っています。

ほとんど「何かをしなければいけない。」ということはありません。

でも必ずすることの一つは、「入居者様へお中元を届ける」こと。

できるだけ直接お届けして、入居者様の様子や要望を伺うようにしています。

なので、普段は息子が対応していますが、この時はコロビビも同行しました。

お子さんが多いところはジュースがいいかな?なんて考えながらお中元の品物を選びました。

今年はついでにいただいたテーマパークのチケットも持参しました。

もうコロビビは子どもが育ち上がったので、子育て真っ最中のご家族に使っていただいたほうがいいからです。

ご家族が多いとテーマパークの入場料もバカになりませんよね。

「でもご予定もあるだろうし、どうかなあ。」
と思いながら差し上げたのですが、どのご家族も喜んで受け取ってくださいました。

それから犬を外で飼ってらっしゃるご家族からは、放し飼いしても敷地から出ないようにフェンスを設置したいと申し訳なさそうにお願いされました。

もちろんOKです。
もし次の募集に支障があるようならば撤去していただくお約束さえしていただければ、何の問題もありません。

支障がなければそのままにしていただいてもいいので、全然構わないのですが、お願いしてもきっと駄目だと思ってらっしゃったそうです。

戸建て賃貸は退去があると原状回復費用がかかってしまうので、なるべく長く住んで頂くことが大切になります。

なのでこんな風に入居者の方でいろいろ造っていただければ、簡単に退去…なんてことは少なくなるので大歓迎なのです。

今回直接お会いしたことで、思い切ってご相談しようという気持ちになられたとか…。

帰りの車の中で息子と
「長く住んでいただけそうだね。ラッキーだったね。」
と話しました。

自宅に珍しいポケモンが出現するみたいです。
それも何体も…。
帰省した息子がゲットしていました。
これってそんなに無いことだとか?
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築20年前後で利回り3%台…。

「今が(高値の)ピーク、今がピーク…」
と言われてもう2年。

コロビビがRCを建てたエリアも新築で表面利回り4~5%台と言うマンションも珍しくなくなりましたが、ついには中古物件で3%台もでてきました。

それも築20年前後です。

これはもうバブルとしか言いようがないですねえ。

再開発を見込んでのこの動きなのでしょうから、どこでもこんな利回りで中古物件が出ている訳ではありません。

でも不動産投資ブームで何とか物件を取得しようとしている人にとっては、高掴みしてしまうリスクといつまでも物件を取得できないリスクとを天秤にかけていらっしゃることでしょう。

それにしてもまだ下がりませんねえ、中古物件。

いつ下がるか分からないから、焦ってしまうのですよね。

もちろん3%台の物件を購入する層は、我々の様なサラリーマン投資家ではありませんが、こんな物件が出回っていると、売主の感覚はどうしても強気になっていきます。

実際表に出ている物件は低利回りのものが多いですが、非公開物件はまだまだいけそうな利回りのものもあるようです。

また、歪みがある物件は相変わらず高利回りのものもあります。

けれど素人サラリーマン投資家にとってはハードルが高いので、あっても購入はしない物件になります。

非公開物件の川上物件が投資を始めたばかりの人脈もあまりないサラリーマン投資家に回ってくることも考えられませんから、結局、今物件を手に入れるとなると高掴みリスクをとらないといけなくなる訳ですね。

結果的にコロビビはこの3年で物件を取得出来た訳で、RC物件は高値掴みしたかな?と思いますが、仕方が無かったのかもしれませんね。

これも他の物件とトータルで考えています。

でも人気のエリアといっても4~3%台みたいに低くはないし、新築なので修繕費用がかからないうちにばんばんローンを返してキャッシュを貯めていこうと思っています。

でも下がるときは急に来るので、ホント、分かりません。

物件を持っていれば下がるのをじっくり待てるというメリットもあるので、まあ、いいかな?

いよいよリオオリンピックが開催されましたね。
前回のロンドンオリンピックの時には全く物件を保有していなかったので、この4年の変化は劇的でした。
東京オリンピックまで後4年ですが、どんな4年間になるのでしょうか。
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雨樋修理もセルフで

もう入居募集はしていない実家の貸家。

それでも息子が使うまでは期間があるので、それまで家の手入れはしなければいけません。

得に雑草が生え放題になると荒れた感じがして不用心になるので、先日雑草対策をしてきたことをブログにも書きました。

お隣の方にも時々風を通していただいたりしているので、お礼をお渡ししようと訪ねました。

すると雨樋からそのお隣に大量に水が流れ落ちていることを教えていただきました。

どうもこの一帯は冬の大雪で雨樋が傾いた様で、6月の大雨の時に隣まで雨が流れ落ちるようになったとのことです。

このエリアは隣との境界ギリギリまで家を建てている所が多く、今では違法建築だと思うのですが、それはうちだけでは無くほとんどの家がそうなのです。

それでこんな状況がいろんなところで起きているのだそうです。

お隣の家の雨樋も同じことが起きていて、反対隣りに雨が大量に流れ落ちていたとか…。

それで急遽、雨樋修理もすることになりました。

ただでさえ雑草対策もタイトな時間でやっているのに、これでまた時間がとられてしまいますが、仕方がありません。

よく見ると雨樋は傾いているだけでなく、少し破損していました。

これだと部品を購入する必要があります。

実は実家の近くにはホームセンターが無く、車で2,30分かかるところまで行かないといけないのです。

それもコロビビ夫はその道もうろ覚え…。

そこでスマホで検索していると、なんだか同じチェーンの店が近くにも出来ている様子。

検索した地図を頼りに行ってみると10分ぐらいで到着しました。

昔古いスポーツジムがあったところが建て替わり、小ぶりなショッピングモールに変わっていたのです。

ホームセンターに入ると小ぶりとはいえ十分な品ぞろえです。

雨樋の部品も手に入れることができました。

ホントにラッキーです、こんな近くにホームセンターが出来るなんて。

これが分かっていたら、わざわざ重い砂や砂利を軽自動車で運ぶ必要もなかったです。

多分150キロぐらいの重量がありましたから、車は悲鳴を上げていました。

これからはここでちょくちょく資材を購入することができますねえ。

さて、雨樋の修理も終わり、雑草対策もできたので、任務完了!

プロの仕上がりと比べると話にならないレベルですが、それでもプロに頼むとなるとどれくらいの費用がかかるでしょうか?

これがDIYの醍醐味ですね。

「民泊」2泊以上ならOKって…。
こんなんじゃあ、地域住民からの苦情は無くならないし、もぐり民泊は無くなりませんよね。
もっと根本的な問題に対応すべきなのに…。
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見積もりの比較2

前回、いくら数社から見積もりをとっても、その見積もりを読み解けないと難しいということを書きました

最初の見積もりは詳細見積もりではないので、取りあえず各社が過去に建築した建物を見に行って、ある程度のグレード感を掴んでいきました。

ここで
「ああ、この安さはこのグレードの建物だからなんだな。」
というのは、素人でも分かりました。
(ただ建築に興味が無いコロビビ夫はイマイチその違いに気付いていなかったので、無頓着な人には分からない部分もあるようです。)

それで断ることは簡単なのですが、問題は高い金額を提示している会社の方です。
「こちらを選んだ場合、本当に同じグレードで建築してくれるのか。」
という不安がありました。

幸いコロビビの場合はそちらを選んで正解でした。

高い分、いろんな問題が起きても最初の金額の範囲内で対応していただけました。

もちろん自分で追加した分は余分にお支払いしましたけれど、追加の支払いはそれだけでした。

後、追加という訳ではありませんが、当初の契約の際に提示されていたものとこちらが思っていたものとが違うということが、当然でてきますよね。

それをこちらの希望を通すとなると、費用がかかってきます。

でもその部分を追加費用無く実現できたのはCMrのお陰です。

単に金額が高かったから追加の支払いが無かったのではなく、CMrが優先順位を付けて、他の部分のグレードを下げたり必要不可欠なものを除いて、後の部分を見直したりしたのです。

もちろん躯体については安易に削れません。

そこで分かりやすいもので例えるならばタイルのグレードを下げたりする訳です。

もともとの見積もりに使われていたのは二丁掛けタイルでも上質のものだったりしたのですが、それを一番安いデザインタイルに変えたりする訳です。

またアプローチの一部のタイルを30センチ角から10センチ角のものに変えたりしました。

このような見直しをしていった結果、最初の見積もりよりも100万ぐらい安い金額で契約をすることもできました。

格安建築会社だと、反対のこと(金額が上がっていく)が起きたかもしれません。

このような金額の削減から、仕上がりに関することや工期に関わるものまでいろんな部分でマネージメントしていただきました。

塗装の仕上がり具合が悪いからやり直しをさせる…なんて素人ではとても出来ないですよね。

グレードってこうやって維持されるんだなあと感じました。

格安建築会社だったら、本来CM方式をとって貰えないでしょうし、微妙な仕上がりについてクレームをつけたり出来ないですよね。

また下手にいろんな要求をしたり、そうでなくとも予期せぬ出来事が起きてその対応が必要となったりしたら、その都度その都度追加の支払いが生じたかもしれません。

今回のRCの建設の場合も予期せぬ出来事がいくつかありましたし、本来はそこで費用も発生しましたが、その費用も込みで契約の金額でやっていただきました。

本当は建設会社としては半額でも費用を請求したかったようですが、CMrが交渉してくださったようです。

これが格安建築会社の場合は、どんな請求になるのかは、分かりません。

もちろんそれでもトータルの建設費は安い訳ですから、追加請求を承知で格安建築会社の方を選ぶ選択もあると思います。

グレードにはある程度目をつぶり、利回り重視、ギャピタルゲイン狙いであれば、こちらの方がいい場合もあるからです。

ただ以前も書きましたが、コロビビが建てたエリアはグレードが低いマンションでは入居付けに苦労するので、こうなるとキャピタルゲインも怪しくなります。

実際同じような規模のグレードが低いマンションが最近竣工したのですが、未だに1割程度しか入居していないのです。

なので、見積もりを読み解く力もさることながら、どの程度のグレードのものにするかの見極めも同時に必要になると感じました。

もうこれは人脈を育みながら、多くの情報に接して判断する力を養うしかないですね。

そう考えると土地からの新築はかなりハードルが高いですが、経験を積むごとにその力は身についてくるので、そうなればいろんな道が開けてくるなあと思います。

日経平均上がりませんねえ。
やっとアメリカ株が上がったので、今日は上がるでしょう。
はああ、アベノミクスを加速させるって言っても、むなしく聞こえるのはどうしてでしょう?
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見積もりの比較

「土地から新築」を目指してらっしゃる方にとって、工務店や建設会社を選ぶとこと…これが一番頭を悩ませるところですよね。

見積もりを数社から取る…というのは基本ですが、金額だけで比べるわけにもいきません。

しかも最初の見積もりは、「○○一式」で書かれているのものがあるので、見積もりを見るだけでは分かりません。

なので、詳細見積もりを出していただいた後、書かれている項目ごとに比較していきますが、素人なので実際のところその金額でどの程度の工事がされるのかまでは分かりません。

また格安建築会社だと、当然と思っている部分がごっそりないことだってあります。

とある部分に断熱材が使われていなかったり、使われていても安価なものだったり…

断熱材一つとっても違いますし、見えない部分は素人にはなかなか分かりません。

コロビビはRCを新築する時に、信頼できる知り合いに見積もりをみていただきましたが、この方は実際は建築の営業を長年されているものの建築現場のプロという訳ではありません。

また知り合いの年配の設計士さんにも見ていただきましたが、設計のプロであって、建築業界全体をご存知だという訳ではありません。

なのでご自分の得意分野についてのアドバイスはいただけるし、業界の噂なども教えていただけるのですが、確信に迫るところの意見までは得られません。

だからもっともっと人脈を広げる必要があるのですよね。

一応コロビビもCM(コンストラクション・マネージメント)方式をとりましたが、実際はこの方は業者から紹介されたかたなので、いわば紐付きのCMrです。

なので、本当の意味でのCM方式ではないため、CM方式をとっているという言い方はしていませんでしたが、それでも工事か始まると、かなりこの方に頑張っていただいた部分があります。

なので一部ですが、CM方式の良い部分は生かせた形です。

もしもMCrが知り合いにいると百人力ですね。

実際は見積もり段階ではこのCMrがいた訳ではないので、結局少ない情報をもとに自分で判断せざるを得ませんでした。

なので、見積もりを比較しても、その会社が提示している金額でどの程度のグレードの建物が建つのか、イマイチ確信が持てません。

でもこれが分からないことには比較できませんよね。

その点新築アパート業者は何棟も建設していますし、同じシリーズの建物を内見することもできます。

だから素人には安心感があります。

建設会社を選ぶときも当然その会社が建てた建物を見学しますよね。

しかしシリーズでない限り、建物というのは一つ一つ違います。

しかも容積率ギリギリを使い切りたい収益物件を建てるとなるとなおさらです。

なのでコロビビも凄く迷いました。

ああ、長くなってきましたね。

続きは明日にでも…。

ポケモンGOのダウンロードに1000円、初期設定に1000円…
子どもやお年寄り向けにこんな商売をしているところもあるそうです。
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きょ、きょだいな石が!

実家の雑草対策にヘリンボーンでのレンガ敷きの計画をみっちり立てて、材料も購入しました。

そしていざ実家へ!

まずは巨大化した雑草を引っこ抜き、芝刈り機をかけて、何とか見た目は「荒れた空き家」には見えないレベルにはできました。

しかし、ここまでで大幅に時間を取られてしまいました。

さて、次はレンガ敷きにするために2.5平米を10㎝掘っていきます。

出来るだけ出た土は他の部分に敷きたいので雑草と分けていったのですが、そこでも時間を取られてしまいました。

焦りながら掘り進めていくと、石が顔を出します。

これを取り除こうとするのですが、掘り進めていくほど、その石の大きさが分かっていきます。

仕方なくここにはレンガを敷かずに竜のひげを植えて誤魔化すことにしました。

そうして更に掘っていったのですが、次に現れたのは…

ガ、ガ、ガ~ン!

先ほどの4倍はありそうな石です…トホホ。

これほど広い部分はとても誤魔化せません。

しかもヘリンボーンにしたのは、しっかり敷き詰めることで強度が増すからです。

こんな風に空いた部分が増えるとヘリンボーンにする意味が無くなります。

そこで急遽もともとは化粧砂利を敷く予定だった部分をレンガ敷きにするように変更しました。

ここはカーブになっているので一部はランニングボンドにして、残りをバスケットウィーブにすることにしました。

でももう時間も無くなってきたので、10㎝掘り下げていくこともできず、基礎に敷いた砂利も半分。

填圧も十分かけないまま砂を敷いてレンガを並べていきました。

当然レンガも綺麗には敷けません…う~ん。

見た目は綺麗に見えますが、時間が経てばガタガタになってくるでしょうね。

仕方が無いのでまた数年後時間をかけてやり直します。

10㎝は掘れませんでしたが、それでも7~8㎝は掘り下げられたので、少なくとも雑草の種は取り除けました。

なのでこれまでのような雑草だらけの庭には暫くは戻らないと思います。

熱中症にはなりませんでしたが、体のあちこちが筋肉痛です。

こんな状況でも、老体に鞭打って今日も出勤!

頑張らないといけませんね。

コロちゃん、嬉しそうにセミを食べてます。
セミを食べるようになるとウ○コが、途端に黒っぽくなります。
こんなにセミを食べていいのかな~っと思いつつ14年。
こんなに長生きしてるので、構わないのでしょうね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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