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Archive | 2016年07月01日

不況になった場合、ならなかった場合

新築アパート経営の最大のリスクは、ライバル新築物件の乱立による家賃の下落です。

一棟目のアパートの周辺にはチラホラ建設されてはいるものの、今のところはコロビビの物件より駅から遠い場所にあるためか、そこまで脅威ではありません。

しかしこれからはどうなるか、このまま不況になった場合と、数年今の売り手市場が続いた場合と考えてみました。

まず、不況になった場合です。

正確には不況というより銀行の貸し出しが厳しくなった場合です。

地価も建設費も下がったとしても、我々の様なサラリーマン大家の参入は限られてきます。

地価が下がってくれば、数年前の値段が頭にある売り手は、売り急ぐ必要が無い限り土地を手放しません。

しかしそうはいっても空き家は増えていくし、建設費の高騰をやり過ごしてきた駐車場もあちこちにあるので、土地はそこそこ出てくることでしょう。

相続税対策の資産家には銀行も融資をするので、資産家が建てた新築物件がライバルになってしまうということでしょうね。

この場合は○東○託やダ○ワのDルームようなタイプの物件になるので、木造アパートと比べると一見グレードは上だし家賃の価格帯も違います。

しかしぼったくられるとは言え、建設費は下がっている訳なので、家賃の差はそう大きくは無いかもしれません。

単身者用であれば、いずれこちらの入居を脅かす存在になるので、こちらが家賃を下げる要因となってしまいます。

対して、マイナス金利の状態で数年間売り手市場が続いた場合です。

相続税対策の資産家に加えてブームに乗ったサラリーマン大家も増えてくるので、利回り6%台の新築アパートでもバンバン建設されることでしょう。

土地の価格も上がるでしょうが、今が売り時と売却する人も出てくるので、コロビビの物件より駅近の新築アパートも建つ可能性があります。

けれど駅近の場合は地価が高く、更に建設費も高い訳なので、家賃を高く設定しないと表面利回りを6%台にもっていけません。

もはや鉄骨造やRCにしてスケールメリットを生かさないと利回りが出ないかもしれません。

…となれば家賃の価格帯が違うのでコロビビのライバルにはならない訳です。

スペックが同じ新築パートは地価の安い駅から遠い立地にしか建たないため、中古でも家賃を下げ無くても済むかもしれません。

こう考えると、どちらも相続税対策の資産家の存在は脅威ですが、コロビビにとっては地価や建設費が下がって同じ家賃設定にもっていかれる不況時の方が、キャピタルゲインを得る可能性も低くなってしまうダブルパンチもあるため、痛みが大きいようです。

ひとまず市場は落ち着いてきたようですね。
しかしアベノミクスがうまくいっていないのは事実なので、いずれ不況に陥ってしまうことでしょう。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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