HOME
INDEX
RSS
Archive | 2016年07月

ヘリンボーンで計画中

実家の雑草対策で、レンガ敷きにしようといろいろ準備をしているコロビビ。

過去にもバスケットウィーブやホウレッドで敷いたことはあるのですが、今回はヘリンボーンに挑戦しようと計画しています。

ランニングボンドで少しウェーブをかけようと思ったのですが、今回は雑草対策が主目的だし、普段手入れが出来ないので、しっかりレンガが密着しやすいヘリンボーンにすることにしました。

バスケットウィーブの方が簡単で密着もし易いのですが、半額で手に入れたレンガは在庫が少なかったので、2色購入したのです。

ところがこの2色が色が違いすぎるので、ランダムに色を混ぜるという訳にはいきません。

似た色合いだとランダムに混ぜるといい雰囲気になるのですがねえ。

それでヘリンボーンにして、2色でくっきり模様を付けるようにしたのです。

レンガ敷きといってもモルタルを使う訳ではないので、将来はまた別のレンガを購入して敷き直すこともできます。

取りあえずの雑草対策なので、費用が安くで済むことが最優先!

砂利も100キロ、砂も80キロ買ってきました。

う~ん、やっぱり「造る」となるとパワーが湧いてきますねえ。

不動産投資家というより、やっぱりDYI大家…の方が性に合ってるみたいです。

好きなことをやってると、汗をかいても気持ちがいいもんです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



スポンサーサイト

プロの意見と客観情報と

毎回書いていますが、コロビビは趣味で売却物件のリサーチをほぼ毎日やってます。

それと同時に、取得物件があるエリアの入居者募集の状況も頻繁にリサーチしています。

このリサーチをしていると、新築物件の間取りや家賃などを知ることが出来ますし、その部屋がどんなスピードで埋まっていくかも分かります。

書籍などを読んでも分からないリアルな賃貸市場の状況が分かるのです。

自分の物件よりも駅に近かったり家賃が安かったりすれば脅威になりますので、次の募集で苦戦した場合は、何らかの対策を打つ必要が出てきます。

これが出来るのも、地道なリサーチのお陰です。

しかし新築RCの入居付けの時は、仲介業者さんがとても楽観的だったのと、本業が忙しかった2週間ほどこのリサーチをしてなかったのですが、そのときに周りのライバル物件が募集条件を変えてきたことが、とても痛かったです。

ただ、この時も遅れはしましたが、リサーチのお陰で募集条件を変えたことが分かった訳です。

リサーチしてなかったらいつまでも仲介業者さんの意見を、
「プロが言っているんだから…。」
と鵜呑みにして決断が遅れていたことでしょう。

あの時はプロの意見が間違っていたのではなく、ライバル物件が通常では考えられないことをやってきたのです。

仲介業者さんとしては
「対応しなくても時期が来れば埋まる。」
という判断だったのでしょうが、コロビビにとってはその時期が繁忙期を過ぎてしまうのは困るということで、手を打ちました。

それから1週間で満室になったことから考えると、時期を待った方がよかったのかもしれません。

しかしそれも結果論ですし、最悪のことを考えたら手を打ったことは間違いでは無かったと思います。

この判断もリサーチをしていたお陰で即断即決でした。

超激戦区の物件でなければこんなことは有りませんが、それでも人気の駅に物件がある場合は、どんどん新しい物件が建ってくることでしょう。

自分の物件が新築・築浅のときは入居も順調でしょうが、近隣の状況は変わってきます。

コロビビも1棟目のアパートは今のところ管理会社に任せていて大丈夫なのですが、これもいつ状況が変わってくるかわかりません。

プロの意見を聞くことも大切ですし、同時に自分に必要な情報を別ルートで得ていることも大事です。

自分の判断に必要な情報は、いろんな角度で持っておくことが、いざという時迅速な決定を行えるかどうかにかかってきます。

その時のためにも、地道なリサーチは続けておきたいと思います。

何だか方向感の定まらない相場ですね。
仕方ありませんが…。
さしあたってキャッシュがいることは無いのでいいようなものです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



休日の銀行

この記事はブロとも、もしくはパスワードを知っている方のみ閲覧できます
パスワード入力
ブロとも申請

レンガ敷きで雑草対策

空き家になっている実家の貸家。

息子が使うということで、もう募集はしていません。

もともと入居者がいた時も全く庭の手入れをされる方では無かったので、草取りはコロビビ夫婦がしていました。

「人が住まなくなった家は荒れる。」
と言います。

幸い隣の方にある程度の手入れはお願いしているのですが、まさか草取りまではお願いできません。

そこでもう放置できないぐらいに伸びてきた雑草をどうにかしようと、今対策を検討しています。

父が住んでいた時は芝生が雑草に勝っていたのですが、今はもう見るも無残…。

そこで取りあえず庭の一部を化粧砂利を敷いたり、レンガ敷きにしたりしようと、ホームセンターに行ってきました。

すると半額になっていたレンガがあったので、これを在庫全部購入してきました。

もともと家賃が得られる訳ではないので、そんなに費用をかけられません。

なので何か安くて出来る対策は無いかをいろいろ思案していたのです。

化粧砂利も3割引きのものが手に入りました。

でも庭は広いので、これで対策ができるのはほんの一部です。

それでも外部から見える部分が少しは綺麗になるので、荒れた感じは無くなりそうです。

炎天下での作業となるので、熱中症にならないように頑張ります!

ポケモンGO、アメリカではもう飽きた…なんて言われてますけど、早すぎますねえ。
もう少し引っ張ってくれないと…。
新たな仕掛けなんかを配信してくれないかな?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

増えてきましたねえ、猫OKの物件

今は空前の猫ブーム。

…だからという訳ではないのでしょうが、
「猫OK&猫専用物件」
が増えてきました。

このところ新築アパートが入居付けに苦戦していることを書いてきましたが、このことと無関係ではありません。

実際ペットOKといってもそのほとんどが犬の飼育を認めている物件のことです。

猫OKとしてしまうと、臭いがなかなか取れないということで敬遠するオーナーが多いのが実態です。

しかも猫を飼育してらっしゃる方は多頭飼いをしてらっしゃる方も多いので、臭いとなると看過できないものになるのではという心配があります。

若い女性の一人暮らしの方が、多頭飼いしている様子をブログで発信してらっしゃる方がいて、読んでいる分には可愛らしくて癒されるのですが、見ている限りでは賃貸物件の様に思われます。

もちろん多頭飼いとなればペットOKの物件なのでしょうが、中には内緒でこっそり飼ってらっしゃる方もいらっしゃるようです。

吠える犬でさえ無断で飼っている人もいるぐらいですから、吠えない猫なら見つからずに飼い続けている可能性はありますよね。

でも賃貸物件が溢れている昨今、
「猫飼育可」
ということで入居者をゲットしている築古アパートは結構多いです。

猫好きとしては安心して猫と暮らせる物件なので、多少古くても我慢ができます。

しかしこんな物件にも強敵が現れます。

…というのも、新築物件でペット可どころか
「猫一匹OK」
という物件がどんどん出てきました。

先日「新築全空の恐怖」について書きましたが、このことと無縁ではありません。

原状回復に費用がかかったとしてもこれで入居者をゲットしようということなのです。

よく読むと犬の場合は礼金が1か月プラスなのに対して、猫の場合は2か月プラスなのです。

う~ん、お金持ちの単身者が借りるのでしょうか?

「一匹」という条件に、オーナー側の苦悩が見えますねえ。

しかしこんな物件を更に脅かすのが、
「猫専用物件」
の登場です。

「仕方なく猫OKにしている。」物件とは違い、こちらはちゃんとキャットウォークなども付けていて、猫好きにはたまらない物件になっているのです。

中にはNPOや猫カフェと提携して、里親探しの活動をしているオーナーさんも出てきました。

この活動はコロビビも以前考えていたことがあります。

但しコロビビの場合は
「ビーグル専用マンション?!」
…って、誰が入居すんだよっというぐらいマイナーで、騒音問題満載の物件になりそうなので、これは諦めました。(汗)

さてさて、なんだかんだで「新築猫OK」は確かに強みではあると思いますので、これからこの動きがどうなっていくのか、これからもリサーチしていこうと思います。

あはは…というぐらい早く失速してしまいましたね、任天堂株。
みんな考えていたことは同じなのね。
利益が出たところで、ソッコー利確!
はああ、また売り損ねました。
いつものことですが…。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



ここまできたか、新築アパート

コロビビ夫婦が新築アパートを検討していたのは4年ほど前。

そして一棟目のアパートの土地の決済をしたのがちょうど3年前です。

その時複数のアパート業者さんのお話を聞いて、それぞれの物件を検討しましたが、会社によって若干の違いはあったものの、立地に関しては、
「おおむね主要路線の駅10分圏内」
というものでした。

当時もそろそろ土地が出てこなくて、業者さんは土地の確保に頭を悩ませていた頃でした。

今の様に土地も建設費も高騰してはいませんでしたが、上記のような立地に土地が出ないことにはアパートも建てられません。

4年前もいい立地のアパートは投資家の中では取り合いになっていたものの、そこまで立地がよくない物件は、すぐに買い付けを入れなくても数週間~1か月は大丈夫でした。

しかしそうこうしているうちに、「ハテナ?」と思うような物件もどんどん売れるようになっていきました。

新築アパート投資ブームが過熱してきたのですね。

このころから中古物件の利回りが落ちてきて、新築とそう変わらなくなってきたのです。

そうなればフルローンも付く新築アパートの方をサラリーマンが選ぶのは必然です。

プレーヤーが増えた今はもう、新築アパートを手に入れられるかどうかを心配しないといけないような売り手市場になってしまいました。

そうなると、4年前にほとんどの業者が立地の条件にしていたものが、いとも簡単に崩されていっています。

その条件に見合う土地を探していては、買ってくれるサラリーマン投資家を他の業者に奪われてしまうからです。

前にも書きましたが、
「えっ?こんなとこにも建ててるの?」
というような地主系大家さんがうようよいるような住宅街にも建てられるようになっています。

その恐ろしさは前回も書きましたので割愛しますが、他にも「ハテナ?」と思う駅や人気駅の徒歩15~18分辺りの土地にまで建てられています。

今はブームになっているので、こんなところに建てても素人は
「プロが選んだ立地だから大丈夫」
と思ってしまいますよね。

しかし竣工が繁忙期を過ぎていることと、前回も書いた様に複数棟建てられているために、竣工時に全空の物件も見られるようになってきました。

近隣の土地が空いていると、追い打ちをかけるように他社の新築アパートが建ってしまいます。

もうこうなると目もあてられません。

敷金・礼金ゼロで募集をせざるを得ないので、ただでさえ薄利のところに広告費と原状回復費が重くのしかかってくるのです。

既にこのような新築アパートが、あちらこちらで見られるようになってきました。

4年前は他のエリアで多少こんなことが有りましたが、コロビビが住んでいるエリアではこんなことは全くありませんでした。

幸いコロビビ夫婦が所有している物件とは違うエリアでのことですが、少なくともこんなアパートが家賃下落のきっかけを作ったりしないように願うばかりです。

暫く他のエリアをリサーチしていなかったので、こんな事態になっていることに気付きませんでした。
なんだか怖ろしいぐらいです。
新築でこうなのですから、築浅での募集は家賃を下げないと厳しくなるでしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

新築全空の恐怖

もともと繁忙期を過ぎてからの竣工はリスクがあります。

満室渡しを謳っているアパート業者ならば、どんな手を使ってでも、取りあえず満室まではもってくるとは思いますが、しかしその場合その入居者が長期に入居してくれるかどうかは怪しいものです。

それでも取り合えず満室にしてくれるのですから、ローンの支払いは出来る訳です。

これが出来ないといううわさが立ってしまえば、アパート業者としては死活問題になるので、そこは全力でやってくれることでしょう。

しかし新築アパート投資では無い場合は、そうはいきません。

2年ほど前なら激戦区のコロビビが住んでいるエリアでも、新築物件はほとんど入居付けに苦労することはありませんでした。

もちろん間取りや立地が悪いとか、家賃が高すぎるとか…新築で部屋が埋まらない物件はそれなりの理由がありました。

しかし今、特にコロビビがRCを建てたエリアは酷いです。

もちろん他のエリアも同じことが起きているのかもしれませんが、このエリアはここ4年ほどリサーチを続けてきたので、確実に変化してきているのが分かります。

新築でも竣工時全空という物件もあるのです。

半分しか埋まっていない…というマンションもいくつもあります。

以前も書きましたが、こういったマンションは次の繁忙期が来てようやく満室になる…というパターンでした。

返済比率さえ50%にもっていけば、怖いことはありませんし、キャッシュももっている資産家であれば、半年ぐらい持ちこたえられます。

しかし竣工時に全空となると先が思いやられます。

近隣の新築アパートは半分ですねえ、埋まっているのは。

これは厳しいです。

もしかして満室渡しの条件になっていないのかもしれません。

コロビビも早期退去の可能性がある部屋が一部屋あるので、気が気ではありません。

5年後の売却も視野に入れているので、家賃を安易に下げる訳にはいかないからです。

これから発展していくエリアなので、長期に保有と決めれば、多少家賃を下げることができます。

そうすれば入居者はすぐに決まるのですがねえ…。

ここが考えどころです。

ポケモンGOをやってる人があっちにもこっちにも…。
完全に風景を変えてしまいましたねえ。
さっそく子どもにやらせている大人がいましたが、今に痛い目に遭うのでしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

売り抜けた人も結局…

昨日10年ほど前の新築アパートブームの時に手に入れたアパートを今売却した人は、
「ひとまず投資としては成功したということでしょう。」
と書きました。

しかしみんながみんなそうだという訳ではなさそうですね。

…というのも管理会社や仲介業者によっては、かなり費用をもっていかれているからです。

ここは業者によってかなり違うので、全部のアパート業者がそうだとは言えないのですが、儲からなかった原因は原状回復費としてかなり取られたり広告料を数か月分支払わなければならなかったりするためです。

もともと新築アパート投資は薄利なので、立地がよくなければ入居も売却もうまくいくとは限りません。

なのでキャピタルゲインを得られた人は、やはりある程度の立地がいい物件を保有していた人になります。

今築8~9年のアパートが8%台の利回りで売りに出ていますが、利回りだけみるとこれくらいの新築は建築可能なので全く買う気はおきません。

但し立地がいいとなると、土地自体がすぐに手に入りません。

また建設などの手間や竣工期間などを考えた時に、中古物件購入を検討する人がいるのはよく分かります。

今土地も建設費もまだまだ高いままなので、中古物件購入も「有り」なのです。

但し、売主が強気なので、価格的に見合う物件はかなり少ないですねえ。

しかもコロビビの住んでいるエリアは激戦区なので、中古木造アパートで勝てる自信は全くありません。

もしあるとしたら、ボロアパート再生…ぐらいでしょうか?

売り抜けることが出来た人も、結局物件にある程度の強みがあった人…ということになるのでしょうね。

しかも物件を売ってしまえばキャッシュは残りますが、家賃収入を失うことになる訳です。

新たに物件を手に入れるとなると、当然高値になるのでそこで購入してしまうと、単に物件を入れ替えただけになります。

それが意味あることならばいいのですが…例えばそのキャッシュを使って新築物件を手に入れるとか郊外の物件にシフトするとか、単身者用からファミリー物件にシフトするとか…。

もしくは、別の物件のローンを完済するとか、しばらく物件取得を我慢して、きたるべき不況時に備えるとか…。

売り抜けた人も、結局手にしたキャッシュをどう生かすかで、個人個人のその後が違ってくるのですね。

天気がいいと布団や毛布が干せるので気持ちがいいです。
せっせと家庭で洗濯してます。
お日様大好きコロビビです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

複数棟の新築アパートって

まだまだブームの新築アパート投資。

10年近く前もこれほどではありませんが、コロビビの住んでいるエリアではちょっとしたブームになっていましたよね。

でも今の様にサラリーマン大家に高額のローンをフルで出すような銀行は少なかったので、古家付きの土地に2棟分の6戸の1Kアパートを建てる…みたいな感じの規模でした。

今築8~9年で当時のアパートがよく中古で出ています。

新築当時でも規模が大きくないので、サラリーマンでも手が出やすい価格でした。

その時購入された方で今の高値の市場で売り抜けることが出来た人は、ひとまず投資として成功したということですね。

でも今の複数棟のアパートはちょっと違います。

広い敷地に6~8戸の新築アパートを複数棟建てて販売しているのです。

これは明らかに新築アパート投資ブームで、販売物件を確保する目的です。

さすがに東京でもない限り20平米未満の1Kという訳にはいきません。
なので、20平米台のスキップフロアの部屋か30平米台の1LDKの部屋複数棟建設するためには、ある程度まとまった広さが必要となってきます。

もちろんあまりにも土地値が高いと総額が高くなってしまいます。
その為人気駅近という訳にはいかないので、少し駅から遠いとか人気駅の隣の駅だったりとかになりますが、入居状況は悪くないようです。

コロビビも4年ほど前、1LDK8戸のアパートが3棟建てられた物件を検討したことがあります。

近隣の環境はよかったので結構気に入っていたのですが、人気駅では無かったので、結局合計24戸の部屋を満室にできるのか不安になりました。

もちろん築浅の時はいいのでしょうが、築10年ぐらいになるとどうなのだろうと考えたのです。

周りにはまだアパートが建ちそうな空き地がいくらでもあります。

きっと次々に新しいアパートが建てられることでしょう。
そうなった時に、人気駅ならまだしも、今は新築が珍しいから入居が順調なだけなのではないでしょうか。

実際築10年になっていないし、現在空室にはなっていないようですが、詳しい入居状況は分かりません。

でも年々供給過剰になってきている単身者用物件は、どっちにしても厳しいですよね。

時々複数棟ある中の一部屋をモデルルームとして内見用に使えるようにしている時もありますが、これも築古になるとモデルルームの意味が無くなります。

なので入居が厳しくなる一番必要な時に使えないということです。

綺麗な新築のアパートが数棟並んでいると、街並みとしては綺麗に見えるので、購入希望者としてはテンションが上がります。

集団で周りの古いアパートを駆逐していく勢いです。

しかし築古になった時は、お互いがライバルになります。
なんだか怖ろしいですねえ…。

ポケモンGO、ついに配信になりましたね。
任天堂の株価も購入時の価格に近付いてきました。
さて、もう一段あがるのを待つか、利益が出てきたところで一旦売るか、
また迷っちゃいます。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

若い女性の方だと思っていたら…

繁忙期が過ぎて退去が出た1棟目のアパートの新しい入居者の方は、若い女性…と思っていました。

…というのも窓にかわいいぬいぐるみが飾ってあったからです。

「よし、また綺麗な花をアプローチに飾って、喜んでいただこう!」
なんて思っていたのです。

しかし先日管理会社から届いた書類を見てびっくり!

なんと年配(?)の方でした…。

どして…?

あのぬいぐるみは…?

いえいえ、もちろん若い方も年配の方もどちらも大切な入居者様に変わりはありません。

しかしてっきり若い女性の方だと思い込んでいたので、驚いてしまいました。

よく若い一人暮らしの女性の方が、防犯目的で男の人の下着をベランダに干しておくと聞きますが、まさかそれと同じとは思えないし…。

コロビビ夫は、
「単身赴任のお父さんに、娘さんからのプレゼントじゃないの?」
なんて言っていますが、どちらにしても法人契約なので、長期の入居ではなさそうです。

法人契約は滞納などの心配が無いのはいいのですが、結構回転が速いなあという印象があります。

滞納の苦労を他の大家さんからお聞きすると、法人契約は有難いなと思うのですが…。

交通の便がいい立地なので、法人契約が取りやすいのですよねえ。
でも好景気になると転勤も多くなりますし、痛し痒しです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

実需マンションの強さ?

昨日の続きです。

そろそろマンションの売買も力強さを失ってきたのでは?
…と言われ始めましたが、今回の仲介業者の提案はこうでした。

「今、そのエリアでマンションを探してらっしゃるお客様の条件がそちらのマンションとぴったりなのです。」

(う~ん、なんだか、よく聞くフレーズですねえ。)

「なので、そちらのマンションを一度高値でお客様にご紹介してみたいのですが…」

(え~っ、でもその価格でOKになっちゃったら、売らないといけなくなるんじゃないの?)

「いえいえ、いつでも断ることはできますので、ご紹介だけでもさせていただけないでしょうか?」

(う~ん、ホントにその価格でOKする客がいるかどうか知りたいのはやまやまだけど、今売るつもりはないし…)

実は息子の大学院が東京で決まっちゃったのです。

以前は自宅から通える大学の院に行く選択肢もあったし、いい企業からの誘いがあれば就職の可能性もありました。

しかし1か月ほど前に院が決まり、引き続き東京に住むことになったので、他のマンションに住み替えるより5年を過ぎての売却を待った方が有利です。 

仲介業者さんの話はあながちセールストークでもなさそうで、確かにあのエリアのあの築年数、そしてあの広さの実需用の部屋はそんなに多くありません。

更に築浅で売りに出す人となるとまたそう多くは無いのです。

一方、住みたい人にとっては築浅の方がいい訳です。

リフォームの手間も費用も必要ない訳ですし、これも築浅実需マンションならでは強さですね。

もちろんリフォームして自分好みの部屋にしたい人も多いと思いますが、逆の人もやはりいる訳です。

投資用マンションはどうしても利回り計算で価格が決まってしまいますので、どうしても高値にはなりません。

しかし実需マンションは、その人が必要とするならば、価格は高く設定しても売れる可能性があるのです。

結局はお断りしましたが、本当はこれはチャンスだったかもしれませんねえ。

まあ、仕方ないですね。

売買が任天堂に集中している弊害が出ているそうです。
まもなく日本でも配信予定だそうですが、夏休みに入り、子どもたちの遊びにも変化が起きるのでしょうか?
もちろん大人もですけれど。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

マンションをお探しのお客様が…

よくこんな広告がポスティングされていますよね。

「こちらの地域のマンションをお探しのお客様がいらっしゃいます。」

これは品薄気味の売却物件を手に入れたい仲介業者がよく使ううたい文句ですが、
先日のセールスの電話は、とても具体的でした。

実は文京区のマンションは、2年ほど前、オリンピックが決まって高値が続いていたので、
住み替えを前提に数社に査定に出してみたのです。

すると以前もお伝えしたように、買い値より900~1000万円高い査定になりました。

これは買った時かなり値引きをして貰ったせいもあるし、あの頃新築のマンションは少なく、さらに築一年で売却するなんて人はそう多くないので、このような高値の査定になったようでした。

しかし住み替えの費用も高いため、結局短期売買の税金を払ったあとの手残りは、そう多くはありません。

なので売却は息子が大学を卒業して、1年経った頃…つまり短期売買の5年が過ぎてからと思っていました。

もちろんその頃は築5年となる訳ですし、この高値の市場も続いてないので、どれくらいの利益になるのかは分かりません。

…なんて思っていたら、前述の電話です。

その人の話では、あのエリアではこのクラスの実需用のマンションは数が少なく、数ヶ月前に同じマンションの上の階の部屋が売却に成功したのですが、それも高値でうれたとのこと。

このことはコロビビも知っていて、ただそれは広告に出してあった金額だったので、実際はいくらで売れたのか尋ねると、それから200万安い金額でした。

「でもそのお客様は、事情があって売り急いでらっしゃったので、今回とは違います。」
と仲介業者は言います。

あらら、長くなってきたので、続きはまた明日…。

コロちゃんまた下痢です。
やっぱり内臓をやられているのでしょうね。
でもセミを求めてえんえん1時間以上散歩をしたがります。
こちらは蚊に刺されまくりです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

購入前の建物診断

コロビビはもともと新築物件投資をする前は、ずっと中古狙いでした。

かなりの物件を内見までしたのですが、なかなか踏み出せず、結局購入に至りませんでした。

今思うとあの時買っておけば、今頃高値で売り抜けていたのになあ…なんて思いますが、くやんでみても仕方がありません。

踏み出せなかったのは建物の診断が正確に出来るのかどうかが分からなかったからも大きいです。

実は自宅を中古で購入した時は、建物診断士の方に診断していただきました。

この方々は、ボランティアの意味合いで活動されている方で、不良物件を素人が掴まされるのを防ぐために活動されている方々です。

もう20年近く前のことですから、不動産投資がさかんな今はちゃんとそれで商売になっていると思います。

なので、中古物件を購入される時は診断されることをお勧めします。

だって利回りがよさげな物件は、瑕疵担保免責になっていたりしますからね。

今は非破壊検査の技能も高くなっているでしょうし…。

ただ今の買い付けはスピード勝負になっているので、現実的には難しいのでしょうね。

そんな意味でも、不況時の方がじっくり物件を吟味することができるので、お宝物件を手に入れることが出来るのは不況時なのかもしれません。

任天堂意外に京都銀行の株価が上がってるってすごいですねえ。
とにかく今は、ポケモン関連銘柄の勢いが凄いです。
任天堂、後少し頑張ってくれ~!
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

口コミの閲覧数が120回に!

これはとあるマンションの口コミサイトでの話です。

実はあるマンションの評判を知りたくて、そのサイトに行き当たったのです。

そこでは口コミを閲覧するために、自分で口コミを投稿するシステムになっているのです。

書いた文字数がポイントになっていて、ポイントに応じて他の人が書かれた口コミを閲覧できるのです。

そこで新婚時代に住んでいたことのあるマンションがサイトに掲載されていたので、その口コミを投稿することにしました。

そのマンションは地主さん物件だったのですが、新築で部屋数も多いのに良心的なお家賃でした。

入居者の方々とも仲がよく、子育て世代の人も多かったので、みんなで協力し合っていました。

いい思い出が多かったのですが、仲介業者の対応にはハテナ?と思うこともありました。

また大家さんはいい方なのですが、いわゆる昔の大家の感覚でしたので、そこでのちょっとしたトラブルはありました。

そんなこんなでいいことも悪いことも結構な文字数を投稿しました。

すると一週間も経たないで閲覧数が120回に!

若者に人気のシリーズもののマンションなら分かりますが、あんな都市近郊のマンションのレポートにこの閲覧数。

驚きましたねえ。

でも物件の生の情報を知ることができるサイトは、物件購入の時に使えます。

実際別サイトですが、文京区のマンションを購入する時も利用しました。

そのサイトは誰でも投稿できるので、悪口が多く業者の書きこみと思われるものも有りました。

その悪口は別のマンションのもので、実際購入したものは新築のマンションだったため、口コミ数はあまり多くありませんでした。

でも今回利用したサイトは、このサイトと違って悪口が中心のものとは違っていました。

もちろん「口コミ」ですから、その内容は「100%信用ができる。」というものではありません。

しかし入居者の方の口コミを知ることが出来るこのサイト、物件購入の情報の一つにはなるかなと感じました。

ポケモンGOのお陰で、任天堂の株価は2倍になりましたが、それでもコロビビ夫がずいぶん前に購入した価格には届きません。
後少しなのですが…。
この調子で上がってくれるといいのですが…。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



















































































































































































































































































入居者様との距離感

不動産を純粋に「投資」と考えている人には関係が無い話です。

そんな人は、入居者との距離どころか、入居者は家賃を支払ってくださるだけの存在だからです。

ですから入居者様よりも管理会社との関係の方が大切です。

さて、やっぱり大家のコロビビは、それでも入居者様との距離については悩むところです。

清掃に行っているせいで、ご挨拶をする程度の距離ではあるのですが、いろんなことがきっかけでもっと親しくなっている方もいます。

若いのに単身でお仕事を頑張ってらっしゃる方には、気持ちよく住んで頂けるように設備面を充実させることはもちろん、花や季節の飾りなんかで和んでいただいたりもしています。

これがまた、入居者様との距離を近づけることにもなっているようです。

それから今子育て真っ最中の方にも、何かお役に立てるのなら…と相談を受けた場合は、内容によってはですが応じています。

先日は入居者様から、施設のちょっとした不具合を教えていただいたので、すぐに対応することが出来ました。

これは入居者で無いと分からないことだし、ほっといても構わない程度なのですが、こちらとしては新築数年以内は保証の期間ですから、教えていただいて補修した方がお得です。

下手に入居者様と親しくしたために、いろんなクレームを直接受けてしまうとしうデメリットもあるので、コロビビも距離の取り方はよく分かりません。

しかし属性がそんなに低くない方が多い物件だからかもしれませんが、今までに困ったことはありませんでした。

さて、夏休みも始まりますので、ファミリーの方にはテーマパークのチケットなどを差し上げようかななんて思っています。

たくさんいただいたのですが、コロビビ達はもう使わないですし…ね。

ほんの少しですが、お子さんとの思い出づくりのお役に立てるかな?なんて思ってます。

はあ、今日も清掃に汗を掻きました。
でも自分の物件の清掃だからでしょうか、全然苦になりません。
不思議なもんです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

進化するロフトとスキップフロア

以前よく造られていた1K+ロフトでは、サウナ状態となって居住性は極めて悪いものでした。

…といってももともとこのロフトは1.4m以下の住居スペースにはならないものとして扱われ、もちろん床面積にも参入されません。

その為固定資産税の対象面積にもなりませんし、3階建て並みの空間を使いながら2階建として建設されるので、ここでも固定資産税が有利になります。

ベッドルームに適さないとしても、容積率をめいっぱい使いながら別に収納空間として確保できることは大きな魅力です。

こうした理由でロフト付きのアパートが乱立した訳ですが、最近はこの税制上の優遇措置が見直され、地域によって建築が規制されるようになってきました。

規制が無い地域では、通常2階に造られていたロフトをわざと1階にもってきたアパートも見られるようになりました。

これでサウナ状態は解消できます。

しかし木造でロフトをベッドスペースとして使う場合、2階の足音が聞こえないような造りにしないといけません。

アンダーロフトは、これまでのロフトの欠点を補い居住性をアップさせた進化系のロフトです。

しかしアンダーロフトも、もともと建築できる地域が限られていた様ですし、もとのロフトが建築コストが低かったのに対してどうしても割高になってしまうという欠点がありました。

そうなると今主流のスキップフロアを駆使した20平米台の部屋とコスト的にはさほど差が出ないことになってしまいます。

地域によってはスキップフロアを床面積に入れない場合も有りますし、そうなれば前述したように税制上も有利になります。

コロビビはRCを建てる時に、入居付けが厳しい1階にロフトをもってくることで、一番に申し込みをいただくほどの人気部屋にすることができました。

しかしこのロフトもコスト的にはアップするため、他の階にまでは付けるのを躊躇しました。

アンダーロフトにしろスキップフロアにしろ、表示される床面積にしては建設コストがアップしてしまいます。

しかし普通の20平米台の部屋とは全く違う居住空間を創りだせているので、賃貸物件が乱立している今、利回りを確保しながら差別化を図る一つの有効な手段となっているのは事実の様ですね。

明日銀行の担当さんとお会いします。
これは密かな計画を進めている銀行とはまた別の担当さんです。
何やらお願いをされそうです。
どうしましょう?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

エアビー逮捕者、1320万の売上!

次々に逮捕者が出ているエアビー業者。

実際はいきなり逮捕…というより度重なる行政指導を無視した揚句の逮捕の様です。

しかし驚くのはその売り上げ。

先日逮捕された台東区のマンションを使ってエアビーをしていた業者は昨年1年間で、なんと1320万円を売り上げていたとのこと。

部屋は3室で、利用者は1300人。

1泊4000円だったということです。

つまり1部屋だと440万円の売り上げ。

有名なイギリス人の逮捕者の時も500万円の売り上げでしたから、だいたいこれくらいはイケる…ということでしょうか?

1泊4000円で計算すると1部屋に3人以上365日泊めないとこの数字になりません。

ということは複数人泊めていたことになりますね。

そりゃあ、騒音などの苦情も出るでしょう。

コロビビも将来RCの入居に苦戦するようだったら、立地からエアビーも有りかなと思っていたので、規制が強化されるのは困ったものです。

コロビビの場合は小さな1棟ものなので、他の住民からの苦情や管理組合からの承諾といった面倒なことはありません。

フロントも設置出来そうなので、やってみてもいいかなと思っていましたが、稼働日数に制限が加わると、旨みはありません。

もしかしたら、エアビー物件として売却も有り?なんて考えていたのですが、それも怪しくなりましたね。

ああ、これで選択肢の一つが無くなってしまいそうです。

コロちゃん、セミを求めて散歩を止めようとしません。
よたよたとしているのに、その意欲たるや衰えを知りません。
この夏を乗り切れるかどうかと言われているのに、凄いです。
応援クリックをよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



これからトレンドになる間取りは?

先日も書きましたが若者の収入の2極化が進むと、これからのトレンドになるのはどんなタイプの部屋なのでしょうか?

東京はまた違うでしょうが、それ以外の地方都市での話です。

今人気の新築アパート投資では、20平米台のスキップフロアーの部屋がよく見られます。

これは利回り的にも敷地の広さから見ても、一番効率よく建てられるからです。

また間取りによっては2人入居も可能なものもあるので、シェアをして住んでいる人もいます。

もちろん18平米程度の1Kが利回りをよく見せるには一番いいということで以前かなり建てられました。

しかしこれは今、実際は家賃がとれないので投資家からも嫌われます。(東京では立地さえよければ…ということで建てられていますけれど)

コロビビの息子が一時期借りていたのは25平米の1K。

3点ユニットが嫌だということでこの物件に決めたのですが、キッチンと収納の狭さを感じました。

それと比較するとスキップフロアにすることで、同じ広さでも全く違う住環境が造り出せています。

しかし実際の入居状況を見ると、すごく強いという訳ではありません。

1Kよりはいいけれど…という感じでしょうか?

但し、管理会社によっては築浅でも原状回復費用としてクロスの張り替え代も取るところがあるので、そうなる思わぬ費用がかかってしまうのが痛いところです。

更にロフトは暑くて寝室としては使えないという弱点を解決するためか、数年前アンダーロフトのアパートもよく建てられていましたが、これは乱立したせいか、入居状況がいいとは言えません。

部屋としての魅力はあるように思うのですが、結果が伴っていないので何とも評価できません。

最近はあまり見なくなってきたのには、何か理由があるのでしょうね。

一方28平米程度で1LDKにしているRCもよく見るようになってきました。

なんちゃって1LDKではあるのですが、30平米台の1LDKよりは数千円安い家賃設定が可能なので競争力もあります。

部屋数が取れる分、利回りを上げることが出来るためか意外と大型マンションで多く見られるようになってきました。

どちらも1Kよりは格段に住環境はよいのですが、問題は家賃の差を若者がどう考えるかです。

どちらにしても、これから若者の雇用がどうなるかにかかっていますね。

ポケモンGOで任天堂は再浮上できるでしょうか?
昨日株価がかなり上がっていますよね。
つくっている会社は違うのですけどね。
日本でも社会現象になるのでしょうか?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

物件に惚れてはいけませんが…

「物件に惚れたはいけない。」
これは不動産投資では当たり前のことです。

惚れてしまうと、冷静な判断が出来なくなります。

物件購入のタイミングだと、深追いして高値掴みになってしまったり、瑕疵に気付かなかったりするからです。

また売却のタイミングだと、売却価格にこだわり過ぎて売り損ねてしまうこともあります。

物件に対して愛着があると、手放すタイミングを逸してしまうことにもなりがちです。

しかし「大家」となると、また話は別です。

自分の物件を手塩にかけて管理する訳ですから、愛着が生まれて当然です。

コロビビは清掃もする訳なので、物件の細部まで分かっていて、しっかり磨きあげます。

なので物件に対する思い入れは深そうに見えると思います。

しかし意外かもしれませんが、コロビビは建てるまでは結構熱中しるものの、建ててしまうと思い入れが薄れてしまう方です。

かなり苦労して竣工に至ったRCも、一旦建てて入居が付いてしまうと、客観的に建物を見てしまうようになります。

でもここからが不思議なのですが、先日客観的に建物を眺めていると、
「これ、なかなかいい建物なんじゃないの?」
と思えてきました。

実は他の大家さんの建物が立派なので、自分のRCは比べると見劣りするなとずっと感じていたのです。

もちろん自分の物件のグレードの高さを、何度もこのブログで書いてはいました。

それは近隣の格安建築会社の物件と比べると…という話です。

知り合いのメガ大家さんや先輩大家さんの物件と比べると、利回りはもちろんですが、出来映えも全然だめだなあと思っていたのです。

しかし一段落ついて自分の物件を先輩大家さんの立派な物件と比べることなく見てみると、小さいし地味ですがなかなかしっかりしたいい建物に感じられるのです。

もちろん大型のマンションの足元にも及びませんが、同じぐらいのサイズの建物と比べると、かなりよく見えます。

客観的に見ているつもりですが、これって物件に惚れているってことなのでしょうか?

惚れているからひいき目に見えてるのでしょうか?

答えは売却が成功するかどうかで分かりますよね。

日経平均は予想通り上がりましたが、これでももとの水準に戻った訳ではありません。
以前ならこんな相場の時は、お小遣い稼ぎで短期の売買をしていたのですがね。
今はそんな資金も無いので、じっと静観です。
8月に二番底をつけるのかな?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

日本の財政は健全?

選挙報道を見ていたら、とあるコメンテーターから
「日本の財政は負債が多くてもバランスが取れているので、心配しなくていい。」
という説明がありました。

ホントでしょうか?
そうならば、社会保障の財源を国債に頼ってもいい訳だし、財政再建についても悲観的になる必要もない訳です。

難しいことは分かりませんが、この意見を受けて森永卓郎さんも
「景気はよくなります。但し、格差が広がりますけど。」
とおっしゃっていたので、その言葉通り景気がよくなってくれるといいですね。

家賃は2年前は上がる様相を見せていたのですが、今はその動きがパタリと止まってしまいました。

少し広めの差別化が図られた部屋が、家賃の高さのせいで入居に苦戦しています。

景気が上向いて、その風向きが変わってくれるといいなと思います。

特に新築RCの今後が景気に左右されるので、コロビビにとっては景気が後5年もってくれれば大歓迎です。

但し格差が広がってくるのは困ったものですが、今の政権にゴーサインを送ったのですから、この傾向が広がっていくのは仕方がないこと。

こうなると若者対象の賃貸物件は、ますます低家賃になっていくのでしょうね。

雇用が3割増えたといってもそれは非正規が増えただけ。

家賃補助がある正社員ではありません。

ただ20平米未満の築古の部屋は、RCでも悲惨な家賃になっています。

ビジネスホテル2日分ぐらいなんて、なんなんだろうと思うのですが、これが現実。

これから20平米台の部屋がまた増えてくるのでしょうが、これがいつ20平米台の部屋と同じ末路を辿っていくかがわからないので怖いです。

でも利回りを出すためには20平米台でいくのが常道でしょう。

それに30平米台の1LDKが増えてきて思うような家賃が取れないとなると、投資としては20平米台のなんちゃって1LDKとか、スキップフロアーを駆使した20平米台のアパートなんかも増えてくるのでしょうね。

たとえ景気がよくなっても若者の所得が増えない世の中…賃貸経営もそれに対応していかないといけないのでしょうね。

投票率が低ければ組織票が物を言います。
その結果だったのでしょうね。
でもこれで更にアベノミクスをすすめていくのでしょう。
大丈夫でしょうか?
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

路線価も2割上がってるじゃん!

先日新築RCの実勢取引価格が、3~4年前と比べると6割上がっていると書きましたが、路線価も2割上がっていました。

そうです、コロビビが
「なんでそんな高値で買うの?」
と言われた時に、みなさんが考えていた時の路線価です。

その価格で数年間取引されていたので、コロビビが購入した価格は、近年の取引価格を知らない人にとっては考えられないものだったのですね。

でも数年前からそのエリアをリサーチしていたコロビビは、
「もうそんな価格では、このエリアでは土地は手に入らない。」
と感じていました。

でもみなさんは、まだまだ
「近隣のエリアではそうだろうけれど、ここはまだ上がらないよ。」
と感じていた頃でした。

つまり潮目が変わっていたちょうどその時期だったのですね。

目先の利益が無くても地道にリサーチを続けていた成果でした。

また逆に長くこの土地を知っている人は、
「あの土地は、○○だから、そんなに高くなるはずは無いよ。」
という思い込みがあるので、かえって目が曇ってしまうことがよくあります。

かくゆうコロビビもこのエリアはいいと見込んでリサーチを続けていましたが、その隣のエリアは
「ここは土地柄がよくない。」
と、安くても相手にしていませんでした。

その土地が今は建設ラッシュです。
もう「土地柄」なんて関係無くなっているんですね。

さてコロビビも前年の路線価と比べて
「8パーセント上がってる。」
ということは把握していました。

でも
「そうだ、購入一年前の価格と比べると、路線価はどの程度あがってるんだろ。」
と思い立ち調べてみた訳です。

その結果が
「ああ、路線価も2割上がってんだ…。」
と嬉しいような悲しいような結果です。

このエリアはもともと、路線価と実際の取引価格の乖離が大きいところだったのです。

つまり
「実際は高いのに、固定資産税は安い。」
というメリットがあったのですが、そのメリットも小さくなってしまいましたね。

借地権割合のお陰でまだ何とかメリットがあるのですが、このまま路線価が上がっていってしまうと固定資産税が痛いですね。

結局参議院選挙は盛り上がりませんでしたね。
今夜結果が出ますが、イギリスの国民投票の結果を笑ってられないことになるのでは?と危惧しています。
目先の見せかけの数字に騙された…なんてことにならないようにと祈っています。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

売れた中古物件の悲惨な状況

毎日趣味の物件リサーチを続けているコロビビ。

ネットで売却物件や土地のリサーチは前からやっていましたが、最近は入居募集の状況のリサーチもしています。

新規登録の入居募集のリサーチもですが、合わせて登録しても長期に入居がつかない物件のリサーチもしています。

これをやるとまたまたぞっとする状況が見えてきます。

それは売れた中古物件の悲惨な現実です。

ここ10年近く中古物件の検討をしていたので、狙っていたエリアでどんな物件がいくらで売りにだされていたかはだいたい分かっています。

もちろんその時の表面利回りも。

しかしその利回りは満室時の想定利回りです。

それがリサーチしていると、とある物件の半分の部屋が入居募集となっているのです。

購入した人は
「こんなはずじゃあ…」
となっていることでしょう。

実はこの建て物、シリーズで複数棟建てられていて、最近も新築で売れたばかりです。

鉄骨造で戸数も多くないためお手頃価格。

我々サラリーマン大家でも手が出る値段です。

利回りもまあまあなので新築でも築浅でもよく売りに出て、そしてほどなく売れてしまいます。

しかし入居状況を見ていると、新築でも苦戦しているのです。

それはやはり鉄骨造だからではないかと思われます。

周りにはもっとグレードが上のRCマンションがあるので、少し家賃が低いとはいえ比べるとどうしても見劣りしてしまいます。

それでなかなか入居が付かないのでしょう。

住んでいる方も音が気になるのではないかと思います。

どれも騒音が多いエリアに建てられているので、これは結構大きな問題です。

もしも二重サッシにしていないとなれば致命的ですが、そこまでは確認していないので分かりません。

コロビビも以前はそうでしたが、物件を買った人も鉄骨造がここまで入居付けに苦労するとは思ってもみなかったでしょうね。

もちろん全ての鉄骨造がそうだという訳ではないのです。

前述の二重サッシもそうですが、鉄骨造でもRCには及ばずとも防音対策などを施すことで、構造の弱みを補うことは出来るからです。

ただこのシリーズの建物が入居付けに決して強くないというのは、それなりの理由があるからだと推測される訳です。

儲かったのは建設会社と、今の売り手市場で築浅で売り抜けた人ですね。

知り合いの大家さんの中には、今もその建設会社を紹介され建築を検討されている方もいらっしゃいますが、この状況をごぞんじなのかなあと思ってしまいます。

昨日建設会社を選ぶときに「信頼のおける知り合い」の存在について書きましたが、単なる「知り合い」だと
「利回りだけがよく見える物件」
を紹介されてしまいます。

この鉄骨造がまさにそんな物件です。

使っている設備のグレードが低いし、本体もRCより安くで建設出来るので、表面利回りを高く持っていけるのです。

築浅で売り抜けるつもりなら「有り」ですが、これから建設となると竣工して売却するまで、今の売り手市場が続くかどうかは微妙です。

人の心配をしている立場では無いのですが…ね。

シソが体にいいということで、庭に勝手に生えているシソをせっせと摘んで食べています。
タダだし得した気分になるのは、典型的な小市民ですねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

建設費の相見積もり

この記事はブロとも、もしくはパスワードを知っている方のみ閲覧できます
パスワード入力
ブロとも申請

近くの物件が高値で売りに出ていると…

先日新築RCの地価が3割、3年前と比べると6割も上がっていることをお知らせしました。

これは明らかにバブルなので当てにならない価格です。

おそらくこれまで取り残されていた数少ない地域だったので、それが再評価されての価格の上昇なのです。

コロビビは2年前に購入したので、1~2割近く上がってきているときに購入しました。

他の人に言わせれば、
「なんでそんな値段で買うの?」
と思われたかもしれませんが、そこから更に4割上がったのですから、
「いやいや、ここはこれからもっと上がる地域だから…。」
というコロビビの読みは当たっていた訳です。

ただここまでのバブルは予想していませんでした。

バブルになっちゃうと弾けるのが怖いので、もう少しゆっくり上がってくれる方が安心できます。

しかしこのバブルに乗って、すぐ近くの築古の鉄骨造やRCの建て物が、かなり強気の値段で売りに出ています。

「この機を逃さないうちに…」
ということでしょうか、利回りもこの築年数ではあり得ない7~8%台です。

これで買い手が付くようなら、コロビビも少し安心です。

今回の売り手市場では売却しなくても、またこんな時期はいずれやってくるからです。

もちろん人口が減っている地方都市では難しいでしょうが、まだこのエリアは人口が増えているので、後一波来るでしょう。

こんな考えで不動産投資をするのはいかにも危険なのですが、今近隣のマンションが4~5%台で売れているのは、同じような考えなのでしょう。

少なくともコロビビは今購入した人より安価で入手できたので、そこから暴落することは無いと思っているのですが、どうでしょう?

バブルが崩壊する前も、みんな
「土地はもっと上がる。」
なんて信じていたのですから、それと同じことが起きる可能性も高いですよね。

そうなったら、またじっと耐えるしかないですね。
何だか塩漬けの株を持っておくような感じでトホホです。

不動産は株の様に紙切れにはならないことが、せめてもの慰めですが…。

やはり不動産投資としては、キャピタルゲインを当てにせず、高利回りの物件を返済比率を下げて回していくことが王道ですよね。

もちろん儲けは小さいですが…。

昨日のブログ、タイトルで誤解されたのか訪問してくださる方が多かったです。
コロビビの新生活では無かったのですが…。
でも遠くない時期にリタイアするので、そうなったら不動産投資三昧?かな?
キャッシュが続けば…ですけどね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



近くの物件が高値で売りに出ていると、どうしても変な色気が出てしまうコロビビです。

新生活スタート!

この記事はブロとも、もしくはパスワードを知っている方のみ閲覧できます
パスワード入力
ブロとも申請

新築アパートの満室渡しはどうなってる?

何とか繁忙期過ぎての入居付けに成功した一棟目のアパート。

その時のライバル物件、特に新築アパートがどうなったか気になります。

もともとわれわれサラリーマン大家にとって、薄利の新築アパート投資の大前提は
「満室渡しが可能」
ということです。

それであの時調べていたライバル物件のその後はどうなったか調べてみました。

近隣の同じスペックの中古物件は変わらず動きはありません。

…ということはコロビビの物件も一階の部屋が繁忙期を過ぎて退去となると、なかなか決まらない可能性があるということです。

では、新築アパートはどうでしょうか?

駅から遠い新築物件は、竣工前に2部屋決まっていました。

この物件は竣工までまだ期間があるので、この調子でいけば満室渡しはイケそうです。

これはペット可だということが大きいようです。

ペット不可の新築物件は残り僅かとなっていました。

この物件はもうそろそろ竣工なので、アパート会社の怒涛の入居対策があったのかもしれません。

これで満室渡しも可能になってきました。

コロビビの場合は自分で設定家賃を上げたので、満室渡しの契約ではありませんでした。

それでもなんとか竣工前に満室にはなったのですが、今の契約はどうなっているのでしょう?

特に繁忙期を過ぎての竣工のアパートは、もともと満室渡しの契約になっているのか自体が分かりません。

しかしいろんな業者の新築アパートが竣工過ぎても募集をかけているので、2~3年前と比べると、満室渡しが出来ない状況になってきているのは確かです。

「新築なのに満室になるか心配になる。」
なんて、もうこの段階でサラリーマンの投資としては、問題あるんじゃないでしょうか?

そして注意しておかなければならないことは、どんな方法で満室にもっていっているか分からないということ。

そんなこと言っても、われわれサラリーマンはそんなところまでは調べようがないです。

この真実が分かるのは、竣工してから…。

つまり短期で退去が続いて初めて気付くのです。

全てのアパート業者がそうではないと思いますが、一部の業者はそうして
「入居率○%!」
を謳っているので、その数字を鵜呑みにしてはいけないということです。

関係の無い仲介業者からの情報なども手にして、自分の物件の価値を客観的に把握しておく必要がありますね。

コロちゃん、また下痢をしています。
いただいておいた薬をあげましたが、心配です。
昨日まで元気だったのですが…。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

床下断熱材のセルフ工事

知り合いの大家さんは中古住宅をセルフリフォームされているのですが、もちろんその腕前はプロ顔負け。

その方が床下の断熱材の工事の様子をフェイスブックにアップしてくださっていました。

それがびっくりするような安価で出来るということだったので、コロビビも放置してある実家でやってみたくなりました。

実家は少し前まで貸家にしていたので床は既にリフォーム済みです。

なので、床下収納庫を外したところから中に入っていって、断熱材を入れていくことになります。

「大変そうだけどできないことはないな。」
…なんて思っていたのですが、他の方から詳しい断熱材の情報をいただきました。

床下に入れるのに適した断熱材は、別物だということなのです。

しかもその断熱材を床を剥がさずに入れていくとなると、とても面倒な工事になるということ…。

できないことは無いけれど、できればやりたくないというぐらい大変だということでした。

プロがそうおっしゃるのです。
素人のコロビビでは無理ですよねえ。

もう貸すことは無いので、ゆっくりセルフでやっていこうと思っていたのですが、ちゃんと勉強してやらないといけませんね。

やはりリフォーム工事の時、ケチらずにやっておけばよかったです。

暑くなってきましたね。
コロちゃんはずっと前から、エアコンが効いた部屋で快適に過ごしています。
老犬なので仕方が無いですが、電気代がかかっちゃいますね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村





うん、地価は更に上昇

一年前にもRCの地価が上がっていることをブログに書きましたが、今回公示地価が出たので新たに調べてみました。

すると、あれから近隣の土地の取引価格は更に上昇していました。

もちろん今までも近くの土地が売りだされていたり、実際の取引された価格を見聞きしたりして、
「う~、すごいなあ、上がってるう。」
とは分かっていました。

でも土地って、場所や形、広さはもちろん、接道、方向など様々に要件が違うので、実際の自分の土地の価格とは違います。

しかし近隣の取引の事例から考えて、どう安く見積もっても3割は上昇しているようです。

いくら全国的に地価が上がっているといっても、それは数%ですから、3割というのは明らかにバブッてますよね。

固定資産税評価額と取引価格とは違うので、すぐに税金が上がる訳ではありませんが、どう考えたらいいのでしょうか。

もちろんほぼフルローンでいけたのは、土地の価値があるからも大きいのです。

今売却すれば利回り5%台でも買い手が付くでしょう。

「今の状態が5年続いて売り抜ける。」
というのが最高のパターンなのですが、これは限りなく可能性が低いです。

前にも云いましたが、最初の計画から融資と建設が順調に進んでいれば今頃築丸2年。

後3年ぐらいなら高値売却もイケそうな感じなのですがね。

もうこれは悔やんでも仕方がないですね。

後5年、市場はどうなっているでしょうか?
これは誰にもわかりませんね。

選挙も盛り上がりませんね。
でもイギリスの若者の様に、選挙に無関心でもその結果は自分に無関係ではないことを、選挙が終わってから後悔したくないものです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




勉強熱心な若手行員さん

実は今密かな計画を進めていて、若い銀行員さんにお世話になっています。

…あ、でもこれって、儲け話ではないし、他の方にご紹介するようなことではないので詳しくは書きませんが、何しろ面倒なことを銀行に頼んでいるのです。

この計画のためにコロビビも結構勉強をしました。

いろんな人に尋ねてもいろんな考え方があって、「これが正解」という確証が得られません。

でも多分こうだろうという方法を見つけて銀行に相談したのですが、銀行は銀行でそれぞれにやり方が微妙に違うので、すんなりとOKとはいきませんでした。

それでも若い担当さんも、いろんな方に相談したり自分でも調べたりして、何とかコロビビの思いに沿う方法を模索してくださっています。

この銀行の担当さんは、短期間で替わられたので、この方で三人目です。

中でも一番若い方なのですが、一生懸命に頑張ってくださいます。

面倒なことをお願いしているのですが、嫌な顔を一つされません。

そのご苦労に報いるために、定期預金も作ることにしました。

この計画を思いついたのはマイナス金利になったからなのですが、銀行の協力が無いとできませんでした。

後は上部のOKが出るのを待つだけになりましたが、大丈夫かな?

自分のためだけでは無く、ここまで頑張ってくれた担当さんのためにもゴーサインが出ることを祈ってます。

自分の持っている土地の地価が上がっていくのは、下がるより嬉しいことですが、固定資産税や相続税のことを考えると困ったものです。売却するならウエルカムですが、これも長期保有か短期売却かを考える材料の一つになりますね。
 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


応援クリックもよろしくお願いします。

不況になった場合、ならなかった場合

新築アパート経営の最大のリスクは、ライバル新築物件の乱立による家賃の下落です。

一棟目のアパートの周辺にはチラホラ建設されてはいるものの、今のところはコロビビの物件より駅から遠い場所にあるためか、そこまで脅威ではありません。

しかしこれからはどうなるか、このまま不況になった場合と、数年今の売り手市場が続いた場合と考えてみました。

まず、不況になった場合です。

正確には不況というより銀行の貸し出しが厳しくなった場合です。

地価も建設費も下がったとしても、我々の様なサラリーマン大家の参入は限られてきます。

地価が下がってくれば、数年前の値段が頭にある売り手は、売り急ぐ必要が無い限り土地を手放しません。

しかしそうはいっても空き家は増えていくし、建設費の高騰をやり過ごしてきた駐車場もあちこちにあるので、土地はそこそこ出てくることでしょう。

相続税対策の資産家には銀行も融資をするので、資産家が建てた新築物件がライバルになってしまうということでしょうね。

この場合は○東○託やダ○ワのDルームようなタイプの物件になるので、木造アパートと比べると一見グレードは上だし家賃の価格帯も違います。

しかしぼったくられるとは言え、建設費は下がっている訳なので、家賃の差はそう大きくは無いかもしれません。

単身者用であれば、いずれこちらの入居を脅かす存在になるので、こちらが家賃を下げる要因となってしまいます。

対して、マイナス金利の状態で数年間売り手市場が続いた場合です。

相続税対策の資産家に加えてブームに乗ったサラリーマン大家も増えてくるので、利回り6%台の新築アパートでもバンバン建設されることでしょう。

土地の価格も上がるでしょうが、今が売り時と売却する人も出てくるので、コロビビの物件より駅近の新築アパートも建つ可能性があります。

けれど駅近の場合は地価が高く、更に建設費も高い訳なので、家賃を高く設定しないと表面利回りを6%台にもっていけません。

もはや鉄骨造やRCにしてスケールメリットを生かさないと利回りが出ないかもしれません。

…となれば家賃の価格帯が違うのでコロビビのライバルにはならない訳です。

スペックが同じ新築パートは地価の安い駅から遠い立地にしか建たないため、中古でも家賃を下げ無くても済むかもしれません。

こう考えると、どちらも相続税対策の資産家の存在は脅威ですが、コロビビにとっては地価や建設費が下がって同じ家賃設定にもっていかれる不況時の方が、キャピタルゲインを得る可能性も低くなってしまうダブルパンチもあるため、痛みが大きいようです。

ひとまず市場は落ち着いてきたようですね。
しかしアベノミクスがうまくいっていないのは事実なので、いずれ不況に陥ってしまうことでしょう。
困っちゃいますねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村

プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
06 | 2016/07 | 08
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR