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Archive | 2016年05月

建築費の高騰…どうなった?

「建築費はもうすぐ落ち着くはず…」

なんて言いながら、その時期をじっと待ってらっしゃる大家さんもいらっしゃいますが、一体いつ落ち着きを見せるのでしょうか。

中古物件や投資用マンションの動きに少し変化が見られるようになってきましたが、建築費の方はどうなのでしょうか?

一時期の様な凄まじさは無くなったようですが、コロビビの住んでいるエリアは、まだまだ建設ラッシュです。

そんな様子を見ていると、建設会社はまだ強気なんじゃないでしょうか。

安倍さんが、
「鉄等の素材の価格が下がっている。」
と言っていますが、今契約をしている人はその恩恵を受けているのでしょうか?

建築費がやっぱり高いと計画を諦めた人の話しか伝わってこないのでわかりません。

でも知り合いの大家さんは、そんな中でもしっかり建設会社さんを選んでらっしゃいます。
価格とグレードを見極めて、利回りもしっかり確保されていてさすがです。

もちろん賃貸物件なので、そこまでのグレードは、本来必要ないのかもしれませんが、これも物件によって考え方は違ってきます。

特に長く持っておきたい物件のグレードを上げてしまうのは仕方が無いところです。
多少利回りが落ちても、かけた金額がしっかり後で効いてくることがあるのです。
なので、ここは考えどころですね。

資産を持ってらっしゃる方は、土地を駐車場にして時期を待ってらっしゃいます。
中心地の固定資産税や銀行の借り入れ利息などを考えると、気が遠くなりそうです。

でも今の建設ラッシュは確かにコインパーキングだったところに建物が建てられてます。
…とすると、もしかして建設費高騰のピークは過ぎたのかもしれません。

更にここらが最後の売り時と見て、コインパーキングにしていた持ち主が売却を始めたからかもしれません。
先日ご紹介した物件の場合が、そうでした。

銀行もマイナス金利の割には、気前よく貸してくれる訳ではないようですし、何だか潮目が変わってきたような気がします。
コロビビの周りだけかもしれませんが…。

テレビでやってたシミを落とす洗濯術、勉強になりますねえ。
洗濯も科学で解決するのが、納得でした。
今度やってみます。
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ひえ~っ、退去かも…。

せっかく満室になって安心した新築RC。

でも今日になって、
「もしかして入居した人が、退去するかも…」
という話が出ました。

短期でのこんな話ですが、こちらに何か問題があったという訳ではありません。

全く入居者の方の都合の様です。
こんな場合は違約金1か月が科せられますが、1か月分いただいてもこの時期、新しい入居者を探すとなると大変です。

こうなると次の繁忙期まで空室も覚悟しないといけないかもしれません。

困りましたねえ。
とても属性のいい方なので、残念です。
長く住んで頂けそうだと思ったのですがねえ。

繁忙期ならば選んでいただけると思うのですが、こんな時期だと難しいですね。

はああ、周りのマンションンも未だに空室があるところをみると、なかなか厳しそうです。

大家さん仲間は建築費の高騰にも関わらず、新築に取り組んでらっしゃいます。
でもみなさん、周辺都市など地価の安い所を選んでらっしゃいますね。
これから人口も増えていきそうな新興住宅街です。
こっちの方が、入居は安心できそうです。
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築5年を過ぎるとやっぱり…

コロビビが新築アパート購入を検討しているときからずっと気になってリサーチしていたのが
「築5年を過ぎてからの入居率」
でした。

当時はとりあえず同じエリアの築5年の繁忙期過ぎてからの空室状況を調べていました。

すると1Kロフトの物件は結構空室がありましたが1LDKは、空室は見当たりませんでした。
といっても、まだ1LDK自体の数も少なかったので、これは判断材料にはなりません。

マンションの空室があったのが気になりましたが、家賃の差が大きかったので、アパートとの住み分けが出来ると考えて購入に踏み切りました。

それで今回繁忙期を過ぎての募集になったので、今の築5年の入居状況をついでに調べてみることにしました。

あれから3年経って1LDKが増えてきたのですが、コロビビ夫のアパーと同じようなスペックで空室の物件はありませんでした。

築5年に広げてリサーチしてみても、空室はそこまで見当たりません。
マンションは少しはありましたが、家賃が高くて間取りが悪いので、入居が決まりにくいのかもしれません。

けれどリサーチしているうちに、別のエリアの築5年のアパートが大苦戦していることが分かりました。

まあこれは5年前に新築アパートが乱立していたので、遅かれ早かれ起きる問題と言われていました。
なので知ってはいたのですが、実際空室の数を目の当たりにすると、脅威ですね。

乱立と言えば新築RCのエリアがまさにこれと同じ状況です。
でも更に人が増えていくエリアなので、ここまで悲惨な状況にはならないと思っているのですが、どうでしょう?

3年前リサーチしているときに心配していたような状況にはまだなっていませんが、エリアと物件のスペックによっては、築5年のこうした状況は覚悟しておかなければいけないのですね。

ブラジルの景気がここまで悪くなるなんて何年か前には考えられませんでした。
でも安倍さんが言うようにリーマンショック前の様な状況というのは無理があるように思います。
景気に左右される不動産投資なので、ちゃんと判断できる政府であって欲しいのですが…
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その表面利回りって、ホントかな?

昨日ブログで書いた新築物件。

販売時の想定家賃を高くして、表面利回りを高く見せるのはよくあること。

要は買う側が、きちんとその家賃が適正なのかを調べて買わなければ泣きを見るということです。

利回りを高く見せる方法は他にもいくつかありますが、家賃はちょっと調べればすぐに分かります。

それで気になって、他にも今販売されている物件の想定家賃を見てみました。

中古の場合はレントロールがあるので、購入の際はそこを注意深く見ればいいのですが、数か月後に竣工予定の物件で、まだ入居募集をしていない場合は、家賃はどうとでも想定できます。

特に今回取り組んだ新築RCのエリアの状況には詳しくなったので、同じエリアの新築物件を確かめてみました。

購入する訳ではないので、普段は表面利回りや売り出し価格には目がいきますが、想定家賃収入までは詳しく見ていません。

今回建物と部屋のスペックを考え合わせていくと、どう考えてもこの家賃は無理がありました。

売り出しの表面利回りは5%台でしたが、凄く甘く見積もっても4%がやっとです。

しかも仲介手数料や登記費用、不動産取得税、運営費用なども考えると3%台になってしまいます。

この物件はまだ売れていないことを考えると、やはりみなさんこの辺りのことに気がついているのかもしれません。

昨日ブログに書いた物件の方が、まだ想定家賃と実際の家賃との乖離は少ない上に、利回りは6%台でしたから、こちらが売れたのは理解できます。

コロビビの物件も利回りは高くありませんが、さすがに3%ということはありません。

利回りが低くても相続案件で購入される方もいらっしゃるとは思いますが、投資目的で購入される方は、表面利回りで判断されることないように気をつけられてくださいね。

血管若返りにチョコレートがいいなんてうれしいですねえ。
ポリフェノールの効能は知っていましたが、チョコレートは気付いていませんでした。
今まで甘いものは我慢していたので、これからは心おきなく食べられます。
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売り出し利回りと違うじゃん!

以前、コロビビの建設したRCと同じエリアに同じ規模の新築物件が売りだされていたことをブログでも書いたことがあります。

その売り出し価格を見るとコロビビがかかった価格とあまり変わりませんでした。

もちろん販売会社の儲けが載せてあるので、実際の建築価格はコロビビよりも安かったようです。

しかしスペックを見るとかなりグレードが低いのです。

当時自分の実力不足のために思ったような利回りを確保できなかったと思っていたのですが、この異常な建築費の高騰の中では善戦していたのだなと感じたものです。

その後その物件は買い手が現れ、最近入居募集が始まりました。

それを見てびっくり!

販売時の満室想定家賃を下回っているのです。

つまり表面利回りは当時も6%台でしたが更に落ちます。

でもこれは予想されていました。
だってグレードが低いんですもの。

以前も書いた様にコロビビの部屋のグレードが高いのは、設計士さんがこのエリアの物件を何棟も手掛けてらっしゃるからなのです。

高い…といっても、これがこのエリアのスタンダード。
これよりグレードを下げると、当然入居がつかないので家賃を下げざるを得ません。

なのにこのエリアのことをあまり知らない人だと
「このエリアの家賃はこれぐらいだから、この利回りは妥当だな。」
と判断されたのでしょうね。

案の定、実際募集するとなるとその家賃では無理…となったのでしょう。
でも凄いのが、共益費があり得ないほど高いのです。

…これでホントに入居者が付くのでしょうかねえ。
ああ、そうか、その共益費を加えても他の物件より安いので、入居はつく訳ですね。

しかし一番の泣きを見たのは購入したオーナーです。

建設会社や販売会社は利益を確定させたのですからね。

今の不動産ブームに目が曇り高値掴みをしてしまっていないかは、コロビビだって身につまされることです。

こんな物件を掴まされたオーナーが、持ちこたえられなくなって、数年後手放す時期がきっと来る筈です・

それを手に入れた人が一番旨みを得るのではないでしょうか。

不動産のオークションのニュースが流れていました。
競売とは違って、これだと個人投資家も参入しやすそうでした。
今は東京だけ、それも多分区分がみたいですが、ボロ戸建てなんかはでてこないでしょうね。
こっちは、もっとひっそり売買した方が安く買えそうです。
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…で、売却するの?

シミュレーションしてみたら、意外にいい数字が出た築3年目のアパートの売却計画。

それだけ今は売り手市場だということですね。

しかし昨日も書いた様にネックは短期売買の税金と銀行の違約金。

3年後に売却した場合と比べてどうなのかが読めないことで踏み切れません。

しかも今繁忙期を過ぎての退去があったので入居募集をしているのですが、そこでリサーチをしてみると、そこまで厳しい状況ではありません。

先日書いたようにライバル物件は一つのみ。

同じスペックの築浅物件で今募集をしているものは他に見当たりません。

もちろん他の物件は繁忙期に埋まってしまったのかもしれないのですが、入居付けに苦戦した新築RCがあるエリアは今も新築で空室がゴロゴロしているのに比べると、全然状況が違います。

人気のエリアには変わりないのですが、比較して家賃が低いエリアなので、建築費が高騰している現在では建設ラッシュにはなっていないのです。

それに土地値は上がっていてなかなか採算があう土地が出ないのも理由なのでしょう。

これがいつ状況が変わってくるかは分かりませんが、今のところは入居も順調にいきそうなのです。

なので
「もう少しこのままイケそう…」
と思ってしまうのですが、株の場合はこんな感じで売り時をいつも逃しています。

不動産なので株とは違うのでしょうが、売り時に弱いのがコロビビの弱点。

後3年待つといっても、3年って長いですよねえ。

築古専門大家さんの
「物件、売れ売れ攻撃」
意外と効いてきましたねえ。

企業の業績見通しも少しは上がってきたのでしょうが、予想を下回っていますし、今後どうなっていくのか読めませんね。
ただ、賃貸物件が今後ますます供給過剰になっていくことは確実です。
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売却シミュレーションしてみた。

先日お会いした築古専門の先輩大家さんから、
「物件、売れ売れ」
攻撃を受けたので、一応シミュレーションしてみました。

この大家さんは、前回も書きましたがボロ物件を20~30%で回してらっしゃるので、コロビビみたいに6~8%で運用しているなんて考えられないのです。

「そんなん、すぐデットクロスがきちゃいますよ。今のうちに売った方が絶対、いいですって!」
と言われるのは、正論なんですけどね。

でも短期売買の税金と、銀行の違約金が痛いのです。

「それでも、売り値がその分高けりゃいいんでしょう?」
と言われるのも、そうなんですよねえ~。

…ということでシミュレーションしてみました。

最近の利回りで売り値を設定して、これまで得たCFも入れて考えてみると…

う~ん、結構いい手残りです。
この金額を見ると売ってもいいかなと思っちゃいます。

後3年経った場合と比較したいのですが、売り値が見えないので比較しにくいのです。

人気の立地なので、いくら不況になったからといってそこまで落ちないと思うのですが、こればっかりは分かりません。

他に破綻した投げ売りの木造アパートが増えれば、価格を下げざるを得ません。

後3年…、どうなるのでしょうね。

入居率も入居者の属性もいいお宝物件なので、判断が鈍りますねえ。

これが何かトラブルがあるのなら、この手残りで即売却してもいいのですがねえ。

先輩大家さんとは投資スタイルの違いがあるとはいえ、否定できない部分も大きいです。
考えどころです。

「ハガレン」
ネットではお決まりの否定的な意見がありますねえ。
コロビビは「るろうに剣心」は好きでしたけどね。
要は、作品の質によるのだと思うのですが…。
「黒執事」はひどかったそうですけど、こっちは鼻っから期待してはなかったです。
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何だか設定がチグハグになってきてるよね?

繁華街に買い物に出かけたときのこと。

大手仲介業者の路面店の前を通る時は、つい掲示してある物件情報を立ち止まって見てしまいます。

家賃の相場や新しい物件の間取りなんかがやっぱり気になるのです。

今は特に入居付けで予想外に苦労した新築RCの近隣の物件を中心に見ています。

ネットで検索するのとは違って、路面店の広告を見ていると、
「今、この業者がどの物件を一押ししているのか。」
が分かります。

それはもしかしたら広告費を積んでいる物件なのかもしれませんが、決まりやすい人気の間取り・設備の物件かもしれないからです。

するとまだ決まっていないライバル物件の募集広告も掲示してありました。

敷金・礼金は早くにゼロにしてあったのですが、それに加えて1か月のフリーレントもつけていました。

でもゼロゼロ・フリーレントに興味を示す人が、これだけの家賃を果してはらえるのかな?という疑問が出てきました。

多分、家賃を少し下げた方が確実に入居はつくように思います。

しかし売却を見据えている場合は、そう簡単に家賃は下げられません。
表面利回りが下がってしまうからです。

これはコロビビのRCにも言えることです。
だから他人事ではないのです。

同じ超激戦区でも家賃崩壊を起こしているエリアならフリーレントは有効な手立てでしょうが、高い家賃設定の物件の場合は、フリーレントよりもっと別のものを入居者としては求めているのかもしれません。

でもそれは多分物件の質だったりセキュリティだったり特別のサービス(24時間ゴミ出しOKなど)だったりするので、簡単に付加できるものではありません。

今も続々マンションが建設されています。
人気のエリアではあるのですが、今後どんなことになっていくのでしょう?

「鋼の錬金術師」が実写化されるのですね。
なかなかのキャストです。
どんな映像になるのでしょう?
ちょっと楽しみです。

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ストーカー被害に遭ったこと、あります。

元アイドルの女性が、ファンに刺された事件が報道されていますね。

「アイドルになる。」
ということは、そんなリスクも背負うこと。

自分の夢を実現させるために、どんな職業でもそれなりのリスクは負わなければならないとはいえ、命を取られるというのは尋常ではありません。

さてコロビビも以前ストーカー被害(?)に遭ったことはあります。

当時はストーカーという言葉も無かったし、もちろん警察に相談に行っても多分相手にされなかったでしょうね。

コロビビは固定電話を電話帳にも載せていなかったのですが、無言電話がよくかかってきていたのです。
それもコロビビ夫が外出するとすぐに…デス。

怖いでしょう?
きっと近所の人間だったのでしょう。

もしくは盗聴されていたのかもしれません。
新築のマンションだったので、工事関係者がしかけることは可能です。

そのまま切ってもすぐにまたかかってくるので、そのまま受話器をテレビの近づけてボリュームを上げ、こちらの生活音が聞こえないようにしていました。

その後、家を建てて引っ越すと無言電話は無くなりました。

結局犯人は誰なのかは分かりませんでした。

福山雅治のマンションのコンシェルジュの事件もそうですが、管理会社や仲介業者、建築関係者が犯罪を犯そうと思えば簡単にできますよね。

しかもバカッターでも分かるように、自分の立場(仕事)を利用してバカなことを平気でやる輩が確実にいる訳です。

安全はお金で買う時代ですが、大金を払った福山さんでさえこんな被害を受ける世の中…。

本当に信用が出来る仲間を構築することの難しさと、それを手に入れることができたならそれは大きな財産になるのだなと感じました。

しかしたくさんの人が関わって成立する不動産賃貸業。
これはかなり難しいですね。
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地元では無いメリット?

昨日も書いた築古専門の先輩大家さん。

先輩大家さんと言っても、コロビビよりはずっとお若い方です。

築古…というよりボロ家や再建不可アパートなどを現金で買い、高利回りで運用されているのです。

…で、今検討されていた物件が、偶然コロビビ夫の実家の近くのボロ家。

お話を伺ってみると全く土地勘はなく、価格だけで購入を検討されていました。

実はコロビビ夫の実家の近くは、もう人が減ってきたためスーパーも閉店となり、ますます住み辛くなっています。

なので地元の人間ならばこんなところの築40~50年のボロ家、しかも駐車場も無い物件なんて、頼まれても買わないと思ってしまいます。

ただその物件は実家よりはずっと別の商店街には近いし、その大家さん曰く
「バイクが置けるスペースはあるので、これでも十分イケる。」
とのことでした。

確かにこんな価格の家です。
本来ならばもっと不便な場所でしか手に入りません。

相対的に見れば「有り」なんですよね。

しかもこれで入居者がつくような安い価格で貸し出せば、そんな人は長く住んでくれます。
他に同じような物件は無いからです。

そしてボロは承知での契約なので、いろいろ修理をしろとは言いません。

多分、3~4年で投入資金は回収できます。
凄いですねえ。

なまじ地元だと
「あんな家、手に入れても何にもなんないのに…」
とか
「あんな家じゃあ、誰も借りてくれないよ。」
なんて思ってしまいます。

でも安い家賃で借りたい人は必ずいるものです。
ましてや商店街が無い訳では無い立地です。

これは確かにお買い得!

地元では無い…ということは
「余計な情報が無く物件の価値を判断できる。」
というメリットがあるのですね。

いやはや勉強になりました。

「海街diary」は原作がもともと好きでした。
映画は映画で、映像がよかったですね。
音楽も管野よう子さんだし…。
漫画・アニメファンとしては、当然のクウォリティーですけどね。
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そろそろリタイアが見えてきて…

昨日「不動産賃貸業が趣味」という話をしました。

意外にもお宝トミーさんから、
「怒られるのを承知で趣味と言い切る。(笑)」
というコメントをいただきましたが、お宝トミーさんは
「1憶でなくともリタイアできる。」
という考えを発信してらっしゃいます。

アーリーリタイアを目指してらっしゃる方にとっては、たくさんのアドバイスがいただけるブログです。

さてコロビビですが、同じリタイアでも決してアーリーではありません。
そうです、そろそろリタイアが見えてきた年齢になってしまいました。

なので、リタイアを迎えたらみなさんが趣味に生きていくように、コロビビも不動産賃貸業に生きていく…という訳です。

ただ、本業での収入が無くなると融資がなかなか難しくなると思うのですが、先輩大家さんは
「そんなことは、ぜんぜんないよ。」
とおっしゃいます。

それはみなさん不動産賃貸業が順調で、確定申告も黒字で出してらっしゃるからだと思います。

比べてコロビビはずっと赤字なので、これでは銀行が実績としてはみてくれないでしょうねえ。

特にこれから不況になっていって、ただでさえ融資が厳しくなっていくでしょうし…。

…となれば、出来そうなのはボロ戸建て再生…かな?

これだと資金的にもできそうだし、コロビビ夫と一緒に頑張れそうです。

特に古いもの、壊れたものを再生して使えるようにする…ということには魅力を感じます。

先日お会いした築古物件専門の先輩大家さんは、利回り重視なので、借り手があるなら極力リフォームをしないスタイルの本当にプロの方です。

これだと家賃を下げれば借り手はつくし、その家賃は下がりようが無いので利回りは確定です。
ほぼ20~30%で回してらっしゃるとのことでした。

しかしコロビビ夫婦は低家賃で借りていただくよりは、リフォーム費用をかけてでももう少し高い家賃が払える方に借りていただく方を選びます。

なので利回りは落ちますよね。

でもこちらの方が手残りは少なくても安心感があります。
いろんなトラブルを回避できますしね。

前述の大家さんはまだお若いので、トラブルにも対応するスキルとパワーをお持ちです。
しかしコロビビ夫婦には、そのスキルもパワーも無いからです。

リタイアが近づいてきても見えるものがアーリーリタイアの方とは随分違うんだなあと実感しますねえ。

お隣りからすずらんの苗を分けていただきました。
とてもかわいい花をつけています。
早速日陰に地植えしました。
次のシーズンに花を咲かせてくれるのが楽しみです。
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不動産投資が趣味って言ったら怒られそうだけど…

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実測すると広さが違う!

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今なら1000万の売却益(?)だけど

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コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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