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Archive | 2014年09月

工事が進んでない!

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そろそろ入居者募集を…

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土…運んできました。

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危険ドラッグの危機は身近に

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シェアハウス…その後

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猫つきのアパート

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ふわふわの土

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新しいエリアのリサーチ

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コロビビさんなんですね!

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マイルドヤンキーターゲットの物件って?

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エリアによって違う指導内容

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コロビビの退去の理由

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土地の決済、出来ました。

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アテブツ、キメブツ

息子の東京の大学が決まり、慌てて賃貸物件を探しに行った時のこと。

本来なら中古マンションを購入するところ
「絶対大丈夫、テストほとんど出来たから。」
という息子の言葉を信じ、マンションの物色はやめていたのです。

なのに以前も書きましたが、まさかの地元国立不合格。
∑(゜Д゜)

その時点からのマンション購入は入学式に間に合わないということで、不本意ながら大学近くの賃貸物件を探すこととなったのです。

ネット検索もしていたのですが、とりあえず学生協を通して紹介を受けた方がいいかということで尋ねてみました。

すると結局提携している大手不動産会社の担当者が現れ、いくつかの物件の案内をされることになりました。

一応ネット検索していた情報も頭に入れていたので、希望の条件はバシッと最初に言っておきました。

そこで最初に連れていかれたのが、結局最終的に決めた物件です。
つまりキメブツですね。
(=゜ω゜)ノ

まあ環境も部屋も悪くは無かったのですが、出来ればもう数千円安いところがある筈なので、他のものも見せてもらうことに。

次に連れていかれたのが、チョイ安い家賃のお部屋。
しかしこれが凄くカビ臭い部屋…つまりアテブツ。
(゜д゜lll)

ここでコロビビ怒りがこみあげてきます。
「時間が無いんだから、こんな分かりやすいアテブツ紹介すんじゃねーよ!!!」
プン プン ( *`ω´)

…と心の中で言って、
「えっとお、公園近くにもあった筈ですよねえ。そこを見せていただきたいんですが。」
と話すと、
「あ~そこ、鍵が手に入るかなあ、オーナーさんと連絡つきにくいんですよねえ。」
なんて返事。

「そうなんですね、じゃあ、知り合いから紹介されている別のお部屋を見た後お返事します。」
と話すと、
「ちょっと待ってください、連絡してみますから。」
ということで結局内覧することができました。

この部屋は息子が希望する角部屋で、窓が2つある横広の部屋。
ネットで検索していた時も、縦長の部屋が多い中で目をつけていたものです。

息子は気にいっていたのですが、如何せん周りの治安が悪い。
(゜Д゜)

地図で見て公園に隣接しているからいいかと思っていたのですが、そのせいで夜は人通りが少なくなる上街灯も少ないのでとても暗いのです。

おまけに落書きやごみの散乱が見受けられるので、いくら男とはいえ初めての一人暮らしにはちょっと…という物件でした。

結局知り合いの物件…といっても別の仲介業者の物件ですが、それは結局NGだったので、最初に案内されたいわゆるキメブツに文字通り決めました。

若い担当者は
「やっぱりアテブツが効いたよな。」
と思ったかもしれませんが、お客としてみれば辞めて欲しいと感じました。
実際時間の余裕があれば、その時点で仲介業者を変えたくなりました。
(*`へ´*)

…ということは最初のキメブツもパアになっていた訳です。
あんなあからさまなアテブツに案内するのではなく、お客のニーズに合わせた紹介をしてくれる信頼のおける仲介業者に自分の物件をお任せしたいですね。

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将来はシェアハウスの管理人

コロビビ夫は家事が得意。

「将来、俺、管理人になりたい。どっかで雇ってくれないかな。」
なんて言っています。

もともとアパートを買ったのも
「掃除ができるから」(((o(*゚▽゚*)o)))
という理由…。

人を招いてパーティーをしたり、バーベキューをしたりするのも大好き。

「雇われるより、自分でシェアハウスの管理人になった方がいいんじゃない?」
と言うと、だんだんその気になってきました。

…と言うことで、駅徒歩10分以内の大きめの戸建を探してみたところ
「あるじゃないですか!ぴったりの物件が!!!」
ヽ(゚∀゚)ノ

築20年の7LDK、最寄りの大学にも通学可能。
コロビビの自宅からも車で20分で行けるし、夫が住み込みでもOKです。

もちろん問題はいろいろあります。
一番はシェアハウスのノウハウがないこと。

物件を取得してもすぐに入居者がいなければ、ローンの支払いは自腹ということにもなります。
アパートではない分、入居者がつくかどうかが読めません。

また、コロビビ夫がリタイアするのに後一年は欲しいところです。

しかしこの物件、いわゆる都市部のシェアハウスとはちょっと違うコンセプトです。
ナチュラルな暮らしをしたい人のためのシェアハウスが出来そうな物件なのです。

これはコロビビ夫も得意分野。
(*^▽^*)

それが駅近の物件で見つかったので盛り上がっているのですが、
ただこのコンセプトで入居者がつくかどうかが分かりませんね。

とりあえず物件を見に行こうと思いますが、妄想で終わるかもしれません。
またご報告しますね。

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またまた間取りで迷ってます。

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え~っ!今から大家になるの?!

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「金持ち父さん」読んでません。

ここ数年プレーヤーが激増した不動産投資。

そのきっかけの一つになった書籍が「金持ち父さん、貧乏父さん」ですよね。
コロビビのブログに訪問してくださる方も、当然のように読んでらっしゃると思います。

しかし、

コロビビ、


未だにこの本、読んでません!!!( *`ω´)キリッ

…と胸張って言うことではないのですが、不動産に興味を持ったのはもうずっと昔で、どうしてなのかなんて忘れてしまったぐらいです。

強いて言えば、大家業に興味をもったきっかけは、以前も書きましたがカリスマ大家「鈴木ゆり子さん」の存在です。

もともとの物件好きから具体的に「大家になろう。」と思ったのは、鈴木ゆり子さんの手法がとても身近に感じたからですよね。もちろん真似はとてもできませんが…。

実際物件を買うまでは随分時間もかかってしまい、大家になろうとしたきっかけも忘れかけてしまっていました。

その間高速投資法や新築不動産投資などに出会って今に至るのですが、実際新築に特化した投資をしているもののこれが一番いいとは思っていません。


どちらかというと最近の中古市場と自分の置かれた立場・力量からいって、今やるにはこれしかない…という感じです。
(; ̄◇ ̄)

ブログを始めて「金持ち父さん」に触発された方に多く出会うことになるのですが、なんとなく自分の考えとは違うなあと感じて、未だに読んでいないということです。

始めるまではこんなに手法と考え方が違うなんて思いませんでした。
でも考えてみると属性もそれぞれなのですから、当たり前のことですね。

あっ、コロビビはあんまり一般的なセミナーにも参加したことはありません。
でも大家さんのセミナーには是非参加したいと思っています。
(^ω^)

紐付きのセミナーより実際に長く経営されてらっしゃる大家さんの考えや手法に強く惹かれます。
その大家さんももちろん考え方や手法は様々ですが、全て勉強になりますね。
(((o(*゚▽゚*)o)))

…ということで大家業は実践が重要と考えているコロビビでした。
ちょっと前に書いたことと重複してすみませんでしたが、新しい訪問者が増えているのでご容赦ください。

でも「金持ち父さん」を否定しているわけではないですよ。
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後から考えると意外と融資は楽?

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テラスハウスはなぜすぐに退去する?

計画中のデザイナーズ戸建ですが、エリアにはほとんど新築の戸建の空室はありません。

4月には少し入居がない物件があって心配しましたが、5月までには埋まってほっとしました。
ε-(´∀`; )

ただ地主系のテラスハウスやキューブ型のデザイナーズ戸建は新築でも空室が目立ちます。
∑(゜Д゜)

ちょっと離れたエリアでも最近ぞくぞくと地主系のテラスハウスが建てられていて、すでに供給過剰です。

家賃はコロビビのデザイナーズ戸建と比べると2万円近く安いです。
もちろん広さも10平米程度狭いのですが。

戸建賃貸は単身者用アパートと違って供給が少ないから空室リスクが少ない…ということで参入する人や業者が増えてきたのは事実です。
また相続税対策で地主さんが建てているケースも、税制が変るので増えてきているのでしょうね。

これはコロビビにとって脅威ではないかと考えて、1年前の計画より少し広めの80平米に変更しました。

しかしスタッフによると、客層が違うので心配いらないとのこと。
こちらはデザイナーズといっても、限りなく建売住宅に近い造りにしています。
たから家賃が高くても「庭付き戸建」のニーズは必ずあるとのことです。

テラスハウスは新婚さんなどがよく借りるけれど、マンション販売のセールスマンがテラスハウスをターゲットにして営業に回るため、
「同じ家賃でマンションが買えるなら…。」
ということで、赤ちゃんが生まれる前に退去してしまうとか…。

確かにマンションと比べるとテラスハウスの造りは貧弱に見えてしまいますよね。

う~ん、まだ募集をかけてないのでなんとも言えませんが、建築が遅れたとしても3月の入居には間に合うので、時期的には心配はいりません。
(^ω^)

でもコロビビが住んでいるエリアのデザイナーズ戸建の入居状況をみてみると、2年で退去している例もよく見かけます。

戸建賃貸は一度入居が決まれば入居期間が長いので安定経営ができると言っていましたが、これも分からない状況になってきましたね。

ただコロビビが住んでいるエリアとはかなり離れているので、長く住んでいただけるかも…と期待しています。


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川上物件が貰えても…

物件のネット検索が日課になっているコロビビ。

大家になって1年たつと少しづつですが、未公開物件を紹介していただけるようにはなりました。

…といっても銀行からいただけるのは、築年数の古い1K。
銀行の紹介なのでもちろん融資はつけてくださるのですが、供給過剰の1Kや1R、しかも古いとなると家賃は安くなるので入居者の属性も選べる訳もなく、まだ大家力のないコロビビ夫婦では手に負えません。
┐( ̄ヘ ̄)┌

修繕費もかかるでしょうからいくら表面利回りが高くても怖いのです。
(>人<;)

最近聞いたのは、築30年近くの区分マンション。
「管理もしっかりしてるし、タイル張りだからいいですよ。」
なんて言われても、
「将来、どうなるんだろう?」
と思って、凄い利回りでも手を出すことができません。

これは業者が買ってリフォームし、買い値に3~400万円載せて販売するそうです。

先輩大家さんは築年数が古くてもセルフリフォームして、多分20%台で回してらっしゃいます。
ヽ(゚∀゚)ノ

凄いですねえ、コロビビももともと中古物件に興味があったので、退職したら新築から中古にシフトしていきたいです。

そのためには現金をちゃんと貯めておかないといけませんね。
川上物件をいただいても実際手に入れることができるのは、現金を持っている人ですもんね。

でもその頃、不動産業界ってどうなっているんでしょう?
オリンピックが終わった後…、どうなっても対応できる体力もつけておかなくっちゃ!

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ショールームでシュミレーション

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デザイナーズ戸建のシュミレーション

手残りが少ない…!と毎回書いている新築特化投資のコロビビです。
デザイナーズ戸建の表面利回りは更に低くなります。

しかし考え方を変えて、同じ投資額で新築アパートを建設したと考えてみました。
(^ω^)ノ

ここでは新築アパートのデベロッパーさんの物件を購入したと仮定します。

今回の建設額から考えると単身者用アパート1Kロフト6戸か1LDK4戸の規模になります。
もちろん単身者用ですから、ある程度駅近(徒歩8分以内)でないといけません。コロビビ基準では。

すると家賃収入は、デザイナーズ戸建とさほど変わらないのです。
∑(゜Д゜)

これに単身者用では出入りが激しくなるので、その都度広告料やハウスクリーニング代等がかかります。

その点、戸建の場合は敷金、礼金等がまだ多く取れていますので、それで賄える部分が大きくなります。
もちろん出入りも単身者用と比べると、ぐっと少ないですよね。
(^▽^)

リスクとしては、戸数の少なさです。
戸数が多いと空室リスクが分散されます。ただ、1LDKで比較すると1戸しか違わないのですよね。

戸建に入居がつかないときの焦りは、既に中古戸建てを一戸持っているので経験済みですが、あれはなかなかキツイです。
(>人<;)

ただし今回は「新築」なので、募集時期と家賃設定さえ間違わなければ大丈夫だと考えています。

しかも太陽光パネルと載せるので、これがかなり大きいです。出口戦略も立てやすいし…。
(^0^)V

けれどファミリー物件は、その家族の使い方によって傷み具合が全然違ってくると聞きます。

ペットOKにせざるを得ないし(猫はNGにしたいのですが…)、タバコを吸う人も当然いるでしょうからね。
壁もボコボコ…なんてことにもなるでしょうし、せっかくの庭も荒れ放題…ということも予想されます。

そんなことも考えられるので、ギリギリ高い家賃設定にしたいのですが、考えどころですねえ。
( ̄^ ̄)

…ということで表面利回りだけで見ると低くても、意外といけるんではないかい?…というお話でした。
(これって、建築費が安いから…ですよ!)

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今度は稟議用資料準備

何だか急に動きだした2棟目のマンションとデザイナーズ戸建。

昨日遅くまでかかって間取りを準備し、それを元に設計士さんと話し合って一つの案に決定しました。

ホッと一息ついたのも束の間、今度は銀行から土地の売主さんが決済を急いでいるとの電話が…。

それに合わせて稟議用の最新の預金残高や負債の金額の一覧とその他の書類を明日までに準備して欲しいとのこと。

しかし今日は2棟目のマンションの設備の打ち合わせも入っているので、5時から先に銀行の担当者と決済に受けての打ち合わせを行い、自宅に戻ってすぐに設備の打ち合わせ、その後書類の作成…と大忙しです。
ε=ε=ε=ε=┌(; ̄◇ ̄)┘

今日は本業も早出で、おまけに休憩時間も仕事が入っていたので、
「実質労働時間、何時間やねん!」
という怖ろしい状況です。(>人<;)

それでもこのブログを書く余裕があるので、まだ大丈夫みたいですね。
(^0^)

本業の後のこの仕事は、好きなことだしキャッシュフローを生み節税も出来るとなれば、遣り甲斐がありますね。
・゚゚・(((o(*゚▽゚*)o))) ・゚゚・。

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今度はデザイナーズ戸建の間取り

今週末には2棟目のマンションの床材などを決めないといけない旨、先日のブログにも書きましたが、今度は並行して進めているデザイナーズ戸建の間取りの見直しをしないといけなくなりました。
( ̄□ ̄;)

もともと間取りは分筆と農転を進めるために、とりあえず造って置いたものでした。

建物の形さえ大幅に変わらなければ、後で変更は可能…と思っていたのですが、どうも今決めてしまわないといけないみたいです。
ヽ( ̄д ̄;)

最初はコストもあるので、そんなに凝ったものは作らないつもりでしたが、同じ費用がかかるなら、やっぱり検討したいことはいくつもあります。

しかも今度の建築士さんは、あまり日当たりや向きを重視されない方なので、コロビビとしては
「これでいいの…?」
と感じる間取りを持って来られるのです。
(◎_◎;)

う~ん、難しいですねえ、いくら専門とはいえ、ちょっとお任せするのに躊躇ってしまいます。
明日打ち合わせですが、こちらとしては3案相談したいので急いで間取り図を作っています。

完全に5時以降の方が忙しいですねえ。
しかも夜中までかかるのでこちらの労働時間の方が長いじゃありませんか!?

重なるときは重なりますねえ…。(実はもう一件別のことも抱えているもんで…)
(>人<;)

でも複数のことを同時に進めるのは得意なのでなんとかなります。頑張りますね!
( ̄^ ̄)ゞ

…あっ、もちろん新築アパートのデベロッパーさんから購入すれば、こんなこと無いですよ。


今日も訪問して下さりありがとうございました。
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税理士さ~ん!

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モダン調はもう古い?

2棟目のマンションの内装を決めているのですが、2つ作戦がありました。

一つは同じエリアのRCによくあるモダン調の内装にして、同じような設備なのに家賃が安くて間取りがいいことをアピールする作戦。
(^з^)-☆

もう一つは、ナチュラルやホワイト調の内装にして、モダン調が苦手な人をターゲットにする作戦。
(^0^)V

コロビビ自身はモダン調が好きなので、ホントは最初の作戦で行こうと考えていました。
けれど、作戦を変更することにしました。

…というのも、前も書いたように同じエリアに新築物件がぞくぞく建設予定だというのがその理由です。
その新築物件の半分はホワイト調で、半分がモダン調。

今のトレンドはホワイト調のようですがまだ数は少なく、やはりモダン調の方が総数としては圧倒的に多いです。

つまりモダン調の方が無難ではあるのですが、ここはやはり数が少ない方を選ぶことにしました。

トレンドだからというわけではありません。
モダン調は若干年齢層が高く、ホワイト調やナチュラルの方が年齢層はやや低め。

コロビビの小さなマンションを選ぶ人の年齢層はやや低めか、モダン調に飽きた人かではないかと考えたからです。

また選ぶ家具も布張りのナチュラルな家具を選ぶ人が多いのではないかと考えました。
そうなるとやはりドアやキッチンの色はダークブラウンではなくナチュラルブラウンか白になります。

当初は床材は白でもドアはダークブラウンで考えていたので、全部やり替えです。

自分の好みではないものを選ばないといけないので、結構難しいですね。
(´・Д・)」

でももともとインテリアコーディネートは大好きなので、苦にはなりません。
今度コーディネーターさんの意見もお聞きして決めていこうと思います。
( ̄^ ̄)ゞ

相変わらず工事が遅れています。
でも来週には動きそうです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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