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Archive | 2014年08月02日

ボリュームチェック

狼旅団さんのブログで、口を酸っぱく言われていることが、すっごく身にしみているコロビビです。

コロビビの場合も土地の購入時は、短時間でいろいろ検討しなければいけなかったので迷いました。( ̄Д ̄)

価格が上がり始めたところで、一見高すぎてあまり競争相手はいなかったのですが、
立地がいいところだったため、今後はこの価格ではなかなか出てこないだろうというものでした。

つまりそこに気がついた人がいれば、現金でさらっていかれる可能性がありました。
コロビビの前に一人買付を入れた人がいたのですが、コロビビの後も、医者が自宅を建てるために問い合わせをしていたそうです。

取り合えず買付を入れて契約をしても、ローン特約を入れていれば、後で何かあってもローンを流して貰おうと思って購入に踏み切りました。(`ω´ )

実はこの土地、道を挟んで商業地ではなくなるため高さ制限等があります。
そのためいったい何戸取れるかで収支計算が変ってきます。
( ̄ヘ ̄)

実際は4階建てもOKでしたが、建設費と4階の部屋の賃料を考え(4階と1階の部屋の入居率はどうしても悪くなるため)3階建て5戸となったのです。

その分、駐車場、バイク置き場などを作って収支計算をするとイケるとなったので計画を進めることになりました。(^ω^)

ホントは5戸に減った際にシュミレーションをする前は、
「これ、無理じゃないの?契約すんの辞める?」
なんて思っていたのですが、自分でシュミレーション表を作ってみると1棟目のアパートよりいいことが分かったのです。
(◎_◎)

しかも家賃設定も低めにしているし、これから間取りや設備等を工夫して差別化ができれば空室リスクも抑えることが出来そうだと判断しました。(`ω´ )

実際は数年間は駐車場と一階の部屋を息子が使うため、実際手にできる家賃はもっと少ないです。
そのためこの時点で融資が一度ダメになっています。llllll(- _ -;)lllll

周りには戸数を稼ぐために超細長い1Kや1LDKのマンションがごろごろあります。
入居があるかどうかより表面利回り優先だったのでしょうね。

家賃も高く初期費用も高いため新築でも空いています。
これで家賃を下げられると、こちらの経営も圧迫されすのですが、まだエリアのブランド力で保っているようです。


…ということでまだ不安要素は満載なのですが、土地を買う時のボリュームチェックは経営に大きく関わるのでホントに重要だということを実体験したコロビビです。( ̄^ ̄)ゞ

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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