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Archive | 2014年08月

土地がもつ歴史

今年の夏の大雨は各地で災害をもたらしましたね。
たくさんの方が亡くなられたり、被害に遭われたり…心が痛みます。

東日本の震災の時もそうでしたが、土石流の被害や水害などの報道を見ると、その土地でこれまでどんな災害が起きていたのかを知っておくことが大事だという当たり前のことを思い知らされます。

コロビビも自宅やデザイナーズ戸建の土地を購入する時は調べました。
活断層があるのかどうかはもちろんですが、以前は田んぼだったのか、沼だったのか、谷だったのか…現在宅地であっても切土なのか盛土なのか…。

周りの地形や地名なども大切です。
○谷とか竜○○などの地名も要注意ですよね。要注意の名前は他にもいっぱいありますが…。

これは逆の例です。
「高石○○」という地名があったのですが、どう見てもそこは高い土地とは思えません。

江戸時代は一面田んぼが広がっているような地域で、今は住宅地になっています。

しかし数十年前の集中豪雨でその地域が水害にみまわれた時、その「高石○○」のところだけは床下浸水を免れていました。

一面水に浸かって初めて土地の高低をはっきりと目の当たりにしました。
(◎_◎;)

多分昔は水害にあった時、近くの農民はこの場所に避難していたのでしょうね。
だからそこの土地には個人の家が建っていないのかなとも思いました。

しかし昔は川が氾濫した時に、水を引き込む土地として使われていたところが、今は護岸工事がなされて宅地となっています。

そこに家を建てられている方は、そこが昔はそうやって使われていたとは知らないのでしょうね。

今回川が氾濫して岸が崩れて車が流されている映像を見て、考えてしまいました…。
(>人<;)

コロビビが東京の投資物件になかなか手が出せないのは、この土地勘が無いからです。

もちろんいろいろ心配していたら、この狭い日本、危険がない土地なんて少ないのでいつまでたっても買えませんね。
(´・Д・)」

今日も訪問してくださりありがとうございました。
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これも大切…地盤

なんだかこのところ新築物件のリスクシリーズになっちゃってますが、後、忘れがちゃいけないのが「地盤調査」です。
( ̄^ ̄)ゞ

特にRCを建てるとなると、ボーリング調査の結果を待って最終的な決断をしないと、思わぬ費用がかかってしまいます。
(; ̄◇ ̄)

コロビビの2棟目のマンションはもともと古家付きだったのでボーリング調査は出来ない状態で契約をしました。

でもそれはS造り3階建てを予定していたからです。
実際古家を解体した後調査をしてみたら、思っていたより地盤はよくありませんでした。

もちろん近くの土地もあまり地盤が良くないということを知っていたので、これは想定の範囲内だったのですが、目の前には高層のマンションも建っているので、もしかしたら思ったよりいいのかも…と思っていたのです。

以前もお知らせしましたが、コロビビの場合は数メートル下の岩盤を使えば建設可能ということで、建設費に影響はありませんでしたが、目の前の高層マンションはきっと十数メートル下の岩盤を使って建設しているのでしょう。

デザイナーズ戸建の場合は手付を渡した状態で、簡易地盤調査をさせていただきました。
戸建なので岩盤が必要な訳ではないのですが、同じエリアには池がいくつかあるので、
「以前は沼地だった。」
とか、
「今は畑だけど、以前は田んぼだった。」
なんてことも考えられます。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

調査の結果が悪ければ契約は解除出来る状態にしてありましたが、幸い地盤はバッチリでした。
(^▽^)

掘り出し物の物件や土地の場合は、そんな条件では手に入れられない可能性もありますよね。
建物の瑕疵もそうですが、不動産の売買というのはリスクはつきものですね。

だから少しでもリスクを回避するための知識や人脈が必要ですね。
実際に大家業を始めて、それを身に沁みて感じます。
なんだかこのところランキングも上がっていて驚いています。
以前の記事と重複するところもありましたが、新しい方も増えているのでご容赦ください。
訪問してくださる皆さんに、感謝です。
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もう一つのリスク…倒産

先日、新築アパートのリスクについて話しましたが、もう一つのそして最大のリスクが建築会社の「倒産」です。
∑(゜Д゜)

実はケチケチ建築費で表面利回りを7%台にもっていっている2棟目のマンション。
小さな建築会社なので、常にこの不安がつきまとっています。

しかもこれだけ工事が遅れているので、当初の不安は倍増しています。
(>人<;)

これも信頼できる工務店をまだ持たないことから生まれるリスクですよね。

1棟目のアパートデベロッパーも老舗の業者と比べると信用度は当然低く、イケイケどんどんで拡大路線を続けていた分、逆に不安でした。

あの時も契約の際、
「途中で倒産するリスクがあるよね。」
と話していたことを覚えていますが、不安はその時の比ではありません。
(◎_◎;)

そんな折も折、先輩大家さんのブログに、
実際に途中で工務店が倒産してしまった方の記事がありました。
Σ(゜д゜lll)

建築は他の業者に引き継がれたものの、追加の建設費が必要になったそうです。
その後、その追加分の融資を受けて、今は無事竣工して賃貸経営をなさっているそうです。

ひえ~っ!!!
今、そんなことを聞くと不安がMAXになってしまうじゃないですかあ!!!
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

ただコロビビの場合は、コロビビ夫と
「そんな場合になっても、株や債権を売って対応しようね。」
と事前に話し合った上で踏み切りました。

…とはいえもちろんそんな事態になれば、キャッシュフローなんてとんでしまいますし、そうならないことを祈っています。

ホント不動産投資はリスクが多種多様ですねえ。
( ̄^ ゚̄)

リピーターの方も増えていて、感謝…です。
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10mで4階建て?!

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工事してたら雨水が…

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ぞくぞくライバル物件登場!

2棟目の小さなマンション。

立地は申し分ないということは何度もお知らせしている通りで、エリアのブランド力もあるのですが、それだけにライバルのデザイナーズマンションも多い超激戦区です。

しかしこのところの土地と建設費の高騰もあるし、消費税アップ前の駆け込み建設ラッシュも過ぎたので、新築マンションも一段落するだろうと考えていました。

ところが、エリアから少し離れたところにこれから半年の間にいくつも大型の新築マンションが竣工予定みたいなのです。
(◎_◎;)

同じエリアはリサーチしていたのですが、離れたエリアはリサーチしていませんでした。

確かにそこは土地のブランドや交通の便も少し落ちます。
でも大型マンションなのでやはりエントランスなんかは豪華です。

エリアが離れていても、1LDKでネット検索すると同じページに掲載されてくることもありそうで、そうなるとコロビビのマンションはかなり見劣りがするなあ…という感じです。
(_ _ ;)

もちろん3000円ほど家賃は安いし、階段振り分けのワンフロア2戸なので、隣り合う部屋はありません。

「壁ドン」の恐怖や騒音の心配が少ないという小さいマンションならではのよさがあるので、それを分かってくれる入居者の方を見つけるしかないですね。

もうちょっと家賃に差があれば「お得感」を出せるのですが、このところの新築マンションは間取りも良くて家賃も低めに設定されています。以前は5000円以上の差があったのですがねえ、あれで採算が合うのが不思議です。
(>人<;)

一方で築30年のマンションにも関わらず、ほぼ満室状態を保っているという物件も実際存在しています。

ブランドマンションではありません。家賃が比較的安いからでしょうか。でも激安という訳でもありません。
何か入居付けが出来る理由があるのでしょうね。

コロビビのマンションも早く募集をかけて反響を知りたいです。
でも秋に竣工したとしてもこの時期の募集って難しいですよね。

そこに離れたエリアとはいえ、ぞくぞくライバルの新築物件が登場してきて、今回は新築にも関わらず入居付けに苦労しそうです。
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

いろんな方に読んでいただいているみたいで有難いです。
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名前がかぶってる?!

2棟目のマンション。
11月に計画を始めたときは、5月に竣工出来るはずでした。

その時にネットでマンションの名称を確かめたときは、他のマンションとかぶってなかったので安心していました。

ところが最近先輩大家さんのブログで、その方の新築マンションの名前が他の会社のマンションとかぶっているので新しく名前を考えないといけない旨を知りました。

それでコロビビも心配になり、念の為確かめてみると…





…ありました。(_ _ ;)

もちろん地名の部分は違いますが、割と耳になじむ名称にしていたのでかぶっている心配はもともとありました。

でも二つの言葉を組み合わせていたので、意外と無い名称でもあったのです。
しかし、ネットで見つけてしまったので仕方ないですね。

厳密には変える必要はないのかもしれませんが、とりあえず別の名称も考えてみました。

先輩大家さんのブログに載っていた「ペットの名前を考えるためのブログ」も参考にさせていただきいろいろ検討したのですが、どうもピンとくるものがありません。
( ̄д ̄;)

結局もともと決めていた名称の語尾を少し変えた名前で、ネット検索してみました。
すると同じ名称の建物はなさそうです。
(^ω^)

コロビビ夫はこの新しい名称はあんまり気に入ってないみたいなのですが、だからといっていい名前は思いつかない様子。

みなさんは自分のアパートやマンションの名前ってどうやって決められているのでしょう。

何十棟も持ってらっしゃる大家さんは、あまり気にかけてらっしゃらないかも…ですね。

コロビビたちは、新築物件には全て同じ○○という言葉をつける予定です。

あまり奇抜でなくそして長くない言葉…結構難しいですね。
1棟目のアパートの時も別のアパートとかぶってしまって慌てました。

でも名前を決めるのは、オーナーの楽しみでもありますね。
2棟目はエリアのブランド力もあるので、それをマンションの名前につけるのも楽しみです。

雨が多くてなかなか工事が進みません。
ホントは工事の進捗状況もお伝えしようと思っていたのに残念です。
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管理会社の情報を鵜呑みにして…

以前書いていた中古戸建賃貸。

実家だったのをリフォームしたのですが、デイサービスとして介護関係の会社が法人契約してくれています。
(^ω^)

「デイサービスの会社だから、草取りもしてるし、植木の剪定も自分たちでされるそうなのでいいですよ。」
と管理会社から聞いていたので安心していました。

でも台風の後の点検や今後の外回りの補修の計画もあるので、1年に1回は建物の様子を見ておこうと行ってきました。

高速を降りて暫く進み、角を曲がると実家が見えてきました。

綺麗に剪定している…はず…(゜Д゜)

…だよ…ね? Σ(゜д゜lll)

ガ、ガ、ガ~~~ン!!!
((((;゜Д゜)))))))

剪定どころか、芝生が草ボウボウで見えません!

お年寄りのいこいの場である筈なのに、なんということでしょう!!!
(◎_◎;)

アジサイやポーチェラカなども植えられているのですが、雑草に埋もれています。
(- _ -;)

一応念の為にと持っていった剪定ばさみや草取りガマを使って、夫婦で作業を開始しました。

ホントはちょっと点検してすぐに自宅に戻る予定だったので、夜に会合を入れていました。なのでそんなに時間はありません。

実家の物置に入れておいた芝刈り機がちゃんと動いてくれたので、コロビビ夫が芝の手入れ。
コロビビは植木の選定をしました。

途中ご近所の方が、出たゴミは明日出してあげるよと声を掛けていただいたので、有難くお言葉に甘えさせていただきました。ホントに感謝…です。
m(_ _)m

4時間ほど汗だくになりながら働いて、庭は見違えるほど綺麗になりました!
(^▽^)

でもこんな状態で平気だなんて、介護関係のこの会社、大丈夫なの?と心配になりました。
ご近所の方に尋ねてみると、結構利用者はいるとのことですが、長続きするのでしょうか?

契約は2年で、今1年が過ぎたところです。

帰る前に借主へのお土産を渡してもらうようにお願いしていた管理会社に挨拶に行きました。

「草ボウボウだったので、草取りもしてきましたよ。」
と話すと、
「え~っ、そうですかあ?自分たちでやるとおっしゃっていたんですけどねえ。剪定が好きな利用者の方もいらっしゃると聞いてましたけど。」
とのこと。

う~ん、やっぱり管理会社のいうことを鵜呑みにしていてはいけませんね。

信じて今回行かなかったら、どうなっていたことでしょう。
一度も剪定した形跡は無いし、草取りもこの1年どれだけやったか分かりません。

草取りは借主の仕事なので、ホントは貸主はやる必要は無いのです。でもデイサービスの経営は順調に続けて貰わないと困るので今回はサービスでやったつもりなのですが、これからはどうしましょう…。
( ̄д ̄;)

さすがに玄関ドアなどは綺麗に拭いてあったので、多分室内もちゃんと掃除はされているみたいです。
それだけでも普通のファミリーに貸した場合と比べると、いいのかもしれませんね。
そう考えることにします。( ̄^ ゚̄)


…ということで、人の話を鵜呑みにせず、ちゃんと自分で確かめることが大切だと分かった一日でした。

先日のコロちゃんの記事にまたたくさんの方が訪問して下さったみたいで有難いです。
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25年ローンの後

東京の大学に行っている息子ももうすぐ戻るみたいです。

久しぶりにコロちゃんと過ごして、コロちゃんの目の力も何となく強くなったみたいです。
(^ω^)!

やっぱりコロちゃんもうれしいのかな?
あの変な遠吠えをしていて息遣いも荒かった時は、息子の帰省が間に合わないんじゃないか?…とすら考えました。

次の帰省は年末かな?
なんてかんがえていたら、スーパーのレジで声を掛けられました。
∑(゜Д゜)

見ると背の高い若者です。
(えっ?!誰だっけ…)
と思っていたら、
「ぼくですよ!」
といって胸の名札を指さしました。

なんと息子の幼馴染。
中学までは同じ学校だった男の子です。

「ああ、髪が長くなってたから分からなかった!」

そうなのです。ずっと坊主で、ほっぺもまるまると膨らんでいたので、全く気付きませんでした。

「今帰省しているから、連絡させるね。」
と話して息子に連絡すると、さっそく遊びに来ることになりました。

中学を卒業すると部活に受験に忙しく、近所に住んでいてもなかなか会うこともなかったので、すごく大人っぽくなっていると分からないものですね。よ~くみると、目鼻立ちは変っていないのですけどね。
(^▽^)

中学卒業後、たった6年でもこんなに変化があるのに、ローンを返し終わった25年後ってどんなになっているのでしょうね。

自分の環境もそうですが、世の中だってそうです。

不動産投資って長期に渡る事業でも有るので、考えさせられることは多いですね。

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コロちゃん、復活

「認知症なのでは?!」
と心配したコロちゃん。

その後、あの変な遠吠えは一度も有りません。

今はドッグフードの量を減らしたり、かぼちゃやブロッコリーをあげたりしています。
また、息子が東京から夏休みで戻ってきているので、昼間も外に出したりしています。

そのせいでしょうか、コロちゃんの体重が少し減って、動きが軽くなってきました。
(^▽^)

お気に入りのソファーにも、今まで自分ではのれなくなっていたのですが、今は何とか自力でのれるようになりました。
ε-(´∀`; )

ふらふらしていた足取りも、少し力強さが出てきました。
(^ω^)

もちろんこれも一時的なことかもしれません。
歳をとっていく訳なので、いずれは体の自由が利かなくなったり、ホントに認知症になったりするのでしょうね。

でも出来るだけ長く元気に過ごせるようにしてあげたいと思います。

ただ息子は思ったより早く東京に戻るので、またコロちゃんは昼間閉め切った部屋で過ごすことになります。

周りの方からの鳴き声の苦情は全くないのですが、(…それどころかみなさん可愛がってくださるのですが)斜め上の方が苦情を言われるので、そうせざるを得ないのです。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

もちろんビーグルの鳴き声は響くのでクレームを言われる気持ちも分かるのですが、我が家は敷地が広いので、住宅街でビーグルを飼っている中では隣家との距離はかなりある方です。

それでもダメな方はダメみたいなので、鳴き声が聞こえないようにしているのです。
(>人<;)

せめて外に出してあげられれば…と思うのですが…
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

でもあの変な遠吠えが無くなって、ちょっと安心しました。


また今日も新しく訪問していただいたみたいで感謝…です。
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浴室の設備

2棟目のマンションの浴室。

ホントはワイドな鏡を入れたかったのですが、浴槽の向きの関係で鏡の位置に窓があるため、泣く泣く縦長の鏡を入れることになりました。
∑(゜Д゜)

横長の鏡と比べると全然感じが違うので、ちょっと残念です。
でも窓をつけることを優先させるべきなので、仕方が無いですね。
( ̄д ̄;)

それから水栓の位置も迷っています。
というのも水栓は追い炊きが無い場合、熱いお湯でうめられるように普通浴槽近くに設置するのですが、その近くに浴室テレビも設置するので見た目が悪くなっちゃうのです。
(; ̄ェ ̄)

追い炊き機能があれば水栓は通常浴槽から離れたところに設置されます。
こっちの方がすっきりしていて好きなのですが、使い勝手としてはどうなのでしょう。

せっかく見た目を重視して、シャワーハンガーも付けているのですがねえ…。

水洗の位置や浴槽の形ひとつで、1116の浴室が広くも狭くも感じてしまいます。
費用面では変らない配置や配色には、とことんこだわっていこうと思います。
( ̄^ ̄)ゞ

ホントにこのところ新しい方が訪問してくださるので驚いています。
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雨に…泣く

職人さんの手配がつかず、遅れに遅れている2棟目のマンション。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

せっかく職人さんの手配がついたと思ったら、台風とこの夏の雨で、結局工事はストップしたままです。
∑(゜Д゜)

晴れ女のコロビビなので、天気予報が雨でも当日は降らない日もありました。
しかしそんな日でも、雨が降る確率が高いからでしょうか、工事は行われていません。
Σ(゜д゜lll)

「すみません、これで竣工がまた1週間延びます。」
という返事をもらってからずっと雨なので、更にもう1週間延びます。
llllll(- _ -;)llllll

先日お会いした大家さん仲間の方も、職人さん不足の為1か月竣工が遅れているとか…。

「特に内装の職人さんが不足してるらしいよ。」
とお聞きして、更に不安になりました。

「そうか、天気に左右されない内装でも、また職人さん不足のための遅れが待っているのか…。」
((((;゜Д゜)))))))

最初の計画では5月竣工予定でした。
その時は職人さんも確保できていたし、天気にも恵まれていた時期でした。

今さら言っても仕方ないですよね。
( T_T)

東北地方での職人さん不足を耳にしたときは、まさか自分の身に降りかかってくるとは思っていませんでした。

これから建築する場合は、職人さん不足に加えて建設費の高騰が加わるので、新築も難しくなりますねえ。
格安で発注出来た今回の建築会社でも、今契約すると、坪単価で10万以上上がっています。
(>人<;)

コロビビが今年で一旦新築ものを辞めるのは、この状況が落ち着くまで待ちたいというのもあります。

それにしても、じっと我慢するしかないですね。
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

この夏、雨や台風の被害は無かったでしょうか?
大家になると心配事が増えますね。
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新築RC見学会

先日、大家さん仲間の集まりで、新築RCの見学会に参加させていただきました。

コロビビも9月第1週までに、2棟目のマンションの床材などを決定しないといけないので、すごく参考になりました。
(^ω^)

場所はとてもいい学区にあって、特に最上階は日当たりがよく見晴らしも良かったのです。

全部の部屋が広めで、コロビビのマンションと比べると住み心地がよさそうです。その分、15000円ほど高く家賃が設定されていました。でも人気のエリアなので大丈夫なのでしょう。羨ましいですね。

室内の設備はコロビビのマンションとほぼ同じグレードでしたが、対面キッチンありアイランドタイプありと様々な工夫がされていて勉強になりました。
( *`ω´)

スリット部分に鏡が使ってある玄関ドアはコロビビも気に入っているので使いたいなあと思ったのですが、予算の関係もあるので希望通りにいくかどうか…でも実際見たらますます使いたいなあと思ってしまいました。

でもいいですねえ、やっぱり新築は…。
(((o(*゚▽゚*)o)))

コロビビもこれくらいのRCを建てられるぐらいになりたいなあ…なんて思いました。
(^▽^)

でも大家としての力が無いのに、こんな物件を手掛けるのはまだまだ早すぎます。
定年までにいろいろ経験を積んで、自信がついたら挑戦してみたいです。

今回の見学会もその経験の一つになりました。
どうもありがとうございました。
m(_ _)m


新しい訪問者も増えて有難いです。
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後、5000万はいけるよ。

今日はお世話になっている知り合いの銀行の方(御夫婦)とうちの担当さんご家族をお招きしてのバーベキューパーティー。

もともと1棟目を手に入れることが出来たのも、この知り合いの方がすぐに融資を通してくれたお陰なのです。
(^ω^)

担当さんはまだお若いのですが、お父さんも同じ銀行で働いてらしたという、親子二代に渡っての銀行員だそうで、若い時はボクシングをされていたとか…。

大手の銀行ではない上にまたその小さな支店だったので、1棟目の融資は知り合いにとっても大きな案件だったそうです。

まあダブル公務員なのでなんとなくローンは引けるだろうなとは思っていたのですが、即断即決していただいたのはやはり心強いですよね。
( ̄∀ ̄)

実は先日もいい物件が出たので、こっちに話を持っていこうとしたそうです。
でもすぐに他の人が買ってしまったとか…
∑(゜Д゜)

こちらは公務員の副業規定があるのでモノによっては無理なのですが、厳密に言うと枠は後少しあるのです。
中古の区分なら楽々イケるのですが、1棟ものとなると難しいです。

でもナイショですが、もしいい物件だったら買った後退職することも視野に入れているので、情報はいただいてもいいかなあと思っています。

ただこれまで情報をいただいた物件は1Rの築古RCで、表面利回りは高いのですが、エレベーターや給水タンクなどの補修費がかかる心配があるので、どうも踏み切れませんでした。

力のある大家さんだったら、お宝物件にできるのでしょうねえ。コロビビは、退職してからでないといろんなトラブルに対応する自信がありません。
\(_ _ ;)

銀行としてはコロビビの給料をあてにしている訳なので、ホントはすぐ退職するなんてダメなんでしょうね。

「後5000万は、無条件で融資するよ。」
なんて言って貰えています。

5000万円程度ですが、融資で苦労されている方とっては大きい金額ですし、コロビビにとっても築古の大きくない物件なら買うこともできるので、有難い話です。

ただそれはダブル公務員だからです。でも公務員だと副業規定があるし…と難しいところですね。
(; ̄ェ ̄)

こんな話を聞くと物件買いたい病がぶり返しそうです。
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分筆・農転の準備

手付を渡している状態のデザイナーズ戸建の土地。

地盤調査が済んだところですが、結果はばっちりでした。(^з^)-☆

まあRCを建てる訳ではないのでそこまで強固な岩盤がひつような訳ではないのですが、エリアには池もあるので地盤が緩い可能性もありました。

分筆の準備も整って後は、売主さんに農転の手続きをしていただきます。

しかしコロビビが住んでいるエリアとは違って、敷地内にゴミステーションや側溝をつくらないといけなかったり、電柱を移設しないといけなかったりといろいろ面倒でした。
( ̄Д ̄)ノ

側溝に関しては、以前も紹介した地元のスタッフの方が役所やご近所にお願いして、対面にある側溝に雨水を流せるようにしていただきました。感謝、感謝です!
(^▽^)

電柱も敷地内にある分は費用も電力会社持ちで移設していただけるのですが、道路にある場合は費用はこっち持ちになるそうです。

見た感じは微妙だったのですが、測量の時に確認すると「敷地内」にありました!
ラッキー!!!(((o(*゚▽゚*)o)))

ただ当初土を全部取って造成しようと思っていたのですが、思ったより費用がかかりそうなので、駐車場だけ土を取ってブロック組をすることになりました。

ホントはフラットな方が広く見えるし、デザイナーズ戸建っぽくていいのです。
しかし本来は道路より少し高くなっている方が家としてはいいので、売却のことを考えるとこれも有りかなと思っています。

何より収支に関わることなので、ここはフラットは諦めます。
フラットでなくても外観のデザインで、何とかデザイナーズ戸建らしさを出していこうと思います。


ここのところたくさんの方に読んでいただき感謝しています。
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猫の忘れもの~その後

以前お知らせした、1棟目の新築アパートの猫のフンの件。

とりあえず前フンを見つけた芝生の上には、猫避けのとげとげシートを置いておきました。

その後は敷地内にもフンをしてはいなかったのですが、先日掃除に行ったときに駐車場で見つけました。
( ̄Д ̄)ノ

駐車場で見つけたのはこれで2回目です。
ここに猫が寝そべっていたのは何回か見ました。

完全にテリトリーになっているなあと心配はしていたのですが…いやな予感が的中してしまいました。
駐車場をトイレにされてしまうと、とげとげシートを置く訳にも行きません。困りましたねえ。
( ̄д ̄;)

とりあえず今まで見つけたフンは3回とも、時間をおかないうちに処理できたので、入居者の方には不快な思いをさせずに済みました。
ε-( ̄。 ̄ノ)

これも夏なので、植木の水やりの為に、3日に一回ほど帰宅の際にアパートに寄っているお陰です。
勤務地と自宅のちょうど中間あたりにアパートがあるので、こんな時は物件が近いと管理がし易くていいなあと感じます。
(^ω^)

これが管理会社任せだったり、遠隔地でなかなか物件に行けなかったりする場合はどうなるのでしょうね。

またたくさん所有されている大家さんは、信頼できる管理会社を手に入れないとホントに難しいなあと実感しました。

「大家業は掃除に始まり掃除に終わる。」
とよく聞きますが、他の方のブログを読ませていただくと不法投棄やゴミの分別など問題はいろいろあるみたいですね。それぞれ簡単にはいかないようです。

比較すると猫のフンの問題は、それほど大きなものではないかもしれませんが、放置する訳にもいきません。

このブログに訪問してくださっている大家さんのブログを拝見していたら、
「猫!出ていってクレヨン」
という商品の紹介がありました。

効果は2か月とのことですが、これなら駐車場にも使えそうです。
敷地が広いのでホントはスプレーか何かだと有難いのですが、それだと効果が続かないのかもしれませんね。
とにかく試してみようと思います。(^ω^)


このところいろんな方に読んでいただいているみたいで、嬉しいです。
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新築物件検討時に悩んだこと

今、中古物件の枯渇から、一時的に新築物件に移行されている大家さんや大家さん予備軍の方も増えているようです。
そのため、新築アパートも売り手市場になってきているようですね。

コロビビも、もともと最初から新築に特化して投資しようと思っていた訳では有りません。
以前も書きましたが、中古物件を見るスキルも人脈も持ち合わせていなかったために、修理や瑕疵のリスクが少ない新築物件にシフトしてきたのでした。

でも新築アパートを検討する時に気をつけないといけないのは、立地や間取りはもちろんですが、家賃が適正に設定されているかどうかです。

コロビビの1棟目の新築木造アパートは、どちらかというと低めの設定でした。
それで表面利回り8%台だったので、
「これはいけるかな?」
と判断したのです。

実際、設定されていた家賃よりも1000円アップで募集したところ、竣工前に満室になりました。
(^▽^)

それでも手残りは少ないです。( ̄Д ̄)
今出ている7%台の物件で、ローンの金利が2%台の人なんかは、手残りがでているのでしょうか。

しかも
「その立地、どうなの?」
と思うものもあります。まあ、これは10年ぐらいたってどれくらいの空室率でいけたかを見ないと何とも言えませんが…。

コロビビのアパートはまあまあの立地です。
それでも空室は怖いです。
今の入居者の方が長く住んでいただけるように、いろいろ努力しています。
( ̄^ ̄)ゞ

2棟目のマンションは、1棟目より手残りは出るシュミレーションになっています。
立地は抜群!でも土地は高すぎました。(- _ -;)

中古であろうと新築であろうと、入手時にどれだけ安くできるかで決まると言われています。
土地が高かった分を建築費で調整できたので、今回は何とかイケたという感じです。

しかし最近同じ並びで同じぐらいの広さの土地が出たのですが、坪単価で既に10万高くなっていました。
∑(゜Д゜)
つまりあの立地で手に入れようとすれば、仕方がなかったということのようです。

購入当時の読みは正しかった訳ですが、この値段がこれからも続くとは限りません。
正しかったかどうかは、売却後に初めて分かることです。

事前に直近の取引価格などを参考にしてはいますが、その物件が高いかどうかの判断も、結構難しいところです。
けれど高いとしても今回は手残りが出ると判断しました。

単に値段だけで判断できないところが、またまた難しいですねえ。
コロビビは、以前もご紹介したDCRやBEFなど指標とシュミレーションを総動員しました。

…ということで、新築物件の場合は、手残りが少ないため
① 家賃設定が適切かどうか
② 高値掴みをしていないかどうか
という当たり前のことが重要になるという話でした。

今回は以前書いた記事と重複するところも多かったですが、
新しい訪問者の方が増えているので書かせていただきました。
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大掃除サービス

前回の「スヌーピー部屋」の記事で、ビーグルランキングが上がっていました。
そうですよね、スヌーピーってビーグルだし、ビーグルを飼っている人ってスヌーピー好きの人が多いのかもしれませんね。

思わぬ反応に驚いてしまいましたが、今日は、息子が入居して約1年になる東京のマンションの話です。

先日出張の折に掃除をして戻ってきたことをお伝えしましたが、ぱっと見綺麗でも換気扇などはやはり汚れていました。

…といってもまだこの状態なら、ちょっとした掃除で綺麗にすることが出来ます。
浴槽の水垢や鏡のうろこもちょっと擦るだけで取れる状態です。

どなたかのブログに
「更新してくれるなら、ハウスクリーニングをサービスします。」
という旨の記事がありました。

これを読ませていただいて、
「これって更新していただくだけでなく、部屋の状態を知って美しく保つためにも必要だよなあ。」
と思いました。(^ω^)

もちろんブログの大家さんは経費と割り切って業者さんに頼まれるのですが、手残りが少ないコロビビとしては、業者さんに頼まずこちらでクリーニングをしたいところです。

しかし入居者の方としたら、
「大家さんにプライベートを見られるのはいやだなあ。」
と思われるはずなので、難しいですよね。( ̄д ̄;)

やるのは浴室、トイレ、換気扇、キッチン程度なので、OKしてくださる入居者の方もいそうな気もするのですが、メンドクサイかな?

そこさえクリアできれば、
「年末の大掃除はお任せください!」
とやりたいのですがねえ…( ̄^ ̄)

何だかリタイアしたいサラリーマンの方や、不労所得を狙っている不動産投資家の方とは真逆の方向に進んでいるコロビビでした。
(。>д<。)

不動産投資もいろいろです。
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コロちゃん、認知症?

昨日のこと。

餌を食べていたとき、コロちゃんが急に、今までに聞いたことが無いような吠え方を始めました。

最初はクウ~ン、クウ~ンと唸っていたかと思っていたら、
わお~ん、わお~んといつもの野太い声ではなく、遠吠えのような吠え方。

猫か何かいるのかな?と思ったのですが近くにいる様子はありません。

怯えているような表情ですが、尻尾は下がっていません。
最後には尻尾を振るような仕草もしていました。

それにいつもと違うのが、餌を見せるとすぐに吠えるのをやめるのですが、
今回は餌には全く見向きもせず、ソファーに跳びのって空を見つめて3分ぐらい吠え続けたのです。

やっと落ち着かせても息が荒く、暫く興奮が続いていました。

それが3回ほどあって、いったいどうしたんだろうとコロビビ夫にも話したのですが、
今朝コロビビ夫が散歩に連れて行った時も、一回同じように吠え続けたそうです。

それもいつもはとぼとぼと歩くコロちゃんがその時は、すごい力で走ろうとしたそうです。

昨日もいつもは足が弱っているのでソファーに登るときは、コロビビが持ちあげているのです。
それなのに、凄い勢いで跳びのりました。∑(゜Д゜)

これってどう考えたらいいのでしょう?

よく犬の認知症のことを耳にしますが、それは同じ方向に回り続けたり、夜と昼が逆転したりといった症状だと聞きます。

そんな症状はコロちゃんはありません。
しかし認知症を進めてしまう原因として、刺激のない生活や加齢による運動不足が挙げられています。

実はコロちゃんは以前も書きましたが隣の人からのクレームの為に、誰もいない昼間はシャッターを閉め切った部屋でほとんどを寝て過ごしているのです。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

毎朝早くに必ず散歩に連れて行ったり、家族がいる土日は外に出してあげるのですが、加齢と運動不足の為にここのところ急激に太ってしまいました。(- _ -;)

もともと生まれつき膝の関節が悪く、しかも体重が増えてしまって、このままではホントに認知症になってしまいそうです。

コロビビの定年退職までは、コロちゃんがもちそうにありません。
コロちゃんの為にも、早期退職が出来れば…と思っているのですが、どうなるでしょう…。

とにかくドッグフードを抗酸化作用のあるものにして、ブロッコリーなどをあげなきゃと思いました。
そして土日だけでも、もっと外に連れ出してあげないと…ですね。
( ̄^ ゚̄)


思いがけず、久しぶりのコロちゃんネタとなりました。
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スヌーピー部屋ってどうでしょう?

銀座の三越でスヌーピーフェアをやっていました。

息子が「肉」を食べたいということで立ち食いステーキのお店に行ったときに、偶然見かけて行ってきました。

因みにステーキ、思ったよりおいしかったです!(^з^)-☆
コストパフォーマンスが抜群で、がっつり肉が食べたいときには有りだと思いました。

さてスヌーピーフェアですが、大盛況で意外に男性も多く、コロビビもいろいろ買ってしまいました。

本当はもっと買いたかったのですが、如何せん値段が高い…( ̄д ̄;)

でも発想を変えてスヌーピー部屋をつくると考えれば、3万円もあれば出来ます。

掛け時計や鍵かけ、トイレマットや便座カバー、壁に貼るシールなど、クオリティーが高いものが結構ありました。

これに食器なども揃えると、かなりのスヌーピー感が出せます。

これはコストフォーマンス的に良いのではないでしょうか?(^ω^)

もう既にやられている大家さんもいらっしゃるでしょうね。
これがうまくいくなら、キティーちゃん部屋、ミッキー部屋なども考えられますが、どうでしょう?

このキャラクターならいろんな層に受け入れられてるし、ダメならすぐに元に戻して自分で使ってもいいし、コロビビも入居が厳しくなったらやってみようかな?
でもそんな甘いもんではないのかな?

コロビビの2棟目のマンションは、完璧に独身女性ターゲットなので、いろいろ工夫出来そうです。
(^▽^)

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ショッキングな出来事

東京のマンションに行く前に、
「新築なのに1階の部屋が空いている。」
という記事を書きましたが…

実は、

この夏、ショッキングな出来事が発覚したのです。
(>人<;)

何と!2戸だった空室が、11戸に増えている?!
…みたいなのです…llllll(- _ -;)llllll

もしかしたら重複して登録されているものもあるかもしれないので、もう少し少ないかもしれないのですが、
それにしても1年たったマンションってこんなものなんでしょうか?

コロビビが所有している部屋は分譲型で、賃貸に出ている部屋は狭いだけではなく設備もよくある賃貸用のものなので、違うのですが、それでも心配になります予ねえ、こんなに1年で引っ越しされちゃうと。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

駅から8~10分、いろんな路線が利用できて、セキュリティーもしっかりしています。

でも今回気付いたのは、意外と建物の前の交通量が多く、騒音は思ったよりありました。
窓を閉めれば気になりませんが、夏なので窓を開けていると少しうるさいです。
( ̄Д ̄)

それにしても退去はそんな理由ではないはずです。
家賃が高いせいでしょうか?
更新料を払うぐらいなら、もっと安い部屋に移ろうということでしょうか?

それとも東京ではこんなことはよくあることなのでしょうか?

家に戻ったら知らない東京の仲介業者から手紙が来てました。
開けてみると、
「○○マンションのオーナー様、今なら期間限定で当社が直接買い取りをさせていただきます。」
とあり、同封された資料には、
「これからマンション空室が急増?」
などという言葉が躍っていました。

どうも全ての部屋のオーナーに送りつけているようですが、1年で退去されたオーナーが読んだら心が動くでしょうねえ。
しかも売却だけでなく、「管理を変えませんか?」というお誘いもありました。

区分をお持ちの大家さんなら、こんな手紙は日常茶飯事かもしれませんが、どうもこのタイミングでこんな手紙が来ると、先行きが不安になりました。

こんなことでマンションの売却価格が下がっていくと困っちゃいますねえ。
(; ̄◇ ̄)

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区分のオーナーさんがいらっしゃれば、教えてくださいね。
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1年たった新築マンション

出張の帰りに去年買った息子のマンションに行ってきました。

このマンションは息子が使わなくなったら、売却するか賃貸に出すかをその時の状況で決めようと思っています。

なので、今回の訪問の目的は以下の2つです。

① 1年でどれくらい劣化しているか見て、原状回復をしてみる。
② 2棟目のマンションに使う設備の参考にするため、使い心地を試す。

さて①ですが、特段綺麗好きではなく大学で忙しいが、自炊をするという若者が使った場合ということで見てみると、
意外に綺麗でした。(^ω^)

しかしよく見ると、シンクの排水口に油みたいなものがべったり…∑(゜Д゜)

浴槽も隅の方に水垢が…Σ(゜д゜lll)

換気扇を開けると、やはり油がべっとり付いていました。(◎_◎;)

床にも傷があるなど、まあリフォームにはそこまでお金はかからないけど、ハウスクリーニングは結構取られるかなあ…という感じでした。

次に②についてですが、
1116の浴室は、やはりそんなに狭くは感じませんでした。
以前見たアパート業者のモデルルームのは狭く感じたので、これはデザインのせいかもしれません。

1650のキッチンもちょっと狭いかなと考えていましたが、使ってみると十分です。
(^ω^)

ただ便器は、形がもっと単純なものの方がいいですね。
汚れが付きにくいプロガードでしたが、外側の形が単純じゃなかったので、そこに汚れが溜まって掃除がしにくかったです。( ̄д ̄;)

41平米あるのでエアコンは2台付いているのですが、これは1台で十分でした。

後、掃除をしてみるとクロスがなかなか汚れが落ちないクロスでした。これはちょっと…と思いました。
クロス選びは重要ですね。

それから奥行き60センチのクローゼットは、単身者なら十分なので、計画しているデザイナーズ戸建の子ども部屋も60センチにしようと思います。( ̄^ ̄)ゞ

いろいろ今後のことも考えることが出来た東京での日々でしたが、
こんなコロビビの努力も吹き飛ぶ出来事が…
((((;゜Д゜)))))))

長くなったので、続きは次回に…

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佐世保のマンション

今日自宅に戻ってきてブログを見ると、
「佐世保の事件」の記事にたくさんの方がアクセスしてくださっていたので、驚きました。

あの時は、そんなに詳しく書きませんでしたが、
実は別の案件で、以前コロビビも佐世保に行ったことがあります。

そして偶然にもあのマンションは知っていました。
繁華街の中心にあって、とても立派なマンションです。

家賃も6万ぐらいでしょうか…。

佐世保は山の高いところにも家が建っているような土地なのですが、、
タクシーの運転手さんによると、今どんどん建っているマンションにみんなが移ってきているのだそうです。

特に飲食街で働いてらっしゃる女の方は、夜バスが無くなってタクシーで帰るとなるとそれだけでかなりの出費になります。
だからそれぐらいなら…と繁華街近くのマンションを借りるようになったのだそうです。

また一戸建てを求めて山高くに家を建てていた時代も変わって、
マンションでいいから便利なところがいいというファミリーも増えてきたとか…。

そうなると人が山から下りてしまったため近所の小さな店やスーパーが閉店し、
お年寄りも、買い物難民になってしまうので一戸建てを捨てマンションに移り住むようになったとか…。

遠隔で区分を持つには、人口が減っている地域はどうかなと思うので、買おうとは思いませんが、
あのマンションは投資用だったのでしょうから、オーナーはホントにたまりませんよね。
(>人<;)

加害者の父親も有名人だったらしく、別の案件で行ったときにコロビビがお世話になった方も知っていました。
…というか、佐世保の町は小さいので、必然的にみんなが何がしか関係者と関わりがあるようですね。

小さい町だと、事件のことはずっと風化しないですよねえ。
あの部屋、どうなるのでしょう。同じマンションというだけで資産価値に影響が出そうですよね。
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

大家業がうまくいくためにも、格差の無い世の中になってみんなの心が安定して欲しいです。

でも不動産投資をすれば、
「持てるものは更に富を生む。」
ということを知る訳なので、なんだかなあ…と思います。
( ̄ヘ ̄)

東京に行っている間に、ネタがいっぱい見つかりました。
これから、順次アップしていきますね。
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東京の新築区分マンション見学

実は今東京にいます。

仕事の関係で来ているのですが、数日前から息子のマンションに寝泊まりしているので、ここ何回かのブログは実は予約投稿でした。
(^0^)

ホントは携帯からでも投稿できればいいのですが、面倒なのでこれも予約投稿です。

東京ではこのマンションと同じエリアにタワー型の投資マンションが建設されています。
同じエリアといってもちょっと離れてはいるのですが、25平米の1Kで2800万以上です。∑(゜Д゜)

すごいですねえ、後数100万払えばコロビビの41平米の1LDKが買えてしまいます。

タワーマンションだからでしょうか?
グレードが高いからでしょうか?
投資用なので、そこまでグレードが高いとも思えませんので、今はこの値段が当たり前なのでしょうか?

数カ月前に売り出されて完売してしまったようなので、もう内見はできそうにないかな?
でも家賃はどれくらいか、グレードはどの程度か興味があるので、外観だけでも見てこようと思います。
(^ω^)

いつも物件情報を送ってくれる不動産会社にも時間が取れれば顔を出して見ようとも思います。
でも下手に顔を出すと、RCを勧めらせそうなので、やっぱ辞めた方がいいかな?

もうすぐ東京から戻ってきます。
戻ってきたら2棟目のマンションのネタが書けそうです。
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佐世保の事件

佐世保の事件…いろいろ考えさせられますね。

特に大家としては、4月に借りた(?)マンションのあの部屋のことも気になります…
どうなるんでしょう?llllll(- _ -;)llllll

分譲でも大変ですが、誰かオーナーがいる物件なら、損害賠償とかに出来るのでしょうか?
父親は支払えるでしょうが、弁護士なだけにすんなりとはいかない気がします。

4カ月でこうなるとは…ホントに運が悪いとしか言いようがありません。
(◎_◎;)

コロビビは入居者によるトラブルのリスクを減らすために、手残りが少なくても敢えて
「新築・高家賃・好立地」
を選んでいるのに、今はいろいろあるから難しいですね。
┐( ̄ヘ ̄)┌

スラム化アパートに住んでらっしゃる方や生活保護を受けてらっしゃる方の中には、
そうした環境に長くいるうちに、精神が病んでいく方も多いと聞きます。

今やストレス社会なので、どんな環境でも精神的に破綻している人はいますよね。
(; ̄ェ ̄)

大家業をしているということは、いろんな人との関わりが出てくるので、リスキーですねえ。

ちょっと前の子ども死を隠すためにずっと家賃を払っていた事件もそうですが、そこまでいかなくても自殺や事件、火事などのニュースを見るときに、
「ああ、この後あの部屋はどうなっちゃうんだろう…。」
と考える癖がついてしまいました。

入居者の審査はしていただいていますが、それで防げる筈もなく…
不動産経営は運も大きいとよく聞きますが、その通りですね。
ε-( ̄。 ̄ノ)

もうしばらくしたら2棟目のマンションの建設で動きが出てきます。
いろいろアップしていきますね。
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1階の部屋の入居率

前回のボリュームチェックにも関わりますが、1階の部屋の入居率ってどうなのでしょうか。

エリアや立地にもよるので一概には言えないでしょうが、中古物件のレントロールを見ていると
以前考えていたのよりも入居が厳しいなと感じました。ヽ( ̄д ̄;)ノ

特に1Kの場合の家賃下落は早く、空室を埋めるための広告費もかかっていそうな感じです。

コロビビの所有している東京の新築マンションは半分が投資用になっているのですが、残念ながら1階の1部屋が空室です。

交通の便もよく周りには大学がいくつもある治安のいい場所です。
オートロックで防犯についてはかなり考えた造りになっていて、1階の部屋はもちろん道路に面している訳ではありません。

オーナーは「ここならイケる。」と考えて購入したはずで、
コロビビは住居用で購入したので、入居付けはどんな条件だったのかサブリースが付いていたのかは分かりませんが、まさか入居がつかないなんて想定してなかったことでしょう。
llllll(- _ -;)lllll

コロビビはこのエリアの中古マンションが高かったことと、修繕積立費が築6年から大幅に上がってしまうために新築を購入しましたが、そうでなければ新築投資マンションなんて買うものではありません。(>人<;)
コロビビもオリンピック前に売り抜けなければ…

コロビビの1棟目のアパートの心配も
「1階の4戸は大丈夫なの?」
ということなのです。(・_・;)

竣工前に全部埋まったのでひとまず安心したのですが、やっぱり2階の方が早く埋まりました。
かなり家賃の差をつけたのですが、それでも2階の方がダントツの人気です。

今入居してくださっている方が、出来るだけ長く住んでくださるようにしないといけないですね。

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中古戸建の植木の手入れ

相続した実家をリフォームして賃貸に出してから一年になります。

両親とも高齢なのにずっと健康でした。
しかし母がクモ膜下で突然亡くなってから1年もたたないうちに、父も病気で亡くなり、コロビビが一人で実家の片づけをすることになりました。

幸いというか、休暇を取って父を介護している間にも不用品は整理していたので、よくある
「遺品整理屋さん」
にお任せしなくても、しっかり納得のいく整理が出来ました。

もちろん、すっごいエネルギーがいりましたよ!!!
この話だけでも一冊本が書けます。( ̄^ ゚̄)

さて、リフォームをして築50年の平屋を賃貸に出したのですが、
うまい具合福祉関係の会社が、デイサービスに使うため法人契約して下さいました。ヽ(゚∀゚)ノ

なかなか決まらなかったのですが、
デイサービスだと建物や庭をきれいに使ってくださるので、ホント万々歳です。(^▽^)

まあ、経営が苦しくなればすぐに賃貸契約を解除すればいい訳なので、設備投資をせずに経営を広げることが出来ます。
よく考えたなあと感心したものです。

日々の草取りは借主がしてくださいますが、植木の手入れは大家です。
ちょうど一年前に植木屋さんに剪定していただいていたし、植木の数も少ないので、この夏コロビビが剪定してきます。

これって経費になる筈ですが、以前税務署員から、
「建物の手入れに行って墓参りに寄ったのなら、経費といて認めません!」
なんて言われました。でも、お墓は移したので実家近くにはもう無いのです。(`ω´ )

「親戚に会ってもダメです!」
なんて言ってました。
庭の手入れをして日帰りするので、そんな暇はありません!(*`へ´*)

ああ、あの悪夢が蘇ってきました。((((;゜Д゜)))))))

「交通費がかかるなら、普通業者に任せますよね。」
とも言われました。
しかし年に一回は建物の様子や傷み具合を確かめておかなければなりません。

よもやまた「認めません!」なんて、言わないでしょうね。

とにかく実家の手入れに行ってきますね。
リフォーム費用を取り戻すためには、後半年ぐらいはかかっちゃうので、出来るだけ綺麗に保っておきたいと思います。

庭の雑草がまた伸びてきました。
自宅の手入れもやらないと…です。
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ボリュームチェック

狼旅団さんのブログで、口を酸っぱく言われていることが、すっごく身にしみているコロビビです。

コロビビの場合も土地の購入時は、短時間でいろいろ検討しなければいけなかったので迷いました。( ̄Д ̄)

価格が上がり始めたところで、一見高すぎてあまり競争相手はいなかったのですが、
立地がいいところだったため、今後はこの価格ではなかなか出てこないだろうというものでした。

つまりそこに気がついた人がいれば、現金でさらっていかれる可能性がありました。
コロビビの前に一人買付を入れた人がいたのですが、コロビビの後も、医者が自宅を建てるために問い合わせをしていたそうです。

取り合えず買付を入れて契約をしても、ローン特約を入れていれば、後で何かあってもローンを流して貰おうと思って購入に踏み切りました。(`ω´ )

実はこの土地、道を挟んで商業地ではなくなるため高さ制限等があります。
そのためいったい何戸取れるかで収支計算が変ってきます。
( ̄ヘ ̄)

実際は4階建てもOKでしたが、建設費と4階の部屋の賃料を考え(4階と1階の部屋の入居率はどうしても悪くなるため)3階建て5戸となったのです。

その分、駐車場、バイク置き場などを作って収支計算をするとイケるとなったので計画を進めることになりました。(^ω^)

ホントは5戸に減った際にシュミレーションをする前は、
「これ、無理じゃないの?契約すんの辞める?」
なんて思っていたのですが、自分でシュミレーション表を作ってみると1棟目のアパートよりいいことが分かったのです。
(◎_◎)

しかも家賃設定も低めにしているし、これから間取りや設備等を工夫して差別化ができれば空室リスクも抑えることが出来そうだと判断しました。(`ω´ )

実際は数年間は駐車場と一階の部屋を息子が使うため、実際手にできる家賃はもっと少ないです。
そのためこの時点で融資が一度ダメになっています。llllll(- _ -;)lllll

周りには戸数を稼ぐために超細長い1Kや1LDKのマンションがごろごろあります。
入居があるかどうかより表面利回り優先だったのでしょうね。

家賃も高く初期費用も高いため新築でも空いています。
これで家賃を下げられると、こちらの経営も圧迫されすのですが、まだエリアのブランド力で保っているようです。


…ということでまだ不安要素は満載なのですが、土地を買う時のボリュームチェックは経営に大きく関わるのでホントに重要だということを実体験したコロビビです。( ̄^ ̄)ゞ

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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