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Archive | 2014年07月

猫の忘れもの

これは建築前から気付いていたことなのですが、1棟目のアパート付近に野良猫が一匹縄張りにしているみたいなのです。

というのも、更地になったときに隣の敷地で猫の忘れものを見つけたからです。∑(゜Д゜)

そう!野良猫のフンです。!!!(>人<;)

その時からいや~な予感はしていましたが、ここのところ続けて敷地内でフンを発見してしまいました。
llllll(- _ -;)llllll

すぐに取り除いて、今日猫対策のとげとげのついたネットを購入してきました。
とりあえず芝生の周りに敷いてみます。( ̄^ ̄)ゞ

一度猫のトイレにされてしまうとずっとそこにフンをするとか…
早急に対応しないといけませんね。

ホントは敷地の周りにぐるっとネットを敷きたいところですが、費用もバカになりません。
猫についてはみなさん対応はされていないのかもしれませんね。

安くて効果的な方法があれば、是非教えてください。m(_ _)m

相手が言葉が分かるのなら、
「もしもし忘れ物ですよ。」
と声を掛けるのですが…ねえ。(; ̄ェ ̄)

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物件コレクター

物件コレクターと言うほどたくさん持っている訳ではないですが、コロビビはやっぱり「物件コレクター」の部類なんだなと思います。

実際に不動産投資をやってみて初めて、投資の手法もそれぞれ、大家もそれぞれなんだなあとしみじみ感じるようになりました。

それまでは物件を手に入れることやその後のリスク回避などに目がいっていたのでしょうね。
もちろんいろんな方の本を読ませていただいていろんな手法があることは知識としては知っていましたが、今一つピンとこなかったのは、きっと自分が「物件コレクター」だったからなのでしょう。(/ω\*)

スピード重視で物件を増やしていくには、いくら安くついたって土地から購入して新築するなんてのは時間と労力がかかりすぎます。(◎_◎;)

投資として考えるなら、サラリーマン大家には向かない手法になりますよね。

また新築は投資額の割には手残りが少ないので、ここでも棟数を増やしていかないと投資としては効率が悪くなります。
セミリタイヤを目指している人は、コロビビのやり方ではいつになってもリタイヤできません。
(; ̄ェ ̄)

よくみなさん「○○の本を読んで一念発起しました。」とおっしゃいますが、
コロビビは、「昔から物件が好きなので、思い切って買いました。」という感じです。

自分でもまさか「実は物件コレクターだった。」なんて気付きませんでした。

でも今所有しているものを考えても…





…もう正真正銘、立派な「物件コレクター」ですね。ε-( ̄。 ̄ノ)

物件コレクターの方の中には、中古物件が好きな方もいらっしゃいます。

それは「建物自体が気に入って手に入れたい。」というのはもちろんですが、その物件の利回りや土地のポテンシャル、建物の歩んできた道のり、入居者の属性など全部込みで、いいところも悪いところも含めて勘案した結果の「気にいった。手に入れたい。」なのです。

う~ん、凄いですねえ、並みのコレクターとは格が違いますよねえ。
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

コロビビなど足元にも及びませんが、買うわけでもないのに毎日ネットで物件探しをしているので、素質は十分あるのかもしれません。(>人<;)

新しいリピーターの方が増えて、感謝しています。
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山あり谷ありのデザイナーズ戸建

土地の取得からすんなりとはいかないデザイナーズ戸建。

それは激戦区のエリアを避け、新興住宅地の農地を転用して建てるからなのです。

また隣接している畑との境界や壁の件での折衝など面倒なことが山積みです。(; ̄ェ ̄)

更にごみステーションの設置や電柱・カーブミラー等の移設など、交渉することが一杯です。ヽ( ̄д ̄;)ノ

コロビビが住んでいるエリアではここまで面倒なことは無いのですが、まだまだ田舎なので行政側の要求の方が強いようです。(_ _ ;)

でも今苦労して交渉をしておけば、将来中古住宅として売却する時にスムーズにいきます。
その時はきっともうコロビビも年をとっていて面倒なことはできなくなっていることでしょう。
そう考えると、面倒でも今やるしかないですね。
(=゜ω゜)ノ

時間がかかっても、少しずつ自分が思っていることが形になっていくので遣り甲斐があります。(^ω^)

またお子さんのいる家族の方が入居してくださって、庭で遊んでいる様子などを見ることができたなら、更に遣り甲斐を感じることが出来るでしょうね。
(((o(*゚▽゚*)o)))

交渉をお願いしている地元のスタッフの方には、ホント足を向けて眠れません。
お年を召してらっしゃるのに、暑い中連日役所や隣地の持ち主との交渉をしていただいています。

8月中に土地の引き渡しを目指しているところです。
そこから造成を始めるとなると、1月1日の登記はこれまたギリギリですね。
頑張らなくっちゃ…です。・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

たくさんの方にクリックしていただいて有難いです。
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退去の理由

今日、新しいヘアサロンに行ったのですが、そこの店員さんがちょうどコロビビの一棟目のアパートの近くに住んでいるとのことでした。

まだ若い店員さんで、田舎から出てきてロフト付きの1Kに住んでいるとのこと。
家賃はコロビビのアパートの3分の2ぐらいで、安いです。

でもロフトはやっぱり暑くてとても眠れず、荷物置き場にしているそうです。
部屋全体も暑くてとてもエアコン無しでは過ごせないとのこと。

隣の人のくしゃみも聞こえるので、自分の音も聞こえてるんだなあと思っていたら、
時々壁をドンと蹴られたりもするようになったそうです。 (◎_◎;)

そんな話をしていたら店長さんが
「私なんかいろいろあって3回引っ越ししてるんです。」
とその話に参戦してこられました。

なんでも1回目は、職業柄夜遅く帰宅してシャワーを浴びたりすることがあり、うるさいと言われて転居。

次も下の階の人が上半身刺青が入っていて、足音がうるさいと言われて怖くなり転居。∑(゜Д゜)

3回目は無料のバイク置き場はあると書いてあったので250ccのバイクを購入したところ、大きいのでダメ出しをされたのだそうです。Σ(゜д゜lll)

3回目のマンションは家賃は高かったものの部屋も広く気にいっていたので転居したくなかったそうですが、どうしてもダメと言われて泣く泣く転居。llllll(- _ -;)llllll

今はバイク置き場無料のマンションに住んでいるそうなのですが、そこは管理が悪く違法駐輪が横行しているそうです。
そのため店長さんのバイクが置けなくなることもあるので、直接管理会社に連絡するもののすぐには対応してくれないそうです。(>人<;)

実はそのマンション、大家さんは最上階に住んでらっしゃるそうですが、その管理会社にまかせっきりの様です。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

違法駐輪や放置自転車対応用のシールなども配られたことは無いとのことで、そのマンションの行く末が見えた気持ちです。

「その管理会社、大○○○じゃないですか?」
と尋ねるとドンピシャでした。

もったいないですねえ、コロビビだったらこんなことで退去の可能性をつくるなんてことはしません。( ̄^ ̄)

2棟目のマンションは騒音対策で、振り分け式のワンフロアー2戸にしています。
玄関を真ん中にもってきて、浴室と寝室をこれまた振り分けているので、水の音が出来るだけ寝室に響かないようにと考えたつくりにはしたつもりです。

もちろんRCではないので万全というわけではないのですが、床にはコンクリートを入れているので木造よりは多少はいいかなと思っているのですが、完成してみないと分かりませんね。RCだって足音はしますしね。

生々しい退去の理由を思いがけず教えていただいて、勉強になりました。 m(_ _)m

こんなネタですが読んで下さりありがとうございます。
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スキップフロアってどうなんでしょう?

久しぶりにデベロッパーさんの新しいタイプの新築アパートを見せていただきました。(^ω^)

そこは今までロフトやスキップフロアを使って部屋を造っていることが多く、戸数も6戸で敷地面積も広くないものが多いので、総額はお手頃な価格になっています。

しかし今までの物件はこちらの思う立地ではなく、コンセプトも違っていたので、なんとなく内覧まではしたことがありませんでした。

見せていただくととてもオーソドックスな造りです。∑(゜Д゜)
1LDKで今建設中のコロビビの小さなマンションとかなり似ています。

「今までとどこが違うのですか?」
と案内してくださった担当者に尋ねると
「ロフトとかスキップフロアとかにしないで、フラットにしたのです。」
とのことでした。

「でもスキップフロアにして、高い家賃でも払える2人入居を狙ったりしないのですか?」
との質問には
「こちらの方がなぜか退去率が低いのです。
スキップフロアの方が入れ替わりが多くて、原状回復費や広告料なんかがかかるし、その分家賃が高く設定できるかと言えばそうではない。
ということで、これからはこのタイプでいこうということになったんです。」
という答えでした。

1棟目の担当者さんも
「ロフトの暑さで退去される方もいらっしゃるんですよね。」
とおっしゃっていましたが、今回の方もエアコンの効き具合をおっしゃっていました。

私は単にスキップフロアだと現状回復費がかかっちゃうなあと思っていて、特に2棟目のマンションでは高さ制限もあったためフラットな間取りにせざるを得ませんでした。

あまり流行りのスタイルにすると年数がたてば時代遅れになります。
木造であればいいのですが、それより寿命が長いS造りではオーソドックスな形でいく方が無難です。

しかしこのデベロッパーさんが今回のようなフラットなモデルで今後建てられるとなると、同じような間取りと仕様でコロビビのマンションより1万円安い部屋がバンバン出てくるということになります。Σ(゜д゜lll)

エリアが違うとはいえ、これは少しヤバいんじゃなでしょうか。(>人<;)

今回の浴室も1116でしたが、なんだか狭く感じました。
う~ん、1014にしていたら致命的でしたね。1116でギリギリです。
こちらは窓と浴室テレビがあるので、何とかなるかなあと思っているのですが…。

ただ、居間を10帖にしたせいでこちらの寝室はかなり狭く、見せていただいた4帖の寝室も狭く感じたので、
「ホントに大丈夫?」(; ̄ェ ̄)
と心配になりました。

パスタ屋さんの言葉に安心したり、内覧をして不安になったり、
忙しいコロビビでした。・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

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銀行からのペナルティー

竣工が大幅に遅れて、7月に最初の支払いが始まるはずなのにそれができない2棟目の小さなマンション。

ちなみに最初「2棟目のアパート」と呼んでいましたが、業者のみなさんが「新築マンション」と呼んでいるので、
「そうか、マンションなのか…」
と考えて、最近はコロビビも「小さなマンション」と呼ぶことにしました。 ( ̄∀ ̄)

「君はアパートではなく、マンションなんだよ。」
と呼んであげることで勘違いさせると、物件の価値が上がっていくかも…なんて考えてます。

それはさておき、
「7月に完成しないと大変なことになります。」((((;゜Д゜)))))))
という銀行の担当者の当初の話にビビっていたコロビビですが、
結局、あっさり契約変更で済みました。

先日本店の担当者の方に来て頂き、必要な書類に署名捺印したのですが、
その際の条件も、半年後に支払い開始が延ばされるけれど、毎回の支払の金額が数千円増えるだけでした。

銀行からのペナルティーは無く、最初の契約書にあった、違約金300万円は払わなくていいということです。
ほっとしました。ε-(´∀`; )
ただ、コロビビもコロビビ夫も平謝りでした。

「今、職人さんの手配がうまくいかず、竣工が遅れることはあることですし、建築はされているので…。」
という判断だったようですが、ホントのところはどうなんでしょう?

決していいお客さまではないですよねえ。
すぐに次の融資をお願いすることはありませんし、して貰えないのですが、
退職後、物件を増やしたくなったときに、マイナス評価になってないようにと願うばかりです。(。>д<。)

ただ「半年後」になったのは、
「もう次の延期は、絶対にあり得ない。」
ということだからです。

もし何らかの理由でこの「半年後」の竣工が守れなかった場合は、
どんな理由であっても、違約金は払わないといけなくなるでしょうね。( T_T)

職人さん!これから暑くなりますが、頑張ってくださいね。
よろしくお願いします!!!m(_ _)m

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エリアのパスタ屋さん

今日、2棟目の小さなマンション工事の様子を見に行ったのですが、
その帰りに近くのこれまた小さなパスタ屋さんでランチをいただきました。(^▽^)

テーブル席が10席とホントに小さなお店です。聞くと29㎡だそうで、開店してもうすぐで1年になるそうです。

狭くても工夫していい感じのお店にしてありました。お店の造りも手作り感いっぱいで、パスタも洗礼されているというよりはイタリアの家庭料理…という感じで温かみがありました。(^-^ )

でも素材にこだわっている様子が伝わってきます。パンも手作りで美味しかったです!!!

「近くに1LDKの小さなマンションを建ててるんです。」
と話すと、
「このあたりなら、ほとんど空室って聞かないですよ。1LDKならその家賃安い方ですよ。」
なんておっしゃっていたので、ちょっと安心しました。 ε-(´∀`; )

1年前、店舗をいろいろ探してらしたということです。
もう少し広い店舗も近くにあったそうですが、こっちの通りの方が感じがいいので、狭くても今の場所を選んだそうです。

そうなんですよね、街並みのよさでコロビビもこの土地を選んだのでした。かなり高かったですけど…。

高くても改めて土地の持つアドバンテージを感じることが出来ました。ヽ(゚∀゚)ノ

工事が遅れているせいで、かなり不利な時期に竣工になりそうですが、ちょっと安心できたかな?というパスタ屋さんでの出来事でした。

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新築を検討する時の注意点②

前回は、
 ① ローンが引きやすいので逆に注意すること
 ② 自分でシュミレーションし直すこと
 ③ 管理等の条件を確かめておくこと
をお話しました。

今日は、投資の指標をしっかり持つことについてお話しますね。(=゜ω゜)ノ

ベテラン大家さんは長い経験から、いろんな指標をもってらっしゃいます。
それは具体的な数字や計算式であったり、独特の理論であったり…

そんな経験も具体的な数字も分からないコロビビなので、判断する時に何を元に考えればいいか迷うばかりです。だからせめて一般的な指標ぐらいは知っておく必要があるなあと感じました。

本当はデベロッパーが示した数字をそのままあてはめる訳にはいきませんが、短時間でその物件がいいかどうかを判断しなければいけないときは、とりあえずそのままあてはめて考えるしかありません。( ̄Д ̄)ノ
指標はいろいろありますが、コロビビが使っているものを今回は2つ紹介します。

① DCR(債務回収比率)
DCRは、ローン返済に対して収入がどのくらいあるのか表す指標です。

DCR=NOI(純収益)÷ADS(年間返済額)
で計算して、1を切ればローンの支払額の方が収入を上回っていることになります。
1.3以上は欲しいところですが、これから金利が上がっていくことを考えれば1.5以上は必要という方もいます。

② BEP(損益分岐点)
損失になるか収益になるかの分岐ポイントを見つける指標です。

( opex(運営費) + ADS(ローン返済額) ) ÷ GPI(家賃収入)
つまり収入のうち経費がどのくらいの割合でかかっているかを算出します。

最低でも80%以下、できれば 70%以下に抑えたいところです。
たとえばBEPが75%だとすれば、10部屋中3部屋空室(70%)だと下回るので赤字経営になります。ですから黒字経営にするには空室を2部屋で抑えなければならないのです。

もちろん新築アパートの場合は暫くは空室は無いことの方が多いですし、債務回収比率も収益が高いので1を切ることは無いでしょう。

けれど土地や建築費が上がっている半面、思ったほど家賃が取れなくなってきている今、新築であってもDCRやBEPが安心できるものではない物件も中にはあるようです。

もちろん立地がどうか、ターゲットと物件のコンセプトが合っているかなど複合的に考えて判断すべきなので、この指標は物差しの一つに過ぎません。

短期間に複数棟手に入れることでリスクを抑えていく手法を取るならば、話が来た物件はすぐに買付証明を入れるというやりかたもあるでしょう。新築なので10年ぐらいはうまく経営出来るのかもしれません。

けれど新築アパート経営のブームはもうしばらく続くでしょうから、同じエリアに新築のアパートがどんどん建築されていくことを覚悟しなければなりません。でもそうなったとしてもBEPが低ければ「イケる」と判断できるのです。
そのためにも指標は役に立ちます。

サラリーマン大家さんブームの今、新築アパートを手に入れたくてもなかなか手に入れることが出来ない方もいらっしゃるという話も聞きます。

でも手に入れることが目的ではなく、その後長期間、黒字経営をしてキャッシュフローを手にすることが目的なのですから、短時間に紹介されたアパートが実際どんな物件なのかを判断する力が必要ですよね。

是非、みなさんもいい物件を手に入れられてくださいね。(^ω^)

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竣工予定の変更ってヤバい?

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儲からないのに始めた訳

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新築を検討するときの注意点

まだまだ新米大家のコロビビですが、この1年でも気付いたことは多いです。

分かっていたつもりでも、実際購入してから分かったこと・思ったことをお知らせしますね。(=゜ω゜)ノ

① 新築アパートは融資が引きやすいので手に入れやすいが、それで安心してはいけない。  
 これは事業事例が多いので銀行は判断しやすいし、アパートデベロッパーが融資まで一緒に提案してくれるためです。
 (でもコロビビの物件は、ローンが引けなかった人の物件を2番手で手に入れたので、属性によってはダメだったみたいです。)
  だから属性をあてにして融資されたわけなので、事業として銀行が太鼓判を押した訳ではありません。
(*`へ´*)
  

② アパートデベロッパーが作るシュミレーションには入ってない経費を考えて、自分でシュミレーションし直す。  
 空室率と家賃の下落は厳しめに作ることをお勧めします。そして意外と痛いのが「広告費」
  「満室でお渡しします。」という条件でも広告費は取られるし、入居が厳しくなってくるとエリアによっては広告費を2,3か月要求されることもあるようです。
  不動産取得税も結構大きいです。
 アパートデベロッパーが作ったシュミレーションや表面利回りは、買ってもらうために作られたものなので、「家賃は適切か。」「空室率は納得できるものか。」「経費が甘く見積もられてないか。」など、今考えられることは全て盛り込んで、シュミレーションしていく必要があります。手残りがもともと少ないので、ここが狂ってしまうときつくなってしまいます。
( ̄Д ̄)ノ


③ 共益費、違約金、敷き金・礼金などの扱いはどうなっているか確かめる。
 コロビビは交渉して共益費はこちらで取りましたが、管理会社にもっていかれることもあるし、契約期間以内に退去するときの違約金も大家が貰えないところもあるようです。
 敷き金・礼金も、どうなっているかを確かめておかないと、退去後のリフォームやハウスクリーニング代の負担が大きくかかてしまうかもしれません。(>人<;)

まだまだありますが、長くなってきたので続きはまた別の機会に…(^ω^)

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ホントは中古物件でいくべき…でも

さて引き続き、実際に不動産投資を始めて1年たっての感想です。

サラリーマン大家として成功するなら、利回りのいい中古物件を手に入れることが一番です。
10年前からそう考えていましたが、実際は何十回も中古物件巡りをしたものの購入に至りませんでした。( ̄д ̄;)

融資は通ったし当時は今よりずっといい物件がありました。
それでも購入出来なかったのは、自分たちの力量不足です。

融資については心強い知り合いがいましたが、リフォーム業者や仲介業者などに信頼できる人材を見つけることが出来ていませんでした。

それで仕方なく新築物件購入に舵をきりました。
でもこれも後1年早かったら…とちょっと後悔しています。
新築アパート経営がブームになり始めていたし、土地の価格も上昇を始めていたからです。

表面利回りが8%台で立地も悪くない1LDK、しかも借り入れの金利も1%台なので、ギリギリOK…かな?と思って購入しました。
でもホントにOKなのかが分かるのは、これからですよね。

…ということで、今が順調でも「自分で確かめるまでは疑ってかかること、そして情報を集めることが大切」
というスタンスで投資を進めているコロビビは、公務員の副業規定もあるので新築アパートデベの物件購入は一旦お休み。

1~2年たって退職した後、新築アパート経営がどう動いているかを見たり、中古物件購入のスキルを上げたりしてから次の投資を始めようと思っています。(^ω^)

といっても中古物件の検索は、毎日やってます。
「物件」が好きなんです… (^▽^)

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1年で3棟4棟はあたりまえ?!

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気がつけば1年で10001

10001は今日までのアクセスカウンターの数字です。

素人大家のブログに、述べ10001人の方に訪問していただいたことになります。
気がつけばブログを始めて1年になってました。(^▽^)

アクセスカウンターは当初付けていなかったので、本当はもっとたくさんの方に読んでいただいていたのですね。
まさかこんなにたくさんの方に読んでいただけるとは思っていなかったので、アクセスカウンターを付けるのは恥ずかしい…なんて思っていたのです。 (/ω\*)

しかも訳は言えないのですが、あんまり読んでいただいてもマズイなあ…という事情もあって、大手のブログランキングには参加していません。

もともと内容にも自信なかったので、こんなに読んでいただけるなんて、ホントに感謝です。(((o(*゚▽゚*)o)))
ブログのお陰でいろんな方と知り合うことが出来ましたし、有益な情報もいただくことができました。

中には初めてお会いした大家の方と名刺交換をすると
「コロビビさんなんですね、僕、ずっと読んでましたよ。」
なんて言っていただいたことも、何度もあります。なんだか恥ずかしいですが…。(≧д≦)

でもブログを通して学んだこと、刺激をいただけたことは、ホントに数えきれません。

本を読んで勉強しているだけだとスルーしてしまいがちなことも、ブログやってると「?」とひっかかり、そこからいろいろ見えてくるのです。(=゜ω゜)ノ

これから2棟目の小さなマンションとデザイナーズ戸建の建設を進めていく中でも、いろいろお尋ねすることが出てくると思いますが、みなさんのコメントと応援クリックがとても励みになっているのです。
どうぞこれからもよろしくお願いします。 m(_ _)m

ブログ始めて1年たったなんて気がついてませんでした。
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網戸の掃除ってどうなってる?

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新築戸建リサーチ

 引き続きデザイナーズ戸建の間取りの件です。

出口の売却を考えて、建築費のアップが許容範囲なら80㎡の間取りでいこうと考えています。

エコ発電本舗さんにも連絡して、太陽光パネルがいくつ載るかも見ていただいたのですが、少し増えそうです。
申請済みなのですが、増えても「軽微な変更」の範囲なので、OKみたいです。(^▽^)

今日は考えた間取りの実際の感覚をつかんだり、設備やクロスなどを確かめたりする目的で、新築建売住宅のオープンハウスに行ってきました。

休日になると時々行ってはいたのですが、今回はどちらの間取りにするかとか、部屋のサイズをどれ位にするかなど
差し迫った問題の答えを見つけるために見に行った感じです。

すると今まで漠然と見ていた時とは違ったことが見えてきました。(`ω´ )

それは…

① 玄関ドアは、スリットの窓が入ったものにする。 
 ・間取り的に玄関には窓が取れません。しかしかなり暗くなってしまうので、少しでも光を感じられるようにこれは必須だと感じました。

② 5帖切ったとしてもベランダ側に部屋を配置する。
 ・今度の設計士さんは部屋の広さを確保することを優先させるのですが、そのせいで細長い部屋になったり北側の部屋になったりしています。ホントは北向きの部屋は本来東向きになる予定でしたが、うまくいきませんでした。
 しかし、腰高窓しかない部屋では、6帖でも狭く感じます。5帖切っても掃きだし窓がある方が開放感があるし南向きで見た感じが全然違います。
 図面では3部屋とも6帖以上の間取りの方がアピールしそうでしたが、3部屋とも南向きの間取りの方がよさそうです。

③ 玄関はもったいなくても広くとる。
 ・デザイナーズ戸建は基本ぎりぎりの広さで造って収益を重視するのですが、それではマンションや地主系のタウンハウスと差別化が図れません。
 もったいないようですが、玄関を広くとっている間取りは結局費用対効果として高いのではという結論になりました。

まだまだありましたが、長くなるので今日はこのあたりで…(^ω^)


長い文にお付き合いくださってありがとうございました。
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80㎡と77㎡

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戸建賃貸の空室率

最近注目されて増えてきたデザイナーズ戸建。

一番の魅力は供給過剰のアパートと違って、空室率が低いこと。
戸建を希望しながらマンションやテラスハウスに住んでいる人が、ターゲットになります。

今のところ需要がありながら供給が少ないのが、空室率の低さに繋がっているとのことで、新規参入の業者が増えてきています。コロビビの住む地域も、ぞくぞくデザイナーズ戸建が建築されています。

久しぶりにその入居状況を調べてみたのですが…

ん?

ん?ん?ん?∑(゜Д゜)

この時期、未入居の新築&築浅物件がゴロゴロあるじゃありませんか!((((;゜Д゜)))))))

家賃が高すぎるのでしょうか?
それとも駐車場が1台だからでしょうか?

家賃は確かに高めですが、中にはちゃんと駐車場が2台確保されているところもあります。
新築のものは完成が3月だったので、繁忙期を若干逃してしまったのでしょうか?
しかし4月に転勤の企業も多いはず…。決して時期的に悪い訳ではないですよね。

よく見ると築2年のものも多いです。
新築で入居してみたものの、部屋の狭さや家賃の高さで、退去されたのでしょうか?
でもどれも設備は悪くありません。

う~ん、難しいですねえ。
オーナーは「こんなはずでは…」と思っていることでしょう。

2年前のこの時期は、こんなに空室はありませんでした。
全体の戸数から比べると、空室率は高くないのかもしれないのですが、ちょっと脅威です。

空室率が低いというふれこみがあったからこそ、こぞってデザイナーズ戸建がつくられていったのでしょう。コロビビもその一人で、2年前ぐらいからリサーチを始めて1年前に土地を探し始めたのでした。

コロビビが計画中のエリアは、私が住んでいるエリアとは違うので、まだまだデザイナーズ戸建は少ないです。なのでこの時期、空室は1件も見当たりません。

4月は新築の物件が数件残っていて心配しましたが、これも今は埋まってしまったのでほっとしました。 ε-(´∀`; )

このエリアはどちらかというと地主系のテラスハウスが、バンバン造られているような感じです。
こちらはそろそろ供給過剰になってきています。

コロビビの戸建は家賃を抑えていて、しかも庭付で駅近なので差別化を図っているつもりですが、供給過剰のテラスハウスの家賃の低さと比較すると家賃は高く感じるかもしれませんねえ。

まさか2年で退去されるなんて想定していませんでした。
ただでさえ手残りが少ない新築物件投資。
敷き金・礼金3か月が取れるエリアですが、空室の期間をどの程度で抑えて次の入居者をゲットできるかがカギですね。

魅力ある物件にするために出来ることはまだまだあるので、頑張りますね。ε=┌(;・∀・)┘

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設計士さん、いろいろ

今まで3人の設計士さんにお世話になったのですが、それぞれみなさん設計するときに癖があるのですね。

しかも当たり前のことですが、それぞれ性格も違うので、打ち合わせをするときに接し方を変えないといけません。

でも2棟目のマンションの間取りでは、建築確認申請後の間取り変更にも応じて下さるような温厚な方で、凄く助かりました。
(^▽^)

途中で設計士さんが変ったのですが最初の方もとても熱心な方で、2棟目のマンションの時もデザイナーズ戸建の間取りもいくつもの案を考えてきてくださるような方でした。頭が下がります。 m(_ _)m

今デザイナーズ戸建の間取りをお願いしている設計士さんは、一転間取りの変更をお願いするといい顔をされません。
(; ̄ェ ̄)
しかし仕事はとにかく早いです!!

出来れば1月1日には竣工を終え登記も済ませたいので、この仕事の早さは助かっています。(^ω^)

でもそのお陰で、昨日夜中までかかってデザイナーズ戸建の間取りを作る破目になりました。
言葉だけよりも図面をもとに話し合う方が、うまくこちらの希望が伝わるからです。

前にも書きましたが、デザイナーズ戸建の間取りは普通の建売戸建てとは違って独特のサイズ感が必要です。
でも将来の出口として売却を考えているので、あまりにも小さいサイズで作っても売りにくいので、ホントに難しいです。
(=゜ω゜)ノ

特によくあるデザイナーズ戸建と違って、庭を広く取ってそちらにリビングもってきたので、キッチンと玄関の配置に苦労しました。

でもやっぱり庭でのびのび遊ばせたり野菜を育てたりして子育てして欲しいなと思っているので、ここは譲れないところでした。

建築士さんと苦労して考えているデザイナーズ戸建の間取り。
入居者の方が喜んでくださると嬉しいです。(((o(*゚▽゚*)o)))

「あくまで、大家ですから…」のフレーズ。
気にいってくださった方が多かったようです♡
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あくまで…大家ですから

いよいよ始まりますね、黒執事サーカス編。(^▽^)

しかも主題歌はⅠ期と同じシド!!!
思えばシドも「モノクロのキス」がメジャーデビュー曲なので、もう10年になるのですね。
シド エナメル


10年前のコロビビは、建設時1億円の自宅を半値以下で手に入れ、そっちのローンで中古物件探しはひとまずお休みしていました。

でもこの自宅が手に入ったのは、それまでずっとやっていた中古物件探しのお陰です。

Ⅱ期の黒執事は4年前。
ずっとストーリイが伏せられていたので、セバスチャンが登場したときは狂喜乱舞でした。(((o(*゚▽゚*)o)))

4年前はずっと築古アパートを探していました。
利回りは結構いいのもあったのですが、いろいろ見て回るものの不安要素を払しょくできず、手が出ませんでした。( ̄Д ̄)ノ

自分たちには大家としてのスキルも何も持ち合わせていなかったし、子どもの教育費もあったため投資としては5000万以内と考えていたのです。なので、新築アパートは無理だと思っていました。

今思えばあの時無理してでも新築アパートを買っていれば、5年たって売却もできたのになあと思ったりもします。
まあ、たらればの話なので、しょうがないですね。
┐( ̄ヘ ̄)┌

今進めているデザイナーズ戸建が完成すれば、2年間でコロビビ夫の分も合わせてアパート・戸建合計5棟になります。
戸数にすると少ないですが、自宅と息子のマンション、相続した実家もあるのでこの10年で不動産は8つになりました。

シドもビッグになっていきましたが、コロビビの環境も随分変わりました。
次の10年は、もっと変るでしょうね。新築アパートは家賃下落などの分岐点が来てるかもしれません。
売却、繰り上げ返済なども含めて考えるなど大家力を高めていかないといけませんね。
アニメファンですが、あくまで大家ですから…。( ̄^ ̄)ゞ

今日はアニメの話もあって、あれっと思われたかもしれませんね。
でもお付き合いいただきありがとうございました。
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分筆・農転

動き出したデザイナーズ戸建。

昨日土地の売買契約を終え、急いで分筆と農転の手続きを進めていくことになりました。

3棟建てるのですが、将来の売却も視野に入れて、先に分筆しておきます。
それでコロビビとコロビビ夫との持ち分を2棟と1棟にしてお互いが10室になるので
事業的規模で確定申告が出来るようになるのです。
(^▽^)

公務員の副業規定もこれでギリギリです。
…といっても後数年で退職を予定しているし、コロビビはもしかして来年転職するかもしれないので、副業規定はあまり関係はないですね。

今回農転の手続きは売主さんがしてくださることになっているのですが、実際の手続きは地元の行政書士さんと土地家屋調査士の方に進めていただくことになりました。(^ω^)

昨日お会いしたのですが、ホントに地元のいいおじさん…といった感じの方でした。
役所関係にも顔が利くし買った土地の隣の土地の所有者とも顔なじみなので、全てお任せしていきます。
m(_ _)m

いつも思うことですが、不動産投資ってたくさんの方のお力をお借りしないと出来ないことですよね。



産業用太陽光発電をしたいけど野立ては不安がいくつかあるなあ。(; ̄ェ ̄)
        ↓
やっぱ屋根に載せたいけど、単身者用アパートはしばらくはできないよね。 ( ̄。 ̄ノ)
        ↓
そうだ!戸建賃貸にしよう!(^0^)
        ↓
この土地ならデザイナーズ戸建3棟いけるよね。(((o(*゚▽゚*)o)))


そんなコロビビ一人の思いつきにスタッフの方がのって下さり、銀行が融資を承諾して下さったら一斉にいろんな方が動き出す…そんな感覚はデベロッパーの新築アパートを買ったのでは味わいにくいものです。

まさに事業…という感じです。
分筆するためには間取りを確定する必要があるので、急いで間取りの検討に入ります。
1月1日には登記を終えたいので、あんまりゆっくりもしていられなくなりました。頑張ります!
( ̄^ ̄)ゞ

いつも読んで下さりありがとうございます。
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あっさり融資決定

デザイナーズ戸建の融資。

前回「これから本店の稟議に…」と書きましたが、
今日、あっさりOKの返事をいただきました。 (^▽^)

なんだ、もう話は通っていたみたいです。
それも金利もこちらの希望通り5年固定25年の1.2%!(((o(*゚▽゚*)o)))

もちろんフルローンとはいかず、一割強の自己資金を入れるという条件でした。
しかしこの程度なら想定の範囲内です。
融資としては、万々歳といったところでしょうか。

もう3棟目となるし今回は融資の付きづらい新築戸建賃貸だったので、もっときつい条件を提示されるかとヒヤヒヤしてましたが、今回までは大丈夫だったみたいです。ε-(´∀`; )

新築アパートならば3棟4棟5棟といけるのかもしれませんが、年齢的なこともあり、そこまで広げるつもりはありません。
しかも空室リスクをかなり重要視しているので、激戦区での単身者用新築アパートはとりあえず2棟で終えて、定年後にファミリー向けか戸建賃貸かはたまた築古のボロアパート再生でもやろうか…と考えています。

その頃は給料が無いから融資に苦労するかもしれませんね。
だから自宅を売却して賃貸併用住宅ってのもありかなとも思っています。(^ω^)

まあ、今回は低い利回りの戸建賃貸なので、金利との差としては何とか合格点が取れました。
後は、入居者が付きそうな間取りと設備を詰めていきます。

戸建賃貸は100か0という怖さがあります。(; ̄ェ ̄)
新築マンションがぞくぞく建築されているエリアなのですが、その入居希望者に振り向いてもらえるようなアピールポイントを沢山作っていこうと思います。

今日も読んで下さりありがとうございました。
これからもどんどんデザイナーズ戸建の進捗状況を
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土地取得、その後ファイナル?!

デザイナーズ戸建の土地取得、ようやく最終局面です。

近日中に契約の運びとなりました。ヽ(゚∀゚)ノ

でも明日契約書と重要事項の説明書のコピーを送っていただけるので、
それをスタッフと検討してから契約となります。

前回お話しした「一難」もあるので、それもクリアになっているかきちんと見ておきたいと思います。
(…といっても大した一難では無いです。)

銀行の方はこの土地の契約が進んでいなかったため、そこで話がストップされていたとのことで、
今回契約が行われるとの話を受けて、本店の稟議にかけるということでした。

ナンダ、そーだったのか…(・_・;)


そもそも
こんなに契約が遅れに遅れたのは…( ̄Д ̄)ノ

いや、いや、この話は実際契約が済んでからにしますね。(>人<;)

しかし、遅れてくれたせいで、実際はうまくいった部分があります。
実は2棟目のマンションの融資と同じ系列の銀行だったので、マンションの建設が遅れているのが微妙にデザイナーズ戸建の融資にも影響するらしいのです。

しかしデザイナーズ戸建の方も土地の取得が遅れたので、うまく期間がズレてくれて影響しなくなったとか…。ε-(´∀`; )

いろいろあるのですね。
ただ融資の条件の話はまだまだこれからです。

どんな条件を提示してこられるのか…。
でも自己資金の面なら対応できるようにしているし、今回は金利が高くてもゴーと思っているので、
多分7月中か8月初めには金消までいけると思います。

ヤバッ!!!そういえば8月初めには東京に行く予定になっていました。∑(゜Д゜)
まだ飛行機は取って無かったのでよかったです!

うう、動き出すと忙しくなりますね。
頑張らなくっちゃ!ε=┌(;・∀・)┘

永らくお待たせしました、デザイナーズ戸建の土地取得。
後一歩です。応援クリックよろしくお願いします。

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デジタルキーはどうでしょう?

建築が遅れているせいで、いろいろなアイデアを検討出来ている2棟目のマンション。

WiFi自販機と無料インターネットは、条件が合わず見送りました。

共益費として2000円上乗せすれば入居者の方にとってもお得にWiFi環境を手に入れることが出来るのですが、
新築単身者用マンションがぞくぞく建っている激戦区なので、家賃でお得感を出したいコロビビのマンションとしては、2000円アップは痛いのです。(_ _ ;)

しかも初期投資費用を6年で分割して支払う条件も、
「6年でインターネット環境はかわるんじゃないの?」
と思ってしまうので、踏み切れませんでした。(; ̄ェ ̄)

ホントは監視用カメラなども含めて、検討する価値はあったのですが、如何せん入居状況が見えない現時点では判断がつきませんでした。今後、入居付けに困った時には、1棟目のアパートも込みでもう一度検討していこうと思います。

さてもう一つの検討事項は、デジタルキーです。
これは10万円強こちらの手出しになるので、利回り的にはどうかなと思うのです。

でもこれを導入すれば、入居者は鍵交換代を払う必要はありません。
自主管理をされている大家さんの中には、ご自分で鍵を交換されて鍵交換代も手にされる方や、そもそも鍵交換費用は大家持ちになっている地域もあります。

コロビビの地域は鍵交換代として1~2万円入居者が払うことになっていて、それは仲介業者が取ることになっているようです。1棟目の管理契約にはそのことは記載されていません。あくまでも仲介業としてされているからでしょう。

なのでホントは鍵交換代がかからないデジタルキーは、仲介業者にとって歓迎されないかもしれませんね。

しかし激戦区の単身者用マンションとしてはデジタルキーはまだまだ目を引く設備ですし、数字が浮き出てくるタイプのものならば、指紋が付いている部分を見て番号を知られる危険も減らすことが出来ます。(^ω^)

裏技としては
「滞納が続けばこちらで入居者が部屋に入ることができないように出来る。」
と告げるだけで、払えるのに払わないという滞納の抑止になるということもあるようです。

ただし実際にこれをやると違法になるとも聞いたことがあるので、あくまで抑止力ということだと思います。

この値段で導入できれば費用対効果としてはいいんじゃないかと思うのですが、既に導入されている先輩大家さんいらっしゃったら情報いただけますでしょか。どうぞよろしくお願いします。 m(_ _)m

前回はたくさんの方に読んでいただきありがとうございました。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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