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Archive | 2014年06月

建築が進んでない!!

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浴室の封水

一棟目の新築アパートの入居者さんへのアンケートにあった
「浴室の排水溝に水が溜まっている。」
との件。

さっそく管理会社の方に見ていただいたところ、封水のことだったようです。
私はトラップよりも上の部分に水が溜まっているのかと思っていたので、排水パイプの勾配が緩いのかな?と心配していたのですが、一安心です。ε-(´∀`; )

入居者の方は初めての一人暮らしだったので、
「ずっと、おかしいな~」
と思ってらっしゃったようですが、今回管理会社の方からも封水の役割を説明していただいたので良かったです。

でも「排水がさあっと流れない。」ともおっしゃっていたので、
もしかしたら若干勾配が緩いのかもしれません。
「封水のことでした。」という返事で安心していましたが、もう一度排水スピードのことを確認しておきますね。( ̄^ ̄)ゞ

でもこれは引き渡しの時に自分で確かめなかったことも一因です。
新築アパートだからって信用してしまってました。
みなさんは全戸、水を流したりして確かめているのでしょうか?

今建築中の2棟目のアパートの時は、確かめた方がいいのでしょうか?

中古物件を買う時の方が心配ですよね。
でも今はそんなことを確かめていると、すぐによさげな物件は他の人に持っていかれるので、そんなことを確かめているヒマはありません。ヽ( ̄д ̄;)ノ

そんな意味でも、今物件を購入するのはリスキーですね。

ホントはボロ物件をセルフリフォームしたいのですが、もっとスキルを身に付けてからでないと、思わぬところで膨大な修繕費がかかりそうで怖いです。


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西向きでもOK

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更新事務手数料は大家持ちで

前回疑問に思っていた更新事務手数料。

実は「2万円弱なら大家が持つから、入居者から取らないように。」
と管理会社に提案しようかなと思っていたのですが、
調べてみると、
「更新事務手数料は、本来大家が仲介業者に払うもの」
との見解がネットに書いてありました。(=゜ω゜)ノ


また同じ記事に
「家賃の1か月程度なら、契約書に記載しているのなら入居者に請求できる。」
とも書いてありました。

それにしても不動産の世界は、慣習と判例で相反する結論が、同時に存在していて分からないことばかりです。
(>人<;)

更新時に「入居者本人が契約時通りに入居している。」ことを確かめるのにも人件費や交通費がかかるから経費として1か月分もしくは0.5カ月分請求するのは妥当である。…という意見はもっともなような気がしますが、本当に契約通りの条件が守られているかは実際のところどうやって調べているのでしょう。

スタッフに相談すると、
「2万円ぐらいなら安い方ですよ。大手の仲介業者はほとんど取っていますよ。」
という返事でした。

最近の入居者がみんな更新時事務手数料が当たり前と考えるのならいいのですが、
更新料も取らないので、この程度だと払っていただいていいのでしょうか?
(手残りが減るのは正直痛いので…ホントは大家持ちは辛いのです。)
でも何だか釈然としませんね。 llllll(- _ -;)llllll

今日も読んで下さりありがとうございました。
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事務手数料って?

仲介業者さんのやり方はその土地その土地でいろいろ違いますよね。

自分が若い時は敷金3か月は当たり前で、なぜかほとんど全額戻ってこなかったりしてました。
でもコロビビはその頃から契約書を読み込んで、最初にいろいろ条件を話し合って書きこんでいただいたりして、半分以上取り戻していました。

その後裁判で判例が出て、今ではクロスの貼り替えや畳替えなどは大家持ちが当たり前になりましたが、以前はそれも全部敷金でやるので、「3か月分でも戻ってこない。」なんてことがあったのです。大家にとってはいい時代だったのですね。

さて今は敷金・礼金ゼロなんて物件も見られる激戦区に2棟目のアパートを建てているのですが、同じエリアで時々みられるのが、「事務手数料」???(; ̄ェ ̄)

数千円程度なのですが、事務手数料って仲介手数料に含まれないのでしょうか?
自分が部屋を借りているときは、そんなお金取られたことはありませんでした。

息子がマンションを借りたときも、安心サポート何とかと言って15000円、室内の消毒料で15000円取られそうになりました。
「でも、これって任意ですよね?」
と言って断りましましたが、何だかいや~なムードが漂いました。そのムードの中、断るのはかなりの意思が必要でした。
もちろん自分で消毒しましたよ。

更に不思議なのは、「更新料」
東京などでは当たり前になっていますが、そんなもん払ったことない人にとっては、「???」の連続です。
更新料は大家が貰っているのですよね?

自分がアパートを建てるエリアはまだ更新料は珍しいのですが、曲者なのが「更新時事務手数料」
これって仲介業者が取るのですよね?
でも数千円なら分かりますが、1~2万円弱ってのはどうなんでしょう?

「そんなん取られるなら、新築で敷金・礼金ゼロのアパートに引っ越しちゃお!」
てなことになるなら、大家にとってはマイナス要因になりますよね。ヽ( ̄д ̄;)ノ

いくら管理契約書を読み返しても、そんなことは書いていません。
「管理とは関係ない…借主と仲介業者間のことだから。」ということなのでしょうか?

広告料は経費として分からないでもないですが、何だか分からないことが多いですね。
これって、何とかならないのでしょうか?管理契約は1年なので変えるのは簡単ですが、後々面倒なことになるのは嫌だし…。

それとも今はこれくらいの金額の「更新時事務手数料」って当たり前のことなのでしょうか?
先輩大家さんは、こんな時どうされますか?教えていただけると有難いです。

小さなことで申し訳ありません。
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土地取得、その後⑦

ついに決着?!デザイナーズ戸建の土地取得について。

最後は値段の交渉でしたが、向こうが一歩も引かず…(といっても当初の金額からは55万引いてはいるのですが)
こちらの希望金額からは45万円アップの金額で返事をしました。


実際はこれから造成費用などもろもろがかかるので、近隣の宅地の価格とそう変わらなくなってしまいました。ヽ( ̄д ̄;)

でも3棟並べて建てようとすると、太陽光発電の関係で方角や周りの建物なども考えないといけないため、なかなかこれは!という土地は見つかりません。

多分見つけている間に太陽光発電の買い取価格が下がってしまうし、数年前に売りだされた時の金額からは155万円低いので、まあ良しとするかなあ…という感じです。 ( ̄。 ̄ノ)

前回書いた「一難去ってまた一難」の「一難」も
何とか40万円で解決しそうです。(^ω^)

…といっても何か怖ろしい関係とか面倒な関係の一難ではないですよ。( ̄∀ ̄)
お役所関係の経費?です。

農地転用や測量などの経費は交渉して売主さん持ちにしていただいたのですが、
まだまだ必要な経費がかかる土地だったのです。( ̄Д ̄)ノ

何の経費だったかは、なぜそもそも土地取得がこれほど遅れたかも含めて、「土地取得、その後(最終回)」に合わせてお知らせしますね。

この経費を入れると土地取得の費用は当初予定していた価格ギリギリです。
まあお陰で事業計画が変ることはなくなりました。

さあ、これから3棟の配置や間取りの検討に入ります。

あっ、融資のこと、忘れてました!
なかなか返事がいただけないのです。(; ̄ェ ̄)
これってどう考えたらいいのでしょう…。

もちろん新築アパートと違ってすぐって訳にはいかないし、大手地銀ではないのでどうも勝手が違います。
しかももうかなりローンを抱えているし、1棟目2棟目のキャッシュが貯まっている訳でもないので難しいのは分かるのですが…。

でも融資の相談も間取りの検討も好きなことなので、これからまた動き出すのが楽しみです。(((o(*゚▽゚*)o)))

土地取得について、ずっと読んでくださっていた方、
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アンケートのお陰で…

浴室の排水がうまくいかず、排水溝に水が貯まったままになる1棟目のアパート。

入居者様にアンケートをお願いしたお陰で知ることが出来ました。他の部屋でも、
「24時間換気扇をつけているのに、湿気が抜けない。」
という意見があったので、もしかしたらここも同様のことが起きているかもしれません。

早速建築したアパート会社に連絡したところ、たまたま入居者の方が帰省されるので、その間に業者に入ってみていただけるようになりました。ε-(´∀`; )

すっごく早い対応で感心しました。
ホントは入居者の方にもご迷惑掛けるし、アパート業者に連絡するのは簡単だけど、どうしたものかなあとタイミングを図っていました。

しかも2棟目の設計士さんによると、排水パイプの勾配が緩いことが考えられるので、そうなるとユニットバス全部を取り外して工事することになる…というのです。 Σ(゜д゜lll)

そうなると入居者様に多大なご迷惑をおかけすることになりますよねえ。(>人<;)
せっかくうちのアパートを選んでくださったのに、そんなことになるとホントに申し訳ない…\(_ _ ;)

しかし、しかし、そのままにしておくわけにはいかないので、大掛かりなことになっても工事をしていただくことになります。
原因が別にあって、簡単に修繕出来ればいいのですが…

でもこんな時、セカンドオピニオンではないですが、別の専門家の方がいるのは心強いですね。
私たち素人だけでは、どこをどうすればいいのか全く分かりません。

これも不動産投資を進めていく中で、知り合うことが出来た信頼がおける専門家の方です。
建設関係や不動産関係の仕事をしていた大家さんは、もともと知識やスキルをお持ちなのでこの辺りのことにお強いのははもちろんですが、人脈も持ったらっしゃるので羨ましいです。

でも遅ればせながらコロビビも少しずつ人脈に恵まれていっています。有難いことです。

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どうもありがとうございました。

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2.5センチの攻防

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新築アパートの鍵交換って?

1棟目のアパート、後から送られてきた契約書をふと見てみると、
「鍵交換代」がかかっています。∑(゜Д゜)

新築なのに鍵交換?ん?

…と思ったのですが、ネットで調べてみると
新築でも工事業者や仲介業者などが鍵を使って中に入っていた訳で、
その誰かが合い鍵を作ってしまう可能性もあるため、防犯のために鍵を交換するのだとか…( ̄Д ̄)ノ

なるほど…、そうなのね…と思ったりしたのですが、
その交換した鍵って、誰が持ってるんでしょう?

大家が貰うわけいかないんでしょうか。
だって、もともとコロビビのものなんだし…って、こんなこと言ったら管理会社は嫌がるでしょうねえ。ヽ( ̄д ̄;)

でも私が入居者だったら、
「ホントに交換してるのかなあ?」
なんて思ってしまいます。だから
「ほらっ、これです。ちゃんと交換してますよ。」
って見せてあげたい気持ちです。(…もちろんそんなこと要求する人はいないでしょうが…)

こんなこと考えるのって私だけでしょうか?
先輩大家さんの新築物件の時は鍵交換、どうしてましたか?

もしくは退去時の鍵交換費用を先に取っているという説もありますが、
ホントのところはどうなんでしょう。今度管理会社に尋ねてみますね。

2億3千万円ものローンを背負っているのに
ちっちゃいことが気になるコロビビでした。llllll(- _ -;)llllll

今日も読んで下さりありがとうございました。
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入居者様へのアンケート その後

以前書いていた入居者様へのアンケート。
お返事が返ってきました!(^▽^)

読んでみると
「きれいで広くておしゃれで、とても気に入っています。」
という嬉しい御意見。(((o(*゚▽゚*)o)))

でも、「排水がよくない。」とか
「24時間換気をしているのに、湿気が抜けない。」など、
気になることが分かりました。ヽ( ̄д ̄;)

これは何が原因として考えられるのでしょうか。
2棟目のアパートをお願いしている建築士さんに尋ねてみます。

これこそ入居者様しか分からないこと。
アンケートを取ってみてホントに良かったです。(^ω^)

また、
「ゴミ出しの曜日がよく分からないので、書いていただくと助かります。」
という御意見もあったので、さっそく対応しようと思います。

こんな御意見を知らないと一方的に
「もう、ちっともゴミ出し日を守らない!」
なんて思ってしまいますよね。

中には、
「この程度のことなので、言っていいのかどうかと思っていました。」
という御意見もあったので、いろんな形で入居者様の気持ちや考えを引き出していくことが大切なんだなと感じました。

1LDKなので家賃もそこそこ高く、そのため属性のいい方ばかり今のところ御入居いただいています。
アンケートに答えてくださったのも、そういった背景があるからかもしれません。

アンケートにお返事いただいた入居者様の思いに、大家としてしっかり答えていきたいと思います。
こうやって大家力も高めていただいているんだなあという感じです。

毎週一回掃除をしているのですが、雑巾がけする手にも力が入りますね。( ̄^ ̄)ゞ

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土地取得、その後⑥

「一難去ってまた一難」のデザイナーズ戸建の土地取得ですが、お知らせできない一難は置いといて、更に動きがありました!

でもあんまり嬉しくない動き…それは、100万円低い指し値を入れていたのを、50万程上げて貰えないかとの交渉でした。(; ̄ェ ̄)

もともと数年前の売主の希望価格はもっと高く、今回提示してきた金額は当時の希望価格からすれば150万円低いものになります。

昨今の不動産高騰のイメージからホントは強気で売りたいところなのでしょう。
しかし数年間もその価格で買う客が出てこなかったのですから、100万円(当初の希望価格からは200万円)低い指し値は妥当なところだと思ったのです。

相場からするとどうでしょう。高い訳ではないですが、安く土地を仕入れたという金額にはなりません。
しかも調べてみると、新たに必要な費用がいろいろかかる土地なのです。Σ(゜д゜lll)
(その一部は売主さんが持つことにはなったのですが、他にも7~80万かかりそうです。)

でも、36円での産業用太陽光発電の買い取り価格が申請できている土地なので、考えますねえ。
ただでさえ利回りが低い新築デザイナーズ戸建なので、金額についてはシビアになってしまいます。 llllll(- _ -;)llllll

さて、どうなる!デザイナーズ戸建!!!(>人<;)

たくさんの方に訪問していただき感謝しています。
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土地取得、その後⑤

こんなに長いシリーズになると思っていなかったデザイナーズ戸建の土地取得について。

売主さんが御病気とか隣接した親戚の土地を合わせて買って欲しいとかいろいろありましたが、結局隣接した土地は相場より安くもなんともなく、こちらのメリットは一切ないので買わないことをお伝えしました。

その土地を買ってくれれば購入予定の土地を早く売ってもいいという話でもなかったようです。

ホントはこの隣接する土地はこのタイミングで私に買ってもらわないと、接道の関係で今後どうしようもない土地となってしまうのです。それが分かったいる人だったら、相場より安い値段で出したのでしょうけれど、怖いですね物事が分かっていないということは…。

私としても一応いろんなシュミレーションをして、この金額なら一緒に造成して宅地として売ったり後々戸建賃貸を造ったりしてもいけるという線は見つけておいたのですが、まったく話になりませんでした。

それどころか、本命の土地がなかなか動かなかったのにはとある理由があったことがは判明しました。

…でもそれはまだ契約が済んでいないので、契約を終えてからのお楽しみ、ということで御容赦ください。

いろいろあって購入できそうになったデザイナーズ戸建の土地ですが、一難去ってまた一難!
実は新たな難題が…!

でもこれもいま現在進行形で動いていることなので、少し解決してからアップしますね。

普通の人ならこれで嫌気がさすのかな?
でもコロビビはこれがまた面白いと思ってしまうのです。
子どものころからの性格です。

いろんな難題が襲ってきてもそれをひとつひとつクリアしていくことに喜びを見出すタイプです。

今日も読んで下さりありがとうございました。
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1116と1216

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ローン金利は全て1.5%以下

前回の記事はかなり多くの方に見ていただけたようですが、自分でも記事を書きながら改めてローンの金額の多さにビビってしまいました。
なんせ、2億3000万円のうちのほとんどが昨年1年間で組んだローンだったからです。

先輩大家さんからすればこんなことはよくあることだと思われるでしょうが、まだまだ大家歴1年程度のコロビビからすると頭では分かっていても、改めてローンの金額だけ見ると「大丈夫なの?」と思ってしまいます。(>人<;)

ローンのほとんどは他人様が賃料として払ってくださるものなので、本当はそう怖い金額ではありません。
息子のマンションのローンも、数年後は賃貸マンションとして月14~17万で貸し出すことが可能だし条件によっては売却も出来るので、ホントの負担は大きくは無いのです。( 」´0`)」

しかも全てのローンの金利は、0.775~1.5%(団信を入れて1.8%)なので、ここから金利上昇があったとしても、随分リスクを軽減できているのではないかと考えています。

もちろん期間も25~28年です。1棟目は自己資金を1割入れてしまいましたが、2棟目はフルローン。ただ戸建賃貸だけは、もう少し条件が悪くなりそうです。

先輩大家さんの中には、金利より借入期間やフルローン及びオーバーローンが組めるかどうかを重視される方がいますが、まだ不動産投資の手法に徹しきれていないので、頭では分かっていてもやはり金利の低さに拘ってしまいます。

これだけの条件でローンを短期間に組めたのも新築に特化しているからだと思います。
もちろん自分たちの属性も大きいです。塩漬けの株も運用している債権も、実際の運用はうまくいっていませんが、資産としてはしっかり役目を果してくれたようです。

後、子どもが大きくなって教育にもお金がかからなくなっているとか、子どもがいるから相続人がいるとか、退職金や年金がいくらもらえるとか、モロモロの事柄も銀行にとってはプラス評価になったようです。アパートローンを組むまではこんなことが関係するなんて、あんまり考えずに生活していました。(=゜ω゜)ノ

今はフルローンやオーバーローンなんてあんまり聞かなくなりましたが、銀行の貸し付けは厳しくなっているのでしょうか?日本政策金融公庫から借りて投資物件を買う方も多いと聞きますから、融資は諦めずにいくつもチャレンジすることが大切ですよね。

借りるときは1.2%で借りれるのは当たり前…なんて思っていましたが(周りの方もそうだったので)、今思うとなんてラッキーだったのでしょう。

当初は1%台後半で進んでいた話を強気の交渉で1.2%までもっていったのですが、これもビギナーズラッキーみたいなものです。\(_ _ ;)

とにかく中古物件ではローンを断られても、新築アパートのデベロッパー経由での融資は可能性が出てきます。
但し儲けは業者が言うほど無いことを念頭に入れておかなければなりません。しかも今ブームなのに土地が手に入りづらい状況が続いているので、立地も業者が言うほどいいとは限りません。
そこは、ちゃんと検討しないといけませんね。

でも金利もまだ上がっていないのではないかと思います。
私の背中を押したのは太陽光発電の買い取価格でしたが、みなさんの背中を押すのものは何でしょうか?

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気がつけばローン2億3千万…

前回のブログで、「昨年度3つの物件の購入を進めた。」と書きましたが、投資物件は確かに3つでした。
でも息子のマンションを入れたら、4つの不動産の購入を検討していたのです。忘れてました!(◎_◎;)

もちろん実際購入に至ったのは(…といってもまだ戸建賃貸の方は決済までいっていません。)マンションも含めると4件ですが、検討をした物件はこの3倍以上はあります。

その都度現地に足を運んだり、シュミレーション表を造ったり、融資の相談をしたり…と今思えばかなり忙しい一年でした。
もちろん昨年だけではなく、中古物件を探していたこれまでの数年間は、そんなことの繰り返しでいた。llllll(- _ -;)llllll

昨年度一気に物件を購入できたのは、「新築」だったからに他なりません。

自分たちの属性を生かせば、「新築」は融資が付きやすかったし、中古物件の善し悪しを見抜ける目をまだ持ち合わせていない私たちでも「新築」は中古と比べてるとリスクが少ないため、購入するハードルははるかに低かったのです。

しかしその分、キャッシュフローは少ないです。 ( ̄。 ̄ノ)

でも4件と太陽光発電を合わせるとローンはなんと2億2000万! Σ(゜д゜lll)

そうそう、自宅ローンと教育ローンも残っていtたので、それも合わせると2億3200万…なんか怖ろしくなりました。

やっぱ新築はお金をかけている割には儲からないですねえ…。
これだけの資金があって中古物件にぶっ込んだら、もっとキャッシュフローが積み上がるのに…なんて思ってしまいますが、それで何年も実際は中古を買えていないので、実際は絵に描いた餅になっていたことでしょう。(`ω´ )

今年はもう新たな物件の検討は出来ないので、昨年みたいに一刻を争って買付証明を入れるなんて忙しさはありません。

ただ、建築に向けて業者との打ち合わせなどに時間が取られているかな?
でも、どちらも楽しい忙しさです。


後数年もたてば、入居付けで忙しくなるのかもしれませんね。
でもそれもまた大家の腕の見せどころ…なのかも知れません。それまで大家力を磨いておかないといけませんね。

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3か所の太陽光発電の施工

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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