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Archive | 2014年05月

入居者様へのアンケート

時々入居者の方にアンケートを取られる大家さんのお話を聞くことがあります。

住んでみて初めて不具合が分かる…その通りですよね。
しかし、大家は入居者が気付いた不具合や不満を知ること無く、その入居者は新しい部屋を求めて退去してしまいます。llllll(- _ -;)llllll

でも安易にアンケートを取ったり入居者の要求を聞いたりするとそれが裏目に出て、「せっかく伝えたのに改善されない!」と不満を募らせる結果になっても嫌だなと思ってどうしようかと迷っていました。

ただ引き渡しがあった後共用部でもいくつも小さな不具合を発見していたので、これは部屋でも不具合があるのではないか…と考えていました。( ̄Д ̄)ノ

そこで今回共用部の工事を機会にアンケートをお願いしようと考えました。
アンケートに答えていただくお礼と工事でご迷惑をおかけするお詫びも兼ねたQUOカードも同封しておくつもりです。

クレーム全てにお答えできる訳ではありませんが、築1年未満なのでアパート業者負担でやり直しをしていただける部分もありますし、1年後に退去される前に対応できることはしておきたいと考えています。(=゜ω゜)ノ

今入居いただいている方は属性もよく、出来るだけ長く住んでいただけるといいなと思っていますが、転勤・転職や結婚などがあるので、そううまくはいきませんよね。(; ̄◇ ̄)

でも、せっかく高い賃料を滞納なく収めていただいているので、出来る限り気持ちよく住んでいただきたいなと思っています。そのためなので、掃除も設備の改善も遣り甲斐があります。(((o(*゚▽゚*)o)))

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浴室の鏡

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WiFi付きの自動販売機

2棟目のアパート。
外観が悪くなるので、人通りは多いのですが自販機は考えていませんでした。

また、1棟目は新築アパートのためインターネットの費用は大家持ちと決まっていて変更できなかったのですが、
これからはインターネットの環境も変わってくるので、2棟目には必要ないと考えていました。

しかしWiFi付きの自販機ならば設置してもいいかなと考えて、先日から飲料会社に連絡を取っていました。(^ω^)
※一括で紹介をするサイトや会社では無料を売り物にしているものの、WiFi付きなので実際は限られた飲料会社になるし、こちらに有利な条件で話を進めて行きたかったのです。

赤い自販機で有名な会社は、場所を告げると好印象!!!
早速条件の話になりました。

すると、売り上げの手数料が無い代わりにWiFi付きの自販機を設置するという条件でした。

「まあいいかな、それで。
インターネット無料になるし、入居者さんの利便性も向上するし…」
なんて考えていたのですが、

なんと








電気代は大家持ち!!!Σ(゜д゜lll)

…なのだそうです。((((;゜Д゜)))))))

そりゃ、手数料を取るならそれもあるだろうとは思っていたのですが、
手数料が低い代わりに、電気代も会社持ちというところもあると聞いていたので、
手数料無しなら、電気代はそっちで持ってよ~っ!!!というのが正直な気持ちです。┐( ̄ヘ ̄)┌

だって坪単価が半端なく高い場所をタダで使うどころか、電気代を払わせるなんて…

しかも売り上げが思うように伸びないと撤去するというのです。
これでは入居者さまを騙すようなことにもなりかねません。(>人<;)

もう一つの会社の返事は明日なので、それを聞いて自販機自体を設置するかどうかを決めたいと思います。


最近は別に
「インターネット無料!」
というサービスはそう重要ではないと思っているのですが、どうでしょう?

何か家電を買えば、何万円もキャッシュバックしてくれるし、インターネットの費用はいくら経費に挙げることができるとはいえ、1棟目の場合なんとももったいない気がしています。(年9万円程度)

さて、僅かな電気代でインターネットが無料になると考えて(年3万円弱)積極的に導入すべきでしょうか?
それとも必要無いと考えていいのでしょうか?


途中で撤去されるならもちろんやるつもりはありませんが、撤去がないとしたら、みなさんはどうされますか?
コメントいただけると嬉しいです。 m(_ _)m

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土地取得、その後④

ずっと動きが無かったデザイナーズ戸建の土地の件。

売主さんの御病気もありますがこの方がかなり変わった方らしく、へそを曲げられたらいけないので、
こっちも待ちの姿勢でいました。(; ̄ェ ̄)

しかし一向に動きが見られないので、他の方からアプローチしていただくようになりました。
すると、隣接する土地も一緒に買ってくれないかという話も出てきました。∑(゜Д゜)

その土地は売主さんの親族の土地で、道路の関係でこのままでは多分売れない土地になるのです。
だから、道路に接している私が買おうとしている土地と一緒に造成すれば何とかなるというものなのです。

私とすれば事業計画も変ってきますし、産業用太陽光発電の申請が変ると37.8円の条件がどうなるのかが分からないのであまりメリットは無いのですが、もしそれがクリアできるのなら、3棟とも南向きにできて建物も隣接して建てられるので考えてみてもいいかなと思っています。(^ω^)

…しかし、

その親族の方、自分の土地が条件が悪いと思ってらっしゃらないらしく…

同じ条件で売れる…なんて思ってらっしゃるらしい…のです。Σ(゜д゜lll)

う~ん、なんてことでしょう!!!
安いなら有りと思って考えてもいいかなとお返事したのに、こんなことでは前途多難です。ヽ( ̄д ̄;)ノ

その土地が加わると高さも出てくるので、造成費用も割高になるというのに…

…ということで私自身も今後どうなるのか分からなくなってきたデザイナーズ戸建の土地取得でした。 m(_ _)m


犬好きの方も読んで下さりありがとうございました。
デザイナーズ戸建はもちろんペット可。少しはこれで犬たちの役に立てるのかなと考えています。
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ザ・ベストテン!

物件のベストテンと思わました?

残念ながら違います。むか~しあった有名なテレビ番組の名前です。
実はそれにコロビビは出たことあるんです!(^ω^)


な~んて自慢していますが、実際は
「水着で遊ぶギャル」
という設定で出てくれないかと言われただけです。

当時旅行で沖縄のホテルに滞在していたとき、そのホテルに今覚せい剤で話題になっている某歌手も来ていて、
その夜一緒に飲んだり踊ったりして遊んだことがあります。

コロビビは別にファンじゃ無かったし、当時は洋楽にハマっていたので、彼らの曲はどちらかと言えば好きではなかったので、「好きじゃない訳」を話したりしてました。

「A」はそれを黙って聞いているタイプ。
「C」は「なんだよ~お前!日本人なら日本の曲もちゃんと聞けよな!」みたいなノリで盛り上げてくれるようなタイプでした。 ( ̄∀ ̄)

…で、当時ベストテンに入っていた彼らの曲の中継がそのホテルであったので、一緒にちゃっかり出たということでした。(^з^)-☆

今思えば、彼らはそれからどんどんビッグになっていき、そして韓国公演に失敗して今回の事件…。
あのとき私は他のことに夢中で、株なんかはやっていましたが、まさかホントに不動産投資にまで手を出すなんて考えてもいませんでした。

う~ん、人生ってわかりませんねえ。(; ̄ェ ̄)

今日はかなり昔のお話でした。
リアルタイムで分かる方、いらっしゃったでしょうか?
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ビーグル専用マンション②

前回ビーグル専用マンションの妄想を書いたのですが、実際アパート経営を続けて利益が出たら、子どもに相続させるのではなく、捨てられた犬用のシェルターに寄付しようと考えていました。

それもいいけれど、ビーグルのために何かする手もあるかなあと思い始めました。(`ω´ )

もともとビーグルが好きだったというのもあるのですが、あるとき何の気なしに見ていたテレビで、
動物実験に一番適しているのは「ビーグル」というニュースがあったのです。Σ(゜д゜lll)

えっ、えっ、えっ!!!((((;゜Д゜)))))))

…びっくりしてニュースを聞いていると、何と
ビーグルが人懐っこいので、実験がしやすいのだ…との理由で選ばれているということでした。(◎_◎;)

確かにその時に流れていた映像でも、ビーグルが尻尾を振っていました…。

う~ん、その日はショックで悲しくなりました。
でも、ビーグルは可哀そうだから他の動物で…というのもおかしな話ですよね。

人間のために犠牲になっている動物のために、せめて何かしなければ…という思いが強くなりました。

鳴き声のために充分外に出られないビーグルのための専用マンションも、そんな意味で有りかなとも思うし、
犬のシェルターはもちろんですが、最近は老犬ホームの存在も気になってきました。

せっかく不動産投資を始めたので、将来は身に付けたノウハウを生かして犬のための施設造りのお手伝いが出来たらいいなと思います。

ここのところたくさんの方に読んでいただき嬉しいです。
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ビーグル専用マンション?

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御近所ビーグルと初対面

以前も書いていた御近所に引っ越してきたまだ子どものビーグル。

散歩の時間が違うのかなかなか出会わなかったので、散歩の帰り道に寄ってみました。(^ω^)

人が歩いていても吠えないぐらい大人しかったのですが、コロちゃんが近付くとさすがに吠えて出てきました。

いつも横顔しかみていなかったので、正面の顔を見るのは初めて。
体つきは小さいので13インチビーグルかな?と思っていたのですが、顔つきは薩摩ビーグルにも似ています。

しっぽの白さはまだ出て無いので、全体的に茶が目立つ色合いです。

飼い主が不在だったので近寄る訳にはいかず、遠くから見ていただけでしたが、尻尾を振ってとっても可愛かったです。(´∀`=)

御近所のビーグルは4頭いたのですが、どちらもここ2、3年で2頭亡くなってしまいました。
あまりいない犬種なので、お互い出会うと話が弾んだりしていました。

この新しいビーグル君とも、早くおしゃべりできるようになるといいなと思います。(≧∇≦)

今日は久しぶりのビーグルネタでした。
読んで下さりありがとうございます。
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敷金・礼金何カ月?

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新築アパート経営は儲かるか?②

ストレートなタイトルだったので、たくさんの方に訪問していただいたみたいです。
ありがとうございました。

これはあくまでデベロッパーが販売し管理している「新築アパート」に限った話です。
しかも単身者賃貸の激戦区における1LDKの新築アパートに関しての話です。

これが人口が減少気味の地方都市だと、また結論は変わってくると思いますし、同じ地域でも1K+ロフトの物件ではまた違ってくると思います。

とりあえず大学や企業を当てにした立地ではありません。
交通の便もよく徒歩10分以内の恵まれた場所。
乱立している同じタイプのマンションやアパートより条件がいい割に、家賃は割安。
まあ、そのせいで表面利回りは8%台です。

実質利回りもそこまで高くありません。
全て管理会社に委託すると実質利回りは更に低くなるでしょう。

だからと言って自主管理を勧める訳ではありません。
時間とそのスキルがあるかどうかで考え方は変わります。

また今後も投資として物件を増やしていくのか、長く持ち続けるのか、キャピタルゲインを狙うのか…でも違います。
私たちは持ち続けて土地が手に入ればいいという考えだったので、そういった意味でも立地に拘りました。

セミリタイアを目指して不動産を増やしていく方もいますが、私たちは年齢的にリタイアが真近なのでその方たちともベクトルが違っています。なのでここでも考え方が違ってくると思います。

他の同じタイプの新築アパートと比較しても、竣工前、かなり早く満室になった物件です。
ホントだったらこの調子で2棟目も…という考えの人もいるとは思いますが、その後紹介された物件は、全て立地と価格の兼ね合いで(表面利回りでも7%台だったので)手を出せませんでした。

「小遣い程度に儲かる。」この1棟目の条件がギリギリのラインだったというわけです。

属性を生かして低金利で長期間の融資を引き、人気の物件を手に入れて順風満帆に見えるようでも、決して楽観的にはいかないのが新築アパート経営だと思っています。今は確かにいいのですが、それがどこまで続くのかまだまだ見えません。

5年過ぎたころにようやく次の結論が少し見えてくるのかもしれませんね。
本当の結論が出るのは、売却したときなのでしょうけれど…ね。


読んで下さった方は、どう捉えられたでしょうか?

「もっと儲かると思った…。」なのか
「小遣い程度に儲かるなら、いけるかも…。」なのか。
コメントいただけると嬉しいです。

読んで下さりありがとうございました。
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新築アパート経営は儲かるか?

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やっと決定!外壁材

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ユニコーンとラピート

やっぱりいいですよね、ガンダムUC。

エピソード7の上映に合わせて、特急ラピートがネオ・ジオン仕様で登場したというニュースもあって、地味なUCだったけど評価はしっかり得ているんだよねって確認できた感じです。

ただこれで完結編…う~ん、残念!!
でも安彦良和さんのガンダムは来春の「青い瞳のキャスバル」が控えているので、まだまだ楽しみが続いてる…という感雰囲気でしょうか。(^ω^)

実はファーストガンダムが放送中にイベントを主催したことがあるのですが、その時にタイアップで安彦さんのサイン会を企画したことがありました。

当日私はイベントの責任者の一人だったので、会場側との連絡や警備、運営等でバタバタしていて、結局安彦さんとゆっくりお話する機会は無く残念だったのを覚えています。

今思えばよくあの若さでイベントを続けられたなあと思います。

今の仕事は全く違う職種になりますが、不動産投資はイベントを運営していた時とよく似ています。

イベントを運営するにはたくさんの人を動かす必要がありましたし、資金繰り、コマーシャル活動などもしなければなりませんでした。

もちろん私一人ではできないのでその人その人の特性や役割を生かして動いて貰っていましたが、スタッフはコミュニケーションが苦手な人が多かったので、外部との打ち合わせや交渉は主に私が担当していました。

…ね?似ているでしょう?( 」´0`)」


話は変りますが、ガンダムファン仕様のアパートって成立するのでしょうか…。
同じ趣味や職種の人が集まったシェアハウスがときどきあるんだけど、アニメとなると話は別なのかな?

3倍早くお湯が湧く「赤いティファールのポット」があったり、
ネオ・ジオン軍のエンブレムが家具に付けてあったり…なんて、面白そうだけど版権が無いから出来ないですよね。(>人<;)

他のアニメでは無理でも、これだけのクオリティを維持できたUCのファンだったら、シェアハウスもいけそうな気がしました。なんせ5年間UCの制作のためだけにスタジオを借り切ることができたのは、それを支えるだけの購買力をファンが持っていたからだそうなのです。

でもファンが集まるお店は成立してもシェアハウスとなると、やっぱり無理っぽいですね。┐( ̄ヘ ̄)┌

今回はガラッと変わってガンダムネタでしたが、
読んで下さりありがとうございました。
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土地取得、その後③

数か月前から進めているデザイナーズ戸建の土地の取得。

相変わらず売主の方がご病気で入院されているので、全然進んでいません。( ̄Д ̄)ノ

これは仕方が無いことなので構わないし、どうせ来春の募集に間に合うように戸建を建築出来ればいいのですが、
問題は融資です。

「近いうちに面談を…」
と言っていた地銀の動きが無いのです。(; ̄ェ ̄)

先々週、本店の稟議に必要な追加の資料を提出を求められたので、すぐに準備してお渡ししたっきり、全然連絡がありません…。

その際、「自己資金を2割程度…」と言われても返事を濁したので、そのあたりがネックなのかもしれません。
それでもすぐに断られないのは、脈があるのかな…?
それともやはり新築アパートではないので、難しいのでしょうか?

今回は産業用太陽光発電の申請を済ませているので、最悪自己資金を入れてでも金利が高めでも
融資を引くことを優先させたいのですが、面談が無いことにはどうにもなりません。┐( ̄ヘ ̄)┌

銀行によって、そして物件によって随分決定までのプロセスと期間が違いますね。
大きな流れは同じですが、もともとこの銀行は初めから7週間程度かかると言われていました。

1棟目は知り合いの銀行だったので、即決でした。(こんなことの方が稀なのでしょうが…)

もちろん物件が新築アパートだったこと。
以前、中古物件の融資をお願いした時に、自分達の資産等の審査が一度されていたこと…などがあったからなのですが、
そのアパートも他の方のローンが流れた物件だったので、銀行に即決して貰ったことで早期に購入することが出来ました。(^▽^)
正式な決定までに3週間かかりませんでした。

2棟目のアパートも新築だったので、2つの大手地銀とも「ほぼフルローン金利1.2%」のお返事を3週間程度でいただくことが出来ました。

しかし今度のデザイナーズ戸建の融資。

既に自宅と息子のマンションのローン、そして2つのアパートのローンがあるということと、戸建賃貸ということで、今までのようにはいきません。ヽ( ̄д ̄;)

融資が通っても土地が買えるとは限りませんが、「まずは融資を通す」…これを最優先に動いていかないといけないですね。

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新築ラッシュで手残りが…

この3月は消費税アップ前の駆け込みでマンションも建築ラッシュでした。

2棟目を建築しているエリアでも同じように新築賃貸マンションが建設されていました。
それは想定していたのですが、問題はその家賃設定です。

半年前と比べて、確実に2~3000円程度安い値段で新築1LDKが賃貸に出ているのです。Σ(゜д゜lll)

う~ん、これは困りました。
これではこちらの事業計画が狂ってきます。

もう一度計画通りの家賃設定でいけるか仲介業者さんと検討してみますが、今同じ時期に完成予定のマンションがやはり安い家賃設定で募集を始めているので、変更しないと埋まらない可能性も出てきました。(◎_◎;)

これまではマンションと同じ設備なのに少し家賃が安く、他にはない間取り…と言うことで入居を決めてもらおうという作戦だったのですが、その新築マンションは思いがけず間取りも悪くないのです。

ただでさえ激戦区なのに、この家賃設定では手残りがますます減ってしまいます。クスン…(; ̄ェ ̄)

持ちこたえられる余裕がまだあるからいいようなものの、デザイナーズ戸建の融資でも自己資金を求められるのは確実で、不動産取得税に固定資産税など出ていくキャッシュも多いので、思う様にはキャッシュは積み上がりません。

まあ、新築ラッシュになることは分かっていたことだし、自分もこの春に竣工するからこそ今契約する場合と比較して坪単価で5万円以上安くできた訳なので、しょうがないかなとも思っています。

今の属性を生かして融資を引き、人の家賃で「不動産」を手に入れることが出来る不動産投資。

セミリタイアできるほどの手残りを求めている訳ではないけれど、何とか回していけるように頑張らないと…ですね。

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ネームサインと外壁のリサーチ

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ネームサイン

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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