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Archive | 2014年04月

強気な中古マンション

東京オリンピックの決定もあり、湾岸エリアのマンションが人気なのは報道の通りですが、
ちょうど同じ時期に息子の文京区のマンションを購入した時に、検討していた中古マンションがありました。

昨年の10月だったのですが、40㎡台の1LDKを探していた時、安いものでも新築マンションは4000万円台。∑(゜Д゜)
築5年の中古ですら3000万円台でした。

以前も書いたのですが、一番いいなと思っていたのが築5年、45㎡の分譲マンション。
床暖房もあり洗面化粧台も広く、浴槽もかなり大き目でした。

これが3200万円ということでちょっと高いと思ったのですが、設備がかなり高級仕様だったことと、後楽園駅徒歩10分なのに高台にあること、投資用マンションではなく分譲マンションだということで、買付証明を出そうと考えていました。

しかしその前に調べてみるとこの半年前はもっと高層階の同じ部屋が3000万円で取引されていることが分かったので、200万値引きの交渉を試みました。(`ω´ )

でもその間に他の人が3200万で買付証明を入れて契約をしてしまいました。( ̄д ̄;)

…といってもこのことをネタに新築マンションの大幅値引きに成功したし、築5年の中古マンションは数カ月後いには修繕積立費が上がるし、5年後売却するとなれば築10年になってしまうのでまあいっか…とい感じで終わっていたのです。



しかし…
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その後…
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同じマンションの部屋が立て続けに、
3400万と3500万で、売りに出ていたのです!Σ(゜д゜lll)

なんてことでしょう、この強気さ加減…
半年前3200万でも高いと思ったのに、300万円もつり上がるとは…
(…てか、1年前と比べると500万も上がっています!!!)((((;゜Д゜)))))))

低層階でも3200万円で即決したあの客がいたからでしょうか。
これもアベノミクス効果で、売り手の意識が変わって
「今が売りどき」
と思ったのでしょうね。

東京の中古物件市場が、今どうなっているかはよく分かりませんが、湾岸エリアはともかく少なくとも文京区のマンションは、昨年の8~10月まではまだ加熱してはいなかったのですがねえ。

エリアによっても違うでしょうが、今中古物件はいいものがなかなか無いとあちこちで聞きますよね。

後5年、この傾向が続いてくれれば、買った新築マンションがそう値崩れせずに売却できるなあなんて
期待してるんですけど、どうでしょう?ヽ(゚∀゚)


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創り手集団

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サイクルガレージ付きの部屋に挑戦!

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見つけました!

「土日で外壁のリサーチしなくちゃ…」と書いたばかりで、先週の土曜日もお洒落なお店がある界隈をデジカメ片手に歩き回っていたのですが、何と身近にいい感じのS造の建物があったのです!ヽ(゚∀゚)ノ

その建物は前からいい感じだなとは思っていたのですが、車で通りがかりに見ていたのでてっきりRCだと思っていたのです。

でも今日信号待ちだったのでじっくり見てみると、隣の建物だと思っていたS造の建物となんと繋がっていました。∑(゜Д゜)
つまりいくつものデザインパネルとタイルを実にうまく組み合わせて造っている、何ともお洒落なS造の建物だったという訳です。

今までALCパネルのカタログを取り寄せて施工例を見たり、ネットで調べたり、実際いくつもS造の建物を見てきたのですが、ここまで凝って造っているものは初めてでした。

もちろんRCで憧れるような素敵な建物はたくさんあります。でもそれとは違って地味ですが、造り手の工夫や意図が伝わってくる何とも玄人(?)好みの建物です。(((o(*゚▽゚*)o)))

そのままパネルの組み合わせを真似することはできないのですが、すっごくいいヒントを貰うことができました。また、実際の建物を見ながら打ち合わせが出来るので、業者さんとイメージを共有できます。

普通ALCパネルを使ったベランダは厚ぼったい印象があります。でも見つけたこの建物のベランダはパネルを3分の1しか使わないで、後はデザインフェンスにしていました。

このベランダの感じがものすごく建物の印象を良くしているのですが、人通りが多い2棟目のパートには使えないのでここも工夫をしていく必要があります。

でも今まで迷いに迷っていたので、何だか道筋が見えてきたようでホッとしました。ε-(´∀`; )

アイデアが出なければこれでいく…という案は既に決めていたのですが、どうも納得が出来ずこの1か月あまりリサーチを続けていました。
でも、答えは意外なところで見つかるものですね。 ☆*:.。. o(≧▽≦)o .。.:*☆

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LDKは10帖!でも…

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外壁が決まらない…

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あと0.8平米足りない!

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諦めたもの、諦めなかったもの

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1116が入りそうです!

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土地取得…その後②

産業用太陽光発電の申請までして、ストップしているデザイナーズ戸建の用地取得。

前回、病気の売主の息子さんを通して、ゆっくり進んでいるという話までお知らせしました。

今回も大きく前進したわけではありません。
でも農地転用まで、売主の方でやってくださるということになりました。
しかし、その分、1~2か月待って欲しいとのこと…。 ( ̄。 ̄ノ)

う~ん、仕方無いですね。
どのみち、急いで建てる必要はないわけですし、どんでん返しがあるかもしれないのが怖いけど、ここは待つしかありません。

どんでん返しと言えば、もう少ししたら、土地のボーリング調査もしていただかないといけません。
別にRCを建てる訳ではないので、そこまで硬い岩盤が必要ではないのですが、この地域は沼があってもおかしくないところ…。(◎_◎;)

戸建とはいえちゃんと調べておかないとうかつに売買はできません。( ̄^ ̄)ゞ

かなり前、1件目の自宅を新築した時のことです。
同じ町内に知り合いも家を建てたのですが、そこは盛り土だったので、建築途中に基礎の下の土砂が流れ出し、ぽっかり穴が開いたことがあります。((((;゜Д゜)))))))

大手メーカーの施工でしたが、土地改良費として50万円追加しないといけませんでした。
メーカーも少し被ってくれたので50万円で済んだようです。

まさか今回はそんなことはないよね…と思いたいのですが、調べておけば売買の時に話せますし、何にしろどこに落とし穴があるか分からないので、出来ることはしておこうと思います。

それでも売主さんの都合で売買が出来なくなる可能性も大いにありますので、「土地取得…その後」はシリーズ化しそうです。ヽ( ̄д ̄;)ノ

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浴室のフィックス窓って有り?

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新築アパートの収支

2棟目を建てていて改めて思うのは、新築アパートの建築費の高さ。

私が手に入れた頃は8%台だった表面利回りも、今は平気で7%台。

以前も書きましたが、会社としての利益を乗せているのは当然のことながら、
これで銀行から低金利で借りられない人は、かなり厳しいんじゃないかなと思うぐらいの水準になってる気がします。

表面利回りは実質とは違うので、ここからかなり利回りは落ちてきますよね。ヽ( ̄д ̄;)ノ
それでも買う人が多いのは、まさに不動産ブーム…なのでしょうね。

業者によって建築費も多少違いますが契約の内容もいろいろ違っていて、ここでも収支が変ってきます。
私たちの場合は、まさにミドルリスク・ローリターン…といったところでしょうか?

(よく広告ではローリスク・ミドルリターンとありますが、ローリスクってことは無いですよねえ。)

もちろん立地がいいところを手に入れれば十分回るので、私たちのような素人がノウハウもないまま中古のボロ物件を掴んでしまうリスクを考えると、新築アパート経営は有りだと思っています。
毎月家賃が入ってきて、キャッシュが積み上がっていくのをみるのは、大家業ならではの快感ですよね。(((o(*゚▽゚*)o)))


でも資金に余裕がないと空室リスクに耐えられるかな?とか客付けがうまく出来るようにもっていくノウハウを身につけられるかな?とか、不安な要素がいっぱいです。

しかもリスクは空室だけじゃなく、事故、入居者トラブル等ホントに様々…。(◎_◎;)

先輩大家さんは、それを解決する方法をたくさん持ってらっしゃいます。
大家業は経営だから、リスク回避と共に問題解決のノウハウもちゃんと蓄積しておかないといけませんね。


みなさんに読んでいただくとモチベーションが上がります。
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土地取得…その後

売主がご病気になられて、ストップしてしまったデザイナーズ戸建の土地の取得…。

実は息子さんや若い銀行の担当者のお陰で、少しづつですが進んでいます。

土地の評価証明書ひとつ取るにしても平日はお勤めがある息子さんに代理人として取っていただかないといけないらしく、その関係でローンの審査も時間がかかっているようです。


今融資をお願いしている銀行の担当者はとても熱心に動いてくださっています。
でも、熱心さと融資が有利に進められるかは別ものなので、どんな結果が出てくるかドキドキです。(>人<;)

2棟目のアパートの銀行の担当者も若い方でした。とても頭の回転がよく連絡もまめにされる方で、最初は1%台後半と言っていた金利も最後には1.2%にもっていってくださいました。(≧∇≦)

今度は戸建賃貸ということで、融資がつきやすい新築アパートの時のようにうまくいくとは思えませんが、若い担当の方が頑張ってくれているので、通ってほしいなと思います。

ちなみに前回同じエリアの新築デザイナーズ戸建の入居者がまだいないとお知らせしていましたが、3月末には決まったようです。後一つ空いていたのは、築3年になるデザイナーズ戸建の方でした。ちょっと安心しました。 ε-(´∀`; )

土地の取得ができたら、とりあえず産業用太陽光発電の申請のために作った間取りを、ちゃんと検討していきたいと思います。

どうしても設計士さんが建売の間取りのイメージしかなかったとおっしゃっているので、デザイナーズ戸建の考え方を伝えて資料も差し上げました。また先輩大家さんのお話もお伝えしながら、間取りの話し合いを進めていこうと思います。

いろんな方に訪問いただいて嬉しいです。
ありがとうございました。今日もよろしくお願いします。

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間取りのダメ出し連発!

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銀行員は固定金利を選ばない?

ローンを組む時、いつもどうしようかと迷うのが、変動か固定か。

しっかりリスク管理が出来る人は変動と固定をいくらかの割合で組み合わせるのでしょうが、
面倒くさがりのコロビビは、迷いつつも結局いつも変動にしています。

変動にした方が、金利が上がりそうになったら繰り上げ返済したり、下がってきたら借り換えしたりと身軽に動ける…というのが性に合っているからです。(=゜ω゜)ノ

低金利で金利が上がりそうな今の時期は、固定にした方がいいというのは分かっているのですが、
変動との金利差が大きいので、どうも固定にする気持ちになれません。


金利が上がると言っても異常な金利上昇があれば話は別ですが、低金利の内に元金を減らしておけば金利が上がってしまったときに実際にかかる利息は、トータルで考えるとそんなに変わらないはず…と考えています。(ホントかな?)

最後の荒技「繰り上げ返済」が使えるというのもミソです。
だから、余裕資金が無い人にはお勧めはできませんが、「銀行員は決して固定では借りない。」というのが真理だと思います。( ̄^ ̄)

変動と固定の金利差を決めているのは銀行…ということは決して損をしない計算で固定の金利が決定されているということなのだそうです。

そうだと頭では分かっていても、
「金利が上がったらどうしよう…。」
「あの時固定にしていれば…と後悔するんじゃないかな?」
なんて考えて、小市民のコロビビは迷ってしまうのです。(; ̄ェ ̄)

自宅のローンと投資でのローンは考え方が違うとも言いますよね。

まあ、迷いつつもこれまで変動で組んできたローンは成功しています。
借り換えも3回…固定にしておけばよかったと後悔することもありませんでした。

アベノミクス、東京オリンピック…とこれまでと違った要素が出てきたのでどうなるかは分かりませんが、
やっぱり迷いつつ変動を選んでしまいそうです。

もうすぐデザイナーズ戸建の融資の返事が出ます。ドキドキです。(>人<;)

なんでだろ、急にランキングが落ちました。
たくさん訪問していただいているのに…。
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ダイソン買いました!

家庭用に既にダイソンの掃除機は有るのです。

そのクリーナーヘッドや付属品のチャチさ加減に呆れていたのですが、(◎_◎;)
今回購入したのはコードレスタイプ。

最初はそんなに高いものを買うつもりはなかったのですが、
最終的には吸引力に負けて、またダイソンにしちゃいました。ヽ( ̄д ̄;)ノ

思えば最初に購入したのは、数十年前のマキタ製。
今も、コストパフォーマンスと使い勝手で、根強い人気です。

マキタやアイリスオーヤマ製で充分だったのですが、
コロビビ夫の「吸引力至上主義」に負けてしまいました。(; ̄ェ ̄)

音も大きいけれど10分程度なのでガマン、ガマン。 m(_ _)m

それにしても、ダイソンも値崩れしてたのにはびっくり!!!∑(゜Д゜)

誰かが、「消費税前に買うべきは、4月になっても値崩れしないダイソンなどのブランドもの」なんて言っていたのですが、結果ネットより安く買えました。びっくりです、最新機種なのに…。

「最近、ダイソン引いてますからね。」と店員さんが言ってましたよ。
…といっても掃除機としては高いですよね。まあ、これも太っ腹です。(^ω^)

ランキングが上がって驚いています。
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2棟目のアパートの地鎮祭

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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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