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家賃値下げキャンペーンの影響は?

昨日、「大〇建〇による家賃10%値下げキャンペーン」について書きましたが、大家さん仲間でもその影響については話題になっていました。

大手がこんなことやってエリアの家賃相場を崩していくと、結局自分たちの首を絞めることになります。

でもそんなことお構いなしなんですね。

あれだけの経常黒字を出している企業なのに…デス。

社会への貢献を考えるような企業ではないでしょうかねえ。

もともと社会的責任などを考える企業だったら、自分たちのお客様である地主が土地を手放さざるを得ない状況に追い込むようなことを続けたりはしないでしょう。

先日もこのブログに
「繁忙期が過ぎたこの時期に、入居募集の様子を調べるといろんなことが分かる。」
と書きました、まさか大手の状況がここまでになっているとは思いませんでした。

う~ん、でも確かに入居者様募集の幟は目立っていましたよねえ。

築浅で建物も一見豪華だし、まあ立地はそこまで良くないけれど、めちゃくちゃ悪いってわけでもない物件です。

先日書いたD何とかみたいに家賃が高い訳でもありません。

あれだけCMも流しているし、近くには大〇建〇の路面店もあってしっかり仲介の営業もできそうな体制は取られているのです。

なのに空室が目立つということは、明らかに供給過剰ということなのでしょう。

ここよりいい立地のアパートやマンションはゴロゴロしているし、そっちにも空室は沢山あるので何もわざわざ立地が良くない物件を借りる必要はない訳です。

このキャンペーンももう終わるわけなので、それでも幟が無くなっていないようだったら、こりゃ大変ですねえ。

なんて余裕のコメントをしていられるのも今のうち…来年はコロビビだって空室が出れば同じような目に遭うかもしれません。

さて、このキャンペーンの効果が出るのか、コロビビが普段通るところにもキャンペーン対象の物件があるので、結果を報告しますね。

満室で迎えられるゴールデンウィークは気楽ですが、空室がある状態なら楽しむような気分にはなれませんね。
これがメガ大家さんならそんなことは無いのでしょうが、弱小大家だと一部屋でも空室だと厳しいです。
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ほらやっぱり…大〇建〇も家賃値下げ

先日の「ほらやっぱり…D何とかって家賃高くね?」の続きを書こうとしたら、「大〇建〇の家賃値下げキャンペーン」のことを知りました。

家賃10%のキャンペーン期間は、4月14日から30日までなのだそうですが、この期間に契約すれば約一年間家賃が10%割引になるそうです。

一般の人からすれば、
「どうせ借りるなら一年間だけでも家賃が割引になるならお得な方がいいよね。」
となるのかもしれません。

実際の値下げ金額は敷金・礼金一か月分程度なので、例えば敷金・礼金を一か月取っている物件であればゼロ・ゼロ物件と同じことになります。

流石に築浅でゼロ・ゼロ物件にしちゃうと、不人気物件と思われそうですし、大家さんから広告料を手出ししてもらうことになっちゃいます。

サブリース契約ではそれはできないでしょうから、家賃割引で何とか入居者を確保しようという作戦なのでしょうね。

早速コロビビのテリトリーを検索してみたら、案の定、これって入居付け厳しいよね…という物件がそのキャンペーンの対象になっていました。

それは、大学生の入居を見込んで一時期大量に建てられた地主さん物件と
「このデザインって、住みにくいよね。」
と思っていた新築物件です。

大学近くの物件の周りにあるサラリーマン大家が建てたようなアパートは、5年が経ったので一斉に売りに出ています。

しかし地主さん物件はアパートと比べると土地も建物も大きいので、売りに出してもそうそう買い手も付きませんし、先祖代々受け継いてきた土地に建ててまだ数年しか経ってないのですから、何とか入居率を上げて凌いでいきたいところでしょう。

実際その物件がどんなサブリース契約になっているかは分かりませんが、こんなキャンペーンを全国的にやっちゃうと、10月に出た金融庁の言っていた懸念が事実だったってことを証明しているようなものです。

それでもやらざるを得ないのですよね。

ちょっと前はレ〇パ〇スの集団訴訟の話題もありましたし、確実にサブリースの問題がクローズアップされてきているのですが、それでも着工件数は着実に伸びているって…

う~ん、恐ろしいですねえ。

ゴールデンウィーク突入ですね。
でも庭の手入れ+放置している実家の草取りに行かないといけないのでゆっくりしている暇はないですね。
貧乏暇ないとはよく言ったものです。
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コインランドリー事業の危うさ

このところ有名ブロガーさんが、コインランドリー事業についてのご自身の体験を赤裸々に教えてくださっていて話題になっています。

昨日は狼さんも取り上げてらっしゃいましたし、狼さん自身も何度かコインランドリー事業の危うさについては書いてらっしゃいました。

コロビビももう二年前になるでしょうか、コインランドリー事業についてレクチャーを受けたことをこのブログにも書いた覚えがあります。

あの時は有名フランチャイズではなくもともとコインランドリーの機械をリースしている会社の提案をお聞きしたのですが、それでも参入障壁の低さが気になっていました。

案の定、この二年間で有名フランチャイズのコインランドリーは雨後の竹の子のごとく増え、今はもうカフェなどを併設しているお洒落な店舗も登場しているような状況になっています。

後発の店舗に客を奪われる恐怖は、新築アパート経営によく似ていますが、恐怖はそれより深刻だろうと想像していました。

しかし有名ブロガーさんの記事にはそれ以前の問題点がいくつも挙げられていました。

他の投資家さんより格段にいい条件で始められたのにも関わらず、毎月10万の赤字だというのです。

これはかなり甘いシミュレーションをフランチャイズ本部が提示していたことを意味します。

これに前述した後発の競合店が登場すると、もう立て直しすることは不可能です。

私も6年程度で初期費用が回収できるという提案を受けていましたが、赤字ではそれも不可能だということです。

そもそも「回収できた後は、これだけの収入が全て手に入るのです。」なんて説明もまやかし。

フランチャイズ料や高額な洗剤の購入費、また人を雇って清掃や集金をするなら人件費もかかってしまいます。

「日本の製品は優秀なので30年は持ちます。」
なんて話をまともに信じる人なんていませんよね。

競合店の新品の機械と勝負するには10年後また新しい機会を導入することになってしまいます。

まあそれでリースって提案になった訳ですが、リースだともちろん6年で初期費用が回収できるって話とはまた別の話になってしまいます。

もちろんみんながみんな失敗するってわけではなく、立地さえよければ需要は確実にあるので成功されている方もいらっしゃるのでしょう。

でもフランチャイズの本部が確実に儲かる仕組みになっていることは間違いないということと、撤退するときにかなりの痛手を負ってしまうということは否めません。

ブログでこのようなマイナスの情報を発信していただけるというのは、ホントに貴重なことです。

投資は自己責任と言いますが、そのためには多面的な情報を得られることが大切になってきます。

コロビビの記事と違って体験に基づく話は具体的な数字が挙げられているので、大変分かりやすいです。

今検討中の皆さんも是非いろんなところから情報を集められることをお勧めします。

コロちゃんのことで大家仲間の方から温かい言葉をたくさんいただきました。
とても嬉しかったです。
これからもどうぞよろしくお願いします。
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退去者様のその後

皆さん、繁忙期が終わり入退去も落ち着かれたことと思います。

退去があると
「どうして退去になったのかな?何か、物件に問題でもあったのかな?」
なんて気になりますよね。

管理会社に尋ねて貰ったとしても、本当のことを教えて頂けるとは限りません。

一度アパートの退去理由を教えて頂けtことがあって、それは
「思ったより隣の音が聞こえる。」
というものでした。

お洒落なデザイナーズアパートは一見マンションにも劣らないような感じがしますが、木造は木造です。
音漏れの問題は、如何ともしがたいものがあります。

しかも隣の住人が特別音を出すから…という理由ではなかったようで、多分二人入居だったので、自分たちの生活音も隣に漏れていると思うと引っ越しを選択したみたいでした。

後の退去は法人契約の方が転勤になったというものでした。

まあ、本当かどうか疑えばきりがないのですが…。

その方とはまた別なのですが、退去理由がイマイチはっきりわからない方の退去理由が、ひょんなことから分かりました。

入居してくださっていた方なので、あまり詳しくは書けませんが、それはコロビビが思っていた理由とは全く違ったものでした。

一年足らずでの退去でしたし、仕事の関係か何かなのかな?とあまり深くは考えていたかったのです。

しかし実際は家賃が負担になられていたようでした。

そういえば息子の戸建賃貸の退去も、事業が傾いてきたからという理由でした。

この方も高級外車を数台持ってらして、入居時はとても羽振りが良かったのですが、事業を拡大してうまくいかなかったようです。

退去後は半分の家賃のところに引っ越しされました。

入居時は高収入で属性も高い方…と思って安心していても、いろんなことがありますねえ。

退去は残念ですが、自分の物件に問題があった訳ではなかったと分かったのはよかったです。

暫くは満室経営でホッとしています。
でも来期はどうなるか分かりません。
特にアパートはそろそろ退去者がでてきても不思議ではありません。
これまでは入居付けが上手くいっているので、これからもそうであるといいのですがね。
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利回り6%以下の実際

コロビビもまだ物件を保有していないときには、この表面利回りの意味がイマイチよく分かっていませんでした。

もちろん高い方かいいに決まっていますが、高い物件は築古の何だか訳アリみたいな物件だったりするので、コロビビの手におえない感じがします。

そこで新築ならいいかな?と思って購入したアパートは、表面利回り8パーセント台。

それでも利回り計算のマジックもあるので、実際は7%台だったりします。

しかし実際は提案よりも家賃をアップして入居者を決めていただいているので、今の市況で考えればまあまあの利回りでしょうか?

でもRCの方は建設費も嵩んでしまったので、表面利回りは悲惨な数字。

それでも周りの新築RCはそれよりも低い利回りでバンバン売れているので、何とかなるかなと思って計画を進めました。

しかし、実際経営してみると、利回り6%以下の物件って、うまく回すのは至難の業。

競合物件が無いならば広告費もいらないでしょうし、新築RCなので修繕費もかからないためそう苦労はないのでしょう。

しかし、これが競合物件が多かったり新築でも木造だったりすると、10年辺りで修繕費がかかったり家賃の下落が襲ってきたりして苦労しそうです。

RCなら家賃下落も木造ほどは無いかな?と思っていますが、それでも超激戦区のため広告費は一か月分はかかってしまってまます。

今のところは礼金が取れていますが、取れなくなると厳しいです。

…ということは築5年以上の利回り6%台で出ているアパートを購入した場合は大変です。

次の入居は家賃を下げて募集せざるを得ない可能性が大ですので、それだけでも利回りが下がります。

しかも給湯器の故障や設備の交換などもこれから出てきます。

数年後は外壁の塗装も考えないといけませんし、家賃を下げずに入居を決めていただくには広告費が数か月分かかるかもしれないのです。

コロビビの場合は、新築時に競合物件がばっちりかぶさったことで苦戦したことと、予定外の退去があったことで経費が掛かってしまいました。

ただ固定資産税が見込みより安くで済んだことで、この経費分は吸収できましたし、ペット礼金も取れたことから退去の費用も結局吸収できました。

何だかプラマイゼロでイケた感じですが、ペット可にしていなかったらマイナスになっていたということです。

う~ん、CFは出ているものの、ウハウハ状態では決してなく、今後に不安が残りますねえ。

不安の一番の原因はやはり新規競合物件の乱立ですよね。

コロビビの場合競合物件は新築マンションですが、新築アパート投資家の人はブームになっているだけに新築アパートの乱立が今後の経営にも影を落としていくことになります。

どうでしょう?
ほぼ満室状態を保っていても、不安を抱えた感じでの経営…これが利回りの低い物件の実態なのです。

jtd形式で送られてきたファイルをワードに変換するのがWindows2010は面倒でしたが、検索するとそのやり方を教えてくれるサイトがありました。
今は何でも検索すると教えて頂けるので助かります。
パソコンに疎いコロビビでも何とかやっていけるのは、そんな人のお陰ですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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