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やっぱり物件の力があれば気持ちが楽

繁忙期が終わりますが、皆さんの物件は満室になったでしょうか?

たくさんの戸数を抱える大家さんにとってはいくつかの空室があっても、そんなに問題では無いのでしょうが、コロビビみたいな弱小大家にとっては、一室でも空室だと大問題です。

なので、結果的にすぐに入居申し込むを頂いても、退去という言葉を聞くといきなり不安になったものです。

しかし6年も大家業を続けていると、すぐに入居がつくことが分かってきて、随分気が楽になりました。

やっぱり物件は立地が命だというのは変わりませんね。

新築ではなくなり、他にどんどん新築物件が竣工している激戦区のRCも、退去があってもすぐ新築時の家賃で申し込みをいただけていますし、もしかしたら多少の値上げはできるかも…と思うようになりました。

前回お知らせしたアパートの方も退去がゼロでしたし、こうなると気持ちが楽ですね。

不動産投資を始める前は、
「築5年にもなると、入居は厳しくなるのかな。」
なんて不安を持っていたのですが、それも立地によることが分かってきました。

逆に新築であっても立地が悪ければ中々埋まらないことも分かりました。

もちろん家賃さえ下げれば埋まるのでしょうが、新築でいきなりそれはできないので埋まらないのでしょう。

でも最近はフリーレントや敷金・礼金ゼロゼロで募集したり、広告費を積んで埋めようとしたりしているので、結局は利回りは絵にかいた餅になっている物件もあります。

やはり物件の力があるかどうかで、全然違ってくるのですね。

周りはここ数年の売り手市場のうちに売却して、多くのキャピタルゲインを得ている人の話ばかりなので、それを聞くちょっと心が動いてしまいます。

でも同時にファミリーRCの為の土地探しが難しく、建築費も高騰しているままの現状では、売却してしまうと次に立地のいい物件を手に入れることができるかどうか分かりません。

わざわざ競争力のある物件を手放す必要も無いかな…とも思っています。

もちろん手放している人の物件が競争力が無い物件だと言っているわけではなく、みなさん物件をたくさんお持ちで、戦略を考えての売却だということはもちろんです。

ああ、コロビビも5年前にもう少し物件を手に入れていたら…と悔やまれますが、今さらしょうがないですよね。

とりあえず今のところ入居付けがいいので、売却しないで様子をみていきますね。

佐川さんの証人喚問、予想通りとはいえ、丸川さんが際立ちましたね。
佐川さんの弁護士は丸川さんにも以前付いていた人でしたよね。
何だかなあ…という思いが増した証人喚問でした。
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タラれば雑記その③

前回までに長期保有に拘らず、物件取得は柔軟に考えることの大切さを書きました。

また最初のうちは資産価値よりCFを重視して、手元資金が厚くなってきてから資産の入れ替えをしていけばよいことを書きました。

三回目の今回は、入居付けについてです。

入居に強い物件でなければ結局は高い利回りも思い描いたCFも絵にかいた餅です。

さて入居がつく物件とは何かというと、立地や設備、コンセプトがあっているかどうかなどによるのですが、建築してから手を加えることが出来るのは家賃設定ぐらいです。

コロビビはかなり近隣の物件をリサーチしているので、適正なギリギリのところで高い家賃設定をしています。

新築アパートなどはして、数部屋をメーカーから提案された家賃より1000円高くして募集しました。

それでもすぐに入居が決まったので、この4年間でおよそ20万円程度多い家賃を手にできました。

その点ではうまくいったと思います。

しかしRCの方ではライバル物件の乱立で焦って、家賃は高いままにしたのですが、礼金をサービスして入居させた部屋があります。

でも、その部屋の入居者はその後も入居時期を巡って要求があり、結局短期で退去してしまいました。

退去の理由は転勤なのですが、退去時の原状回復に関しても要求があったので、コロビビとしては短期で退去して頂いて結局はラッキーでした。

ここでタラればを述べると、「新築の場合は、入居が思うようにいかなくても焦る必要はない。」ということです。

新築プレミアの乗った家賃で募集している訳なので、ターゲットになる人の数は、そう多くはありません。

なのですぐに満室になる訳がないのです。

でも当時は「新築ならば竣工時に満室になって当たり前」なんて思っていたのですよねえ。

それでも返済比率さえ高くなければ待てるので、最近のように敷金・礼金無にするRCが多くても、そこまでして埋める必要は無いのかもしれません。

機会損失という考え方もあるのですが、1~2か月待って敷金・礼金を払える入居者をゲットできるなら、高属性の入居者の方がいいと思います。

実際次の入居募集は敷金・礼金2か月で募集しても反応は多かったです。

そもそも敷金・礼金無でしか入らない新築RCを造った時点で、ちょっと先が思いやられますよね。

まあ、激戦区では仕方が無い面もありますけどね。

タラれば雑記としては、ここ数年の急激な新築の入居状況の変化を掴むことが出来ず焦ってしまいましたが、もう少し心に余裕をもってやればよかったということでした。

これも駆け出し大家だったので、やっちまった失敗ということでしょうね。

雪が降ったかと思うと気温は急上昇…。
体調を崩す筈ですね。
早く春が来て欲しいです。
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タラれば雑記、その②

不動産ブログで失敗談がホントは役に立つのですが、そうたくさんお目にかかれる訳ではありません。

これは失敗談と言うほどではありませんが、「フルローンが簡単に付くまれな時期に、そうすればよかった。」と後悔している部分を書いています。

何かの参考になればと思います。

前回は、「長期保有に拘らず、融資が出ている間に、もっと小さな物件をたくさん手に入れていればよかった。」と言うことを書きました。

皆さんご存知の通り、ここ数年の売り手市場の到来を知っていれば、6年前までに物件を購入して売却益を得ることが可能でした。

コロビビの周りには、もちろんそんなつもりはなく購入した物件を最近売却してかなりのキャッシュフローを手にした方が何人もいらっしゃいます。

もうこんな時期、こないですよねえ。

フルローンが出てましたから、取得経費程度を手出し出来ればこの5年間のキャッシュフローと売却益両方を手に入れることが出来た訳です。

この方々はこれで手元資金が厚くなったので、融資が厳しくなってもまた新しい物件の融資は出ます。

そうして資産の入れ替えをしてけばいいのです。

そうです。

タラれば雑記②の結論!

「最初から資産価値が高い優良物件を狙うのではなく、売却を繰り返して資産の入れ替えをしていけばいい。」
ということです。

資産価値が高い物件はどうしてもCFが出にくいので、なかなか手金が残りません。

そうすると次の物件の購入に進めないという事態になりがちです。

コロビビの場合は、後数年は新しい物件に進む予定はなかったので、この辺りをあまり深く考えていませんでした。

もし拡大していこうと思っている人にとっては、これはかなり痛いです。

属性が高くない人にとっては、物件を手に入れる順番は重要ですね。

ああ、ホントは別のことも書こうと思っていたのに、長くなりましたね。

タラれば雑記、もう少し続きます。

どうぞお付き合いください。

昨日は大家仲間の新築RCの見学会でした。
予想以上の出来に、羨ましくなりました。
コロビビも早く次に進みたくなりましたねえ。
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ナナコチャージポイントが半分に…

昨年秋にナナコのクレジットチャージの内容変更があって、詳しいことは忘れたのですが、まあとにかく楽天ポイントが付かなくなってしまいました。

しかしYahoo! JAPANカードのJCBブランドであればクレジットポイントがつくとのこと…。

しかしコロビビはYahoo! JAPANカードはVisaブランドしかもっていなかったので、急いでコロビビ夫名義のJCBブランドのカードを作成しました。

それでこの冬の固定資産税の納税から、これでTポイントをせっせと貯めていたのです。

なのに、なのに、今まで100円で1ポイントだったものが、2月末からは200円で1ポイントになってしまうのだとか…

ガ、ガ、ガ、ガ~ン!!!

つまりこれまでの半分のポイントしか貰えなくなってしまうのです(涙)

まあ、その代わりVisaブランドのカードでも使えるようになるそうですが、それより半分になることの方が影響が大きいです。

カード払いも出来るのですが、これは手数料もかかるのでカードのステージによっては微妙です。

ああ、ポイントを貯める喜びを感じる小市民の、細やかな楽しみを奪うこの「内容変更」

どうにもならないので嘆いても仕方が無いですね。

はああ、がっくりです。

このところ大家仲間の物件竣工や土地取得などが続いています。
みなさん、いろんな手法で着実に前に進んでらっしゃryのでうらやましいですね。
コロビビも2年後ぐらいに新築を手掛けたいなと思ってはいるのですがねえ。
どうなることやら…。
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外壁塗装で生まれ変わった物件だけど

コロビビのテリトリーに築30年以上の結構大きなマンションがあります。

6階建のファミリー物件で、50戸以上はあるでしょうか…。

しかしこれまでほとんどメンテナンスがされておらず、ベランダ側からマンションを見ると、あまり行儀がよくなさそうな感じの入居者が多そうです。

しかもファミリー物件なのに、コロビビ保有のRCの1LDKよりも家賃が安いのです。

これはエリアが違うせいもあるのですが、やはり築年数が経っていることが大きいようです。

ただこのマンション、昨年の秋に足場が組まれているのに気が付きました。

大きなマンションだけに、足場代だけでどれくらいするんだろうと考えていました。

…というのも近隣のマンションが時々塗装されるのですが、濃いブラウン系か、逆に薄いベージュ系一色で塗装されることが多いので、費用の割にはあまり見栄えがよくなったものは少ないからです。

多分地主系大家さん物件が多いので、塗装も管理会社任せなのではないかと思います。

このマンションもきっとそんな感じだと思っていたのです。

もともとオフホワイト一色で、見た目は古い官営の団地のようなマンションだったからです。

しかし塗装が済んで見ると、まあびっくり!見違えました。

…と言うのもグレーを効果的に使ってデザイナーズ物件みたいな感じに仕上がっていたのです。

これだと費用をかけただけの効果がありそうです。

しかしもちろんコロビビだったら買いません。

入居している層は変わらないのですから、部屋の中はどうなっているのでしょう。

退去されたら部屋にどれくらい費用がかかるか分からないですねえ。

きっと外観だけの写真と利回りを見て、首都圏の投資家が買ったりするのでしょう。

まあ、所得が低い人は引っ越しもしないので、もしかしたら安定経営は出来るのかもしれませんから、もしかしたらお宝物件なのかもしれませんけどね。

1月の電気代が高かったですね。
寒かったせいと息子が帰省してエアコンをガンガン使っていたせいでしょうか。
太陽光もショボかったので、いつもは支払いは数千円で済むのですが、1月は2万円近くになりました。
う~ん、厳しいなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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