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気が付けば8万アクセス

実はこのところ新築RCの土地の検討の話を書いていたので気づかなかったのですが、実は前々回ぐらいに8万アクセスに到達していました。

ブログ開設当初の7年前は新築RCや新築アパート、果ては新築戸建ての進捗状況を毎日お伝えしていたので、アクセスも平均60~80あったのですが、今はなかなかRC用の土地が手に入らず、平均20アクセスです。

こんなくずくずの様子も自分の備忘録としてブログに残しておこうと思って書いているのですが、それでも訪問していただいて有難いです。

2025年の大阪万博が決まったので、またまた建築費が下がる時期が遠のいてしまいました。

土地情報は出てくるようになったものの、立地がいいものは相変わらず高止まりのままです。

こんな状況では、利回りが出る土地が手に入るのはいつになるのか分かりませんが、それでもこんなことを繰り返していくしかいい条件の新築RCを手に入れることはできません。

なので、これからも同じような内容が続くかもしれませんが、土地は一つ一つ違うため、同じように見える記事も実際は内容は違うのです。

あっちが上手くいけばこっちの条件がうまくいかない…そんなことの繰り返しなのです。

もちろん全てがクリアできる土地なんて無いので、どこかで踏ん切りをつけて決めるつもりです。

もしかしたら、土地が出るまで中古物件を一つ手掛けるかもしれませんが、それも含めてこれまで同様お付き合いいただけると嬉しいです。

さて、次の9万アクセスまでにどんなことが起こるでしょう。

楽しみです。

こうしていろいろな土地や物件を検討すること自体はとても楽しいです。
読んでる方は、まだ買えないの?と思ってらっしゃるかもしれませんが、慎重に考えているとこんなものです。
買うときは一年で3物件買ったこともあるコロビビでもこんな感じです。
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行員もつらいよ。

先日お世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。

そういえば、一棟目のアパートの固定期間がもうすぐ過ぎるので、借り換えをお願いされていたのでした。

きっとその話だろうと思い、お会いすることにしました。

インターホンが鳴ったので玄関ドアを開けてみると、担当さんと後ろにもう一人…。

そう、実は今回は新しい投資信託のセールスなのでした。

…と言っても、以前担当さんが頑張って融資を引いてくださったお礼の意味を込めて買っていた投資ファンドが利益を出していたので、それで今度の投資信託を買って欲しいということのようです。

まあ、あまり魅力的な投資信託とは思えませんでしたが、この担当さんには融資以外にもいろいろお世話になっていたので、了承しました。

損が出るかもしれませんが、もともと大した金額の投資信託ではなりませんし、それでこの担当さん達のノルマが少しでも達成出来るのならいいか…と思ったのです。

こんなセールスで融資業務で能力を発揮していた担当さんを消耗させたくありませんでした。

それにコロビビはこの担当さんのお陰で、既に百数十万円分の利息を浮かせることができているのです。

しかも一棟目のアパートの借り換えのこともあるので、まあ損して元取れ…みたいな感じでしょうか?

現在団信込みの1.1%なのですが、固定期間終了の時期であれば、違約金は発生しないので、この条件でも借り換えの方が得になるような条件が出せるとおっしゃるのです。

本当でしょうか?

続きます。

それにしても、銀行員さんも受難の時代になりましたねえ。
リストラも半端ない数に上るようですし…
でも、能力がある方なので、力を発揮させてあげたいものです。
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有孔ボードを使ったDIY

かなり昔、水色の有孔ボードが流行りましたが、いかにもチープな感じでした。
(今となっては、レトロな感じで、逆にいいかもしれませんね。)

しかし今の有孔ボードはブラックだったり、ウッド調だったりするお洒落なものがあります。

しかも窓に取り付けると、穴から光が漏れてお洒落です。

通路に面した窓に使えばプライバシーを守ることにも一役買うので、一石二鳥かもしれません。

これから保有物件も築年数が経ってくるし、クロスを張り替える必要が出てきたときに、張り替えずにこれを取り付けるという手もあるかなと思っています。

もちろん、場所にもよりますけどね。

実はアパートの方は築5年でまだ一度もクロスを張り替えてはいないのです。

皆さん綺麗に使ってくださっているので、ありがたいです。

しかしRCの方は、毎回のようにクロスの剥がれがあって、必ず何面かを張り替えています。

それも入居者の故意過失であるにも関わらず、管理会社は請求をしたがらないため、大家が泣く場合が多いという理不尽さ。

まあ、この話はまた他の時に書くとして、そんなこんなで部分的なクロスの剥がれの場合は、今後ブリックタイルを部分的に貼ったり、有孔ボードを使って隠したり…なんてことをやってみようかなと思っているのです。

ただアパートならいいのですが、RCはグレードが高いので、下手にやってチープな感じになるのが一番怖いのですよねえ。

ボロアパートのDIYなら、多少失敗しても、「まっいいか。」で済むのですがね。

ホントはそんなボロアパート再生の方をやってみたいのです。

とりあえず、次の退去があった時に、挑戦してみますね。

大雨の後晴れの日が続くと、被災地のことが心配ですね。
どなたかが、「土壁のように固くなるので、まだ泥流の方が扱いやすい。」
とおっしゃっていました。
早く水で洗い流さないと大変なことになりそうです。
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やっぱり物件の力があれば気持ちが楽

繁忙期が終わりますが、皆さんの物件は満室になったでしょうか?

たくさんの戸数を抱える大家さんにとってはいくつかの空室があっても、そんなに問題では無いのでしょうが、コロビビみたいな弱小大家にとっては、一室でも空室だと大問題です。

なので、結果的にすぐに入居申し込むを頂いても、退去という言葉を聞くといきなり不安になったものです。

しかし6年も大家業を続けていると、すぐに入居がつくことが分かってきて、随分気が楽になりました。

やっぱり物件は立地が命だというのは変わりませんね。

新築ではなくなり、他にどんどん新築物件が竣工している激戦区のRCも、退去があってもすぐ新築時の家賃で申し込みをいただけていますし、もしかしたら多少の値上げはできるかも…と思うようになりました。

前回お知らせしたアパートの方も退去がゼロでしたし、こうなると気持ちが楽ですね。

不動産投資を始める前は、
「築5年にもなると、入居は厳しくなるのかな。」
なんて不安を持っていたのですが、それも立地によることが分かってきました。

逆に新築であっても立地が悪ければ中々埋まらないことも分かりました。

もちろん家賃さえ下げれば埋まるのでしょうが、新築でいきなりそれはできないので埋まらないのでしょう。

でも最近はフリーレントや敷金・礼金ゼロゼロで募集したり、広告費を積んで埋めようとしたりしているので、結局は利回りは絵にかいた餅になっている物件もあります。

やはり物件の力があるかどうかで、全然違ってくるのですね。

周りはここ数年の売り手市場のうちに売却して、多くのキャピタルゲインを得ている人の話ばかりなので、それを聞くちょっと心が動いてしまいます。

でも同時にファミリーRCの為の土地探しが難しく、建築費も高騰しているままの現状では、売却してしまうと次に立地のいい物件を手に入れることができるかどうか分かりません。

わざわざ競争力のある物件を手放す必要も無いかな…とも思っています。

もちろん手放している人の物件が競争力が無い物件だと言っているわけではなく、みなさん物件をたくさんお持ちで、戦略を考えての売却だということはもちろんです。

ああ、コロビビも5年前にもう少し物件を手に入れていたら…と悔やまれますが、今さらしょうがないですよね。

とりあえず今のところ入居付けがいいので、売却しないで様子をみていきますね。

佐川さんの証人喚問、予想通りとはいえ、丸川さんが際立ちましたね。
佐川さんの弁護士は丸川さんにも以前付いていた人でしたよね。
何だかなあ…という思いが増した証人喚問でした。
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タラれば雑記その③

前回までに長期保有に拘らず、物件取得は柔軟に考えることの大切さを書きました。

また最初のうちは資産価値よりCFを重視して、手元資金が厚くなってきてから資産の入れ替えをしていけばよいことを書きました。

三回目の今回は、入居付けについてです。

入居に強い物件でなければ結局は高い利回りも思い描いたCFも絵にかいた餅です。

さて入居がつく物件とは何かというと、立地や設備、コンセプトがあっているかどうかなどによるのですが、建築してから手を加えることが出来るのは家賃設定ぐらいです。

コロビビはかなり近隣の物件をリサーチしているので、適正なギリギリのところで高い家賃設定をしています。

新築アパートなどはして、数部屋をメーカーから提案された家賃より1000円高くして募集しました。

それでもすぐに入居が決まったので、この4年間でおよそ20万円程度多い家賃を手にできました。

その点ではうまくいったと思います。

しかしRCの方ではライバル物件の乱立で焦って、家賃は高いままにしたのですが、礼金をサービスして入居させた部屋があります。

でも、その部屋の入居者はその後も入居時期を巡って要求があり、結局短期で退去してしまいました。

退去の理由は転勤なのですが、退去時の原状回復に関しても要求があったので、コロビビとしては短期で退去して頂いて結局はラッキーでした。

ここでタラればを述べると、「新築の場合は、入居が思うようにいかなくても焦る必要はない。」ということです。

新築プレミアの乗った家賃で募集している訳なので、ターゲットになる人の数は、そう多くはありません。

なのですぐに満室になる訳がないのです。

でも当時は「新築ならば竣工時に満室になって当たり前」なんて思っていたのですよねえ。

それでも返済比率さえ高くなければ待てるので、最近のように敷金・礼金無にするRCが多くても、そこまでして埋める必要は無いのかもしれません。

機会損失という考え方もあるのですが、1~2か月待って敷金・礼金を払える入居者をゲットできるなら、高属性の入居者の方がいいと思います。

実際次の入居募集は敷金・礼金2か月で募集しても反応は多かったです。

そもそも敷金・礼金無でしか入らない新築RCを造った時点で、ちょっと先が思いやられますよね。

まあ、激戦区では仕方が無い面もありますけどね。

タラれば雑記としては、ここ数年の急激な新築の入居状況の変化を掴むことが出来ず焦ってしまいましたが、もう少し心に余裕をもってやればよかったということでした。

これも駆け出し大家だったので、やっちまった失敗ということでしょうね。

雪が降ったかと思うと気温は急上昇…。
体調を崩す筈ですね。
早く春が来て欲しいです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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