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担当者の力

今回、めでたく繁忙期中盤で入居が決まった激戦区のRC。

以前も少しお知らせしていましたが、ここはもともと変な時期に退去することになっていました。

それを引っ越し費用の一部をこちらが持つことで、早期の退去が実現できました。

今回とてもいい条件で入居いただけたのも、これがキーでした。

…といっても、そんな簡単なことではありません。

相手の予定を変えていただく訳です。

これには、仲介業者の担当者さんの尽力がありました。

入居者としても、オーナーの都合でいきなり
「2,3月中に退去できないか?」
と言われる訳ですから、いくらいい条件を提示されたとしても、すんなりその通りにできるとは限りません。

ここで何度も担当さんとのやり取りがありました。

本当に面倒な仕事です。
急な話のため、内容二転三転するからです。

そのたびに報告を受けた私でさえ、ため息が出そうになりました。

「もういいですから、当初の予定通りに5月退去でいきましょう。」
と言ったこともありました。

しかし
「いや、もう少し話をしてみますから、一旦こちらで預からせていください。」
という担当さんの言葉を信じて待った結果が、3月退去、4月入居という願ってもない条件での満室でした。

本当に頭が下がります。

担当さんの性格によっては、この結果は引き出せなかったでしょう。

管理会社や仲介業者さんによって我々の賃貸業は全然違ってくるというのはよく言われることですが、今回はホント実感しました。

パソコンが壊れたせいで、順位がダダ下がりしているだろうなと思っていたのです。
しかし、思ったほどではなく、ありがたいことだなと感じました。
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物件紹介のテレビ放映

昨日は「入居者募集のネット動画」について書いたところ、普段より多いアクセスを頂きました。

そこで今度は、物件紹介のテレビ放映をしていただいた先輩大家さんのことをお知らせしましょう。

コロビビはよく「物件キャッチ・アイ」を見るのですが、この時も結構有名大家さんの物件が紹介されています。

ここまでメジャーな番組に取り上げて貰う必要は無いのですが、それでも繁忙期に放映される地元の情報番組なんかに取り上げられるといいなあなんて思っていました。

しかし、紹介されるのはほとんどが大手の新築マンション

…これはスポンサーとの関係で紹介されてるんだなと感じますし、もともとCMをバンバン流している物件なのでコロビビみたいな弱小大家には無縁だと思っていました。

もちろん放映された先輩大家さんの物件も新築である程度のボリュームがあるものだったし、これが全部埋まった場合の仲介業者さんの利益はかなりのものです。

今回このお話も、仲介業者さん経由で来たのだそうです。

放映は深夜の番組でしたが、それでも長い時間をかけて放映されていました。

物件の魅力を伝えるのには十分でした。

これだけ聞くと
「さぞや、たくさんの問い合わせがあったのでは?」
と思うのですが、放映された週には、番組を見たという問い合わせはまだ無いとのことでした。

…というのも取材を受けたのは、放映される数週間前。

この後すぐに放映されれば、ちょうどいいタイミングだったそうですが、放映された時点ではもう既にほとんどの部屋に申し込みが入っていたのだそうです。

それでも後数部屋残っていたので、そこの申し込みに結び付けばいいなと言うぐらいの感じだったようです。

あれからまた時間が経っているので、放映を見た方からの問い合わせはあったのかもしれませんが、いくらテレビ放映されてもタイミングが合わないと効果も様々なのですね。

確かに大手のマンションは、ちゃんとタイミングを図って紹介番組に登場していますよね。

ここにもちゃんとお金が使われているのでしょうし、一棟丸ごとの一カ月分の広告費を使って戦略的に販促活動をすることも可能です。

昔は新築マンションでこんなに広告費をかける必要も無かったのでしょうが、新築マンションが乱立するようになったコロビビの住んでいるエリアでは、新築といえども満室にもっていくにはいろいろな戦略が必要になってきています。

コロビビは大きなマンションを手掛けたことは無いのですが、もし今後そんな機会に恵まれたのなら、入居付けについてもいろんな手を打っていきたいなと思いました。

さて繁忙期も残り僅か…。
満室になったからこんなにのんびり出来ますが、そうでなければ焦っている頃です。
ホントは長く住んで頂くような物件を手にするのが一番いいのですがねえ。
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宅配ボックス関係の株が急上昇

ここのところ宅配関係の話題が注目を集めていますね。

コロビビもアパートに宅配ボックスを設置しようと、昨年末からいろいろ調べていました。

そんな中、昨今の値上げの記事や再配達についての料金の負荷についての話題で、俄然宅配ボックスを検討する人増えてきたようです。

なので宅配ボックス関係の会社の株が上がるのも頷けますね。

ただ、だからすぐに宅配ボックスを設置すればいい…と言う訳ではないのです。

例えば今あまり設置されていない戸建ての宅配ボックスを設置した場合
「ここの家庭は留守がちなのだな。」
と知らせているようなものです。

これが、設置が当たり前になるとか、在宅していても防犯上直接受け取ることをせず、わざと宅配ボックスに入れて貰うということが当たり前になれば、この心配は無くなります。

また、集合住宅の場合もトラブルが起きています。

…と言うのは宅配ボックスの暗証番号を書いた用紙を郵便受けから抜き取り商品を盗むという犯罪が実際に起きているのです。

これは郵便受けを抜き取るkとができない仕組みにしているものに取り換えれば防ぐことができます。

新築の場合は最初からそのタイプの郵便受けにすれば問題は無いのですが、後から設置する場合は郵便受けまで取り替えるとなると費用がかかってしまいます。

コロビビはこれで迷っている訳です。

付加価値をつけるために設置した宅配ボックスで、新たなトラブルが発生したというのでは、何の為に費用をかけたのか分からなくなるからです。

宅配業界の話題一つで株は上がり、みんなの暮らし方が変わる…いろいろ考えさせられますねえ。

人手不足からルミネの閉店時間も変わるといいます。
でもそちらの方がいい暮らし方ができるのかもしれませんね。
ますます「お家でリア充」の生き方が推奨される方が、
賃貸業にはいいかもしれません。
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ブランドで選ぼう?!

繁忙期真っ最中なので、テレビでも仲介業者のCMだけでなく、物件のCMも頻繁に放映されていますね。

サブリーズでおなじみの大手のCMもそうですが、地元の有名デベロッパーの物件のCMも豪華な創りになっています。

「ブランドで選ぼう!」
なんてキャッチコピーを使っているところもありますよね。

もちろんこれは絶大な効果があって、若い入居者はCMで聞きなれたブランド名を聞きと安心感を持って申し込みに繋がっていくのだと思います。

そもそも新生活をイメージする時に、CMでのイメージも加わって思い描くことができるので、入居者にとっては大きな決め手になるのでしょうね。

しかしそこにCMに費やされた費用が自分が支払う家賃にどれだけ乗せられているかをイメージする人など、ほとんどいないことでしょう。

有名な俳優を起用して創られた豪華なCM…一体いくらかかっているのか。

これが自分の保有する物件だった場合は、その企業の信用を買うという意味で費用の負担をすることはあると考えます。

瑕疵担保責任を負えるのかどうかというのは、購入する場合大きいからです。

しかし賃貸の場合は、単にイメージを買うのにそんな費用を負担することに大きな意味は無いと考えます。

しかもあくまでイメージなのであって、本当にその部屋がCMで謳っているようなイメージ通りの価値があるのか…というのはまた別の問題です。

賃貸物件の場合は
「大手だから高品質」
とは必ずしも言えないことがあるからです。

けれどこんなこと広くは知れ渡っている訳ではないですよね。

やっぱり新生活での部屋を選ぶにはイメージは重要。

コロビビのようなサラリーマン大家の場合、費用を払って大手のデベロッパーのブランド力を利用するのか、もしくは本当の品質の良さを地道に入居者に訴えて行くか…このどちらかしかないですね。 

コロビビのRCは、まさに地元の大手デベロッパーがバンバン新築してCMを流しているエリアで戦っています。

良さを分かっていただくのはなかなか難しいのですが、少し救われているのは、これらの大手の造っている部屋とは違う路線で造ったということ。

これがほとんど同じような造りだったら、もう家賃で勝負するしかなかったと思います。

差別化を図ったことで、ニッチな需要を掘り起こしていけるかな?と思っています。

それでも今、どんどん決まっていっている部屋を横目に自分の物件が決まらないと焦りますねえ。
まだまだ後数週間あるので、と思っていますがどうでしょう?
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おうちダイレクトに買いたいリクエストが…

どんなものかと試しに文京区のマンションを登録しているおうちダイレクト。

お陰さまで、月によって評価額が2~300万円違うことが分かって重宝しています。

今は息子が使っているので売却することはないのですが、息子の今後の動きによっては急な売却話が持ち上がるともしれません。

そんな時も、定期的に評価額が分かっていれば、慌てて安値で売ってしまうということは無くなると思います。

そのおうちダイレクトに先日
「買いたいリクエストが届きました。」
というメールが来ました。

これはコロビビの保有している部屋に…と言う訳ではなくそのマンション全体に対してということでした。

なので、詳しい内容を調べると、コロビビの保有している部屋とタイプや広さが違っていたので、買いたい条件と売りたい条件の比較はできませんでした。

でもこんな風に、真剣に売却するつもりではない時点で、このような情報を手にできるというのは売り手側にも買い手側にとってもいいことだなあと思いました。

不動産売買に関して、仲介業者と違って売り手と買い手は情報弱者となってしまってます。

もちろん信頼のおける仲介業者さんがいる人なら良いのですが、そうではない人がほとんどです。

そんな中で情報弱者となっている双方が、仲介業者や中間省略業者の食い物になってしまったりいいように扱われてしまったりすることがないとも言えません。

酷い時には平気で嘘をついたりそもそも仲介業者なのに法律を知らなかったりすることもあります。

こんな前時代的な不動産取引の世界に、「おうちダイレクト」のような仕組みを取り入れていくことは、大きな変化は無いとしてもいい傾向ではないかと思います。

出来ればコロビビ保有の部屋に直接「買いたいリクエスト」なんかが来たら嬉しいですねえ。

近い将来は、そんなふうになるのかもしれませんね。

3月に入り全く申し込みが無い物件はフリーレントなどを付けてくるようになりました。
やっぱり焦ってきますよねえ。
でも今回はもう少し粘ってみようと思います。
キケンかな?
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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