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金持ち大家、貧乏大家②

大家力の差が、収益の差になっているという当たり前のことを改めて考えさせられたセミナー。

大家力の中身はいろいろありますが、いつも感じるのは
「自分の基準をもっているかどうか。」
です。

特に物件購入の際は、これが大きく関わってきます。

セミナーを受ける前から、できる大家さんはしっかりとした物件購入での基準をお持ちだということは知っていました。

人によってその基準は違っていて、例えばある大家さんは新築最低8%以上だったり、築古20%以上だったり…と利回りで考えてらっしゃる方もいます。

もちろんそれだけで決めてらっしゃる訳ではありませんが、この基準があると「深追い」を避けることができるのです。

しかもその利回りは、ちゃんとした数字に裏打ちされた数字であることは言うまでもありません。

コロビビも4~6年まえに中古物件を検討していましたが、基準があいまいだったため不安を払しょくできずに購入に踏み切れませんでした。

また新築に至っては深追いしてしまい、結果的に低い利回りで掴んでしまいました。

しかし先日の有名ブロガー大家さんは、焦ることなく自分の基準に指し値が通るまで待って購入されていました。

もちろんその物件を再生させるスキルもお持ちで、相当の苦労もされています。

その対価として大きな利益を得てらっしゃる訳ですので、その手腕に唸るばかりです。

裏打ちされた数字についての説明も素晴らしく、とても勉強になりました。

セミナーの内容ですので詳しく書くことは差し控えさせていただきますが、その考え方は今後コロビビも生かしていきたいと思っています。

なので、おいおいこのブログの中にもその考え方は登場してくることでしょう。

とにかく、コロビビも頑張らないといけないなあと、刺激を頂いたセミナーでした。

「相性がいい。」というトランプさんの感想には納得。
何となくあの二人、似ているなあと感じていました。
トルドーさんみたいに、しっかり言えるトップであって欲しいのですがねえ。
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金持ち大家、貧乏大家①

先日有名なブロガー大家さんのセミナーに行ってきました。

実は大家業を本格的に始められのもコロビビと同じ時期で、同年代でもあったので、とても親近感を感じました。

ブログも随分前から拝見させていただいていて、もともと勝手に共感することは多々ありました。

大工仕事は素人ながら試行錯誤しながら自分でされるところも、凄いなあと思いながら読ませて頂いていました。

将来はコロビビも同じようにボロ物件の再生をやってみたいと思っているので、参考にさせていただこうと思っていたのです。

しかし…

…セミナーでお話を伺ってみると、全然コロビビとバックボーンが違いました!

「利益を残すために、出来ることは自分で…」
という考え方は同じなのですが、物件の取得の仕方などきちんとした理論を持ってらっしゃるし、きちんとリサーチしたり数字などの裏付けを持ってらっしゃったり…と全然事業者として力量が違ってました。

ブログを読む前からコロビビも銀行用にプレゼンテーション用のファイルを準備したり、いつもネットで物件の定点観測をしていたり…とやっていることは似ていても、結果が全然違います。

コロビビもこの4年間で物件は手に入れることができましたが、新築に特化していることもあり、手残りなんて雀の涙ほど。

比べるのもおこがましいのですが、その大家さんは同じ期間で何倍もの物件を手に入れられ、そのほとんどが利回り20%以上です。

どれだけ手残りが多いかは予想できますよね。

コロビビも6年ほど前から中古物件を狙って内見を重ねていたのに、新築に進路を変更したこと自体がもう力の差を表していますよね。

かくてコロビビは貧乏大家さん。

一方では今の売り手市場も手伝って、金持ち大家さんへ…。

でもこの方、今の市場に助けられて金持ち大家さんになれたのでは決してありません。

今回のセミナーをお聞きして思うことがいくつもありました。

長くなりそうなので、続きは次回に…。

北朝鮮、やりますねえ。
トランプさんとのゴルフ外交の話題が、一気にミサイルのことに変わってしまいましたね。
何が起こるか分からない世の中になってきました。
不動産投資に影響があるような出来事が起こらないように祈るばかりです。
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要求をする入居者

これは大家仲間の話なので、具体的には書けませんが、大家の足元を見て法外な要求をしてくる入居者にどう対応したらいいかという相談でした。

でも、実際はその大家さんはその入居者がそんな要求をするなら、どうぞ出ていってください…というスタンスなのです。

つまり
「要求を呑めなかったら出てくぞ。それは困るだろう?」
と入居者が勝手に考えて、そんなことを言っているようなのです。

要求してみて少しでも通るようなら儲けもの…という考えも透けてみえるようです。

今回の場合は、この入居者が退去しても次の入居者がすぐに見つかる状況なので、大家側としても十分対応が可能な事例なのですが、それでもこんな理不尽な要求をされること自体、憤りを感じていらっしゃることでしょう。

これが次の入居者がなかなか見つからないような場合だと、本当に悩ましいですね。

不当な要求には応じないのが一番ですが、多少のことは目をつぶったり譲歩したりして退去を免れることが大家力なのかもしれません。

現に長年大家さんをやっている方は、「損して得取れ」の精神でうまく運営されている話をよくお聞きします。

但し、あまり譲歩すると要求がエスカレートしてきますので、原理原則を曲げないことや毅然とした態度を取ることも必要です。

やはり先輩大家さんは、要求にすぐに応じるのではなくちゃんと話をされてから、落としどころを探ってから少しだけ譲歩する…なんてことを普通にされていますよね。

もちろん、経験があるからこそなせる技…なのでしょうね。

これから「要求する入居者」も増えてくることでしょう。

供給過剰となった状況では、大家にとしては対応も難しくなってきますね。

築古になってくると大家力の有る無しで随分違ってくるのではないでしょうか?
新築だって時間が経てば築古になります。
大家力を付けていくことが必須ですね。
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そろそろ部屋が決まり始めましたね。

閑散期に初めて入居者募集をしたときには、
「こんなに決まらないもんなんだな。」
と改めて閑散期の募集の厳しさを感じたコロビビ。

そんな中でもお陰さまで申し込みを頂き、既に入居は終わっています。

でもその時同じエリアの1LDKで入居を決めたところはほとんどありませんでした。

それがこのところ、どんどん埋まっていっています。

さすが繁忙期は決まるんだなあと感心しています。

ところがその中でも決まりにくいのは、新築です。

新築と言ってもやはり少し家賃が強気だったり、間取りがイマイチだったり、駅から少し遠かったり…という理由があるものなのですがね。

そして、そんな理由が無い物件でも、入居可能日が3月末…なんて新築も、やはり動きは悪いようです。

新築物件があまり無いエリアなら、「新築」というだけで内見出来なくても決まるのですが、このエリアは2月竣工の新築物件もあるし、築浅物件も、更に新築未入居の部屋もゴロゴロしています。

なので、やはり内見出来る部屋の方がどうしたって決まりやすいのです。

昨日「引っ越し費用を出してでも退去日を早める交渉をした。」と書きましたが、それはこんな事情があるからなのでした。

それでもまだ入居可能日が未定、もしくは5月…となっているせいで、問い合わせはあるものの、動きはありません。

早く交渉を進めて退去日を確定させることが、入居者をゲットするのに不可欠なのです。

今シーズンも次々に新築マンションが建設されていて、最新の設備を備えた物件はやはり強いです。

そんな超激戦区で生き残るためには、ただ埋まるのを待っているだけでは時期を逃してしまいます。

もちろん閑散期でも埋まっている物件もありますが、その影にどれだけの広告費を払っているのかは分かりません。

なので、埋まっているからといっても安心はできないのです。

そう考えての「引っ越し費用を出す」との提案だったのです。

広告費よりずっと安くですむからなのです。

でもこれも交渉がうまくいけば…の話です。

他の部屋がどんどん埋まっていく様子を見ながら、返事を待つしかないのが、何ともじれったいです。

倉本聰さんのプロフェッショナルの番組を見ました。
やっぱり凄いですね。
ホントに「正にプロ」だなあと思いましたね。
コロビビも大家としてプロにならないといけませんね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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