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おかしいな、後5年で自己資金回収のはずなのに…

フルローンや自己資金1~2割などの組み合わせで物件を取得しているコロビビ夫婦。

ここ3年で取得した物件の税引き後の手残りを考えた時、実際は後4~5年で自己資金が回収できそうです。

アパート単体では後少しかかりそうですが、物件を組み合わせて考えると計算上はそうなるのです。

でも、おかしいなあ…なかなか自己資金は貯まりません。

しかも回収できそうだと言っていますが、新築時と同じ家賃で空室なく経営できたら…の話です。

「おかしいなあ。」の正体の一つは広告費なのかもしれません。

でもこれは全体を見ればそう大きな金額ではありません。

空室期間も少ない方です。

一体どこにお金がいってしまっているのでしょうか?

よくCFを手にすると車や時計などを購入してしまう不動産投資家のいると聞きますが、コロビビ夫婦はとても倹しく生活しています。

なのに、何故…。

…とよく考えてみたら、不動産を購入したのと同じ時期に、息子を東京の大学に通わせておりました。

もともと地元の大学に進学することを想定していたのでその資金しか準備していなかったのが、まさかの展開。

大学院に行くことも考えると、なんと6年間で1900万円も必要だったのです!

息子は仕送りをあまり使わずにバイトをしているので、息子の口座にはある程度のお金が貯まっている状態ではあるのですが…。

それでも入学金に学費、それからマンションの費用等で軽くこれくらいの金額がかかってしまってました。

一年間にすれば300万ぐらいなので、不動産での手残りはこっちに流れていっていたのでした。

車だ、高級時計だと言って購入している不動産投資家と変わりませんねえ。

(あ、マンションの方はお陰様で、値上がりしてくれたので、出した金額の大部分は回収できそうです。)

もちろん地元の大学で奨学金を受けながら進学する優秀な子供であれば、ここまでの資金は必要ではないのでしょうがね。

一番の投資は優秀な子供に育てることなんだなと、身に染みて思いますねえ。

そろそろ蝉の声がうるさいシーズンになってきましたね。
ようやく地中から出てきて数日の命なのですから、大目に見てあげてもいいのですがねえ。
子どもが小さい頃は、蝉の抜け殻を見つけて喜んでいましたね。
つい数年前のような気がします。
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金融資産の確認をされちゃいました…

コロビビのメインバンクの担当さんは、この春に代わったため、代わったタイミングでその上司の方と挨拶に来られました。

その時新たなマンションの計画はないかと尋ねられたことは、前にもブログに書いたことがあります。

これだけの借金をしているコロビビなのに、新たな融資をする用意があるとのことでした。

そろそろ金融庁のお達しがきて、融資も厳しくなる…なんて話が出始めている頃だったので、
「へえ~、出すところには出すんだな。」
なんて驚いたものでした。

その時には、早めに不動産投資を初めていてラッキーだったなと思ったのですが、先日その担当さんから連絡がありました。

なんでも少し前に出していた確定申告の内容について尋ねたいことがあるというのです。

実はコロビビ、本業の給料があるうちに経費を使って赤字にしたり、黒字を圧縮したりしているのでした。

これはもうしばらくは新規に物件を購入するつもりがないので、本来は赤字や黒字ギリギリなんかはよくないのですが。それよりも節税の方を重要視しているからなのです。

このことは4月の時にも担当さんにお話していたので、尋ねたいことって何だろうと思っていました。

すると、実際のお尋ねは、
「今、金融資産はどの程度あるのか。」
ということでした。

実はこのメインバンクとお付き合いを始めた4年前には、かなりの株や債券を保有していて、その資料を提出していたのです。

しかしその前後に立て続けにマンションやアパートなどを購入したので、その頭金や諸経費などに次々に使ってしまい、今はあまり残っていません。

しかし銀行の資料は以前のものしか残っていないので、コロビビがまだかなりの金融資産を持っていることになっていたようなのでした。

ここで嘘をついても仕方がありませんし、もともと新たな融資を必要としていないのですから、正直に今の状況とこれまでの不動産の購入のために使ったことをお話ししました。

担当さんは、
「分かりました。本部にそう報告しておきます。」
と答えられて、電話は切れました。

なるほど、春に新たな融資の話を頂けたのは、金融資産をまだ保有していると思われていたからのようです。

やっぱり銀行は属性が高い人にはこれまで通り融資をする用意があるようですね。

でも残念ながら、自己資金が貯まるまで暫くは、コロビビも融資のお話を頂くことはできないかもしれません。

どちらにしても今はじっと我慢の時期だと考えています。

東京では雹が降ったとのこと…ホント天気が不安定なのですねえ。
以前ニュージーランドに行ったときにゴルフボールぐらいの雹が降ってきてびっくりしたことがありました。
こんなことがあると「温暖化、大丈夫なのかな」と心配になっちゃいますね。
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部屋のバリューアップ

RCはまだ築一年なので部屋のバリューアップなんて必要ではないのですが、実はこの部屋本当は他には無いようなロフトを造る計画がもともとありました。

しかし諸事情で一階の部屋にしかロフトを付けることができませんでした。

考えていた通りその部屋は一階であるにも関わらず、一番に決まったぐらい選ばれる部屋になったのです。

そのことを知っている別の知り合いの設計士さんから、
「今はできなくても資金ができてからやってもいいんじゃないですか?」
と言われていたこともあって、なんとなくコロビビの頭にこのことが残っていました。

そんな時とある物件紹介番組で、ロフトではなくスキップフロアのような形の小さな書斎スペースがある部屋を見たのです。

これならロフトみたいな大げさなものではないのですが、空間を有効に使えます。

あまりに小さいスペースなので意味があるのかなとも思うのですが、確かに書斎ならば本来広いスペースである必要はありませんし、使い方によってはここにマットレスを敷いて寝室にすることもできます。

もちろん下のスペースは収納としても使えます。

何より高い天井を生かしたいという当初のコロビビの考えに合うアイデアです。

そうと分かるとコロビビの妄想が始まりました。

どの程度の高さにすればよいかとかそのための階段は何段取らないといけないのか…
コンセントの位置や収納スペースの照明はどこから取るか…

…で、どれくらいの工事費になるのかなどなどを考えていきました。

大切なのは費用対効果がどれほどなのかということなので、最後の工事費がこの妄想の肝になります。

しかしこの工事は単にロフトを造るだけでなく家具にもなるようにデザインしているので、家具付き賃貸にする費用と考えることもできます。

そもそももう少し入居付けで苦労するようになった時に行う予定なので、見積もりを出してもらう訳にはいきません。

このアイデアも金額次第なので、実現可能なのかどうか分かりませんが、入居付けの一つのアイデアを手にしたと考えておきましょうかね。

明日から三連休。
一日ぐらいちょっと温泉にでも行ってみたいと思っていますが、どうでしょうね?
どこに行っても人で多そうなら諦めますが…。
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今のうちに家具探し

今のところ満室経営出来ているコロビビですが、知り合いの大家さんのお話や物件や他の人のブログなどでは、この時期の退去の話題がちらほら聞かれます。

この時期の退去連絡はホントに厳しい…。

しかし7~8月に決まる物件も結構あるのは事実です。

まあ中には7,8月竣工の新築マンションに引っ越しをする人も含まれているのでしょうけれど、これまでの企業の辞令交付の時期も崩れてきていることもままあるようです。

…で、この時期の退去連絡があってもすぐに対応できるように、家具付き募集の準備をしておこうと思い家具探しをしておきました。

大体の目星は付けていたのですが、その家具の在庫が今あるのかということや、もっといい家具がないかどうかのリサーチをしたのです。

ネットでよく見る安価なソファーはもともと買うつもりはないのですが、とある家具売り場に似たデザインと価格のものがあったので座り心地を試してみました。

結果は…やはり、う~ん…といった感じでした。

コロビビのRCを選んでくださる家賃を払える人には、こんなチープなソファーだと無い方がまだマシと感じられるでしょう。

依然も書きましたが、コロビビの物件を選んでくださる人はある程度の年齢の男性の方…という結果が出ています。

それで家具付きを選ぶという方は、法人契約の単身赴任の方でしょう。

なので30代、40代の男性のある程度収入がある方が好まれる家具を選定する必要があります。

一番神経を使うのはベッドです。

ある程度の品質のものを準備するとなると、値段が張ります。

しかしアピールポイントにもなります。

依然もお話したようにリース代として1万円を頂ければ、2年の入居で何とか元が取れます。

この場合テレビは含めていませんが…これNHKの受信料の兼ね合いがあるからです。

ただこれも家具が不要な場合は搬出するつもりですので、その費用や保管場所も考えに入れておかなければなりません。

幸いコロビビのところは空いている部屋があるので、そこを保管場所として使うことができます。

なので月1万円程度で家具付き募集もできる訳です。

コロビビは不動産関係の仕事もしていないので人脈も知識もありません。

税金関係にも明るくありません。

しかしインテリアデザインやそれに関わる労力は全く惜しまずにやることができます。

というかこうして家具を選定したりコーディネートするのは、逆に楽しみでもあるのです。

大した強みではありませんが、できることはやりたいと思います。

グルーポンを使って夏の旅行の予約を取りました。
今頃になっての予約なので、休日前しか空いていなかったのですが、それでも同じ条件なのに5000円ほど安く泊まれます。
定価と比較すると7000円オフに…。
ああ、もっとお金持ちになれば、こんなことを気にせずにホテルも取るようになるのでしょうがね。
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初期費用見直しにサマーキャンペーン!

さて、繁忙期が過ぎた供給過剰のRCのあるエリアの様子を、これまでも何度かブログに書いてきました。

こうしてリサーチを続けているのは、いつなんどきコロビビの物件も同じように繁忙期を過ぎても入居がつかない…なんてことが起きるかもしれないからです。

そんな時同じようはスペックの物件がどんな対応をするかを知っているか知らないかでは、こちらの対応が違ってくるからです。

6月になってくると、各物件はいろんな手を打ってきました。

一つはオーソドックスな「初期費用見直し」

礼金2か月だったのが1か月になったり、築浅でもゼロゼロにしたり…。

実際大家とすれば、礼金が1か月でも取れればそれから広告費を出すこともできますが、ゼロゼロとなると、広告費は手出しのなってしまうので、厳しいです。

礼金を取っても一か月フリーレントとなれば同じことですね。

それから今見られるようになったのが、「サマーキャンペーン」

これは期限を区切って家賃を下げて募集するというのも。

以前お知らせしていた大手メーカーの家賃10%オフキャンペーンも同じような考え方ですね。

大手は4月末までのキャンペーンだったので、手を打つのが早かった印象があります。

しかし以前も書いた近隣のキャンペーン対象物件は、未だに入居が無いようです。

タイミングとしてはサマーキャンペーンより有効な時期にキャンペーンを打ったと思いましたが、それも必ずしも効果があるわけではないのですねえ。

しかしどちらのやり方も、初期費用の見直しや期限を切っての家賃値下げですから、家賃の値下げは極力避けていることが分かります。

コロビビも先日家具付きでの募集を考えていることをお知らせしましたが、これも家賃を下げるのは最後の手段と考えているからです。

初期費用を見直すのと違って、家具付きは長く住んで頂ければその分こちらの手残りが増えていきますし、2年未満の入居者様にとってはお得になります。

なのでコロビビが打つ手は、まずはホームステージングを含めた家具付き募集ですかねえ。

久しぶりに近隣のマンションをリサーチしてみると、いろんなマンションがあの手この手で少ない入居者を奪い合っている様子が分かって、ちょっと驚きました。

これらのマンションは全て新築が築浅の、立地も申し分ないお部屋です。

それでもこんな手を打たないと入居がつかない…まさに賃貸戦国時代に突入した感がありますね。

こんな中、新築区分マンション投資に手を出したら、かなり厳しいことになるのではないでしょうか。

コロビビは一棟投資なので、まだマシなのかなあと思ったりしてますけど…まあ、厳しさは変わらないですね。


家具付き募集にするのはいいのですが、家電製品が故障の場合はどうするのかも考えておかないといけないですね。
中古品だったらすぐ買い替えになるのでしょうけれど。
でもテレビはやはりデザイン的に新品にしないとと思ってます。
日本製なら故障もないでしょうけれどね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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