HOME
INDEX
RSS
Category | その他

続・新築の強み…入居者の質

前回新築の強みとして、最後に質のいい入居者様が得られることを書きました。

どんな新築でもそうだと言う訳ではありません。

、コロビビの場合は管理会社のお陰もあるのですが、入居者様のことであまり頭を悩まされた経験はないのです。

入居直後にゴミの出し方を守らない入居者様がいたことはありましたが、これは単に出し方をよく知らないことが原因だったので、丁寧に説明するとすぐにルールを守っていただけました。

よく入居者さまから挨拶してくださいますし、家賃が遅れるなんてことも全くありません。

といっても退去に関わっては、ほとんど掃除をしない昨今の風潮に首を傾げることはままあります。

コロビビが若い頃は、退去後に部屋を見られて、
「だらしがない入居者だな。」
なんて思われたくなくて、せっせと掃除をしたものですが、そんな恥の文化は無くなってしまったのでしょうか?

しかし今までに三人、見事に清掃をしていてくださった方がいらっしゃいました。

三人とも2年未満の短期の入居だったのですが、2年でも汚い部屋は沢山ありましたから、新築なので掃除が楽だったと言う訳ではありません。

その方々は、汚れが落ちにくい五徳の油汚れも、キッチンの排水溝のところまで綺麗にしてくださっていました。

ここにべっとり油交じりの汚れをこびりつかせている人もいる中、それはそれは見事なぐらい綺麗にしてくださっていました。

ここに汚れがこびりついているということは、もともとシンクに油を流しているのでしょう。

多分綺麗にしてくださった方は、そんな使い方自体されていないのでしょうね。

あまり料理をしていないから綺麗なのか?…と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

コロビビも最初はそう思っていたのですが、換気扇のファンを見ると油汚れがついていたので、料理もされていたようです。

もちろんファンまで綺麗に掃除して頂く必要はありませんので、ファンが汚れていたのを見て逆に部屋の美しさに感動しました。

こんなマナーのいい綺麗好きの入居者様には、ホントは永く住んでいただきたかったですねえ。

もう退去された後だったので、この感動と感謝の気持ちをお伝え出来ないことが残念なくらいです。

入居者について嫌な思いをする大家の方も多いと思いますが、こんなうれしい思いも中にはあるのです。

人の生き方・考え方をダイレクトに目の当たりにする大家業…。

なかなか奥が深いです。

今は自己資金を蓄える時期と割り切ってせっせと貯めていますが、まだ息子が院なのでなかなか貯まりません。
逆に言えば子供一人院にまで行かせるというのは、やはり大変なことなのですね。
これでは優秀な人材が育たないですよね。
無償の奨学金がやはり必要だと思います。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


スポンサーサイト

信頼できる大家仲間

コロビビが細々でもモチベーションを保ちながら大家業を続けていられるのは信頼できる大家仲間を得ることができたからです。

普通こんなブログを書いている人は、不動産投資を始めて物件を購入し、1~2年程度でやめてしまう人が多いです。

それが4年間も続いているというのは、日記を書くのが苦手だったコロビビにとっては驚きものです。

人間、新しいことを始めた時には見るもの聞くもの全てが目新しく驚きの連続だったりするので、ブログネタに事欠きません。

しかし物件を手に入れ経営も安定してきたり、また逆に思ったように運営できなくなったりすると、ブログを書くモチベーションも薄れてきてしまうものです。

でもコロビビは物件を購入した初期は大家さん仲間との関わりもそこまで深くはなく、購入後に親しくなってきたという感じなのです。

なので、その後の方が大家さん仲間からの学びが大きいということです。

有名大家さんのセミナーで学ぶのもいいですが、その中には再現不可能な手法もあります。

またどこかの業者からのひも付きだったりするものもあって、素人高属性のコロビビなんか一発でカモにされそうです。

その点今親しくして頂いている大家さん仲間は、その正反対の方ばかり…。

同じエリアで大家をしているので、当然使っている銀行や投資エリアはほぼ同じなので再現性が高いのはもちろん、業者のひも付きのアドバイスなんかをしている人は、仲間とは認めて貰えません。

もちろん望めばいろんな業者を紹介していただけるし、自分の条件に合わなかった物件や土地情報も紹介していただけます。

けれどその業者の良い点だけではなく悪い点などの情報も隠さず教えて頂いた上で、その業者を紹介して欲しいのかどうかの判断は全てこちら側が行うという感じです。

物件の紹介も、大家さんが責任をとるのは情報の提供まで。

後は自分で業者に連絡をして自分で判断するようになっています。

こうした暗黙のルールがあるからこそ、このコミュニティーは続いているんだと思います。

自己判断が出来ること…つまり個人として自立していることが、最低の条件になるということですね。

レオパレスの集団提訴、内容を見ると滅茶苦茶ですね。
そりゃあ、不満もでるでしょう。
どんな判断がされるのでしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



ペット可物件のフローリング張替えは?

先日大家さん仲間のフェイスブック内で、
「フローリングって、どのくらいの期間で張替えになるのか?」
という話題が持ち上がりました。

特にペット可物件ではささくれが出て、6年程度で張替えになってしまうという大家さんもいました。

そういえばコロビビも築2年未満で傷だらけにされたことがあります。

ペットを飼ってらっしゃったのもあるのですが、それよりも食卓の椅子の傷が凄く、また物入の所にも何かを出し入れした傷がついていました。

細かい傷は激落ちくんで目立たなくしたのですが、それでも目立つ傷があったので、次の入居者の方に納得していただいて張り替えないままになっています。

でもこの入居者の方が退去になったタイミングで上から貼ることになりそうです。

ただペットを飼っていても全く傷がついていないこともありました。

最近の床材は傷がつきにくくなっていますし、小まめに爪のお手入れをしているところは大丈夫のようです。

またペットが滑らないように専用のシートを敷いて飼っている入居者さんもいらっしゃるので、ホントに使う人次第だなあと感じます。

築古専門の大家さんは、築20年の物件でもフローリングは張り替えないそうです。

これは賃料との兼ね合いもありそうですね。

コロビビのように新築プレミアが乗った賃料の場合は、小さな傷もクレームに繋がりそうですし、同じ家賃の新築物件があればそっちに逃げてしまいます。

そうなれば築浅でもフローリングを張り替えざるを得ない…ということにもなりかねません。

単に「〇年で張替え」ということではなく、入居者の使い方や競争事情によって変わってくるということのようです。

しかしもし6年で張替えになるようだと、減価償却は建物と切り離して部屋ごとにやっていいのかという問題も出てきそうで、なかなか奥が深い話になりそうですね。

トランプリスク、北朝鮮リスク…と、なかなか株が上がりませんね。
政治の劣化は日本だけではないというのも悲しいものです。
コロビビの家系も政治家を出してきていたので、なおさらその思いは強いです。
応援クリックもよろしくお願いします。
 
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



コンサルからは得られないこと

このところいろんな大家さんのブログで、コンサルタントや専門家と言われる人の意見を鵜呑みにしたり、安易に信用したりすることに警鐘を鳴らしている記事を見かけます。

コロビビもそんなことがあるなんて最初は知りませんでしたが、どの世界にもポジショントークはありますし、不動産では大きなお金が動くので、その1%のバックでもかなりの金額になります。

純粋にこちらの利益のために動いて頂けるのならば、その対価としてお金をお支払いするのはもちろん当然なのですが、その内容が買主の利益が目的ではないとすればとんでもないです。

買主はコンサルタント料を支払ってでもいい物件を手に入れたいわけですが、その物件が思ったような物件でなかったことが後で分かったとしても、「コンサルタント料を返せ。」ということもできません。

もともとコンサルタントを頼む時点で、知識や経験が足りない訳なので、その物件がいいのか悪いのかの判断は付きません。

しかもそのコンサルタントがバックマージン目当てで、物件を勧めてきたとしても、コロビビみたいな素人は見抜くことができないのです。

その人が単なるコンサルタントならまだしも、大家の会などで親しくなった方だったり、信頼している人からの紹介だったりすると疑うことすらできなくなります。

でも、誰も好き好んで他人のために動く義務はないので、後で他人を責めても意味がありません。

そんな中、先輩大家さんの中には、ホントに耳の痛いことを言ってくださる方もいらっしゃいますし、自分の手法や失敗などを惜しげもなく教えてくださる方もいらっしゃいます。

それは全く利害関係がない立場でのご意見なので、本当に参考になります。

本やコンサルタントなどから得られない、生の情報は耳障りはよくないかもしれませんが、そこに「本当のこと」もあるのだということを知って頂ければ嬉しいです。

今のところはコロビビは教えてくださった方々に何もお返しすることが出来なくて心苦しいのですが、コロビビはコロビビで、素人ながらも今まで得られた経験や知識を他の方にお伝えしなければと考えています。

それがこのブログの目的の一つでもあります。

先輩大家さんがご覧になっても何も得られる知識はありませんが、これから不動産投資をやろうとしている人には、多少なりとも情報が提供できているのかなと思っています。

コンサルタントを全否定するものではもちろんありませんが、初心者が被害を防ぐためには、当然のことながらいろんな角度から情報を集める必要があるので、お役に立てれば幸いです。

辞任に略奪・不倫疑惑に重婚謝罪にミサイル…
何だかドタバタなことが続いていますねえ。
情けないことが多いですが、ちゃんと仕事ができる人が正当に評価されるシステムになってほしいですねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村






おかしいな、後5年で自己資金回収のはずなのに…

フルローンや自己資金1~2割などの組み合わせで物件を取得しているコロビビ夫婦。

ここ3年で取得した物件の税引き後の手残りを考えた時、実際は後4~5年で自己資金が回収できそうです。

アパート単体では後少しかかりそうですが、物件を組み合わせて考えると計算上はそうなるのです。

でも、おかしいなあ…なかなか自己資金は貯まりません。

しかも回収できそうだと言っていますが、新築時と同じ家賃で空室なく経営できたら…の話です。

「おかしいなあ。」の正体の一つは広告費なのかもしれません。

でもこれは全体を見ればそう大きな金額ではありません。

空室期間も少ない方です。

一体どこにお金がいってしまっているのでしょうか?

よくCFを手にすると車や時計などを購入してしまう不動産投資家のいると聞きますが、コロビビ夫婦はとても倹しく生活しています。

なのに、何故…。

…とよく考えてみたら、不動産を購入したのと同じ時期に、息子を東京の大学に通わせておりました。

もともと地元の大学に進学することを想定していたのでその資金しか準備していなかったのが、まさかの展開。

大学院に行くことも考えると、なんと6年間で1900万円も必要だったのです!

息子は仕送りをあまり使わずにバイトをしているので、息子の口座にはある程度のお金が貯まっている状態ではあるのですが…。

それでも入学金に学費、それからマンションの費用等で軽くこれくらいの金額がかかってしまってました。

一年間にすれば300万ぐらいなので、不動産での手残りはこっちに流れていっていたのでした。

車だ、高級時計だと言って購入している不動産投資家と変わりませんねえ。

(あ、マンションの方はお陰様で、値上がりしてくれたので、出した金額の大部分は回収できそうです。)

もちろん地元の大学で奨学金を受けながら進学する優秀な子供であれば、ここまでの資金は必要ではないのでしょうがね。

一番の投資は優秀な子供に育てることなんだなと、身に染みて思いますねえ。

そろそろ蝉の声がうるさいシーズンになってきましたね。
ようやく地中から出てきて数日の命なのですから、大目に見てあげてもいいのですがねえ。
子どもが小さい頃は、蝉の抜け殻を見つけて喜んでいましたね。
つい数年前のような気がします。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
08 | 2017/09 | 10
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR