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初期費用見直しにサマーキャンペーン!

さて、繁忙期が過ぎた供給過剰のRCのあるエリアの様子を、これまでも何度かブログに書いてきました。

こうしてリサーチを続けているのは、いつなんどきコロビビの物件も同じように繁忙期を過ぎても入居がつかない…なんてことが起きるかもしれないからです。

そんな時同じようはスペックの物件がどんな対応をするかを知っているか知らないかでは、こちらの対応が違ってくるからです。

6月になってくると、各物件はいろんな手を打ってきました。

一つはオーソドックスな「初期費用見直し」

礼金2か月だったのが1か月になったり、築浅でもゼロゼロにしたり…。

実際大家とすれば、礼金が1か月でも取れればそれから広告費を出すこともできますが、ゼロゼロとなると、広告費は手出しのなってしまうので、厳しいです。

礼金を取っても一か月フリーレントとなれば同じことですね。

それから今見られるようになったのが、「サマーキャンペーン」

これは期限を区切って家賃を下げて募集するというのも。

以前お知らせしていた大手メーカーの家賃10%オフキャンペーンも同じような考え方ですね。

大手は4月末までのキャンペーンだったので、手を打つのが早かった印象があります。

しかし以前も書いた近隣のキャンペーン対象物件は、未だに入居が無いようです。

タイミングとしてはサマーキャンペーンより有効な時期にキャンペーンを打ったと思いましたが、それも必ずしも効果があるわけではないのですねえ。

しかしどちらのやり方も、初期費用の見直しや期限を切っての家賃値下げですから、家賃の値下げは極力避けていることが分かります。

コロビビも先日家具付きでの募集を考えていることをお知らせしましたが、これも家賃を下げるのは最後の手段と考えているからです。

初期費用を見直すのと違って、家具付きは長く住んで頂ければその分こちらの手残りが増えていきますし、2年未満の入居者様にとってはお得になります。

なのでコロビビが打つ手は、まずはホームステージングを含めた家具付き募集ですかねえ。

久しぶりに近隣のマンションをリサーチしてみると、いろんなマンションがあの手この手で少ない入居者を奪い合っている様子が分かって、ちょっと驚きました。

これらのマンションは全て新築が築浅の、立地も申し分ないお部屋です。

それでもこんな手を打たないと入居がつかない…まさに賃貸戦国時代に突入した感がありますね。

こんな中、新築区分マンション投資に手を出したら、かなり厳しいことになるのではないでしょうか。

コロビビは一棟投資なので、まだマシなのかなあと思ったりしてますけど…まあ、厳しさは変わらないですね。


家具付き募集にするのはいいのですが、家電製品が故障の場合はどうするのかも考えておかないといけないですね。
中古品だったらすぐ買い替えになるのでしょうけれど。
でもテレビはやはりデザイン的に新品にしないとと思ってます。
日本製なら故障もないでしょうけれどね。
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中型犬可の物件の少なさ

頼まれてとある地方都市のペット可賃貸物件を検索していると、中型犬可の物件がほとんどないことに気が付きました。

今は結構ペット可物件は増えているので、まあ調べればあるかな?と思っていたのですが、意外とないのです。

ペット可物件はほとんどが小型犬可。

中型犬を飼ってらっしゃる人は多い筈ですが、賃貸となると無いのですねえ。

豆柴を散歩させていらっしゃるのをよく見かけますが、豆柴と言っても実際は小型犬の大きさではありません。

この方々が賃貸に住むとなったら、探すのって大変なんだなあと改めて知りました。

そういえば息子保有の戸建賃貸では、入居者の方は中型犬を飼ってらっしゃいます。

小型犬ならペット可マンションがあるのでしょうが、中型犬なら戸建賃貸となるのでしょう。

こうなればボロ中古戸建をリフォームして中型犬可の物件で貸し出せば、需要はあるということです。

コロビビの住んでいるエリアでは、既に新築戸建てでも中型犬~大型犬まで可の物件が多かったので、他の地域もそうなのかと思い込んでいました。

地方都市には結構安くで中古戸建が手に入ります。

しかし家賃も高く取れないし、物件を保有していても資産価値はあまりないし…なんて思っていました。

でも中型犬可物件としてなら意外と高い家賃で貸し出せそうです。

事実賃貸物件を探していると、戸建賃貸はもともと数が少ない上に家賃もまあまあなのです。

こうなると新築戸建て賃貸も土地値によってはイケるかもしれません。

人口が減少している地方都市ですが、意外と家賃が取れるところも多いので、不動産投資としては全く芽が無いと言う訳ではないのですよねえ。

意外なところで新しい展開が見えてきました。

久しぶりにビーグルブログの方からの訪問もありました。
コロビビも時々のぞかせて頂きますね。
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不思議と退去が多い物件

これはコロビビ保有のアパートと同じエリアにあるRCで、ほぼ同じ時期に建てられたので、以前もこのブログに書いたことがあります。

その時は
「お洒落なRCなのに、入居に苦戦してアパートより家賃を下げてきてる!」
という旨の話をお知らせしていました。

いや、ネットの写真を見る限りホントにお洒落なのです。

コンクリート打ちっぱなしの室内に、これまたスリットが入ったお洒落な仕切りの壁。

洗面化粧台もお洒落なものが使ってあるし、ライトの使い方もいい感じです。

「なぜ入居がつかないんでしょうね。」
と大家仲間で話しているとき、
「なんでも、部屋の天井高が低いって話ですよ。」
という情報が入ってきました。

この情報も案内をした仲介業者さんからの又聞きなので正確ではないのですが、ネットの写真を見るとそうなのかもしれません。

このRCの施工会社が他のエリアで、同じデザインのマンション一棟を売り出していたことも以前お知らせしました。

その後そのマンションは売れたようで、ここでは入居付けはうまくいっているようです。

しかし3年経ったこの時期、またもや空室が複数出ています。

繁忙期が過ぎても埋まっていないので、オーナーとしては大問題でしょうね。

いくら格安RCと言ってもアパートと比べると建築費はやはり高いですし、使っている設備も高めのものです。

なのにアパートと同じ家賃しか取れていない上に、退去が多いとなると…。

う~ん、厳しいですね。

ただ救いは、コンクリート打ちっぱなしの壁なのでクロスの貼り替えなどの費用が掛からないということ。

そしてアパートよりは修繕費用が当面は掛からないということ。

しかし築年数が経ってくれば大規模修繕費がかかるので、同じことですがね。

このRCは近隣の環境もいいし、駅にも近いので入居付けが厳しい原因はホントにこの物件にあるようです。

もう一つの要因はバルコニーが無いことでしょうか。

いくら今部屋干しをする女性が多いからと言って、お洒落な部屋を好む女性が、いつも洗濯物が部屋干しされているというのも変な感じです。

もしかしたら、今は乾燥機付きの洗濯機やコインランドリーを使うとかんがえたのでしょうかねえ。

天井高やバルコニーはやはり軽んじてはいけませんね。

コロビビのRCも激戦区なので入居付けは厳しいです。
でも昨日書いたように家具付きで募集すれば、まだまだ競争力がでてきることが分かり、ちょっと気が楽になりました。
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続 家具付き募集という考え方

家具付きで募集している大手の物件は、築二年でも空室が複数あって苦労していることを昨日お話ししました。

ここはアパートですが、見た感じはとてもお洒落で、家具もセンスがあります。

しかし立地がイマイチなのでこんな結果になってしまっているのでしょう。

イマイチと言ってもそこまでわるいわけではありません。

供給過剰の今ではもっといい立地の物件がいくらでもあるので、相対的に競争力が無くなってしまっているという感じです。

さて、コロビビの物件のエリアでも築浅で家具付きのマンションはかなりあります。

昨日お話したように、それはほとんどが20平米台のもので、2万円ほど高い家賃で募集されています。

2万円というのはよく考えると2年以上住まないならば入居者に取ってはお得になる金額です。

しかし2万円高い家賃は一見高く感じるので、躊躇してしまう入居者もいるのではないかという金額です。

コロビビの場合はこれを家賃一万円アップ程度でやることができます。

なぜかと言うと、業者にお任せではなくセンスの良い家具でもアウトレットで手に入れることができるからです。

30平米台の部屋でこの価格の家賃アップで家具付きにしている部屋はそう多くはありません。

結果的に20平米台の間取りの悪い家具付きの部屋と同じか安い家賃で募集できるのですから、競争力が増すのではないかと考えています。

ただ心配なのは、家賃帯が高くなる30平米台の部屋を探している人は、住み方や家具などにこだわりを持っている人も多く、特にコロビビの物件の様な間取りなどを気に入ってくださる人はその傾向が強いことです。

実際入居動機は、いくつも内見をした中で、間取りや設備が気に入ったから…という方がほとんどでした。

そんな人は、やはり自分で選んだ家具などを置きたいと考える筈です。

しかし実は半数の人が首都圏からの単身赴任の方…。

となると本当は家具付きの方が便利な筈です。

なので、とりあえずホームステージングをしておいて、家具付きの家賃も設定しておき、家具が不要ならば撤収する…という募集の仕方でやってみてもいいかなと考えています。

幸いコロビビの自宅には家具を保管しておくスペースもありますし、他の物件の部屋に退去があった場合もその家具を使うことができます。

搬入・撤収の手間はかかりますが、広告料一か月増しに比べるとなんてことありません。

家具付きの部屋を選ぶ人は、入居期間が比較的短いという問題点はありますが、入居がつくならば贅沢は言ってられない状況になってきましたねえ。

とりあえず空室対策の一つの手として考えに入れておこうと思います。

このところの晴天続きで自宅の太陽光もよく発電してくれています。
洗濯物もよく乾いてくれるので、乾燥機を使うこともなく節電もできているので、次の検針が楽しみです。
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家具付き募集という考え方

超激戦区にあるRCの入居付け。

今のところ満室だからいいようなものの、退去が出てくるとまた頭を悩ますことになります。

前回の入居付けの時はまだ問い合わせが多かったので、内見がありながらなかなか決まらないことに焦りはありました。

しかしこのときは、じっと我慢の方針で結果的には成功しました。

ただ問い合わせが落ちてきたときにできることと言えば、ホームステージングと家具付きでの募集ということでしょうか。

ホームステージングについては一時期何度か書いているので今回は省略します。

家具付きについては一年前も一応リサーチはしていました。

もう少し狭い20平米台の部屋がよくやっている方法です。

築年数が経ってくると競争力がなくなるため、この方法はよく取られています。

ちょうど首都圏からの転勤組や予備校に入学する学生などに重宝されているようで、家具付きではない部屋と比べると1~2万円以上家賃を高く設定している部屋もあります。

家具のグレードも様々なので、5000円アップ程度の部屋も中にはありますが、これなんかはしない方がマシかなあという感じです。

しかし空室が目立つエリアだとこの家具付きの部屋も競争が激しそうで、例の家具付き賃貸でおなじみの大手のアパートは築二年で未だ空室が複数部屋ありました。

家具はリースになっているでしょうから、こうなると何だか大家さんがお気の毒のような気がしてます。

しかしそんな悠長なことは言ってられません。

コロビビの場合はどうでしょうか。

長くなってきたので、続きは次回に…

途中で下書き保存するつもりが間違ってアップしてしまいました。
慌てて続きを書きましたが、こんな日に限って訪問してくださった方が多かったりします…。
う~っ、お恥ずかしい。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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