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ブログの裏に何があるのか…

コロビビみたいに建築に詳しくないとコロッと騙されそうですが、ブログにも何種類かあるので、気を付けなければいけません。

自分の忘備録のような形で、いい情報も失敗体験も包み隠さず書いてくださっているブログはとても役に立つのですが、初心者を引き込み囲いこむ手段として書いているブログもあります。

その人が本でも書いているようなら、初心者は何だか信用してしまいますが、まあ出版もいろいろあるのでやみくもに信用するわけにはいきません。

実はコロビビも本業の方で出版しないかという話を頂いていますが、買取のことを考えるとまあどちらでもいいかなと考える程度の話です。

「自分の考えやこれまでの実績を一冊の本にまとめる」
という意味はあるのかもしれませんが、それが売れるとは思えませんし、販売のためのキャンペーンなどをするつもりもないからです。

また勧めてくださるお偉い方は、本を出版することで講演に呼ばれる機会も増え転職の際も有利になると言うのですが、今さら人前で話す程のことでもないし、転職するより不動産をやりたいのでどうなかと思っています。

つまりコロビビの出版の話でさえ、講演や転職を視野に入れた「手段」なのです。

以前大家の会でお会いした20代の若者が、
「将来は物件をどんどん買って、ブログも書いて本を出したいです。」
と話していました。

まだエア大家さんだったのですが、
「ああ、大家業をやりたいのではなくて、成功者や有名人になりたいのかな?」
と思ってしまいました。

今「資産〇億、家賃収入〇億」と謳っているメガ大家と言われている人が、必ずしも成功者とは言えない現実があるのをご存じないのかもしれません。

コロビビも先日、ブログで有名な人の裏話を聞いて、
「う~ん、それって知らなかったなあ…」
と驚いてしまいました。

しかし、ご自分の経験を惜しげもなく教えてくださる先輩大家さんも多いのも事実です。

コロビビが本格的に不動産を始めて5年、そんな方に出会うことができて凄く有難いと思っています。

初心者はどんな人と出会うかで、実はその先が決まってしまうんだなあと感じます。

見る目を養うことが大切とはいえ、これって結構難しいです。

今日、日経平均がどこまで戻すかどうか注目ですね。
アメリカも減税法案がどこまで通るかで、民主党が盛り返すかが決まってくるし…。
景気は日米とも強いのですが、注意深く見ていかないとと思っています。
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地面師被害13億

被害に遭ったのはアパグループ。

被害額は約13億円だということですが、その地面師グループの男数人が逮捕されたということです。

この取引、現地調査は仲介業者が行い、建築設計事務所がホテル建設用地としての可否を検討して、登記実務は経験豊富な司法書士が行っています。

価格は12億6000万円で契約締結日と決済日は、2013年8月6日。

メガバンクの赤坂見附支店に高齢の売主2名と宮田容疑者、K社代表、アパグループから受任を受けた司法書士、他に、双方から弁護士、司法書士などが立ち会っています。

売買契約が成立し、アパグループからK社への支払いがなされ、法務局に登記が申請されたわけです。

しかし売主とされた高齢の2名の男が宮田容疑者から依頼を受けた「成りすまし犯」だったというのですが、アパグループサイドは本人確認を住民基本台帳カードで行っています。

しかし実は、これも偽造されたもので、不動産権利書、固定資産評価証明書、印鑑証明書など契約に必要な書類もすべて偽造だったのです。

偽造が発覚したのはこの6日後。

しかしその時は既に地面師グループは、海外に逃亡していたという、ホントによくある地面師詐欺。

こんな大きな金額の取引には関係ないから、自分は大丈夫と思ってはいけません。

この詐欺グループ、7000万円の土地取引にも絡んだことがあるということなので、コロビビみたいな素人相手だと騙すなんて簡単なことでしょうね。

司法書士もグループの一人だったみたいなので、偽造も見抜くなんてできないですよねえ。

土地からの新築はこんなところにもリスクがあるので、要注意です。

少なくとも無借金の土地の購入の際は、地面師の手口を頭に入れておく必要がありそうです。

しかしアパグループでさえこうした被害を防ぐことができないのですねえ。
地面師の手口が一枚上手だということなのでしょうか。
魑魅魍魎が巣くう不動産業界の一端が見えましたねえ。
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賃貸部屋をホテルにすると…

先日から狭小一棟マンションのホテル化計画(妄想)について書いています。

実は保有しているマンションを順次ホテルに変えていっている物件はいくつかあります。

多くは結構お金をかけてお洒落なフロントを造っているのですが、コロビビが考えているのはもう少し小規模なものです。

実際既に稼働させているホテルの中には、フツーの賃貸マンションの一室をホテルの部屋として貸しているものがあります。

フロントは見当たらないので、まだ民泊扱いなのかもしれません。

…となると180日という営業日数の上限があるので、マンスリーマンションとの併用で運営しているのかもしれません。

正確には、マンスリーマンションとして契約しながら、空いた期間を民泊で運用している…といったイメージでしょうか。

利用している人の口コミを見ると
「ホテルと違って部屋が明るくできるので良かった。」
というものもありました。

コロビビのRCは、実際セカンドハウスとして使っていた人もいましたし、法人契約の中には出張用のホテル代わりとして利用している人もいました。

つまり仕事で利用しようと思う人が借りたいと考える立地にあると言えるので、一部屋ぐらいはマンスリーマンションと民泊を併用して運営するのも有りなのかもしれません。

マンスリーマンションの契約や運営の仕組みはまだあまり分からないのですが、広告料次第ではこちらの方が賃料ははるかに高く取れます。

なかなか入居が決まらず広告料を積まなけばならない物件ならば、却ってこちらの方が上手くいきそうです。

もちろん立地が良い…という前提です。

コロビビの場合はまだ広告料も一か月ですんでいて礼金も取れているので、まだもったいないのかなとも思います。

ただ清掃費用を安く抑えられるコロビビは、将来入居付けに苦労するようになれば、マンスリーマンションで運用するという選択肢も取れるので、慌てて売却する必要はないのかなと思うと、ちょっと気が楽になりますね。

これも立地の良さが強みとなります。

う~ん、不動産投資は、一に立地、二にも立地と言いますが、ホントだなあとつくづく感じます。

今日は日経平均も一服でしょうか。
しかしコロビビ夫保有の株もかなり回復してきました。
なんとブラックマンデーからの塩漬け銘柄もあります。
30年保有して結局損は無くなったものもありますが、もちろん失敗ですけどね。
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格安RC会社の物件で騒音苦情?

コロビビも格安RC建築会社で建築を検討したことがあります。

その時は鉄骨造りとの競合だったので、
「格安でも鉄骨よりは格段に遮音性はいい筈。」
と思っていました。

結局他の事情で、全く違う地元老舗の建築会社にお願いすることになったので、その格安RC会社の建物の実力は分かりません。

まあ、外観などを見た時にコロビビの目からもちょっとデザインが大味だなあと感じるぐらいで、賃貸物件としてはアリかなと思っていました。

しかし入居者の立場からすると
「RCだから音漏れは木造よりいいと思っていたのに、なんだよ!」
と思ってしまうようです。

もちろんRCでも壁の造りや間取りによって隣の部屋の音漏れは違ってくるので一概に格安だからとは言えないでしょう。

また入居者の感じ方によっても違うので、すべての騒音問題が建物のせいとは言えません。

しかし格安に出来る理由の一つにコンクリートの質や量であれば、ちょっと考えものですね。

入居者がアパートよりもマンションを選ぶ理由の一つが騒音理由ならば、期待が高い分それが期待に添わなかった時の落胆は大きい訳ですね。

う~ん、ちょっとその辺りを軽く考えていました。

最近の若い人は持ち物も少ないし、簡単に退去してしまいますから、結局は収支を圧迫してしまうことになります。

利回りを出すには建築費を安くで抑えることが必要ですが、何を抑えるかなど専門的な知識がホントに必要になってくるんだなあと改めて感じました。

騒音問題の口コミが、新築で入居付けに苦戦する物件の理由の一つになってしまうのかもしれないので、要注意ですね。

座間市の事件のことを書かれているブログも多く見かけます。
確かにフルローンで物件を手に入れている人にとっては脅威です。
う~ん、コロビビもそうなので恐ろしいです。
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7万アクセスに感謝です💛

前回6万アクセスがあったのは1月26日でしたから、一万アクセス頂けるのに、9か月かかっています。

6万アクセスには6か月、3万アクセス頂いたころは5か月でしたから、アクセス数は確実に落ちてきてはいます。

あの頃は毎日更新をしていましたし、3万アクセスのころは、RCの建設やハラハラ・ドキドキの入居付けなどブログネタも満載でした。

また毎回訪問してくださる固定ファンの方もいらっしゃったのですが、その方の半分ぐらいは、今はもうブログも辞めてらっしゃるみたいなので、こちらからは動向が分からなくなってしまいました。

不動産投資が思うようにいかなくなったのか、はたまた順調なのであまりブログを見たり書いたりする必要がなくなったのか…。

6万アクセス頂いたことを書いていたブログには、
「7万アクセスを頂くことには、どんなことをブログに書いているのでしょうか…」
なんて書いていました。

相変わらず、供給過剰の悲哀をかいているなあと自分自身でも感じます。

ブログを書き始めた4~5年前は、新築に関してはそんなことはありませんでした。

でも融資ジャブジャブの状況で不動産投資のプレーヤーも増え、更に相続税対策の地主系大家さんも急増してきた時期でしたので、供給過剰の状況は思ったより早く来てしまった印象です。

新築アパート投資も早期に撤退するサラリーマン大家さんも増えてきています。

まあこの売り手市場のうちに、傷口を広げないうちの売却でしょうから、そんな悲惨な感じではないとは思いますし、5年前に始めた投資家ならば、キャピタルゲインを得たはずです。

どちらにしてもこの5年間で物件を取得した人は、高値掴みをしている可能性が高いです。

コロビビもご多聞に漏れず高値掴みをしてはいますが、事業実績を積むことが出来ているとも言えますので、キャッシュさえ貯めこんでいけば何とか次の融資につながるかなと考えています。

まあ、こんなこと好きでなければ続けて無いと思いますがね。

金融機関が引き締めにかかり、融資も厳しくなってきたので、今まで以上に動きは無くなると思いますが、新築不動産投資を続けて5年のリアルな現状をお伝えすることはできると思います。

相も変わらない状況ですが、一つ変わったのは、あの狼旅団にめでたく(?)入れたことでしょうか?

それを先輩旅団の方に伝えると、「ようこそ地下の世界に」と言われてしまいましたが…。

もしかして、ダークな話題が増えるかもしれませんし、もう少しすれば売却の機会が来ますので、その辺りのことも書いていきたいと思います。

8万アクセスを頂くころには、市場はどうなっていることでしょうね。

どうぞこれからもお付き合いください。

また週末に台風が来るということで、がっかりですねえ。
行楽地も書き入れ時だったのでしょうけれどね。
まったりと部屋の掃除でもして過ごします。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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