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Category | 文京区のマンション

売り物が無いからでしょうね、高値の提示は

今新築マンションの価格の高騰を受けて、中古マンションを検討する人が増えているのは事実のようです。

なのでコロビビが所有している文京区のマンションも、よく繁忙期になると売却のお誘いがきます。

ヤフーダイレクトのシステム価格は毎月ネットで届くので、大体の価格は把握しているのですが、そもそもこのシステム価格というのが何を意味しているのかは分かりません。

なので、他の業者さんからの査定価格も気になるところです。

この査定価格というのは、業者さんによって数百万円は平気で違ってくるので、数社の価格をお聞きするといろんなことが見えてきます。

まあ、このあたりの話は以前も書きましたし、後日にでもお話しすることにして、今回お話するのは先日連絡を取ってきた業者のことです。

ここは以前査定してもらったときは特別高い金額を提示してきた訳ではありませんでした。

しかしこのところの中古市場の活況で、査定金額が上がっていることを知らせて、物件を売却に導こうと考えているようでした。

しかし数社から既に高い査定金額を聞いていたことを話すと、次はその金額よりも500万円高い金額でも買いたいという客がいるという話を始めました。

真偽は分かりませんが、築浅で広めの1LDKの売り物件が少ないので、そんな客がいた場合は高い金額を提示しても買う可能性はあるのでしょうね。

実際に同じマンションの同じスペックの部屋は確かに高値で売却できています。

これは、他の業者の資料でもチェック済みでした。

なのでこの話も全く無い話ではないのでしょう。

売却した価格でコロビビの保有物件が売れたとしたら、購入時より1000万円近く高いことになります。

もちろん仲介手数料や短期譲渡税などが掛かるため、手にできる金額はこれよりぐっと少なくなりますが…。

しかし「新築区分マンションは絶対にやるな!」という意見が大多数だと思いますが、投資用の狭小マンションではなく実需用であれば、キャピタルゲインが得られたということになります。

もちろんこれは空前の売り手市場だったからに他なりません。

コロビビは息子が住んでいる間は売却できないため、売り手市場の今、実際はキャピタルゲインを得ることはできないのですがね。

さて、この売り手市場はオリンピックまで持つのでしょうかねえ。

コロちゃん、下痢が続いていますが、吠える元気は出てきたようです。
でもコフコフ咳をしているので、体調が悪いことに変わりはありません。
足元がしっかりしてきたのはちょっと安心しました。
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え、え、え?なんでこんなに下落するの?

先日マンションは売り時によって価格が大きく変動することをお知らせしました。

息子の為に文京区の新築マンションをも購入したのは4年前。

結局大学院も決まったので、引き続き息子が使うことになりました。

その為売却は少なくとも後2年はしないことになったのですが、そのせいで今の価格にはあまり興味がありませんでした。

でもおうちダイレクトに登録しているので、時々その時点でのシステム推定価格がメールで送られてきます。

それで
「ああ、そうか。売却する月によっても価格は大きく変わるんだった。」
と思いだしたところでした。

しかし…

先日送られてきたメールを見てびっくり!

1月9日のシステム推定価格と比べると1月20日の金額が大きく下落していたのです。

その差は250万円!

「え、え、え? 一体これってなに?」
この10日あまりで何があったにでしょう?

そもそもこのシステム推定価格というのが、何を表しているのかも良く分からないし、基本オーナーに売却を勧めるサイトと考えられるので、そのことを頭に入れて考えていればいいとは思うのですが、う~ん…。

確かに今価格が高騰しすぎて、マンション購入の意欲が落ちてきたなんて記事も見られるようになってきましたし、投資用マンションの融資が引き締められるのでは?という意見もチラホラ聞かれるようにもなってきました。

文京区のマンションは上階は実需用ですが、半分は投資用です。

このマンション単体の問題なのか、それとも投資用マンションに限ってのことなのか、はたまた実需用のマンションのことなのか…。

全く分かりませんし、もしかしたらまたこのシステム推定価格とやらは上がるのかもしれませんし…。

どちらにしてもすぐに売却することは無いので慌てることはありませんが、なんだかこのまま不動産投資の潮目が変わってしまうようなことになるのだけは、勘弁してほしいなと思っています。

IOTトイレって凄いアイデアですね。
確かにトイレに行列ができているからと、もっと遠いトイレにいってみたらまた行列に遭遇…なんてことが何度かありました。
これを使えば、どこのトイレが空いているか分かるので、みんなが利用すれば行列自体を減らすことができます。
小さなお子さんがいるご家族なんか、助かりますよね。
いろいろ便利なことを考えるんだなあと感心しました。

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おうちダイレクトで最新の査定価格を

文京区のマンションは息子の大学院が決まったので、結局売却をすることはなくなったのですが、院が別の大学になる場合のことも考えて、以前「おうちダイレクト」に登録していました。

その時の査定額は、コロビビもびっくりの金額。

しかしその後、他のサイトで同じマンションの別の部屋の査定額が出ていたのですが、その金額は400万程度下がっていました。

もちろん以前と築年数も違う時期の査定額だし、下がるのは予想していたのですが、
「あ~、今はもうこの金額になっちゃったんだな。」
と思っていました。

それでも購入した金額よりはまだまだ上です。

だからこの金額でもいい方かな?と思っていたのですが、先日メールで
「おうちダイレクト最新査定価格」
というのが送られてきました。

すると400万下がった価格より2~300万上の金額になっていました。

もともと「おうちダイレクト」は、利用者が物件を売りたくなるように誘導しないと儲からない性格のものですから、高めの金額になるとは思っていたのですが、同時に査定金額の推移のグラフも送ってきます。

すると、確かに400万円下がっていたのを見た時期は、「おうちダイレクト」の査定金額も下がっていました。

そうでした!

マンション価格って、月によって変わるんでした!!!

特に文京区ですから、東大生の親御さんが部屋を探している時期なんかは上がるんですよねえ~っ。

忘れていました。

もちろん売却する時は息子の卒業の時なので一番ニーズがあるときにはなると思うのですが、売り出しの時期と引き渡しの時期に気を付けないといけませんね。

川南町からカンパチが届きました。
養殖物ですが、1万円でこれが送られてくるなんて大満足!
お正月のお刺身として使えるし大根と煮てもいいし有難いです。
これでお正月の準備も完了です。
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7月から潮目が変わった?

未だに中古区分マンションの価格は高止まりしています。

たびたびお伝えしている文京区のマンションも、購入価格の1.2~1.3倍の価格で取引されているようです。

しかし以前はほぼ1.3倍の価格で成約していたものの、いまは1.2倍で無いと制約していないみたいです。

詳しく調べてみると、どうも7月辺りから査定価格も下がってきているようなのです。

これは築年数の関係かな?と思っていたのですが、どうも一棟マンションも7月から価格が下がってきてるようなのです。

区分と一棟の価格が必ずしも連動している訳ではないのですが、原因が融資にあるのなら、同じ動きをしていても不思議ではありません。

文京区のマンションは半分の戸数が投資用なので、融資が厳しくなると変える人も限られてくるからです。

一棟マンションは融資が出にくくなれば流動性が無くなってくるので、価格に即影響してきます。

区分マンションは実需も含まれてくると、フラット35なども使われるので即影響が出るという訳ではないのですが、一般的に高止まりして手が出なくなっているタワーマンションもあるので、やはり流動性としては低くなってきているようですね。

どちらにしても明るい話題はもうなくなってきましたねえ。

東京オリンピックが決まった時はイケイケドンドンだったのですがねえ。

でも何度も書きましたが文京区のマンションは息子の大学院が決まってしまったので、あと2年半は売却できません。

実需用なので、なんとか後2年半もってくれないかな…と淡い期待をしていたのですが、どうでしょう。

どうも見通しは明るくないみたいです。

コロちゃんに寝床用の新しいクッションを買ってあげました。
今までソファーで寝ていたのですが、上がるのも大変そうになってきたからです。
最初はなかなか使わなかったのですが、気持ちがいいのか今はもうこっちでばかりで寝ています。
もっと早く買ってあげればよかったかな?
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マンションをお探しのお客様が…

よくこんな広告がポスティングされていますよね。

「こちらの地域のマンションをお探しのお客様がいらっしゃいます。」

これは品薄気味の売却物件を手に入れたい仲介業者がよく使ううたい文句ですが、
先日のセールスの電話は、とても具体的でした。

実は文京区のマンションは、2年ほど前、オリンピックが決まって高値が続いていたので、
住み替えを前提に数社に査定に出してみたのです。

すると以前もお伝えしたように、買い値より900~1000万円高い査定になりました。

これは買った時かなり値引きをして貰ったせいもあるし、あの頃新築のマンションは少なく、さらに築一年で売却するなんて人はそう多くないので、このような高値の査定になったようでした。

しかし住み替えの費用も高いため、結局短期売買の税金を払ったあとの手残りは、そう多くはありません。

なので売却は息子が大学を卒業して、1年経った頃…つまり短期売買の5年が過ぎてからと思っていました。

もちろんその頃は築5年となる訳ですし、この高値の市場も続いてないので、どれくらいの利益になるのかは分かりません。

…なんて思っていたら、前述の電話です。

その人の話では、あのエリアではこのクラスの実需用のマンションは数が少なく、数ヶ月前に同じマンションの上の階の部屋が売却に成功したのですが、それも高値でうれたとのこと。

このことはコロビビも知っていて、ただそれは広告に出してあった金額だったので、実際はいくらで売れたのか尋ねると、それから200万安い金額でした。

「でもそのお客様は、事情があって売り急いでらっしゃったので、今回とは違います。」
と仲介業者は言います。

あらら、長くなってきたので、続きはまた明日…。

コロちゃんまた下痢です。
やっぱり内臓をやられているのでしょうね。
でもセミを求めてえんえん1時間以上散歩をしたがります。
こちらは蚊に刺されまくりです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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