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Category | 一棟目の新築アパート

TATERU問題で思うこと

本当に一時期は新築アパート投資熱が凄くて、提案を受けることすらできない状態がありました。

手に入るとそれは宝くじが当たったが如く、ラッキーだと話している人もいたぐらいです。

コロビビが新築アパートを手に入れた5年前は利回りも8%台でしたが、その2年後には7~6%になってしまっていました。

もちろん8%と言っても建築に必要ないくつかの費用が入れられていない建築費での計算だったりするので、厳密に計算すると7%台後半になっています。

なので、その後販売されているアパートはもしかしたら6%台前半の利回りになっているのかもしれません。

そんなアパートをみんな競争するように欲しがっていたのです。

中にはTATERUのような改ざんによって手に入れた方もいらっしゃったかもしれません。

そしてそれを2~3年で売却し、多額のキャピタルゲインを得た人も少なくないと思います。

その人にとっては、それこそラッキーだったと思うのかもしれませんが、そんな考えでは不動産投資は大成出来ないのではないでしょうか。

それは購入した時期がたまたまよかっただけのこと。

もうこんな低金利、フルローンで買えたなんてことは無いでしょうし、こんなに土地や物件が値上がりするプチバブルは暫く来ないでしょうから。

実はコロビビがあのアパートを購入できたのは、最初の購入希望者の融資が通らなかったからなのです。

今になって思うと、この会社は改ざんしてまで融資を通す会社では無かったという証拠みたいなものですね。

コロビビより早く申し込んだ人は、2番目の物件の契約をすることになり、結果的に後に申し込んだコロビビがそれより条件の良かった1番目の物件を手に入れることができたのです。

これは全く運がよかっただけのこと。

新築アパート投資はそんなに儲かるものではないのですが、お陰様で土地値は2倍になっているし、入居状況もいいし、新築時の家賃を維持できているので、まあ順調かなあと思っています。

しかし新築アパート投資で入居がままならず、損を覚悟で売却している人も少なからずいます。

また入居がつかず本業の収入で、何とか保有し続けている人もいます。

TATERU問題のように貯金がほとんど無いような人が改ざんによって新築アパート投資をしていたら…。

破たんすることは目に見えていますよね。

きちんとシミュレーションできない人が投資をすること自体がおかしいとはいえ、酷い話です。

不動産の世界、「騙し」はあちこちに潜んでいます。

それを見抜ける力や「騙し」を寄せ付けない人脈作りが必要ですね。

北海道の地震は被害がどれくらいになるのか予想ができません。
被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。
知り合いもいるので、心配です。
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破格の条件を出してくれていたのでした。

固定金利の変更のみと聞いていた一棟目のアパートの融資。

その固定期間は9月末で終了になります。

でも改めて金利変更になった時の書類を確かめてみると、「基準金利に応じて、半年ごとに金利が変わる」とも読み取れる部分があります。

一体これはどういうことなのでしょう?

コロビビ夫が銀行に確かめて見た結果はこうでした。

・2年前、金利を団信込みの1.1%の変動金利にしたが、その他の条件は五年固定金利の条件に変更はない。

ああ、なるほど、「固定の金利を変更するわけにはいかなかったので、変動金利ににはしたが、1.1%という金利は残りの2年間上げることは無い。」ということだったようです。

では、五年固定が終わる9月からは変動金利なので上がる可能性があるということですよね。

それもコロビビ夫が確かめると、何と驚く返答が!

「いや、この条件は後5年間続くらしい。」
というのです!!

なんですと? 

後5年、1.1%?

それも団信込みで?!

いやいや、メガ大家さんんなら驚く条件ではないかもしれませんし、大手の銀行なら分かります。

でもここは地方の小さな銀行だし、もちろんコロビビ達は弱小大家…。

銀行としては安定的な貸し出し先だとして、破格の条件を出してくださっていたようです。

それだけ今の銀行は厳しいのですねえ。

しかも残額があっても新たな物件の融資も可能とのこと。

本当はこちらの融資をお世話になっている行員さんの銀行に移すことによって融資の枠を空けるという目的もあったのです。

でもその必要も無いとなると、お世話になっている行員さんには、借り換えのお話はお断りしなければなりませんねえ。

こうなったら、新しい物件の融資はこの行員さんに一番に持っていくようにしますね。

本当はもっと複雑なお話なのですが、簡単に言うと上記のような結果となりました。
銀行も安定的な貸出先確保に苦労している様子でした。
新たな案件を持ち込むには、まだまだ決して難しい状況でもなさそうですね。
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固定期間と思っていたら?!

お世話になっている出来る行員さんが、借り換えの提案をしてくださるとのこと。

そこで、一棟目のアパートの固定期間終了の時期を確認するため、手元にあった返済予定明細表」を見てみました。

すると…

? ? ?

そこには、「変動金利」の文字が…

? ? ?

れれっ?これは5年前に確かに固定金利で借りた筈なのですが…。

2年前、別の物件の融資でお世話になったこの行員さんから、違約金も含めた借り換えの提案を頂いて、それをこの銀行にお伝えしたところ、「こちらも金利を1.1%に変更するから、借り換えをしないで欲しい。」という旨のお話になった筈なのです。

コロビビはコロビビ夫から伝え聞くだけだったので、コロビビの勘違いかな?と思ったのですが、確かめるとコロビビ夫もそう思い込んでいたとのことでした。

その時の書類を引っ張り出して見てみると、「金利の変更」と書いてあるのですが、「基準金利」の記載もあります。

「これ、やっぱり変動金利じゃん。」
とコロビビが言うと、コロビビ夫は
「いや、確かに金利の変更だけと言われた。」
と答えます。

そこで借り換えの提案をしてくださるその行員さんに書類を見て頂きました。

するとこの行員さんも
「ん?、ぼくもこんな形は初めて見ます。」
とおっしゃいます。

「まあ銀行によっていろいろ違うのでしょうけれど…とりあえず9月末が一度この金利の期限とも書いてあるので、そうであれば違約金はかからない訳ですし、そのタイミングで借り換えの提案が出来るようにしてみてもいいですか?」

…ということになり、こちらももう少し詳しくこの銀行に尋ねてみることにしました。

そこで、翌日早速コロビビ夫が銀行に確かめてみたのです。

すると…

ああ、また長くなりそうですね。続きます。

トマトは日照り続きで枯れてしまいました。
本来は水不足に強い筈なのですがね。
今年の夏の気候は、家庭菜園にも影響大でした。
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新築物件の脅威と戦うには…

賃貸経営は立地が命…というのは言うまでもないことですが、立地がいいところは土地値が高いので、結局利回りが低くなります。

なので、土地値が上がっている今は、新築不動産投資を行う場合は、土地値にしては家賃が取れるエリアを見つけ出すか、立地の悪さを補う魅力を備えた物件にするかなどの戦略が必要となります。

後者でいえば、部屋の広さや収納力、設備などで差別化を図ったり、家賃や初期費用を安く抑えたりすることでしょうか。

最近はインターネット無料は当たり前になっているのですが、その中でもネットコミック読み放題などを前面に押し出す若者向けの物件もあるようです。

ただ、コロビビのRCは若者向けではないので、インターネット無料すらやっていませんが、それでもお陰様で人気物件となっています。

やはり立地のよさは強いです。

一棟目のアパートも、立地はまあまあです。

定期的に同じエリアの新築状況をリサーチしていると、最近も新築アパートが数棟建築されていました。

しかし、全て駅からの距離があるのでちょっとほっとしています。

つまり今回もコロビビのアパートの方が、立地がいいという状況でした。

これで新築アパートの家賃が安ければ脅威となるのですが、今は土地値が上がっているので、家賃を安くすると利回りが落ちてしまうようです。

このエリアは地主さん物件は少ないため、新築アパートのほとんどは投資用のもの。

なので少なくとも7~6%台の利回りを出すためには、家賃を下げる訳にはいかないのです。

同程度の家賃であれば、新築であっても怖くはありません。

まだ築5年程度であれば、十分戦えます。

戦えなくなった時は、設備を入れ替えるのか家賃や初期費用をいじるのかを考えないといけませんけどね。

…ということは、いくら土地値が安くまあまあの利回りが出るような物件でも、周りに地主さんの土地や駐車場などがあれば、安い家賃の新築物件を建てられてしまう可能性があるので、リスクがあるということです。

新築不動産投資は、そこが難しいところですねえ。

供給過剰となっている今、次々に新築される物件と戦うには、最初から何か強みを持っていないと厳しいです。

台風で風車が根元から折れている映像が流されていましたね。
あの風車が電力会社のものか、個人のものかは知りませんが、こんなことがあると風力発電投資も怖いです。
もちろん保険は掛けているとは思いますが…。
利回りが高い投資はリスクもつきものですが、こういうのは心臓に悪いです。
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ようやく出番が…茂木和哉

手強そうだと前回も書いていた一棟目のアパートのハウスクリーニング。

清掃担当の息子に洗剤と使うスポンジやシートを指定したものの、汚れによっては落ちないかも…と思っていました。

すると案の定、息子から連絡が…。

やはり浴室の壁の水垢がなかなか落ちないとのことでした。

もちろんクリームクレンザーを使ったり、もう少し粗目のシートを使えば落ちるのですが、それだと力の入れ具合で微妙に擦った後が付くことがあるのです。

最後にはその方法を使うしかない場合もあるのですが、以前購入して結局あまり使う機会が無かった水垢用洗剤を使うように指示しました。

そう!それが、例の「茂木和哉」です。

これはクリームクレンザーより粒子が細かそうなので、傷が付きにくいかも…と思ったのです。

実はこの洗剤、少し高価なのですよねえ。

それに、これまで他の洗剤で取れることが多かったため、結局出番がなかったのです。

でも、今回は試してみる価値がありそうなので、使ってみるよう指示しました。

すると、なんと水垢が取れるということなのです!

しかも擦った後も付いていないとか!!

おお、やっと出番がきましたねえ。

これまでは綺麗に使われる入居者様が多かったので、定番の洗剤でも水垢は落ちていたのですが、は手強い水垢の場合は「茂木和哉」でいけばいいことが分かったので良かったです。

これで、一棟目のアパートの清掃用の洗剤や使用するシートのマニュアルは完成しましたので、これからはコロビビが指示しなくても息子に任せられます。

洗剤によって、汚れの落ち方って違うので、費やす労力が全然変わってきますものね。

それにしても、今回のお部屋は大変だったようです。

雨が降らないため、うっかり庭の水やりをわすれていると、家庭菜園の野菜が枯れかかってしました。
慌てて水をあげたけど、復活してくれるかな?
豪雨は困りますが、降らないのもこまりますねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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