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Category | 一棟目の新築アパート

有難い管理会社の対応

以前も書いていましたが、一棟目の新築アパートは管理会社さんのお陰で入居も順調です。

しかもこの管理会社の担当さんは、いつも誠実な対応をしてくださいます。

いつぞやはこの担当者さんの結婚式当日とは知らずに問い合わせの電話をしてしまったことがありました。

電話を取られた時は、きっと
「よりによってこんな時に…」
と思われたはずです。

しかし、それでもそんなことをおくびにも出さず、いつもと変わらぬ対応をしていただきました。

後であの日は結婚式だったと知り、恐縮した次第です。

さて、今回もこちらの都合でちょっと問い合わせをさせて頂いただけだったのに、なんと現地まで来てくださって相談に乗ってくださいました。

しかも建築士さんまで来てくださって、いろいろ教えて頂いたのです。

管理会社の中には電話で済ませようとして、現地まで来ないようなところもあります。

そんな中、こんな風にオーナーの問い合わせに丁寧に対応してくださるというのも、新築アパート会社として凄く大切なことだと感じます。

そういえば同じ会社のアパートのオーナーさんと先日お話する機会があったのですが、その方もこれまで入居に苦労したことはないとおっしゃっていました。

入居率は新築アパートの会社とすれば生命線ではあるのですが、それでもアパートを造りすぎて築年数が経つと入居付けが厳しくなっている会社もあるようなので、この入居率のよさは素晴らしいですね。

これも管理や建築などに関わるたくさんの人たちの地道な活動で作り上げられたものだと思う訳で、これからも大切にしていって頂きたいですね。

夫がクリスマスの飾りを、よりによってクリスマス当日に撤去してしまいました。
夫にとってはクリスマスイブが過ぎると、もうイベントは終わってしまったみたいです。
まあ、いいですけどね。
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100均グッズでクリスマスリースを

いつもこの時期はコロビビ夫と一緒に保有物件にクリスマスの飾りつけをします。

別に空室対策と言った大げさなものではなく、単なるコロビビ夫婦の趣味なだけです。

いつも少しづつオーナメントを変えたりして変化をつけているのですが、今年はフレッシュリースを作ったりして例年と違ったものにしてみました。

その一つが、100均にある素材を使って作ったクリスマスリースです。

これは去年のリースに100均で売っていたポプリをボンドでくっつけただけです。

最初はネットで調べて豪華なリースを作ろうとしたのですが、実際100均に行ってみると、かなりの材料費がかかりそうなのでちょっと断念。

…と言っても1000円もかからないのですが、それでももったいない気がしたケチなコロビビ。

ふと別の棚を見ると葉っぱと小さな松ぼっくりなどが結構入っているポプリを見つけました。

80グラムも入っていてなんと100円!!

とりあえずこれを使ってみようと帰宅して早速作ってみました。

すると、結構いい感じです。

もともとのリースにゴールドの松ぼっくりや木の実はついていたので、それを生かしながら葉っぱや小さな松ぼっくりを貼っていきます。

するとボリュームも満足のリースが出来上がりました。

結局かかった費用は100円のみ。

時間もほんの20分ほどでした。

何だか楽しくなって、
「これ、売り物になるんじゃないの?」
なんて思えるほどの出来映えに大満足!

もちろんもともとあったリースを再利用しているので100円で済んだのですが、リースからその他の材料をそろえたとしても500円程度で作れそうです。

うん、これなら毎年違ったリースを手作りしてもいいぐらいの費用です。

これに味をしめて、正月飾りも100均の材料で作ろうかなと思っちゃいました。

今日もケチな話ですみません。
でもこんな感じでチマチマやるのが性に合ってるようです。
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ここも更地に…

RCのあるエリアは人気エリアのせいか、コロビビが土地を購入した後、大型・中型マンションが、もう30棟近く建設されています。

アパートがあるエリアはそれほどではないのですが、この4年間で近隣の民家がどんどん更地となり、アパートや駐車場、戸建などになっていきました。

アパートが建つのはブームなので分かるのですが、土地値や建築費が高い今、わざわざ戸建を建てなくても…とも思います。

潰した古家は十分リフォームすれば住めるのに、もったいない話です。

やはり日本人の新築好きはかわりませんね。

まあ、この高騰した土地を買って家を建てようという人なので、お金は十分持っているのでしょう。

そんな人はリフォームなんて、もともと考えないのでしょうね。

このエリアは確かにもう築40年の家も多いですし、住んでいらっしゃり方も高齢になってきているのです。

しかし潰された家の住人の中には同居している若い人もいますし、先日更地になった家の住人は、持ち主もそこまで高齢の方ではありませんでした。

多分、土地がこんなに高く売れるなら今のうちに売ってしまって、自分たちはマンションやもう少し郊外の新築一軒家に引っ越ししてもかなりのおつりがくる…と踏んでの売却だったのでしょう。

駐車場に至っては、パークアンドライドの利用者に大人気で、かなりの収入になっているようです。

ここも娘さんがいらっしゃったのですが、高齢のお父様との二人暮らしにしては家は広すぎるので、家を潰して駐車場にされたようでした。

こんな事例を見ていると、やはり立地がいいところに土地を持っているということは強いですね。

不動産は数年の波がありますので、高値の時期を見て売却することで次のステップに進むことができます。

RCのあるエリアの古い家など、一体いくらで売却できたのかなと思うと羨ましい限りです。

今は売却できないコロビビですが、そんないい思いが出来るよう、数年かはたまた十数年、持ち続けていきたいです。

出来る投資家さんは今は売却されていて、かなりのキャッシュを手にされています。
羨ましい限りです。
後一年この市況が続いてくれればコロビビも何とかなりそうなのですがねえ。
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外壁の汚れが…

このところのお天気続きで一棟目のアパートの植栽が枯れかけています。

そこで時々仕事帰りに寄って水をあげているのですが、ふと建物を見上げると、外壁に何やら蒼黒い汚れがついているのに気が付きました。

外壁が白っぽいので、この汚れ、かなり目立ちます。

手が届くところの汚れを拭いてみましたが、強くこすれば取れるものの、乾いてしまっているので簡単には取れません。

しかもかなり高いところにもついていて、どちらにしても梯子でももってこないと拭きとることはできません。

高圧洗浄機だと取れそうですが、水がはねて入居されているベランダを濡らしそうです。

う~ん…。

多分カラスの糞ではないかと思うのですが、猫の糞害に続き鳥の糞…

いろいろあるなあ…とため息をつきながら帰宅しました。

…で、とにかく次の日対応を検討するべくコロビビ夫とアパートを訪れました。

すると…あら、不思議!

汚れがきれいになくなっているじゃあありませんか!!!

多分、昨夜の雨で汚れが落ちたのだと思います。

最近の外壁材は優れていて、太陽光と雨でついた汚れを落としてくれるのです。

…といっても全部の汚れを落としてくれるとは思っていないので、流石にあの汚れは落ちないと思っていたのですが、凄いですねえ。

コロビビが新築不動産投資を始めたきっかけの一つに、外壁材の進化があります。

一昔前のサイディングは10年も経つと汚れが目立ち、塗装の必要が出てくるのですが、今の外壁材はそれよりももっと永く美しさを保つことが出来そうなのです。

もちろん定期的に塗装をしてメンテナンスをした方がより永くもたせることが出来るのでしょうが、見た目が全然違います。

なのでアパートが築古になっても美しさが保たれるので、入居者はある程度付くのではないかと考えたのです。

今回のように鳥の糞がついても雨で取れるようならいいですね。

外壁材の実力を改めて感じました。

北朝鮮のロケット…う~ん、こんな世の中になるとは…
朝のJアラートが当たり前になる日常なんて恐ろしいです。
今日の株価はどう反応するのでしょうか?
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続・入居率99%の実際?

前回退去が5年間で12部屋あっても、すぐに入居が決まれば原状回復に1週間かかっても、ゆうゆう入居率99%になることはお話しました。

では実際はどうなのかというと、これはコロビビのアパートの場合だったり、近隣のアパートの様子に限ってですが、そんなにたくさんの退去がある訳ではありません。

コロビビのアパートは今築3年になりますが、退去があったのは、6部屋です。(同じ部屋で毎年退去というものもあります。)

「なんだ、半分なのか。」
と思われるかもしれませんが、来春は築四年になるので、新築時から入居いただいている5部屋の方は4年間住んでくださったことになります。

なので、ごっそりと退去がある可能性があります。

5部屋の退去がこの1~2年で起きれば、原状回復期間だけでも、0.25×5で、空室期間は1.25か月かかります。

この5部屋が退去になれば、今は少ないと思っているコロビビのアパートでも、退去は11部屋になるのです。

また、数部屋を空室期間が無く埋めていくのは難しいと思いますので、ここで一気に空室期間が4か月になってしまうことは十分あり得ます。

しかも今までに退去があった6部屋で、空室期間は約2か月ありましたから、コロビビのアパートが入居率99%に届かない可能性はかなり大きいのです。

前回のシミュレーションでは、次の入居までの期間を原状回復にかかる1週間と考えていましたが、そんなにうまくいくわけではありません。

立地が良くない物件は4か月~半年かかってしまうこともザラ…。

たとえ空室期間が短くても、広告料1か月で済んだのかどうかも考えておく必要があります。

更にコロビビのアパートが竣工した4年前はまだ竣工前に満室になることは珍しくありませんでしたが、今では竣工時に必ず満室に出来るとは限らないアパートも出てきました。

それは竣工時期の問題だったり、立地が悪いアパートだったりすることもありますが、竣工時に8部屋の半分が空室のアパートもよく見ます。

そうなると、最初の一か月で既に入居率99%が達成されていないアパートになってしまいます。

もちろん、アパート経営は入居率が99%でなければうまくいかないという訳ではありません。

アパートによっては10年間で入居率85%でいけば、十分採算が取れると考えて運営されているものもあります。

なので、アパートメーカーが宣伝している「入居率99%」などという言葉で安心するのではなく、どの程度の入居率があればどの程度の手残りが得られるのかなど、ご自分のアパート運営のシミュレーションを十分にされるといいと思います。

サザエをたくさんいただいたので、昨日は急遽海鮮バーベキュー大会になりました。
帰省している息子の友達を呼んで、夜遅くまで盛り上がりました。
若い人の会社の話を聞いているのも面白かったです。
 
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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