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Category | 一棟目の新築アパート

ここも更地に…

RCのあるエリアは人気エリアのせいか、コロビビが土地を購入した後、大型・中型マンションが、もう30棟近く建設されています。

アパートがあるエリアはそれほどではないのですが、この4年間で近隣の民家がどんどん更地となり、アパートや駐車場、戸建などになっていきました。

アパートが建つのはブームなので分かるのですが、土地値や建築費が高い今、わざわざ戸建を建てなくても…とも思います。

潰した古家は十分リフォームすれば住めるのに、もったいない話です。

やはり日本人の新築好きはかわりませんね。

まあ、この高騰した土地を買って家を建てようという人なので、お金は十分持っているのでしょう。

そんな人はリフォームなんて、もともと考えないのでしょうね。

このエリアは確かにもう築40年の家も多いですし、住んでいらっしゃり方も高齢になってきているのです。

しかし潰された家の住人の中には同居している若い人もいますし、先日更地になった家の住人は、持ち主もそこまで高齢の方ではありませんでした。

多分、土地がこんなに高く売れるなら今のうちに売ってしまって、自分たちはマンションやもう少し郊外の新築一軒家に引っ越ししてもかなりのおつりがくる…と踏んでの売却だったのでしょう。

駐車場に至っては、パークアンドライドの利用者に大人気で、かなりの収入になっているようです。

ここも娘さんがいらっしゃったのですが、高齢のお父様との二人暮らしにしては家は広すぎるので、家を潰して駐車場にされたようでした。

こんな事例を見ていると、やはり立地がいいところに土地を持っているということは強いですね。

不動産は数年の波がありますので、高値の時期を見て売却することで次のステップに進むことができます。

RCのあるエリアの古い家など、一体いくらで売却できたのかなと思うと羨ましい限りです。

今は売却できないコロビビですが、そんないい思いが出来るよう、数年かはたまた十数年、持ち続けていきたいです。

出来る投資家さんは今は売却されていて、かなりのキャッシュを手にされています。
羨ましい限りです。
後一年この市況が続いてくれればコロビビも何とかなりそうなのですがねえ。
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外壁の汚れが…

このところのお天気続きで一棟目のアパートの植栽が枯れかけています。

そこで時々仕事帰りに寄って水をあげているのですが、ふと建物を見上げると、外壁に何やら蒼黒い汚れがついているのに気が付きました。

外壁が白っぽいので、この汚れ、かなり目立ちます。

手が届くところの汚れを拭いてみましたが、強くこすれば取れるものの、乾いてしまっているので簡単には取れません。

しかもかなり高いところにもついていて、どちらにしても梯子でももってこないと拭きとることはできません。

高圧洗浄機だと取れそうですが、水がはねて入居されているベランダを濡らしそうです。

う~ん…。

多分カラスの糞ではないかと思うのですが、猫の糞害に続き鳥の糞…

いろいろあるなあ…とため息をつきながら帰宅しました。

…で、とにかく次の日対応を検討するべくコロビビ夫とアパートを訪れました。

すると…あら、不思議!

汚れがきれいになくなっているじゃあありませんか!!!

多分、昨夜の雨で汚れが落ちたのだと思います。

最近の外壁材は優れていて、太陽光と雨でついた汚れを落としてくれるのです。

…といっても全部の汚れを落としてくれるとは思っていないので、流石にあの汚れは落ちないと思っていたのですが、凄いですねえ。

コロビビが新築不動産投資を始めたきっかけの一つに、外壁材の進化があります。

一昔前のサイディングは10年も経つと汚れが目立ち、塗装の必要が出てくるのですが、今の外壁材はそれよりももっと永く美しさを保つことが出来そうなのです。

もちろん定期的に塗装をしてメンテナンスをした方がより永くもたせることが出来るのでしょうが、見た目が全然違います。

なのでアパートが築古になっても美しさが保たれるので、入居者はある程度付くのではないかと考えたのです。

今回のように鳥の糞がついても雨で取れるようならいいですね。

外壁材の実力を改めて感じました。

北朝鮮のロケット…う~ん、こんな世の中になるとは…
朝のJアラートが当たり前になる日常なんて恐ろしいです。
今日の株価はどう反応するのでしょうか?
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続・入居率99%の実際?

前回退去が5年間で12部屋あっても、すぐに入居が決まれば原状回復に1週間かかっても、ゆうゆう入居率99%になることはお話しました。

では実際はどうなのかというと、これはコロビビのアパートの場合だったり、近隣のアパートの様子に限ってですが、そんなにたくさんの退去がある訳ではありません。

コロビビのアパートは今築3年になりますが、退去があったのは、6部屋です。(同じ部屋で毎年退去というものもあります。)

「なんだ、半分なのか。」
と思われるかもしれませんが、来春は築四年になるので、新築時から入居いただいている5部屋の方は4年間住んでくださったことになります。

なので、ごっそりと退去がある可能性があります。

5部屋の退去がこの1~2年で起きれば、原状回復期間だけでも、0.25×5で、空室期間は1.25か月かかります。

この5部屋が退去になれば、今は少ないと思っているコロビビのアパートでも、退去は11部屋になるのです。

また、数部屋を空室期間が無く埋めていくのは難しいと思いますので、ここで一気に空室期間が4か月になってしまうことは十分あり得ます。

しかも今までに退去があった6部屋で、空室期間は約2か月ありましたから、コロビビのアパートが入居率99%に届かない可能性はかなり大きいのです。

前回のシミュレーションでは、次の入居までの期間を原状回復にかかる1週間と考えていましたが、そんなにうまくいくわけではありません。

立地が良くない物件は4か月~半年かかってしまうこともザラ…。

たとえ空室期間が短くても、広告料1か月で済んだのかどうかも考えておく必要があります。

更にコロビビのアパートが竣工した4年前はまだ竣工前に満室になることは珍しくありませんでしたが、今では竣工時に必ず満室に出来るとは限らないアパートも出てきました。

それは竣工時期の問題だったり、立地が悪いアパートだったりすることもありますが、竣工時に8部屋の半分が空室のアパートもよく見ます。

そうなると、最初の一か月で既に入居率99%が達成されていないアパートになってしまいます。

もちろん、アパート経営は入居率が99%でなければうまくいかないという訳ではありません。

アパートによっては10年間で入居率85%でいけば、十分採算が取れると考えて運営されているものもあります。

なので、アパートメーカーが宣伝している「入居率99%」などという言葉で安心するのではなく、どの程度の入居率があればどの程度の手残りが得られるのかなど、ご自分のアパート運営のシミュレーションを十分にされるといいと思います。

サザエをたくさんいただいたので、昨日は急遽海鮮バーベキュー大会になりました。
帰省している息子の友達を呼んで、夜遅くまで盛り上がりました。
若い人の会社の話を聞いているのも面白かったです。
 
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入居率99%の実際?

新築アパート投資を検討してる人の一番の心配は「空室リスク」ですよね。

コロビビもそうでした。

しかしその時に「入居率99%」と聞くと、安心しますよね。

しかし実際経営してみると、入居率99%というのはこういうことなのです。

例えば一棟8戸のアパートを5年間経営したと考えます。

すると一年では8戸を12か月運営することになるので、96か月と考えるて5年では480か月運営することになります。

それを99%の入居率だと計算すると、約476か月運営できれば達成されるのですから、空室は5年間で4が月ということになります。

最初の一年は満室保証などがあるので100%で経営出来たとします。

一年後1~2部屋に退去があっても、まだ築一年なので早々に次の入居者が決まっていて、原状回復のために1週間の空室で入居となれば2部屋で空室は0.5か月となります。

次の年も2部屋退去があって同じように入居ができて空室は0.5か月になるので、築2年で空室は合計1か月です。

次の年、築3年は、新築時からの入居者も3年間住んでいることになるので、そろそろ転勤や本人の状況にも変化が出てきて、4部屋の退去があったとします。

同じようにすぐに4部屋の入居が決まったとして、空室は0,25×4で空室は1か月です。

ここまでで空室期間は合計2か月です。

次の年、築4年は築一年で入居した人にとっては3年間住んでいたことになるので、この2部屋で退去があり、同じように早々に入居が決まったとして空室は0.5か月です。

ここまでで合計2.5か月。

最後の年、築5年は、築二年で入居した2部屋の人にとっては3年間住んでいたことになるので、ここが退去になり、流石に早々には決まらず、決まるのにそれぞれ一週間の空室期間がかかったとします。

すると原状回復までにも一週間かかる訳ですから、空室期間は一部屋に付き0.5か月なので、合計1か月となります。

このようなシミュレーションの場合、結局5年間の空室期間は合計3.5か月。

つまりゆうゆう入居率99%は達成されているのです。

いかがでしょうか?

99%でもこんなに入退去があるのか…と驚かれたかもしれません。

また、「そんなにすぐ入居者が決まるんだろうか…」と心配になったかもしれません。

このシミュレーションでは

築一年で2部屋、築二年で2部屋、築三年で4部屋、(ここで新築時の入居者が入れ替わっていることになります。)

築四年で2部屋、築五年で2部屋退去、五年間で合計12回の退去があったという想定です。

こんなに退去があっても、すぐに入居さえ決まれば、入居率は99%ですし、敷金・礼金で原状回復費や広告費がまかなえれば、大家の手出しもありません。

では実際はどうなのでしょう?

長くなりそうなので、続きは次回に…。

毎日暑いですねえ。
これではなかなか庭いじりもできません。
とはいえあまりに荒れていては恥ずかしいので、朝の涼しい時間に少しずつやってます。
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ちょっと待ってよ、新築でゼロゼロなんて!

コロビビのRCは超激戦区という話は、もう何度もしている通りです。

なので、新築マンションで敷金・礼金がゼロゼロの物件も、ここ一年、増えてきました。

でも一棟目のアパートがあるエリアはそこまでの激戦区ではないので、この春の入居も、築3年なのに礼金2か月を頂いています。

ここは管理会社さんも入居付けが強いので、お陰様で空室期間も短く、順調に運営が出来ています。

しかし、この繁忙期が過ぎてからの募集状況をリサーチしてみると、いつの間にか新築ゼロゼロ物件が増えているのです。

それらはよく見ると、駅から遠かったり部屋が若干狭かったりするので、繁忙期が過ぎたこの時期に入居を決めるにはちょっと厳しい物件の様です。

しかしネットで探している入居者にしてみれば、そんなに細かい条件まで見ないでしょうから、
「あ、このエリアって、敷金や礼金はいらないんだ。」
なんて感覚になられると大変です。

コロビビのアパートは、その物件と比べると駅近で若干広いのですが、初期費用が10万以上かかるとなればそれが払える人は限られてきます。

これまでも法人契約が多いのは、その関係かもしれませんね。

駅から遠いところに建てざるを得ない→入居が付きにくいが入居率を下げる訳にはいかない→敷金・礼金ゼロゼロで募集

どちらにしても、アパートメーカーの上記のような事情が、結果的に新築ゼロゼロ物件を生み出してしまっているのかもしれません。

一言で「供給過剰」と言いますが、いろんなことが起きてきていますねえ。

せっかく洗濯物を干しても突然の雨で台無し…こうなるとコインランドリーとなってしまうのかもしれません。
コロビビはドラム型の洗濯乾燥機があるのでそれを使いますが、普通の洗濯機より10万以上高いとなれば、「コインランドリー」になるのでしょうね。
でもこっちも供給過剰になってきてますねえ、恐ろしいです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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