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Category | 一棟目の新築アパート

ちょっと待ってよ、新築でゼロゼロなんて!

コロビビのRCは超激戦区という話は、もう何度もしている通りです。

なので、新築マンションで敷金・礼金がゼロゼロの物件も、ここ一年、増えてきました。

でも一棟目のアパートがあるエリアはそこまでの激戦区ではないので、この春の入居も、築3年なのに礼金2か月を頂いています。

ここは管理会社さんも入居付けが強いので、お陰様で空室期間も短く、順調に運営が出来ています。

しかし、この繁忙期が過ぎてからの募集状況をリサーチしてみると、いつの間にか新築ゼロゼロ物件が増えているのです。

それらはよく見ると、駅から遠かったり部屋が若干狭かったりするので、繁忙期が過ぎたこの時期に入居を決めるにはちょっと厳しい物件の様です。

しかしネットで探している入居者にしてみれば、そんなに細かい条件まで見ないでしょうから、
「あ、このエリアって、敷金や礼金はいらないんだ。」
なんて感覚になられると大変です。

コロビビのアパートは、その物件と比べると駅近で若干広いのですが、初期費用が10万以上かかるとなればそれが払える人は限られてきます。

これまでも法人契約が多いのは、その関係かもしれませんね。

駅から遠いところに建てざるを得ない→入居が付きにくいが入居率を下げる訳にはいかない→敷金・礼金ゼロゼロで募集

どちらにしても、アパートメーカーの上記のような事情が、結果的に新築ゼロゼロ物件を生み出してしまっているのかもしれません。

一言で「供給過剰」と言いますが、いろんなことが起きてきていますねえ。

せっかく洗濯物を干しても突然の雨で台無し…こうなるとコインランドリーとなってしまうのかもしれません。
コロビビはドラム型の洗濯乾燥機があるのでそれを使いますが、普通の洗濯機より10万以上高いとなれば、「コインランドリー」になるのでしょうね。
でもこっちも供給過剰になってきてますねえ、恐ろしいです。
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猫飼育疑惑、その後

一棟目のアパートの敷地内にいくつもの猫の糞があり、その糞に砂がかけられていた件についてです。

これまでも野良猫の糞はたまにあったものの、砂がかけられてはいなかったので?、
「もしかして入居者の方が、こっそり飼っているのかも…」
と思った次第です。

でも以前も書いたように確かめようもありませんし、入居者の皆さんから苦情が出ている訳でもありません。

なので、市販の猫対策をするだけで、様子をみることにしました。

対策をしてまだ2週間ですが、あれから糞は無くなりました。

最初はまさか砂がかけられているとは思わず、
「糞の臭いはするけど見当たらないってことは、もしかして隣の敷地から臭ってくるのかな。」
なんて思っていたのです。

なので2週間ほど放置していた訳ですが、その間にいくつもの糞をされてしまっていたのです。

う~ん、あの時、もっとちゃんと探していたら、その後糞をされなくても済んだのに…と悔やみました。

実は気づかなかったのは、砂がかけられていたからだけではありませんでした。

糞があった場所がバルコニーの下の隅のところだったので、見つけづらかったせいもあったのです。

でもあの後猫除けをしていたお陰なのか、同じ場所に糞はありませんでしたので、これでいいかなと思います。

万が一猫を飼っている人がいたとしても、これからはバルコニーの外に出すことはないでしょうし、野良猫が犯人だったとしたら、別のアパートやマンションの敷地に糞をすることになるのでしょう。

管理が手薄なアパートやマンションも多いので、そこが次のトイレとなるのでしょうね。

でも以前も安心していたら、また糞をされたこともあったので、油断は禁物…デスね。

東京オリンピックまで後三年。
落ちる落ちると言われながら、まだまだ落ちない物件価格ですが、後3年でどう変わるのでしょうか?
出来ればRCが長期譲渡になる4年後まで、銀行が閉まらなければいいのですが…
ちょっと無理みたいですね。
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新築アパートを買う最後のタイミング

昨今のRCの建築費の高騰で、今は新築アパートにシフトしている不動産投資家さんも増えてきたところです。

コロビビが保有しているアパートメーカーの着工件数は右肩上がり…凄いですねえ。

アパート用地の確保に関しては、あちらの方がまさにプロですからね。

しかし各アパートメーカーのここ最近の動きを見ていると、以前言われていたような高い入居率を維持出来るような駅近エリアにはもう建てられなくなってきた感じです。

これは下記の様なアパートメーカー独特の事情があるからなのでしょう。

 ・サラリーマン投資家の多くが買える価格帯に設定しなければいけないこと
(銀行の融資が通る価格帯であること)

 ・利回りを6~7%に設定しなければならないこと

少なくとも上記の条件を満たすアパートを建築するとなると、既に建築費を抑えて建てている訳ですから、後は安くで土地を取得するしかありません。

しかしご存知のようにアパート用地になるような駅近の土地はなかなか出てきませんし、出たとしても高くてアパートを建てても利回りが出ません。

なので、結局今まで言われてきたようなエリア以外でもアパートを建てざるを得ない状況になってきているのです。

コロビビが検討していた4年前は販売されている物件は、単身者の需要が多い駅近のものばかりでしたし、利回りも8~7%台だったので、新築アパートを買うには最後のチャンスだったのかもしれません。

この条件でさえ実際は薄利で、出口の売却価格によっては儲けが出ない可能性もあるのです。

それでも人気駅近であれば入居付けや売却には有利なので、購入に踏み切った訳です。

こう考えると不動産投資というのは、タイミングがかなり重要なんだと感じますねえ。

ダイソンのクリーナーヘッドって、大きめのゴミを吸わないので不満だったのですが、DC74は大丈夫のようです。
お値段も手ごろですが、どうも信用ができないので、次は国産のクリーナーにしようかなと迷ってます。
吸引力は申し分ないのですがねえ。
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ゴミ出しルールを守らない入居者

以前ゴミの不法投棄の話題を書いたことがありますが、対応してからはまだ一度も不法投棄はありません。

でも毎日会社帰りにアパートに寄って、点検することは続けています。

これも自宅近隣でドミナント投資を行っているからこそできることですね。

しかしこれまで気づいていたなったのですが、近くのアパートを見るとゴミ出しルールを守っていない人が意外と多いのですね。

一応ゴミステーションには置いてあるのですが、回収日ではないのに置いてあるのを結構見かけます。

そういえばコロビビのアパートの入居者様はちゃんとゴミ出し日を守ってくださっています。

もちろん首都圏や他の地域から引っ越してこられた方ばかりなので、最初はゴミ出しのルールがよく理解できていなくて、間違った出し方をされることもありました。

しかしすぐにそのゴミの処理をしてから管理会社に連絡して注意していただくと、その後はルールを守ってくださるようになりました。

多分ルールが守られていないアパートも、そのまま放置されているので、ルールがあやふやなままになっているのではないかと思います。

大家さん仲間の中には、入居時に分別用のゴミ袋をプレゼントする方もいらっしゃいます。

確かにルールをお知らせするだけでなく、ゴミ袋を差し上げた方が、しっかりルールを理解していただけますよね。

コロビビもこれからそのアイデアを真似させて頂こうと思っています。

これからの季節はちょっとのルール破りがあっても、臭いや害虫などで不快な思いを入居者様にさせかねません。

回収日ではないのにゴミが出されているそのすぐ横を通ってエントランスに向かうのは、なんとも嫌な感じです。

ちゃんとルールを守っている入居者にとっては、腹立たしいものです。

こまめな管理が物件の価値を高めることになるんだと改めて感じました。

暑くてだるい日が続いています。
ああ、そういえば固定資産税も払わなきゃいけません。
物件が増えてくると、バカにならない金額です。
メガ大家さんなんて、一体いくら払ってらっしゃるのでしょうね。
弱小大家でさえ、結構な金額だというのに…
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もしかして猫を飼ってる?

いや、これはまだ確実ではないし、近所の野良猫の仕業かもしれないので何とも言えないのですが、ここ数回猫の糞を見かけるのです。

もちろんこれまでも猫の糞は時々見ることもあって、それは近所の野良猫だろうと思っていたのです。

実際猫がアパートの周辺をうろついているのは何度も見かけていました。

しかし最近見つける猫の糞には上に砂利がかけられているのです。

? ? ?

今までの糞は同じ砂利の上にしていても、糞の上に砂利がかけられていることはありませんでした。

でもこのところ何度か見かける糞には砂利がかけられている…どうして?

それでもしかしたら誰かが猫を無断で飼っているのかも…と思った次第です。

他には思い当たる節は無いので、思い過ごしかもしれません。

今までとは別の野良猫が入り込んできて、それで砂を糞の上にかけているのでしょうか?

確かめる方法も無いので、後は退去時の部屋の状態を気を付けてみるぐらいしかありませんね。

他の人のブログを拝見していると、
「退去時に無断で猫を飼っていた形跡を発見した。」
という記事がありましたので、あながちあり得ないことではなさそうです。

しかも一階の借主さんならば、ベランダから外に出して、暫く遊ばせることもあるかもしれません。

ちょうどベランダは人目に付かないようになっているのす。

他の入居者様からの苦情があるわけではないし、はっきりしている訳ではないので、多分このまま様子を見るしかないのでしょうね。

でもどちらにしても糞害があるのは確かなので、猫除けの薬を撒くなど対策をしておこうと思います。

流木って怖いですね。
あれだけ山肌があらわになっているのも恐ろしい映像です。
火災保険の水害って、入っていたかなと不安になって確かめたコロビビでした。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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