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Category | 一棟目の新築アパート

プロもお手上げの油汚れ

すぐに入居を決めて頂いた築7年目のアパートですが、これまで入居いただいていた方は、難関大学の外国人留学生の方。

文化の違いもあるでしょうから、お部屋の状態がどうなっているのかは気がかりでした。

ある程度はコロビビも覚悟していたのですが、それを数倍上回る状況でした。

もともと掃除をしない人は日本人でもいるので、2年間ほとんど掃除がされていなかったのは外国人だからと言う訳ではないでしょう。

しかし、文化や価値観の違いかなと思われたのは、壁の傷みやキッチンの油汚れの凄さでした。

これにはさすがの掃除担当の息子もお手上げでした。

なので、今回はプロのお掃除を頼んでみました。

プロはどんな洗剤や道具を使って掃除をするのかも見てみたかったのです。

早速来ていただき、キッチンと換気扇だけを二人がかりで3時間かけて掃除をして頂いたのです。

しかし、結果は…。

ホント、…(汗)

合わせて2万円以上お祓いしたものの、油はのこっているし、五徳は傷だらけになっているし、シミは取れていないし…という感じでした。

プロと言えども、限られた時間の中で出来る範囲の仕上げをするということなのでしょう。

特に今回は油汚れや焦げ付きが酷かったので、綺麗にならなくても仕方が無いかなと思いました。

なので、油染みが酷かった換気扇のグリスフィルターと五徳は新品を購入することにして、取れなかった換気扇やコンロ周りの油汚れは、地道にもう一度清掃して何とか綺麗に出来ました。

素人は時間だけはたっぷりあるので、強力な洗剤や道具を使わない分、傷をつけたり変色させたりせずに清掃できます。

次からは今回のような酷い汚れの場合は、最初から部品を購入して新品に入れ替えた方がいいかなと思いました。

プロに頼んだ清掃費用の四分の一程度で済みますし、もちろん他の部分の清掃を自分でする必要がありますが、コロビビもリタイアすれば時間はたっぷりあるので、今後はコロビビがやってもいいかなと思います。

しかし問題はあと穴や汚れだらけの壁です。

続きは次回に…

ここ数日首都圏の物件視察に行っていて、ブログの更新が出来ていませんでした。
なかなか面白い物件がありましたよ。
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またもやすぐに入居を決めて頂きました!

一棟目のアパートは、この春で7年目に入ります。

しかし、この6年間、お陰様でほぼ満室で経営させて頂いています。

しかも未だに礼金を2か月頂けているというお宝物件となっています。

見た目もまだ新築と比べてそこまで見劣りしませんし、何より立地の良さが入居率の高さの決め手なのでしょう。

先日も久しぶりに退去が出たのですが、その数日後には入居を決めて頂けました。

少し繁忙期より早かったせいか、今回は法人契約ではありませんでしたが、お仕事も固い方でした。

本当にこのアパート業者さんは、入居付けが強いです。

新築や築5年ぐらいまでなら分かるのですが、5年過ぎても入居を決めて頂くまでの期間が短いので、安心できるのです。

結局は決まったとしても、中々決まらないとやっぱり不安になっちゃいますよねえ。

そんな不安がないということは、賃貸経営をしていく上では、かなりの高ポイントです。

同じアパート経営をしていても、入居付けに苦労しているサラリーマン投資家の話は少なからず耳に入ってきます。

コロビビはそれでも入居付けのために出来ることをやるタイプだし、その為の時間も手間も惜しくはないのですが、投資としてしか新築アパート経営を捉えていない人にとっては、厳しいですよね。

今回も数日で決めて頂いて、本当に感謝ですね。

有難いことです。
これまでにも同じようなことを書いてきましたが、7年目に入ってからも好調なのは予想外でした。
嬉しい誤算ですね。
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TATERU問題で思うこと

本当に一時期は新築アパート投資熱が凄くて、提案を受けることすらできない状態がありました。

手に入るとそれは宝くじが当たったが如く、ラッキーだと話している人もいたぐらいです。

コロビビが新築アパートを手に入れた5年前は利回りも8%台でしたが、その2年後には7~6%になってしまっていました。

もちろん8%と言っても建築に必要ないくつかの費用が入れられていない建築費での計算だったりするので、厳密に計算すると7%台後半になっています。

なので、その後販売されているアパートはもしかしたら6%台前半の利回りになっているのかもしれません。

そんなアパートをみんな競争するように欲しがっていたのです。

中にはTATERUのような改ざんによって手に入れた方もいらっしゃったかもしれません。

そしてそれを2~3年で売却し、多額のキャピタルゲインを得た人も少なくないと思います。

その人にとっては、それこそラッキーだったと思うのかもしれませんが、そんな考えでは不動産投資は大成出来ないのではないでしょうか。

それは購入した時期がたまたまよかっただけのこと。

もうこんな低金利、フルローンで買えたなんてことは無いでしょうし、こんなに土地や物件が値上がりするプチバブルは暫く来ないでしょうから。

実はコロビビがあのアパートを購入できたのは、最初の購入希望者の融資が通らなかったからなのです。

今になって思うと、この会社は改ざんしてまで融資を通す会社では無かったという証拠みたいなものですね。

コロビビより早く申し込んだ人は、2番目の物件の契約をすることになり、結果的に後に申し込んだコロビビがそれより条件の良かった1番目の物件を手に入れることができたのです。

これは全く運がよかっただけのこと。

新築アパート投資はそんなに儲かるものではないのですが、お陰様で土地値は2倍になっているし、入居状況もいいし、新築時の家賃を維持できているので、まあ順調かなあと思っています。

しかし新築アパート投資で入居がままならず、損を覚悟で売却している人も少なからずいます。

また入居がつかず本業の収入で、何とか保有し続けている人もいます。

TATERU問題のように貯金がほとんど無いような人が改ざんによって新築アパート投資をしていたら…。

破たんすることは目に見えていますよね。

きちんとシミュレーションできない人が投資をすること自体がおかしいとはいえ、酷い話です。

不動産の世界、「騙し」はあちこちに潜んでいます。

それを見抜ける力や「騙し」を寄せ付けない人脈作りが必要ですね。

北海道の地震は被害がどれくらいになるのか予想ができません。
被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。
知り合いもいるので、心配です。
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破格の条件を出してくれていたのでした。

固定金利の変更のみと聞いていた一棟目のアパートの融資。

その固定期間は9月末で終了になります。

でも改めて金利変更になった時の書類を確かめてみると、「基準金利に応じて、半年ごとに金利が変わる」とも読み取れる部分があります。

一体これはどういうことなのでしょう?

コロビビ夫が銀行に確かめて見た結果はこうでした。

・2年前、金利を団信込みの1.1%の変動金利にしたが、その他の条件は五年固定金利の条件に変更はない。

ああ、なるほど、「固定の金利を変更するわけにはいかなかったので、変動金利ににはしたが、1.1%という金利は残りの2年間上げることは無い。」ということだったようです。

では、五年固定が終わる9月からは変動金利なので上がる可能性があるということですよね。

それもコロビビ夫が確かめると、何と驚く返答が!

「いや、この条件は後5年間続くらしい。」
というのです!!

なんですと? 

後5年、1.1%?

それも団信込みで?!

いやいや、メガ大家さんんなら驚く条件ではないかもしれませんし、大手の銀行なら分かります。

でもここは地方の小さな銀行だし、もちろんコロビビ達は弱小大家…。

銀行としては安定的な貸し出し先だとして、破格の条件を出してくださっていたようです。

それだけ今の銀行は厳しいのですねえ。

しかも残額があっても新たな物件の融資も可能とのこと。

本当はこちらの融資をお世話になっている行員さんの銀行に移すことによって融資の枠を空けるという目的もあったのです。

でもその必要も無いとなると、お世話になっている行員さんには、借り換えのお話はお断りしなければなりませんねえ。

こうなったら、新しい物件の融資はこの行員さんに一番に持っていくようにしますね。

本当はもっと複雑なお話なのですが、簡単に言うと上記のような結果となりました。
銀行も安定的な貸出先確保に苦労している様子でした。
新たな案件を持ち込むには、まだまだ決して難しい状況でもなさそうですね。
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固定期間と思っていたら?!

お世話になっている出来る行員さんが、借り換えの提案をしてくださるとのこと。

そこで、一棟目のアパートの固定期間終了の時期を確認するため、手元にあった返済予定明細表」を見てみました。

すると…

? ? ?

そこには、「変動金利」の文字が…

? ? ?

れれっ?これは5年前に確かに固定金利で借りた筈なのですが…。

2年前、別の物件の融資でお世話になったこの行員さんから、違約金も含めた借り換えの提案を頂いて、それをこの銀行にお伝えしたところ、「こちらも金利を1.1%に変更するから、借り換えをしないで欲しい。」という旨のお話になった筈なのです。

コロビビはコロビビ夫から伝え聞くだけだったので、コロビビの勘違いかな?と思ったのですが、確かめるとコロビビ夫もそう思い込んでいたとのことでした。

その時の書類を引っ張り出して見てみると、「金利の変更」と書いてあるのですが、「基準金利」の記載もあります。

「これ、やっぱり変動金利じゃん。」
とコロビビが言うと、コロビビ夫は
「いや、確かに金利の変更だけと言われた。」
と答えます。

そこで借り換えの提案をしてくださるその行員さんに書類を見て頂きました。

するとこの行員さんも
「ん?、ぼくもこんな形は初めて見ます。」
とおっしゃいます。

「まあ銀行によっていろいろ違うのでしょうけれど…とりあえず9月末が一度この金利の期限とも書いてあるので、そうであれば違約金はかからない訳ですし、そのタイミングで借り換えの提案が出来るようにしてみてもいいですか?」

…ということになり、こちらももう少し詳しくこの銀行に尋ねてみることにしました。

そこで、翌日早速コロビビ夫が銀行に確かめてみたのです。

すると…

ああ、また長くなりそうですね。続きます。

トマトは日照り続きで枯れてしまいました。
本来は水不足に強い筈なのですがね。
今年の夏の気候は、家庭菜園にも影響大でした。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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