FC2ブログ
HOME
INDEX
RSS
Category | 一棟目の新築アパート

新築物件の脅威と戦うには…

賃貸経営は立地が命…というのは言うまでもないことですが、立地がいいところは土地値が高いので、結局利回りが低くなります。

なので、土地値が上がっている今は、新築不動産投資を行う場合は、土地値にしては家賃が取れるエリアを見つけ出すか、立地の悪さを補う魅力を備えた物件にするかなどの戦略が必要となります。

後者でいえば、部屋の広さや収納力、設備などで差別化を図ったり、家賃や初期費用を安く抑えたりすることでしょうか。

最近はインターネット無料は当たり前になっているのですが、その中でもネットコミック読み放題などを前面に押し出す若者向けの物件もあるようです。

ただ、コロビビのRCは若者向けではないので、インターネット無料すらやっていませんが、それでもお陰様で人気物件となっています。

やはり立地のよさは強いです。

一棟目のアパートも、立地はまあまあです。

定期的に同じエリアの新築状況をリサーチしていると、最近も新築アパートが数棟建築されていました。

しかし、全て駅からの距離があるのでちょっとほっとしています。

つまり今回もコロビビのアパートの方が、立地がいいという状況でした。

これで新築アパートの家賃が安ければ脅威となるのですが、今は土地値が上がっているので、家賃を安くすると利回りが落ちてしまうようです。

このエリアは地主さん物件は少ないため、新築アパートのほとんどは投資用のもの。

なので少なくとも7~6%台の利回りを出すためには、家賃を下げる訳にはいかないのです。

同程度の家賃であれば、新築であっても怖くはありません。

まだ築5年程度であれば、十分戦えます。

戦えなくなった時は、設備を入れ替えるのか家賃や初期費用をいじるのかを考えないといけませんけどね。

…ということは、いくら土地値が安くまあまあの利回りが出るような物件でも、周りに地主さんの土地や駐車場などがあれば、安い家賃の新築物件を建てられてしまう可能性があるので、リスクがあるということです。

新築不動産投資は、そこが難しいところですねえ。

供給過剰となっている今、次々に新築される物件と戦うには、最初から何か強みを持っていないと厳しいです。

台風で風車が根元から折れている映像が流されていましたね。
あの風車が電力会社のものか、個人のものかは知りませんが、こんなことがあると風力発電投資も怖いです。
もちろん保険は掛けているとは思いますが…。
利回りが高い投資はリスクもつきものですが、こういうのは心臓に悪いです。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




ようやく出番が…茂木和哉

手強そうだと前回も書いていた一棟目のアパートのハウスクリーニング。

清掃担当の息子に洗剤と使うスポンジやシートを指定したものの、汚れによっては落ちないかも…と思っていました。

すると案の定、息子から連絡が…。

やはり浴室の壁の水垢がなかなか落ちないとのことでした。

もちろんクリームクレンザーを使ったり、もう少し粗目のシートを使えば落ちるのですが、それだと力の入れ具合で微妙に擦った後が付くことがあるのです。

最後にはその方法を使うしかない場合もあるのですが、以前購入して結局あまり使う機会が無かった水垢用洗剤を使うように指示しました。

そう!それが、例の「茂木和哉」です。

これはクリームクレンザーより粒子が細かそうなので、傷が付きにくいかも…と思ったのです。

実はこの洗剤、少し高価なのですよねえ。

それに、これまで他の洗剤で取れることが多かったため、結局出番がなかったのです。

でも、今回は試してみる価値がありそうなので、使ってみるよう指示しました。

すると、なんと水垢が取れるということなのです!

しかも擦った後も付いていないとか!!

おお、やっと出番がきましたねえ。

これまでは綺麗に使われる入居者様が多かったので、定番の洗剤でも水垢は落ちていたのですが、は手強い水垢の場合は「茂木和哉」でいけばいいことが分かったので良かったです。

これで、一棟目のアパートの清掃用の洗剤や使用するシートのマニュアルは完成しましたので、これからはコロビビが指示しなくても息子に任せられます。

洗剤によって、汚れの落ち方って違うので、費やす労力が全然変わってきますものね。

それにしても、今回のお部屋は大変だったようです。

雨が降らないため、うっかり庭の水やりをわすれていると、家庭菜園の野菜が枯れかかってしました。
慌てて水をあげたけど、復活してくれるかな?
豪雨は困りますが、降らないのもこまりますねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



人生いろいろ、汚れもいろいろ2

一棟目のアパートの退去立ち合いに行ってきました。

このアパート、先月も退去があって、その時は竣工時から4年間住んでくださっていた男性の方だったのですが、びっくりするほどきれいに住んでくださっていました。

この部屋も退去前にすぐに次の入居が決まったのですが、今回の部屋も既に次の入居が決まっています。

なので、その方の入居前にハウスクリーニングを終えないといけないのです。

そこで私が先に立ち合いをして、清掃担当の息子とその日の午後に打ち合わせをすることになりました。

ここのお部屋の入居者の方は2年住んで頂いたのですが、退去されたお部屋を見ると綺麗にお掃除がされていました。

但し、色んな壁におしピンの跡があり、クロスの剥がれもあちこちにありました。

なので、管理会社の方が、入居者様にクロス張替えの分の請求をしてくださることになりました。

その後息子とよく部屋の状況を確認してみると…

いや~っ、中々汚れが凄いです。

立ち合いの時には確認しなかったのですが、浴槽の換気扇のフィルターを見てみると汚れがかなり付いています。

もちろん浴室の壁にも湯垢がびっしり…。

キッチンの換気扇のファンにも油がこってり…確かにファミリー物件の場合はこれくらいの汚れもありましたが、単身者用では初めてでした。

あ…そういえば、これまでも全く掃除をしないで退去されたり、あちこちの壁が下地から破損させていた入居者さまもいました。

しかし今回の入居者さまは、引っ越し後の清掃はきちんとされていることから、常識的な方だと思うのです。

でも浴槽の使い方に、問題があったのでしょうね。

それから男性の方でも料理を結構されていたようです。

コロビビ夫も料理はしますが、片づけは苦手…。

お部屋は綺麗にされていたようですが、キッチンと浴槽の掃除までは手が回らなかったのかもしれませんね。

ホントに、汚れってその人の住み方で違ってくるんだなあと改めて感じます。

今回のハウスクリーニングは、汚れが手強いので結構時間がかかりそうです。

息子に素材別の洗剤と使うスポンジやシートの指定をして、コロビビは先に帰宅しました。

掃除の進み具合や汚れの落ち具合を確認しに、明後日も行ってみますね。

この猛暑で家庭菜園のキュウリがどんどん大きくなってます。
油断するとすぐにお化けキュウリになっていまうので、毎日見ています。
今年は売り物になるぐらい見事な出来栄えです。
まさに、お日様のお陰でしょうね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




確かに安普請だけど…

狼さんが先日新築アパートのことをブログに書いていましたよね。

その中で、「新築アパートは安普請なので、入居者の入れ替わりが激しい。」旨の話が出ていました。

うん、確かに安普請です…なんてアパート業者さんの前では言えませんが、利益を出そうとすれば必然的にそうなりますよね。

特に自分で土地から新築した経験がある不動産投資家であれば、様々な部分で違いが出てくるのが分かるので、特にそう感じるのだと思います。

しかし、入居者の入れ替わりが激しくても、すぐに入居が付く物件であれば何とかなりますし、低金利で融資が引けているのであれば、CFは出ます。

CFに手を付けることがなければ、残債も減らすことができるでしょう。

そして近隣に新築が建つような土地が無いならば、暫くは築浅物件として入居が付く訳です。

しかしそうであっても、新築アパート投資は薄利であることに変わりはありません。

昔と比べると外壁材が優れているので、5年経っても新築とさほど見劣りはしませんが、10年を過ぎれば外壁塗装をしなければいけない時が時機に訪れます。

設備を入れ替えなければならなくなる時も来るでしょう。

もちろんその前にどれくらいの価格で売却できるかでも成功か失敗かが分かれることと思いますが、保有する場合は、新築から10年間にどれくらいのCFが得られたかがカギになりますねえ。

 ・ 入居が付く。
 ・ 家賃下落が無い。
 ・ 金利が低い。
 ・ 広告費や原状回復費が少ない。
 ・ 近隣に新築物件が建っていない。

…今のところコロビビの物件は以上の条件を満たしているので、何とかなっているのです。
しかし、新築アパートのどれくらいがこの条件を満たしているのかは分かりません。

しかも土地も今のところ1.5倍以上値上がりしているので、売却の時もさほど心配はしていませんが、どの物件でも心配がいらない訳では無いですよね。

つまり狼さんの話は、多くの新築アパート投資を考えている人にとっては、ちゃんと頭に入れておく必要がある内容なのです。

だからと言って、全てのアパートが上手くいかなくなると言う訳でもないという話です。

こんなことを言っているコロビビですが、まだ5年の時点での考えです。

後5年経ったとき、果たして同じことを言っているでしょうかねえ。

やってみないと分からない部分がありますが、やって失敗しました…というのも金額が大きいだけに恐ろしいです。
とにかく始めてしまったからには、なんとしてでも成功にもっていかないといけない訳です。
コロビビはこれからが正念場ですね。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村






すみません、勝手に置いちゃって…

一棟目のアパートの入居者様は、とても感じの良い方が多いという話はずっと以前にも書いたのですが、とにかくよく挨拶してくださったり、話しかけてこられたりしてくださいます。

先日も退去になった部屋の確認に行ったのですが、その時にお会いした入居者様も話かけてこられました。

それが、
「すみません、勝手に置いちゃって…」
でした。

入居者さまが何を置いたかっていうと、ゴキブリ用の駆除剤でした。

昨年の今頃でしたか、共用部にゴキブリの駆除剤が置かれたのを見て、こちらの方でもアパート全体に駆除剤を置かせて頂くことにしたのです。

この辺りのことも以前ブログに書いたのですが、アパート全体に置くことで、他の入居者様に悪いイメージを与えてしまうかも…と心配したのです。

また、ゴキブリが出る原因になっているであろう部屋も特定されていたので、その部屋がどういう状態になっているのかも心配でした。

…と言ってもよくある汚部屋になっているという心配では無く、少しゴミの出し方などがルーズということなのです。

また、ほとんどが法人契約の料理をされないような男性の入居者様だったので、考えられるのはその部屋しか無いという感じでしす。

声を掛けてくださった入居者様に、
「あれからゴキブリ出てますか?」
と尋ねると、
「今年はまだ出てません。」
とのお返事でした。

少なくとも駆除剤を置いた効果があったようなので、よかったです。

イメージが悪くなることを心配していたのですが、この入居者様には大家がしっかり対応したと感じていただけたようでした。

さて、今年もゴキブリシーズンに向けて、駆除剤を新しいものに入れ替えようと思います。

ポーランド戦、もしセネガルが土壇場で点数を入れたら…と気が気じゃなかったですよねえ。
もしそうなった場合のバッシングも覚悟の上での判断は凄いと思いましたよ。
そうでなくとも批判されていますからねえ。
「アンフェアな行為をした日本がフェアプレイポイントで勝ち上がった。」
…う~ん。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村



プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
04 | 2020/05 | 06
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR