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Category | 新築RC

家賃アップでも速攻お申し込み

恐る恐る家賃アップで募集してみた築4年の単身者用の小さな一棟マンション。

検索数が2年前の募集と変わらないぐらい多いことで、少しは安心していたのですが、それでも決めて頂かないと意味がありません。

…なんて思っていたのですが、先日お申し込みがあり、間を空けることなくご入居頂けるという連絡をいただきました。

そこで慌ててハウスクリーニングをして頂いているところです。

こんなに早く入居いただけるなんて思っていなかったので、もう大慌てで手配しました。

思い切って家賃をアップして、ホントに良かったです。

これも繁忙期に退去頂けたお陰です。

これまでにご入居いただけた方は、どなたもある程度の収入のある方だったり、首都圏からの転勤の方だったりしたので、
「家賃アップしても、大丈夫じゃないかなあ。」
と踏んでの目論見でした。

でも、後で申し込んできださったかたの属性を聞いてびっくり!

なんと息子と変わらないぐらいの若い方でした。

この年齢で、決して安くは無い家賃が払えるなんて、凄いですねえ。

どちらにしても、ハウスクリーニングにかかる日にち程度の空室で済んだ上に礼金も頂けるので、かなり助かりました。

これに意を強くして、他の部屋でも退去があれば家賃アップで募集してみようと思います。

もちろんお若くてもこの家賃が払えるのは、一流企業にお務めだからですけれどね。
でも、驚きました。
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家賃アップの影響は?

前回、急な退去があった超人気エリアの築4年のRCの入居募集を、家賃アップで行ってみたことをお話しました。

築2年の時にも同じような時期に入居募集をしたことがあるので、それと比較してあまりにもネット検索が少ないようだったら、家賃をもとに戻すことも想定していました。

築年数があれから経っていること、そして新築の単身者用マンションが2年前よりも更に増えたことなど、不安材料は沢山あるからです。

それでも試してみないと始まらないと考えてやってみたのです。

するとまだ一週間しか経っていませんが、検索数はぐんぐん伸びていて、その勢いは前回とほとんど変わりません。

同じような築年数の近隣のマンションと比べるとダントツで、新築のマンションにも負けていません。

う~ん、ここまでいいとは、コロビビも予想していませんでした。

築4年でも、まだまだ新築と戦えるようです。

でも、検索数が多くても、お申し込みを頂けないと意味がありません。

まだ内見は無い様ですし、ハウスクリーニングも済んでいませんので、これからかなあと思っています。

ただ、これまでの経験でも、検索数が多ければほどなく内見に繋がっていくので、ハウスクリーニングが済めばホームステージングをしてみようかなと思っています。

さて、家賃アップでお申し込みを頂けるでしょうか?

まずは第一段階クリアというところでしょうか。
業者さん任せでなく、自分で考えてコントロールできるところが面白いです。
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家賃アップで募集開始

コロビビが土地から購入して建てた単身者用RC、既に築4年になろうとしているのですが、先日急な退去連絡が入りました。

しかし繁忙期始めということで、多分すぐに決まるかなと思い、家賃をアップして募集することにしました。

これまでもお知らせしていたように、このエリアは超人気で、不動産投資としてはかなりホットスポットと言われるまでになってきました。

新築のRCもどんどん建てられています。

そんな中、築4年のエレベーター無しのRCなのに、かなり高い家賃設定で、しかも家賃をアップさせて果たして申し込み頂けるかどうか…

そんな不安もありましたが、とりあえず反響を見てみようと考えました。

実は家賃アップは以前から考えていたのですが、これまでの退去が繁忙期とずれていた為、躊躇していたのです。

しかし今までに決めて頂いた入居者の属性を考えると、
「家賃は関係なく選んで頂いているのでは?」
と思うようになったのです。

コロビビのRCは、何度もお話しているように、他には無いスペックを持っています。

それを分かって気に入ってくださっている方が、入居してくださっているのです。

…ということならば、家賃を上げたとしても、きっと決めてくださる筈。

そう考えて、今回初の家賃アップで募集してみました。

新築プレミアの家賃は、一巡すると下がってしまうとよく言われます。

実は新築時に今の家賃を設定した時も、仲介業者さんは、ちょっと高めですねとおっしゃっていました。

それでもきっと入居はあると考えて、強気の家賃で募集したのでした。

それを更に上げての募集…。

もし反響が悪ければ、元に戻そうと思います。

さて、この挑戦、吉と出るか凶と出るか…。

ご報告しますね。

昨日は寒かったですねえ。
冬だからこれが当たり前なのでしょうが、やっぱりコロビビは冬は苦手。
ますます運動不足になっちゃいそうです。
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久しぶりにライバル物件をリサーチすると…

超人気エリアのRCは暫く空室が出なかったせいで、近隣の単身者用物件のリサーチをしていませんでした。

それでもどんどん単身者用マンションは新築されていることは知っていましたし、その家賃ぐらいは把握していました。

しかしコロビビのRCと同時期に竣工した当時のライバル物件がどうなっているかなどは、最近全く把握していませんでした。

久しぶりにリサーチしてみると、一つの物件は相変わらず1,2室が募集中になっていました。

ここは新築当時から満室になったと思ったら、ほどなくして他の部屋が退去になる…ということを繰り返していたのですが、現在も状況は同じのようです。

原因は多分家賃の高さだと思うのですが、売却の時の利回りを考えると、家賃を下げる訳にはいかないのかもしれません。

しかし敷金・礼金は無しになっていました。

これは、ちょっと痛いですね。

コロビビはしっかり礼金を頂いているので、近隣の築浅マンションが敷金・礼金無しが当たり前になってもらっては困ってしまいます。

まあ、この物件はコロビビのRCよりも駅から遠くにあるし、高い家賃で募集してもらった方がこちらの物件のお得感が出てくるので、ライバルと言いながら実は逆に助かっているのかもしれません。

でも、本当はこの物件も満室になってくれた方が、安心なのですけどね。

ただ中途半端な物件は、戦い方が難しいかもしれません。

高い家賃を設定するなら、部屋が広いとか高層で眺めがいいとか、または設備やデザインが高級感があるとかなどの特徴がないと、決まっていないようです。

全部は必要なく、どれか一つでも特化している物件は新築時からよく決まっています。

でも新築時に半分埋めるのがやっとというマンションもよく見かけます。

そんな物件は、ずっと満室に出来ないまま数年経っているようです。

家賃を下げたり広告費を積んだりすると満室になるようなのですがね。

ボリュームが大きい物件ならそれでも何とか利益が出るでしょうが、そうでないとかなり経営が圧迫されてしまいます。

お陰様でコロビビの物件は満室経営が出来ていますが、ボリュームが無いので、利益はそれほど多くありません。

でも選んで頂けていることに感謝しないといけませんね。

久しぶりのリサーチで、空室が無いことの有難さを改めて感じました。

「ボヘミアン ラプソディー」を観てから、QUEENの曲が頭の中で流れ続けています。
ああ、学生時代の気分に戻ってしまいますね。
もうあれから何十年も経ったなんて信じられません。
環境も随分変わりましたけどねえ。
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売却するマンションの手残りは…

実際にマンションの売却活動に入るのは1月からですが、専任をお願いする業者さんとの打ち合わせのときに、どれくらいの手残りが出るか試算して頂きました。

その試算によって販売価格を決めようと考えたのです。

実はこのマンションの売却によって手に出来るお金は、次の新築RC計画の自己資金か、一棟目の新築RCの繰り上げ返済に使う予定にしています。

不動産投資と考えれば、本当は繰り上げ返済に使うのももったいないのですし、次の物件の融資を引くために使う方が正解だと思うのです。

しかし一棟目のRCはフルローンを組んでいて、固定期間が過ぎると金利負担が大きくなります。

もともと都心部における新築不動産投資は利回りが低く、更に当初考えていた時よりも供給過剰に陥っているので、今後家賃下落が起きると返済が苦しくなってくることも考えられます。

今のところは差別化が功を奏して順調に経営できてはいるのですが、近い将来の不安定要素に今のうちに対応しておくことも一つの方法かなとも思うのです。

つまり近い将来の不安定要素に対応する考え方は二つ。

新しいRCを建てて、そのインカムゲインで補う。

もしくは固定期間が過ぎたタイミングで繰り上げ返済をすることで、返済を楽にする。

もともとフルローンを組む時に持っていた自己資金は、マンションや別の新築アパートの購入に使っていて、数年後にももう一棟新築RCを建設する考えがあったので、RCに関しては全く資金を入れていなかったのです。

本来は5~10%、人によっては20%は入れておく方が安定経営の為にはいいと言われていますよね。

ただ金利が5年間は1%で借りられるということなので、フルローンが引けるのなら自己資金を入れなくてもいいのかなと思ったのです。

でも固定期間が終わった後の金利は思ったより上がりそうです。

新たなファミリー向け新築RCの建築用地も中々見つからない状況では、繰り上げ返済をした方がいいような気もします。

繰り上げ返済をしても、後1~2年もすれば自己資金は貯まってきますし、ファミリー向け新築RCはそれからでもいいかもしれませんしね。

まあ、マンションは3月末でないと売却できないので、本当はそれからの話なのですけれどね。

夏休みはあっという間に過ぎてしまい、早速仕事が始まりました。
でも相変わらずの暑さもあって体調が戻っていませんねえ。
体重も増えてしまって、日常を取り戻すのに暫くかかりそうです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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