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Category | 新築RC

売却するマンションの手残りは…

実際にマンションの売却活動に入るのは1月からですが、専任をお願いする業者さんとの打ち合わせのときに、どれくらいの手残りが出るか試算して頂きました。

その試算によって販売価格を決めようと考えたのです。

実はこのマンションの売却によって手に出来るお金は、次の新築RC計画の自己資金か、一棟目の新築RCの繰り上げ返済に使う予定にしています。

不動産投資と考えれば、本当は繰り上げ返済に使うのももったいないのですし、次の物件の融資を引くために使う方が正解だと思うのです。

しかし一棟目のRCはフルローンを組んでいて、固定期間が過ぎると金利負担が大きくなります。

もともと都心部における新築不動産投資は利回りが低く、更に当初考えていた時よりも供給過剰に陥っているので、今後家賃下落が起きると返済が苦しくなってくることも考えられます。

今のところは差別化が功を奏して順調に経営できてはいるのですが、近い将来の不安定要素に今のうちに対応しておくことも一つの方法かなとも思うのです。

つまり近い将来の不安定要素に対応する考え方は二つ。

新しいRCを建てて、そのインカムゲインで補う。

もしくは固定期間が過ぎたタイミングで繰り上げ返済をすることで、返済を楽にする。

もともとフルローンを組む時に持っていた自己資金は、マンションや別の新築アパートの購入に使っていて、数年後にももう一棟新築RCを建設する考えがあったので、RCに関しては全く資金を入れていなかったのです。

本来は5~10%、人によっては20%は入れておく方が安定経営の為にはいいと言われていますよね。

ただ金利が5年間は1%で借りられるということなので、フルローンが引けるのなら自己資金を入れなくてもいいのかなと思ったのです。

でも固定期間が終わった後の金利は思ったより上がりそうです。

新たなファミリー向け新築RCの建築用地も中々見つからない状況では、繰り上げ返済をした方がいいような気もします。

繰り上げ返済をしても、後1~2年もすれば自己資金は貯まってきますし、ファミリー向け新築RCはそれからでもいいかもしれませんしね。

まあ、マンションは3月末でないと売却できないので、本当はそれからの話なのですけれどね。

夏休みはあっという間に過ぎてしまい、早速仕事が始まりました。
でも相変わらずの暑さもあって体調が戻っていませんねえ。
体重も増えてしまって、日常を取り戻すのに暫くかかりそうです。
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人気エリアの築浅でもゼロゼロ募集

お陰様で、満室経営ができている超激戦区のRCですが、いつ退去があっても対応ができるよう、常にエリアの状況をリサーチしておかなければいけません。

なのに、つい、ここのところおろそかになっていたので、久しぶりにリサーチしてみました。

実はRCから歩いて数分のところに3棟、建築予定のマンションがあるのですよねえ。

それだけでも脅威なのですが、既に建築されているマンションの入居状況も脅威であることに変わりはありません。

ライバル物件が満室であれば、家賃を下げてくるなんてことは無いわけですが、空室が長引いているとなると、そうなる可能性もあります。

で、リサーチしてみた結果ですが…

…う~ん、芳しくないですねえ。

竣工時期が同じだったスペックが似た物件は、未だに空室を抱えていました。

もちろん竣工からずっと空室だったと言う訳では無いでしょうけれど、いつもどこかの部屋が空室の状態のようです。

これは痛いですねえ、オーナーが空室に耐え切れず、敷金・礼金などをいじってくる可能性がありそうです。

実際とあるマンションは、築3年なのに敷金・礼金が無しになっていました。

アパートの場合はよくあることなのですが、人気エリアの駅近マンションでもこうなのです。

コロビビとしては、逆に退去があれば次の募集では家賃を上げたいと思っているのですが、これでは厳しいかもしれません。

本当はここのところ新築の家賃がじりじりと上がってきているので、それに乗じて値上げをしたかったのですがねえ。

秋にかけて竣工を予定しているマンションが、どんなスペックで家賃がいくらになるのか、注目です。

昨日も狙っているエリアで土地が出ました。
利回りも出るのですが、少し土地が狭いのがネック。
思ったよりも建築費がかかるとなれば、想定した利回りを下回ってしまいそうなので、結局スルー。
立地、道路付けと形は抜群によかったのですがねえ。
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どうしても男性好みの部屋に?

今は結構多くなっていますし、コロビビも親しくして頂いている女性不動産投資家の方はいますが、全体としては割合的にはまだ女性は少ないです。

なので、女性の感性や観点で物件を造るというところでは強みを持っているのだと思うのです。

実際戸建賃貸の間取りを考えるときなどは、家事のしやすさや動線などをかなり考えましたし、フローリングや建具、クロスの色合いなども主婦が好むようなものにしていきました。

結果的には建築会社が提案したものと似たような感じにはなるのですが、話し合いを重ねていってやはり変えていくところが出てきます。

しかし新築RCについては以前も書きましたが、コロビビは設計士さんが提案されたかわいいデザインにことごとくNGを出しました。

何だかチープな感じになってしまうからです。

安い鉄骨造りなら有りだったかもしれませんが、高い建築費を出した割にこのカワイイ感じの出来映えだと高い家賃が取れそうになかったからです。

しかも思い返してみても、コロビビは女性でありながら、実はもあまりカワイイものが得意ではないタイプ。

既に「若い女性の感性」も分からなくなっている年齢になっているので、女性だからと言って分かる訳では無いのデス。

そりゃあ、おじさんよりかはわかるかもしれませんが、まあ50歩100歩ですよね。

アクセントクロスもライバル物件ではカワイイ花柄にしたり、派手なデザインで目を引くものを使う部屋が多い中、家具を選ばないシックなものにしました。

結果スタイリッシュなデザインに徹した新築RCは、圧倒的に男性の入居率が高いです。

でもこれはこれで正解だったかもしれません。

やはり高い家賃が出せる人って、男性の方が多いです。

法人契約もどうしても男性が多いですしね。

とりあえずカワイイものは苦手ですが、主婦目線は持っているので、コロビビはこれからこれを強みにしていくかな?と思っています。

先日は粉雪舞い散る地域へ出張。
何だかクリスマスムードが漂ってきましたねえ。
でも今年はケーキを予約し損ねてしまいました。
ダイエット中なので、まあいいですけど…。
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残債利回りでいくと、何とかなるかな?

ぺんたさんが残債利回りのことを書いてらっしゃったので、コロビビも高値掴みをしてしまったRCの計算をしてみました。

高値掴みといっても、このエリアのRCを手に入れるとすると、これくらいはよくある利回りです。

もっと言えば同じ規模の鉄骨造りと同じような価格なので、そんな意味では高値掴みではないのでしょうけれど、コロビビとしてはもっと安くで手に入れたかったという自戒を込めてこう呼んでいます。

で、計算してみました。

するとどうでしょう?

売却時の市況にもよりますが、なんとかいい感じの数字になります。

他の指標やシミュレーションではかなり厳しい数字や見通しになるのですが、多分元金均等返済にしているお陰のようです。

それと低金利で融資を引いているからなのでしょうね。

もちろん資産価値が落ちにくいエリアに建てているRCだからということもあります。

元金均等返済にするとどうしても手残りが少なくなるので、キャッシュフローは薄くなります。

なので厳しい経営をしている感じになるのですが、残債の減り方が早いので売却での出口が取りやすくなるのです。

まあ後3~4年経ったときの銀行融資の状況や物件価格の動向によっては思ったような価格では売却できないでしょうから、そうなれば暫くは保有することになると思います。

しかしその間も残債はガンガン減っていくので、家賃下落が極端に起こらなければ何とかイケるのです。

但し今でも新築マンションがバンバン建っているので、入居付けが広告料頼みになっちゃうとアウトですね。

でも高値掴みをしたとしても、その人の状況や物件のあるエリアによっては即死にはならないということです。

もちろん高値掴みをしないことが一番なのですが、不動産投資は価格だけで決まる訳ではないので、物件価格が高止まりしている中でも、他の要素を詰めていけば十分採算が取れるようにできるのです。

別にこんな時期に物件を購入することをお勧めしている訳では無いのです。

しかしご自分のステージを考えた時に、今物件を手に入れておきたい人もいらっしゃるでしょう。

そんな方にとっては、いろんな側面からシミュレーションしておく必要があるのかなと思ったりします。

残債利回りは、ぺんたさんの受け売りですが
「ある時点での家賃を残債で割ったもの」
です。

コロビビの場合は、新築時の表面利回りは残念な数字ですが、残債利回りは新築時と比べると上がっていっています。

更に新築プレミアがついている新築アパート投資と違って、少なくともテナントの賃料は今後値上げしていく予定です。

同じ新築物件の投資ですが、家賃の下落率が大きい木造とRCでは違いますし、テナントが好調で長期入居がみこまれるのであれば状況が違ってきますねえ。

残債利回りで計算して、少し光明が見えてきた感じです。

先輩大家さんの新築RCの見学会にお誘い頂きました。
少し先の話ですが、尊敬している大家さんの物件です。
すっごく楽しみ!
たくさん勉強させて頂こうと思っています。
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一年ちょっとで退職金2倍のキャピタルゲイン

コロビビ保有のRCと同時期に竣工したマンションがあります。

規模はコロビビの方が小さいので比較にはならないのですが、同じ時期に入居募集をした関係で、ライバル物件になっていました。

なので、時々ブログでも書いていたし、以前
「もしかして、もう売却したのかも…」
と書いていたあのマンションのことです。

先日知り合いの大家さんから、やはりオーナーさんが売却したとの話を聞きました。

竣工一年ちょっとでの売却になりますが、数千万のキャピタルゲインは得られたと思います。

多分、コロビビの退職金の2倍ぐらいは手に出来たんじゃないかな?

不動産は動くお金が大きいので、こんなお金が簡単にゲットできるのですねえ。

これは、安い建築費で建てられたということと、今の売り手市場の中、人気エリアの物件だったということが大きいです。

買った人もこの利回りなら有りだと考えたのでしょうし、首都圏の投資家なら築浅で資産価値があるマンションなら購入してもいいと思ったのでしょうね。

しかし竣工して1年、実質満室になることは無かったマンションですし、利回りはまあまあと言えどもその計算のもとになる家賃は高めに設定してあると思われる利回りです。

コロビビは部屋も見せて頂いたことがあるので、いくつか気になるところがあって、
「この造りでこの家賃は、長くは取れないだろうな。」
と感じていました。

それは以前も書いたことがありますが、この設計士さんがこのエリアのレベルを知らないままよくある賃貸仕様で造っていたためにそうなったのだと思います。

しかしそれで建築費が抑えられていた訳です。

今回キャピタルゲインを得られたのはそのお陰なので、何が幸いするか分かりませんね。

コロビビは人気のエリアで勝ち抜くために、差別化を図りグレードも上げたので入居付けはいいけれど、建築費が掛かってしまいましら。

なので今売却しても大したキャピタルゲインは得られません。

対してこのマンションは入居付けに苦労しているけれど、早々に売却して大きなお金を手に出来た…。

それもこれも、いかに安くで物件を手に出来たかということと、売り手市場の今を逃さなかったということです。

投資としては、こちらの方が正解ですよね。

負けたのは「このマンションのことをあまり知らずに購入した人」ということになりそうです。

久しぶりに大家仲間とおしゃべり出来て楽しかったです。
いろんな気づきもありましたし、またRCをやりたくなりましたねえ。
モチベーションを保つのにもいい機会になりました。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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