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Category | 新築RC

ライバル物件からの転居!

投資としては「はてな?」的な利回りにしかできなかった土地からの新築RCでしたので、後期待するのは持ち続けて時期を見て売却益を得ること。

幸いエリアの土地値はかなり上がってきていて、人気も高まっています。

なので今後不動産が下落する局面があっても、購入時より下落するということは、まあ無いかなと思っています。

しかし次の売り手市場がやってくるまで入居に苦労するようでは、広告料などが嵩み手残りも少なくなってしまいます。

入居付けと言えば今はこのエリア、人気と言えど新築物件が竣工時に満室に出来ることはほとんどなくなりました。

それだけ多くのマンションが乱立しているということと、土地・建設費共に高騰し、家賃も高くなっているからです。

コロビビのRCも竣工時は、同時期に竣工したライバル物件がいくつもあって苦労しました。

この辺りは以前も書いたので割愛しますが、家賃・間取り共に負けない物件に出来たと自負していたものの、見栄えがよく敷金・礼金をゼロにしている大型マンションと比較され、思ったように申し込みを頂けませんでした。

ところが何と、この春入居してくださったのは、すぐ近くにあるそのライバルマンションに住んでらっしゃる方でした。

一年ちょっと前に入居されたばかりなのに、コロビビのマンションの募集を始めたところ、速攻申し込みをしてくださいました。

どんな理由があったのかお聞きしていませんが、どちらにしても豪華な大型マンションより小さなコロビビのマンションを選んでくださったということです。

しかもこちらは敷金・礼金をいただいているのに…です。

竣工から一年経って却って人気がでてきたことで、これからの入居付けが楽になってきました。

安室奈美恵の引退、びっくりしました。
まだまだ輝きは衰えていないのに、何故?!という感じです。
これも何に幸せや価値を感じるかという問題なのでしょうね。
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RCの建設費が嵩んだ訳

コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。

ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。

正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。


高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒な建設は出来るだけ受けたくないという感じの話も出てくるようになりました。

そこで同じように建築費が高くなるのならグレードの高いマンションを手掛けている別の建築会社にお願いすることになりました。

後で分かったことですが、複雑な構造計算や役所との交渉が必要になるため、多分格安建築会社では難しかったんだろうという事情もあったようです。

さて、新しい建設会社に受けていただくことにはなったのですが、そこで話は終わりません。

建築費が高くなるのだったらそれに見合う高い家賃が取れるような部屋に仕上がる必要性が出てきました。

なので、結果的に隣り合った部屋の壁が何とたったの2メートル足らずという常識では考えられない造りになってしまったのです。

通常RCでコストダウンさせるためには、隣り合った部屋の共有する壁を多くする必要があります。

しかしその為同じようなマンションが乱立してかなりの空室が存在していました。

なので、同じような手法は取れなかったし、土地の形状から見てもあまり有効な方法ではなかったのです。

実は土地を購入した4年前は、ある程度マンションが建設されることは見込んでいましたが、ここまでの新築ラッシュを予想できていませんでした。

計画時には少なかった1LDKも急増してきたため、「戸建て感覚の部屋」にして物件の価値を高めることにしていったのです。

いくらRCは遮音性が高いとはいえ、壁を隔てた隣の人の気配を減らすためには、共有している壁を少なくするのが効果的です。

しかも接している部分に、リビングではなく水回りの設備を配置すれば、もうかなり戸建感覚の部屋に仕上げることができます。

当然部屋単独の壁が増えるのでその分建築費が嵩んでしまうのです。

利回りは低くなりますが、建売のRCと同じ程度なので、いかにこの建売が利益を載せているのかが分かります。
(この建売は当然コストダウンさせ利回りを高くもってくるために、当然間口が狭く奥行きが長い、つまり共有している壁が長い造りにしています。)

立地と利回りにつられて買ったはいいが、思った家賃で入居がつきにくい物件となってしまうのです。

低い利回りながらコロビビの物件は、「戸建て感覚のよさ」を選んでいただけて、入居付けは順調にいっています。

近隣には今も次々に新しいマンションが建設されていますが、「戸建て感覚」の部屋はまだあまり見かけません。

建築費が嵩み思っていた利回りには持っていけなかった点ではうまくいかなかった土地からのRC建設でしたが、「勝てなかったけれど負けない物件づくり」はできたのかもしれません。

ただやはり基本は、コストダウンを図り利回りを高くもっていくのが不動産投資であることに変わりはありませんね。

昨日は皆さん2022年問題に関心があったのでしょう、たくさんの方に訪問いただきました。
今回はRCの失敗についてですが、やはり不動産投資にはいろいろあります。
失敗談も皆さんのお役に立てれば…と思います。
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続・差別化の秘訣、エリアを知ること

前回はお洒落が一番というエリアの特徴を外してしまい、失敗した部屋のことを書きました。

実は、同じような失敗をして、新築から一年近く経つのに現在も満室に出来ていないマンションがもう一つあります。

以前「間取りを真似された?」として書いたことがある物件です。

ここは間取りはコロビビの物件と同じような感じにしてあったのですが、建築費を削るためか、なんとクローゼットの扉を引き違い戸にしているのです。

しかも天袋まで造っているのです。

これではいかにも野暮ったく、全然お洒落な部屋になっていません。

収納を増やす…という目的は達せられると思いますが、前回も書いたようにここはお洒落な生活をしたい人が集まるエリアです。

戸数が多いので、確かにかなり建築費は浮いたかもしれませんが、これでは同じ家賃で戦えません。

こんな設計にしてしまうところをみると、この設計士さん、このエリアで物件を手掛けたことがないのではないかと思いました。

コロビビがお願いした設計士さんはこのエリアでいくつか物件を手掛けたことがある方だったのです。

本来なら小さな物件を手掛けることがないような方です。

しかし今まで自分が手掛けた物件は制約があり、今回コロビビの土地は狭いながら間口が広い…ということで、今までにないような部屋にしたいという思いを実現できるということで、引き受けて頂けることになりました。

しかもこのエリアのニーズに詳しいということも、お願いすることになった理由の一つでした。

つまり、差別化を図りたいtというコロビビの思いと、今までとは違う部屋にしたいという設計士さんの思いが一致した訳です。

実は最初のプランでは、今までの物件では見ないようなロフト付きの斬新な部屋があったのですが、自治体の規制に引っかかることと引っかからないようにするためには建築費がかかるということで、断念しました。

なので、この考え方は一階の部屋にのみ生かすことにしました。

…と言っても生かすための手立ては簡単ではありませんでしたが…。

そして次のプランはモダン和風の寝室を造るプラン…。

しかしこれはコロビビがそこまで踏み切れず、没に。

だって、そこまでの冒険はできなかったのです。ニーズを外したら恐ろしい状況になりそうだからです。

次に造るとしたら、面白いかもしれませんが…。

そして最終的に決めたのが、間口の広さを十分に生かした今の間取りなのです。

この間取りを生かす設備も提案していただき、コロビビも満足の部屋が出来上がりました。

設備や床材、タイル等々、細かなことを決めていくときにも、エリアのレベルをご存知だということは大きかったです。

グレードを高くすればいいに越したことはないのですが、建築費が限られているので、そことの兼ね合いになるからです。

最初の募集の際は、間取りをイチ押しにしたネット広告になっていなかったため苦戦しましたが、その後はネットの写真を改善して、検索数・問い合わせ数とも、エリアの上位の物件にまでにすることができました。

内見の際にも仲介業者さんが、説明しやすいように色んな工夫をしています。

次回は出来ればホームステージングをして、間取りのよさを生かした家具の配置を提案していきたいなと考えていますが、これは空室にならないことには出来ないので、贅沢な悩みかもしれませんね。

つまり一言で差別化を図ると言ってもプロにお任せでは無く、エリアをリサーチして大家がすべきことがたくさんあるということです。

せっかく土地からの新築です。

とことんこだわることが、その後の安定経営に繋がっていくのだと思います。

先日も東京のマンションの買い手がいるということで電話がありました。
オリンピック前には金利が上がり、買い手も減るから今、売っておいた方がいいとセールスします。
どうなんでしょう?
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差別化の秘訣、エリアを知ること

このところ土地からの新築RCに関して、差別化を図ることの重要性を書いてきました。

コロビビのブログを昔から読んでくださっている方にとっては、このことはもう何度もお話していることなので、重複するところも多いですがご容赦ください。

また、この差別化に関して、ずっとこだわってきたこともご存知の通りです。

コロビビがRCを建てたエリアは土地を購入した4年前も若者に人気のエリアでしたが、4年経って更に人気が上がり新築物件がどんどん建っています。

今も20mの範囲に新築されている状態で、エリア全体を見ると年に10棟近く建築されている有様です。

こんな状態は流石に予想できていませんでした。

しかしそんな中でも生き残っていけているのは、4年前に差別化に拘ってきたからです。

でもその差別化がエリアの需要とズレていると、かなり厳しくなることも前回書きました。

実は、そんな物件をいくつか見ているのです。

例えば床を挙げて寝室を造り、床下収納を造った部屋。

ここは中型のマンションで、エントランスも豪華です。

しかし同じような規模の新築マンションが多かったので差別化を図ってわざわざこんな造りにしたようなのですが、一年半以上も空室のままになっていて、築4年の今でもよく入居募集を見かけます。

収納に不満がある…というエリアの需要は間違っていなかったのですが、その造りがお洒落じゃなかったというのが敗因のようでうす。

ネットに掲載されている写真が、ちょっと滑稽な感じに写っていたのです。

これがもう少し工夫できていれば全然違っていたのかもしれませんし、アイアンなどを使っていれば、雰囲気が変わります。

何しろこのエリアは、お洒落なライフスタイルを求めている人達が集まることで有名なのです。

では、コロビビはどうやってエリアのニーズをとらえていったのか…。

長くなってきたので、続きは次回に…。

「ヒロミ ハイアット」も面白いですね。
家具も自分で造るなんて、いくら時間があっても足りなくなりそうです。
でも観るとやってみたくなるから、いけません。
歳なので、ほどほどのDIYを心がけています。
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単身者用マンションは若者向けばかりではない?!

単身者用の新築アパートやマンションを建てる時って、なんとなく若者をターゲットにするものと考えますよね。

実際コロビビ保有の新築アパートもアパートメーカーのコンセプトは若者が好む部屋というものでした。

そのコンセプト通りに若いサラリーマンの方が借りてくださっています。

それと同じ感じでもっと若者に人気のエリアにRCを建てた訳ですが、実際入居いただいた方は皆さん30~40歳の方ばかりでした。

コロビビがいいなと思うクロスやフローリングを使い、RCの外観やエントランスのタイルなどを考えたのです。

同じ感じで…と言いましたが、正確には30歳前後のサラリーマンやキャリアウーマンがターゲットでした。

それは家賃帯がどうしても少し高めだったからです。

しかし結果は想定していたよりも10歳近く年上の方が選んでくださいました。

???

エレベーターが無い物件なのです。

なので、これは全く想定外…。

しかしよく考えてみると、高い家賃を払ってでも、自分の好みの部屋に住みたい…と思うのは30~40歳の方というのも頷けます。

他のマンションとの差別化を図るために、グレードの高い設備をチョイスしたことが、この結果につながったようです。

グレードが高い設備を使ったといっても戸数が少ないので、全体の建設費に占める割合はそこまで高くありません。

想定していた入居者とは少しズレてしまいましたが、退去があっても入居に苦労しなくなりましたし、差別化という意味では成功したようです。

こう考えると大型マンションを手掛けるのではない我々サラリーマン大家は、若者向け・ペット愛好者向け以外にもピンポイントにターゲットを絞っていく手があるのでは…と感じました。

せっかく自分でRCを建てるのですから、同じようなものにしてしまうと、どうしても大手の大型マンションとは見劣りしてしまいます。

格安RC建築業者を選んで利回りを上げるというのも一つの手だと思いますが、これは格安家賃で勝負することになりますから、思ったような利回りになるのかを、しっかり考えておく必要があります。

グレードが低いのに回りと同じ家賃帯にして高利回りを謳っても、空室がなかなか埋まらない物件を今ではよく見かけます。

コロビビのようにグレードを上げて差別化を図るやり方も、かなりエリアの需要をリサーチしてやらないと低利回りなので厳しいです。

差別化が需要と外れてしまうと空室を埋めるのに取れる手立ては、広告費の増額か家賃を下げることぐらいしかないからです。

デベロッパーの提案も参考にしながら、しかし他のものと同じようなものになっていないか、自分の目でエリアの需要を確かめながらとにかく差別化を図る…それが供給過多の賃貸市場を生き抜いていく方法たと思います。

Jアラートには驚きましたが、何が起こるか分からない世の中になりましたねえ。
怖くて海外旅行にも行かなくなっちゃいましたし…。
小金が貯まったら物件を買う方がいいと思うようになりました。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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