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Category | 新築RC

今思うと危険なフルローン

昨日改めて低利回りの不動産投資が厳しいかを書きましたが、書いていくとだんだん自分の不動産投資の危険性を考えさせられましたねえ。

今でも、不動産投資を煽るように、
「金利1%台のフルローンで、不動産投資ができる!」
なんてネット広告に出ていますが、コロビビは既に金利1.1%で億越えのフルローンを組んでいます。

もしかしたら融資に関しては成功しているのかもしれません。

しかし、決して成功だとは思っていません。

何度もお話しているように、土地と建設費の高騰で、利回りが低いからです。

格安建築会社にも見積もりをして頂いたのですが、別の理由でこちらが思ったような建物が建たないことが分かったからです。

まあ、そのまま建てて即売却…という方法もあったのですがね。

あの時はまさかここまで売り手市場が続くとは思っていなかったし、ここまで高値で売れるような市況になるとも思っていなかったのです。

なので仕方が無いですね。

これが高金利で借りていてこの利回りなのなら、固定金利終了後借り換えによって利回りの向上をもくろむことができますが、既に1.1%で借りている訳なのでそれもできません。

でもコロビビだけがこんな状況ではないのです。

今ブームの新築アパート投資をフルローンでやっている人は、みんなこんな状態。

コロビビは他の物件との組み合わせで何とかやっていますが、同じようなアパートを何棟も保有している人はコロビビよりも危険です。

今思うと危険なフルローン。

しかしそれだから今物件を手に入れることができたとも言えます。

中には短期譲渡税を払ってでも売却でキャピタルゲインを得た人もいるのですから、その人達はフルローン様様と思っていることでしょう。

コロビビはその後の物件取得が困難だろうと考えて売却はしませんでしたが、この選択はどうだったでしょうね。

とりあえずCFは出ていますが、今後はどうなるか分かりませんねえ。

もう桜の季節も過ぎましたが、葉桜になると途端に趣がなくなってしまうのが不思議です。
リタイアしたら桜前線を追って北上する旅にでるのもいいですねえ。
あと数年、この夢が実現するでしょうか?
それとも入退去に追われる春になるのでしょうか?
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やった!固定資産税が…

超人気エリアにある新築RC。

先日も土地の公示価格が、7%程度上がったことをお知らせしました。

実勢価格にするとコロビビが購入した時の1.44倍…これは固定資産税ががっぽり取られてしまうなあと覚悟していたのです。

…で、昨日届いた固定資産税の金額をおそるおそる確認してみると…

なんと!

コロビビが覚悟してた金額の7割程度でした!

はああ、よかったです。

これだと年間のCFも数十万円違ってきます。

理由はいろいろ考えられますが、どちらにしても安いということは長期保有でもイケるということです。

しかも評価額が低ければ、相続税の計算でも有利になります。

まあ、評価が低いということは本来はあまりよくないことですが、不動産市況が活況であればこのエリアの実際の取引価格にはあまり影響を与えません。

人気のエリアだからこその取引価格なのですが、これが何十年も続くわけではないので、人気があるうちに売却しなければいけませんね。

もちろん人気駅近だし一番の繁華街に徒歩圏内なので、いくら何でもそこまでガクッと落ちはしないと思うのですが、何十年先はどうなっているかは誰にも分かりません。

長期保有と言っても10~20年程度を考えています。

ここまで固定資産税が安いとなれば、早期に相続…という選択肢も現実味が出てきました。

コロちゃん、またまた復活してきました。
散歩の足取りは、どうしても重いのですが、下痢や嘔吐はなくなったので元気が出てきたようです。
少し安心しました。
今もソファーでぐっすり寝ていて可愛いです。
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築一年で感じる仕事の丁寧さ

コロビビも最初は
「この金額の建築費を出したのだから、この出来栄えは当然」
と思っていたのですが、いろんな物件を見ていると、
「なかなか頑張っていただいたんだな。」
と思うことが多くなりました。

それは以前も書きましたが、細部にみられる仕事の丁寧さです。

建築に詳しくないのでお伝えしずらいのですが、皆さんにわかりやすいところで言えば、クロスの貼り方です。

よく一年経ってみるとるとクロスのつなぎ目のところに隙間が空いていることってありますよね。

特に木造の場合、B級品を使っていると木の収縮があるため、かなり隙間が空いてしまうことがあります。

(ちゃんとしたクロス屋さんならば、それも考えて貼り方を工夫されるところもあるのですが…)

RCなので木造よりも収縮によるクロスの隙間が出ることはもともと少ないのですが、中の造作には木を使っていますし、クロスのなり方が雑だとやはり見る人が見れば分かります。

でもコロビビのRCは、一年経った部屋を見ても、がっかりする箇所は一つもなかったです。

アパートメーカーが建てた物件を中古でいくつか見たことがあるのですが、そこでは何か所も見つかっていますので、木造とRCの違いはありますが、やはりこれは「建売住宅と注文住宅」みたいな違いはありますねえ。

収益物件ですので出来栄えだけでどちらがいいとは決められませんけれどね。

でもやはり「いいものを建てたい。」という気概が感じられる職人集団が造ったものは、そこかしこに「愛」が感じられます。

一年経って、改めて仕事の丁寧さを知りました。

桜の季節になりましたが同時に雑草がにょきにょき出てくる季節にもなりました。
この時期にしっかり草取りをしていないと、大変な目に遭います。
しかし仕事も忙しいので、時間が取れるかなあ。
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1.4倍以上の上昇

先日公示地価でアパートの土地よりもRCのほうが3倍、上昇していたことを書きましたが、取引価格はどう変わっているのかなと思って、久しぶりに調べてみました。

以前調べた時には、コロビビが購入した3年前と比べて1.3倍になっていたことをこのブログでも書きましたが、今回調べてみると1.44倍になっていました。

う~ん、すごいですねえ。

コロビビも地価が上がり始めた時に購入したので、1~半年早く購入できていたとしたら、今では1.7倍になっていたということです。

今も新築のマンションが乱立していますが、その表面利回りはついに3%台!

でもこの地価の上昇率を考えると、それでも買いたいと思う人はいるのでしょう。

さすがに3%台というのは買える人は限られていますが、5%台のマンションは売れていっていますので、コロビビも今売却すれば、4%台でも買い手が付くかもしれませんねえ。

…こんな状況が後4年続いてくれれば、即売り抜けですが、4年はなんとも長すぎますね。

落ちるときはドンと落ちるので、捕らぬ狸の皮算用になるのが落ちですが、このまま資産価値が順調に高くなっていってくれると固定資産税を支払う意味も出てくるというもの。

以前のようにバブル的に上がっている訳ではないので、今の価格からは下がったとしても、購入時の価格より下がることはないでしょう。

もしこのエリアが下がるようであれば、他の不動産はダダ下がりをしている状況でしょうから、そこを拾っていくチャンスが来たと言うことなのでしょう。

そのためには、キャッシュを温存しておかなければなりません。

どう転んでも対応できるようにしておくこと…それが必要なのでしょうね。

土地の高騰と銀行の融資は切っても切れない関係ですが、銀行が閉まったからといって土地の価格が下がるかと言えばそう簡単な問題ではありません。
しかし、コロビビとしては「売却」が絡む問題なので、やはり銀行の動向が気になるところです。
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一年で破損?

満室になってほっとしたの束の間。

管理会社さんから驚きの報告がありました。

…というのは、浴槽に破損があるというのです。

立ち合いをした時には見逃していたのだそうですが、清掃の見積もりをお願いしている業者さんからの報告で分かったのだそうです。

なので、まだ入居者には問い合わせができていない状態でした。

…というよりこの管理会社の担当者としては、どうも問い合わせしたくなさそうな感じです。

自分が見逃してしまったからなのか、この入居者が認めないだろうと思っているからかなのか…どうも両方のような感じです。

大体普通の人なら心当たりがあるはずなので、自己申告してもおかしくありません。

それを黙っている訳ですし、これまでの入居者の言動から管理会社の担当が、
「入居者に問い合わせるより大家に泣いてもらったほうがいい。」
と考えたのは、手に取るように分かります。

そういえば知り合いの大家さんも浴槽にひびが入ったと聞きました。

でもそれは20年も使用した浴槽だそうです。
コロビビの場合は、たったの一年!

どんな使い方したんだ!と思うのですが、管理会社のこんな態度なので、どうしたものかと思います。

次の入居までにあまり時間もないし、補修と言ってもその費用を入居者から取れる保証も今のところありません。

一応メーカー保証でいけるか問い合わせてみますが、なんとも厄介な問題を残してくれたものです。

引っ越しのトラックをよく見かけます。
あちこちで卒業式もあってるし、春は入居のシーズンですねえ。
今年は満室で終われましたが、来年もそうであってくれるといいですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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