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Category | 新築RC

えっ?もう売却?!

昨年の春、コロビビのRCが竣工した時、近隣に同じようなスペックのマンションが次々に竣工したため、予想以上に客付けは苦労しました。

というのも、その物件が敷金・礼金ゼロで募集をしていたからなのです。

その当時はこのエリアでは、新築でゼロゼロ物件というのはあり得ませんでした。

コロビビの物件を内見しても、すぐ近くにはゼロゼロ物件があるのですから、どうしてもコロビビの部屋が割高に感じてしまい、なかなか申し込みにまで至らない…という状況が一か月続いたのです。

流石にコロビビも焦って、色んな手を打ちました。

結局は手を打った一週間後に満室になったので、コロビビとしては早まったかな…という感じでした。

でも既に繁忙期の後半に差し掛かっていましたし、あれはあれで仕方が無かったとも考えています。

事実近隣の物件はその後もなかなか満室にはならないようで、一旦満室になってもまた退去があったりして、今も募集をしています。

…でもある日、気が付いたのですが、よく見ると物件の名前が変わっているマンションがあります???

もしかしてオーナーが替わったのでしょうか。

このマンションは建築費はそこまで高くはなかったようなので、売却の価格によってはかなりのキャピタルゲインを得られた可能性はあります。

人気のエリアですし首都圏の投資家なら利回り5%台でも安いと感じる物件です。

もちろん短期譲渡の税金があるので手残りはその分減ってしまいますが、これから空室を数部屋抱えながら運営をしていくのもストレスがかかることは以前もお話した通りです。

このエリアの1LDKは、ホントに超激戦区なのです。

しかしホントに手放したのならば、思い切りがいいですねえ。

ここでもどれだけ安くで手に入れることができたかが鍵になりました。

コロビビの場合は建築費がかかりすぎているので、ちょっとやそっとの価格では売却するのは難しいです。

まあ、今のところは入居募集をしても反響がいいので、もう少し粘ってみますね。

凄い暑さですねえ。
でも風がある日はまあまあ作業ができるので随分綺麗にすることができました。
温泉に行く予定も変更しての庭いじりです。
でもすっきりしたので、満足の連休でした。
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やっぱり価格値下げ、続々

以前コロビビの新築RCがある近隣のRCが、いくつも売りに出ている…という話をしました。

築年数やスペックはそれぞれですが、いずれも利回り5%台という強気の価格設定。

でも超人気エリアのまだまだ綺麗な1LDKのRCなので、強気の価格でも今はあり得る価格でした。

しかし銀行が閉まってきているせいでしょうか、はたまた同時期に近隣で複数のRCが売りに出されたからでしょうか、これらの物件、一斉に値下げがされました。

多分一棟が値下げしたので、それに引きずられて他の物件も値下げをしてしまった…という感じです。

値下げした…と言っても利回りは依然5%台なので、高値ではあるのですが…。

しかしこの現象を見て、コロビビはちょっと怖くなってきました。

きっとこんな感じで次々に売り物件の価格が下がっていくのだろうと思ったからです。

今回の値下げは同じようなエリアで同時期に同じようなスペックの物件が出たせいです。

しかも全てこの高値市場を見て、少し強気の価格で出して反響をみようとしたのでしょう。

しかしライバル物件が出てきてしまったので、早めに価格を下げていったのでしょうが、これがアパートであれば悲惨です。

同じような築年数の、しかも同じシリーズの6%台のアパートは今でもゴロゴロ出ているからです。

前述のRCは儲けをもくろんで最初に高く出していて、後で値を下げた…という感じなのですが、今出ているちく2~6年のアパートは、残債と諸経費が消えて、手元に100万でも残るなら…と言った価格設定になっているものが見られます。

この価格は、値下げをすると手元に何も残らない…といった価格になってしまいます。

つまり損切してでも売るのか、損切できない状況にあるのか…で判断が分かれるのです。

売れなくても値下げできない…又は指値が入っても応じられない状況にある物件が一番悲惨です。

よく言う「売りに売れない状況」に陥ってしまう…という場合です。

でもコロビビも市況によってはそうなってしまう可能性はあります。

適正価格で売りに出したとしても、近隣に同じようなRCが出ていれば、相対的に価格は下がっていってしまいます。

「資産価値があるのに、その価格ではとても売れない。」
なんてことになって、持ち続けるしかない…となってしまいそうです。

もちろんそうなれば売却はしませんが、超激戦区で長期に持ち続けるのもストレスがかかるものです。

価格が下げれば物件を手に入れるチャンスが訪れる訳ですが、今物件が売れないとなると次の取得との兼ね合いで保有してる物件をどうするかを考えていかないといけませんね。

インゲン豆が豊作です。
今日は胡麻和えにしようかな?
でも大雨で被害に遭われた方もいらっしゃいますし、農作物の被害なども心配です。
自然は恵みも与えてくれますが、怖さも同時に忘れてはいけませんね。
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いいですよ、困ってないですから。

実はRCが竣工後一年を経過した時点で、入居者様に不具合がないかどうかアンケートを取らせて頂きました。

これはアパートの時も行ったのですが、部屋を使ったからこそ分かる不具合というのが少なからずあるからです。

すると、2点不具合が見つかりました。

一つは排水の問題、もう一つは建具の破損でした。

排水の問題と言っても、大したものではなく、何か方法があれば早速建築会社に対応して頂こうと思っています。

しかし建具の破損は竣工後にはいったものと考えられるので、これはこちらでさせてもらうしかないかなと思っていました。

実は心当たりがあるのです。

コロビビが破損させたと言う訳でなく、こちらでお願いした業者さんがおそらく破損させたのだろうと思われます。

しかしその時から時間も経っていますし、修理するにしても数千円のことですし、それでもうその業者さんには連絡はしないことにしました。

それで管理会社さんに修理の件で、入居者様のご都合を聞いていただいていたのです。

すると先日RCの植栽の手入れをしにRCを訪れた際に偶然その入居者様にお会いしたので、
「すみません、今まで(建具の破損に)気づかずにいて…。すぐに修理させていただきますので、ご迷惑をおかけします。」
と謝りました。

すると入居者様は
「いいですよ、別に困っている訳ではないですし…。」
とおっしゃってくださいました。

入居者様としては、入居時に既に破損には気づいていて、それを管理会社に伝えたのだそうです。

しかしその後何の連絡もなかったということなのです。

その時も不都合はなかったので、そのままにしていたのだそうですが、退去の際自分たちの瑕疵ではないことは伝えておきたいということでした。

私もこの管理会社の対応について詫び、破損した経緯もこちらに思い当たることをお伝えしてこれについてもお詫びしました。

そして修理の必要がないとおっしゃっていただいたことのお礼もしてその場を失礼してきました。

こんどお詫びのちょっとした品物をお届けしておこうと思います。

こうした対応が出来るのも、物件に足を運ぶ強みなのかもしれません。

これで気持ちを持ち直して長く住んで頂ければ、有難いです。

お詫びの品の代金も費用対効果として考えれば大きいですよね。

今回はホントに入居者様に助けて頂いたという思いが強かったです。

都議選どんな結果が出るのでしょう?
もし自民党がボロ負けしても藤井四段の対戦結果のニュースでまたもやかき消されるのかもしれません。
こんなことではいけないのですけどね。
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今って法人退去のシーズンなの?

このところ知り合いの大家さんの物件で退去が相次いでいます。

それもみなさん法人契約の入居者様。

「今日辞令がでました。」
という報告を突然もらった時には、ホントに大家はがっくりです。

繁忙期が過ぎた今、入居付けは厳しいことが予想されるからです。

しかしこんなに他の大家さんの物件でも法人の退去があるということは、入居もあるということなのでしょうか?

それとも好景気の時に会社の福利厚生の意味で法人契約にしていた会社が、それを切るようになったのでしょうか?

コロビビの物件でも法人契約の入居者様が半分近くを占めています。

これまで退去された方は、皆さん入居期間は1年でした。

みなさん首都圏からの転勤組で、短い期間で移動となったのです。

中には洗濯機などはもともと準備されていない入居者様もいて、短い期間での転居を予想されていたのかもしれませんね。

こんな入居者様はほとんどキッチンなどは使われていないので、ハウスクリーニングはとても楽でした。

法人契約のため、礼金なども2か月いただけるので、大家としてはマイナスどころか礼金分プラスになることもありました。

しかしこれも次の入居者様を空室期間なく見つけてくださる管理会社さんのお力があるからです。

そうでなければこんなに短い入居期間では、現状回復費用や広告費が嵩んで利益を圧迫していきます。

半数近くが法人契約のコロビビ…。

今が退去のシーズンなのであれば、安心できませんねえ。

藤井四段、凄いですねえ。
ひふみんの解説も面白いし…。
3月のライオンなど、ブームになる要素が揃っていてタイミングもいいです。
でもコロビビは将棋はからきし弱いので、子供のころに諦めました。
オセロなら強いのですがねえ。
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近隣のRCが次々に売却へ

コロビビが一年前に新築したRCは超激戦区だということは何度もお話しました。

また、今もどんどん新しい大型マンションが建設されています。

新築でも満室になるのに数か月かかるのは当たり前という状態ですが、それよりもちょっと驚くことが続いています。

というのも、ここ数か月にいくつもの1棟マンションが売りに出されるようになったのです。

多分銀行が閉まってきたので、ここで高値のまま売り抜けようというオーナーが出てきたのではないかと思います。

物件は築年数もスペックもそれぞれですが、ほぼ全てが利回り5%台です。

う~ん、まだまだ強気の価格ですねえ。

それでも首都圏の投資家が買っていくのでしょう。

2億~3億なので、ちょうど買いやすい価格なのでしょうね。

しかし買ったはいいけれど、入居付けに苦労するとは思っていないでしょう。

だってそれぞれなかなか綺麗なマンションですし、部屋も1LDKで設備も申し分ありません。

これなら簡単に入居が見込めると思ってしまうのは仕方が無いところです。

しかし実際は今の家賃での新しい入居は難しいでしょうから、家賃を下げるとなれば利回りは更に下がってしまいます。

こんな物件を掴んでしまった人は、数年後また売りに出すことになるでしょうから、そのころ売却をしようと思っているコロビビにとってはすっごく迷惑な話です。

ただでさえ売り物件が多ければ、その分希少価値がなくなるので強気の売却はできません。

しかも築年数が経っているとはいえ今売りに出ている物件は、このエリアの厳しさを知らない人にとっては、コロビビの物件よりもずっと魅力的に見える物件なのです。

困りましたねえ。

これではコロビビの出口戦略も難しくなってきます。

この流れに乗ってコロビビも今のうちに売り抜けを図る…という手もあるのでしょうが、短期譲渡となってしまうので、税金でかなり持っていかれます。

よく売却ありきの不動産投資は危ういと言いますが、まさにそれにはまってしまいそうです。

幸い戸数も少ないので、しっかり入居付けをしながらここ暫くは賃貸経営を安定させていくしかありませんね。

このところ忙しく更新が出来ていませんでしたが、途端にアクセス数がダダ下がり…
今日からまたちゃんと更新していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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