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Category | 新築RC

人気エリアの築浅でもゼロゼロ募集

お陰様で、満室経営ができている超激戦区のRCですが、いつ退去があっても対応ができるよう、常にエリアの状況をリサーチしておかなければいけません。

なのに、つい、ここのところおろそかになっていたので、久しぶりにリサーチしてみました。

実はRCから歩いて数分のところに3棟、建築予定のマンションがあるのですよねえ。

それだけでも脅威なのですが、既に建築されているマンションの入居状況も脅威であることに変わりはありません。

ライバル物件が満室であれば、家賃を下げてくるなんてことは無いわけですが、空室が長引いているとなると、そうなる可能性もあります。

で、リサーチしてみた結果ですが…

…う~ん、芳しくないですねえ。

竣工時期が同じだったスペックが似た物件は、未だに空室を抱えていました。

もちろん竣工からずっと空室だったと言う訳では無いでしょうけれど、いつもどこかの部屋が空室の状態のようです。

これは痛いですねえ、オーナーが空室に耐え切れず、敷金・礼金などをいじってくる可能性がありそうです。

実際とあるマンションは、築3年なのに敷金・礼金が無しになっていました。

アパートの場合はよくあることなのですが、人気エリアの駅近マンションでもこうなのです。

コロビビとしては、逆に退去があれば次の募集では家賃を上げたいと思っているのですが、これでは厳しいかもしれません。

本当はここのところ新築の家賃がじりじりと上がってきているので、それに乗じて値上げをしたかったのですがねえ。

秋にかけて竣工を予定しているマンションが、どんなスペックで家賃がいくらになるのか、注目です。

昨日も狙っているエリアで土地が出ました。
利回りも出るのですが、少し土地が狭いのがネック。
思ったよりも建築費がかかるとなれば、想定した利回りを下回ってしまいそうなので、結局スルー。
立地、道路付けと形は抜群によかったのですがねえ。
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どうしても男性好みの部屋に?

今は結構多くなっていますし、コロビビも親しくして頂いている女性不動産投資家の方はいますが、全体としては割合的にはまだ女性は少ないです。

なので、女性の感性や観点で物件を造るというところでは強みを持っているのだと思うのです。

実際戸建賃貸の間取りを考えるときなどは、家事のしやすさや動線などをかなり考えましたし、フローリングや建具、クロスの色合いなども主婦が好むようなものにしていきました。

結果的には建築会社が提案したものと似たような感じにはなるのですが、話し合いを重ねていってやはり変えていくところが出てきます。

しかし新築RCについては以前も書きましたが、コロビビは設計士さんが提案されたかわいいデザインにことごとくNGを出しました。

何だかチープな感じになってしまうからです。

安い鉄骨造りなら有りだったかもしれませんが、高い建築費を出した割にこのカワイイ感じの出来映えだと高い家賃が取れそうになかったからです。

しかも思い返してみても、コロビビは女性でありながら、実はもあまりカワイイものが得意ではないタイプ。

既に「若い女性の感性」も分からなくなっている年齢になっているので、女性だからと言って分かる訳では無いのデス。

そりゃあ、おじさんよりかはわかるかもしれませんが、まあ50歩100歩ですよね。

アクセントクロスもライバル物件ではカワイイ花柄にしたり、派手なデザインで目を引くものを使う部屋が多い中、家具を選ばないシックなものにしました。

結果スタイリッシュなデザインに徹した新築RCは、圧倒的に男性の入居率が高いです。

でもこれはこれで正解だったかもしれません。

やはり高い家賃が出せる人って、男性の方が多いです。

法人契約もどうしても男性が多いですしね。

とりあえずカワイイものは苦手ですが、主婦目線は持っているので、コロビビはこれからこれを強みにしていくかな?と思っています。

先日は粉雪舞い散る地域へ出張。
何だかクリスマスムードが漂ってきましたねえ。
でも今年はケーキを予約し損ねてしまいました。
ダイエット中なので、まあいいですけど…。
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残債利回りでいくと、何とかなるかな?

ぺんたさんが残債利回りのことを書いてらっしゃったので、コロビビも高値掴みをしてしまったRCの計算をしてみました。

高値掴みといっても、このエリアのRCを手に入れるとすると、これくらいはよくある利回りです。

もっと言えば同じ規模の鉄骨造りと同じような価格なので、そんな意味では高値掴みではないのでしょうけれど、コロビビとしてはもっと安くで手に入れたかったという自戒を込めてこう呼んでいます。

で、計算してみました。

するとどうでしょう?

売却時の市況にもよりますが、なんとかいい感じの数字になります。

他の指標やシミュレーションではかなり厳しい数字や見通しになるのですが、多分元金均等返済にしているお陰のようです。

それと低金利で融資を引いているからなのでしょうね。

もちろん資産価値が落ちにくいエリアに建てているRCだからということもあります。

元金均等返済にするとどうしても手残りが少なくなるので、キャッシュフローは薄くなります。

なので厳しい経営をしている感じになるのですが、残債の減り方が早いので売却での出口が取りやすくなるのです。

まあ後3~4年経ったときの銀行融資の状況や物件価格の動向によっては思ったような価格では売却できないでしょうから、そうなれば暫くは保有することになると思います。

しかしその間も残債はガンガン減っていくので、家賃下落が極端に起こらなければ何とかイケるのです。

但し今でも新築マンションがバンバン建っているので、入居付けが広告料頼みになっちゃうとアウトですね。

でも高値掴みをしたとしても、その人の状況や物件のあるエリアによっては即死にはならないということです。

もちろん高値掴みをしないことが一番なのですが、不動産投資は価格だけで決まる訳ではないので、物件価格が高止まりしている中でも、他の要素を詰めていけば十分採算が取れるようにできるのです。

別にこんな時期に物件を購入することをお勧めしている訳では無いのです。

しかしご自分のステージを考えた時に、今物件を手に入れておきたい人もいらっしゃるでしょう。

そんな方にとっては、いろんな側面からシミュレーションしておく必要があるのかなと思ったりします。

残債利回りは、ぺんたさんの受け売りですが
「ある時点での家賃を残債で割ったもの」
です。

コロビビの場合は、新築時の表面利回りは残念な数字ですが、残債利回りは新築時と比べると上がっていっています。

更に新築プレミアがついている新築アパート投資と違って、少なくともテナントの賃料は今後値上げしていく予定です。

同じ新築物件の投資ですが、家賃の下落率が大きい木造とRCでは違いますし、テナントが好調で長期入居がみこまれるのであれば状況が違ってきますねえ。

残債利回りで計算して、少し光明が見えてきた感じです。

先輩大家さんの新築RCの見学会にお誘い頂きました。
少し先の話ですが、尊敬している大家さんの物件です。
すっごく楽しみ!
たくさん勉強させて頂こうと思っています。
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一年ちょっとで退職金2倍のキャピタルゲイン

コロビビ保有のRCと同時期に竣工したマンションがあります。

規模はコロビビの方が小さいので比較にはならないのですが、同じ時期に入居募集をした関係で、ライバル物件になっていました。

なので、時々ブログでも書いていたし、以前
「もしかして、もう売却したのかも…」
と書いていたあのマンションのことです。

先日知り合いの大家さんから、やはりオーナーさんが売却したとの話を聞きました。

竣工一年ちょっとでの売却になりますが、数千万のキャピタルゲインは得られたと思います。

多分、コロビビの退職金の2倍ぐらいは手に出来たんじゃないかな?

不動産は動くお金が大きいので、こんなお金が簡単にゲットできるのですねえ。

これは、安い建築費で建てられたということと、今の売り手市場の中、人気エリアの物件だったということが大きいです。

買った人もこの利回りなら有りだと考えたのでしょうし、首都圏の投資家なら築浅で資産価値があるマンションなら購入してもいいと思ったのでしょうね。

しかし竣工して1年、実質満室になることは無かったマンションですし、利回りはまあまあと言えどもその計算のもとになる家賃は高めに設定してあると思われる利回りです。

コロビビは部屋も見せて頂いたことがあるので、いくつか気になるところがあって、
「この造りでこの家賃は、長くは取れないだろうな。」
と感じていました。

それは以前も書いたことがありますが、この設計士さんがこのエリアのレベルを知らないままよくある賃貸仕様で造っていたためにそうなったのだと思います。

しかしそれで建築費が抑えられていた訳です。

今回キャピタルゲインを得られたのはそのお陰なので、何が幸いするか分かりませんね。

コロビビは人気のエリアで勝ち抜くために、差別化を図りグレードも上げたので入居付けはいいけれど、建築費が掛かってしまいましら。

なので今売却しても大したキャピタルゲインは得られません。

対してこのマンションは入居付けに苦労しているけれど、早々に売却して大きなお金を手に出来た…。

それもこれも、いかに安くで物件を手に出来たかということと、売り手市場の今を逃さなかったということです。

投資としては、こちらの方が正解ですよね。

負けたのは「このマンションのことをあまり知らずに購入した人」ということになりそうです。

久しぶりに大家仲間とおしゃべり出来て楽しかったです。
いろんな気づきもありましたし、またRCをやりたくなりましたねえ。
モチベーションを保つのにもいい機会になりました。
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誠実な建築会社は…

コロビビ保有のRCは、もともと構造的にも低コストではできない形になっていて、全体的な建築費も高めでした。

投資物件としては落第点なのですが、諸般の事情で仕方が無かった部分があります。

でもぼったくりと言う訳では無く、丁寧でグレードの高い仕上がりになっているので、まあ満足しています。

格安建築会社と違って、ここは公共事業を多く手掛けていて、最近話題になっている大型再開発プロジェクトの実際の建築もここが請け負っていたそうです。

表に名前が出ていたのは大手ゼネコンだったので、その下請けをしていたということは知りませんでした。

下請けと言っても大手の下請けでないと受けないようです。

…というより今CMで名前を売り出しているような建築会社がここに下請けの仕事を持ってきたそうなのですが、価格が合わなくて断ったそうです。

そんな話を聞くと、
「ああ、あの建築会社はもっと安くで引き受けるような下請けを使っているんだな。」
ということが分かりますね。

対応もとても誠実で、ちょっと建物で気になる部分に気づいて連絡すると、すぐに対応してくれます。

先日も補修した部分の工事完了報告書をもってきてくださいました。

こんなことは当たり前なのかもしれないのですが、大手の設備メーカーに修理を依頼しても修理完了の報告すらないこともあります。

「いついつ修理します。」という連絡のみで、修理を終えましたという連絡は無いのです。

いくら無償修理だからと言って、こんなものなのでしょうかねえ。

最初の連絡の時も、全くメーカーの責任ではないと言わんばかりに門前払いをする感じでした。

コロビビが何とか食い下がって、ようやく対応をしたというのが実際の話でした。

誠実な建築会社とは全く違う対応に、驚いたものです。

もちろん利回りを出すためには建築費を抑えることが大切になってきます。

でもしっかりした建築をしてくれる会社であることが、大前提です。

この建築会社の仕事に対する姿勢を見ると、その点は信頼できます。

もう少し建築費が安ければ皆さんにお勧めするのになあ…

でもこの建築会社、今はいろんな方面からいくらでも条件のいい仕事が来るので、大型物件でないと見積もりを出してくれないでしょうねえ。

相見積もりを取らないと建築費は安くはならないし、結局この建築会社で利回りの出る物件を造るのは難しそうです。

おでんが恋しい季節になりましたね。
今日は久しぶりに作るかなあ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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