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Category | 新築RC

1LDKが飽和状態になると

RCがあるエリアは、コロビビが土地を取得した頃1LDKがほとんどありませんでした。

…というのもまだまだ1LDKのはしりだったということと、土地が高いため単身者が需要の中心だったので、利回りを確保させるためにはやっぱり20平米台の1Kが主流だったのです。

そこで利回りはそこそこでいいので、コロビビは希少価値と将来の需要や売却を考えて1LDKを選択しました。

しかし建築が計画通りに進まずもたもたしている間に、気がついてみると1LDKの大型マンションが乱立し、1LDKは一気に飽和状態に…。

そうです。
いつの間にか利回りはどんどん低下していって、それが普通になっちゃったんですね。

しかも一棟建てば30~80戸のライバルが出現する訳なので、そりゃあ入居付けに苦労する訳です。

しかしこれも一年も経つと、今度は2LDKか20平米台の1Kが増えてきました。

つまりコロビビはピンポイントの悪いタイミングに竣工時期が重なってしまったという訳です。

これ計画通りに竣工出来ていれば全然違っていたのに…と悔やまれます。

さて、コロビビほどではないですが、2LDKの新築ラッシュに重なってしまった知り合い大家さんの物件も思うように入居付けが進んでいないそうです。

以前も同じエリアで新築を手掛けられたことがあって、あの時はホントに2LDKは希少でした。

なので、その時とは状況が全く変わってしまったようなのです。

でもコロビビと違うのはその物件の返済比率です。

これが低ければ満室にならなくても焦ることはありません。

時間が経てばいずれ満室にもっていける…と余裕の経営ができるのですよねえ。

コロビビなんかいろんな手を使って満室にもっていくしかありませんでした。

焦っていたこともあって、ちょっとやりすぎた感もありました。

だって手を打って1週間で3室が埋まったんですもの。

もうちょっと待てばよかったかなあと思ったものです。

…と言っても打った手のいくつかは費用は発生しないのですが、それはもっと困った時にとっておけばよかったかなあと思いました。

ホント難しいですねえ。

次回は20平米台の1Kの進化について書いてみます。

繁忙期も後半線になってからが勝負ですね。
今年の法人の動きはどうなっているのでしょう。
毎年少しづつ違ってくるのでこれも難しさの一つですね。
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繁忙期を逃さないために

RCの退去連絡が入ったのですが、これが5月なのです!

ひええ、それでは完全に繁忙期を逃してしまいます。

もしかして違約金を払いたくないためなのでしょうか?

それなら違約金はいらないので、もっと早く退去してもらったほうが助かります。

それで交渉してみました。

するとどうも引っ越しのタイミングの問題みたいでした。

お仕事の関係で引っ越し作業ができる日が限られているようなのです。

そこで引っ越しの費用を出して差し上げることにしました。

そうすることで何とか3月中には退去が可能になるとのことなのです。

3月中…ちょっと微妙な時期ですが、5月よりははるかにマシです。

本当は退去される方に費用をかけるより入居者に向けて費用をかける方がいいに決まっているのです。

なので「普通、引っ越し費用までもつかなあ~」とちょっと躊躇しました。

しかし予定を早めて欲しいのは、あくまでこちらの都合です。

こちらの都合で他人の予定を変更させるのですから、費用がかかるのは当たり前のことですよね。

そう割り切ってこれで話を進めていくことにしました。

実はまだ入居者の方の予定は確定していないので、この条件でもうまくいくかどうかは分かりません。

またうまくいったとしても、果して3月末で入居者が見つかるかどうかも分かりません。

さて結果はどうなるか…。

また報告しますね。

ふるさと納税のすき焼き肉がまた届きました。
こちらもとても綺麗なお肉で、美味しかったです。
でも味は浜田市の方が少し上かな?
どちらも有難く頂きましたよ。
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超素敵な競合物件、その家賃は?

繁忙期に入ると、時々地元のテレビ局の情報番組では「人気賃貸物件紹介」みたいな特集が増えてきます。

先日コロビビ夫とテレビを見ていると、コロビビのRCと少し離れて入るのですが、ネットでは同じエリアとして扱われる新築マンションの部屋が紹介されていました。

基本的な間取りや設備は同じなのですが、カードキーが導入されていたり、キッチンがおそらく1800あったり、浴室パネルが最新のデザインだったり、シャワーヘッドが上のランクのものだったり…などなど、全てにおいてグレードが高いのです。

間取りは1LDKで良く見かけるタイプとはいえ何だか広く余裕を感じます。

ウォークインクローゼットも普通の1.5倍以上の広さがあるように見えます。

う~ん、これで家賃はいくらなのでしょう?

コロビビのRCより高いだろうとは思うのですが、その差が1万円程度なら脅威です。

コロビビのRCも高めの家賃なのですが、この家賃が払える人であれば、後1万円ぐらいなら払える属性を持ってらっしゃるのです。

質の高さを謳っているコロビビのマンションですが、テレビで紹介されている部屋はまたもうひとランク上のグレードです。

競合となればかなり厳しい結果となります。

慌ててネットで家賃がいくらか検索してみました。

すると、なんと家賃は1万円どころか5万円も高かったのです!

し、しかし、ここまで高いとは…。

この家賃が払える単身者がいるという目論見で建設されたことにも驚かされました。

もちろん1LDKでもコロビビのRCの部屋の2倍弱の広さがありました。

こうも違えば、コロビビとは競合しませんね。

ほっと一安心です。

この家賃はいくらなんでも高いので20平米台の1Kのタイプもありましたが、この部屋の家賃も通常の家賃より1~2割高めに設定されていました。

でもこの程度の差なら現実的な家賃なので、ちょっとリッチな気分になりたい若者のニーズは十分にあると思いました。

一つのマンションにこんなに過敏になる必要があるのかなと疑問に思われた方もいらっしゃるでしょうが、実はこのマンションのシリーズは、ここ数年で同じエリアにバンバン建設されているのです。

なのでエリアの相場を牽引する力ももっている訳なのです。

やっぱりあのグレードだとこれくらいの家賃にしないとペイ出来ませんよね。

ああ、よかった~っ!

超激戦区での入居付けはホント大変です。

はああ、そろそろ確定申告の準備をしないといけないのですが、探しものをしているうちに面倒臭くなってしまいますね。
なので、前回もギリギリになってしまいました。
こんなことではいけませんねえ。
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そろそろ動きができてきましたね。

先日閑散期の厳しさについて書きましたが、そこから一週間経っただけで、動きが出てきたように感じます。

前も、問い合わせが多いことをお伝えしていましたが、その後申し込みが入りました。

ほっと一安心です。

…というのも、あれだけ問い合わせがあってこのまま申し込みが入らないようだったら、お先真っ暗だと思っていたからです。

やはり反響の多さは入居に結びつくという当たり前のことを再確認しました。

但しコロビビが思っていたのと比べ、半月は時間がかかってしまった感じです。

これが閑散期の厳しさなのでしょうね。

コロビビのところに申し込みを頂いて更に数日経つと、他の物件にも申し込みが入り出したみたいです。

でも同じエリアでは、20平米台の1Kにしかまだ申し込みは入っていいないようです。

1LDKの部屋で申し込みを頂いたのは、コロビビの物件以外ではまだまだ少ないみたいです。

やはり家賃が高めの部屋は、もう少し後の法人申し込みを待たないとダメなのでしょう。

最近は以前と比較すると、繁忙期の後も転居の機会は増えてきました。

入社後3か月、研修を終えた後の配置決定のタイミングや9月の第二繁忙期など、いろいろあります。

しかしそれは若い会社員の場合が多い為、1Kなどの安い家賃帯の話の様です。

高い家賃の物件に関しては、春の繁忙期以外の入居付けは、格段に厳しくなるという印象を受けました。

動きの少ない中での申し込みを得られたことは物件の強みを再確認できた訳ですが、これからはそうはいかないでしょう。

如何に閑散期の退去を防いでいくかも、重要になりますね。

今の厳しい入居付けの中で、この程度で申し込みが頂けるのはいい方なのでしょうね。
しかし返済比率が高かったり利回りが低かったりすると、やっぱり心の余裕が持てません。
次の新築は、もっと利回りにシビアでいきたいですね。
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ひと駅違いのエリアも建設ラッシュ

何度も書いていますが、コロビビのRCがあるのは超激戦区。

今でも新築マンションが建設されていますが、幸いにも利回りが合わなくなったためか、ほとんどが20平米台の1K。

なので、今のところ命拾い(?)をしている感じです。

しかしひと駅離れたエリアに目をやると、そこでは今1LDKの建設ラッシュが始まっています。

もちろん、地価が少し安いエリアだからなのですが、その分、家賃も少し安めです。

間取りや設備は最新なので、それを安い家賃で…となるとちょっと脅威です。

しかしひと駅違うとアクセスのよさが全く違ってくるので、本当は競合物件にはなりえないのですが、ネットで見る限り
「同じぐらいのスペックの部屋が、安い家賃で掲載されている。」
となる訳です。

なんともコロビビのマンションの家賃が高いような感じになってしまいます。

本当はエリアが違うので全く違う価値があるのですがねえ…。

例えば接続している主要な駅が、コロビビの場合は2つなのに対し、そのエリアは一つだということ。

またその主要駅にコロビビの場合は徒歩圏内であるのに対し、そのエリアは徒歩だと30分以上かかるということ。

なので、冷静に考えれば決して競合相手ではないのですが、やっぱり安い家賃には脅威を感じます。

今若い人で高い家賃が払える人は限られています。

なので、若い人は少し不便でも家賃の安いエリアに流れていっているか、狭さを我慢して1Kを選んでいるかのどちらかになっているように感じます。

高い家賃を払える人は法人契約の大手企業の方ばかり…。

どちらにしても、ひと駅離れたエリアの新築ラッシュは、今後コロビビにとってどんな影響を与えることになるのでしょうか?

直接競合する訳では無いエリアだけに、読めませんねえ。

コロちゃん、なめていた息子がいなくなると、途端にエサが貰えなくなり拗ねています。
出来るだけブロッコリーや大根、キャベツなどの野菜をあげるようにしているのですが…。
お陰で、今体調はいいようです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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