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Category | 新築RC

一年ちょっとで退職金2倍のキャピタルゲイン

コロビビ保有のRCと同時期に竣工したマンションがあります。

規模はコロビビの方が小さいので比較にはならないのですが、同じ時期に入居募集をした関係で、ライバル物件になっていました。

なので、時々ブログでも書いていたし、以前
「もしかして、もう売却したのかも…」
と書いていたあのマンションのことです。

先日知り合いの大家さんから、やはりオーナーさんが売却したとの話を聞きました。

竣工一年ちょっとでの売却になりますが、数千万のキャピタルゲインは得られたと思います。

多分、コロビビの退職金の2倍ぐらいは手に出来たんじゃないかな?

不動産は動くお金が大きいので、こんなお金が簡単にゲットできるのですねえ。

これは、安い建築費で建てられたということと、今の売り手市場の中、人気エリアの物件だったということが大きいです。

買った人もこの利回りなら有りだと考えたのでしょうし、首都圏の投資家なら築浅で資産価値があるマンションなら購入してもいいと思ったのでしょうね。

しかし竣工して1年、実質満室になることは無かったマンションですし、利回りはまあまあと言えどもその計算のもとになる家賃は高めに設定してあると思われる利回りです。

コロビビは部屋も見せて頂いたことがあるので、いくつか気になるところがあって、
「この造りでこの家賃は、長くは取れないだろうな。」
と感じていました。

それは以前も書いたことがありますが、この設計士さんがこのエリアのレベルを知らないままよくある賃貸仕様で造っていたためにそうなったのだと思います。

しかしそれで建築費が抑えられていた訳です。

今回キャピタルゲインを得られたのはそのお陰なので、何が幸いするか分かりませんね。

コロビビは人気のエリアで勝ち抜くために、差別化を図りグレードも上げたので入居付けはいいけれど、建築費が掛かってしまいましら。

なので今売却しても大したキャピタルゲインは得られません。

対してこのマンションは入居付けに苦労しているけれど、早々に売却して大きなお金を手に出来た…。

それもこれも、いかに安くで物件を手に出来たかということと、売り手市場の今を逃さなかったということです。

投資としては、こちらの方が正解ですよね。

負けたのは「このマンションのことをあまり知らずに購入した人」ということになりそうです。

久しぶりに大家仲間とおしゃべり出来て楽しかったです。
いろんな気づきもありましたし、またRCをやりたくなりましたねえ。
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誠実な建築会社は…

コロビビ保有のRCは、もともと構造的にも低コストではできない形になっていて、全体的な建築費も高めでした。

投資物件としては落第点なのですが、諸般の事情で仕方が無かった部分があります。

でもぼったくりと言う訳では無く、丁寧でグレードの高い仕上がりになっているので、まあ満足しています。

格安建築会社と違って、ここは公共事業を多く手掛けていて、最近話題になっている大型再開発プロジェクトの実際の建築もここが請け負っていたそうです。

表に名前が出ていたのは大手ゼネコンだったので、その下請けをしていたということは知りませんでした。

下請けと言っても大手の下請けでないと受けないようです。

…というより今CMで名前を売り出しているような建築会社がここに下請けの仕事を持ってきたそうなのですが、価格が合わなくて断ったそうです。

そんな話を聞くと、
「ああ、あの建築会社はもっと安くで引き受けるような下請けを使っているんだな。」
ということが分かりますね。

対応もとても誠実で、ちょっと建物で気になる部分に気づいて連絡すると、すぐに対応してくれます。

先日も補修した部分の工事完了報告書をもってきてくださいました。

こんなことは当たり前なのかもしれないのですが、大手の設備メーカーに修理を依頼しても修理完了の報告すらないこともあります。

「いついつ修理します。」という連絡のみで、修理を終えましたという連絡は無いのです。

いくら無償修理だからと言って、こんなものなのでしょうかねえ。

最初の連絡の時も、全くメーカーの責任ではないと言わんばかりに門前払いをする感じでした。

コロビビが何とか食い下がって、ようやく対応をしたというのが実際の話でした。

誠実な建築会社とは全く違う対応に、驚いたものです。

もちろん利回りを出すためには建築費を抑えることが大切になってきます。

でもしっかりした建築をしてくれる会社であることが、大前提です。

この建築会社の仕事に対する姿勢を見ると、その点は信頼できます。

もう少し建築費が安ければ皆さんにお勧めするのになあ…

でもこの建築会社、今はいろんな方面からいくらでも条件のいい仕事が来るので、大型物件でないと見積もりを出してくれないでしょうねえ。

相見積もりを取らないと建築費は安くはならないし、結局この建築会社で利回りの出る物件を造るのは難しそうです。

おでんが恋しい季節になりましたね。
今日は久しぶりに作るかなあ。
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有難い図面舞踏会

先日有名ブロガーさんが、これまた面白(?)ブロガーさんの新築物件のことについて書かれていました。

それは間取りの失敗のこと。

皆さん、図面の段階で見せてくれれば…とおっしゃっていました。

家は3回建てないと分からないと言いますが、何千万もかけて建てるアパートやマンションでそんなことを言っている訳にはいきません。

コロビビも実は知り合い大家仲間に、図面の段階でご相談したことがあります。

その結果は…見事に玉砕!!!

お見せしたのは、それでも4~5回、やり直した図面でした。

でも見て頂いて、忌憚のない意見を頂き、ついでにS造りからRCへの変更も行って、結果限られた条件の中で他には無い間取りにすることが出来ました。

この大家仲間に図面を見てご意見を頂くことを俗に「図面舞踏会」と言っているようです。

コロビビの場合も、大家仲間の飲み会の時にお願いしたのですが、会場は他にも客がいるような居酒屋でした。

大の大人が図面を酒の肴にして何時間も話をするなんて、他の客からしたら異様な光景でしょうね。

しかしみんなこれが大好物。

コロビビも他の方の図面を見せて頂く機会があって、凄く勉強になっています。

土地からの新築が出来るということは、不動産投資をしている人間の中でもそう数があるわけではありません。

建築のプロの意見も大切ですが、利害関係のない大家の視点で頂ける意見は、とても貴重なのです。

当時は駆け出しのコロビビにでも、丁寧に対応してくださった先輩大家さんに感謝の言葉しかありません。

今では大家さん仲間も増えましたし、もっと早い段階でご相談できるかなと思っています。

そしてもっと納得のいく、利回りの出る物件を建てていきたいと思います。

もちろんキャッシュをもう少し貯めていかないといけないし、安い土地が出ないと無理なので、我慢して待つつもりですけれどね。

もう秋の雲になっていますねえ。
でも例年、秋の行楽シーズンは短くなっていて、冬の訪れが早いように思います。
そういえば首都圏じゃなくても、ハローウィンの仮装をする面々出会いました。
警察も出て、結構やりあっていましたよ。
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騒音問題、その後

4年間大家業をやっていて、初めてのクレームのその後です。

管理会社の方が対応してくださって、騒音があった時刻を聞き出し、騒音元と思われる入居者にも話を聞いていただきました。

それをまたクレームをつけた入居者にお伝えしたところ、一応納得して頂けたようです。

もともとクレーム元の入居者の方が神経質になっている様子だったので、結局はそちらに納得していただく他に解決策は無いわけです。

管理会社の方の丁寧な対応で今のところそれで収まっていますが、人の気質はそう簡単に変わることはないので、今後も要注意です。

以前も書きましたが、クレームに過剰に対応して他の入居者の方の住み心地が悪くなることは避けたいというのがコロビビの願いです。

そのためにはクレーム元の入居者の方が退去すると言い出しても構わないというスタンスなので、今後何かあってもそのスタンスで対応して頂くつもりです。

まあ、この程度のクレームは、他の大家さんからしたら可愛いものでしょうね。

ただ、高属性の人が多いので、クレーマーも周りの入居者もどちらも簡単に退去されるという面があるので要注意です。

それでもクレーマーが入居してきてもなかなか退去しないことの方がリスクなので、新築不動産投資の方が築古と比べるとまだ楽なんだと思いますよ。

利回りは確かに築古の方が高いので、そことの兼ね合いでどちらを選択するかになるのですけどね。

投資家のステージによって考え方は変わってくるのでしょうね。

ようやく洗濯日和になりそうですね。
この間、コインランドリーは大盛況だったようで、やはり太陽光発電との併用がいいのかもしれません。
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初めての入居者トラブル

色んな大家さんのブログで入居者トラブルの話を見ることがあります。

世の中には信じられない行動をしたりクレームをつけたりする人がいるんだなあと思っていましたが、コロビビは大家になって4年、トラブルらしいトラブルはありませんでした。

しかし先日、RCの入居者から騒音についてのクレームの電話が合った旨、管理会社の方からメールがありました。

管理会社の担当さんも、このRCでは初めての事例なので驚いていらっしゃいました。

…というのもコロビビのRCは以前もブログで書いたことがあると思うのですが、かなり騒音がしない造りになっているのです。

もちろんそれでも万全と言う訳ではないので、騒音があったという入居者の訴えがおかしいとは言えません。

しかし対応した担当さんの感触では、クレームを言っている入居者の方が少し神経質になっているのではないかということでした。

もしそれが本当なら、騒音問題では一番難しいケースとなります。

騒音問題と一言で言っても、下記のようにいくつかのパターンがあるそうです。

① 飲酒等の騒音や入居者の配慮が足りずに起こる騒音
② 建物の構造や設備等の問題によって起こる騒音
③ 通常の使用にも関わらず苦情元にメンタルな問題がある場合

①と②については、対応できることもあるのでしょうが、③の場合はなかなか解決が出来ないと言います。

最後は苦情元の過剰反応であることを指摘しないといけなくなります。

それによってその入居者が退去してしまうことはあるでしょうが、最終的にはそれで構わない旨を管理会社には伝えています。

まあ、過剰に反応してしまうきっかけになった事柄があったようなので、そこについては理解を示した形の対応を、今はして頂くようにはしています。

ただ、このRCはどちらかというと高属性の人が入居されているので、自分の言い分が通らないと受け止めればすぐに引っ越しが出来る経済力があるのです。

なので、どちらにしても長引くことはないかなと考えています。

一番最悪のパターンは、この入居者を嫌って、他の入居者が退去してしまう…ということですが、(だって、他の入居者もすぐに引っ越しできるだけの経済力があるんです。)これだけは避けたいというのがコロビビの願いです。

初めての入居者トラブル…どうなることでしょうね、う~ん…。

明日、衆院選の公示ですね。
知り合いは希望の党から立候補することになりましたが、一体どうなるのか全く読めません。
もともとコロビビの家系は参議院議員を出してきたのですが、その知り合いはそれとは全く別。
なので、地盤も違うのです。
はああ…、どうなることやら。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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