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Category | 2棟目の物件

そろそろ入居者募集を…

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ショールームでシュミレーション

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モダン調はもう古い?

2棟目のマンションの内装を決めているのですが、2つ作戦がありました。

一つは同じエリアのRCによくあるモダン調の内装にして、同じような設備なのに家賃が安くて間取りがいいことをアピールする作戦。
(^з^)-☆

もう一つは、ナチュラルやホワイト調の内装にして、モダン調が苦手な人をターゲットにする作戦。
(^0^)V

コロビビ自身はモダン調が好きなので、ホントは最初の作戦で行こうと考えていました。
けれど、作戦を変更することにしました。

…というのも、前も書いたように同じエリアに新築物件がぞくぞく建設予定だというのがその理由です。
その新築物件の半分はホワイト調で、半分がモダン調。

今のトレンドはホワイト調のようですがまだ数は少なく、やはりモダン調の方が総数としては圧倒的に多いです。

つまりモダン調の方が無難ではあるのですが、ここはやはり数が少ない方を選ぶことにしました。

トレンドだからというわけではありません。
モダン調は若干年齢層が高く、ホワイト調やナチュラルの方が年齢層はやや低め。

コロビビの小さなマンションを選ぶ人の年齢層はやや低めか、モダン調に飽きた人かではないかと考えたからです。

また選ぶ家具も布張りのナチュラルな家具を選ぶ人が多いのではないかと考えました。
そうなるとやはりドアやキッチンの色はダークブラウンではなくナチュラルブラウンか白になります。

当初は床材は白でもドアはダークブラウンで考えていたので、全部やり替えです。

自分の好みではないものを選ばないといけないので、結構難しいですね。
(´・Д・)」

でももともとインテリアコーディネートは大好きなので、苦にはなりません。
今度コーディネーターさんの意見もお聞きして決めていこうと思います。
( ̄^ ̄)ゞ

相変わらず工事が遅れています。
でも来週には動きそうです。
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これも大切…地盤

なんだかこのところ新築物件のリスクシリーズになっちゃってますが、後、忘れがちゃいけないのが「地盤調査」です。
( ̄^ ̄)ゞ

特にRCを建てるとなると、ボーリング調査の結果を待って最終的な決断をしないと、思わぬ費用がかかってしまいます。
(; ̄◇ ̄)

コロビビの2棟目のマンションはもともと古家付きだったのでボーリング調査は出来ない状態で契約をしました。

でもそれはS造り3階建てを予定していたからです。
実際古家を解体した後調査をしてみたら、思っていたより地盤はよくありませんでした。

もちろん近くの土地もあまり地盤が良くないということを知っていたので、これは想定の範囲内だったのですが、目の前には高層のマンションも建っているので、もしかしたら思ったよりいいのかも…と思っていたのです。

以前もお知らせしましたが、コロビビの場合は数メートル下の岩盤を使えば建設可能ということで、建設費に影響はありませんでしたが、目の前の高層マンションはきっと十数メートル下の岩盤を使って建設しているのでしょう。

デザイナーズ戸建の場合は手付を渡した状態で、簡易地盤調査をさせていただきました。
戸建なので岩盤が必要な訳ではないのですが、同じエリアには池がいくつかあるので、
「以前は沼地だった。」
とか、
「今は畑だけど、以前は田んぼだった。」
なんてことも考えられます。
ヽ( ̄д ̄;)ノ

調査の結果が悪ければ契約は解除出来る状態にしてありましたが、幸い地盤はバッチリでした。
(^▽^)

掘り出し物の物件や土地の場合は、そんな条件では手に入れられない可能性もありますよね。
建物の瑕疵もそうですが、不動産の売買というのはリスクはつきものですね。

だから少しでもリスクを回避するための知識や人脈が必要ですね。
実際に大家業を始めて、それを身に沁みて感じます。
なんだかこのところランキングも上がっていて驚いています。
以前の記事と重複するところもありましたが、新しい方も増えているのでご容赦ください。
訪問してくださる皆さんに、感謝です。
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もう一つのリスク…倒産

先日、新築アパートのリスクについて話しましたが、もう一つのそして最大のリスクが建築会社の「倒産」です。
∑(゜Д゜)

実はケチケチ建築費で表面利回りを7%台にもっていっている2棟目のマンション。
小さな建築会社なので、常にこの不安がつきまとっています。

しかもこれだけ工事が遅れているので、当初の不安は倍増しています。
(>人<;)

これも信頼できる工務店をまだ持たないことから生まれるリスクですよね。

1棟目のアパートデベロッパーも老舗の業者と比べると信用度は当然低く、イケイケどんどんで拡大路線を続けていた分、逆に不安でした。

あの時も契約の際、
「途中で倒産するリスクがあるよね。」
と話していたことを覚えていますが、不安はその時の比ではありません。
(◎_◎;)

そんな折も折、先輩大家さんのブログに、
実際に途中で工務店が倒産してしまった方の記事がありました。
Σ(゜д゜lll)

建築は他の業者に引き継がれたものの、追加の建設費が必要になったそうです。
その後、その追加分の融資を受けて、今は無事竣工して賃貸経営をなさっているそうです。

ひえ~っ!!!
今、そんなことを聞くと不安がMAXになってしまうじゃないですかあ!!!
・゚゚・(≧д≦)・゚゚・。

ただコロビビの場合は、コロビビ夫と
「そんな場合になっても、株や債権を売って対応しようね。」
と事前に話し合った上で踏み切りました。

…とはいえもちろんそんな事態になれば、キャッシュフローなんてとんでしまいますし、そうならないことを祈っています。

ホント不動産投資はリスクが多種多様ですねえ。
( ̄^ ゚̄)

リピーターの方も増えていて、感謝…です。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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