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Category | デザイナーズ物件

戸建賃貸は農地が狙い目?

薄利の新築不動産投資の強みについてこのところ書いています。

新築の中でも戸建賃貸は、更に薄利です。

なので、土地をいかに安くで手に入れるかが肝になります。

戸建の場合、単身者用アパートやマンションと比較すると、必ずしも駅近である必要はありません。

じゃあ安いかというと、そうでもないのです。

良さげなものは、ほとんどが「建築条件付き」の土地だったりします。

では古家付きの土地を買って、取り壊せば…と思うかもしれませんが、そんな土地は周りも古い家が建っており、そこに新築を建ててもあまりいい感じにはなりません。

なので、新興住宅地に隣接している農地が狙い目になります。

新興住宅地ですから、周りは新しい家が立ち並んでしますし、そんなところにはスーパーなどがあるかスーパーの建設計画があったりするので、生活環境としても申し分ありません。

隣接…といってもすぐ近くの農地が運よく売り出されていればいいのですが、そうでない場合は少し離れた場所も候補に入れて農協系や地元の仲介業者から情報を得ていくといいかなと思います。

まれに競売で出る場合もありますし、ネットでも出ているので、これまでの検索に農地を加えていけばよいのです。

しかし戸建賃貸を建てるためには、農地転用の手続きを取らなくてはなりません。

また自治体によってゴミ置き場や側溝などの造り方に規制があるため、協議が必要になってきます。

これらのことをサラリーマンをやりながら一人でやっていくのには限界があるため、家屋調査士などの専門家や業者にお任せするのも一つの方法だと思います。

その費用がかかったとしても土地の価格としては抑えられているので、農地を狙うメリットはある訳です。

しかし気を付けておかなければならないのが、農地の2022年問題です。

長くなりそうなので、続きは次回に。

ガンダムの映画を,観に行きたいのですが、この年でoriginのファンは近くにいません。
く~っ、いつもこっそり一人で観に行くことになっちゃいます。
若いときはこんなではなかったのですがねえ。
ファーストガンダムを大人の時に応援していた人は、その悲哀を味わっています。
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夏はバーベキューに、プールが定番!

新築戸建賃貸は新築アパート投資より薄利ですが、入居が長期になるのであれば安定的に経営が出来ます。

RCの建築費が高騰していることから、木造にシフトしている人にとっても検討する価値はあると思います。

ただ利回りを上げるならば、やはり連棟にして建築費を抑えることがセオリーとなるのでしょうが、コロビビは敢えて連棟にはせずしかも庭も確保するプランを選びます。

このコンセプトに合う土地を見つけるのはかなりの苦労がありそうです。

でも「庭」は外せません。

それは次々に建つライバル物件との差別化を図るためです。

戸建賃貸のメーカーは利回りを高くもってくるために、庭を造るよりは当然もう一棟増やすことを選択します。

コロビビも庭を取らなければ、余裕でもう一棟建てることはできると分かっています。

目先のことを考えるとそちらの方がいいのかもしれません。

しかし、20年後の売却も考えると、やはり「庭付き戸建」にしようと思う訳です。

また戸建といえど供給過剰になってきている今、庭があることで「庭で中型犬が飼える」物件は競争力があります。

家族とバーベキューをしたり、ビニールプールで小さな子供を遊ばせることもできます。

こんなアピールポイントのある新築戸建ては、まだ意外と少ないのです。

こう考えると利回りだけでは判断できないものって、いろいろありそうですね。

お盆の帰省ラッシュが始まりましたが、やはりお墓参りは欠かせません。
清掃に行くと既に誰かが掃除をしてくれていました。
このようなことをしっかりできる親戚関係があるということはとても貴重だなと感じます。
日頃の付き合いは希薄になってきていたのですが、ありがたいですねえ。
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鍵もネットで

息子の戸建賃貸では、前の借主さんが自宅を新築されて出ていかれたので、いろんな物を残してくださっています。

各部屋の電灯や物置がそうなのですが、次の入居者の方には結構重宝されているようです。

単身者用の物件と違い、戸建賃貸では敷金・礼金を数か月分支払わなくてはなりません。

しかも築浅の物件なのですから、入居者の方はやはりカーテンや家具を新調されることが多いのですね。

なので、必要なお金はかなりの額になります。

その時に各部屋に電灯がついているというのは、意外と助かるようです。

しかし一つ問題が…。

それは物置のカギです。

以前の入居者の方はカギを使ってらっしゃらなかったようで、物置を購入された時にはもちろんあったのでしょうが、今どこに保管していたのか分からなくなってしまったとのことでした。

しかも物置を撤去しなければいけない…となると、どうしようと思っていたのだそうです。

しかしまだ購入されて2年も経っていない物置です。
廃棄するのはいかにももったいない…。

そこで次の入居者の方に使っていただくために、そのまま置いていって頂くことになりました。

もちろん物置を拭き上げたり転倒しないように固定するのは息子の仕事になります。

でも戸建賃貸を選ばれる方はほとんどが子供さんがいらっしゃるご家庭。

そんなご家族に物置は、実は必需品になっているようなのです。

「でも、カギはどうするの?」
と息子に尋ねると、
「今は、ネットで注文できるよ。」
との返事。

「へえ~っ、そうなんだ~。」
と感心していると、数日後にはカギが郵送されてきました。

今は便利になっているのですねえ。

でも、こんなに簡単に鍵が手に入るって、防犯上はどうなっているのでしょうね。

物置ぐらいなら貴重品は入れていないでしょうからいいようなものの、少し心配になっちゃいました。

コロちゃん、急に元気がなくなりました。
もう、厳しいのかもしれません。
寿命とはいえ、悲しいですね。
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入居者さまは、息子より年下

競合相手がいないため、意外に入居付けには強いことをお伝えしたデザイナーズ戸建て。

でも戸建て賃貸の一番の強みである「入居期間が長い」という特徴に反して、続けて退去がありました。

初めての退去がこんな形で少々パニクっていた息子でしたが、
「これだけ問い合わせや内見があるんだから、大丈夫だよ。」
というコロビビの言葉に心を奮い立たせ、ハウスクリーニングを頑張っていました。

そういえばコロビビだって最初の頃は
「退去の連絡が入りました。」
と管理会社の方から連絡があるたびに、この世の終わりの様な気持になってたなあ…と思いだしました。

息子は「思ってもみなかった短期の退去2件」に遭遇した訳で、コロビビのときよりももっと落ち込んでいたことでしょう。

申し込みを頂いたと分かった途端、もう表情が違ってきました。

これで、暫くは空室に怯える日々から解放されます。

そしてびっくりすることがもう一つ。

実は入居者様は、息子より年下の方なのです。

「ほら、年下なのにちゃんと長く会社に勤めて、しかも結婚してお子さんもいらっしゃるんだよ~っ」
と未だ独身の息子に小言を言うと、いつもは言い返してくる息子でしたが今回ばかりは様子が違います。

高い家賃を払えて家族を養うことができる入居者様が、自分より年下と言うことで思うところがあったようです。

大学に行っていた息子の周りでは、まだまだ結婚している友達はいないのですが、高校を出て働いている人達の中にはこうやってしっかり家庭を持って頑張っている方はたくさんいらっしゃるのです。

申し込みを頂いたことはもちろん嬉しかったのですが、話がちょっと違うところにいって、息子にとっては藪蛇だったかな?

「就任式に150万人はいた。」
というトランプさんの主張には驚きましたねえ。
安倍さんの野党批判も品が無いし…。
政治家は暴言一つで辞任に追い込まれることもあるというのに。
経済さえよければ、また支持率さえあれば、どうとでもなるのでしょうね。
溜息がでます。
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競合の無い物件の強さ

予想に反して退去が続いた息子保有のデザイナーズ戸建て。

一つは3週間後にめでたく入居していただきました。

違約金の分、マイナスは無かったようで、初めての退去に息子も一安心したようです。

後は、もう一つの戸建てなのですが、ここもこの閑散期にいくつか内見を頂いているようです。

まだ息子から詳しい報告が無いので、申し込みをいただけた訳ではなさそうですが、仲介業者さんから伺った見通しも明るいみたいです。

これも周りに競合物件がないお陰です。

以前も書いたのですが、周りの地主さん物件は家賃は安いのですが、グレードがあまりにも低いのです。

もちろんそのニーズはあるので、それはそれで正解なのだと思うのですが、こんな田舎にデザイナーズ戸建てを建てようなんてサラリーマン投資家はほとんどいない…というのが、今のところ成功している理由だと思います。

もちろん需要が限られているので、もしライバル物件が登場すると、限られたパイの奪い合いになるため今後もずっと安泰でいられるかどうかは分かりません。

しかしもともと結婚したら息子が住むつもりなので、自宅のローンが安くで済む…ぐらいの感じで運営出来れば上々かな?

以前やはり競合の少ない地域でかなりの戸数を保有してらっしゃる大家さんの物件を見せて頂いたことがあるのですが、その方も
「こんな人口が減少している地域に、わざわざ不動産投資をしようなんて人はいないですよ。」
とおっしゃっていました。

もうそこはその大家さんの一人勝ちみたいな感じでした。

もちろんその方の専門性と資金力とそして人柄がずば抜けているからこその成功なのですけれどね。

そういえば今、破竹の勢いで新築物件を増やしていっている大家さんも、暫くは郊外の物件しか手掛けないとおっしゃってましたねえ。

コロビビはRCの方で超激戦区の厳しさを味わっているので、エリアを選ぶ難しさを感じました。

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コロちゃん、穏やかな正月を迎えることができました。
今日、息子は東京に戻ってしまいます。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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