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Category | 物件取得

この時期恒例の例の電話が…

この時期になると恒例の
「新築区分マンション、買いませんか?」
という電話がかかってきます。

先日は久々に職場までかかってきました。

以前このようなセールスの電話はダメになったんじゃないかと思っていたのですが、そうではなかったのですかね。

そう、10数年前、しつこい電話セールスが問題になったことがあって、あれから少なくとも職場にはかかってこなくなったので、禁止か何かになったのかと思っていました。

しかしこっちは仕事中なので迷惑です。

でもブログネタになるかと思い、少し話させてみました。

すると口上は30年前から変わっていませんねえ。

「年金代わりになります。」
「確定申告で2~30万円戻ってきます。」
というものでした。

大阪城の近くのワンルームマンションで、2000万~2200万円で家賃は7万円程度。

部屋は25平米前後で、毎月5000円から1万円の手出し。

「ん?、やっぱ、相も変わらず赤字なんだ…新築で赤字っなら、この先どうなるのよ。」
と言いたかったのですが、肝心のことには答えずこっちが分かり切っているようなことを延々しゃべり続けます。

結局
「一棟ものを探してるんで…」
と言って電話を切りました。

もちろん新築ワンルームマンション投資をするつもりは無いのですが、セールストークが全く変わっていないことに驚きました。

しかも5000円の赤字ってとこまで同じなんですね。

そうしないと、
「節税になりますよ。」
というトークが出来ないからなのでしょうか?

どうでもいいのですが、同僚に何室か購入している人がいるんですよねえ。

ホントに税金が戻ってきているのでしょうかね。

凄く赤字になって、戻ってきているのかもしれないですけど、空室になったら目も当てられませんよね。

家賃も資産価値も下がっていって、広告費なんかがかかるなんてもの知らされないまま購入したんじゃないかと思うのですけどね。

一度区分マンション投資をしている人の話を聞いてみたいです…て、多分同僚は話してくれそうもありませんが…。

知り合いの大家さんの新築アパートの間取りがすっごく工夫されています。
内覧会に行きたかったのですが、体調を崩してしまっていけませんでした。
残念!
でも素晴らしい工夫が満載のアパートみたいで、もう満室だそうです。
素晴らしいですね。
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土地探しの目線で見ると

大家仲間の素晴らしい新築RCを見せて頂いてから、「新築やりたい病」が再発しています。

本当は手元資金が貯まってくる2年後ぐらいを想定しているのですが、土地探しはやっていてもいいかな…なんて考えています。

もちろんそうでなくても投資物件のネット検索は趣味なので、ほとんど毎日のようにやってはいるのですが、ファミリー向けRCの土地探しの目線で行うと、ちょっと探し方は違ってきます。

ひとパターンは、狙っている人気エリアにかなり大きなボリュームの2LDKか3LDKを建てるというのもの。

これはどうしても坪単価が高い土地になるので、大規模な建物にしないと利回りも出ませんし、仕様も豪華なものになります。

総事業費も高額になるので、土地も更地だけを探していては見つかりません。

なので解体費用も含めた価格でお屋敷や敷地が広めの空室が目立つ古アパートなどの情報も見ていますが、容積率が高い土地でないと部屋数がとれないですよね。

駐車場も各戸1~2台は必要だし、道路付けが悪いのは困ります…となればなかなか見つかりません。

これが単身者用であれば、坪単価が高くても利回りが出るのですがねえ、ファミリーとなると難しいです。

もうひとパターンは、郊外の商業施設が充実しているエリアの近郊の土地に低層マンションをたてるというもの。

こちらは駐車場が各戸2台が必須で、エレベーターなどの設備は付けずに仕様もまあまあのものになります。

しかしこちらは十分な土地面積が必要となるので、これはこれであまり見つからないのです。

あまり高い価格になると、地主系大家さん物件との家賃の競争に巻き込まれてしまい、勝ち目はありません。

なので、前者は土地価格が高くても収支が合うものがないかという目線で探しますし、後者は安くて広い土地はないかという目線で探しています。

しかしどちらもネットではまず見つかりませんので、地元の不動産会社や知り合いの建設会社に声を掛けています。

どちらにしてもいい土地はみんなが探している訳なので、そうそう簡単に話が来るわけではありませんね。

気長に、しかし動くときにはすぐに動けるようにしておきますね。

羽生選手、凄かったですね。
ミスはあったけど、転ばないようにしたというのがねえ、リベンジですね。
コロビビも利回りが出るRCをリベンジで建てていきたいですねえ。
人気のRCにはなったので、キャピタルゲインは狙えるかもしれませんがね。
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600坪の土地に戸建賃貸を12棟?!

皆さんもよくされていることと思いますが、コロビビも犬の散歩のときに、物件や土地を見て回っています。

また本業で歩き回る時にも、売り物件を見ています。

そうやって目を付けているいくつか気になる物件や土地があるのですが、先日その中の一つがネットにでていました。

それが600坪あるちょっと郊外の土地なのですが、周りには住宅が多く商業施設も徒歩圏内にあります。

病院や文化施設もあり、何より公園がすぐ近くにあるのです。

「子供さんや犬を飼ってらっしゃる方なんかにとっては、この公園は有難いよねえ。」
と思っていたので、その土地が売りに出ていると知り、少し驚きました。

ちょっと造成に費用がかかりそうですが、土地値が思ったより安い(というか、思ったより面積が広い)ので、思わずいくつ戸建賃貸が入るのか、費用はどれくらいになるのか計算してみました。

コロビビは一度戸建賃貸を手掛けたことがあるので、その会社に頼むとしたら、12棟で利回り10%台がでそうです。

少しゆったり目に戸建を配置すれば、10棟で9%台。

これは近隣の新築戸建賃貸の家賃と入居状況を以前リサーチしていたので、かなり固い数字です。

これなら先日お話を頂いていた金融機関の融資額でギリギリイケそうです。

コロビビの場合は、戸建賃貸でも連棟にするのではなく、将来一棟ごとに売却できるような形で造りたいのであまり利回りが出ないのですが、今回は土地の価格が安いので9%出た訳です。

しかし、ここで戸建賃貸に取り組んでしまうと、ファミリー向けのRCの話が来てもそれは諦めなくてはなりません。

需要はあるエリアですが、正直10棟や12棟がすぐ埋まるかどうかは未経験なので、ちょっと不安でもあります。

「でも6割埋まればローンは払えるしなあ…もしかしたら、RCより入居は心配ないかも…」
なんてあれこれ考えて、ここまでが実はネットで見つけてから5分。

「ん?でもなんでこんなにこの土地、安いんだ?ひな壇や斜面があるからと言ってがも、これ、安すぎだろ?」
と我に返ってよく見ると…

あ~っ、やっぱり!!!

そう、市街化調整区域なのでした…(涙)

見慣れていた土地だったし、隣やすぐ近くに住居や建物があったので、つい市街化区域だと思い込んでいたのです。

時々車が駐車されていたし、水道も引かれて家庭菜園も作られていたので、以前から当然家が建てられると思っていたのですよねえ。

たった5分の妄想でしたが、かなり真剣に考えていたので、何だか疲れちゃいました…はああ。

こんな話にお付き合いさせて、申し訳ありませんでした。

このところ物件の内覧をさせて頂いているので、いい土地が出たら抑えておきたいなと日々の検索にも真剣さが増してきました。
しかし先輩大家さんは既に買い付けを入れたとか…流石速いです。
やっぱり違いますねえ。
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フルローンがついた稀な時期を振り返って

今は厳しくなった融資の話をアチコチで聞くようになりました。

もちろん資産背景があったり、長年の事業実績を積んでいたりしている方は、まだまだ大丈夫のようですが、少なくともコロビビのような駆け出しの大家に億単位のフルローンを出して頂いたようなことは、もうなくなったようです。

もうしばらくはこんな時期は来ないでしょうから、今コロビビが実際大家業を始めたこの5,6年をタラればで振り返ってみようと思います。

株で言えば、つい最近までの状況とよく似ています。

買えば誰もがそこそこ設けることが出来た時期。

そんな中でいくつかの物件を手に入れられたという点では成功したのかもしれませんが、その中の一つを高値掴みしてしまっているので、本当は成功とは程遠いです。

当時は大家業を始めたばっかりだったので、長期保有を考えていました。

もちろん新築アパートを5年で売却する手法も知っていましたが、結構こだわりを持って物件を選んでいたので、このスペックの物件はなかなか出ないだろうと思うと短期で手放すことは考えられませんでした。

しかし後の売り手市場の到来を知っていたら、そこそこの物件を手に入れておいて売却した方がよかった訳です。

融資は簡単に付いていたのですから…。

いい立地のいい建物…となれば、どうしても価格は高くなるわけなので、今売却しても取得した価格よりは高く売れますが、それほど手残りが出るわけではありません。

…となると、まだまだ物件が高止まりしている中で、今保有しているような物件をまた手に出来るとは限りません。

融資が厳しくなったのなら尚更手放すことはできません。

かくて、この売り手市場で売り抜けた大家さんみたいには手元資金を増やすことはできなかったのです。

もちろんこの振り返りは「タラれば」なので、先のことが読めていれば何も苦労はしません。

誰だって大金持ちになれます。

しかし自分の忘備録として書き留めておくとして、この「タラれば雑記①」は、「売却を考えて、もっと小さな物件を購入しておけばよかった。」と言うことです。

何度かこのブログでも書きましたが、6年前は中古物件を探していくつも物件確認に行っていたのですが、結局踏み出せず一棟も購入しませんでした。

融資も付いていたのですが、それでも自信がなかったのです。

しかしとりあえず購入して、何か問題が起きたらそこで対応していく方法はいくらでもあったと思います。

資金にも余裕があるのですから…。

実際その物件は他の人が購入した後、2年後に数百万上乗せして売却されていました。

その人は短期譲渡税がかかったとはいえ、2年間のCFとキャピタルゲインを手に出来たのです。

新築物件については尚更です。

もう少しハードルを下げて購入してもよかったと思います。

それを5年経った今売却していたら…ああ、まさに「タラれば」ですねえ。

タラれば雑記、もう少し続きます。

水トちゃんを町で見かけました。
スッキリのロケだったようです。
思ったよりほっそりしていたので、別のアナウンサーかなと思ったほどでした。
テレビに映っていないところでも気さくな感じでした。
流石好感度ナンバーワンですね。
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好きなことを仕事に出来る幸せ

コロビビが新築不動産投資をしているのは、ご存知の通り「物件が好き」だから。

もちろん本業も好きだし、アーリーリタイアをするつもりもありません。

古くは小椋佳が銀行員をしながらシンガーソングライターで活躍していたことを思い出しますが、(か、かなり古い例ですね。)一度しかない人生なので、好きなことをリタイアを待たずに並行してやるということは、今は推奨されるまでになりましたね。

コロビビももっと早くに始めていればよかったと悔やむぐらいですが、それでも不動産投資に関しては勤めているうちに始めることができてよかったです。

もうこれは融資に関しては、勤めているかいないかで全然違いますからね。

最初は個人の属性を生かした融資でも構わないので、そこからちゃんと実績を積んていって、事業を評価して頂ければいいと思います。

不動産事業を進めていくと、自分の力量不足やそれとは関係ないところでうまくいかないことや理不尽なことにも見舞われますが、好きなことだから腐らずに続けられているのかなと思います。

しかも物件好きな人の集まりである大家の会に参加させて頂くことが出来て、かなり世界が広がりました。

大家仲間にもいろんな手法の違いがあります。

私はたまたま今は新築に特化していますが、本当はDIYをして物件を再生させるのが好き。

なので、大家さんの中でもそれを実践してらっしゃる方を大尊敬しています。

中にはDIYの域を超える実力を身に付けてらっしゃる方もいて、もう、驚きです。

この方々も好きなことを仕事にしてらっしゃるので、お話を伺うだけでこちらも幸せな気持ちになります。

もちろん皆さん全てが順風満帆に歩んでこられたわけではないと思います。

でも、やっぱり好きだから、乗り越えて続けてこられたのでしょうね。

そんな方々に囲まれて、日々たくさんのことを学んでいけます。

好きなことだからこれもまた楽しい!

アラ還前にしてこの心境になれるとは思いませんでしたよ。

ありがたいことですね。

日経平均、まあ落ちますよね。
でもこのところ調整も入っていたのでこれくらいの下落だったのかなとも思いますが…。
それよりこれから金利は上がるのでしょうかねえ。
上がる上がると言いながらここまで来て、そろそろでしょうか。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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