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Category | 物件取得

まだまだ土地は上がる?

固定資産税の納付書類が皆さんのお手元にも届くころだと思います。

確かにこのところの土地の上昇は、少し異常かなと思うエリアもあります。

しかしこの固定資産税の書類のせいで、自分の土地の価値が上昇していることに気づいてしまった人は、ますます売却に際しては強気になるのではないかと心配しています。

コロビビ達不動産関係者は、どのエリアがどの程度土地が上昇しているかは知っていて当然ですが、一般の方は普段はぼんやりとしか認識していません。

どこも少し上がってきているのかな?程度の認識の方が、固定資産税の額が上がっているのに気づくと、どれくらい上がっているのか気になるものです。

自分の住んでいるエリアの土地がどの程度の価格で現在取引されているかを知ってしまえば、更に土地が上昇してしまうでしょうね。

実は先日逃してしまった土地も、駅から同じ徒歩圏内の土地が6年前は6割程度で買えていた訳です。

それからするとかなり上がってしまった感じですね。

もちろんこれは固定資産税の評価額とは違って実際の取引価格ですから、上がり方は違います。

更に言えば、あの土地は2日で融資特約無しの買い付けが数本入ったのですから、あの価格でも安かったのです。

…ということで、中古の投資物件は少し価格が下がってきていますが、土地は下がるどころか上がってきています。

と言っても下がってきている中古物件も、高く値付けしすぎて売れていなかったものが値下げされているだけで、土地も価格変更されているものがありますが、それも同じような理由です。

この価格で売れれば御の字ということで売り出してみたものの、全く反応が無かった物件が値下げされているだけで、まだまだ強気の価格の物件も多いです。

オリンピック前に土地や物件の価格は下がっていくという話もありましたが、う~ん、やっぱりオリンピック後になるのでしょうか?

ス〇ガがやられて使えなくなった人が増えれば、買える人が確実に減ってくると思ったのですがねえ。

買える人が減れば当然物件の価格は下がる筈なのですが、マンション用地はまだ別の話だし、ああ、まだまだコロビビに物件が回ってくるには時間がかかりそうです。

今日の朝に更新しようと思っていたのに忘れていました。
庭や部屋の掃除で大忙しだったのです。
いい気候になって、ちょっと張り切りすぎました。
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取得競り負けで、路線変更

先日狙っていたエリアのファミリーRC用の土地の取得に競り負けた(?)ことをお話しました。

あの時は二日間で、融資特約無しの申し込みが3件入って、中には買い上がりを試みた人もいたほどです。

なので、また同じような土地が出たとしても、同じような競争が起きるのは必至。

そこで、土地の価格が落ち着くまでの間、もう少し小さな土地が出たら単身者用をとりあえず取り組むことも有りにしました。

そのことを今回繋がりが出来た仲介業者さんにお伝えしに行ってきました。

するとその方、偶然コロビビが保有しているRCのエリアにお住いの方で、持参したお菓子が実は並ばないと中々手に入れられないものだということをご存知でした。

ご存じない方だと、何の変哲もないお菓子にしか見えないのでしょうが、最近は手に入れることがでできなかったけれどお陰で久しぶりに食べられると喜んでくださいました。

こんなことから、何かとこの担当さんとは、ご縁を感じます。

前回はファミリーRC用の土地が出たら、ネットなどに挙げる前に連絡を頂く旨をお願いしておきましたが、それはいつになるかホントに分かりません。

今回単身者用の物件の土地となれば、可能性は格段に上がってきます。

ライバル物件は多いものの、間取りなどの工夫で、競争力のある物件にすることはできます。

なので、本当に取り組みたいファミリー物件の土地が出てくるまでは、アパートか壁式RCの小さな単身者用マンションを手掛けるかもしれません。

これもちょっとした路線変更。

…とはいえ運よくファミリーRC用の土地が出たら、もちろん全力でそちらを取り組むことに変わりはありませんけれどね。

さて、どうなるでしょうか。

またまた咳が止まらなくなってきました。
これも歳ですかねえ。
若い時にはすぐに良くなっていたのに…。
まあ、養生しなさいということですかね。
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隣が売りに出らた絶対に購入!

よく自宅の隣の家が売りに出たら、高くても買うのが鉄板と言います。

実はコロビビの隣の家も売りに出たことがあって、よっぽど購入しようかと思ったのですが、当時はお金に余裕が無かったので見送りました。

しかし今、一棟目のアパートの隣の家がもし売りに出たら、無理をしてでも購入しようと思っています。

…というのも、今回融資特約無しでの申し込みをしなかったために逃した土地のことがあったからです。

この土地とアパートの有る土地のスペックはよく似ています。

もちろんアパートだけではその土地の半分ぐらいの広さしかありません。

しかし隣の土地が手にはいれば、同じぐらいのスペックになります。

5年前と比べると土地の価格が上がっているのはどこも同じですが、それにしてもまとまった広さになれば、1.5倍ぐらいの価格で出しても引く手あまたの土地になるのです。

もちろん、コロビビがRCを建ててもいい訳で、どちらに転んでも損はありません。

売りに出るかどうかは分かりませんから、捕らぬ狸の皮算用なのですが、今回土地を逃したことでこの目線をもつことができました。

兎に角いろんな場面を想定しておくことが大切かなと思いました。

この前お近づきさせて頂いた仲介業者さんにも、この物件の売り情報が出たら、優先的にお知らせ頂けるようにお願いしておきました。

しかしそのアパートも入居率はまあまあなので、オーナーはすぐには売りに出さないでしょう。

しかし家賃を下げざるを得ない状況になればわかりません。

多少高くても利回りが低くても購入の意思があることを、仲介業者さんにはお伝えしていますので、まあいつになるか分かりませんが、そうなった時の為にもキャッシュを貯めておかないといけませんね。

飛んできた種が花を咲かせることは時々ありますが、今度はどこから飛んできたのか新しい花が庭に咲いていました。
何だか嬉しくなってしまいます。
春は今まで土の中で生きていた植物が芽を出し花を咲かせるので、なんともお得な気分になっちゃいます。
お気楽ですね。
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閲覧数2で即書面申し込みに

このところ新築RCの為の土地探しのために、毎朝土地情報をチェックしているコロビビ。

以前書いたように、更地だけでなく古アパートや駐車場、倉庫などもチェックしています。

すると朝イチで、狙っているエリアに土地が広いアパートが出ていました。

閲覧してみると、駅からも近いし容積率もまあまあです。

これなら解体費用や入居者を退去させる費用を考えても高くはありません。

しかし思ったより戸数が多いので、退去までの時間はかかりそうです。

土地の広さや価格、立地は申し分ないのですが、退去までの期間が読めないのが多少ネックかな?という物件でした。

なので今のコロビビとしては、飛びつくほどではないかなということで庭の草取りを始めたのです。

…で、ちょっと一休みして、また土地の情報をチェックすることにしました。

実は朝イチにチェックした後に土地の情報がアップされることが、稀にあるからです。

すると朝閲覧したアパートがもう既に申し込みが入っていました。

しかも閲覧数は「2」です。

コロビビが閲覧したのが「1」

次に閲覧したした人が申し込みをしたのでしょうか?

それとも別のルートからの申し込みだったのかは分かりませんが、どちらにしてもネットに情報が出た途端に申し込みが入ったということです。

値付け間違いだったのかもしれませんね。

こんなお宝物件は時々ありますが、コロビビはスルーした筈なのに、なぜかもったいないことをした感覚になってしまいます。

可笑しな話ですね。

セクハラ疑惑の被害者に名乗り出ろとは可笑しな話。
こんな考えがまかり通るのが、今の世の中、今の政府なのでしょう。
でもそういえば、これまでも開き直ったり、否定し続けることでうやむやになったことがありました。
何だかいや~な感じですね。
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地銀の融資の考え

コロビビのメインバンクの担当さんと情報交換をさせて頂きました。

以前から新築RCの融資についてはお願いをしていたのですが、実際は土地が出てからの稟議をあげることになります。

しかしそんな悠長なことをしていては、土地をゲットできません。

校外の土地なら現金買い出来ますが、コロビビが狙っているエリアでは、弱小大家のコロビビは現金買いなどとてもできません。

なので、考えている土地の価格と建物のボリュームなどをお話しておいて、早めに融資の結果を頂けるようにコミュニケーションをとっておくという感じです。

そこでお聞きした融資の考えというのは、コロビビも予想していたこととはいえ、ここまでなの?というものでした。。

それはエリアを絶対的に重視しているということです。

郊外や周辺部の物件は、厳しめに見ているということでした。

これは結局、事業の内容をこれまでよりしっかり見るというところからきているようです。

確かに以前区分マンションの話が出た時も、同じようなことを言われていたのですが、区分マンションの場合は納得したものの、一棟物となると、決して郊外の物件が悪いとは言えません。

競合物件が多い中心部より、今となっては入居自体は郊外物件の方がいいのです。

しかし銀行はそうは見てはいないようでした。

土地の担保評価も違うので当たり前と言えば当たり前なのですが、別の地銀の担当者さんも全く同じことを言っていたので、この考えはもう鉄板なのですね。

自己資金については一割と言う訳では無く、もっと少なくてもよさそうでしたが、それは物件や属性によるのでしょう。

もちろん安定経営を考えると自己資金を一割入れた方がいいのですが、数億の事業規模になるので、一割入れるとなるとやっぱりちょっと懐が寂しくなっちゃいます。

これが%で済めば、また次の物件に進むことも出来るので、助かっちゃいますよね。

…ということで、郊外RCの計画から土地値が高くても中心部エリアの新築RCに舵を切ったコロビビの考えは、銀行の融資の考えに沿っていたということだったので、結果オーライだったみたいです。

もうすぐイチゴが終わる季節ですね。
この時期になると安いイチゴを買ってきてジャムを作ります。
でもすぐに食べて無くなっちゃうんですよね。
今年は大量に作りますかね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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