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思ったような建物は建つのですが…

今回の土地は駅近なので、40㎡の1LDKも併用して、計画を立ててみました。

しかも前回と比べると広いので、容積率にも余裕があります。

前にも書きましたが、ここは人気学区というより、生活に便利でしかも駅近であれば60㎡台の部屋でも十分ニーズがあります。

思った通り、うまいぐあいに戸数も取れました。

仲介業者さんの反応も、相続人さんにお話をして頂いたところ、現金の業者よりコロビビの方が印象が良かったとのこと。

後は融資の返事がどの程度で降りるかによっては、コロビビに土地をゆづって頂けるような感じだそうです。

後は馴染みの建設会社さんに大まかな建築費を出していただき、利回り計算をして銀行に持ち込むだけになるよう、準備をしておきました。

しかし…

出ないのです…利回りが…。

この立地なので7%に届かなくてもよしと考えていましたし、手金も1割は出すつもりで準備していました。

でも、これでは銀行に持ち込んでもすぐに融資が付くとは言えない水準。

もちろん2割を出せば融資は付くと思うのですが、ここは駅近に大型マンションが多いので、同じ駅近でも大きくないマンションが勝てるのかどうかは微妙です。

しかもその大型マンションは家賃が安いのですよねえ。

詳しくリサーチすると、やはり中心部の家賃より安く抑えらせているため、土地の価格と家賃のバランスが悪いなあと感じました。

しかも例にもれず空室も多いので、空室リスクも考えておかなければなりません。

自己資金を2割も出して取り組む案件ではないと判断し、急いでお詫びの連絡を仲介業者さんに入れました。

今回は建築費の高騰はもちろんですが、土地の価格と家賃のバランスの悪さを前もってリサーチしていなかったことが敗因ですね。

このエリアの計画は無しだなあと感じました。

天気がいいので気持ちがいいですね。
でもうっかりしていると日焼けが心配です。
慌てて日焼け止めクリームを買いましたよ。
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駅近の相続案件

ずっと狙っていたエリアに出た土地。

利回りも出ているのですが、部屋の広さがネックになって迷っていました。

迷いがあるならば、一度立ち止まった方がいいとおもっていた矢先に、今度は別の人気駅に近いところで、前回よりも広い土地が出ました。

ここは相続案件なので、実際の取引価格より値段を下げて出されています。

この広さがあれば、前回70㎡に届かなくて迷いが出ていましたが、今回は取れそうです。

しかもこのエリアのニーズは60㎡台でもイケますし、むしろ単身者用でもいいぐらいの立地です。

問い合わせしてみると、業者が買い付けを現金で満額で入れているそうですが、売主としては土地を分割しないならば、ローンの客の方を優先したいとのこと…。

これは現金客よりもイケるかもしれません。

早速シミュレーションしてみました。

すると…。

続きは後日に…。

土地情報は出る時は重なりますねえ。
忙しくなってきました。
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更にリサーチを進めると…

久々に出た、人気学区のファミリーRC用の土地情報。

最初セルフボリュームチェックをした時には一部屋70㎡台になりそうだったのです。

利回りも7%に届きそうだったのですが、詳しくボリュームチェックをしてみると、60㎡台にしかなりません。

前回も書きましたが、この人気学区にマンションを借りようとする方が、果たして60㎡台の部屋を選ぶのかどうかが疑問でした。

学区を選ぶということは、少なくとも小学生以上の子どもがいるご家庭です。

未就学のお子さんが二人いても、2LDKで十分かもしれません。

しかし小学生が二人となると、小さい部屋でいいから3LDKが欲しいところです。

現に以前もっと広めの土地情報を頂いたときには、70~80㎡の部屋で計画を立てていました。

しかしこの時は日影規制がきつく、思った建物が建たないことが分かった為見送ることになりました。

今回は日影規制はそこまできつく影響がないのですが、土地が広くないということがネックになっているのです。

そこでこの学区の60㎡台の部屋が埋まっているのかどうかをリサーチしてみました。

するとやっぱりコロビビが心配したような事態が見られました。

同じ学区にある築5年以上のマンションが、いくつも空室になっているのです。

70㎡台のマンションでは全く空室は見られないのですが、このマンションはやっぱり60㎡台なのです。

コロビビが建てようとしてるものよりグレードも高く、築浅の大型のマンションでもこうなのです。

やはりターゲットがズレていることが空室の理由なのでしょう。

これは、ちょっとヤバいですねえ…。

風邪が長引いてしまいました。
せっかくの飲み会があっても、泣く泣くカラオケに行くのを諦めました。
頭痛も酷く、こちらもちょっとヤバいかも…
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出た~!狙っているエリアの土地!!

久々に銀行に持ち込んでもいいという土地情報を頂きました。

コロビビがずっと欲しかった人気学区のファミリーRC用の土地です。

駅からの距離も申し分ありません。

なのに価格は高くありません。
(もちろん安くも無いのですが…)

早速セルフボリュームチェックをして、シミュレーションしてみました。

家賃などはリサーチ済みなので、後は土地や建物に合わせた経費の計算をします。

同時に馴染みの建築会社に、建築費の見積もりの依頼をしておきます。

実際は正確にボリュームチェックをしてもらわないと、正確な建築費は出ませんし、日影規制があるため思った建物が建たない可能性もあるのですが、とりあえず買い付けをいれるかどうかの判断をするために急いで見積もりを出して頂く必要があるのです。

まだ見積もりは出ていなくても、この段階で利回り計算をすると、何とか7%に届きそうです。

そこで、更に詳しくセルフボリュームチェックをしていきました。

エントランスやワイドバルコニー、エレベーターも含めて容積率内でどんな建物が建つのかを計算して、正確な部屋の広さを出すのです。

すると、数㎡部屋の広さが足りません。

他のエリアでは60㎡台の2LDKでも十分需要があるのですが、この学区を選ぶ方は、70㎡台でないとちょっと厳しいのです。

出来れば80㎡台が欲しいところですが、そこまでの高級仕様には出来ないので、まあ70㎡台を狙うとしても、やっぱり足りません。

ワイドバルコニーを諦めれば何とかなりますが、しかしワイドバルコニーも捨てられません。

う~ん、結局よくある60㎡台の普通のファミリーマンションなら建つのですが、そんなマンションを造っても大丈夫でしょうか…。

以前別の建築会社にこのエリアのマンションのボリュームチェックと家賃査定をして頂いたことがあったんLですが、その時も利回り重視で出てきた計画が60㎡台のマンションでした。

この会社は家賃査定もしっかりしているので、今回も建てても大丈夫かもしれません。

自己資金も無理なく出せます。

何より人気の学区です。

部屋が狭いからと言って心配することは無いのかもしれません。

しかし…う~ん、迷います。

今日ブログの更新が遅れたのは、迷っていたせいなのです。
今も迷っています。
時間が勝負の世界なのに、迷うなら見送った方がいいのかもしれません。
でも…。
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瞬間蒸発した物件が、また…

半年以上前だったでしょうか。

多分このブログでも書いたと思うのですが、コロビビの投資エリアに、かなり安い中古物件が出ていました。

築年数が経っていたことと、土地が狭かったので、その頃ファミリー新築RCの土地情報が頂いていたことで、コロビビは購入を見送りました。

自己資金を中古物件の購入に使ってしまう訳にはいかなかったからです。

でも新築RCのことがなければ、お買い得な物件でした。

あれから数か月経ち、新築RCの土地情報も中々出なくなってきて、とりあえず中古物件も探していくようになったのですが、あの時の物件がまた売りに出されていました。

しかも2割以上も価格を乗せて!

それでも民泊用にリフォームして使っても面白い物件です。

ただ、以前の価格を知っているので、何とも割高に思えてしまいます。

安いと思ったあの時に、やっぱり買うべきでしたね。

「ガンプラが宇宙へ…」面白い計画ですね。
冨野さんもこんな展開になるとは思わなかったでしょうね。
ファーストガンダム世代には、何とも夢のある計画です。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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