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Category | 物件取得

もうすぐ築7年目なのに…

築4年のRCの方の入居は順調だということをこの前書きましたが、実は2月に築7年目に入るアパートも入居が抜群なのです。

11月になって退去のお知らせがあったので、
「この時期から募集をかけても、入居はあるのかなあ。」
と少し心配をしていたのです。

実はこのアパートは法人契約も多いので、繁忙期には強いのですが、11月の募集となると法人契約は見込めません。

「年をまたぐと引っ越しは難しいだろうし、下手すると入居は1月末になっちゃうかも…」
なんて考えていました。

でも、退去連絡を受けた数日後、すぐに入居者が決まったのです。

本当にこのアパート会社さんは入居が強い!

これまでも1か月も空いたなんて部屋は、ほとんど無いぐらいなのです。

築2,3年だったらそんなこともあるかもしれませんが、もう築7年になるアパートです。

家賃も新築時と変わりません。

礼金もずっと頂けているので、本当に有難いですねえ。

こんないい物件を保有しているために、
「次はもっといい物件を手に入れたい。」
と思ってしまうのがイケないのかもしれませんね。

でも、近隣にある他の物件が入居に苦労しているのを見ると、やっぱり物件の条件にはこだわってしまうのです。

入居に苦労するかしないかは、大家としては天と地の差があります。

なので、この年齢で新築するなら、入居で苦労するような物件をわざわざ建てたくは無いという気持ちは分かって頂けると思います。

だから自然と新築のハードルが上がってしまうのです。

でも、今保有できている物件が全て入居に強いということは、有難いですよね。

前回書いたこの市況でも中心部で利回り7%を出せている凄い大家さんを見習って、焦らずいこうと思います。

以前売りに出していたマンションが売れました。
買った値段よりかなり高値で売れたのですが、それでももっと高値を付けていたので、ちょっと心残り。
最後に値段交渉が入ったのですよねえ。
まあ、売却益が出たから良しとしますか。
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新築物件を増やせた人との違い

この5年、コロビビも郊外になら利回りのいいファミリーRCの計画を進めようとしたことはありました。

でも、前回書いた中心部の人気エリアにバンバンRCを新築している大家さんに、郊外のRCの売却時の厳しさを指摘されて、計画を取りやめたこともありました。

コロビビは年齢的にも10年程度で物件を売却する可能性が高いため、その時の市況が悪ければ、思いもよらない悪い条件でしか売却できない可能性もあります。

コロビビの住んでいるエリアの中心部であれば、10年後でも首都圏の投資家が購入する可能性は高く、売却でもそこまで酷いことにはならないでしょう。

しかし郊外となると、そうはいきません。

10年前は利回り20%近くで出ている物件もゴロゴロしていたのですから。

なので、この大家さんは中心部の新築RCに拘って物件を増やしてらっしゃるのです。

しかしどの大家さんも、同じことは出来ていません。

実は先日も取り組んでいたRCは、コロビビも検討していた土地でした。

土地の情報はコロビビも早めに得ていたのですが、コロビビはファミリーRCを計画していたので、この土地は狭すぎました。

一応単身者用でも計画をしてみたのですが、工事車両が入りづらいので、建築費が割高になりそうだと考えて、早々に見送っていたのです。

しかしこの大家さんは、一件目の建築会社に工事が難しいと言われてもそこで止めるのではなく、別の建築会社に相談されたそうなのです。

するとその建築会社ではイケるという返事で、結局建築をすることになったのだそうです。

その建築会社さんも、コロビビがいつもお願いしていた会社です。

でもこの時コロビビは勝手に建築費がかかるだろうと判断して、建築会社さんには相談していませんでした。

…というよりファミリーRCの方を建てたかったので、単身者用はあまり真剣に考えていなかったのです。

ここですよねえ。

イケるかイケないかの見極めが甘く、勝手に諦めてしまっていたところが敗因でした。

経験の差と言えばそうなのですが、まだまだ足りないものが多いことに気づかされましたねえ。

このところ不動産関係で色々な動きがあり忙しくなってきました。
まだ、確定していないので、お知らせすることは出来ませんが、いい結果になると嬉しいです。
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続・この五年で物件を買えている人

さて、前回書いた「この5年で物件を買えている人」は、やはり諦めずに動いている人でした。

しかし、利回りはどうしてもそこまで高い訳ではありません。

でも中古物件でも同じぐらいの利回りで出ているような状況です。

そんな中、新築を手に入れているのですから、5年後に売却をするというときも希少価値が出てくるのではないでしょうか。

そう考えれば、コロビビも似たような条件で新築出来たのですから、思い切って踏み出しても良かったかもしれません。

でも、そうしなかったのは、今保有している物件よりもいい条件の物件を手にしたかったという思いが強かったからです。

そんなことが、土地や建築費が高騰している今、できるのでしょうか?

出来っこないと、誰もが思われる状況で、実はそれが出来ている大家さんがいるのです。

それが、前回書いた「コロビビが考えさせられた」という大家さんなのです。

この大家さん、中心部の超人気エリアにファミリーRCを新築していても、何と7%以上の利回りを出せているのです。

もう何棟も建ててらっしゃる経験はもちろん、それに加えて資金力も交渉力も建築に対するこだわりも半端ないものを持ってらっしゃいます。

以前、コロビビとも、土地や中古物件がバッティングしたこともあるのですが、現金で持っていかれるので、コロビビには太刀打ちできません。

経験も資金力も何もかも足元にも及ばないことは知っていたのですが、実は先日もこの大家さんが新築しているRCのことを聞いて、またその力の差を知らされたのでした。

ああ、ここがこの5年で物件を増やせたか増やせなかったかの違いなんだなあと感じました。

その違いについては、次回書きますね。

増やすことができていても、その物件の内容が大切です。
増やした後の出口までが安泰なのかどうか。
この大家さんは、そこまで考えても凄いのです。
本当に勉強になりますねえ。
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この五年で物件が買えている人

かなり計画を詰めていてダメになった大きめのファミリーアパートの件があって、このところモチベーションがダダ下がりのコロビビ。

でも先日大家さん仲間の皆さんとお会いできて、たくさん刺激を頂けました。

多くの大家さんが、この五年、保有物件を売却はしていても、新しく手にした方は多くはありませんでした。

それもそのはず、コロビビの投資エリアは、今でも土地や建築費は上がり続けていて、今物件を増やす時期では無いからです。

でもコロビビは年齢的なことから、そう長く待つことは出来ないため、この5年間、色々な案件に積極的に取り組んできた訳です。

それにも関わらす、結局一棟もモノに出来ていない訳ですが、そんな中、どんどん物件を増やしている大家さんがいました。

凄いですねえ、動いていても手に入れることができていないだけに、この市況で物件を増やすことがどんなに大変なことなのかはよく分かります。

でも、その一人の方に、手に入れた新築物件の内容を詳しくお聞きしてみると、実はコロビビがこれまで見送ってきた内容とほぼ変わりませんでした。

コロビビは見送り一棟も手に入れることができず、その大家さんは購入してどんどん物件を増やしている…

全く対照的な5年間です。

でも、どちらが正解かは、その人のステージや目的、年齢、考え方などによって違うので、答えはありませんよね。

コロビビも一瞬
「あの時見送らずに新築すればよかったのかな?もったいなかったかも…」
なんて思いました。

でも自分の基準を曲げて手に入れても、きっと後悔することになるに違いないので、他の人のことに惑わされてはダメだよなあと思い返しました。

しかし、もう一人の大家さんについては、ちょっと考えさせられましたねえ。

そのことについては、次回に…。

ちょっとモチベーションが下がっていたのでブログも更新していませんでした。
でも大家さん仲間とお話するといいですねえ。
また、やる気が出てきましたよ。
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鬼指しの価格を…!

ここ数か月取り組んできた広めの安い土地でのファミリー新築物件の案件。

RCが杭工事の車両が通らないかもしれないということで、断念。

インナーガレージ付き戸建7棟も、道路の関係可能性で建たない可能性が出てきたので断念。

そして一番利回りが出ないファミリーアパート計画に変更したところでした。

結局土地の指値の数字がどんどん下がってきて、最終的には鬼指しの数字になってしまっていたのです。

その結果ですが、結局コロビビの価格よりも少し高い数字を出してきた別の業者さんが申し込みをされたそうです。

今までコロビビが一番手だったので、こちらの指値を待って頂いていたのです。

でも、いろいろやってもコロビビの基準ではあの土地値しか利回りは出せないと判断しました。

もちろん戸建も建ったのかもしれません。

でも、計画を進めて結局建たないという事態になってしまうと、もう身動きが取れません。

最近では中々出ない広さの土地。

しかも安い…という絶好のチャンスだったかもしれませんが、利回りが出ないのであれば、仕方がありません。

ここ一か月以上、いくつもの建築会社にあたって、綿密に計算してきました。

一番現実的な計画が無しになってしまったので、ちょっと、放心状態です。

以前のコロビビだったら無理をして建てていたかもしれませんが、ここは数字に厳しく考えていかないと足元をすくわれるかもしれないので、これでよかったとは思っています。

このエリアは資産価値が高まる期待も薄いので、今まで建ててきたエリアとは違うからです。

はあ~っ、でもコロビビの後に申し込みをしてきた業者は、一体何を建てるのか気になりますねえ。

高い戸建を建てて売り出すのかなあ?

これでまた中古物件も考えにいれることになってきました。
でもそうこうしているうちに新しい土地情報が出てくるかもしれませんね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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