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Category | 物件取得

混在型の賃貸併用マンションって…

今、大手住宅メーカーは、建て替え需要として
「住宅ローンを家賃収入で大幅に軽減できます!」
というフレコミでセールスしています。

確かに立地がいい場所なら、それもいいなあ、なんて思ってしまいます。

…で、そのセールスの中身をよく見てみたのですが、う~ん、これって入居がどうかなあと思ってしまいました。

そのプランは、駐車場5台の一階が1LDK2戸、二階が2LDK2戸、三階が自宅というものなのです。

これだと単身者とファミリーが混在したプランになるので、そんな物件の一階に単身者が果たして喜んで入居するのかなと疑問に感じました。

もちろん空室不安を解消するために、物件調査レポートを作成して平均入居率97%以上を達成するなどを謳っていましたが、実際はどうなのでしょう。

人気エリアの1LDKの賃貸経営でさえかなり厳しいことを、コロビビは身に染みて感じています。

RCでもないしかも一階の部屋の入居付けの難しさは、相当なものでしょう。

まあ家賃次第ということもあるので、家賃を低く設定すればそう厳しくは無いのでしょうが、それではローン返済の軽減分が薄くなってしまいます。

更に二階に小さなお子さんがいるようなファミリーが入居してきたら、どうなのでしょうねえ。

一度そのメーカーで賃貸物件を建てられた方に建築費をお聞きしたのですが、びっくりするぐらいの高さでした。

なので、自宅専用のエレベーターがついたこのプラン、家賃でローン返済が軽減されるといっても実際はかなりの金額が手出しになるのではないかと思いました。

もちろん大手メーカーのブランド力を駆使して入居付けをしてくださるのでしょうけれどね。

住宅ローンで賃貸物件を建築する魅力はあるのですが、ちょっとこのプランは無しだなあと思いました。

明日は休日。
大根が安くなってきたので、おでんでも作ってまったり過ごすかなあ…。
これも自宅がくつろげる造りにしているからこそなのかもしれません。
賃貸併用住宅は、そんな点でも考えちゃいます。
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一方で億ションも売れてるようです。

今も億ションなんて言い方あるのかどうか分かりませんが、超人気エリアのマンションの2倍の価格の高級マンションが売れているとう話を聞くと、
「金があるところにはあるんだな。」
とため息が出てしまいます。

超人気エリアのマンション価格にもびっくりしたのが、ここ1~2年の話です。

いくら希少な土地の超高級マンションとは言っても、2倍もするなんてびっくりです。

しかもそれがちゃんと売れているんですねえ。

広さは100平米ちょっとなので、びっくりするほど広い訳でもありません。

確かに人気地下鉄駅徒歩1分だし、資産価値はそりゃあ超人気エリアのマンションよりこれからは上がってくるとは思うのです。

しかし、2倍の価格とは…。

こんな風にこれからは不動産価値の2極化が広がってくるのでしょう。

まあこの状況はコロビビ保有の物件にとってもいいことなので、このまま続いてくれるといいなと思っています。

でもそうなると、もうこんな人気エリアの物件は、新築では手を出せなくなるということでもありますね。

後で振り返ると、運がよかったということになるのかもしれません。

今でさえ、もう絶対にできないなと思うぐらい地価が上がってしまいましたから…。

出来ればこの景気のよさ、賃貸の家賃価格の上昇につながって欲しいのですけどね。

さて、そろそろクリスマスの飾りつけの計画を立てようかなと思い、グッズを出してみました。
これまでにも結構買いそろえてきたのですが、今年は新しいものにしようかな?
アパートはもう4回目になるので、ちょっと変えてみます。
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2DKが人気って訳じゃないのね。

次は新築RCでもファミリー物件に取り組みたいと思っているコロビビ。

もちろん土地の価格が下がってきたからの話なので、いつになるか分かりませんが…。

でもそれまでにファミリー物件のノウハウを少しでも身に着けておきたいと思っていろいろリサーチしています。

しかしそんな中で、3LDKの新築物件って結構空室があったりします。

そんな物件を見ると、
「どこがいけなかったんだろう。」
「どうすれば、人気物件になるんだろう。」
なんて考えながら、入居がついている物件と比較したりしています。

しかし実際は、間取りや設備のよさではなく、家賃や立地、競合物件の有る無しだったりします。

またとある家賃帯が人気なだけで、それ以上だとなかなか入居がつかないなんてこともあるようです。

そうなると3LDKでは無くて2LDKになっちゃうみたいで、2LDKが人気という訳ではないみたいですね。

昔の2DKはもう不人気なので、1LDKにリノベーションすることも多いですが、2LDKは、子供が一人のファミリーならば十分に住めるという感じなのでしょう。

また子供が小さいうちなら2人でも子供部屋はひとつでいいので、意外と2LDKで済む期間は長いとも言えます。

なので賃貸としては、その辺りの層を狙うというやり方の方が潰しがきくのかもしれませんね。

ディンクスでもちょっと属性が高いお一人様でも、2LDKのターゲットに成り得ますしね。

本当はそんな多様な形態の入居者が混ざるようなファミリー物件は、あまり住み心地はよくないのです。

なので、多分最後の新築RCは、少し郊外のドファミリー物件(3LDK)になるとは思うのです。

でも郊外ではないエリアや立地のいい土地が見つかれば、2LDKも視野に入れておいた方がよさそうですね。

一気に冬になってしまいましたね。
紅葉を楽しみたいと思っても、まだリタイアしていない身にしてみれば、贅沢なことなのでしょう。
それにしても秋が短くなって残念です。
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景気、いいですよ~っ

節約家のコロビビは滅多にタクシーには乗りません。

でもタクシーに乗らざるを得ない時には、必ず運転手に尋ねます。

「今、景気はどうですか?」

これはおしゃべりな運転手にこちらのことを尋ねられるのか面倒だから、先にこの話題を振っておくという作戦なのです。

そして、せっかくタクシー代を使っているので、いろんな情報を得ておきたいということなのですが、どこまでケチなのか分かりますよね。

もちろん、「この辺りのおすすめのお店」なんてのも聞くことがあります。

他愛もない情報ですが、結構面白いこともあります。

…というのも、大抵の返事は
「景気、よくないですよ、我々のところにはお金は回ってこないですよね~。」
というものが多いです。

しかし昨日の運転手さんは
「景気、いいですよ。」
と話し出しました。

ここ一年ぐらい、会社関係の需要が高まっているのを感じるとのことでした。

またサラリーマンのお客さんも増えたということです。

なるほど、会社の内部留保もかなりあるとは言われていますし、業績もいいという会社も増えているので、少しずつそんな景気がいい話が他のところにも広がってきているのかもしれません。

庶民の生活まではその恩恵がないので、景気がいい実感はないのですが、企業には好景気の実態がある。

…ということは賃貸業での法人契約が増えてくることを意味します。

コロビビのRCも出張が増えてきたので部屋を借りた方がいい…というセカンドハウス的な契約がありました。

こんな法人は敷金・礼金も取れるし、部屋も綺麗に使ってくださるので大歓迎!

来年の繁忙期もこんな契約があると嬉しいです。

さて、この辺りで日経平均が上がってくるでしょうか?
このままずるずるということも、AI相場ではありえるのでしょうかねえ。
ホント最近の相場は、全然分かりません。
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株が上がれば不動産価格も上がる?

ここのところ日経平均は下げていますが、調整と考えると安心という人もいますね。

一度23000円を復したことから、更に株が上がるという見方も大勢を占めています。

確かにバブルではなく実際の景気に支えられている相場であるということで、もう一段の株高があるという見方は、そう言われればそうなのかもしれません。

実際コロビビ夫が保有している株も、かなり戻しています。

以前も書きましたが、ブラックマンデーの時に半値以下に落ちたり、あと少しで紙屑同然になりかけた株も、買った値段に戻ってきています。

ただし今売れば損はない代わりに、30年かけて結局儲けは無かったということになるので、投資としては大失敗。

でも慌てて損切したとしても、その損を取り戻すことができたかどうかはわかりません。

塩漬けしておいて今は儲けが出ている銘柄もあるので、この儲けを手に出来ているのは損切をしなかったお陰だとも言えます。

でも成功している投資家は損切が出来ることが最低条件ですから、損切できないコロビビ達は、もともと投資には向いていないのでしょうね。

どちらにしてもこのまま株高が続けば、余剰資金が不動産に流れてくるのが通常ですから、そろそろ下がってくると思われていた不動産の価格が高止まりしてしまうのかもしれません。

土地の価格も下がらないとなれば、新築の利回りも高くもっていけないので、家賃も高止まりするかもしれませんね。

事実企業の好業績を受けて、法人契約は家賃が上がったり礼金が取れるようになったりしているようです。

そうなれば法人契約が多いコロビビのRCも家賃を上げることが可能になるので、売却の際、利回りを高く見せることができます。

実際、店舗の家賃は値上げ予定です。

ただ、これは土地の価格が上がっている人気エリアの話。

そうではない郊外では、相変わらず一括借り上げの大手は新築物件を建て続けているので、そんなエリアでは供給過剰の家賃崩壊も起きてくるでしょう。

ここでも二極化の現象が起きてくるようですね。

出来れば高止まりの状況が、RCの売却を見込んでいる4年後まで続いてくれるといいのですがねえ。

2021年…そこまではちょっと無理でしょうか。

数日前の北九州市のマンションでの発砲事件。
これも不動産投資のリスクですねえ。
フルローンで運営しているコロビビなんかは、こうなると厳しいです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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