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自宅を建築する人が?!

一番手はコロビビよりも高い金額で交渉しているものの、多分決裂しそうだということで、コロビビに話が回ってきた人気駅近の新築RC用の土地。

急いで事業計画書を作り、銀行に持ち込んだところ、3行ともよい感触。

そこで気をよくしてコロビビも追加資料を作成していたところで、何と自宅を建築したいという人が現れたのです。

不動産投資の融資はいくら頑張っても1~2週間、返事を頂くのにかかりますが、住宅ローンの返事は3日で出ます。

しかも億の土地を購入して自宅を建てるという人なのですから、ローンが通らないなんてことは考えられません。

ああ、なんてことでしょう…せっかくこちらに話が回ってきたというのに!

しかもこんなに銀行の感触がいいのは久しぶりです。

仕方が無いので銀行の方にもこの話をお伝えしました。

しかし銀行の担当さんは、せっかく本部に上げる資料を作っているところなので、自宅を建てるという人のローンの結果が出るという3日後まで、準備は引き続き進めておきましょうと言ってくださいました。

有難い言葉ですが、土地が手に入らないとなれば本当に申し訳ないですねえ。

折角ほぼ徹夜で事業計画や資料を作ったのですが、またもや土地を後から来た人に持っていかれるのかと、ガックリしました。

…でも、またまた、話は動いていくのです。

毎日ジェットコースターのように状況が変わります。
もともと契約を売主が急いでいるという話から厳しい状況だったのですが、予想以上の動きです。
無事土地が手に入るのでしょうか??
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3行から良い感触

実は今、かなり立地のいい土地で新築RCの計画を進めています。

土地の売主さんが、とある事情で、急いで契約をしたいらしく、馴染みの仲介業者さんからお話を頂いて、急いで資料を作りメインバンクに持ち込んだのです。

それもたった一日で!

でもメインバンクの方は、大家仲間も最近は持ち込んでも中々いい返事がないという情報ばかり…。

なので、別の銀行にも同時に持ち込んでみました。

とにかく普通の手順では売主の思う契約日には間に合わないので、今回このような動きとなりました。

メインバンクの方は、以前掛け目が厳しくなったという話を聞いていたので、知り合いの別の銀行の担当者さんにも、話をしてみました。

…と言ってもこの銀行はメインバンクと同じ系列なので、多分融資の可能性があるのなら、メインバンクの方が担当することになるんだろうとは思っていたのですが、こちらの担当さんは融資に積極的なので、今回の計画の銀行としての感触を教えて頂きたかったのです。

すると、資料を見るなり
「これ、本当ならこちらの銀行でやりたいぐらいです。」
とのお返事を頂きました。

しかも
「自己資金が〇〇万円ならば、90%融資が出せます。」
とまで言って頂きました。

うん、その自己資金なら想定の範囲内です。

もちろん残りの10%は融資が出ない可能性はあるのでしょうが、こんなに好感触なのは久しぶりです。

すると2番目に持ち込んだ銀行からもすぐに連絡があり、支店では進めたいので本部の方に持ち込むとの返事がありました。

一番はやはり立地の良さと、計画の固さでした。

…といっても土地はまだ手に入った訳ではありません。

一番手が交渉中なのです。

でも、この一番手は難点があるため、話がコロビビの方に回ってくる可能性が大きいというのです。

さて、どうなるでしょうか?

一日で事業計画などの資料を作って持ち込むのは大変でしたが、これまで準備していた資料が役に立ちました。
でも本業もあるので睡眠時間を削ってでの準備となります。
とにかく忙しくなりそうです。
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センスのいい人が選んでくれた!

今色んな土地で新しいRCの建設計画に取り組んでいるところですが、中々利回りが出なかったり、現金で土地を持っていかれたりして、実現まで進んでいません。

しかし、先日嬉しいことがありました。

それは単身者用RCに入居してくださった方が、実はセンスの良さで若者の中では少し知られていた方だったのです。

流石、みんなが選ぶような高層マンションではなく、こんな小さなマンションの部屋を選んでくださるんだなあと、変なところで感心してしまいました。

そんなみんなとは違う価値観が若い人にもウケていたのでしょうが、コロビビのセンスも認めてくれたみたいで有難いですねえ。

もともと超激戦区で生き残るために差別化を図ったマンションではあったのですが、選んでくださるというのはやはり自信になります。

しかも新築時から家賃を値上げしているのですが、それでも決まっていくのです。

もう一部屋、新築時から入居してくださっていた方が退去になるので、ここも値上げして募集する予定です。

退去が繁忙期を過ぎてしまうのですが、仲介業者さんの話では、心配いらないとのこと。

前回の記事でクロスの塗装のことを書きましたが、今回、この部屋のクロスも塗装してみようかなと思っています。

長く住んでくださっていたので、汚れの具合が心配ですが、少しの破損ならばクロスは貼り替えないでやってみようと思います。

土地情報も頂いているので、そっちの調査もしないといけないし、さてさて、忙しくなりそうですねえ。

コロナショックで株はダダ下がり…。
NY株も大変なことになってます。
これで喜んでいるのは、不動産投資家だったりして…。
リーマンショックの再来ならば、それもあるかもしれませんね。
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クロスの塗装で対応

プロもお手上げの油汚れのキッチン。

もちろん部屋のクロスも例外なく汚されていました。

あちこちに押しピンの跡が残され、何か知らないシミや擦った跡などもありました。

その上、木ねじで固定しているものもあるなど、全く賃貸とは思えないような暮らしぶり。

これにはさすがに管理会社さんもクロスの貼替え費用分の修繕費を立ち合いの時に請求してくださいました。

しかしその費用も、油汚れが酷いキッチンとレンジフードの清掃費用と部品の交換費用で飛んでしまいました。

肝心のクロスを貼り替える費用はもう残っていません。

そこで苦肉の策として、シミや油汚れが残されているクロスを上から塗装することにしました。

マスキングテープで養生するのが面倒ですが、クロスの上から塗れる塗料をぬりぬりするのはそんなに難しいことではありません。

洋室はオフホワイトの塗料で塗ったところ、シミも全く見えなくなりました。

またキッチンの方は本当はオリーブグリーンで塗りたかったのですが、時間が無かったため手に入れることができず、仕方なく薄いブルー系の塗料を使いました。

まあこれはこれでいい感じでした。

2色の塗料で5000円程度。

クロスを貼り替える費用と比べると4分の1ぐらいでしょうか。

これで何とか最小限の赤字で部屋の原状回復をすることができました。

全て外注しクロスも貼り替えたとしたら、一か月分の家賃では収まらなかったでしょう。

こんなことの一つ一つが手残りの違いに結びついていくのだと思います。

コロビビ達のような弱小大家は、知恵も時間も手間も必要だということですね。

他にも忙しく、ブログの更新ができていませんでしたねえ。
久しぶりに買い付けを入れようとした土地があったものですから…。
でも、またもや空振りに終わりました。
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提案された1Kでも…

飽和状態の1LDKよりも、今は築浅の1Kが足りないということで、仲介業者さんから1Kの提案をされたコロビビ。

1Kといっても16㎡みたいな1Rとは違い、間取りを工夫すれば25㎡の1Kでも居住性は確保できます。

しかも25㎡ならば、広くはない土地でも、容積率が高いので、かなりの部屋数が取れるのです。

ワンタイプの一棟物はリスクが高くなるので、本来はあまりやりたくないのです。

ですが、駅徒歩五分以内の立地だし、そこまで大規模なものではないので、まあリスクはそこまで高くないと思われます。

早速、査定して頂いた家賃をもとに、利回り計算するため、馴染みの建築会社さんに建築費を出して頂くように依頼しました。

しかし、建築費を出して頂くまでもなく、利回りが出ないことが分かりました。

…というのも、この土地、南向きで立地はいいのですが、間口が狭く細長いのです。

そうなるとどうしても建物の形も細長くなってしまいますし、もともと広くないために、建築のために近隣の駐車場を借りたり、現場監督さんが常駐するためのスペースも他に借りたいしないといけないなど、余計な費用がかかってしまいます。

そのため、コロビビが思っていた建築費では建ちそうもないようです。

…ということで、目標にしていた利回り7%に届かないことが分かったので、今回もこの土地は見送ることにしました。

仲介業者さんからは
「今どきは6%台に乗ればいいほうですよ。」
と言われたのですが、計画の段階で7%に届かなければ、実際予定外のことが起きるとたちまち利回りが下がって、資金に余裕のないコロビビは、一気に苦しくなってしまいます。

ファミリー用RCならば資産価値もあるし、多少利回りが低くても回るのですが、単身者用だと10年後どうなるか分かりません。

もちろん5年後に売却すればイケそうな気もするのですが、売却ありきで建てるのも危険です。

なので、ちょっともったいない気もしましたが、見送りもやむなしと考えました。

もう少し土地の価格が下がれば7%届くので、それからでもいいと考えました。

はああ、年末年始にかけて、いろいろ動きましたが、今回も物件を手にすることは出来ませんでした。

新年早々、またもや不発でした。
でもこのエリアの可能性をとても高く感じたので、これからはこちらの土地を狙っていこうかと思っています。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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