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Category | 物件取得

1LDKより2LDK?

コロビビがRCを建てたエリアは,1LDKが飽和状態になっていることに関連して、このところ記事を書いています。

題にもあるように、今年に限ってかもしれませんが、新築はホントに2LDKが増えてきたのです。

もちろん超激戦区のこのエリア、今まで2LDKが少なかったのです。

単身者用のマンションが主流のエリアですが、もともと住みやすさには定評があるエリアなので実はファミリーや年配の方の需要も堅いエリアでもあるのです。

特にまだ下の子どもが未就学児のファミリーならば、少しリビング広めの2LDKで十分です。
(もちろん収納が充実していることが大切ですが…)

しかも上の子どもが小学生ならば、一度入居頂くと暫く退去は考えなくてもいい訳です。

退去となれば原状回復費は単身者用の比にはならないぐらいの費用がかかってしまいますが、これだけ単身者用が乱立したエリアの場合、簡単に退去されてしまい次の入居の為に使う広告費や原状回復費は、不動産経営にかなり重くのしかかってきます。

単純に考えれば2LDKより1LDKの方が,1LDKより1Kの方が利回りとしては高くなりますが、実際の手残りとなるとそう簡単ではありません。

平米数で云うと2LDKは1LDKの2倍弱になります。
しかし家賃はこのエリア、2倍取れる訳ではありません。

ただ、2LDKの場合はこれに駐車場代が加わりますので、これを含めると2倍以上の賃料収入を得ることができます。

もともと1階の入居付けは簡単ではありませんし、賃料も安く設定されます。
しかし駐車場を設置することで、逆に1階を有効に活用することができるのも、2LDKの強みです。

設備は単身者用よりも少し大きめのものを使う必要がありますが、1LDKの2部屋分の設備費と比べると半分弱で済む訳です。

エアコンを設置する必要はなくなりますし、建具代も安くなります。

細かいことを言うとコンクリートの量も変わってきますねえ。

でもこれで安くなるとは言えません。
一階の駐車場部分の建築費が加わってくるのですから。

実際は建物の形態も建築方法も様々なので単純な比較は難しいです。

しかしやり方によっては、従来言われていた単身者用より不利な2LDKの方が、利回りを高くそして実際の経営上有利にもっていくことは十分出来ると感じました。

9億円の土地が1憶円で売却されるなんていいですねえ。
どっかの学校の土地の話です。
ゴミの処理代が8億かかったなんて言ってますが、ホントでしょうか。
こんな格安の土地なら、誰もが欲しいですよね。
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今度は進化系1Kの新築ラッシュ

コロビビのRCが竣工した一年前は正に1LDKの建設ラッシュ。

もうあのエリアでは飽和状態になってしまったことを前回お伝えしました。

今は…というと、地価も建築費も上がって5%だった利回りが、更に3%台になってしまいました。

こうなるとさすがにもうILDKは造られなくなってしまったのでしょうか、ここのところ20平米台の1Kの新築が増えてきました。

1Kと書いていますが、実はなんちゃって1LDKも含まれています。

これは28平米で無理やり2.3帖程度の寝室を入れたという間取りです。

これだとリビングの部分はホントに細長い部屋になっていて、それでも普段は横にある寝室の仕切りを開けていれば、部屋の幅の狭さをカバーできるという間取りになっています。

しかしここで寝室分の広さを使ってしまう為、どうしても玄関ドアを開けるとすぐにキッチンがあるという従来の1Kの形をとることになってしまいます。

そこでまた進化しているのが、キッチンの向きを工夫することで、玄関からはキッチンが見えないような間取りにしているものも出てきています。

これだと従来の
「玄関からリビングに向かう通路の途中にキッチンがある。」
という従来の1Kとは一線を隔することができます。

もちろんこの間取りにするためにはある程度部屋の間口が必要なので、どの物件でも出来る訳ではないのですけどね。

どちらにしても30~35平米の1LDkと比べると家賃帯も1~2万円低く設定できるので、かなり広い需要が見込まれます。

事実今年の繁忙期での動きはいいですね。

若い人の給料が上がらない今の状況に合った不動産投資と言えると思います。

こんな物件が増えてくると築古狭小1Kは苦戦するでしょうねえ。

狭いだけでなく古くて設備がかなり違ってきます。

そうなると、いくら給料が安いと言ってもこれまで快適な生活に慣れている若者が、賃貸になった途端生活のレベルを落とせるか…ということになるのです。

コロビビの息子達の話では
「洗面化粧台が浴室にあるなんて考えられない。」
なんて、贅沢なことを言っています。

女子ならいざ知らず、男子でこうです。

コロビビなんかは信じられないのですが、この若者の意識の見極めも必要ですね。

首都圏の新築マンション販売が3年連続で減少です。
価格の高止まりが原因ですが、これは暫く続くでしょうねえ。
これで中古価格が後数年高まってくれると、売却益が出るのですが…。
とらタヌになってしまうかもデスね。
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レンダーズクラウドって?

先日テレビで紹介されていたレンダーズクラウド。

空室の問い合わせの状況だけでなく、内見者が申し込みにまで至らなかった理由なども大家が知ることができるのだそうです。

コロビビも入居付けに苦労したことがあって、一番に知りたかったのはそのことです。

担当の方はとても小まめに報告してくださって有難いのですが、
「申し込みに至らなかった理由や退去の本当の理由」
というのは、実際のところ分かりません。

担当者が直接内見に立ち合ったのならそれとなく聞くことができますが、他の仲介業者が立ち合うことの方が多いのが現状です。

今までの大家は小まめに対応することなく空室が放置されていたことも多かったのでしょう。

しかし、コロビビをはじめ他の大家仲間も、理由さえ分かれば対応して申し込みに繋げたい…と思っているはずです。

そこでネットで仕組みを調べてみたのですが、詳しい内容は問い合わせをしてみないと分からないようでした。

サービスも首都圏だけなのかもしれませんが、どなたか既に利用している…なんて大家さんいらっしゃらないかなあ。

オーナーズスタイルなんかにも記事が載っていたみたいなので、調べてみますね。


首都圏のマンション販売数が新築を中古が上回っています。
一棟丸ごと大規模リノベーションをしているものは、新築見紛うばかりの出来映えです。
やはり大手が手掛けるとここまでのクウォリティーにできるのですね。
なかなか素敵なマンションになっていましたよ。
凄いですね、いい取り組みだと思いました。
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足るを知る?

ここ数年は新しい物件を取得するつもりは無いのですが、今保有の物件の売却を含めて数年後に動く予定はあります。

なので、今はその資金を蓄えることとリサーチが中心なのですが、この歳でそんなことを話していると
「年金と今のキャッシュフローで、十分なんじゃないですか?」
なんて言われました。

その方は長年中古物件を中心に大家業をされている方で、コロビビと同年代なので、最近は保有物件の入れ替えをされているということでした。

つまり売却を進め、優良物件に絞って保有するステージになられているということです。

しかし同年代とはいえコロビビは大家業を始めてまだ4年。

新築物件中心ので実はキャッシュフローは思ったほどないのです。

しかし年齢が年齢なので、これから30年ローンを組むというのも確かにはばかれますね。

ま、もちろん銀行は息子が経営を引き継ぐということで長期のローンを組んではくれるのですが、一般的にはこの歳で多額のローンを抱えるというのもあまりないことなのでしょう。

数億円かけてRCを新築するより、数千万円の中古を手掛けるぐらいで実は十分なのかもしれません。

確かにこれからお金がかかる子育て真っ最中のサラリーマンが、アーリーリタイアを目指しているのとコロビビでは、必要なCFは明らかに違います。

なので、確かに足るを知ればもうリスクを取ってまで新たな新築物件や大型な中古RCを手掛ける必要は無いのかもしれませんね。

頭では分かっているのですが、お宝物件の情報が手に入ったときにどんな判断をしてしまうのかは分かりません。

「物件好き」の血が騒いでしまうのかもしれませんしね。

高値掴みをしてしまう今の時期は、拡大するつもりは毛頭ありませんし、他の方がどんどん新築されていても焦ったりはしないのですが、保有している物件を売却してしまうとまた欲しくなりそうな予感はします。

実際先輩大家さんの新築見学会にお邪魔したのですが、見せていただくうちにいろんなアイデアが湧いてきました。

はっ!

…いけない、いけない、

「足るを知る、足るを知る…」と呪文のように唱えないといけませんね。

ベッドスペースを簾で仕切るリフォームの部屋が紹介されていました。
もちろん簾といてもお洒落なものを使っていました。
一人暮らしならこれくらいでもいいかもしれません。
来客時だけちょっと隠す感じで使えそうでした。
リフォームの時にやってみたいです。
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理想の色合いのマンション、みっけ!

マンションの外壁材やタイルの色遣いのことですが、なかなかいいなあと思うものがありませんでした。

もちろんコロビビの手が届かないような高級マンションでは、いいなと思うものはあるのです。

でもコロビビが建てるような賃貸マンションに、そんな高いタイルを使うなんてできません。

なので、街を歩いている時も、
「使えそうなタイル組み合わせてセンス良く造るにはどうしたらいいのかな。」
なんて考えながらいろんなマンションを見ていました。

でもなかなか有りそうでないんですよねえ。

バルコニーの強化ガラスの色が、今鮮やかなブルーを使っているマンションも増えてきましたが、これをうまく使っているマンションはあまり見かけません。

これはやはりかなり大型のマンションでないと、近代的でクールな良さは出せないのでしょうね。

そんな中、ダークブラウンの強化ガラスを使って、ペールブラウン系のタイルと組み合わせた新築マンションを見つけました。

ありそうでなかったこの組み合わせ…なかなか気に入りました。

しかもコロビビが使えそうなタイルでもこの色合いを出せそうです。

実は昨年新築したRCのタイル選びをしたとき、こちらがイメージした色合いとは微妙にズレていたため、それと組み合わせるタイルの色も迷ってしまった経験があるのです。

資金が潤沢にあるとか利回りに余裕があるなら、少し高くなってもタイルや全体の色合いなどにこだわれるのでしょうが、ギリギリのところで建築していたため諦めざるを得なかったものがたくさんありました。

もちろんそんな中でも何とか合格ラインまでもっていくことは出来たのですが、やはりもっと事前にイメージに合うものを選んでおく必要がありましたねえ。

今回イメージに合うマンションが見つかったことで、そのイメージがより具体的になりました。

建てるのは数年後になると思いますが、何だかぐっと目標が近づいてきた気がしてきました。

単純ですね、エへへ。

今夜のトランプさんの就任式。
どうなるんでしょうね。
「偉大なアメリカ」って言っても、ねえ?
金の力で実現させるようなアメリカなんて、誇りがもてるのでしょうか?、
「誇りなんて、腹の足しにもならない。」なんて言われそうですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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