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Category | 物件取得

利回りは出るけど学区が…

以前と比べると都心部でもよさげな土地がチラホラ出てくるようになりました。

…と言っても相変わらず土地値は高いため、本当に高い家賃が取れないと利回りは出ません。

しかも広い土地が出ても、道路付けが良くないと容積率が使えません。

しかし今回出た土地は、広さは十分では無いものの、容積率は400%で接道も問題ありません。

家賃をリサーチしたところ、かなり高い家賃が取れそうです。

しかも最寄り駅からの距離も申し分ありません。

ファミリー物件でセルフボリュームチェックをしてみたのですが、まあまあの利回りを出すことも出来ました。

ただ、問題が二つ。

一つは駐車場が100%では無いこと。

ファミリー物件で、これはちょっとまずいです。

近隣に駐車場があるにはあるので、それで何とかなるかもしれませんが、不安要素であることには変わりありません。

駐車場が足りない分は、単身者用にするという手もあります。

そちらの方が利回りも上がります。

本来は単身者用とファミリー向けするを一緒にするのはよくないのですが、都心部にある物件なので、郊外物件よりは混在する物件はまあ見られます。

ただしこの土地、学区がそこまでいい訳ではないのですよねえ。

まあ皆さん、周りには私立も多いので、こちらに通わせるだろうとは思うのですが、ファミリー物件で学区が良くないというのは大きなマイナスです。

なので、この程度の利回りならば、見送りかな…ということになりました。

全ての条件が揃う土地は無いので、どこかで踏ん切りをつけないといけないのですが、建築費が高騰している今、中々その踏ん切りをつけることはできません。

今回は利回りはまあまあだったのですが、学区の問題と、土地の広さがネックになりました。

次の土地が出てくるのを待つことにします。

サッカー日本代表、やってくれましたね。
ドーハの悲劇までさかのぼるコロビビの応援歴からすると、昨日の勝利は格別でした。
ただ、相手のハンドに助けられた面も大きいので、ぬか喜びはできませんね。
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キラキラ大家につい、騙されそうに…

今、ぺんたさんがブログで書かれて話題になっている「キラキラ系大家さんネタ」

以前ぺんたさんとお会いした時にも少しはお聞きしていましたが、ブログに書いてくださったお陰で寄せられた皆さんのコメントなどからも、詳しいお話を改めて知ることができました。

狼さんもぺんたさんの援護射撃として便乗ネタを書いてくださったので、更に今までの色んなことが繋がって、
「なるほど~、だから狼さんのあの言動となったのか…」
と合点がいったのでした。

しかもコロビビの周りの先輩大家さんから漏れ聞く話とも繋がって、キラキラ系大家さんの実態を更に知ることとなりました。

ホントは皆さん人の悪口を言う方々ではないんですよね。

しかし同じように夢を掴みたいと思って不動産の世界に入ってきた人を、平気で騙したり嵌めたりすることは許せないという気持ちが、キラキラ系大家さんへの非難の言葉となっているのでしょう。

実はコロビビが不動産の世界に入ってきたのは8年ほど前で、ブログを読み始めたのは6~7年前。

そのころはどなたのブログがどんな考えや目的で書かれているのかなんて全く分かりませんでした。

大家の会の存在も知らず、ただ本やブログを読んで、中古物件を検索していたような状態でした。

なので、キラキラ系大家さんの書いていたブログも読んでいて、その内容を信じていました。

もちろん合わせて狼さんのブログも読んでいたので
「(キラキラ系大家さんの)ブログの内容は嘘じゃないだろうけど、そんなにうまくいくのかなあ。」
ぐらいの感じで、実際に連絡を取ったり物件を買ったりまではしていませんでした。

でも今思えば、ブログの内容に嘘は無いと思っていたことが甘いですよね。

今ならその内容の嘘にも気づきますし、書かれたことを鵜呑みにしてはいませんが、当時はまさか同じ大家が素人大家を騙すために嘘の内容をブログに書くとは考えていませんでした。

業者が素人大家を騙すことは想定していましたが、素人に毛が生えたような大家が騙しをやるか?という感じでした。

もちろん業者からのバックマージンぐらいは取っているだろうとは思っていましたが、高額のコンサル料やセミナー会費などを取って最初から騙す目的でブログを書いているとまでは思っていなかったのです。

もしかしたらキラキラ系大家の中にも、最初から騙す目的でブログを始めた訳ではなかった人もいるのかもしれません。

しかし自分の不動産投資の失敗や行き詰まりなどから、そちらの方に手を染めることになったのかもしれませんね。

まあ、数年前からキラキラ大家や共食い大家のことは知っていましたが、詳しいことは知りたいとも思っていませんでした。

でも今回、人を見たら詐欺師と思えというぐらい慎重な狼さんは、ぺんたさんのことも最初は警戒していた理由も今回分かったのでよかったです。

ぺんたさんはお話をしていてもとてもクレバーな方ですし、サラリーマン時代に身に付けられたスキルも半端なく高いので、キラキラ系大家さんの騙しのスキームにのっかることは無かった訳ですが、当時大家仲間もいなかったコロビビなんかは、
「ホントかなあ…でも、みんなやってるし、そんなもんかもしれないなあ。」
なんて思って、つい引っかかってしまったかもしれません。

実は今でも、不動産投資には色んな手法があるので、それぞれの手法のリスクに気づきにくいところがあります。

その人は自分もその手法でやっていてみんなに進めているので、騙すつもりは無いのだと思います。

でも、その手法のリスクをしっかり伝えているのかなと思うことがあります。

既に拡大局面に入っている人や十分な資産がある人で融資が付きやすい人ならその手法で成功するかもしれませんが、そうでないならかなりリスキーな手法になるのではないかと思うのです。

コロビビは今は先輩大家さんも周りにいるので、反対側から見た意見を耳に出来ますが、そのお仲間に入ってしまうとそんな意見が入ってこなくなります。

それが素人にとってはとても怖いことです。

大家になって7年目のコロビビですが、素人に毛が生えたぐらいしか力量がないので、まだまだたくさんの人の意見を聞かないと恐ろしいというのが正直なところです。

一日ゆっくりしていると何とか疲れもとれたコロビビ。
近くのコメリに行って色んな材料を購入してきました。
我ながらよくやるなあと思いますが、好きなことだと体が動いちゃうんですよねえ。
さて、これで何をやるかはお楽しみ。
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土地も中古物件も少し増えてきた?

か〇ちゃ問題やス〇ガショックの影響からか、最近中古物件や土地が以前より出てくるようになったと感じるのは気のせいでしょうか?

しかも値下げをするものまで出てきました。

しかし、これは飛びつくほどのものではありません。

もともとの価格が高すぎたのですから…。

最近1000万値下げされた土地がありましたが、改めてその価格で新築ファミリーRCの利回り計算をしてみましたが、まだまだ回らない数字しか出ませんでした。

ギリギリ単身者用ならイケそうなのですが、このエリアは単身者用よりファミリー向けの需要があるところなので、高い土地代を出すならもう少し別のエリアを狙った方が確実です。

中古物件もいくつか買い付けを入れたいと思えるものが出てきましたが、そんな物件はすぐに買い付けが入ってしまいます。

しかし惜しかったなと思えるほどではないので、もう少し待ってもいいかと思います。

待てば今よりいい物件に出会えるかもしれないし、何より手金が増えた状態で買い付けを入れることができます。

上手くいけば現金買いが出来るかもしれないし、融資も通り易くなります。

…なんて言いながら即買いするかもしれませんが(笑)

とりあえず毎日のネット検索は欠かさないで続けているところです。

物件情報を頂けるのは突然だったりするし、お返事はすぐにしないと逃してしまいます。

頂いた情報が実際お宝情報なのかどうかは、その人の考え方次第のときもあります。

なので、常に物件の相場感覚を磨いておかないと高値掴みをしてしまいそうです。

何だか物件が動きそうな予感があるので、すぐに銀行に持ち込めるように資料など準備だけはしておこうと思います。

はあ、何だか疲れちゃって土日が待ち遠しいです。
確実に体力が落ちてきていることを感じますねえ。
早くリタイアして、体力をつけた方がいいかも…
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レオパの中古物件

昔のレオパレスのアパートが安普請だという話は、もう常識なので今さら取り立てて書く必要はないと思うのですが、どうしてあんなに隣の音が筒抜けになるのかという理由が分かったのには、合点がいきました。

単に壁が薄いだけでは無かったのですね。

コロビビのRCを手掛けた建築会社の担当者さんが、以前レオパのオーナーと知り合いだった関係で、レオパの建物のことで相談を受けたことがあったのだそうです。

しかしその担当者さんも、図面は見せて貰っても実際に屋根裏までは確認していなかったので、音漏れが凄いことはわかっても、壁材のせいだと思っていたようでした。

まあ、もちろん建物全体も安普請なので、壁単体の理由という訳ではないでしょうけれどね。

コロビビも以前は中古狙いだったので、レオパの物件をうっかり掴まないようには注意していました。

といっても、古い物件はあの特徴的なアプローチの造作物(?)があるので、見ただけで分かりますけれどね。

それと比べると某大手メーカーの建物はやはり違いますねえ。

見た感じはそんなに高級感は無いので、建築費を比較した時コロビビも
「なんでこんなに高いの?」
と思ったのですが、築年数が経つと建築費が高い理由が分かってきます。

見た目はどうにかできても、建物の傾きや建物全体の強度などは素人リフォームではどうしようもないですからね。

コロビビもこれから出てくる中古物件を狙っているので、土地狙いならいいのですが、そうでないなら建物を見る力をもう少しつけておかないといけませんね。

木造なら何とかなりますが、RCの見方を誤ると修繕費がかなりかかってしまうことがあります。

結果的には新築物件ばかり手にしていますので、中古物件購入が次の投資が成功するかどうかのカギになりそうです。

久しぶりに息子が帰省してきました。
…といっても就職の面接のためなので、一泊で戻っていきました。
それにしても就職活動にも交通費がいりますねえ。
一次はスカイプ、三次は会社持ちだそうですけれどね。
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こんな物件まで買い付けが…

前回書いた人気駅徒歩圏外のボロアパート。

ネットにも出ていない物件なのですが、仲介業者を尋ねた日は担当者が休みだということで、次の日に電話をしました。

その前に現地を見に行ったところ、一部屋は空室でしたが、他の部屋は入居者がいました。

コロビビは土地めあてなので、ホントはもっと空室であって欲しかったのですが、ボロアパートでも便利なエリアなので入居はあるみたいです。

さて、電話をしてみたのですが、その担当者は他のお客の対応中だということで、折り返しの電話を待つことにしました。

そうしてかかってきた電話で、担当者からは驚きの言葉が…。

なんとあのボロアパート、先日買い付けが入ったということでした。

しかも満額で!

え~っ、いくら何でも満額は無いだろうと思っていたのです。

というのも、築ウン十年でボロボロのアパートの表面利回りは7%

いくら土地狙いだとしても、解体費用に退去させる費用も考えると、満額で購入しては普通の土地値にしかなりません。

まあ、多分それでもまとまった広さがあるから買い付けがはいったのでしょう。

ただ、コロビビがセルフボリュームチェックをしたところ、整形地だったことが返って仇となってしまい、思うように建物が入りませんでした。

道路付けが違っていたら凄くいい土地だったのですがねえ。

なのでそこまで惜しくは無かったのですが、ネットにも出ていない物件でも競争相手はいるんだということが分かったのは、まあよかったです。

コロビビが狙っているエリアのまとまった土地は、誰もが狙っている土地でもあります。

次にもう少しいい物件があったら迷わず買い付けを入れることにしますね。

今頃退去があって、慌てて募集しているアパート。
やっぱり出足は繁忙期と違って動きが鈍いようです。
う~ん、これは困りました。
ちょっと策を取らないといけないようです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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