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Category | 物件取得

物件が出てくるエリア

毎日欠かさない中古物件のネット検索。

ここ一年、集中して物件が出てくるエリアがあります。

実はここはコロビビのテリトリー。

なので前回格安の築浅RCがなぜその価格なのかというネタを書いたことがあるエリアです。

出てくる物件は築浅、築古、木造、RC、鉄骨造り…とそれぞれですが、共通しているのは、まあまあ利回りがいいこと。

よく大学の近くの物件が高利回りで売りに出されることがありますが、それは大学生の生活スタイルや通学エリアが変わってしまったことが原因だったりするので、それを知らない別の地域の投資家は
「学生の需要がありますよ。」
という業者の言葉に騙されて購入し、痛い目に遭うことがあります。

まあ、このエリアも以前はその大学の学生がバイクなどを使って通学していたというエリアではあります。

なので、学生の需要は今は無くなっているために売りに出されている…という側面もあるのでしょう。

しかし前述したような学生一本の需要ではなく、会社員の需要もある地域です。

ただ以前も書いたように20年ほど前の地主さん物件でしたので、単身者用は家賃崩壊が進みつつあるエリアでもあるのです。

ファミリー用もここ数年大型新築マンションが建てられるようになったので、築古は結構厳しくなってきているのではないでしょうか?

先日売りに出されていた築浅鉄骨造りは、道路付けも近隣の施設も悪くなく、利回りも家賃をフカしたものではありませんでした。

5分の1が空室でしたが、物件は綺麗です。

う~ん、しかし綺麗で安くても入居が無いということなのでしょうから、購入して家賃を下げて募集しても難しいのかもしれません。

これが汚くて家賃が高いため入居が無いというのなら、満室に持っていく方法がいくつもとれるのでしょうが…。

後もう少し利回りが高くないととみなさん思っていることでしょうね。

このまま売れないところで、指値が入るのではないでしょうか。

三連休は台風のせいでガックリの人も多いのではないでしょうか。
水災・風災も大家にとってはリスクですね。
保険にしっかり入っておかないとと改めて思いますねえ。
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農地の2022年問題

前回は戸建賃貸の土地を手に入れるのに、農地も候補に入れるということを書きました。

いろいろ面倒なこともありますが、サラリーマンでもできないことはありません。

しかし気を付けておかなければならないことが、望地の2022年問題です。

これはみなさんも、なんとなく聞いたことがあるかもしれません。

現行の生産緑地法が施行されてはじめて生産緑地の指定が行われた1992年から、2022年で30年が経過するのです。

そのため、2022年には多くの農地で生産緑地が解除され、不動産市場に大量の土地が流入する可能性があるのです。

ただでさえ東京オリンピック開催後は不動産の価格が低下する可能性があるというのに、2022年に大量の土地が市場に流入し、価格低下に大きく拍車をかける可能性があるのです。

なので、どうしても今戸建賃貸を建設しなければならない事情がないのなら、後数年は様子をみるというのも一つの方法だと思います。

もうここは、融資が引ける状況なのかどうかにもよりますね。

銀行が閉まる最後のチャンスで今取り組む必要がある初心者投資家ならば、一にも二にも今動くことが優先されるのでしょうから。

しかしこの2022年問題であっても、本当に宅地が大量に流入するのかどうかは分かりません。

というのも一斉に売却されるとあっては、ただでさえ下落傾向の不動産市場では安くでしか売却できないからです。

更に、平成29年度生産緑地法改正案は、生産緑地の効力の延長が可能になりそうなのです。

もちろん全ての農地と言う訳ではなさそうで、特に都市環境の保全の上で重要な農地について、市町村は特定生産緑地として指定し、買取りの申出が可能になる期日を10年後に延長することができるようになるそうなのです。

なので、どの程度の農地が宅地化されるのか、はたまたそれが需要があるエリアなのか、はたまた需要があるエリアでもどれくらいのデベロッパーや建売業者が競合するのか…などなどあるので、個人の不動産投資家がどう戦っていけるのか読めません。

どちらにしても相続税の改正で賃貸物件が乱立したように、法の改正が行われると、色んな影響が出てくることが予想されるので、アンテナを張って情報を収集していかなければねりませんね。

久しぶりにカラオケ採点バトルをしましたが、点数が落ちてましたねえ。
高得点をきーぷするのに、意外とお金がかかるのです。
バカみたいな趣味ですね…。
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これぞ新築の強み

「強み」シリーズ、第二弾です。(笑)

薄利の新築に特化した不動産投資をしてるコロビビ。

昨日もかなりいい条件で融資を引いていることが、この投資の肝になっていることを書きました。

しかしだからこそ金利が上がってくると苦しくなってしまいます。

ただ、新築だからこその強みがあります。

それは暫くは修理などに費用がかからないことです。

実は先日もシャワートイレの故障が見つかったのですが、まだ保証期間だったので、無償で修理をして頂くことが出来ました。

また、RCでは退去後浴室に亀裂が見つかったのですが、これも無償で修理をして頂きました。

有償なら7万円以上かかるところでしたから、築古物件ならいっそのこと浴室全部を取り換えてしまうかどうか迷うところだったと思います。

まあもともと2~3年ぐらいで故障したり壊れたりすること自体が可笑しなことなのですが、賃貸経営をしているととにかく色んなことが起きます。

使い方の問題なのか、施工の仕方の問題なのか…まあ、どちらにしても早急に対応しないといけないことが起きるのです。

儲けを生み出すには、どれだけ費用を抑えて対処できるかにかかっていると言う訳です。

中古物件では思ってもみなかったような修繕費がかかってしまって後悔された方も多いとおもいますが、利回りが低い分新築はそんな恐怖はありません。

補償期間中はタダで修繕できますし、10年程度は大きな補修は必要ありません。

戸建でも最近の外壁材はよくなっているので、一昔前のサイディングのように10年で薄汚れたりはしません。

もちろん小豆に塗装したほうが建物はよりよく保つことができるので、10年でのメンテナンスの必要はありますけどね。

ちょっと前にも書きましたが、フローリングも傷に強い素材が出ているし、クロスでさえもクリーニングや塗装で綺麗に出来るものです。

原状回復に一か月分の家賃相当額を使うアパート業者の気持ちがしれません。

新築の強み…と言ってもここで外部発注してしまうと、新築の旨味を十分生かせていないのでもったいないなあと感じます。

ここのところ満室経営が続いていて、先日のシャワートイレの故障の連絡で久しぶりの出番か…と思っていたのですが、電話一本で修理は終わってしまいました。

まあ、ご不便をおかけしたので菓子折りでもお届けしようかなとは思っています。

新築は属性の良い方の入居にも恵まれるので、精神的にも楽です。

これが一番の強みかもしれませんね。

先日大家仲間の新築見学会のお誘いを受けました。
ファミリー向けはコロビビもまだ勉強中なので、ありがたいです。
どんな間取りや設備なのか、色々教えて頂こうと思っています。
楽しみです。
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住みたい街ランキングの上位に物件を持つ強み

不動産投資は一にも二にも立地…ということは誰もが分かっていることです。

しかし、いい立地は不動産市場が高騰している今、利回りが低く手残りも少ないのが現状です。

不動産投資はとにかく物件を安くで手に入れることが一番の安定経営につながる訳ですが、この市場では難しいです。

特にスキルを持っていないコロビビのような駆け出し大家の場合は、難あり物件を格安で手にしてもそれで地雷を踏んでしまうことになりかねません。

もう少し待てば高値で手に入れたサラリーマン大家や騙されて建設してしまった地主系大家さんが、我慢しきれずに物件を手放す場面が出てくると思います。

そうなれば立地が多少悪くても、需要さえ消えていなければ、それを安くで手に入れていく…という投資の仕方が出来ると思います。

しかし、落ちる落ちると言われ続けて2~3年になりますが、中々価格は落ちてこないので、立地より価格という方法はもう少し先のことになりそうです。

…で、今より物件が高騰していなかった4~5年前に不動産投資を始めたコロビビが取れた方法は一つ。

立地がいい物件を薄利覚悟で手に入れること…でした。

しかし高属性を生かして銀行からはかなりの好条件でローンを引いています。

また、高属性の他の投資家と違って外部発注はせず、経費を極力抑えて利益を確保するというやり方を取りました。

他のサラリーマン大家と違い、資金ショートすることはありませんので、苦しい状況になっても何とか持ちこたえて、次の相場が来た時に売却するという考え方です。

なので、やはり最後は立地が効いてきます。

幸いコロビビが所有している物件は、エリアの「住みたい街ランキング」の5位以内のものばかりです。

ただその分、新築物件が乱立してきているので、競争は激しいです。

でも後5年ぐらいはこのランキングが大きく下がることは無いでしょうから、入居者様に家賃でローンを払っていただきながら残債を減らしていって、タイミングを見て売却をするつもりです。

こんな考え方が出来るのも、立地がいいところに物件を持っているという強みがあるからです。

利回りがいい物件を回してどんどん利益を得ている出来る大家さんとは真逆のやり方ですし、多額のローンを抱えて労力を投入してたったそれだけの利益なの?というやり方です。

まあ、弱小大家の生き残り方の一つ…と考えていただければと思います。

ここの所ずっと満室経営が続いていて何もすることがなかったのですが、久しぶりに設備の故障の連絡がありました。
ここは費用がかかってもいいので、素早く対応して頂きました。
でも多分保証で無料になりそうです。
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レオパレスオーナーが提訴

以前も訴訟の話が出ていたレオパレスですが、今度は修繕が不十分としてオーナー29人が提訴したということです。

オーナーは毎月、修繕費として家賃収入の平均7・2%を同社に払っているそうなのです。

で、レオパレスは塗り替えや交換の目安として、屋根は10年、クロスは4~5年、カーペットは3~4年などと文書で示しているのだそうですが、屋根を塗り替えた物件はゼロ。

また、オーナーの物件は全て築10年以上なのですが、調べた限り、目安通りにクロスやカーペットが全面張り替えされた部屋はないそうです。

文章で示しているのにも関わらずされていないというのは驚きですが、コロビビが注目したのは、
「クロスは4~5年、カーペットは3~4年が交換の目安なのね。」
ということです。

確かにレオパレスは単身者用が多いので、コロビビのアパートももうすぐ築4年になりますが、丁寧に使ってくださっている部屋はクロスクリーニングでも十分イケそうです。

しかしタバコを吸われたり乱暴な使い方をされていると、築2年でも張替えが必要だったりします。

また競争が厳しいエリアだとクロスの張替えはもう少し短くしないと入居は難しいかもしれないなという印象です。

カーペットとなると10年も張り替えられていない部屋に、好き好んで住んでくれる人なんかいないんじゃないかな?と思ってしまいます。

先日ペット可物件のフローリングの張替え時期についても書きましたが、その際も5~6年じゃないかという話が出ていました。

これは攻める大家さん同士の話でしたから、一般的ではないかもしれませんし、逆に20年でも張り替えずそれでも入居者を掴める大家さんもいらっしゃるという話もありました。

戦略としてどうするかという部分があるので、一概に「〇年で張替え」ということは言えないのですが、前述のレオパレスの件はちょっと酷いですね。

サブリース契約というのも色んな問題をはらんでいるいますねえ。

庭の手入れがかなり進んで、随分すっきりしました。
場所が良ければテラスでも食事が出来るようなお店をしてもいいのですがねえ。
そんなことを妄想しながら、昨夜はバーベキューをしました。
とことん働きたいコロビビです。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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