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Category | 物件取得

土地を持っていれば融資は出るけれど…

希望していなかったエリアの単身者用RCの提案は、お断りしたことはお話してましたっけ。

でも、最近のRCは利回りが出ないので、それでも購入する人はいるでしょうね。

場所はとてもいいし、あまり出ないエリアなので、それは魅力でした。

でも最近は本当に銀行に持ち込んでも融資が出ない人が多いのだそうです。

この人なら…と思って建築会社と懇意にしている銀行に持ち込んでも、断られることが多くなったと言います。

なので色んな提案がコロビビのところに来るのですが、どうもコロビビは融資が出ると勘違いされているみたいです。

まあ確かに共同担保が付けられる物件が複数あったりするので、その点ではクリアしているのかもしれません。

でもねえ、そこまで属性が高い訳でもありません。

今融資が付くのは土地を持っている人…そう、相続税対策として新築を建てるような人でしょうか。

こんな人たちは、相変わらず新築を建て続けているようです。

なので、土地から購入してRCを建てるような人は、郊外の安い土地で建てないと利回りが出ないので、事業として回せると銀行は判断してくれません。

実際コロビビの知っている大家さんは、自己資金で土地を購入してから融資を引いています。

郊外の土地だったらコロビビでも買える価格だし、知り合いの大家さんも郊外では無いものの土地の安いエリアで建てられているのです。

でも中にはコロビビと同じエリアで新築を建ててらっしゃる大家さんもいます。

ただし、その人のように億を超える価格の土地を、キャッシュで購入できる人なんて限られていますよね。

法人ならいざ知らず、個人でそれをやるのは、ホント上級者ですねえ。

コロビビはとても真似できません、はああ…。

遅ればせながら「ボヘミアン ラプソディ」を観ました。
最初はフレディに違和感がありましたが(ジョン・ディーコンは本人かと思うぐらい、違和感ゼロ)だんだん感情移入することができました。
やっぱりよかったですねえ。
40年前のコンサートの記憶が蘇ってきましたよ。
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欲しいエリアの築浅物件

地道に探し続けていたら、出ました!

欲しいエリアの中古物件が!!!

駅からの距離もまあまあ。

何より土地の形や向き、道路付けなど、申し分ありません。

若干土地が狭めですが、まあこれでも何とかなりそうです。

これだと、解体したあと結構いいファミリー物件が建築できます。

ただ、価格が微妙なのです。

これまで手にしてきたようなバカ高い価格では無いのですが、安くも無い…。

土地の価格として考えると、売主さんが強気に出るのも頷けます。

実はここは隠れた人気学区。

しかももう一つ、強気になるのが、建物が築浅だということ。

すぐに解体するのも勿体ないのですよねえ。

しかも築浅ということで、大きく価格を下げることはないでしょうねえ。

もっとボロで空室だらけの方が指値も通りやすいし、2年後ぐらいに新築でファミリー物件を建てる計画が立てやすいのです。

でも、中古物件として出ているので、この利回りだと誰も買わないでしょう。

競争相手は建売戸建業者さんでしょうか。

実際そんな業者からの問い合わせはいくつか来ているようです。

でも立ち退きをさせて更地にするには時間もかかりますし、そんな手間はかけないでしょう。

それで、とりあえず価格交渉は可能か連絡を取ってみました。

でもかなり価格を下げて貰わないと、こちらも購入と言う訳にはいきません。

…さて、どうなるでしょうか。

見ているといろんなタイプの中古物件が出てきますねえ。
これもかなりレアな感じの物件です。
土地の価値に気づいた人はすぐ買い付けを入れる可能性はありますね。
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長期保有だと厳しい?

以前お話していた会社から、コロビビが希望していたのとは別エリアの新築RCの提案を受けました。

これまでのその会社のプランの中では、一番から利回りも立地もよかったです。

単身者用であればコロビビは40㎡前後のプランを希望していたのですが、そうではないことから即答はしませんでした。

ただ、土地としてはとても魅力があったので、以前懇親会でお話したことのある仲介業者さんにご相談してみました。

このエリアの土地勘はないので、本当にこの立地で入居が見込めるのか、家賃設定は適正なのか、また土地価格はどうなのかを知りたかったのです。

すると、土地としてはとても良いとのことでした。

なので土地の価格としては安い訳では無いけれど、今の取引価格としては妥当な金額だということです。

賃料設定も妥当で、新築時は一割程度上げても入居は付くとのこと。

…ということは、利回りとしてはもう少し上がるということなのですが、ご相談した仲介業者の社長さんによると、長期保有は難しいとのこと。

このところ同じエリアにどんどん単身者用の新築RCが建っているとのことで、結局家賃を下げざるを得なくなるというのです。

因みに築10年のRCでは、コロビビが希望していた40平米であっても、礼金を取ろうとすると入居が付いていないのだそうです。

もう数か月空室のままで、それが何部屋もあるというのです。

つまり家賃を下げるか礼金を諦めなければ、入居は見込めないということです。

なるほど、だからこのエリアで単身者用を新築して成功するには、築浅で売却するしかない訳ですね。

この社長さんによると、築浅であれば、買い手はまだたくさんいるそうです。

でも売却頼みの計画は危険です。

しかもあまり土地勘のないエリアで、そんな危険なことはしたくありません。

…ということで、このお話はお断りしました。

こうなると、ますます新築RCは先の話になりそうですが、中古物件再生もしてみたいので、暫くはこっちにシフトしようかなとも思います。

こうしてご相談できる人脈があるのも有難いことです。
素人のままだと購入したかもしれませんね。
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自己資金要求が半分以上?

このところ大きな額の事業計画ばかりをもって来られるので、全く検討の土俵にも乗らない感じです。

でもとりあえず銀行に持ち込んでみて欲しいという話でしたが、自分で土地を見つけて計画したファミリーRCが利回り6%中盤であっても、自己資金を一割求められた経験があるコロビビ。

もちろんいいエリアであればそれでも計画を進めたと思いますが、そこまでの優良物件にはなりそうもないので取り下げました。

なのでそれよりも総事業費が大きい案件では、自己資金は確実にもっと多く求められると思ったのです。

利回りは高くはありませんが、凄くいい立地だし資産価値は抜群!

欲しいのは欲しいのですが、どちらにしても無理は禁物と思って諦めました。

さて、この案件はすぐに他の資産家さんがコロビビのメインバンクと同じ銀行に持ち込んだということです。

でも結局融資が降りなかったそうです。

それもそのはず、何と求められた自己資金は総事業費の半分以上。

こんな金額が出せる人はそうそういません。

土地代は出せるという人には融資を出すという金融機関はまだありますので、多分そっちの方でチャレンジされるとは思うのですが、それにしても驚きましたねえ。

コロビビのメインバンクの最近の融資状況の厳しさ。

確実にコロビビよりずっと属性も事業実績もいい人で、この結果です。

それだけ事業性重視になっていっているのでしょうが、資産価値や希少価値ももう少し加味してもよさそうな気がします。

利回りだけで考えると郊外の物件の方がいいに決まっていますが、それだけでは無いですものねえ。

30年先のことを考えて、どちらがいいかなんですけどねえ。

とにかくコロビビには縁のないビッグプロジェクトになってきていたので、どうでもいいのですが、ちょっと驚きました。
もっと地道な不動産投資の方に目を向けたいと思います。
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別のエリアでの新築計画

コロビビに土地情報をよく持ってきてくれる業者さんから、ずっと進められているのは別のエリアでの新築です。

ここは郊外では無いのですが、人口減少が激しい地域。

でもコロビビの知り合いtの大家さんも多く住んでらっしゃるので、その方たちは沢山新築を建ててらっしゃいます。

もちろん、満室経営されていて、多くの利益を得ていらっしゃることは知っています。

何しろ土地の値段がコロビビが狙っているエリアと比べると、半分か時には三分の一程度なので、そりゃあ利回りは出やすいです。

しかしコロビビは土地勘も無いし、わざわざ人口減少が激しい地域を選ぶのも…と思って今までは考えていませんでした。

でもその業者さんはその辺りはよくご存じですし、家賃査定もしっかりしてらっしゃいます。

なので、持ってこられるプランはそりゃあ魅力的です。

今度新しいプランが上がってくるということなので、一応見せて頂くことになりました。

さて、どうしようかなあ?

でも、やっぱりここまで待ったので、希望のエリアで建てたいですよねえ。
まあ利回り次第と言ったところでしょうか。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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