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Category | 物件取得

今度は木造での提案

なかなかRCでは思った利回りが出ないことが分かったサブリースの会社の担当さん。

「もしかしたら、木造3階建ての方が、利回りが出るかもしれません。」
と言い出しました。

木造でファミリー物件は、ちょっと考えられないコロビビなのですが、この会社の木造は、まあ足音などはしないように防音対策はしているとのことなので、一応提案を受けることにしました。

中心部ではないエリアなので、高い家賃設定の事業計画では不安が残ります。

資産価値は落ちるし、 売却も微妙になってきますが、それでも利回り次第で検討はしてもいいかなと思っています。

ここが地主さんが多いエリアだと、とても検討の余地も無いのですがね。

商業施設も近くにあるので、賃貸経営としては有りかなと思っていますしね。

う~ん、しかしここで自己資金を使ってしまうと、万が一土地が出た時にRCにチャレンジできなくなっちゃいます。

考えちゃいますねえ。

とりあえずこの会社の木造3階建てが、どの程度の品質なのか見学させて頂くことになったので、行ってきますね。

本当は建築途中の物件を見せて頂くことになっていたのですが、コロビビ側の都合でそれはキャンセルさせて頂いていました。

その為、もう今は未入居状態の物件はなくなってしまい、
「上階の足音が本当に聞こえないのか。」
を確かめることは出来なくなってしまったのが残念です。

それでも見ないことには話は前に進まないので、外観だけでも見学してみます。

それにしても、RCの建築費の高騰、どうにかならないものですかねえ。

本当はCM方式で建築費を抑えたいのですが、実際はそれが出来ない状態です。

懇意にしている設計士さんは、管理までお任せすると高く付いちゃうのですよねえ。

今のところ建築費が安い建築会社さんは、設計と建築が一体となっているのです。

もちろん今回の木造の提案も、設計・管理と建築は別会社ではありません。

この部分も何とかしたいのですがねえ。

秋晴れの気持ちがいい日が続きますねえ。
リタイアになれば、色んな所に行って秋を楽しめますよねえ。
その為にも今のうちにお金を心配しなくていい仕組みをつくっておかないといけませんね。
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提案されたRCの利回りは…

前回の利回りでは、とても契約は難しいとお伝えしていたので、今回は期待していました。

また、間取りもかなり気に入ったものを提案していただけました。

駐車場も100%取れていて、これはイケそうです。

その分、総事業費が高く自己資金もちょっと厳しいレベルですが、何とかなりそうです。

しかし、肝心の利回りが…

…う~ん、やっぱり低いです…。

これが中心部ならば、今後の土地の値上がりや売却時のキャピタルゲインを狙ってゴーサインを出せるのですが、このエリアでこの利回り…。

中心部と比べると土地値は安いのに、どうして中心部と同じぐらいの利回りにしかならないのでしょう?

いくらサブリースとはいえ、この利回りは低すぎます。

一般管理で計算し直しても、利回りは低いままです。

建築費でぼったくられているのでしょうか?

…と思ってよく見てみると、やはり家賃が思ったより取れていないことが分かりました。

う~ん、いつも中心部の高い家賃で利回り計算していたので、中心部以外のファミリー物件がこの程度しか家賃が取れないことを忘れていました。

土地値は安くても家賃が取れないとなると、建築費は変わらないのですから、中心部の方が利回りが出るのかもしれません。

残念ですが、このお話はお断りをしました。

しかし…

話は続きます。

こんな風に空振りを続けていることは全く意味が無いわけではありません。
お陰様で色んな知識を身に付けることができています。
素振りを続けることの大切さを実感してます。
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サブリースだと、礼金は持ってかれる?!

当たり前と言えば当たり前なのですが、サブリース契約だと、入居者から頂く礼金はサブリースの会社が持っていきます。

その分仲介業者に広告料を払う必要はなく、空室があっても満室経営時の9割の家賃を手に出来ると言う訳です。

但しよく話を聞くと、退去の際、敷金で賄えなかった分は当然入居者に請求するものの、それがどこまでやってもらうのかは分かりません。

また原状回復に必要な大家の持ち出し分は、余剰金と思っていた資金から出すことになるのです。

これがサブリースでなければ、礼金から出すことができるのですから、敷金・礼金が取れる新築ファミリー物件でサブリースはいかにももったいない気がするのです。

しかも家賃は2年ごとに見直しが行われます。

この辺りの話は、よく報道されている通りです。

なので、シミュレーションの数字を鵜呑みにしてはいけないことは分かってはいるのですがね。

しかしそれでもこの提案を受けているのは、何度も書いているように、立地のいい広い土地が中々出ないからなのです。

明日は、新しい土地での大型ファミリーRCの事業計画の提案を受けます。

前回はファミリータイプではなかったことと、利回りが低かったのでお断りをしました。

今回は思っていたエリアでは無いのですが、立地は悪くない場所なので、利回り次第では話を進めようと思っています。

結果は後日ご報告しますね。

新しいエリアを投資対象にするために、ちょっとリサーチをしないといけなくなりました。
土地勘が全くないエリアは、本来は対象にしたくないのですが、仕方がありません。
土地値と家賃のバランスが良ければ、このエリアでも良しと考えています。
もちろん、リサーチの結果次第ですが…。
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建築費をよく見てみると…

固めの家賃設定がされていたサブリースの新築マンションの提案。

そのせいで築浅の期間、オーナーが手に出来る家賃が年間4~500万円少なくなるのでは?という疑問が出てきました。

更に、建築費をよく見てみると、使われている部材や仕様に?が出てきました。

その会社がこれまでに建築したRCを見せて頂いていたので、オーナーはてっきりこれと同じマンションが建つのだろうと思う訳です。

もちろんその中の一棟ははっきり
「この部屋は、展示場として使っているので、特別仕様になっています。」
と言われました。

しかし、いくつもの物件を見た後の素人のオーナーは、どうしても特別仕様のイメージが残るので
「これと同じようなものが建つ。」
と勘違いしてしまうかもしれません。

途中で、違うじゃないかと指摘しても
「賃貸なのですから、そこまでの仕様は必要ないですよ。それでも入居は付きますから大丈夫です。」
なんて言われるとそうかなと思ってしまうでしょう。

なんせ、サブリースなのですから、入居が付かなくてもオーナーには関係ありません。

しかし他の建築会社で建てれば、同じ建築費でもっといい仕様の建物が建てられるのですから、オーナーにとっては大きなマイナスです。

前回建築費に利益が乗っていないと書いていましたが、同じ建築費でグレードを下げることで、利益を上げていたのですね。

固めの家賃と思っていましたが、この仕様では、もしかしたら決して固めでは無いのかもしれません。

う~ん、これは問題ですねえ。

更に説明を受けると他のことも見えてきました。

まだ、続きます。

でも全く「無し」と思っている訳では無いのです。
とりあえず可能性として排除しないで検討しているというスタンスです。
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利回りが低いのは、固めの家賃のせい?

土地情報を持っていて、融資も通りやすい。

サブリースなので、入退去に煩わされることなく、毎年〇百万受け取るだけ…。

…なんていいことばかりを真に受けている訳ではありません。

サブリースの新築物件の提案をよく見てみると、いろんなことが見えてきます。

この会社はよく言われているような新築プレミア家賃で利回りを高く見せていることはありませんでした。

どぢらかというと、家賃保証をするからには入居が見込める固めの家賃設定がされていました。

なので、まず利回りが低い…。

中心部の物件なら仕方が無いのですが、そうでない物件でも表面利回りは高くないのです。

う~ん、どうしてなんだろうと提案書を見てみるのですが、建築費もそう高くありません。

土地の値段も相場を調べてみましたが妥当です。

ここに利益を乗せている訳ではありません。

会社の利益もどこかに乗せないといけない訳で、それは管理の部分なのかなというのは分かるのですが、それにしても利回りが低い。

固めの家賃のせいとしか言いようがありません。

サブリースなので、満室経営でないと会社がマイナスを被ることになります。

だからこの家賃でシミュレーションをするのでしょう。

しかしオーナーとしては、手に出来るのはこの固めの家賃の9割なのですから、何とももったいない気がします。

ファミリー物件なので、少なくとも2,3年は、新築プレミア家賃で満室経営が狙えるのに…その差額だけでも年間4~500万円。

長く物件を保有する気持ちが無いコロビビにとっては、これは大きいです。

しかも建築費をよく見ると、こんなことも分かりました。

続きは次回に…。

クローズアップ現代、見るのを忘れていました。
今回はどんな内容だったのでしょうか。
とある大家さんも取材を受けていたということで興味があったのですがね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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