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Category | 物件取得

超激戦区でも決まる物件は決まっている。

コロビビのRCがあるエリアは、超激戦区。

今でもどんどん大型マンションが新築されています。

しかしそのマンションも満室になっていないものがほとんどですが、それでも資産価値としては高いということなのか、今後も複数のマンション建設が計画されているようです。

今や満室にならなくてもある程度部屋が埋まれば資産価値まで考えると採算がとれる…ということなのでしょうか?

けれど最近近くに建設されている物件は、繁忙期が過ぎたこの時期でもバンバン入居を決めています。

見ると1LDKでも40平米近くの広さがあるため、収納も充実しています。

家賃は少し高めですが、コロビビの物件と5~6000円しか違いません。

うん、ここまで広さで差別化が図られていれば人気物件となるのですねえ。

まだ満室になっていないマンションは、この広さ(収納)の違いで入居を決めることができないと言う訳です。

この人気のマンションが大型で戸数が多いと脅威なのですが、幸いそこまで戸数は多くないので、今年のうちに満室になってくれれば、来春コロビビの物件に退去が出ても影響は無いと思われます。

しかし将来ここが家賃を下げてくるようになれば脅威ですねえ。

コロビビの物件も平米数よりも広く感じるという強みがあるのですが、その分あちこちが窮屈になっています。

なので本当に平米数がある部屋の余裕のある空間と比較すると、負けてしまいます。

今まで次々に建てられる新しいマンションにも、あまり負ける気がしなかったコロビビの物件でしたが、このマンションには完敗です。

ただ一つコロビビの物件が選ばれる可能性があるとすれば、ペット可という部分だけです。

何とも頼りないですねえ。

今後同じようなマンションが建てられるとしたら、恐ろしいです。

このところの土地値と建築費の高騰からするとその可能性は低いのですが、建築費が落ち着いてくればどうなるか分かりませんね。

テレビでベトナムのダナンが紹介されていました。
何しろ物価が安いので、気軽にリッチな旅行ができるようです。
リタイアしたら是非行きたいです。
知り合いの大家さんはもうそんな生活をされていて羨ましいですね。
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築浅アパートで利回り5%台なんて…

もう、どうなっちゃったんでしょうね、この相場。

築浅アパートが表面利回り5%台でいくつか出てました。

今までも4%台なんてものあったのですが、それは強気のオーナーが自分の物件をいくつもその高値で出していただけで、当然売れる訳はなくずっとネットに残っています。

まあ、一応駅近なので、強気なのだとは思うのですが、それでもやはりみなさん「アパートでこの利回りは無いよな。」という反応なのでしょう。

実際アパートでこの利回りでは、全く回りませんし、資産価値としても魅力があるとは思えません。

デットクロスを回避するための購入と考えても、実際はデットクロスの先送りをしているに過ぎないので、その為に購入するというのも考えられません。

まあ一つ考えられるのは、築浅なので融資期間が取れるということぐらいでしょうか?

しかし今出ているのは、なぜそんな強気の利回りで売りに出しているのかよく分からない物件です。

4%台のアパートと比較しても決していい立地とは言えませんし、同じような立地の新築アパートが6%台で出ているのになぜ?という感じなのです。

しかも今6~7%台のアパートが売れないまま、かなりの期間ネットに残っている状況で、どうしてこの利回りなのでしょう。

最後の売り手市場と見て、強気の価格で出してみているのでしょうか?

まさかこの金額でなければ残債が消えないとは思えません。

指値を考えてわざと高値で売り出しているのかもしれませんが、今後これらの物件がどうなるのか、はたまたこの流れを受けてRCみたいに他にも5%台の築浅アパートが出てくるのか注目していきたいと思います。

…といっても、買い付けを入れる訳ではないのですけれどね。

案の定自民大敗の話題に藤井四段の話や海老蔵親子の宙乗りの話題などが加わるので、その分露出は減ったようですね。
しかしそれでもあまりの大敗なので、衝撃度までは薄めることはできなかったようです。
これが国政選挙だと面白かったのですけどね。
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敵は味方のふりをする。

この言葉は例のドラマの中で使われていた言葉ですが、それによく似た話が身近で聞かれました。

というのも、コロビビの知り合いの話なのですが、この方事業が上手くいかず会社が倒産になりました。

当然銀行に自宅兼事務所も摂られて、そこが競売にかけられることになったのです。

しかし同居されていたご家族は成人されて他の会社に勤めてらっしゃったし、独身でしたが年齢もコロビビと変わらないぐらいの方でしたから貯金もあるということで、入札に参加されたそうです。

ご自分もずっと住んでいた家ですし、お父様である社長さんも既に高齢で病気がちだということなので、引っ越しなどをしなくていいようにとの考えだったのでしょう。

場所もよかったし結構な広さもあったので業者も10社以上入札していたそうです。

しかし上記の事情で落札したいと考えていたその子供さんは最低落札金額よりかなり高い金額で入札されたのだそうです。

なのに結果は落札できなかったのです。

一体誰が落札したかというと、なんと倒産した会社の従業員でした。

その人の父親もこの会社に勤めていた人で、その縁故で入社した人だったのです。

社長さんはこの親子の借金の肩代わりもしたこともあったそうです。

その人が何故落札したのか、最初コロビビはよく分かりませんでした。

しかもその人がそんな現金を持っているとは思えないからです。

すると話を聞くとどうやらこういうことだったようです。

その従業員の遊び仲間にあまりよろしくない人もいたようで、その筋から別の人がどうもこの話に噛んできたようなのです。

そこでそこから現金を用立ててもらい落札したんではないか…ということでした。

すぐに転売して利益を得るつもりなのでしょう。

従業員もその謝礼金として数百万手にできるなら、恩を仇で返すぐらいなんてことありません。

勤務態度を叱られたこともあったので、逆恨みをしていたのかもしれませんね。

この社長さん、会社を潰してしまったので経営者としては落第だったのかもしれませんが、倒産しても債権者が会社や自宅にやってきたりすることはなかったそうです。

逆に
「これまでおたくにお世話になりました。」
とか
「ウチはおたくに救われたことが、何度もありましたから…」
と言われたぐらいだそうです。

なので自宅の件は社長さんや子供さんにとっては考えもつかない出来事だったことでしょう。

入札金額は漏らしていないと社長さんは言っていましたが、もしかしたら盗聴していたのかもしれませんね。

はあ…しかし倒産や親の財産相続の時など、不動産や財産がらみで本当に色んなことが起きますね。

高齢者ドライバーの限定条件付き免許証。
仕方が無いでしょうね。
すぐに自動運転…という訳にはいかないでしょうし。
でもこうなると低所得の老人は、働き方に制限が加わるのでますます貧困になってしまいます。
いつから日本はこんな格差社会になってしまったのでしょうねえ。
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目を付けていた物件が…

以前書いていた二つの物件ですが…

あれからすぐにネットから消えていました。

やはりみんな考えることは同じですね。

一つは前面道路が現状では数メートルのところでセットバックされていないために狭かったのがネックでしたが、ほぼ土地値でした。

ある程度の広さもあったので、数年はそのままアパートとして経営し、近隣がセットバックされるのを待ってファミリー物件を建てるというストーリーも描くことができる物件でした。

最悪セットバックされなくても車は通れるので、物件の格は上がりませんが、それでも場所がいいのでファミリーの需要はある立地でした。

今は自己資金が無いのでどうせ買い付けを入れることは有りませんでしたが、みんな考えることは同じなのですねえ。

もう一つはネットの写真では日当たりが悪い物件の様に見える古いアパートでした。

暫く売れないだろうからこの後も定点観測しておこうと思った物件でしたが、やはり思ったより場所がいいし、裏手は日当たりがいいので、これも売れたようです。

いい物件が無いように思えますが、ずっと見ていると中にはこんな物件も時々発見することがあります。

まあ、もう少し待っていれば物件価格も下がってくるでしょうから、惜しい気持ちはあまり起きません。

しかしいいと思う物件はやはりみんな見逃さないんだなということが分かったので、本気で買い付けを入れるときは時間との戦いになるんだなと改めて感じた次第です。

どちらにしてもネットで物件を見てはいろいろ妄想するのが趣味なので、(…といってもこの2物件は、思わず現調までしてしまいましたが…)楽しませてもらっただけで良しといましょう。

物件が本当に下がってきたら、すぐに融資がつくように準備もしておかないといけませんね。

豊田議員の件、小林麻央さんの話題で露出が抑えられた感がありますが、却って人間性の差が浮き彫りになりました。
あまりの差に比較するのもはばかれるほどですが…。
どう生きるかって大切ですねえ。
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大丈夫?遠隔投資

昨日コロビビもゴミの不法投棄について書いたときに、遠隔投資の難しさを書きました。

その時は、自分の物件に不法投棄や違法駐輪、糞害などが起きていても、それを知らないまま粛々と退去が増えていく…ということについて書いたわけです。

実際コロビビの遠隔地での物件では、ここまでのことがあった訳ではないのですが、管理会社のいい加減な「巡回」には頭にきていたことがありました。

…というのもここは一軒家だったので、植木の剪定は大家の役割だったため、管理会社の方に剪定の必要があるかどうか尋ねたことがあったのです。

だって、先日
「巡回しましたが、特段問題はありませんでした。」
という報告があったばかりだからです。

実はこの一軒家、庭の雑草は入居者がやることになっているのですが、全くしないため当時はコロビビがサービスでやっていたのです。

離れているので雑草処理をするのは大変なのですが、そうでもしないと雑草が巨大化しとても借家とは思えない状態になってしまうからです。

それでも平気で住んでいた入居者様にも驚きでしたが、どちらにしても防犯上もよろしくないので、仕方なくやっておりました。

…で、雑草の状態もその巡回しているという管理会社に尋ねたのですが、
「ああ、大丈夫ですよ、まだ植木も雑草もそんなに茂っていませんでしたよ。」
という返事でした。

丁寧にお礼を言って
「じゃあ、もう少し後でもいいか。」
なんて考えていたのですが、
「いや、待て。今のうちに少しでもやっておかないと、いつ行けるかわかんないな。」
ということで、剪定だけでもやっておこうと借家に行ってみました。

すると…

…唖然…

またもや巨大化した雑草の群れが…orz

当初剪定だけ…と思っていたのですが、夜までかかって雑草を抜いてきました。

その量、ゴミ袋10袋分でした…。

でも、こんな管理会社は可愛いものです。

先日のアネゴ様のブログでは、恐ろしい例が書かれていました。

これも
「知らぬは大家ばかりなり…」
といういい例ですね。

人を信じるなということを言っているのではなく、自分の物件の管理を人任せにするとこんなことはフツーに起きるということをお伝えしている訳です。

遠隔不動産投資といっても、実際は大家業なのですからね。

梅雨は雑草が巨大化するシーズン。
少しの晴れ間に、せっせと抜いておかないと大変ですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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