FC2ブログ
HOME
INDEX
RSS
Category | 物件取得

違約金が高いとの思い込み

今回RCの売却に際して、もう一つ思い込んでいたのは、銀行に対する違約金の金額です。

5年固定で借りていたのですが、その際期間内に売却することになると違約金として300万円支払うとの契約になっていました。

もちろん、借りてすぐに売却したり、他の銀行に借り換えをしたりすれば違約金もそれくらいするのかもしれません。

なのでもう数年経っているしそこまで高額ではないだろうとは思っていました。

しかし以前住宅ローンの借り換えを何度か行った時に、違約金や手数料などが結構かかった記憶があったので、固定期間過ぎてから売却した方が無駄なお金を払わずに済む…なんて思い込んでいたのです。

でも考えてみれば、住宅ローンは固定期間が30~35年。

今回のローンは5年です。

なので実際にかかる違約金はほんの僅かでした。

もうびっくりするほど少額だったので、今まで何故固定期間に拘っていたのかなあと後悔したほどです。

実は、RCの建設の際、追加融資を受けたので、担当さんから
「すぐに売却なんてしないでくださいね。そうでないと私の首が飛びます。」
なんてことを言われたのです。

もちろんすぐに売却はしないつもりでしたが、10年ぐらい経ったら売却するけどなあ…なんて漠然と考えていました。

なのでまさか5年も経たないで売却しようなんて思ったもみませんでした。

しかも何度も書きましたが、入居が抜群にいいし、場所も超人気エリアなので、普通に考えると手放す必要は無いのです。

でもそれでも売ってもいいかも…と思えるほど売り出し金額は高額なのです。

それでも仲介業者さんはかなりいい感触を持っている様子…。

またよくある「このエリアで物件を探してらっしゃるお客様がいます。」的な営業にも思えるのですが、そうでもなさそうな情報も頂きましたので、期待して待ってみたいと思います。

本当に勝手な思い込みで調べもしないというのはいけませんねえ。
ダメ元でちゃんと調べないと、いくつもの道を閉ざしているんだなと思いました。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

スポンサーサイト



短期譲渡は不利だとの思い込み

実は4年前に新築したRC。

土地が1.4倍に上がっていることはこれまでにも何度もお話していました。

なのでいつかは売却してキャピタルゲインを狙うつもりでいました。

しかし長期譲渡となるまでは利益の39%以上税金を取られてしまうので、まだ先の話だと思っていました。

これが思い込みの一つ。

確かに竣工は4年前だったので短期譲渡になるのですが、通常RCの建築は一年かかるので土地はその前に購入しています。

…ということは土地は長期譲渡になるのです。

更に土地と建物の売却による利益は別々に税金がかかるのかと思っていたのです。

これが二つ目の思い込み。

思い込んでいたのは、建物の利益が出なくても土地の値上がりが凄いので、いくら長期譲渡だとしても利益の分税金がかかってしまうと考えていたのです。

しかし実際は建物と土地は合算できるので、建物の売却でマイナスが出ればその分税金も圧縮されるわけです。

な~るほど!

そこまで考えていませんでした。

ただ漠然と竣工してから5年以上たたないと売却すると、短期譲渡の税金をバッチリ取られるとおもっていたのですよねえ。

それよりも入居状況もいいし、家賃も入れ替わるごとに値上げ出来ているので、10年くらいはこのまま保有しておこうと思っていたのですよねえ。

もちろんそれでもいいのでしょうが、今回コロビビの物件に興味を持ってらっしゃる方が出てきたので、面白くなってきました。

更に思い込みはまだありました。

続きは次回に…

今は連休だし、8月に入るとお盆の休みに入るので、さあどうなるか分かりませんねえ。
成り行き次第ですね。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

消費税還付の滑り込みを狙って

2020年には賃貸物件購入での消費税還付は認められなくなるということを聞いていたので、もうとっくにできないんだろうと思っていました。

コロビビは課税業者でもないし、自分には関係ないと思って興味も持っていなかったのです。

ところが、今年の9月に引渡しが完了すれば、課税業者なら還付が受けられるとのこと。

税理士さんに聞いた訳では無いので正確ではないのですが、もしそうならば…と思い、水面下でRCの売却を進めて貰っています。

かなり利回りが低いので、対象は消費税還付狙いの投資家か、相続税対策の方のみ。

凄くコアな対象者なので、資産管理をお願いしている銀行の顧客にのみ営業をかけて頂いている程度です。

コロビビとしてもこの金額でなら手放すけれど、そうでなければ売却するつもりはありません。

なので期間も短いし取引が成立する可能性はかなり少ないのですが、まあどのくらい反響があるかに興味もあるので一度売却活動をやってみようと思います。

実は今まで売却するつもりが無かったのは、いくつかの思い込みがあったからなのです。

今回調べてみると、今売却してもかなり旨味があることが分かりました。

もちろん高額で売れれば…という話なのですがね。

その思い込みについては次回お話しますね。

売却活動の結果は、そう遠くない時期にお話しできると思いますよ。

降って湧いたような話だったので、コロビビも慌てて試算してみました。
やっぱり数字にしないと分からないことがあります。
イメージとは違いますねえ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

アパートもすぐ申し込みを頂いたんだけど…

築7年目を迎えたアパートですが、家賃を値上げして募集したことをお伝えしました。

すると、すぐにお申し込みを頂きました。

退去前に申し込みを頂けるなんて、やはりこの会社は入居が強いなあと感心していました。

申し込みがあれば募集のための内見は必要が無いため、ハウスクリーニングもゆっくりできるから助かります。

…なんて思っていたら、なんとお申し込みいただいた方が審査が通らなかったとのこと!

有名大学の留学生だったのですが、う~ん、外国人にはやはりハードルが高いのでしょうか…。

以前も留学生の方にご入居頂いていたので、まさか審査に落ちるとは思ってもみませんでした。

折角お申し込みをいただいたのに、とっても残念です。

これで、スケジュールが狂ってしまいました。

内見に備えてハウスクリーニングを急がないといけません。

慌ててホームステージング用の家具や小物を引っ張り出しました。

プチ繁忙期も終わりかけているので、すぐに申し込みを頂けるかどうか微妙ですが、とにかく綺麗にして内見者をお迎えしようと思います。

これまで審査に通らなかった人はいなかったので、ちょっとびっくりしました。
確かに外国人だったので、本当はこのことも予想していないといけなかったのですね。
ちょっと見通しが甘かったです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

やっぱりすぐに申し込みを頂いたみたい。

家賃交渉をしてきた入居希望者をお断りした息子の戸建賃貸。

あの後どうなったかなあと心配していたのですが、すぐに他の方からの申し込みがあったそうです。

今度の方は、年収が高くない方なのがちょっと心配なのですが、長く住んでくださりそうな方だとか。

年収が高くなくても、前回の方のように家賃交渉など全くされなかったそうです。

年収が高くでも金遣いが荒いならば心配は残りますし、年収が高くなくても堅実に暮らしている方なら、そちらの方がいいですよね。

もちろん年収と見合わない家賃だと、コロナ禍のように何かが起こればすぐに生活は苦しくなって退去となってしまうでしょうが、そこまでの低い年収ではなさそうです。

却って高い年収だと、数年後には家を買って退去してしまうということが往々にしてあります。

そういった意味でも、今回の方は長く住んでくださりそうななので、息子もそれが安心材料だったようです。

退去後十日も経たないうちに入居頂けるようなので、やっぱりこちらも希少価値のある物件の強みが出ましたね。

良かったです。

こんなに入居が強いなら、このエリアにコロビビも戸建賃貸を建てたくなりました。
でも今はもう太陽光があまり旨味が無くなってきたので、太陽光との組み合わせ無しの計画になっちゃいますねえ。
…となると土地の価格が肝になります。
まあ、縁があれば…という感じでしょうか。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
07 | 2020/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR