コロビビの新築不動産投資

一棟目のアパートは、この春で7年目に入ります。

しかし、この6年間、お陰様でほぼ満室で経営させて頂いています。

しかも未だに礼金を2か月頂けているというお宝物件となっています。

見た目もまだ新築と比べてそこまで見劣りしませんし、何より立地の良さが入居率の高さの決め手なのでしょう。

先日も久しぶりに退去が出たのですが、その数日後には入居を決めて頂けました。

少し繁忙期より早かったせいか、今回は法人契約ではありませんでしたが、お仕事も固い方でした。

本当にこのアパート業者さんは、入居付けが強いです。

新築や築5年ぐらいまでなら分かるのですが、5年過ぎても入居を決めて頂くまでの期間が短いので、安心できるのです。

結局は決まったとしても、中々決まらないとやっぱり不安になっちゃいますよねえ。

そんな不安がないということは、賃貸経営をしていく上では、かなりの高ポイントです。

同じアパート経営をしていても、入居付けに苦労しているサラリーマン投資家の話は少なからず耳に入ってきます。

コロビビはそれでも入居付けのために出来ることをやるタイプだし、その為の時間も手間も惜しくはないのですが、投資としてしか新築アパート経営を捉えていない人にとっては、厳しいですよね。

今回も数日で決めて頂いて、本当に感謝ですね。

有難いことです。
これまでにも同じようなことを書いてきましたが、7年目に入ってからも好調なのは予想外でした。
嬉しい誤算ですね。
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飽和状態の１ＬＤＫよりも、今は築浅の１Ｋが足りないということで、仲介業者さんから１Ｋの提案をされたコロビビ。

１Ｋといっても１６㎡みたいな１Ｒとは違い、間取りを工夫すれば２５㎡の１Ｋでも居住性は確保できます。

しかも２５㎡ならば、広くはない土地でも、容積率が高いので、かなりの部屋数が取れるのです。

ワンタイプの一棟物はリスクが高くなるので、本来はあまりやりたくないのです。

ですが、駅徒歩五分以内の立地だし、そこまで大規模なものではないので、まあリスクはそこまで高くないと思われます。

早速、査定して頂いた家賃をもとに、利回り計算するため、馴染みの建築会社さんに建築費を出して頂くように依頼しました。

しかし、建築費を出して頂くまでもなく、利回りが出ないことが分かりました。

…というのも、この土地、南向きで立地はいいのですが、間口が狭く細長いのです。

そうなるとどうしても建物の形も細長くなってしまいますし、もともと広くないために、建築のために近隣の駐車場を借りたり、現場監督さんが常駐するためのスペースも他に借りたいしないといけないなど、余計な費用がかかってしまいます。

そのため、コロビビが思っていた建築費では建ちそうもないようです。

…ということで、目標にしていた利回り７％に届かないことが分かったので、今回もこの土地は見送ることにしました。

仲介業者さんからは
「今どきは６％台に乗ればいいほうですよ。」
と言われたのですが、計画の段階で７％に届かなければ、実際予定外のことが起きるとたちまち利回りが下がって、資金に余裕のないコロビビは、一気に苦しくなってしまいます。

ファミリー用ＲＣならば資産価値もあるし、多少利回りが低くても回るのですが、単身者用だと１０年後どうなるか分かりません。

もちろん５年後に売却すればイケそうな気もするのですが、売却ありきで建てるのも危険です。

なので、ちょっともったいない気もしましたが、見送りもやむなしと考えました。

もう少し土地の価格が下がれば７％届くので、それからでもいいと考えました。

はああ、年末年始にかけて、いろいろ動きましたが、今回も物件を手にすることは出来ませんでした。

新年早々、またもや不発でした。
でもこのエリアの可能性をとても高く感じたので、これからはこちらの土地を狙っていこうかと思っています。
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忙しくて、ブログの更新が開いてしまいました。

前回は、新しい仲介業者さんにエリアの状況をお聞きしたところまででした。

このエリアの１ＬＤＫが飽和状態だということは、コロビビも知っていたので、２ＬＤＫの計画をしていました。

けれど、駐車場が微妙に取れるか取れないかのところでプランが中々立てられない状況でした。

１ＬＤＫとの併用でいけばその問題は解決するのですが、そんな時、この仲介業者さんから、近隣のエリアで更に１００戸越えの１ＬＤＫのマンションの計画があることをお聞きしたのです。

ああ、それでは１ＬＤＫ併用も不安が残ります。

すると仲介業者さんが１Ｋが不足しているので、この立地なら１ＬＤＫよりも１Ｋがお勧めだという提案をされたのです。

なんなら全て１Ｋでもいいぐらいだというのです。

それなら利回りがぐっと上がります。

ワンタイプのマンションはリスクも高いのですが、そこまで規模が大きくないならば、まあリスクも高くないかと思われます。

早速、それで計画を立てて見ることにしました。

すると…

続きは次回に。

はあ、ここのところ忙しいのは本業でも不動産でもありません。
でも、今しかできないことなので、時間が取られても仕方ありません。
いい結果が出たら、ご報告しますね。
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大家さん仲間のご紹介で、土地が出たエリアの家賃査定を仲介業者さんにお願いしました。

先日その結果を持って、わざわざ自宅まで来ていただくことになったのです。

遠くから来ていただくことになって申し訳なかったのですが、働いているコロビビにとってはとても助かります。

仲介業者さんは、いろいろなタイプの部屋の家賃の査定金額の資料を作ってくださっていました。

家賃だけでなく、必要とされている設備やこのエリアの需要など、詳しい資料を基に丁寧に説明して頂きました。

その結果は、おおむねコロビビがリサーチしている内容と変わりませんでした。

ファミリーの方は若干強気の家賃を設定してもイケそうでしたが、１ＬＤＫの方は競争が激しい為家賃を高く設定すると苦戦しそうでした。

しかも仲介業者さんとお会いする前日に建築会社さんから見積もりを教えて頂いたのですが、簡単な見積もりでもコロビビの想定を超えていました。

つまり、家賃を高く設定できたとしても、思った利回りは出ないということです。

ファミリー用の部屋を増やせば逆に利回りが低くても安定経営でＣＦは出るのですが、今度は駐車場が戸数分上手く取れないのです。

う～ん、どうしたものかなあと思っていた時に、仲介業者さんから提案されたのは、意外なものでした。

続きは次回に…

面白い話もお聞き出来て参考になりましたねえ。
コロビビのお付き合いがある仲介業者さんにも時々このようなお話をお聞きすることはあるのですが、別の仲介業者さんのお話が効けるのも良かったです。
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実は年末年始にかけて、新しいエリアで出た土地でＲＣの計画を進めていました。

そのエリアはコロビビはあまり馴染みの無いところだったので、これまでは計画を立てたことはなかったのです。

しかしなかなか出ない商業地の土地が出たので、仲介業者さんに連絡をとり、現地確認に行ってみました。

すこし間口が足りないのが難点ですが、このエリアには２ＬＤＫが少ないので、うまく建物が乗ればお宝物件になりそうです。

しかし、利回り計算をすると、７％には届きません。

もちろん家賃を固く見積もっているからなのですが、１ＬＤＬも併用している物件なので、この１ＬＤＫの入居が微妙なのです。

…というのもここ数年大型の１ＬＤＫマンションが乱立しているせいで、いくら差別化を図っている１ＬＤＫであっても、この家賃が取れるかどうかがよく分かりません。

そこでこのエリアに物件を保有されている大家仲間に連絡を取ってみました。

すると、この土地がコロビビが思っている以上にいい立地だということが分かったのです。

しかもコロビビの設定している家賃は、この大家さんの感覚からすると少し安いのでは…という話でした。

そして、この大家さんの紹介で、仲介業者さんに家賃査定をしてもらえることになったのです。

もちろんコロビビも家賃についてはリサーチ済みなのですが、直接家賃査定をして頂くことで、もしかしたら利回りがもう少し高めに出るかもしれません。

早速お願いすることになりました。

本当に大家仲間のお陰、有難いことです。

その結果については、次回に…。

年末年始はこの案件で結構忙しかったです。
新しい投資エリアを見つけたことも時間が取られた原因でした。
でも新しい展開が開けそうです。
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