コロビビの新築不動産投資

一棟目のアパートに退去があったので、部屋の確認に行ってきました。

こちらの管理会社さんの退去立ち合いはしっかりしていただいているので毎回安心してお任せしていますが、これまであまり退去でのトラブルはありませんでした。

…というのも、これまで退去があった部屋はほとんどが法人契約の男性の方。

みなさん、料理をしないせいか、キッチンはとてもきれいです。

しかし今回は、新築から４年間以上も住んでくださっていた方。

なので、かなり部屋が汚れていても不思議ではありません。

ＲＣの方では、一年しか住んでらっしゃらない方でも、クロスをかなり破損させている場合がありました。

そんなことを考えながら部屋に入ってみると…

…なんと！

超感激！！！

ハウスクリーニングしたかのように、綺麗なのです！

キッチンはほとんど使った形跡がなく、新品同様。

クロスの傷は、小さなものが一か所。

でも浴室などはきちんと清掃をしてくださった感じでした。

もしかしたら先日偶然お会いした彼女さんが綺麗にしてくださったのかもしれませんね。

ここまで綺麗に使ってくださったなんて、本当に有難いです。

お陰で、次の入居者の方は、ほぼ新築のようなお部屋を使っていただけることになります。

築５年目のアパートなのに、これは嬉しいですね。

これまでの入居者の方に感謝💛です。

同じ新築アパート経営でも、一つ一つ違いますよねえ。
コロビビの場合は、とてもラッキーだなと思うことが多いです。
管理会社さんもそうですし、入居者様もそうです。
薄利の新築アパート経営なので、ちょっとのことで成功か失敗かに分かれてしまうんだなと感じますねえ。
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新築ファミリーＲＣを検討しているときに、目を付けていた土地がいくつかあります。

そこは、価格が高いために利回りが出ず、見送りになっている土地です。

もともとある程度の広さがある土地は、今価格が上がりすぎて、売れ残っていることが多いのです。

そんな土地が、じわりと値下げされているのですが、それでも利回りが出ないので、実際にはまだ手が出せていません。

中には二回に渡って価格が変更がされた土地があるのですが、ここは駅からの距離が微妙で、今注目されているエリアにも近いのですが、そこからも少し距離があるので、これまた微妙です。

建物としては大きなものが建ちそうなので、家賃さえ取れれば利回りがでるのですがねえ。

その家賃が取れるかどうかが、ホントに見えにくいエリアなのですよねえ。

リサーチしようにも、近隣に分譲マンションはあるのですが、新しい賃貸マンションがほとんど無いため築浅マンションの家賃が読めないのです。

あってもこの土地より便利な場所にあるマンションなので、その家賃は参考になりません。

学区も違うし、スーパーやコンビニなどもちょっと距離がある…となると、同等の家賃が取れるとは、とても思えないのですよねえ。

もし取れるのであれば利回りが出るので即計画を進めるのですが、大きな金額となるので決断がつきません。

もちろんもっと土地の価格が下がれば、安めの家賃を想定しても利回りが出るので、道路付けがいいこの土地は有りということになります。

でもねえ、暫くはこれ以上価格を下げることはないでしょうねえ。

もしかしたらほどなくこの土地も売れていくかもしれません。

それほどまとまった広さの土地は、みんなが狙っているので貴重になってきているのです。

コロビビの投資エリアは、もう少しこの状況が続きそうです。

今日は梅雨の晴れ間。
これを逃す手はないと、洗濯をするつもりだったのですが、目覚めが遅くなってしまいました。
う～ん、残念！
夜に乾燥機を回すしかありませんね。
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以前と比べると都心部でもよさげな土地がチラホラ出てくるようになりました。

…と言っても相変わらず土地値は高いため、本当に高い家賃が取れないと利回りは出ません。

しかも広い土地が出ても、道路付けが良くないと容積率が使えません。

しかし今回出た土地は、広さは十分では無いものの、容積率は４００％で接道も問題ありません。

家賃をリサーチしたところ、かなり高い家賃が取れそうです。

しかも最寄り駅からの距離も申し分ありません。

ファミリー物件でセルフボリュームチェックをしてみたのですが、まあまあの利回りを出すことも出来ました。

ただ、問題が二つ。

一つは駐車場が１００％では無いこと。

ファミリー物件で、これはちょっとまずいです。

近隣に駐車場があるにはあるので、それで何とかなるかもしれませんが、不安要素であることには変わりありません。

駐車場が足りない分は、単身者用にするという手もあります。

そちらの方が利回りも上がります。

本来は単身者用とファミリー向けするを一緒にするのはよくないのですが、都心部にある物件なので、郊外物件よりは混在する物件はまあ見られます。

ただしこの土地、学区がそこまでいい訳ではないのですよねえ。

まあ皆さん、周りには私立も多いので、こちらに通わせるだろうとは思うのですが、ファミリー物件で学区が良くないというのは大きなマイナスです。

なので、この程度の利回りならば、見送りかな…ということになりました。

全ての条件が揃う土地は無いので、どこかで踏ん切りをつけないといけないのですが、建築費が高騰している今、中々その踏ん切りをつけることはできません。

今回は利回りはまあまあだったのですが、学区の問題と、土地の広さがネックになりました。

次の土地が出てくるのを待つことにします。

サッカー日本代表、やってくれましたね。
ドーハの悲劇までさかのぼるコロビビの応援歴からすると、昨日の勝利は格別でした。
ただ、相手のハンドに助けられた面も大きいので、ぬか喜びはできませんね。
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国籍も聞かず入居をＯＫした一棟目のアパートの留学生は、中国の方でした。

しかも女性の方だったので、５月末退去の部屋の新しい入居者の方も偶然女性だったことから、一気に女性の割合が高くなりました。

今までは法人契約がほとんどだったせいか、男性の割合が高かったのです。

女性が多くなるとなれば、今まで以上に植栽の手入れにも精が出ます。

…というのも、以前花の手入れをしているときに、女性の入居者の方に、
「いつも楽しませていただいています。」
と嬉しい声を掛けて頂いたことがあるのです。

もちろん男性の方の中にも花が好きな方はいると思うのですが、今回ちょっとかわいい花の組み合わせをしたので、そのよさを分かってくださるといいなと考えています。

でも、法人契約の男性の方は、ほとんど料理をしない関係で、キッチンはとてもきれいでした。

これが女性となれば、キッチンをしっかり使われるでしょうね。

そうなると退去時がちょっと心配ですが、まあ、これはしょうがないです。

これまで綺麗だったことの方が、ラッキーだったのですから。

きららさんがコメントで、中国語のゴミ出しのパンフレットを行政の方でも用意していると教えてくださいましたので、管理会社さんの方で取り寄せていただこうと思っています。

きららさん、どうもありがとうございました。

さて、新しい入居者の方をお迎えする準備に取り掛かろうと思います。

大阪の地震、驚きました。
被害に遭われた方、お見舞い申し上げます。
ホントに他人事ではありません。
雨も心配ですね。
これ以上、被害が大きくならないことを願っています。
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今度は７月退去となった一棟目のアパートですが、ホームステージングの準備を…と思っていたら、またまたあっさりお申し込みを頂けたようです。

凄いですねえ、この管理会社さん。

ホントに入居付けが強いです。

…といっても、申し込みを頂いた方は留学生の方の様で、管理会社さんの方から打診がありました。

コロビビとしては焦っていた訳では無いので、外国人の方をお断りしてもよかったのですが、留学生ということなのでトラブルがあっても長期的に住むことは無いだろうと思いOKにしました。

国籍も聞いていないうちにお返事したのもどうかとは思ったのですが、まあ、家族で住む訳では無いのでよくあるインド系の方の香辛料の臭いのトラブルなどの可能性は少ないかななんて思っています。

でも、ゴミ出しのトラブルとかはありそうですね。

生活習慣の違いでのトラブルはあるかもしれませんが、そんなトラブルを心配してせっかく勉強に来ている志が高い若者を排除するのもどうかなと思ったのです。甘いかなあ。

まあ、今回は難関大学の留学生ということでしたし、大家としての経験を積むためにも受け入れてみましたが、もしかしたらこれがとんでもないことになるかもしれませんね。

少なくとも入居時にゴミ袋をプレゼントして、ゴミの分別のやり方の英訳文でも準備しておきましょうかねえ。

しかし、この時期の入居は留学生狙いというのも有りなんだなとも思いましたし、もしかしたらブログネタいなるかもデス。

とりあえずは空室対策はしないで申し込みを頂けたので、よかったです。

繁忙期でもないのに退去前に入居を決めて頂ける…。
うん、大家としては凄く助かります。
ホームステージングをする費用も要りませんでしたしね。
有難いことです。
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