コロビビの新築不動産投資

コロビビが４年前に建てた単身者用のＲＣがある超人気エリアでは、今でも新築マンションが次々に建てられています。

土地を購入した６年前は１ＬＤＫが少なかったのですが、今はもう飽和状態。

そこで最近は５０～６５㎡の２ＬＤＫが造られるようになってきました。

その分家賃も高く設定されています。

ところが、そろそろ飽和状態になりつつあるため、競争が激しくなってきています。

なので、それぞれの物件の工夫が良くされていることに感心させられます。

若者に人気のホットスポットだからだとは思うのですが、プロの建築家のセンスに圧倒させられる物件もいくつかあります。

もちろん資金力も無いとできないことも多いのですが、いつか使ってみたい素材やアイデアなどのストックとして考えています。

飽和状態だと言っても住む人も増えているので、空室だらけと言う訳では無いのでしょうが、ずっとリサーチしているコロビビの物件と同じ時期に竣工した物件は、ほとんど満室には出来ていない様です。

満室になったと思った数か月後には、また他の部屋が退去になる…ということの繰り返しみたいなのですが、それでも戸数が多いので回っているのでしょう。

やはり立地や設備、間取りや家賃など何某かの強みが無い物件は満室状態が長く続かないようですね。

競争が激しいエリアだけに、この差がはっきりと出てしまっているので、力が無いと恐ろしいことを改めて感じました。


今日、ファミリーに超人気エリアの土地情報を頂きました。
しかし相変わらず高いです。
売主さんとお会いすることになったのですが、う～ん、厳しいですねえ。
どうなるでしょう。
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お盆休みの間も、土地情報をチェックしているコロビビ。

半分趣味ですが、もしも利回りが出そうな物件が見つかれば、即銀行に持ち込むつもりです。

…といっても不動産情報はセンミツ。

1000件に3件、いい情報があるかどうか…。

しかも少なくともこれまでに４～5件、値付け間違いの物件を見つけたのに、結局逃してしまっています。

つまり見つけたとしても、手に入れることができるかどうかは運次第のところもあります。

さて、今回見つけた土地は、以前から出ていた情報で、ちょっと土地の形が悪いために最適解のＲＣが建つかどうか微妙なところでした。

しかも価格が高かったのでスルーしていたのですが、価格が下がっているならば、建つかどうかちゃんと調べた方がいいと考えました。

そこで早速現地調査に行ってみました。

ファミリーに人気駅徒歩圏内と言っても若干遠いのが今までは気になっていたのですが、近くにスーパーなどの生活に便利な施設は有るので、まあ立地としては悪くありません。

最適解のＲＣが建つかどうかが一番の心配だったのですが、間取りなどを工夫すれば建たないことはなさそうです。

コロビビ夫も気に入ったようなのでで、自宅に戻ってされに詳しくボリュームチェックをすることにしました。

…とすると、あることに気づいたのです！

これ、以前見た時と比べると、面積が違っているのです！

どうも、敷地内にあった駐車場を覗いた部分のみを今回売り出している様なのです。

以前より土地が狭くなっているのですから、価格が下がっていて当然です。

広いままだと高額になるため、このままでは売れないと判断して、駐車場を切り離して売却することにしたのかもしれません。

もしかしたら2筆あったのかもしれませんね。

多分、駐車場も併せて買いたいと言えば買えるのかもしれません。

このままの広さではファミリーＲＣは建たないのですから。

しかし駐車場の分価格が高くなるのですから、これでは利回りは出なくなってしまいます。

ネットに掲載されている写真も同じだったし、はああ、まさか以前と面積が違っているなんて思いませんでした。

こんなこともあるのですねえ。

お盆の帰省では台風で大変だった方も多かったですよね。
コロビビは寸でのところで、飛行機が使えました。
一日ズレていたら危ないところでしたねえ。
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仲介業者さんがお盆休みに入って、物件情報も少なくなっている今ですが、コロビビはこの休みを使って、これまでの情報の洗い直しをしています。

実はお盆前は情報が多く出る時期でもあるのです。

しかし仲介業者さんの中には既に休みに入っているため、問い合わせはお盆休み明けになってしまうということが多いです。

なので、気になった情報はこの休みの間に現地調査を済ませておいて、休み明けに買い付けを入れるという手筈にしておこうと考えているのです。

もちろん、情報が出ていても詳しい住所などが分かる訳ではありません。

なので、物件の写真や駅からの距離などから大体の場所の検討をつけて、後はグーグルマップで特定していくのです。

今回気になる情報は二つありました。

一つは人気駅近徒歩2分、単身者用の小さな物件を造れば十分利回りが出そうです。

近隣にはマンションも多く競争は厳しそうですが、徒歩2分のアドバンテージは大きいです。

ただ、単身者用と言っても北道路。

南側も今はいいのですが、近い将来は背の高いマンションが建設されることでしょう。

そうなると、南側の部屋は全く日が入らないだけでなく、圧迫感も凄くなるので、ちょっと無しかなということになりました。

ここは、グーグルマップで探しただけで、現地調査まではいかずに見送りになりました。

でも、将来のことを考えなければ、建ててもいいかなと思った土地でした。

さて、もう一つは、ファミリーに人気駅徒歩圏内の土地です。

ここは以前もう少し高い価格で出ていたのに、久しぶりにチェックしてみると価格が下がっています。

この価格なら利回りが出そうです。

なので、現地調査に行ってきました。

ああ、長くなりそうなので、続きは次回に…。

皆さんお盆休みは不動産についてはお休みかもしれませんね。
でも、物件調査は趣味なので、コロビビにお休みはありません。
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この数年間で新築ファミリーＲＣ用地を逃したことは何回かあります。

以前、表に出てくる前に情報を頂けることを書きましたが、そんな土地は価格は決して安い訳ではありません。

その代わりグリップ出来ているので、利回りさえ出て銀行の融資が引けそうなら申し込めば手に入ります。

しかし結局は価格が高いため、利回りが出ずに申し込みをしないまま見送ることも多いです。

あまりにも実勢価格とかけ離れている場合は価格交渉もできるのですが、それでもまだ高いことが多いです。

それとは別にとある仲介業者さんは、相続案件をいきなり表に出してくることがあります。

相続案件なので、時々実勢価格より安くで出てくることもあって、コロビビは2回買い付けを入れたのですが、億越えを現金で買うお客にもっていかれてしまいました。

まあ、これは現金を持っていないこちら側が負けるのは仕方がありません。

しかし買い付けを入れようとしていて、一歩遅く他の人に一番手を取られてしまうことも何回かあります。

なので、もうそんな失敗はしないように、見つけたらすぐに買い付けを入れようと考えていたのですが、また同じミスをして一番手を取れませんでした。

朝イチでチェックした時にその良い情報には気づいていたのですが、それよりももっと気になる土地が目に入った為、その土地をスルーしてしまったのです。

お昼に気になる土地が上手く建物が乗らないことが分かって、もう一度その土地について調べようと思っていたら、もう既に商談中になっていました。

まあ、ダメもとで連絡を入れてみてもいいのですが、多分、無駄でしょう。

思ったＲＣを入れるには少し土地が足りないかなと思って、コロビビも最初はすぐに買い付けを入れませんでしたが、かなり安い価格設定だったので、一番手の人が購入するでしょう。

一旦購入して、上手く建物が乗らなかったり思った融資が引けなかったりしても、売却すれば少しは利益が出る筈ですから…。

ああ、またお宝情報をみすみす逃してしまいました。

はああ…、まあいいです。

今まで4回値付け間違いみたいな情報に出会うことがありましたから、5回目を待ちたいと思います。

こんな情報に出会えるのも毎日のネットのチェックの賜物なのですが、見つけてからの瞬発力も必要ですよね。
もちろん資金力も…。
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テレビを観ていたら、単身者用のマンションの部屋が時々映し出されることがあるのですが、その中に浴室に大きな窓があってリビングから見えるようになっていることがあります。

多分、そうすることで、浴室やリビングの狭さや閉塞感を和らげ、他の部屋との差別を図っているのだと思います。

そこに住んでいる人も、自分一人だと見える見えないは関係ないし、友達が泊まりに来た時も湯気でガラスが曇るので実際はそんなに気にならない…なんて話していました。

それを見ていて、へえ～っそんな部屋の造り方もあるんだなあ、なんて思いながら、でも掃除が大変だろうなと考えていました。

コロビビも洗面脱衣所と浴室の間の壁をガラスにしてホテル仕様にしようかなと思ったこともあったのですが、やはり清掃が面倒な気がしたのでやめました。

その時の目的は、狭さの解決と差別化だったのですが、まあ、その費用を他に当てたことの方が正解でした。

それから6年経って、前述のような浴室のリビング側に大きな窓を設けたような部屋を時々見かけるようになった訳ですが、これって流行っているのでしょうか？

コロビビはよく分からないのですが、実は先日、若い女性に人気の新築のホテルに泊まった時のことです。

その部屋は、トイレと洗面台と広い浴室が全てガラス張りだったのです。

もちろん都心の地価が高いエリアに建てられたホテルでしたから、狭い部屋でも広く快適に見せるためにはとてもよく出来ていました。

ただ狭いと言っても普通のビジネスホテルよりもかなり広く、浴槽も体を伸ばしてもかなりあまるぐらいのビッグサイズ。

そこにこのガラス張りの部屋にしているお陰で、浴室側にある窓から光が部屋に入るように出来ていました。

従来は部屋の奥側がベッド、入り口側が浴室になっているので、通路の部分を確保する必要がありますが、奥に浴室やトイレを配置すれば通路の部分が必要ありません。

その分部屋が広く使える訳です。

もちろん賃貸の部屋では使えない方法ですが、よく考えられているなあと感心させられました。

ただ、やはり清掃されていてもガラスには水滴の跡が付いていたので、綺麗に保つには手がかかるなとは思いましたね。

でも、快適なホテルライフを楽しむには十分でしたよ。

集中豪雨に雨後のタケノコのように発生する台風、そして地震…。
賃貸物件を持っている身にとっては心配なことが続きますね。
保険に入っているとはいえ、災害に遭わないことが一番です。
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