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戸建賃貸用地としての検討

ここ3年、ファミリー新築RC用地をいろいろ検討していて、郊外でなければ中々利回り7%以上にならないことで苦戦しているコロビビ。

残された道は、前回書いたように中心部ではシェアハウスか民泊とマンスリーマンションとの併用運用。

もう一つは売却時に不利になると判断して撤退した郊外でも、やり方次第では戦える戸建て賃貸。

後者はこれまでの土地探しの時に、容積率が低いために見送った土地がいくつかありました。

しかし戸建賃貸だと、利回りは高くはありませんが、売却時には実需で売れますので、RCの売却とは違ってきます。

しかもこのエリアは、既に戸建賃貸を新築していて、現在までも高い家賃を維持できています。

以前も書きましたが、地主系大家さんが建てたRCや軽量鉄骨の賃貸物件が多いため、家賃が安く据え置かれているエリアなのですが、なぜか戸建の家賃は高く取れるのです。

このエリアの人の戸建至上主義的な意識を感じますが、それでも気を付けなければならないことがあります。

それは持ち家意識が高いということです。

高い家賃が取れるけれども、長期入居が望めるかというとそうではないのです。

普通利回りが高くない戸建賃貸を行う理由の一つは、マンションやアパートと比べて入れ替わりが少ないため原状回復の費用がかからないというものでした。

けれど、家賃と持ち家を購入するときのローンの支払い金額を常に比較されるということです。

支払い金額を家賃が上回ると、家を購入して退去されてしまうということが起きやすいのです。

なので、その辺りも考えて土地探しもすることになります。

…で、土地をもう一度見直してみました。

続きます。

気付かないうちに庭に雑草の芽がびっしり出てきていました。
慌てて抜きましたが、昨年もしっかり草取りをした筈でした。
それでもこんなに種が落ちていたのですね。
雑草みたいにいつの間にかお金が増えてくれればいいのに…。
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残された道は…

新築RC用地を探していて、本当に契約寸前までいったにも関わらず撤退したのは3件。

多分他の方なら建築してもおかしくない条件でした。

その他に計画中に他の人に土地を現金でもっていかれたのも入れるともっとあります。

この経験から感じたことは、とにかく建築費が高騰していることから、最適解の建物が入る土地かどうかということと、土地の価格と家賃のバランスがいいかどうかがカギとなるということ。

いろんな規制がある中で、容積をちゃんと使えるかどうかということはもちろんです。

少し郊外のファミリーRC用の土地は、家賃が安く地主系大家さんとの戦いが厳しいし、築10年はよくても売却で痛い目に遭いそうです。

中心部の単身者RC用の土地は、もともと価格が高いので合わないのですが、今回のようにかなり安く手に入ったとしても、競争力を高めようとすると、いろんな条件が必要となるため厳しいということでした。

もちろん先ほども言ったように、それでも建てる人はいるだろうなと思いましたし、コロビビも5年ぐらい前だった建てただろうなと思います。

しかし、コロビビの年齢から考えると、そこまで無理して建てる必要もありません。

これからもっと不動産の価格は下がってくるでしょうし、下手して高値掴みをしてしまうリスクを取ることは無いからです。

…ということで、今できる残された道は、以前からやってみたかったシェアハウスか民泊とマンスリーマンションの併用運用。

これでかなり収益を上げているという人もいますし、思ったより儲からないという方もいます。

儲からないという方のほとんどは、全てを外注している方。

それに対してコロビビはこれからリタイア後の仕事を何かやりたいと思っているところです。

さて、どうしようかなあ…。

実際いろんな土地情報も頂いているので、これからも検討はしていこうと思っています。
でも、もう少し多様な見方で土地を見ていった方がいいかなとも感じています。
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やっぱり後1メートル足りない?!

鬼指しが通った超人気駅徒歩圏内の土地。

この価格ならばかなりお買い得になります。

ただ後は利回りです。

実はセルフボリュームチェックをした段階では7%前後はいく計算です。

でも詳しい資料が無い状態での計算だったので、資料を頂いて建物をレイアウトしてみました。

すると…心配していたことが分かりました。

不動産取得税がかからない40㎡の部屋にするには、少なくとも1m土地の長さが足りないのです。

もちろん、40㎡以下の部屋は余裕で造れるのですが、これではネットでの募集の際の表記が40㎡にならないために、差別化が図れないのです。

今でも30㎡台の部屋は築5年までに限ってもかなりの数が空室になっているのです。

いくら間取りがいいからと言っても、もっと駅に近い物件はいくらでもあります。

築浅の時には戦えると思いますが、築10年を超えるとどうでしょうか?

少なくとも40㎡以上の部屋だということで、利回り計算をしていたので、それが30㎡台では利回りは下がってしまいます。

さらに不測の事態が起こると、そこからもっと下がってしまいかねません。

う~ん、しかしこの価格でこの立地の土地を手に入れられるチャンスは、そう多くはありません。

でもこの辺りの利回りなら、売却すればキャピタルゲインを得られる可能性は高いです。

首都圏の投資家が買いやすい価格帯でもあるので、キャピタル狙いの建築もアリかななんて思ったりもします。

…あっ、いけない、いけない…、

キャピタルゲイン頼みの不動産投資なんて、危険です。

数年前ならまだしも、こんな状況では危ないですよね。

…ということで、後ろ髪を引かれつつ、見送ることにしました。

ここまで待って、危ない橋を渡る必要は無いですものね。

しかし、ホント後土地の長辺が1メートルあれば…という惜しい土地でした。

残念!

それ以外の条件はかなり良かっただけに、惜しかったです。
土地は立地だけでなく、向きや形などの条件が揃うことが大切ですものね。
なので、じっくり待つしかないですね。
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鬼指しが通った土地に迷う

ダメ元で鬼指しした超人気駅徒歩圏内の土地。

買付証明すら渡すこともできなかったので、もう諦めていました。

しかし暫くして仲介業者さんから、鬼指しした価格だったら買ってくれるのかという問い合わせが来たのです。

けれどタイミング悪く、その時コロビビは別の土地情報を頂いて検討している時でした。

でもこの価格だと、かなりお得です。

まさかこんな返事が返ってくるとは思っていなかったという価格なのです。

どうも、売主が満額近くの価格で買い付けを入れてきた法人が、なかなか話を進めようとしないことにしびれを切らして鬼指しの価格でもいいと言い出したとのことです。

そこで、検討していた土地と並行して進めようと思い、その話もお伝えして詳しい資料も受け取りました。

確定測量済みなので正確な建築費を出して頂いて利回りが7%に届けば、即買い付けを入れていいと思ったのです。

しかし…

続きます。

二つの土地はかたやファミリー、かたや単身者用と全く違うので、迷いました。
でもどちらも共通しているのは、RCの建築費が高いこと!
さて、どうなることやら…
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鬼差しが通った!?

この土地は超人気駅徒歩圏内の商業地です。

当然かなり高いのですが、小さめなので、総事業費は2億ちょっとで済みます。

でもセルフボリュームチェックをしてみると、利回りは7%に届きません。

ただ、このエリアでこの利回りならいい方です。

人気エリアなので、数年保有した後売却すれば、首都圏の投資家が飛びついて買ってくれるので、即買い付けを入れてもいいレベルです。

但しこの利回りは、セルフボリュームチェック通りの建物が建つという前提でのものです。

しかも正確な数字が資料では分かりにくいまま、ざっと立てた計画なので、ここから大きく利回りが下がることが考えられます。

更に、超人気エリアと言っても、このところどんどん大型単身者用マンションが建っているため、空室もかなりある状態です。

そう考えると、この価格で買い付けを入れるのは躊躇われます。

しかもまだ正確な建築費を出してもらっている訳ではありません。

そこで、ダメもとで、この価格ならどう転んでもイケそうだという価格を計算して、指値を仲介業者さんに提示してみたのです。

すると、全く合わないということで、買い付けを入れることも無く終わりました。

しかし…、そう、暫くして、その仲介業者さんから連絡がきたのです!

続きます。

おおっと思う土地情報が、年に何回か出ます。
すると、そこからいろいろ動かないといけないので、突然忙しくなります。
それに備えて、準備はしているのですが、本業もあるので思うように動けない時もありますねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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