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初心者サラリーマン投資家に厳しい融資環境

先日コロビビがお世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。

内容は税金についてのお尋ねだったのですが、せっかく頂いたお電話だったので、最近の融資の状況についてお聞きしてみました。

…というのも先輩大家さんも同じことを別の銀行の方にお尋ねしたところ、サラリーマン大家にはかなり厳しい状況が分かったそうなのです。

もともと個人の属性を返済のあてにした融資というのもおかしなことではあるのですが、それがもう不可となってしまっているようなのです。

コロビビが破格の条件で融資をして頂いたのは、完全に個人の属性があったからです。

でないとまだ事業実績がない駆け出しの大家にこんな大金をほぼフルローンで出す筈がありません。

それがもうできない状況になってしまったのは間違いないようです。

ただ、コロビビがお尋ねした担当さんによると、物件の内容によるということでした。

まあ、それはそうでしょうね。

ただ物件価格が高騰している今、素人サラリーマン大家が純粋に物件の内容だけでフルローンを引ける案件なんてほとんどありません。

なので最低一割、下手をすると3割の自己資金を入れる必要がありそうです。

また事業経験があるサラリーマン大家なのであれば、その実績が評価される訳なので、今回の話とはまた別のようです。

しかしどちらの担当さんの話でも、これから不動産投資を始めたいと思っているようなサラリーマン大家は、自己資金がないと厳しいみたいな話でした。

あちらこちらでこんな話は聞こえていましたが、実際自分の耳で確かめると現実味を帯びて感じますね。

これで、中古物件の動きも鈍くなってくることが予想されますが、さてどうでしょうね。

不動産会社もお盆休みなので、ちょっと一休み…なのでしょうが、日課の物件検索は続けています。
確かに低利回りの築浅アパートは、なかなか売れていませんね。
今後損切に踏み切るのかどうかを見ていきたいと思います。
…といっても買いませんけどね。
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もぐら対策、その後

お盆休みを利用して、空き家になっている実家の草取りに行ってきました。

たしか前回草取りをしたのは3月頃だったと思うのですが、その際他人が住まなくなったせいかモグラが入り込んでいるのを発見したのです。

庭が妙にふわふわするなと思っていたら、壁に沿ってモグラの通り道が幾筋も作られていたのです。

初めての経験だったので、ホントにびっくり!

その時はホームセンターに行く時間もなかったので、モグラ対策はしないまま自宅に戻りました。

その後調べてみると、モグラの穴をそのままにしておくと、そこにネズミまで入り込んでしまうこともあるとか…

実は以前も実家を空き家のままにしておいたときに、ネズミが屋根裏に入り込んで、貸家にする前に駆除をした経験がありました。

また、同じようにネズミが入り込んでしまうと厄介です。

ようやくお盆休みが取れたので、購入した薬剤を庭に埋めてきました。

これは庭に数十か所も穴を掘り埋め込むタイプの薬剤です。

臭いでモグラを追い出すというものらしいのです。

実は知らなかったのですが、モグラは準絶滅危惧種か何かなので、勝手に捕獲して駆除してはいけないらしいのです。

ホントかどうかはちょっと自信がありませんが…、まあもともと捕獲するつもりはなく、これ以上穴を掘ってもらっては困るだけなのです。

…で、実家に着くと、4か月前に草を取った筈の庭が、もうジャングル状態…(ノД`)・゜・。

まさかここまでとは予想しておらず、まずは草取りに時間を取られました。

さてモグラは…というと、以前あった穴がありません。

前はもこもこと盛り上がった道筋がいくつもあったのですが、それを崩しておいたせいかモグラがいた形跡は残っていませんでした。

もっと悲惨な状態になっていると思っていたので、一安心。

草取りを終え薬剤を埋めて任務終了…といっても一日仕事となりました。

多分これで何とかなりそうですが、人が住まなくなった家を維持するのはなかなか大変ですね。

流石にお盆ということで車が多かったのですが、渋滞というほどはなく何とか一日で戻ってこれました。
父が豆に家の手入れをしていたので、築年数の割にはまだまだ綺麗です。
でも庭は手をいれないと悲惨ですね。
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夏はバーベキューに、プールが定番!

新築戸建賃貸は新築アパート投資より薄利ですが、入居が長期になるのであれば安定的に経営が出来ます。

RCの建築費が高騰していることから、木造にシフトしている人にとっても検討する価値はあると思います。

ただ利回りを上げるならば、やはり連棟にして建築費を抑えることがセオリーとなるのでしょうが、コロビビは敢えて連棟にはせずしかも庭も確保するプランを選びます。

このコンセプトに合う土地を見つけるのはかなりの苦労がありそうです。

でも「庭」は外せません。

それは次々に建つライバル物件との差別化を図るためです。

戸建賃貸のメーカーは利回りを高くもってくるために、庭を造るよりは当然もう一棟増やすことを選択します。

コロビビも庭を取らなければ、余裕でもう一棟建てることはできると分かっています。

目先のことを考えるとそちらの方がいいのかもしれません。

しかし、20年後の売却も考えると、やはり「庭付き戸建」にしようと思う訳です。

また戸建といえど供給過剰になってきている今、庭があることで「庭で中型犬が飼える」物件は競争力があります。

家族とバーベキューをしたり、ビニールプールで小さな子供を遊ばせることもできます。

こんなアピールポイントのある新築戸建ては、まだ意外と少ないのです。

こう考えると利回りだけでは判断できないものって、いろいろありそうですね。

お盆の帰省ラッシュが始まりましたが、やはりお墓参りは欠かせません。
清掃に行くと既に誰かが掃除をしてくれていました。
このようなことをしっかりできる親戚関係があるということはとても貴重だなと感じます。
日頃の付き合いは希薄になってきていたのですが、ありがたいですねえ。
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ああ、やっぱりフリーレントか…。

RCがあるエリアは超激戦区。

これまでにも何度もこの話題には触れていますが、コロビビもいつ退去があるか分からないので、常にリサーチを続けています。

繁忙期が過ぎても入居が決まらない、近隣の築浅1LDKがどんな手を打ってくるのかを事前に知っているか知らないかでは、こちらの動きが変わってくるからです。

…で、6月頃の動きは、ほとんどが
「今なら、初期費用が安くなります。」
というキャンペーンでした。

それが効果があったのか、いくつかの物件は埋まっていましたが、その後も空室のままという物件も少なくありません。

もう4か月も空室ということになるのですよねえ。

それで久しぶりにまたリサーチしてみると、今度は初期費用はゼロゼロで、更にフリーレントを付けていました。

この物件は、築一年でペット可物件なのですが、間取りがイマイチなのが響いているのか、まだまだ数部屋開いています。

竣工からずっと空室かどうかは分からないのですが、近隣でこれやられちゃうと、コロビビとしては厳しいです。

家賃もコロビビとさほど変わりませんし、建物としてはずっと豪華なのです。

比べられちゃうと、向こうの方がお得感が半端ないです。

もう一つのライバル物件は、なんと空室が増えていました…。

ここがこのまま来春まで空室だと、コロビビの部屋で退去があった時に、また比べられてしまいます。

今は初期費用を取っていますが、ここがまたゼロゼロにしてくると、コロビビの物件が苦戦を強いられるのです。

な~んか、ずっと同じような苦労をしないといけないかもしれませんねえ。

リサーチする度に新築でも空室が多い物件が目につきます。
皆さん、なかなか厳しい思いをしてらっしゃるのですよね。
この中で生き残っていかなくてはなりません。
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半分が法人契約なので退去の可能性は常にありますし、人気エリアでの賃貸経営ですが、こんな風になかなか大変なのです。

地主系大家さん物件が次々に…

地主系大家さん物件なので、もともと郊外ですし、駅近でもなく需要もそう多いエリアではありません。

多くは一括借り上げの大手メーカーが建設した軽量鉄骨造のものや、JAがらみの建設会社でつくられたファミリー物件です。

築浅で一見小綺麗ですが、やはり安普請の感は否めません。

それでも10~15年前は見た目がお洒落な3LDKで駐車場も各戸2台が無料とあって、人気物件だったのではないかと思います。

今でもそう古くは感じないのですが、やはり周りの地主さんが次々に同じようなアパートを建設するため、そことの競争には敗れていくのでしょう。

郊外なので土地も広く将来は低層RCを建ててもいいかなとも思うのですが、物件価格が築浅ということもあってまだ利回り7~6%台なのですよね~。

これだけ売り物件が出てきているので、築浅でも指値が通るかもしれません。

でもコロビビはこのエリアにちょっと土地勘があるので、この辺りの地主系アパートの数の異常な多さを知っています。

見渡した辺りにはそこまで目立たないのですが、少し遠くまで目をやると、同じような築年数の物件がゴロゴロしています。

地主系物件なので一つ一つに入居者募集の幟が建てられている訳ではないので気づかないかもしれませんが、(多分地主さんなのでそこまで焦って入居募集をしないみたいです。)結構空室も見られます。

なので、一旦購入した物件に空きが出ると、入居付けには苦労しそうです。

一つの物件は場所も方角や道路付けもいいので、後15年ほど運営してその後RCを建てるにしても、運営に苦労しそうなのでもう少し安くで手に入れられなければ旨味はなさそうです。

どちらにしてもこの地主さんもこんなに早く手放すことになるとは思っていなかったでしょうね。

こんな郊外にも供給過多の弊害が見られるのですねえ。

ノロノロ台風、皆さんの地域では被害などなかったでしょうか?
戸建賃貸を保有されている方など、心配になりますね。
保険で対応できる範囲だといいのですがね。
台風が来るたびに、保険の大切さを感じさせられます。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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