さて、先日からマンションの売却に向けていくつかの仲介業者さんとの打ち合わせをしている話をお伝えしていました。
このマンション、もともと売り物件を探している業者さんが、謄本を挙げて営業活動をしてきていて、どの業者さんも一度部屋を見て査定させて欲しいと話してきます。
そこで、今回の打ち合わせの機会に部屋も見て頂くことになりました。
けれど、普段は息子が一人で住んでいる部屋。
男の子の割には綺麗に住んでいるのですが、細かいところはやはり掃除が行き届いていません。
少しでも印象が良くなるようにと、これからの内見に備えて、少し掃除をしておくことにしました。
一番のネックはベランダとそこに置いている室外機の汚れ。
そして浴槽に付いたシミです。
ベランダの汚れは何とか地道に拭き取れば落とすことができたのですが、浴槽のシミはよくある湯垢とは違います。
でも少し盛り上がっている感じもあるので、湯垢であることには変わりがないようです。
傷をつけないクレンザーがあったのでそれで擦ってみたのですが、取れません。
少し目の粗いスポンジで擦ると取れそうですが、これだと傷が付きそうです。
こんな時は「茂木和哉」だと傷がつかずに取れるのかもしれませんが、生憎近くに売っている店がありません。
仕方なく、目の粗いスポンジで恐る恐る擦ってみました。
すると、傷はついていないようです。
それで安心して力を入れて擦っていき、何とかシミは取ることができました。
水で流して綺麗になった浴槽をよく見てみると…
…ガ～ン！！
細かい傷がついているじゃあありませんか…。
力を入れてしまったので、それで付
いてしまったようです。
シミが付いていた時よりはマシですが…う～ん、やっぱり遠くの店に行ってでも「茂木和哉」を手に入れてやるべきでした。
さて、これが仲介業者さんの評価にどうつながるでしょうか…。
先日ふらっと入ったウナギ屋さんが、ジョン・レノンが来店したという店でした。
昭和の雰囲気漂う店で、味もよかったですよ。
何だか得した気分でした。
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このマンション、もともと売り物件を探している業者さんが、謄本を挙げて営業活動をしてきていて、どの業者さんも一度部屋を見て査定させて欲しいと話してきます。
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けれど、普段は息子が一人で住んでいる部屋。
男の子の割には綺麗に住んでいるのですが、細かいところはやはり掃除が行き届いていません。
少しでも印象が良くなるようにと、これからの内見に備えて、少し掃除をしておくことにしました。
一番のネックはベランダとそこに置いている室外機の汚れ。
そして浴槽に付いたシミです。
ベランダの汚れは何とか地道に拭き取れば落とすことができたのですが、浴槽のシミはよくある湯垢とは違います。
でも少し盛り上がっている感じもあるので、湯垢であることには変わりがないようです。
傷をつけないクレンザーがあったのでそれで擦ってみたのですが、取れません。
少し目の粗いスポンジで擦ると取れそうですが、これだと傷が付きそうです。
こんな時は「茂木和哉」だと傷がつかずに取れるのかもしれませんが、生憎近くに売っている店がありません。
仕方なく、目の粗いスポンジで恐る恐る擦ってみました。
すると、傷はついていないようです。
それで安心して力を入れて擦っていき、何とかシミは取ることができました。
水で流して綺麗になった浴槽をよく見てみると…
…ガ～ン！！
細かい傷がついているじゃあありませんか…。
力を入れてしまったので、それで付
いてしまったようです。
シミが付いていた時よりはマシですが…う～ん、やっぱり遠くの店に行ってでも「茂木和哉」を手に入れてやるべきでした。
さて、これが仲介業者さんの評価にどうつながるでしょうか…。
先日ふらっと入ったウナギ屋さんが、ジョン・レノンが来店したという店でした。
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実際にマンションの売却活動に入るのは１月からですが、専任をお願いする業者さんとの打ち合わせのときに、どれくらいの手残りが出るか試算して頂きました。
その試算によって販売価格を決めようと考えたのです。
実はこのマンションの売却によって手に出来るお金は、次の新築ＲＣ計画の自己資金か、一棟目の新築ＲＣの繰り上げ返済に使う予定にしています。
不動産投資と考えれば、本当は繰り上げ返済に使うのももったいないのですし、次の物件の融資を引くために使う方が正解だと思うのです。
しかし一棟目のＲＣはフルローンを組んでいて、固定期間が過ぎると金利負担が大きくなります。
もともと都心部における新築不動産投資は利回りが低く、更に当初考えていた時よりも供給過剰に陥っているので、今後家賃下落が起きると返済が苦しくなってくることも考えられます。
今のところは差別化が功を奏して順調に経営できてはいるのですが、近い将来の不安定要素に今のうちに対応しておくことも一つの方法かなとも思うのです。
つまり近い将来の不安定要素に対応する考え方は二つ。
新しいＲＣを建てて、そのインカムゲインで補う。
もしくは固定期間が過ぎたタイミングで繰り上げ返済をすることで、返済を楽にする。
もともとフルローンを組む時に持っていた自己資金は、マンションや別の新築アパートの購入に使っていて、数年後にももう一棟新築ＲＣを建設する考えがあったので、ＲＣに関しては全く資金を入れていなかったのです。
本来は５～１０％、人によっては２０％は入れておく方が安定経営の為にはいいと言われていますよね。
ただ金利が５年間は１％で借りられるということなので、フルローンが引けるのなら自己資金を入れなくてもいいのかなと思ったのです。
でも固定期間が終わった後の金利は思ったより上がりそうです。
新たなファミリー向け新築ＲＣの建築用地も中々見つからない状況では、繰り上げ返済をした方がいいような気もします。
繰り上げ返済をしても、後１～２年もすれば自己資金は貯まってきますし、ファミリー向け新築ＲＣはそれからでもいいかもしれませんしね。
まあ、マンションは３月末でないと売却できないので、本当はそれからの話なのですけれどね。
夏休みはあっという間に過ぎてしまい、早速仕事が始まりました。
でも相変わらずの暑さもあって体調が戻っていませんねえ。
体重も増えてしまって、日常を取り戻すのに暫くかかりそうです。
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しかし一棟目のＲＣはフルローンを組んでいて、固定期間が過ぎると金利負担が大きくなります。
もともと都心部における新築不動産投資は利回りが低く、更に当初考えていた時よりも供給過剰に陥っているので、今後家賃下落が起きると返済が苦しくなってくることも考えられます。
今のところは差別化が功を奏して順調に経営できてはいるのですが、近い将来の不安定要素に今のうちに対応しておくことも一つの方法かなとも思うのです。
つまり近い将来の不安定要素に対応する考え方は二つ。
新しいＲＣを建てて、そのインカムゲインで補う。
もしくは固定期間が過ぎたタイミングで繰り上げ返済をすることで、返済を楽にする。
もともとフルローンを組む時に持っていた自己資金は、マンションや別の新築アパートの購入に使っていて、数年後にももう一棟新築ＲＣを建設する考えがあったので、ＲＣに関しては全く資金を入れていなかったのです。
本来は５～１０％、人によっては２０％は入れておく方が安定経営の為にはいいと言われていますよね。
ただ金利が５年間は１％で借りられるということなので、フルローンが引けるのなら自己資金を入れなくてもいいのかなと思ったのです。
でも固定期間が終わった後の金利は思ったより上がりそうです。
新たなファミリー向け新築ＲＣの建築用地も中々見つからない状況では、繰り上げ返済をした方がいいような気もします。
繰り上げ返済をしても、後１～２年もすれば自己資金は貯まってきますし、ファミリー向け新築ＲＣはそれからでもいいかもしれませんしね。
まあ、マンションは３月末でないと売却できないので、本当はそれからの話なのですけれどね。
夏休みはあっという間に過ぎてしまい、早速仕事が始まりました。
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どこに専任をお願いするか迷って、某有名ブロガーさんに連絡したコロビビ。
収益物件の相談では無かったものの、快く相談に乗って頂きました。
これまでお話をした業者さんのことをお伝えすると、高値査定をする大手さんは、やめた方がよいとのこと。
やはり高値査定は専任を取りたいためで、すぐに価格を下げるようにいってくるという話は本当だということでした。
では一番低い査定をしてきたＣ社がいいのでしょうか？
するとそのブロガーさんがおっしゃるには、もっといい業者さんがいるとのことでした。
そこは大手では無いため、コロビビは全く名前を聞いたことがないような業者さんです。
しかしその方がおっしゃるには、顧客を持っているし新聞広告などもちゃんと打って地道に売却活動をしてくれる業者さんさんだということでした。
そこでブロガーさんにお礼を伝え、急遽、その業者さんに連絡を取ってみたのです。
お話を伺ってみると、そこは中規模の会社なので、大手がやっているようなインスペクションやハウスクリーニングサービスなどはやっていないとのこと。
しかし両手欲しさの囲い込みなどはしないとの話でした。
もちろんその言葉が本当かどうかは分かりませんし、大手がやっているサービスが受けられないのは正直痛いです。
しかもこの業者さんの査定はＣ社ものより若干高い程度…ということはこの価格が固い価格だということのようです。
これはコロビビの売却希望価格より２００万円低いのです。
しかし固い価格を提示する業者さんの方が信用できますし、サービスに関しても築浅のマンションなのでどうしても必要な訳ではありません。
何よりきめ細かな売却活動をして頂けそうです。
なので、ここに専任をお願いすることになりました。
一応最初の売り出し価格はコロビビの売却希望価格より少し高い価格で出してみて、反響を見て頂くという打ち合わせをしましたが、どうでしょうかねえ。
この築年数のマンションが少ないと思っての売り出し価格なのですが、以前も書いたように３～５年古い高スペックのマンションが
この価格より３００万円安い価格で出ていてまだ売れていないのです。
コロビビとしては売り急いでいる訳では無いので、適正価格で出して、すぐに売れてしまうのは何とも惜しい感じがするので高い価格で出してみたいという考えなのです。
これが吉と出るか凶と出るか…。
…と言っても引き渡しは息子が卒業する３月末になるので、実際の売却活動は来年の１月からになります。
またその頃、この結果はお知らせしますね。
猛暑のせいか、野菜の値段が上がっていたのでびっくり！
でも帰省して人数が増える時期は、高くても買わざるを得ません。
いつもこの時期は支出が増えてしまいますねえ。
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これまでお話をした業者さんのことをお伝えすると、高値査定をする大手さんは、やめた方がよいとのこと。
やはり高値査定は専任を取りたいためで、すぐに価格を下げるようにいってくるという話は本当だということでした。
では一番低い査定をしてきたＣ社がいいのでしょうか？
するとそのブロガーさんがおっしゃるには、もっといい業者さんがいるとのことでした。
そこは大手では無いため、コロビビは全く名前を聞いたことがないような業者さんです。
しかしその方がおっしゃるには、顧客を持っているし新聞広告などもちゃんと打って地道に売却活動をしてくれる業者さんさんだということでした。
そこでブロガーさんにお礼を伝え、急遽、その業者さんに連絡を取ってみたのです。
お話を伺ってみると、そこは中規模の会社なので、大手がやっているようなインスペクションやハウスクリーニングサービスなどはやっていないとのこと。
しかし両手欲しさの囲い込みなどはしないとの話でした。
もちろんその言葉が本当かどうかは分かりませんし、大手がやっているサービスが受けられないのは正直痛いです。
しかもこの業者さんの査定はＣ社ものより若干高い程度…ということはこの価格が固い価格だということのようです。
これはコロビビの売却希望価格より２００万円低いのです。
しかし固い価格を提示する業者さんの方が信用できますし、サービスに関しても築浅のマンションなのでどうしても必要な訳ではありません。
何よりきめ細かな売却活動をして頂けそうです。
なので、ここに専任をお願いすることになりました。
一応最初の売り出し価格はコロビビの売却希望価格より少し高い価格で出してみて、反響を見て頂くという打ち合わせをしましたが、どうでしょうかねえ。
この築年数のマンションが少ないと思っての売り出し価格なのですが、以前も書いたように３～５年古い高スペックのマンションが
この価格より３００万円安い価格で出ていてまだ売れていないのです。
コロビビとしては売り急いでいる訳では無いので、適正価格で出して、すぐに売れてしまうのは何とも惜しい感じがするので高い価格で出してみたいという考えなのです。
これが吉と出るか凶と出るか…。
…と言っても引き渡しは息子が卒業する３月末になるので、実際の売却活動は来年の１月からになります。
またその頃、この結果はお知らせしますね。
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ライバル物件の存在にちょっと予定が狂ってきたマンションの売却準備。
もう一つ問題なのが、どの業者さんに選任をお任せするかということです。
前回も書きましたが、Ａ社は以前お世話になりながら、途中で新築購入に変更したため期待に沿えなかった業者さん。
Ｂ社は大手の業者さん。
そしてＣ社は、ハウスクリーニングやホームステージングなどのサービスが充実している業者さんです。
でも詳しくお話を伺ってみると、今はそんなサービスはこの３社は全て行っていました。
考えてみればこんなに築浅のマンションはあまり売りに出ないので、売れ残るということは無いのです。
…となれば、専任が取れた会社は自分が連れてきた客が決めてくれれば、両手の仲介手数料が入る訳です。
何とも美味しい話です。
なので何としても、専任を取りたいというのが業者側の本音。
その為高い査定額を提示する業者もいるいるのですが、それに惑わされてはいけません。
いくら高い金額で売り出しても、反響が無ければすぐに価格を下げることになってしまうからです。
さて、その査定額ですが、一番高かったのは大手のＢ社。
低かったのはＣ社で、その差は実に２００万円以上もありました。
売り出し価格の提示は更に３００万以上の差があります。
でも大切なのは、高い価格で決めてくれるお客さんを付けることができるかどうかです。
どこにお願いしたらいいのでしょう？
そこでコロビビが助けを求めたのは…
…そう！某動物系（？）有名ブロガーさんです！！
収益物件の相談ではないので、どうかなと思い、ずっと連絡するのを躊躇っていたのですが、背に腹は代えられません。
それで以前教えて頂いていた携帯番号に思い切って電話をしてみました。
まずは収益物件の相談ではないことをお伝えして、それでもいいかどうかお聞きしてみました。
すると、この電話がこの売却準備を、思わぬ方向に向かわせることになったのです。
コロビビも予想していなかった方向に進みだした売却活動。
高くで売りたい思惑は、思い通りにいくのでしょうか？
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もう一つ問題なのが、どの業者さんに選任をお任せするかということです。
前回も書きましたが、Ａ社は以前お世話になりながら、途中で新築購入に変更したため期待に沿えなかった業者さん。
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でも詳しくお話を伺ってみると、今はそんなサービスはこの３社は全て行っていました。
考えてみればこんなに築浅のマンションはあまり売りに出ないので、売れ残るということは無いのです。
…となれば、専任が取れた会社は自分が連れてきた客が決めてくれれば、両手の仲介手数料が入る訳です。
何とも美味しい話です。
なので何としても、専任を取りたいというのが業者側の本音。
その為高い査定額を提示する業者もいるいるのですが、それに惑わされてはいけません。
いくら高い金額で売り出しても、反響が無ければすぐに価格を下げることになってしまうからです。
さて、その査定額ですが、一番高かったのは大手のＢ社。
低かったのはＣ社で、その差は実に２００万円以上もありました。
売り出し価格の提示は更に３００万以上の差があります。
でも大切なのは、高い価格で決めてくれるお客さんを付けることができるかどうかです。
どこにお願いしたらいいのでしょう？
そこでコロビビが助けを求めたのは…
…そう！某動物系（？）有名ブロガーさんです！！
収益物件の相談ではないので、どうかなと思い、ずっと連絡するのを躊躇っていたのですが、背に腹は代えられません。
それで以前教えて頂いていた携帯番号に思い切って電話をしてみました。
まずは収益物件の相談ではないことをお伝えして、それでもいいかどうかお聞きしてみました。
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コロビビも予想していなかった方向に進みだした売却活動。
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文京区のマンションの売却に向けて、どこの仲介さんに専任をお任せしようかそろそろ準備に入りました。
まずお声を掛けたのは、このマンションを購入するときに、中古マンションを探していたときにお世話になった業者の担当さん。
実は、最初は築浅の中古マンションを考えていたのです。
とても感じの良い方で、いくつかのマンションを見て回ったのですが、その時は既に中古マンションの価格が上がり始めていた時期。
売主さんは強気の価格を付けていたので、結果的に新築とあまり価格の差が出なくなっていました。
もちろん価格が高い中古は高い理由があるにはあったのです。
設備がいいとか立地や景色がいいとか…しかしこのマンションは息子が使うので、そこまでの高スペックが必要な訳ではありません。
そこで少し立地がよくない少し景色もよくない新築を探してみると、中古とほぼ同じ価格のものが見つかりました。
これで売却時は中古と比べると築年数で優位に立てると考えたのです。
確かにその目論見は外れた訳ではなかったのですが、売却の相談をしたところ、そうとまでは言えないことが発覚。
近隣に築年数こそコロビビのマンションより３～５年ほど経っているのですが、設備も景色もいいマンションが安い価格で売りに出ているのです。
築年数が経っているとはいえ、築浅の場合、見た感じはそう変わりません。
特に高級仕様のマンションの設備は、古くてもしっかりしているので築年数を感じさせないのです。
将来売却を考えている人にとっては築年数は重要な要素ですが、ずっと住むのであれば、３～５年の差はさほど大きな問題ではありません。
そうなると立地や設備がいい方が、売却時には有利に働きます。
まさかそんなマンションが、こんなに安い価格で売りに出ているとは…
…はああ、困りました。
売却活動、どうなるでしょうか…これも続きます。
新築ＲＣの土地探しと並行してこの売却活動も続けていくので、結構忙しくなりそうです。
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まずお声を掛けたのは、このマンションを購入するときに、中古マンションを探していたときにお世話になった業者の担当さん。
実は、最初は築浅の中古マンションを考えていたのです。
とても感じの良い方で、いくつかのマンションを見て回ったのですが、その時は既に中古マンションの価格が上がり始めていた時期。
売主さんは強気の価格を付けていたので、結果的に新築とあまり価格の差が出なくなっていました。
もちろん価格が高い中古は高い理由があるにはあったのです。
設備がいいとか立地や景色がいいとか…しかしこのマンションは息子が使うので、そこまでの高スペックが必要な訳ではありません。
そこで少し立地がよくない少し景色もよくない新築を探してみると、中古とほぼ同じ価格のものが見つかりました。
これで売却時は中古と比べると築年数で優位に立てると考えたのです。
確かにその目論見は外れた訳ではなかったのですが、売却の相談をしたところ、そうとまでは言えないことが発覚。
近隣に築年数こそコロビビのマンションより３～５年ほど経っているのですが、設備も景色もいいマンションが安い価格で売りに出ているのです。
築年数が経っているとはいえ、築浅の場合、見た感じはそう変わりません。
特に高級仕様のマンションの設備は、古くてもしっかりしているので築年数を感じさせないのです。
将来売却を考えている人にとっては築年数は重要な要素ですが、ずっと住むのであれば、３～５年の差はさほど大きな問題ではありません。
そうなると立地や設備がいい方が、売却時には有利に働きます。
まさかそんなマンションが、こんなに安い価格で売りに出ているとは…
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