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そろそろ動きができてきましたね。

先日閑散期の厳しさについて書きましたが、そこから一週間経っただけで、動きが出てきたように感じます。

前も、問い合わせが多いことをお伝えしていましたが、その後申し込みが入りました。

ほっと一安心です。

…というのも、あれだけ問い合わせがあってこのまま申し込みが入らないようだったら、お先真っ暗だと思っていたからです。

やはり反響の多さは入居に結びつくという当たり前のことを再確認しました。

但しコロビビが思っていたのと比べ、半月は時間がかかってしまった感じです。

これが閑散期の厳しさなのでしょうね。

コロビビのところに申し込みを頂いて更に数日経つと、他の物件にも申し込みが入り出したみたいです。

でも同じエリアでは、20平米台の1Kにしかまだ申し込みは入っていいないようです。

1LDKの部屋で申し込みを頂いたのは、コロビビの物件以外ではまだまだ少ないみたいです。

やはり家賃が高めの部屋は、もう少し後の法人申し込みを待たないとダメなのでしょう。

最近は以前と比較すると、繁忙期の後も転居の機会は増えてきました。

入社後3か月、研修を終えた後の配置決定のタイミングや9月の第二繁忙期など、いろいろあります。

しかしそれは若い会社員の場合が多い為、1Kなどの安い家賃帯の話の様です。

高い家賃の物件に関しては、春の繁忙期以外の入居付けは、格段に厳しくなるという印象を受けました。

動きの少ない中での申し込みを得られたことは物件の強みを再確認できた訳ですが、これからはそうはいかないでしょう。

如何に閑散期の退去を防いでいくかも、重要になりますね。

今の厳しい入居付けの中で、この程度で申し込みが頂けるのはいい方なのでしょうね。
しかし返済比率が高かったり利回りが低かったりすると、やっぱり心の余裕が持てません。
次の新築は、もっと利回りにシビアでいきたいですね。
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宅配ボックスの設置を検討しようかな?

昨日お伝えした3巡目の部屋がある築3年のアパート。

そろそろ物件のテコ入れとして、宅配ボックスの設置などを考えています。

…というのも、そのままでも入居はつくと思うのですが、このままでは納める税金が増えていくのです。

なので宅配ボックスの設置やアプローチの整備などを行いながら、競争力を高めていこうという考えです。

…なんて言っても大したことはしないのですがね。

なんせまだ築3年なので、出来ることは限られてきます。

部屋のインテリアなんかも少しいじって、部屋のグレードをよく見せることぐらいなら出来そうかな?

とにかく新築アパートはとかく同じような造りになるので、センスのいいインテリアを備え付けることでも印象を変えることが出来そうです。

宅配ボックスは次の募集に間に合うかどうか分かりませんが、インテリアぐらいならすぐに出来そうなので、ちょっとリサーチしてみますね。

最近新しい方の訪問も増えました。
今は新規の物件を建築している訳ではないのですが、でもリアルな今どきの大家業の姿をお見せすることは出来ているかもしれません。
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早くも3巡目の部屋だけど…

築3年にも関わらず入居者が3巡目になる部屋があります。

つまり一年ごとに入退去がある部屋と言うことです。

これだけ聞くと
「その部屋に何か原因があって、入居してもすぐに退去になってしまうんだろう。」
と思ってしまいますよね。

しかし、実際は全くの偶然なのです。

…と言うより他の部屋に入居いただいている方は比較的長く住んでくださっているので、空いた部屋と言うのがその部屋しかなく、そこに新しい入居者の方が入られる…と言うことなのです。

その入居者の方が法人契約の為、企業の都合で転勤や配置転換となってしまうのです。

特に3人目の方は1年未満での転居になるので、今回は違約金も頂くことになります。

以前も書いたことがありますが、いくら企業戦士とは言え一年で引っ越しをしないといけないなんて、大変ですよねえ。

普通2巡目ぐらいから家賃の見直しなんかが必要になったりしますが、実際は築3年ですし、結局一年毎に部屋のメンテナンスをしていることになるので、新築と比べてもそこまで見劣りはしません。

…と言うよりみなさん、キッチンもあまり使われなかったので、部屋は意外と綺麗なのです。

中には洗濯機も置かれずコインランドリーを利用されていた方もいらっしゃるので、洗濯パンも綺麗なままだったり、魚焼グリルを全く使われていない方もいたりして、本当に築3年には見えません。

一人目の方も掃除をよくされていた方でしたが、二人目の方も綺麗好きの方のようでした。

部屋が綺麗に保たれていたのも、綺麗好きな入居者様のお陰です。

こんな風に大切に使ってくださると、嬉しいですね。

これで次の入居も早く決まってくれると、以前も書いた様に礼金を頂ける分、今回も損失無しでイケるかもしれません。

それもこれも、いつも早めに入居を決めてくださる管理会社様のお陰です。

どうかこれまでの様に、うまく決めてくださいますよう願っています。

他の方のブログを拝見させていただくと、豪雪地帯の賃貸経営って大変そうですね。
出入り口が雪で塞がれないように、雪かきの手配をしたり、雪下ろしが必要になったり…。
雪が滅多に積もらない地域の賃貸経営と比べると、余計な支出がかかってしまってるように感じます。
豪雪地帯では、高齢になれば賃貸を選ぶのも有りのような気がします。
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ひと駅違いのエリアも建設ラッシュ

何度も書いていますが、コロビビのRCがあるのは超激戦区。

今でも新築マンションが建設されていますが、幸いにも利回りが合わなくなったためか、ほとんどが20平米台の1K。

なので、今のところ命拾い(?)をしている感じです。

しかしひと駅離れたエリアに目をやると、そこでは今1LDKの建設ラッシュが始まっています。

もちろん、地価が少し安いエリアだからなのですが、その分、家賃も少し安めです。

間取りや設備は最新なので、それを安い家賃で…となるとちょっと脅威です。

しかしひと駅違うとアクセスのよさが全く違ってくるので、本当は競合物件にはなりえないのですが、ネットで見る限り
「同じぐらいのスペックの部屋が、安い家賃で掲載されている。」
となる訳です。

なんともコロビビのマンションの家賃が高いような感じになってしまいます。

本当はエリアが違うので全く違う価値があるのですがねえ…。

例えば接続している主要な駅が、コロビビの場合は2つなのに対し、そのエリアは一つだということ。

またその主要駅にコロビビの場合は徒歩圏内であるのに対し、そのエリアは徒歩だと30分以上かかるということ。

なので、冷静に考えれば決して競合相手ではないのですが、やっぱり安い家賃には脅威を感じます。

今若い人で高い家賃が払える人は限られています。

なので、若い人は少し不便でも家賃の安いエリアに流れていっているか、狭さを我慢して1Kを選んでいるかのどちらかになっているように感じます。

高い家賃を払える人は法人契約の大手企業の方ばかり…。

どちらにしても、ひと駅離れたエリアの新築ラッシュは、今後コロビビにとってどんな影響を与えることになるのでしょうか?

直接競合する訳では無いエリアだけに、読めませんねえ。

コロちゃん、なめていた息子がいなくなると、途端にエサが貰えなくなり拗ねています。
出来るだけブロッコリーや大根、キャベツなどの野菜をあげるようにしているのですが…。
お陰で、今体調はいいようです。
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閑散期の申し込みの難しさ

今までの退去はほとんどが繁忙期にかかっていたので、あんまり苦労無く入居を頂いていたのですが、今回閑散期の入居募集を経験してみると、いろんなことが分かりました。

一つは築浅なので、問い合わせは多いということです。

やはり新築に特化した不動産投資はここか強みですね。

しかしこれは逆に考えると、築浅でなくなった時、家賃下落が避けられないという現実を表しています。

それから、他の入居募集をしている同スペックの競合物件と比較して、強みを持っていることを再確認できたということです。

全ての築浅物件が問い合わせが多い訳ではありません。

中には新築未入居もあるのです。

しかしそれでも問い合わせが少ない物件も少なくありません。

良く見ると家賃が割高だったり、立地や間取りが微妙だったりしています。

やはり最後は「物件の力」に左右されるということですね。

コロビビの手法は主に土地からの新築なので、「物件の力」についてはこだわって建てることができます。

…と言うよりこれしか強みが無いのですがね。

しかしいくら物件の力があって、問い合わせが多くても、これが申し込みに繋がらないというのが閑散期の厳しさです。

絶対的な需要が少ないにも関わらず、募集は多い…つまりよりどりみどりの選びたい放題の中で、築浅・高家賃の物件は、最後に割安の家賃や初期費用の安い物件にもっていかれてしまうみたいです。

やはり高家賃の物件は、大手の法人の需要が増す繁忙期でないと難しいんだなあと言う印象を受けました。

今回閑散期の募集を経験して「物件の力」を再確認できたのですが、今後も閑散期の募集はあり得ることですし、築浅では無くなった場合の戦略をどうしていけばいいのかなど、考えさせられることは多かったです。

しかしこうなると、同じようなスペックが乱立する新築アパートってもっと厳しいですよねえ。

同じような間取りや設備があちこちにたくさんある訳ですし、家賃もほぼ変わらないとなると、後は立地の違いのみになってしまいます。

如何にいい立地のアパートを手に入れられるかで、その後が大きく違ってくるという訳ですね。

今から不動産投資に参入しようとしているサラリーマンの方にお伝えできること、それは、そんなに簡単なものではないというのが、先行して参入したものの正直な感想だということでした。

前回のブログネタ、何が皆さんの関心を誘ったのか分かりませんが、訪問して下さった方が多かったです。
でも100坪と言っても、知り合いの話で申し訳なかったですね。
どちらにしても今は郊外でないと土地は高くて利回りが合いません。
もう少し落ち着いてからでないと、手掛けるのは難しそうですね。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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