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う~ん、やっぱり商談中に…

先日からファミリー物件のRCの土地探しをしていることを書いてきましたが、無い無いといっても実は時々
「おっ!」
と思う物件が見つかります。

昨日も、
「これ、いけるんじゃね?」
と思って試算していた土地(実際は古家つき)がありました。

コロビビが思っているのと比べると少し狭いのですが、人気駅からは申し分のない距離です。

それなのに今まで探していた物件と比べると安いのです。

「多少狭くてもこの価格ではなかなか出ないよね~。まさか何か瑕疵があるのかも…」
とまで考えたりしたほどです。

もし建物に瑕疵があったとしても、コロビビは解体するわけなので問題はありません。

もしかして心理的瑕疵があったとしても、まあ、その内容次第です。

なんて思っていたら、案の定、次の日ネットを見たら「商談中」になっていました。

「やっぱりねえ。」

これっと思ったら、すぐに問い合わせをしないといけませんね。

…と言っても、コロビビ、実は別の物件の問い合わせをしていて、物件確認に行っていたのです。

ここもまあまあだったのですが、何しろ価格が高く、駅からの少し遠いのです。

ファミリーなのでまあ許容範囲の距離ではあるのですが、その割に価格が高いのです。

それで仲介業者さんにはお断りの電話をしました。

こっちの物確を優先している間に、前述の物件が商談中になってしまったと言う訳です。

実は後者の物件の方が広さが十分だったのです。

なのでこちらの方がいい建物が建ちそうたと考えたのですよねえ。

でもやはり前者を優先させるべきでしたね。

まあ、縁が無かったと諦めないといけませんね。

ちゃんと教訓にして、次の土地さがしを始めますね。

しかしこんな物件高騰な中でも売れているのには驚きますねえ。
高値掴みをしてしまいそうなので、慎重になっているのですが、それではスピードで負けそうです。
う~ん、考えものです。
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区分マンションでも、実需だったら

昨日、新築区分マンション投資の電話セールスの話を書きました。

長くなったので売却については書きませんでしたが、
「30年後は年金代わりに…」
なんてセールストークも無理がありますよねえ。

30年後の家賃は一体いくら取れることやら…。

いえいえ、それまでにどれだけの損失を被っていることでしょう。

更にその時の売却価格って、2~300万円あればいいところでしょうか。

新築投資マンションは買ったその時から価格が下がると言いますが、家賃から出された利回りで売却価格が決まってしまうので、やはり築数年でも数百万下がってしまいます。

例えば昨日のセールスのマンションの例でいえば、2200万円で家賃が7万円と言っていましたから、翌年に売却しようとしたら、利回り4%で売れたとしても2100万円にしかなりません。

これに、仲介手数料や取得した時の登記費用や取得税、固定資産税、一か月一万円の赤字が一年分、修繕積立費や広告料などのマイナスが加わってしまいます。

これが実需だと利回りで売却価格が決まれられる訳では無いので、買ってはいけないとまでは思いません。

実際先日も息子のマンションの査定価格を知らせる電話がかかってきましたが、一時期よりまた200万円上がっていました。

もちろん希少価値のある立地や広さ、間取りであることが条件ですが…。

先日超有名大家さんとお話する機会があった時、同じエリアの投資用マンションを買わずにこの実需向けマンションを買ったことをお話したのですが、その大家さんも買わなかったマンションのことをご存知でした。

「自己資金を出してでも、そっちのマンションを買っていて正解だよ。まだ数年、大丈夫だよ。」
という話でしたし、その通りまた値を戻してきたので一安心しました。

同じ新築マンションですが、ここまでの差が出るとは…。

もちろん投資した金額が違うので同じようには語れませんけれどね。

大杉漣さんが急逝されたので驚きました。
まだまだお若いし、お仕事されていた最中ですよねえ。
コロビビも本当は健康のことだけを考えて生活しないといけないのですけどね。
今、新築に向けて土地を探しているのが楽しいので、やめられません。
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この時期恒例の例の電話が…

この時期になると恒例の
「新築区分マンション、買いませんか?」
という電話がかかってきます。

先日は久々に職場までかかってきました。

以前このようなセールスの電話はダメになったんじゃないかと思っていたのですが、そうではなかったのですかね。

そう、10数年前、しつこい電話セールスが問題になったことがあって、あれから少なくとも職場にはかかってこなくなったので、禁止か何かになったのかと思っていました。

しかしこっちは仕事中なので迷惑です。

でもブログネタになるかと思い、少し話させてみました。

すると口上は30年前から変わっていませんねえ。

「年金代わりになります。」
「確定申告で2~30万円戻ってきます。」
というものでした。

大阪城の近くのワンルームマンションで、2000万~2200万円で家賃は7万円程度。

部屋は25平米前後で、毎月5000円から1万円の手出し。

「ん?、やっぱ、相も変わらず赤字なんだ…新築で赤字っなら、この先どうなるのよ。」
と言いたかったのですが、肝心のことには答えずこっちが分かり切っているようなことを延々しゃべり続けます。

結局
「一棟ものを探してるんで…」
と言って電話を切りました。

もちろん新築ワンルームマンション投資をするつもりは無いのですが、セールストークが全く変わっていないことに驚きました。

しかも5000円の赤字ってとこまで同じなんですね。

そうしないと、
「節税になりますよ。」
というトークが出来ないからなのでしょうか?

どうでもいいのですが、同僚に何室か購入している人がいるんですよねえ。

ホントに税金が戻ってきているのでしょうかね。

凄く赤字になって、戻ってきているのかもしれないですけど、空室になったら目も当てられませんよね。

家賃も資産価値も下がっていって、広告費なんかがかかるなんてもの知らされないまま購入したんじゃないかと思うのですけどね。

一度区分マンション投資をしている人の話を聞いてみたいです…て、多分同僚は話してくれそうもありませんが…。

知り合いの大家さんの新築アパートの間取りがすっごく工夫されています。
内覧会に行きたかったのですが、体調を崩してしまっていけませんでした。
残念!
でも素晴らしい工夫が満載のアパートみたいで、もう満室だそうです。
素晴らしいですね。
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土地探しの目線で見ると

大家仲間の素晴らしい新築RCを見せて頂いてから、「新築やりたい病」が再発しています。

本当は手元資金が貯まってくる2年後ぐらいを想定しているのですが、土地探しはやっていてもいいかな…なんて考えています。

もちろんそうでなくても投資物件のネット検索は趣味なので、ほとんど毎日のようにやってはいるのですが、ファミリー向けRCの土地探しの目線で行うと、ちょっと探し方は違ってきます。

ひとパターンは、狙っている人気エリアにかなり大きなボリュームの2LDKか3LDKを建てるというのもの。

これはどうしても坪単価が高い土地になるので、大規模な建物にしないと利回りも出ませんし、仕様も豪華なものになります。

総事業費も高額になるので、土地も更地だけを探していては見つかりません。

なので解体費用も含めた価格でお屋敷や敷地が広めの空室が目立つ古アパートなどの情報も見ていますが、容積率が高い土地でないと部屋数がとれないですよね。

駐車場も各戸1~2台は必要だし、道路付けが悪いのは困ります…となればなかなか見つかりません。

これが単身者用であれば、坪単価が高くても利回りが出るのですがねえ、ファミリーとなると難しいです。

もうひとパターンは、郊外の商業施設が充実しているエリアの近郊の土地に低層マンションをたてるというもの。

こちらは駐車場が各戸2台が必須で、エレベーターなどの設備は付けずに仕様もまあまあのものになります。

しかしこちらは十分な土地面積が必要となるので、これはこれであまり見つからないのです。

あまり高い価格になると、地主系大家さん物件との家賃の競争に巻き込まれてしまい、勝ち目はありません。

なので、前者は土地価格が高くても収支が合うものがないかという目線で探しますし、後者は安くて広い土地はないかという目線で探しています。

しかしどちらもネットではまず見つかりませんので、地元の不動産会社や知り合いの建設会社に声を掛けています。

どちらにしてもいい土地はみんなが探している訳なので、そうそう簡単に話が来るわけではありませんね。

気長に、しかし動くときにはすぐに動けるようにしておきますね。

羽生選手、凄かったですね。
ミスはあったけど、転ばないようにしたというのがねえ、リベンジですね。
コロビビも利回りが出るRCをリベンジで建てていきたいですねえ。
人気のRCにはなったので、キャピタルゲインは狙えるかもしれませんがね。
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600坪の土地に戸建賃貸を12棟?!

皆さんもよくされていることと思いますが、コロビビも犬の散歩のときに、物件や土地を見て回っています。

また本業で歩き回る時にも、売り物件を見ています。

そうやって目を付けているいくつか気になる物件や土地があるのですが、先日その中の一つがネットにでていました。

それが600坪あるちょっと郊外の土地なのですが、周りには住宅が多く商業施設も徒歩圏内にあります。

病院や文化施設もあり、何より公園がすぐ近くにあるのです。

「子供さんや犬を飼ってらっしゃる方なんかにとっては、この公園は有難いよねえ。」
と思っていたので、その土地が売りに出ていると知り、少し驚きました。

ちょっと造成に費用がかかりそうですが、土地値が思ったより安い(というか、思ったより面積が広い)ので、思わずいくつ戸建賃貸が入るのか、費用はどれくらいになるのか計算してみました。

コロビビは一度戸建賃貸を手掛けたことがあるので、その会社に頼むとしたら、12棟で利回り10%台がでそうです。

少しゆったり目に戸建を配置すれば、10棟で9%台。

これは近隣の新築戸建賃貸の家賃と入居状況を以前リサーチしていたので、かなり固い数字です。

これなら先日お話を頂いていた金融機関の融資額でギリギリイケそうです。

コロビビの場合は、戸建賃貸でも連棟にするのではなく、将来一棟ごとに売却できるような形で造りたいのであまり利回りが出ないのですが、今回は土地の価格が安いので9%出た訳です。

しかし、ここで戸建賃貸に取り組んでしまうと、ファミリー向けのRCの話が来てもそれは諦めなくてはなりません。

需要はあるエリアですが、正直10棟や12棟がすぐ埋まるかどうかは未経験なので、ちょっと不安でもあります。

「でも6割埋まればローンは払えるしなあ…もしかしたら、RCより入居は心配ないかも…」
なんてあれこれ考えて、ここまでが実はネットで見つけてから5分。

「ん?でもなんでこんなにこの土地、安いんだ?ひな壇や斜面があるからと言ってがも、これ、安すぎだろ?」
と我に返ってよく見ると…

あ~っ、やっぱり!!!

そう、市街化調整区域なのでした…(涙)

見慣れていた土地だったし、隣やすぐ近くに住居や建物があったので、つい市街化区域だと思い込んでいたのです。

時々車が駐車されていたし、水道も引かれて家庭菜園も作られていたので、以前から当然家が建てられると思っていたのですよねえ。

たった5分の妄想でしたが、かなり真剣に考えていたので、何だか疲れちゃいました…はああ。

こんな話にお付き合いさせて、申し訳ありませんでした。

このところ物件の内覧をさせて頂いているので、いい土地が出たら抑えておきたいなと日々の検索にも真剣さが増してきました。
しかし先輩大家さんは既に買い付けを入れたとか…流石速いです。
やっぱり違いますねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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