コロビビの新築不動産投資

コロビビが一年前に新築したＲＣは超激戦区だということは何度もお話しました。

また、今もどんどん新しい大型マンションが建設されています。

新築でも満室になるのに数か月かかるのは当たり前という状態ですが、それよりもちょっと驚くことが続いています。

というのも、ここ数か月にいくつもの１棟マンションが売りに出されるようになったのです。

多分銀行が閉まってきたので、ここで高値のまま売り抜けようというオーナーが出てきたのではないかと思います。

物件は築年数もスペックもそれぞれですが、ほぼ全てが利回り５％台です。

う～ん、まだまだ強気の価格ですねえ。

それでも首都圏の投資家が買っていくのでしょう。

２億～３億なので、ちょうど買いやすい価格なのでしょうね。

しかし買ったはいいけれど、入居付けに苦労するとは思っていないでしょう。

だってそれぞれなかなか綺麗なマンションですし、部屋も１ＬＤＫで設備も申し分ありません。

これなら簡単に入居が見込めると思ってしまうのは仕方が無いところです。

しかし実際は今の家賃での新しい入居は難しいでしょうから、家賃を下げるとなれば利回りは更に下がってしまいます。

こんな物件を掴んでしまった人は、数年後また売りに出すことになるでしょうから、そのころ売却をしようと思っているコロビビにとってはすっごく迷惑な話です。

ただでさえ売り物件が多ければ、その分希少価値がなくなるので強気の売却はできません。

しかも築年数が経っているとはいえ今売りに出ている物件は、このエリアの厳しさを知らない人にとっては、コロビビの物件よりもずっと魅力的に見える物件なのです。

困りましたねえ。

これではコロビビの出口戦略も難しくなってきます。

この流れに乗ってコロビビも今のうちに売り抜けを図る…という手もあるのでしょうが、短期譲渡となってしまうので、税金でかなり持っていかれます。

よく売却ありきの不動産投資は危ういと言いますが、まさにそれにはまってしまいそうです。

幸い戸数も少ないので、しっかり入居付けをしながらここ暫くは賃貸経営を安定させていくしかありませんね。

このところ忙しく更新が出来ていませんでしたが、途端にアクセス数がダダ下がり…
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昨日コロビビもゴミの不法投棄について書いたときに、遠隔投資の難しさを書きました。

その時は、自分の物件に不法投棄や違法駐輪、糞害などが起きていても、それを知らないまま粛々と退去が増えていく…ということについて書いたわけです。

実際コロビビの遠隔地での物件では、ここまでのことがあった訳ではないのですが、管理会社のいい加減な「巡回」には頭にきていたことがありました。

…というのもここは一軒家だったので、植木の剪定は大家の役割だったため、管理会社の方に剪定の必要があるかどうか尋ねたことがあったのです。

だって、先日
「巡回しましたが、特段問題はありませんでした。」
という報告があったばかりだからです。

実はこの一軒家、庭の雑草は入居者がやることになっているのですが、全くしないため当時はコロビビがサービスでやっていたのです。

離れているので雑草処理をするのは大変なのですが、そうでもしないと雑草が巨大化しとても借家とは思えない状態になってしまうからです。

それでも平気で住んでいた入居者様にも驚きでしたが、どちらにしても防犯上もよろしくないので、仕方なくやっておりました。

…で、雑草の状態もその巡回しているという管理会社に尋ねたのですが、
「ああ、大丈夫ですよ、まだ植木も雑草もそんなに茂っていませんでしたよ。」
という返事でした。

丁寧にお礼を言って
「じゃあ、もう少し後でもいいか。」
なんて考えていたのですが、
「いや、待て。今のうちに少しでもやっておかないと、いつ行けるかわかんないな。」
ということで、剪定だけでもやっておこうと借家に行ってみました。

すると…

…唖然…

またもや巨大化した雑草の群れが…orz

当初剪定だけ…と思っていたのですが、夜までかかって雑草を抜いてきました。

その量、ゴミ袋10袋分でした…。

でも、こんな管理会社は可愛いものです。

先日のアネゴ様のブログでは、恐ろしい例が書かれていました。

これも
「知らぬは大家ばかりなり…」
といういい例ですね。

人を信じるなということを言っているのではなく、自分の物件の管理を人任せにするとこんなことはフツーに起きるということをお伝えしている訳です。

遠隔不動産投資といっても、実際は大家業なのですからね。

梅雨は雑草が巨大化するシーズン。
少しの晴れ間に、せっせと抜いておかないと大変ですね。
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前回、アパートに（多分外部からの）不法投棄があることをお伝えしました。

もう10回以上続いていたので、貼り紙をしておいたことまでを書いておりました。

貼り紙をしたのは夕方だったので、お決まりのようにまたゴミが捨てられていました。

それもまた中身はほぼ同じ、バナナにヨーグルト、パンの袋にたばこの箱…うん、こいつ毎日朝食を食べて、タバコ吸ってる割に健康的な食生活をしています。

しかもきっちり毎日ゴミを出しているので、几帳面な綺麗好きな奴かもしれません。

もちろん不法投棄ですが…。

貼り紙をする前に管理会社さんにもお伝えしていたので、早速担当さんが確認して、その日のゴミは回収してくださっていました。

ホント、この担当さん、いつも対応が早くて感謝しています。

それで、貼り紙が貼られた後、この不法投棄はどうなったかというと…。

なくなりました！


…もちろん、今のところ…ですが。

なのでこの貼り紙は一応の効果があったようです。

しかし貼り紙一枚でなくなったというわけではありません。

その後、ホントにゴミが捨てられていないか、毎日確認に行っています。

なぜかと言うと、不法投棄者がごみをまた捨てた場合、そのごみが放置されたまま警察に通報してないと分かると、
「あの貼り紙は単なる脅しなんだな。」
と認識してしまうからです。

なので、もしごみが捨てられた場合即刻処分されていたら、
「…もしかして警察があのごみをもっていっているのかも…」
と思うようにしたいからです。

もちろん脅しではなくちゃんと通報するつもりです。
これまでの１０回以上不法投棄されたときの写真や投機者を特定することが可能な物的証拠も持参して…。

こうなると、遠隔地でアパート経営をしている人にはこのような対応は出来ないですねえ。

今回の不法投棄だけでなく、隣人のゴミの散乱や強風での落ち葉の大量散乱などもありましたから、アパートを清潔に保つというのは、アウトソーシングすると言ってもそう簡単なことではありません。

他にも自転車やバイクの不法駐輪・駐車、犬、猫の糞問題、更には雑草の処理等々…。

管理会社がオーナーに知らせず放置している…なんてこともあってるかもしれませんね。

この不法投棄も、まだまだ監視を続けていこうと思います。

先日某コインランドリーのＦＣが上場した話題がテレビで放映されていました。
売り上げを単純に店舗数で割ると、なんと一店舗当たり７５０万円の売り上げってことになるじゃあありませんか！
うん？これってオーナーはどれくらい儲かることになるんでしょうか…。
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数年後のファミリー物件をお願いする建設会社さんのリサーチの意味合いで地主系建設会社さんを訪問した話の続きです。

ホームページで建設事例を見て、結構大きな事業を手掛けてらっしゃることを知り、期待して伺った会社は…。

…？

何というか…、すっごく小さくて質素な感じの会社でした。

少しがっかりしながら社長さんにお会いしたところ、地主系建設会社ということで、当然2代目社長さんです。

長く経営しているということで、２代目と言っても６０代ぐらいの方です。

早々に本業がらみのお話を終わらせて、建築のことについて水を向けました。

するとやはり多くの公共工事を請け負ってきたことを自慢げに話されます。

こういう小さな建設会社は、公共工事を請け負っているということがとてもステータスなのです。

今不動産投資ブームでどんどん業績を伸ばしている格安建築会社は、とても公共工事などを受注する力は持っていません。

「我々は公共事業なんて、あんな儲けが少ない事業は鼻から受注する気はありません。」
とおっしゃることでしょうが、やはり公共事業を受注できる会社というのは、それなりに信用があるのです。

しかも受注する案件の内容から、その建設会社の力が分かります。

格安建設会社は、自社ビルはそれはそれは立派ものを造ってらっしゃいます。

それと比べると、この地主系建設会社の建物は、狭くて古く、
「こんな会社にお願いして、大丈夫かな…」
と思ってしまうぐらいです。

しかし長く経営されていることや扱ってらっしゃ建物を見ると申し分ありません。

公共事業だけでなく大きな賃貸ＲＣも多く建設されてらっしゃいました。

当然地主系の建設会社さんなので、親族一同の賃貸物件やその自宅豪邸なども手掛けてらっしゃるということです。

後は、どの程度の価格で建設してくださるか…ですが、今回は初めての面談でしたので、そこまで突っ込んだ話はしませんでした。

しかもこの会社経由で普通なら出てこない土地をご紹介いただくことも期待しているのですが、こんな話はもっと親しくならないと無理ですよね。

…ということで、コロビビの予定も数年先ですし、ゆっくり仕込んでいきたいと考えています。

無駄骨になるかもしれませんが、それはそれで構わないと思っています。

どこでどう話が繋がっていくか分からないのが、この世界なのですから…。

安倍政権の支持率が急落…当たり前ですよね。
真摯に説明をする態度が見られないのですから。
内閣改造で、世論のこの怒りを逸らすことができると思っているところもなんだかな～と思ってしまいます。
でも多分みんな忘れてしまうのでしょう。
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面談…といっても新築物件についての話し合いではないのです。

本業がらみでお会いした…というだけなのですが、そこはコロビビ、もちろん数年先の新築物件に絡んでのリサーチも目的にあります。

少し前もコロビビが保有を視野に入れているエリアの地主さんと知り合いになったことをブログでも書いたのですが、その地主さんのご紹介で、今回この建設会社の社長さんとお会いすることになったのです。

実はコロビビ、前回のＲＣの建設でも地元中堅の会社にお願いしました。

それはホントにコロビビが思っていた以上にいい建物を建てようと真摯に取り組んでくださる地道な建設会社さんだったのですが、いかんせん価格が高い…。

それは品質にこだわっていることと、工期をきっちり守るために職人さんを囲っていらっしゃるからということもあります。

なので大手みたいなぼったくりではないのですが、本音を言えば
「賃貸なので、そこまでの品質は必要ないのですが…」
なんてこともありました。

なので、一番はここが使っている下請けの工務店みたいなところがＲＣを建てられる力があれば、そこにお願いしたい…という気持ちがあります。

それが、今回の建設会社さんを訪問した本当の目的です。

ここの建設会社がＲＣを建ててくださった下請けだと言う訳ではないのですが、これくらいの規模で長年建築業を続けている会社…というのが、コロビビの思っている会社にぴったりなのです。

設計は別にお願いして、数社に見積もりをお願いするときの候補にしたいということなのです。

ホームページで施工事例を見たところ、結構大きな建設を手掛けてらっしゃるみたいです。

「これは、なかなかいいんではないかい？」
と思いつつ、会社を訪れました。

すると…

長くなったので、続きは次回に…。

梅雨でも太陽が出てくれるので、せっせと洗濯しています。
今のうちに雑草も取っておきました。
そういえば梅雨ってコインランドリーの掻き入れ時なのに大丈夫なのでしょうか？
まあそろそろ雨が降るでしょうけれどね。
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