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1LDKより2LDK?

コロビビがRCを建てたエリアは,1LDKが飽和状態になっていることに関連して、このところ記事を書いています。

題にもあるように、今年に限ってかもしれませんが、新築はホントに2LDKが増えてきたのです。

もちろん超激戦区のこのエリア、今まで2LDKが少なかったのです。

単身者用のマンションが主流のエリアですが、もともと住みやすさには定評があるエリアなので実はファミリーや年配の方の需要も堅いエリアでもあるのです。

特にまだ下の子どもが未就学児のファミリーならば、少しリビング広めの2LDKで十分です。
(もちろん収納が充実していることが大切ですが…)

しかも上の子どもが小学生ならば、一度入居頂くと暫く退去は考えなくてもいい訳です。

退去となれば原状回復費は単身者用の比にはならないぐらいの費用がかかってしまいますが、これだけ単身者用が乱立したエリアの場合、簡単に退去されてしまい次の入居の為に使う広告費や原状回復費は、不動産経営にかなり重くのしかかってきます。

単純に考えれば2LDKより1LDKの方が,1LDKより1Kの方が利回りとしては高くなりますが、実際の手残りとなるとそう簡単ではありません。

平米数で云うと2LDKは1LDKの2倍弱になります。
しかし家賃はこのエリア、2倍取れる訳ではありません。

ただ、2LDKの場合はこれに駐車場代が加わりますので、これを含めると2倍以上の賃料収入を得ることができます。

もともと1階の入居付けは簡単ではありませんし、賃料も安く設定されます。
しかし駐車場を設置することで、逆に1階を有効に活用することができるのも、2LDKの強みです。

設備は単身者用よりも少し大きめのものを使う必要がありますが、1LDKの2部屋分の設備費と比べると半分弱で済む訳です。

エアコンを設置する必要はなくなりますし、建具代も安くなります。

細かいことを言うとコンクリートの量も変わってきますねえ。

でもこれで安くなるとは言えません。
一階の駐車場部分の建築費が加わってくるのですから。

実際は建物の形態も建築方法も様々なので単純な比較は難しいです。

しかしやり方によっては、従来言われていた単身者用より不利な2LDKの方が、利回りを高くそして実際の経営上有利にもっていくことは十分出来ると感じました。

9億円の土地が1憶円で売却されるなんていいですねえ。
どっかの学校の土地の話です。
ゴミの処理代が8億かかったなんて言ってますが、ホントでしょうか。
こんな格安の土地なら、誰もが欲しいですよね。
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今度は進化系1Kの新築ラッシュ

コロビビのRCが竣工した一年前は正に1LDKの建設ラッシュ。

もうあのエリアでは飽和状態になってしまったことを前回お伝えしました。

今は…というと、地価も建築費も上がって5%だった利回りが、更に3%台になってしまいました。

こうなるとさすがにもうILDKは造られなくなってしまったのでしょうか、ここのところ20平米台の1Kの新築が増えてきました。

1Kと書いていますが、実はなんちゃって1LDKも含まれています。

これは28平米で無理やり2.3帖程度の寝室を入れたという間取りです。

これだとリビングの部分はホントに細長い部屋になっていて、それでも普段は横にある寝室の仕切りを開けていれば、部屋の幅の狭さをカバーできるという間取りになっています。

しかしここで寝室分の広さを使ってしまう為、どうしても玄関ドアを開けるとすぐにキッチンがあるという従来の1Kの形をとることになってしまいます。

そこでまた進化しているのが、キッチンの向きを工夫することで、玄関からはキッチンが見えないような間取りにしているものも出てきています。

これだと従来の
「玄関からリビングに向かう通路の途中にキッチンがある。」
という従来の1Kとは一線を隔することができます。

もちろんこの間取りにするためにはある程度部屋の間口が必要なので、どの物件でも出来る訳ではないのですけどね。

どちらにしても30~35平米の1LDkと比べると家賃帯も1~2万円低く設定できるので、かなり広い需要が見込まれます。

事実今年の繁忙期での動きはいいですね。

若い人の給料が上がらない今の状況に合った不動産投資と言えると思います。

こんな物件が増えてくると築古狭小1Kは苦戦するでしょうねえ。

狭いだけでなく古くて設備がかなり違ってきます。

そうなると、いくら給料が安いと言ってもこれまで快適な生活に慣れている若者が、賃貸になった途端生活のレベルを落とせるか…ということになるのです。

コロビビの息子達の話では
「洗面化粧台が浴室にあるなんて考えられない。」
なんて、贅沢なことを言っています。

女子ならいざ知らず、男子でこうです。

コロビビなんかは信じられないのですが、この若者の意識の見極めも必要ですね。

首都圏の新築マンション販売が3年連続で減少です。
価格の高止まりが原因ですが、これは暫く続くでしょうねえ。
これで中古価格が後数年高まってくれると、売却益が出るのですが…。
とらタヌになってしまうかもデスね。
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1LDKが飽和状態になると

RCがあるエリアは、コロビビが土地を取得した頃1LDKがほとんどありませんでした。

…というのもまだまだ1LDKのはしりだったということと、土地が高いため単身者が需要の中心だったので、利回りを確保させるためにはやっぱり20平米台の1Kが主流だったのです。

そこで利回りはそこそこでいいので、コロビビは希少価値と将来の需要や売却を考えて1LDKを選択しました。

しかし建築が計画通りに進まずもたもたしている間に、気がついてみると1LDKの大型マンションが乱立し、1LDKは一気に飽和状態に…。

そうです。
いつの間にか利回りはどんどん低下していって、それが普通になっちゃったんですね。

しかも一棟建てば30~80戸のライバルが出現する訳なので、そりゃあ入居付けに苦労する訳です。

しかしこれも一年も経つと、今度は2LDKか20平米台の1Kが増えてきました。

つまりコロビビはピンポイントの悪いタイミングに竣工時期が重なってしまったという訳です。

これ計画通りに竣工出来ていれば全然違っていたのに…と悔やまれます。

さて、コロビビほどではないですが、2LDKの新築ラッシュに重なってしまった知り合い大家さんの物件も思うように入居付けが進んでいないそうです。

以前も同じエリアで新築を手掛けられたことがあって、あの時はホントに2LDKは希少でした。

なので、その時とは状況が全く変わってしまったようなのです。

でもコロビビと違うのはその物件の返済比率です。

これが低ければ満室にならなくても焦ることはありません。

時間が経てばいずれ満室にもっていける…と余裕の経営ができるのですよねえ。

コロビビなんかいろんな手を使って満室にもっていくしかありませんでした。

焦っていたこともあって、ちょっとやりすぎた感もありました。

だって手を打って1週間で3室が埋まったんですもの。

もうちょっと待てばよかったかなあと思ったものです。

…と言っても打った手のいくつかは費用は発生しないのですが、それはもっと困った時にとっておけばよかったかなあと思いました。

ホント難しいですねえ。

次回は20平米台の1Kの進化について書いてみます。

繁忙期も後半線になってからが勝負ですね。
今年の法人の動きはどうなっているのでしょう。
毎年少しづつ違ってくるのでこれも難しさの一つですね。
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何とか満室でイケそうですね。

2月もこの時期になれば、もうそろそろ退去の連絡は終わりかな?っとちょっと安心しています。

先日もお知らせしたように、一室退去になっていましたが、それも空室期間は10日ほどで次の入居者様をお迎えすることができます。

ハウスクリーニングの期間を考えるとベストなタイミングですね。

前回退去後の掃除がされていないことをブログでも書きましたが、住んで頂いたのは1年未満でしたし、乱暴に使われてはいなかったので、有難いです。

前戸建ての立ち合いの時も感じたのですが、今はバスタブの掃除はしても、洗い場や周りの壁面はほとんど掃除をされない人がいるんですね。

そんなものなのかもしれません。

なので今回も立ち合いをしてみて、部屋やキッチンは比較的綺麗にしていらっしゃっても、浴槽は予想以上に汚れている…という感じでした。

ハウスクリーニングの業者さんはこれを短時間で清掃されるのですよね。

湯垢の痕まで綺麗に取るには普通の洗剤では簡単にはいきません。
かといって 強力洗剤だと浴槽を変色させてしまうことがあるからです。

多分業者さんは数種類の洗剤をもってらっしゃるのでしょうね。

格安でしかも短期間にハウスクリーニングやクロスの張り替えができる業者さんを抑えているということもできる大家さんの条件ですね。

まあ今年は何とかこれで満室経営出来そうなので、この間業者さんの開拓をしておかないといけませんね。

前回作ったプランターの寄せ植えがいい感じになってきています。
新しい入居者様は女性の方だとお聞きしているので、喜んでくださると嬉しいですね。
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税理士さんから驚きの話が…

本来は税理士さんにお願いするような規模ではないのですが、昨年RCの竣工があったり、いろいろ難しい内容があったりするので税理士さんにご相談しています。

前も
「竣工までの土地分の利息は取得費にも経費にもならない。」
…なんて話を税務署の職員の方から聞いてびっくりした話をブログにも書きました。

不確かな話でいろいろ迷うこともあったので、いくつかの疑問を税理士さんにお尋ねしてみました。

するとお陰でほとんどの疑問は解決したのですが、コロビビが当然と思っていたことが
「場合によっては認められないこともあるんですよねえ。」
なんてお聞きしてびっくり!

確認申請の費用は当然取得費になると思っていたのですが、税理士さんによると、
「法人ではない個人だと確かめてみないとわからないんですよねえ。」
ということでした。

「多分なると思いますが、念のため確かめます。」
という感じなので、間違いが無いようにしていただけるという意味では安心です。

で、一番驚いたのが、コロビビが思ったより大幅赤字で申告できるかもしれないのです。

…ということは
「ふるさと納税した分が、お得になるどころか、ホントに手出しの寄付になっちゃう!」
ということなのです。

はああ、なんてこと!

もっと慎重に考えてやっておけば良かったです。

どうなるか分かりませんが、やっちゃいましたねえ…トホホ。

税金はいろいろ見解が違ってくるので難しいです。
もっと勉強しないといけませんねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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