コロビビの新築不動産投資

3年前、新築ＲＣを建築しているときに、Wi-Fi付き自動販売機を導入するかどうか検討していた時がありました。

その時のブログを読んでくださった方から、結局導入したかどうかの質問をいただいていましたので、お返事をしました。

数社見積もりを取ったのですが、もともと人気エリアで便利なところでしたので、現地調査に行かれた会社の方の回答は、全く採算が取れないというものでした。

理由は、近隣にたくさんの自動販売機があること、そしてその後すぐ近くにコンビニが建設される計画があることが分かった為でした。

もともとコロビビ側の利益はあまり重要視しておらず、年3万円の電気代の負担でＷｉ－Ｆｉ環境が得られるならば、導入は有りだなと思ったわけです。

しかし、会社の利益が見込めないとなれば、これはもう無理です。

実は自動販売機に行きつくまでに、Ｗｉ－Ｆｉ環境を整えるために色んな会社の条件を調べてみました。

しかしコロビビの物件は戸数が少ないこと、ＲＣであることなどがネックになって、費用対効果がすこぶる悪いことが分かりました。

それでも入居を付けるために導入する選択肢もあったのですが、この世界の技術革新は日進月歩。

なので、初期費用が60万するとか、それを6年間月賦で払うとかというプランには懐疑的でした。

6年の間にもっと有利なサービスなどが提供される気がしたからです。

…ということで、結局全くネット環境は整備しませんでした。

それでも入居状況は良いし、入居者様がご自分の費用で工事をされています。

3年前コロビビが考えていたように、もっとよいネット環境が得られるサービスも出てきていて、やっぱりあの時結構大きい初期費用をかけてまで導入しなくて正解だったなあと思います。

まあ、これも人気エリアにある物件だったからだとは思いますが、「ネット環境が無い物件は競争力が無い。」というセオリーは全ての物件に当てはなる訳では無いのですね。

それに負けない魅力があれば、関係は無かったようです。

コロビビもリタイアまで、後もう少し。
思ったより体は動くし、何だかもったいない気もしますねえ。
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今、融資が厳しくなってきたのは一部の大家さん以外、みなさん実感しているところでしょう。

コロビビももちろんそう感じている一人です。

先日話が回ってきた新築アパートも、融資が付かなかった物件。

単身者ＲＣ用の土地も、自己資金を1億出せる人が3億の融資が付かなかったという案件でした。

まあ、アパートの方は、貯金が400万円しかない年収も高くないサラリーマンの方なので、そうだろうなあと思いましたが、ＲＣ用の土地の方は驚きましたねえ。

確かにこのエリアの単身者用ＲＣは乱立しているし、土地も建築費も高騰しているので、単体で事業が回らないと判断されたのだと思いますが、それにしても3割も自己資金を入れるのならば、融資はされると思っていたからです。

他にも何か理由があったのかもしれませんので、これだけで判断できません。

もしかしたら共同担保を求められたのかもしれませんしね。

コロビビが曲がりなりにも物件の持ち込みが出来るのは、担保にとれる物件がいくつかあることが一つの理由だと思います。

これも今までコツコツとローンを払い続けてきたお陰。

利回りが低い物件でも、元金均等払いで毎年毎年着実に元本が減ってきているので、これもいつかは担保にとれる物件となっていくでしょう。

そう考えると、この5年間は、無理してでも物件を増やしていって正解だったと思います。

もちろん担保が取れる物件を保有しているだけでなく、貯金も前述のサラリーマンと比べればあるからだとは思いますけれどね。

それでもなかなか物件が買えないコロビビですが、それは無理をしていないからです。

今は、保有している物件のローン残高を減らしつつ自己資金を貯めて、これはという物件を見定める時期だと考えています。

先日コロビビの弟が首を掛けての行動を取っていました。
これも自分の為ではなく人の為なのですが、う～ん、反響はどうなるのか心配です。
でも、首になっても転職は引く手あまたなので、その点は安心なのですが…。
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昨日から書いている立地のいい中古物件。

とりあえずは暫く貸しながら外国人が退去するのを待ち、最後日本人の退去には費用をかけて更地にする…という作戦でシミュレーションしてみました。

ここに3階建て壁式ＲＣの計画で利回りを出してみましたが、単身者用なら7％はいくのです。

しかしこのエリアの単身者用は超激戦区。

ずっと立派な高層マンションがずらりと並んでいます。

もちろんそこよりは家賃を安く設定しての7％ですが、コロビビがもともと建てたいのはファミリー用。

ファミリーＲＣだとどう頑張っても6％台です。

平置き駐車場を１００％確保できているので入居は間違いないのですが、最近の融資状況からするとギリギリイケるかどうかのレベル。

戸建賃貸で建築費を抑えた計画も立ててみたのですが、もちろんこちらは6％に届きません。

最近の計画は大体同じ感じです。

2年前なら5％の自己資金で融資はついていたのですが、今は2割の自己資金を出すなら融資が付く…という感じです。

限られた自己資金なので、やはり絶対に欲しいという物件でないと出せないという事情があるコロビビは、今回もスルーするしかなさそうです。

このエリアのこの立地でこの坪単価はなかなか出ないし、まとまった広さの土地はそれだけでも希少なのですが、それでも見送るしかないのは、建築費の高さです。

消費税が10％になるのも痛いですねえ。

もう少し時期を待たないとダメみたいです。

久しぶりに飲みに行ったので、今日は遅くまで寝ていました。
まさに春眠暁を覚えず…と言ったところですね。
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今、購入を検討している中古物件。

本来は新築ＲＣを建設するための用地として考えていたのですが、土地の形があまりよくないことと、南側に建物が接しているため、あまりいい建物になりそうにありませんん。

では、低層のマンションや戸建て賃貸ならどうかなと思っているのですが、まあまあの利回りは出るものの、実は今のままの賃料の２～3倍ぐらいしか取れません。

一億とか数千万かけて建物を建てなくても、今の賃料でもそう悪くない…。

これは立地がいいことと、実は外国人入居者で満室状態がずっと続いていることが理由です。

全く修繕をしないで入居が付く…なんか凄い世界ですね。

外国人が退去しても、その口コミでまた外国人の入居が付く。

そんなボロアパートはいくつか見たことがありますが、このアパートはそこまで荒れていません。

しかも長く住んでいる日本人もいらっしゃるようです。
（ここの退去が上手くいくか、難しいところなのですよねえ）

しかしボロ戸建なら、高少し利回りが欲しいところ…。

う～ん、悩みどころです。

外国人の需要もバカになりませんねえ。
多分ここは、少し賃料が高いので、マナーがいい外国人が集まっているのかもしれません。
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以前から見ていたファミリーＲＣ用地候補の中古物件があります。

立地はまあまあよくて、今は単身者用のＲＣが乱立していて激戦区なのですが、ファミリー用は築10年のＲＣでも空きが出たら仲介業者さんが知らせて欲しいと言ってくるぐらい物件が不足しているエリアです。

なのでここにＲＣを建てれば需要はあるし、売却も高値で売れそうです。

しかしこの中古物件、残念ながら後数メートル幅が欲しいところです。

南面にはギリギリのところまでマンションが建っていて、少し圧迫感があるのです。

なので見送っていたのですが、ほどなく商談中となりネットからは情報が消えていました。

それが値下がりしてまたネットに出ていたのです。

すぐに問い合わせしてみると、例によって融資が付かなくて、売主さんがしびれを切らしてこの価格で出してきたとか…。

上手く建物がのれば7％はいきそうです。

しかしいくつかの問題もあり、飛びつくほどではありません。

でもこのまま中古物件として持っておく方法も無いことはないし…。

う～ん、どうする？！

気持ちのよい天気ですねえ。
でも油断していたら庭の植木が枯れそうになっていました。
慌てて水をあげましたよ。
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