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がっかり…4億のプラン

融資が通るかもしれないという4億のプランが上がってきました。

でも、見るなり、即NG…という感じでした。

…というのも、あれだけファミリー物件を持ってきて欲しいと言っていたのですが、結局土地の形や利回りの観点から、やっぱり単身者用のプランになったとのことでした。

確かにコロビビが見ても、この土地はファミリー向きというよりは、単身者向きの土地かなと思いました。

しかしいくら利回りが出るからと言って、コロビビの単身者用物件の基準とは合わないエリアだったので、即お断りした次第です。

まあ、コロビビが断ってもどなたかが契約することでしょう。

飽和状態になっているエリアから比べると、まだまだ需要もあるエリアなので、悪くはないかなとも思いました。

でもいつここも飽和状態になるか分かりません。

駅近であればコロビビも検討するところですが、バスと自家用車が中心のエリアなのでこれは少しコロビビの投資スタイルとはズレてしまいます。

もし、もう少し土地値が安いエリアであれば、これも有りとは思うのですがね。

中心部では無いけれど郊外と言う訳では無い、いわゆる周辺エリアと言ったところでしょうか。

再開発が予定されているエリアの近くでもあるので、今は買いのエリアなのですが、中々こちらが思っているような土地は見つからないですねえ。

まあ、仕方が無いですね。
でも、この会社、土地情報を持っていて感心します。
ただ建築費が高いので利回りがいつも出ている訳ではありません。
中々難しいです。
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夏に頂いた土地情報が…

夏にある筋から超人気学区駅とほ10分の土地情報を頂いたのですが、あまりの価格の高さにお断りをしたことがありました。

前面道路はかなり広いのですが、日陰規制がきつく思った建物も建ちそうになかったからです。

しかし人気の住宅街なので家賃はびっくりするほど高くとれるのです。

でもそれ以上に土地が高く、利回りは出ませんでした。

ところがこの土地、価格が下がり再びコロビビのもとに情報が入ったのが10月後半。

これだと利回りは低くても資産価値があるため、早速銀行に話を持っていきました。

そしてお世話になっている建築会社さんにプランを作って頂いたのです。

でも、銀行の反応はイマイチだったため、正式に持ち込むことはしませんでした。

しかし、しかし、またまたその土地の話がコロビビのもとに回ってきました。

詳しくは書けませんが、こんなこともあるのだなあ…と驚きました。

凄くご縁を感じたのですが、融資が付かないことには話になりませんし、このお話がどう転ぶかは分からないです。

本当に縁があれば手に入るし、入らなければ縁が無かったということでしょう。

土地としては一番思い入れがあるのですが、利回りは出にくい土地です。

入居は確実で資産価値は申し分のない物件なのですが、銀行の評価は戸数が少ないため厳しいのですよねえ。

まあ、運が良ければ手に出来る…という感じでしょうか?

ソフトバンクじゃないから問題ないと思っていたら、中々つながらない電話の相手がソフトバンクだったりして、やっぱり影響がありましたねえ。
キャッシュレス決済などが進むと、もっと混乱が大きくなってしまうのでしょう。
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融資が通るかもしれない4億の案件

このところ色んな土地情報を頂けるようになったコロビビですが、今度は再開発で需要が増えていく見込みのあるエリアの総事業費4億の情報を頂きました。

こちらの建設会社はコロビビのメインバンクとつながりが強いので、4億であっても融資が通るかもしれません。

しかしこの建設会社を使った場合、コロビビがお世話になっている建設会社と比べると、価格が若干高いのですよねえ。

そして以前も書いたかもしれませんが、こちらの規格外の設備にしようとするとかなり割高になってしまうのです。

こちらの建設会社の規格は、どうしても一般的なものなので、コロビビとしてはいくつか不満が残ってしまうのです。

それでも賃貸仕様としては十分なのでしょうし、だから利回りも出る訳なのですが、少し開放感に欠けるのですよねえ。

とりあえず今度詳しい話をお聞きすることになっています。

いいプランが上がってくることを期待しています。

色んな情報を頂けるようになったのは本当に有難いです。
でも利回りが低かったり資産価値が高くなかったりで
中々こちらの基準に合うものはありません。
断り続けていると、もうここからの情報は来なくなるかもしれませんね。
まあ、これも仕方が無いですけれどね。
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3億の物件、銀行評価はよかったけれど…

銀行に持ち込んだ3億のファミリー新築RC。

今までの中で一番利回りも高く、更に融資額が低かったせいか、銀行の評価はよかったです。

しかし融資期間は30年で、35年にはならないみたいです。

それでも十分なキャッシュフローが得られますし、もともと融資期間は短い方が安定経営に繋がります。

…でもまだ正式に稟議を通したという段階ではない状態のときに、土地が手に入らないという状況になりました。

コロビビが入れた買い付け価格より高い価格で買い付けが入ったようなのです。

もちろん買い上がることも出来ないことはありませんが、融資もまだ最初の相談の段階でしたので、取り下げることにしました。

今回の案件は、利回りは一番出ていて入居も強いものの、資産価値という点では若干弱いのです。

なので買い上がってまで手に入れるほどではないと判断しました。

今までだったら、中々土地が出てこないので、ここで一棟建てておきたいと思ったでしょう。

しかしこのところあちらこちらからいい土地情報が入ってくるようになりましたし、融資は厳しいかもしれませんが超人気学区の土地も控えています。

こちらはあまり可能性は無いのですが、こんな風に色んなタイプの土地情報を頂けるようになってきたので、焦ることは無いかなと思うようになりました。

とりあえず動いてくださっていた銀行の担当さんにお会いして、お詫びしないといけませんね。

もともとイレギュラーな状態で入ってきた土地情報でした。
惜しい気もしましたが、買い上がると意味が無くなります。
資産価値がある土地なら買い上がる意味もあるのでしょうがね。
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超人気学区の徒歩5分の土地

前回本命の土地があるという話をしました。

本命と言っても、前回5億の事業銀行から融資が厳しいという話を聞かされたので、こっちも実際は融資が難しそうです。

ただ、前回と違って資産価値が高く、利回りも若干よくなるので、そこを銀行がどう評価するかですね。

でもマイナス要素はあって、5億の物件より戸数が少し少なくなるのです。

これは空室リスクが高まってしまうということです。

最近空室ストレスをきつめに掛けられるので、ヤバいかもしれません。

でも融資さえ通れば、コロビビが今まで探していたなかでもピカイチの物件になることは間違いありません。

再開発でも注目が集まっているエリアの人気駅徒歩5分の立地。

広さは十分ではありませんが商業地なので容積率も高く、駐車場は取れない戸数は単身者用にもできる立地なので、利回りも出やすいのです。

今、建築会社がボリュームチェックをしてくださっているところなのですが、この土地は建築会社さん経由できているので、融資さえつけばコロビビの手に入るのです。

でもねえ、4億に迫る事業規模になっちゃうのがキツイです。

これはかなり自己資金をつぎ込まないと融資は無理かもデス。

ここが手に入れば、入居も売却も間違いないですし、何の心配もないという珍しい優良物件なのです。

難点はコロビビには融資が難しいかも…ということだけ、トホホ…。

しかしめげずに銀行に持ち込んでみます。

自己資金をつぎ込むかなあ。
でも何かあったら対応出来ないしなあ。
やっぱりキャッシュが無いと弱いですねえ。
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プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

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