HOME
INDEX
RSS

家賃値下げキャンペーンの影響は?

昨日、「大〇建〇による家賃10%値下げキャンペーン」について書きましたが、大家さん仲間でもその影響については話題になっていました。

大手がこんなことやってエリアの家賃相場を崩していくと、結局自分たちの首を絞めることになります。

でもそんなことお構いなしなんですね。

あれだけの経常黒字を出している企業なのに…デス。

社会への貢献を考えるような企業ではないでしょうかねえ。

もともと社会的責任などを考える企業だったら、自分たちのお客様である地主が土地を手放さざるを得ない状況に追い込むようなことを続けたりはしないでしょう。

先日もこのブログに
「繁忙期が過ぎたこの時期に、入居募集の様子を調べるといろんなことが分かる。」
と書きました、まさか大手の状況がここまでになっているとは思いませんでした。

う~ん、でも確かに入居者様募集の幟は目立っていましたよねえ。

築浅で建物も一見豪華だし、まあ立地はそこまで良くないけれど、めちゃくちゃ悪いってわけでもない物件です。

先日書いたD何とかみたいに家賃が高い訳でもありません。

あれだけCMも流しているし、近くには大〇建〇の路面店もあってしっかり仲介の営業もできそうな体制は取られているのです。

なのに空室が目立つということは、明らかに供給過剰ということなのでしょう。

ここよりいい立地のアパートやマンションはゴロゴロしているし、そっちにも空室は沢山あるので何もわざわざ立地が良くない物件を借りる必要はない訳です。

このキャンペーンももう終わるわけなので、それでも幟が無くなっていないようだったら、こりゃ大変ですねえ。

なんて余裕のコメントをしていられるのも今のうち…来年はコロビビだって空室が出れば同じような目に遭うかもしれません。

さて、このキャンペーンの効果が出るのか、コロビビが普段通るところにもキャンペーン対象の物件があるので、結果を報告しますね。

満室で迎えられるゴールデンウィークは気楽ですが、空室がある状態なら楽しむような気分にはなれませんね。
これがメガ大家さんならそんなことは無いのでしょうが、弱小大家だと一部屋でも空室だと厳しいです。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓


ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


スポンサーサイト

ほらやっぱり…大〇建〇も家賃値下げ

先日の「ほらやっぱり…D何とかって家賃高くね?」の続きを書こうとしたら、「大〇建〇の家賃値下げキャンペーン」のことを知りました。

家賃10%のキャンペーン期間は、4月14日から30日までなのだそうですが、この期間に契約すれば約一年間家賃が10%割引になるそうです。

一般の人からすれば、
「どうせ借りるなら一年間だけでも家賃が割引になるならお得な方がいいよね。」
となるのかもしれません。

実際の値下げ金額は敷金・礼金一か月分程度なので、例えば敷金・礼金を一か月取っている物件であればゼロ・ゼロ物件と同じことになります。

流石に築浅でゼロ・ゼロ物件にしちゃうと、不人気物件と思われそうですし、大家さんから広告料を手出ししてもらうことになっちゃいます。

サブリース契約ではそれはできないでしょうから、家賃割引で何とか入居者を確保しようという作戦なのでしょうね。

早速コロビビのテリトリーを検索してみたら、案の定、これって入居付け厳しいよね…という物件がそのキャンペーンの対象になっていました。

それは、大学生の入居を見込んで一時期大量に建てられた地主さん物件と
「このデザインって、住みにくいよね。」
と思っていた新築物件です。

大学近くの物件の周りにあるサラリーマン大家が建てたようなアパートは、5年が経ったので一斉に売りに出ています。

しかし地主さん物件はアパートと比べると土地も建物も大きいので、売りに出してもそうそう買い手も付きませんし、先祖代々受け継いてきた土地に建ててまだ数年しか経ってないのですから、何とか入居率を上げて凌いでいきたいところでしょう。

実際その物件がどんなサブリース契約になっているかは分かりませんが、こんなキャンペーンを全国的にやっちゃうと、10月に出た金融庁の言っていた懸念が事実だったってことを証明しているようなものです。

それでもやらざるを得ないのですよね。

ちょっと前はレ〇パ〇スの集団訴訟の話題もありましたし、確実にサブリースの問題がクローズアップされてきているのですが、それでも着工件数は着実に伸びているって…

う~ん、恐ろしいですねえ。

ゴールデンウィーク突入ですね。
でも庭の手入れ+放置している実家の草取りに行かないといけないのでゆっくりしている暇はないですね。
貧乏暇ないとはよく言ったものです。
応援クリックもよろしくお願いします。
 ↓


ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


アプリで始める〇〇の実力は?

今若者をターゲットにしている新築アパート投資の会社ががいくつも出てきています。

その一つの実力ってどうなのだろうと思っていました。

ここまで新築アパート投資がブームになったのは、その会社が立地のいいところの土地を掘り起こし、デザインのいいアパートを銀行融資込みで販売するからです。

更には入居付けに強いかどうかが結局はカギになってきます。

それがこの会社はどうなのだろうと思ってホームページを見るのですが、あまりその辺りは見えてきません。

派手なCMだけは目立つのですが、肝心のアパートのデザインはそこまでいいとは思えませんでした。

実はこの会社は既存の大手の会社が運営しているようなので、もう少しデザインには期待していたのですが、外観を見る限りではあまり凝ったデザインではありませんでした。

また販売している土地ですが、これもいいものは既に売れていて、今販売されている土地は首をかしげるようなエリアでした。

既存の新築アパートよりも何か強みを持っているのかもしれませんので、ホームページを見ただけで判断してはいけないとは思います。

例えば他の会社が今6%台で販売しているところを8%台で出しているのならば、多少デザインが悪くても有りだと思います。

でも表面利回りを前面に広告に出していないところを見ると、そんなことはなさそうですね。

また入居率も前面に出してはいません。

本当は後発の会社だとこれまでの実績は築浅物件ばかりでしょうから入居率も高い筈です。

でもこれも売りにはしていませんでした。

結局は、若者をターゲットにして新規の客を取り込む戦略なのかもしれませんね。

若い方でしっかり勉強されている方も多いですが、中には安易に新築アパート投資に手を出して、すぐに撤退している人も多いです。

それでも今の売り手市場では、損失は100~200万で済んでいるので、高い勉強料を払ったということでしょうか。

しかしこれからはそんなに高値では売れないので、売却しようにも残債は消えず売るに売れない…という状態に陥る人がおおくなるのでは?と思っています。

そんな時に首をかしげるような立地のアパートを定入れてしまうと…う~ん、かなり厳しいですね。

しかもそれを遠隔投資するとなれば、経費も掛かるし入居付けも難しいです。

その会社の空室室がどの程度なのかをしっかり情報を掴んでから契約しないといけないのではと感じます。

それでもその数字は今までの実績なので、これからの入居状況を保証するものではないということは言うまでもありませんが…

あっという間にゴールデンウィーク突入ですね。
コロビビはこの間自宅の庭の手入れに明け暮れそうです。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


ほらやっぱり…D何とかって高くね?

以前コロビビのテリトリーにCMでもおなじみにD何とかっていう有名ブランドのアパートが数件販売されていることをこのブログでも書きました。

それも4%台の利回りで…!

場所はコロビビがファミリー物件を建てたいなあと思っているようなエリアで、地価もそこそこ高いところです。

なので高利回りにはもともとなりにくいエリアではあるのですが、それでもRCでもないのに4%台ってどうなのかなと思って記事を書いたと思います。

それでも有名ブランドですしセキュリティー賃貸を謳っているので、それこそ先日書いたような資産家がこの手の新築物件を購入するのだろうなと思っていました。

案の定、この物件は全てほどなく売れて、今年の繁忙期には入居者募集がかけられていました。

しかしその家賃が相場と比べて高いのです。

ここまでのことを以前の記事に書いたと思います。

それでもブランド力で満室に持っていくのだろうなと漠然と考えていました。

だって、高い家賃で満室にしてようやく利回り4%台なのです。

まさかそれを下回るなんてありえないよね…と思っていたから当然満室にするもんだと思っていたのです。

でも繁忙期を過ぎてその物件の近くを通ってみると、いまだに「入居者様募集中」の看板が…。

やっぱりね、いくらブランド力があったとしても、セキュリティーが高いといっても、あの家賃じゃあ満室に持っていくのは至難の業です。

…てか、セキュリティーの費用が家賃に乗っているのでどうしても近隣と比べて家賃が高くなっちゃうんです。

あ…、長くなりそうですね。
続きはまた…。

以前も書きましたが、この時期エリアの入居募集状況を調べると面白いですよ。
応援クリックもよろしくお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


コインランドリー事業の危うさ

このところ有名ブロガーさんが、コインランドリー事業についてのご自身の体験を赤裸々に教えてくださっていて話題になっています。

昨日は狼さんも取り上げてらっしゃいましたし、狼さん自身も何度かコインランドリー事業の危うさについては書いてらっしゃいました。

コロビビももう二年前になるでしょうか、コインランドリー事業についてレクチャーを受けたことをこのブログにも書いた覚えがあります。

あの時は有名フランチャイズではなくもともとコインランドリーの機械をリースしている会社の提案をお聞きしたのですが、それでも参入障壁の低さが気になっていました。

案の定、この二年間で有名フランチャイズのコインランドリーは雨後の竹の子のごとく増え、今はもうカフェなどを併設しているお洒落な店舗も登場しているような状況になっています。

後発の店舗に客を奪われる恐怖は、新築アパート経営によく似ていますが、恐怖はそれより深刻だろうと想像していました。

しかし有名ブロガーさんの記事にはそれ以前の問題点がいくつも挙げられていました。

他の投資家さんより格段にいい条件で始められたのにも関わらず、毎月10万の赤字だというのです。

これはかなり甘いシミュレーションをフランチャイズ本部が提示していたことを意味します。

これに前述した後発の競合店が登場すると、もう立て直しすることは不可能です。

私も6年程度で初期費用が回収できるという提案を受けていましたが、赤字ではそれも不可能だということです。

そもそも「回収できた後は、これだけの収入が全て手に入るのです。」なんて説明もまやかし。

フランチャイズ料や高額な洗剤の購入費、また人を雇って清掃や集金をするなら人件費もかかってしまいます。

「日本の製品は優秀なので30年は持ちます。」
なんて話をまともに信じる人なんていませんよね。

競合店の新品の機械と勝負するには10年後また新しい機会を導入することになってしまいます。

まあそれでリースって提案になった訳ですが、リースだともちろん6年で初期費用が回収できるって話とはまた別の話になってしまいます。

もちろんみんながみんな失敗するってわけではなく、立地さえよければ需要は確実にあるので成功されている方もいらっしゃるのでしょう。

でもフランチャイズの本部が確実に儲かる仕組みになっていることは間違いないということと、撤退するときにかなりの痛手を負ってしまうということは否めません。

ブログでこのようなマイナスの情報を発信していただけるというのは、ホントに貴重なことです。

投資は自己責任と言いますが、そのためには多面的な情報を得られることが大切になってきます。

コロビビの記事と違って体験に基づく話は具体的な数字が挙げられているので、大変分かりやすいです。

今検討中の皆さんも是非いろんなところから情報を集められることをお勧めします。

コロちゃんのことで大家仲間の方から温かい言葉をたくさんいただきました。
とても嬉しかったです。
これからもどうぞよろしくお願いします。
応援クリックも引き続きお願いします。

 ↓
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村


プロフィール

コロビビ

Author:コロビビ
物件好きが高じて、新築アパート経営に挑戦しています。ガーデニングやインテリアコーディネートも昔から好きでした。今思うと、もっと早く新築アパート経営に辿りつくべきだった。中古物件探しで、少し遠回りしてしまいました。あと、カラオケ採点バトルも趣味です。

アクセスカウンター
カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
最新トラックバック
検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR