コロビビがＲＣを計画した時から人気エリアにも関わらず一階の入居に苦戦しているマンションは見受けられました。
簡単な対策は家賃を下げることですが、コロビビの場合は建築費も地価も高いことからそれはできませんでした。
それで一つの対策は、一階を店舗にすることでした。
店舗物件は立地によっては入居付けが難しいのですが、コロビビは店舗にしたうえで、居室並みの家賃に抑えていったのです。
居室にするにはキッチンや浴室などの設備を設置する費用がかかりますが、店舗だとそれがかかりません。
なのに家賃が同じように取れるなら有りだなと思った訳です。
上手くいけば２～３倍の家賃だって取れます。
しかしもちろんそんな簡単に考えることは危険です。
…というのも店舗にするとその店舗の経営が上手くいかないと家賃を取りっぱぐれるどころか原状回復費をこちらで負担することもあるからです。
ただコロビビの場合は、そんなに広い面積ではないことから、最悪の事態になっても大きな金額はかからないということと、リタイア後自分たちがその店舗を使って商売をしてもいいなとかんがえていたこともあって、この決断をしました。
すると入ってくださった方は、素人に毛が生えたみたいな方ではなく、ちゃんと力を持ってらっしゃる方だったので、経営は予想以上にうまくいっています。
今後は家賃の値上げも考えているので、この対策は成功したと言っていいと思います。
もしもう少し店舗のスペースが広く、戸数も多いマンションだったら、多分コインランドリー併設のカフェにしたことでしょう。
今郊外に乱立しているコインランドリーですが、地価の高いこのエリアでは利回りが出ないため、全く出店されていません。
あっても古くからある小規模なコインランドリーなのです。
コロビビも一応店舗の候補としてコインランドリーのレクチャーは受けてみたのですが、一階全体を店舗にしたとしても敷地に余裕がなかったため今回は見送りました。
でも今思い返してみれば、工夫次第では可能だったかもしれず、ちょっと諦めるのが早かったかもしれません。
後、もう一つ成功した対策があります。
この話はまた次回に…。
株価は好調なので、コロビビ夫の含み益も増えました。
でも正確に言うと、塩漬けしておいた株が元の水準に戻っただけですけどね。
なのでホントは一度利益（？）確定をさせなきゃいけないのですが、ホントは利益ではないのでなかなか売る気持ちにはなれません。
ヘタレですねえ。
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簡単な対策は家賃を下げることですが、コロビビの場合は建築費も地価も高いことからそれはできませんでした。
それで一つの対策は、一階を店舗にすることでした。
店舗物件は立地によっては入居付けが難しいのですが、コロビビは店舗にしたうえで、居室並みの家賃に抑えていったのです。
居室にするにはキッチンや浴室などの設備を設置する費用がかかりますが、店舗だとそれがかかりません。
なのに家賃が同じように取れるなら有りだなと思った訳です。
上手くいけば２～３倍の家賃だって取れます。
しかしもちろんそんな簡単に考えることは危険です。
…というのも店舗にするとその店舗の経営が上手くいかないと家賃を取りっぱぐれるどころか原状回復費をこちらで負担することもあるからです。
ただコロビビの場合は、そんなに広い面積ではないことから、最悪の事態になっても大きな金額はかからないということと、リタイア後自分たちがその店舗を使って商売をしてもいいなとかんがえていたこともあって、この決断をしました。
すると入ってくださった方は、素人に毛が生えたみたいな方ではなく、ちゃんと力を持ってらっしゃる方だったので、経営は予想以上にうまくいっています。
今後は家賃の値上げも考えているので、この対策は成功したと言っていいと思います。
もしもう少し店舗のスペースが広く、戸数も多いマンションだったら、多分コインランドリー併設のカフェにしたことでしょう。
今郊外に乱立しているコインランドリーですが、地価の高いこのエリアでは利回りが出ないため、全く出店されていません。
あっても古くからある小規模なコインランドリーなのです。
コロビビも一応店舗の候補としてコインランドリーのレクチャーは受けてみたのですが、一階全体を店舗にしたとしても敷地に余裕がなかったため今回は見送りました。
でも今思い返してみれば、工夫次第では可能だったかもしれず、ちょっと諦めるのが早かったかもしれません。
後、もう一つ成功した対策があります。
この話はまた次回に…。
株価は好調なので、コロビビ夫の含み益も増えました。
でも正確に言うと、塩漬けしておいた株が元の水準に戻っただけですけどね。
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繁忙期を逃すと新築でも竣工時に半分しか入居が決まらないことについては何度か書いています。
しかしそれは供給過剰のエリアのマンションだったり、立地や家賃設定がいまいちのマンションの場合でした。
でももう今はそんなマンションばかりでなく、人気駅徒歩２分の抜群の立地だったり家賃もそのグレードだったら納得するようなマンションであっても、なかなか入居が決まらないことを目にするようになりました。
それでも大抵は次の繁忙期が来れば満室になるものなのですが、一年経っても空室があるマンションはもう珍しくなくなりました。
更に決して供給が過剰とは思えない郊外に建てられたマンションであっても、満室に持ってくるのに苦戦しているようです。
特に一階を埋めるのには、工夫が必要です。
こんなことはコロビビがＲＣの計画を立てた４年前は考えられませんでした。
それでも返済比率が低いなら空室があってもローンの返済に苦しむことは無いのでしょうが、建築費が高騰している今、土地を安く入手できなかった場合は、コロビビみたいにフルローンで建てたりしていると比率は高くなってしまいます。
そうなると返済が始まるまでに部屋を埋めなくてはいけなくなるので、経営が苦しくなってくるのです。
コロビビの場合はまあ自己資金を温存していたので、ホントは焦る必要はなかったのですが、やっぱり供給過剰の事態が急に来たために困惑してしまいました。
その後は退去があっても１か月以内に次の方に入居して頂いているので、何とかうまくいっているのですが、同時期に竣工した他のマンションの中には未だに空室が続いていて、入居しても別の部屋の退去が起きるなどしているところもあります。
推定入居率は８５％未満です。
新築なのにこの状況…いかに厳しいかわかって頂けると思います。
今はもうこんなことも当たり前の状況になっているので、それを見越した対策をとればいいのですけどね。
では、次回はその対策の一つについて書いていきたいと思います。
ポチの数がダダ下がり…と書いた途端、たくさんの方に訪問頂きありがとうございます。
それだけ狭小１Ｋを買っていいものかどうか、迷っている方もいらっしゃるというこｔでしょうか。
利回りが高いので、迷いますよね。
結局立地次第と思います。
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しかしそれは供給過剰のエリアのマンションだったり、立地や家賃設定がいまいちのマンションの場合でした。
でももう今はそんなマンションばかりでなく、人気駅徒歩２分の抜群の立地だったり家賃もそのグレードだったら納得するようなマンションであっても、なかなか入居が決まらないことを目にするようになりました。
それでも大抵は次の繁忙期が来れば満室になるものなのですが、一年経っても空室があるマンションはもう珍しくなくなりました。
更に決して供給が過剰とは思えない郊外に建てられたマンションであっても、満室に持ってくるのに苦戦しているようです。
特に一階を埋めるのには、工夫が必要です。
こんなことはコロビビがＲＣの計画を立てた４年前は考えられませんでした。
それでも返済比率が低いなら空室があってもローンの返済に苦しむことは無いのでしょうが、建築費が高騰している今、土地を安く入手できなかった場合は、コロビビみたいにフルローンで建てたりしていると比率は高くなってしまいます。
そうなると返済が始まるまでに部屋を埋めなくてはいけなくなるので、経営が苦しくなってくるのです。
コロビビの場合はまあ自己資金を温存していたので、ホントは焦る必要はなかったのですが、やっぱり供給過剰の事態が急に来たために困惑してしまいました。
その後は退去があっても１か月以内に次の方に入居して頂いているので、何とかうまくいっているのですが、同時期に竣工した他のマンションの中には未だに空室が続いていて、入居しても別の部屋の退去が起きるなどしているところもあります。
推定入居率は８５％未満です。
新築なのにこの状況…いかに厳しいかわかって頂けると思います。
今はもうこんなことも当たり前の状況になっているので、それを見越した対策をとればいいのですけどね。
では、次回はその対策の一つについて書いていきたいと思います。
ポチの数がダダ下がり…と書いた途端、たくさんの方に訪問頂きありがとうございます。
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利回りが高いので、迷いますよね。
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これは４年前の話。
コロビビが１ＬＤＫのＲＣを作ろうとしているとき、新築アパートのセールスがバンバン来ていました。
最初は１ＬＤＫの部屋８戸だったのですが、だんだん６戸になり、８戸の場合は２０平米台の１Ｋへと変わってきていました。
多分この辺りから相続税対策の賃貸物件が乱立するようになり、折からの新築アパート投資も熱を帯びてきて、土地や建築費が上がっていったからでしょう。
その後アパートは土地が安くないと利回りが出ないことから少し駅から離れたところや郊外に建てられるようになりました。
また、「首都圏でないともう儲からない。」とばかりに、首都圏のアパートのセールスも増えてきました。
流石に首都圏となると1Kでも20平米未満の部屋になっていて、ちょっと(。´･ω･)?と思ったものです。
その時のセールストークが
「今ある20平米未満の１Ｋは築古になっていて設備も古いため、新築の１Ｋは需要があるのです。」
ということでした。
首都圏のことがよく分からないコロビビは、
（そうなのかもしれないな…でも、新築のアパートが築古になれば同じことじゃん。）
と思ったものです。
きっと、利回りを出すために狭小部屋にしないといけないんだろうなと思って、コロビビは利回りは低くても１ＬＤＫの計画を進めていったのでした。
実は計画を進めていくうちに、周りの新築マンションのトレンドは１ＬＤＫから２０平米台の１Ｋに代わっていったので、ちょっと心配になったこともありました。
でも長期保有を考えていたので、近々のトレンドよりは将来の競争力を考えて１ＬＤＫにしたのです。
これがもう既に今、吉と出ています。
ＩＫが乱立して新築マンションは入居付けに苦労しているのです。
また首都圏の狭小１Ｋも悲惨みたいで、売却しようにも５年間待たないと売り手市場の今でさえ、マイナスが出てしまうそうなのです。
ほら、やっぱり…なんて思いますが、プロに勧められると「そうかなあ」と思う人も多いですよね。
２０平米以上ならばなんとかなるかもしれませんが、１６～１８平米だとやっぱり厳しそうです。
家賃も崩壊しているのはその狭小1Ｋの中古マンション。
今は築浅のマンションも、いつ家賃崩壊に見舞われるかわかりません。
たった四年の間の出来事です。
判断を誤るとリカバリーは難しいですね。
このところポチの数がダダ下がり…
ちょっと寂しいですが、あまりドラマティックな出来事もないし、仕方ないですね。
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最初は１ＬＤＫの部屋８戸だったのですが、だんだん６戸になり、８戸の場合は２０平米台の１Ｋへと変わってきていました。
多分この辺りから相続税対策の賃貸物件が乱立するようになり、折からの新築アパート投資も熱を帯びてきて、土地や建築費が上がっていったからでしょう。
その後アパートは土地が安くないと利回りが出ないことから少し駅から離れたところや郊外に建てられるようになりました。
また、「首都圏でないともう儲からない。」とばかりに、首都圏のアパートのセールスも増えてきました。
流石に首都圏となると1Kでも20平米未満の部屋になっていて、ちょっと(。´･ω･)?と思ったものです。
その時のセールストークが
「今ある20平米未満の１Ｋは築古になっていて設備も古いため、新築の１Ｋは需要があるのです。」
ということでした。
首都圏のことがよく分からないコロビビは、
（そうなのかもしれないな…でも、新築のアパートが築古になれば同じことじゃん。）
と思ったものです。
きっと、利回りを出すために狭小部屋にしないといけないんだろうなと思って、コロビビは利回りは低くても１ＬＤＫの計画を進めていったのでした。
実は計画を進めていくうちに、周りの新築マンションのトレンドは１ＬＤＫから２０平米台の１Ｋに代わっていったので、ちょっと心配になったこともありました。
でも長期保有を考えていたので、近々のトレンドよりは将来の競争力を考えて１ＬＤＫにしたのです。
これがもう既に今、吉と出ています。
ＩＫが乱立して新築マンションは入居付けに苦労しているのです。
また首都圏の狭小１Ｋも悲惨みたいで、売却しようにも５年間待たないと売り手市場の今でさえ、マイナスが出てしまうそうなのです。
ほら、やっぱり…なんて思いますが、プロに勧められると「そうかなあ」と思う人も多いですよね。
２０平米以上ならばなんとかなるかもしれませんが、１６～１８平米だとやっぱり厳しそうです。
家賃も崩壊しているのはその狭小1Ｋの中古マンション。
今は築浅のマンションも、いつ家賃崩壊に見舞われるかわかりません。
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いつもFacebookでご自分の体験や知識を惜しげもなく提供してくださる大家さんがいらっしゃいます。
その方のブログをコロビビは結構昔から読ませて頂いていたのですが、大家の会でその方に講演をして頂いたことがきっかけとなって、Facebookでつながるようになりました。
その大家さんが先日とある中古物件の下見に行ってパスしたことを書かれていたのです。
パスされた理由もコロビビにとってはとても勉強になりますし、それに対する皆さんのご意見も納得するものばかりです。
しかしコメントの一つに、その物件のことをよくご存じの方がいらっしゃって、「絶対に買ってはいけない物件だ。」ということを書かれていました。
凄いですね、こうした大家仲間のネットワークがあれば、本来ならば分からないような情報が得られるのですねえ。
もちろんこの大家さんが日頃私利私欲の無い本当の情報を、皆さんのために発信してらっしゃるからこそだと思います。
大家と言ってもコンサル料目的や業者のひも付きで情報発信をされる方もいらっしゃいます。
そんな人にはこんな情報も入ってこないでしょうし、入ってきた情報も何かの色に染まったものかもしれないと思うと、きちんと生かすことができません。
またそんな人と懇意になったりすると、コロビビなんかたちまち業者の餌食になってしまいます。
コロビビも一度非公開物件として入ってきた情報が、別の大家さんにも先に入っていたということがありました。
数か月前にはその土地は数百万も安かったのです。
それでも思うような建物が建たないということで断ったということです。
コロビビもとても高くて利回りが出ないということで、すぐにお断りをしましたが、つい数か月前はその金額だったと聞いたときは驚きました。
売れないから安くなるならまだしも…ですよね。
私利私欲で動かない信頼できる大家さん仲間を得るということは、不動産投資をする上でとても重要なことだと改めて感じました。
大家さん仲間のお陰でいろんな新築物件の内覧もさせて頂いています。
これも凄く勉強になって有難いです。
しかしこれもコロビビが竣工した時に内覧会をした繋がりでもあります。
give-and-takeが基本です。
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パスされた理由もコロビビにとってはとても勉強になりますし、それに対する皆さんのご意見も納得するものばかりです。
しかしコメントの一つに、その物件のことをよくご存じの方がいらっしゃって、「絶対に買ってはいけない物件だ。」ということを書かれていました。
凄いですね、こうした大家仲間のネットワークがあれば、本来ならば分からないような情報が得られるのですねえ。
もちろんこの大家さんが日頃私利私欲の無い本当の情報を、皆さんのために発信してらっしゃるからこそだと思います。
大家と言ってもコンサル料目的や業者のひも付きで情報発信をされる方もいらっしゃいます。
そんな人にはこんな情報も入ってこないでしょうし、入ってきた情報も何かの色に染まったものかもしれないと思うと、きちんと生かすことができません。
またそんな人と懇意になったりすると、コロビビなんかたちまち業者の餌食になってしまいます。
コロビビも一度非公開物件として入ってきた情報が、別の大家さんにも先に入っていたということがありました。
数か月前にはその土地は数百万も安かったのです。
それでも思うような建物が建たないということで断ったということです。
コロビビもとても高くて利回りが出ないということで、すぐにお断りをしましたが、つい数か月前はその金額だったと聞いたときは驚きました。
売れないから安くなるならまだしも…ですよね。
私利私欲で動かない信頼できる大家さん仲間を得るということは、不動産投資をする上でとても重要なことだと改めて感じました。
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色んな大家さんのブログで入居者トラブルの話を見ることがあります。
世の中には信じられない行動をしたりクレームをつけたりする人がいるんだなあと思っていましたが、コロビビは大家になって４年、トラブルらしいトラブルはありませんでした。
しかし先日、ＲＣの入居者から騒音についてのクレームの電話が合った旨、管理会社の方からメールがありました。
管理会社の担当さんも、このＲＣでは初めての事例なので驚いていらっしゃいました。
…というのもコロビビのＲＣは以前もブログで書いたことがあると思うのですが、かなり騒音がしない造りになっているのです。
もちろんそれでも万全と言う訳ではないので、騒音があったという入居者の訴えがおかしいとは言えません。
しかし対応した担当さんの感触では、クレームを言っている入居者の方が少し神経質になっているのではないかということでした。
もしそれが本当なら、騒音問題では一番難しいケースとなります。
騒音問題と一言で言っても、下記のようにいくつかのパターンがあるそうです。
① 飲酒等の騒音や入居者の配慮が足りずに起こる騒音
② 建物の構造や設備等の問題によって起こる騒音
③ 通常の使用にも関わらず苦情元にメンタルな問題がある場合
①と②については、対応できることもあるのでしょうが、③の場合はなかなか解決が出来ないと言います。
最後は苦情元の過剰反応であることを指摘しないといけなくなります。
それによってその入居者が退去してしまうことはあるでしょうが、最終的にはそれで構わない旨を管理会社には伝えています。
まあ、過剰に反応してしまうきっかけになった事柄があったようなので、そこについては理解を示した形の対応を、今はして頂くようにはしています。
ただ、このＲＣはどちらかというと高属性の人が入居されているので、自分の言い分が通らないと受け止めればすぐに引っ越しが出来る経済力があるのです。
なので、どちらにしても長引くことはないかなと考えています。
一番最悪のパターンは、この入居者を嫌って、他の入居者が退去してしまう…ということですが、（だって、他の入居者もすぐに引っ越しできるだけの経済力があるんです。）これだけは避けたいというのがコロビビの願いです。
初めての入居者トラブル…どうなることでしょうね、う～ん…。
明日、衆院選の公示ですね。
知り合いは希望の党から立候補することになりましたが、一体どうなるのか全く読めません。
もともとコロビビの家系は参議院議員を出してきたのですが、その知り合いはそれとは全く別。
なので、地盤も違うのです。
はああ…、どうなることやら。
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…というのもコロビビのＲＣは以前もブログで書いたことがあると思うのですが、かなり騒音がしない造りになっているのです。
もちろんそれでも万全と言う訳ではないので、騒音があったという入居者の訴えがおかしいとは言えません。
しかし対応した担当さんの感触では、クレームを言っている入居者の方が少し神経質になっているのではないかということでした。
もしそれが本当なら、騒音問題では一番難しいケースとなります。
騒音問題と一言で言っても、下記のようにいくつかのパターンがあるそうです。
① 飲酒等の騒音や入居者の配慮が足りずに起こる騒音
② 建物の構造や設備等の問題によって起こる騒音
③ 通常の使用にも関わらず苦情元にメンタルな問題がある場合
①と②については、対応できることもあるのでしょうが、③の場合はなかなか解決が出来ないと言います。
最後は苦情元の過剰反応であることを指摘しないといけなくなります。
それによってその入居者が退去してしまうことはあるでしょうが、最終的にはそれで構わない旨を管理会社には伝えています。
まあ、過剰に反応してしまうきっかけになった事柄があったようなので、そこについては理解を示した形の対応を、今はして頂くようにはしています。
ただ、このＲＣはどちらかというと高属性の人が入居されているので、自分の言い分が通らないと受け止めればすぐに引っ越しが出来る経済力があるのです。
なので、どちらにしても長引くことはないかなと考えています。
一番最悪のパターンは、この入居者を嫌って、他の入居者が退去してしまう…ということですが、（だって、他の入居者もすぐに引っ越しできるだけの経済力があるんです。）これだけは避けたいというのがコロビビの願いです。
初めての入居者トラブル…どうなることでしょうね、う～ん…。
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